北京西灶子村土地整改可行性研究报告（共五篇）

第一篇：北京西灶子村土地整改可行性研究报告

1 项目概况1..1 1 项目提出 的原因、建设 的必要性和意义

近几年来党中央、国务院对土地整治工作高度 重视,土地整治工作已经上升为国家层面的 战略部署,成为保发展、保红线、促转变、惠民生的 重要抓手和基础平台,党的 十七届三中全会《决定》指出:“要大 规模实施土地整治,搞好规划、统筹安排、连片推进.”十七届五中全会关于《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的 建议》进一步强调:“严格保护耕地,加快农村土地整理复垦,大 规模建设旱涝保收高标准农田.”积极稳妥推进土地整治工作,全面贯彻落实党的 十八大 精神,始终把解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重,把城乡发展一体化作为解决“三农”问题的 根本途径;必须统筹协调,促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展,着力强化现代农业基础支撑,深入推进社会主义新农村建设,确保全区耕地总量的 动态平衡,为保障全区国民经济持续、快速、健康发展服务,特提出本项目.国际海洋城山河镇西灶子村土地整理项目区是北京国际海洋城重要的 粮食生产基地,该区域地处平原低洼地带,自然灾害较多,土地利用率低下,严重制约着当地经济的 发展.为尽快改变这一落后状况,北京国际海洋城管委组织有关专家充分论证后,依据土地利用总体规划,决定对这区域的 废弃汪糖和田、路进行土地复垦和综合治理,从根本上改善生产条件,增加耕地,提高土地质量,实现该区域经济、社会和生态效益的 同步增长.1..2 2 项目简介1..2 2..1 1 项目类型

本项目以增加有效耕地面积,切实提高项目区内土地质量为根本目的 ,所以申报区级投资土地整理项目.1 1..2 2..2 2 项目性质

本项目为区级投资土地整理项目.1 1..2 2..3 3 项目范围

项目位于国际海洋城山河镇东北部沿海平原区,项目范围东至东灶子村土地、西至成家廒头村土地、北至宅科村土地、南至成家廒头村土地.区域内共有西灶子 1 个行政村,863 人,土地总面积 97.01 公顷.1 1..2 2..4 4 项目规模

项目建设总规模 74.79 公顷,项目总投资 135.71 万元,其中单位面积投资 1.81 万元/公顷.1 1..2 2..5 5 项目工期

项目计划开工时间二 O 一五年六月开始至二 O 一六年十二月竣工.1 1..2 2..6 6 项目任务目标

项目通过对坑塘水面回填复垦及田、路、渠的 综合治理,改善项目区内的 生产条件,增加耕地面积,提高土地质量,促进项目区内经济发展,增强农业生产后劲,实现该区域经济、社会和生态效益的 同步增长.预计项目完成后新增耕地面积 3.38 公顷.2..报告编制依据

依据《中华人民共和国土地管理法》第三十八、三十九条规定,山东省北京市北京国际海洋城山河镇西灶子村土地整理项目全面贯彻落实了

《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》的 相关规定,符合北京市土地利用总体规划和北京市土地整理专项规划,按照北京国际海洋城土地利用年度 计划及项目所在镇的 农业、林业、水利等相关部门提供的 基本数据可逐步实施整理.3 3 项目区概况3..1 1 项目简介3..1 1..1 1 位置与范围

项目区位于国际海洋城山河镇东北部,204 国道穿越项目区,西侧为同三高速公路,项目区的 坐标为:东至:东经 119°24″39′;西至: 东经119°23″16′;南至: 东经 119°24″07′;北纬 35°18″54′;北至: 东经 119°23″41′;北纬 35°19″33″.项目范围东至东灶子村土地、西至成家廒头村土地、北至宅科土地、南至成家廒头村土地.3 3..1 1..2 2 地形地貌

项目区属鲁东南平原区,境内起伏不大 ,地势稍显平坦.3 3..1 1..3 3 水文地质

项目区年平均降水量为 868.5 米米,地表径流丰富,集雨面积广泛,土壤类型主要为棕壤土类,以酸性岩残坡棕壤土为主,土壤厚度 在 20—30 厘米

之间,基岩为岩浆岩和片麻岩.项目区属暖温带半湿润季风气候,四季分明,雨热同季,区内年平均12.6℃,无霜期 213 天,年平均北京 2520 小 时,北京率为 57%.年降水量 72%集中于夏季(6—9 月份),形成了

春旱、夏涝的 特点.3 3..1 1..5 5 植被

区内植被属于温带夏绿林带,以野生灌木为主.3 3..1 1..6 6 土壤

项目区土壤类型属棕壤土类,以酸性岩残坡棕壤性为主,但地块小、土壤脊薄、多在 20—30 厘米,土壤松散、浅棕色,毛管孔隙度 低,保持肥水性能差,化学性质呈弱酸性反应,有机质含量低,速效养分少,地块零星分布,水土流失严重,地力差.通过整理开发,使土层增厚,小 块变大 块,可适于各类农、林生产活动,有很大 的 开发价值.3 3..1 17.7 自然灾害

项目区主要自然灾害是水灾.3 3..2 2 自然资源3..2 2..1 1 光热资源

项目区属暖温带季风型大 陆性气候,因靠近海洋,地处滨海,受海洋影响兼半湿润季风性质,四季分明,雨热同季.与内陆地区相比,气候变化较为平缓,光照充足,气温适中,年平均气温 12.6℃,无霜期 213 天,年平均北京2520 小 时,北京率为 57%,适宜多种农作物生长.3..2 2..2 2 水资源

项目区年平均降水量为 868.5 米米,地表径流丰富,集雨面积广泛,水资源丰富.3 3..3 3 社会经济条件

项目区涉及西灶子 1 个行政村,总人口数为 863 人,人均收入仅为 7708元,农村就业情况以务农为主,生活水平低于全区平均水平.无耕地撂荒现象.3 3..4 4 土地利用现状

项目区总面积 97.01 公顷,规划建设面积 74.79 公顷,其中耕地 54.08公顷,农村道路 3.31 公顷,坑塘水面 16.57 公顷,荒草地 0 公顷.不参加整理的 城镇村及工矿用地 2.21 公顷、林地 1.86 公顷、园地 13.52 公顷、公路用地 1.48 公顷,河流水面及滩涂 0.17 公顷、设施农用地 1.97 公顷未计入建设规模内.区内土地权属清楚,属村集体所有.3 3..5 5 项目区基础设施状况3..5 5..1 1 排灌系统骨干设施状况

项目区原有系统的 灌溉排水系统,土地基本能得到有效灌溉,因年久失修,原有功能失去大 半.3..5 5..2 2 交通状况

项目区各村主干道已拓宽,项目区内田间道、生产路分布较为合理,但路况较差,路面不平整,弯道过多,不利于大 型农业机械行进,影响了

现

代农业的 发展,项目完成后将这些道路改(扩)建能满足农用机械行驶的 要求,为该区商品经济尤其是外向型经济的 发展提供良好环境.3 3..5 5..3 3 林网建设状况

近年来由于注重生态环境的 保护,以道路两侧绿化及固水护坡为主要目的 的 林网建设已日益完善.3 3..5 5..4 4 电力设施状况

电力在全区已普及,村村通电,户户亮灯,农业用电完全能满足项目区需要.3 3..5 5..5 5 生态环境保护设施状况

该地区工矿企业不发达,空气、地面、土壤没有受到污染,水质符合国家规定的 现行地面水环境质量标准.4 4 项目分析4..1 1 项目合法性分析

该项目符合《北京市北京国际海洋城土地利用总体规划》的 要求,项目实施后的 土地利用方向与总体规划中确定的 土地利用区一致.各土地开发整理片的 开发整理期限与用途均符合《北京市土地开发、整理、复垦规划》的 要求,不存在湿地开发、毁林毁草和围湖造地等违法现象,与国家、省、市其他关于土地开发整理方向的 法律、法规也不抵触.4 4..2 2 新增耕地潜力分析

项目规划整理面积为 74.79 公顷，其中水浇地 54.08 公顷,农村道路

3.31 公顷,坑塘水面 16.57 公顷,不参加整理的 城镇村及工矿用地 2.21 公顷、林地 1.86 公顷、园地 13.52 公顷、公路用地 1.48 公顷,河流水面及滩涂 0.17 公顷、设施农用地 1.97 公顷未计入建设规模内.针对项目区内地块布置的 特点,通过对原有废弃坑塘水面的 土地整理复垦深挖整平,增加耕地面积,通过开发整理可增加耕地 3.38 公顷.4 4..3 3 项目土地适宜性评价

项目区内绝大 多数耕地地块尚可,土层浅,属中低产田,通过土地整理加厚活土层,加强农田水利工程建设,提高土地质量,从而增加农林产品的 产量,提高质量,使土地利用获得更多的 效益.通过项目的 实施,巩固水利工程建设,拓宽和修建生产路,极大 地改善了

区域内的 交通、生产条件,提高了

土地质量,改善了

农田灌溉条件,使田地更利于耕种,使收益得到极大 提高.4 4..4 4 项目区土地利用限制 因素分析

项目区土地利用限制因素主要是:荒废汪塘土壤质地板结,淤泥多,养分缺乏,造成产量较低.通过土地复垦整理,可改善生产条件,克服限制因素.4 4..5 5 项目区水资源平衡分析4..5 5..1 1 灌溉水源分析

项目区水源条件较好,全年平均降水量 868.5 毫米,各月份降水量分布不均,以夏季(6—8月份)最多,占全年总降水量的 70%;多年平均径流深 350毫米,径流系数为 0.4;但是,由于现有灌溉设施因管护不善,原有灌溉功能多数已丧失殆尽,保水、蓄水能力较差.本次规划,将以地表水、地下水作为

主要灌溉水源.4 4..5 5..2 2 灌溉方式 分析

根据项目区地形、地貌特点,本次规划主要以塘坝灌溉方式为主.通过塘坝自行提水灌溉.4 4..5 5..3 3 灌溉需水量分析4..5 5..3 3..1 1 灌溉定额

根据水利和农业等有关部门的 调查资料,参照《山东省水利厅文件》鲁水资发[2004]31 号、《山东省主要农作物灌溉定额》(DB37/T1640-2010)和项目区实际灌溉用水情况,选定作物灌溉设计保证率为 75％.代表作物为小 麦、水稻和花生,种植比例分别为 60％:80％:40%,复种指数为 1.8;

⑴ 小 麦、水稻、花生灌溉定额 根据山东省水利厅《山东省主要农作物灌溉定额》(DB37/T1640-2010),在灌溉保证率采用 75%情况下,小 麦净灌溉定额160米³;水稻净灌溉定额370米³,花生净灌溉定额102米³.⑵综合灌溉定额 米 综、净 ＝米 1 a 1 +米 2 a 2 + 米 3 a 3

式中,米 综、净 ——综合灌溉定额;

米 1、米 2、米 3 ——分别为小 麦、水稻和花生的 净灌溉定额;a 1、a 2、a 3 ——分别为小 麦、水稻和花生的 种植比例.则,米 综、净 ＝160×60%+370×80%+102×40%

＝332.8 米3 /亩

⑷综合毛灌溉定额 米 综、毛 ＝米 综、净 /η 水

式中,米 综、毛 ——综合毛灌水定额;η 水 ——灌溉水利用系数,取 0.85.则,米 综、毛 ＝332.8/0.85＝391.5 米3 /亩 4 4..5 5..3 3..2 2 灌溉面积

项目区总面积为97.01公顷,规划建设规模74.79公顷,现有耕地54.08公顷,规划后新增耕地 3.38 公顷,耕地总面积达到 57.46 公顷.4..5 5..3 3..3 3 毛灌溉需水量

W 毛 ＝米 综、毛 ×A 式中,W 毛 ——毛灌溉用水量;

A——项目区灌溉面积.农作物毛灌溉用水量＝391.5×57.46×15/10000=33.74 万/米3;

即整个项目区内农作物需水总量 W 农作物 ＝33.74 万/米3.4 4..5 5..3 3..4 4 项目区内居民生活需水量

项目区涉及西灶子 1 个行政村,总人口数为 863 人,需要考虑人畜蓄水量的 村庄为 1 个.参照北京市农村居民生活用水的平均水平,项目区农业人口用水定额定为 50 升/人·日;需要考虑人畜蓄水量的 村庄共计 863 人,863 人×365 天×50 升/1000/10000=1.58 万/米3;

则项目区农村生活需水量 W 居民 =1.58 万/米3.4..5 5..3 3..5 5 项目区内牲畜需水量

牲畜存栏与需水量统计表

单位:万/米3

牲畜需水量 类别

项目区

需水量合计 猪 头数 150.00

0.78 升/头·日 20.00

万米3 /年 0.3 牛 头数 100.00

升/头·日 35.00

万米3 /年 0.35 羊 只数 160.00

升/只·日 8.00

万米3 /年 0.13 小 计 0.78 由上表可知,项目内牲畜年需水量 W 牲畜 为 0.78 万/米3.4..5 5..3 3..6 6 项目区需水总量

项目区需水总量统计表

单位:万/米3

类别 需水量 人 牲畜 农作物 小 计

项目区 1.58 0.78 33.74 36.10 由上表可知,项目区年均总需水量 36.10 万/米3.4 4..5 5..4 4 灌溉供水量分析4..5 5..4 4..1 1 地表水

根据当地水文部门资料统计,项目区多年平均降水量为 868.5 米米,径流深 293.4米米.汇流面积按项目区面积计算,地表水利用系数α＝0.21,则

当地年径流量可根据以下公式得出: Q＝p×s×α×10 式中,Q——每年可利用径流量(万/米3);

P——多年平均降雨量;

s——汇流面积, 项目区为 97.01 公顷,则年可利用径流量为 17.70万/米3 ,项目区年可利用径流总量为 17.70 万/米 3.4 4..5 5..4 4..2 2 地下水

⑴降雨入渗补充量 该项目区地处丘陵地带,降雨较为丰富.根据当地经验以及试验数据,确定当地降雨入渗系数α＝0.08,多年平均年降雨量(H)为868.5米米.则项目区地下水年可利用量可根据以下公式计算得出: 地下水年降水补给量＝αFH

式中:α——降水入渗系数;

F——流域面积,为 97.01 公顷, H——降水深度 ,米;浅层地下水年降水补给量为 97.01×0.8685×0.08＝6.74 万/米3;则项目区浅层地下水年降水补给总量为 6.74 万/米3.(2)田间灌溉水入渗补给量 规划后项目区农作物总需水量为 33.74 万/米3 ,(田间灌溉水入渗补给系数取 0.05.33.74×0.05＝1.69 万/米3;则项目区田间灌溉水入渗补给总量为 1.69/米3.(3)坑塘蓄水量 利用项目区坑塘蓄水每年可供水 25 万立方.综上,项目区地下水年可利用总量＝6.74+1.69+15＝23.43 万/米3.4 4..6 6..4 4..3 3 项目区总供水量

年可供水量＝地表水+地下水 ＝17.70+ 23.43＝41.13 万/米3;4 4..5 5..5 5 水资源供需平衡分析

项目区需水量为 36.10 万米3 ,可供水量 41.13 万米 3 ,可满足需水要求.4 4..6 6 公众参与分析

该项目整理规划及方案 ,已充分征求市直有关部门、乡镇及有关村村民代表的 意见和建议,符合当地实际,切实可行.5 5 项目规划 方案

及建设内容5..1 1 规划原则

按照中共中央、国务院中发[1997]11 号文件精神和《土地管理法》,依据土地利用总体规划,通过对荒废汪塘复垦和田、路的 综合整治,实现土地资源合理配置,提高土地利用率,增加有效耕地面积,提高耕地质量,实现耕地总量动态平衡,改善农业生产条件和生态环境,保障土地资源的 可持续利用,促进社会经济的 可持续发展.5 5..2 2 规划依据5..2 2..1 1 北京 市土地利用总体规划((土地开发整理专项规划))5..2 2..2 2 北京 市土地利用制 度

计划5..2 2..3 3 北京 市土地开发管理办法5..2 2..4 4 山东省土地开发复垦整理立项项目检查验收办法5..2 2..5 5 其它有关技术规范5..3 3 项目规划 方案

与总平面布置说明

该项目所涉及的 主要工程内容包括土地平整及土方回填工程、田间道路工程和水土保持工程,项目规划田间根据需要修建生产路和灌溉水渠.5 5..4 4 项目主要工程内容5..4 4..1 1

土地平整

本项目农田平整工程主要指的 是土壤深翻改良工程,结合项目区地形、地势及土地适宜性评价结果,土地平整主要针对项目区现有耕地进行.具体布置如下:坎型以土坎为主.土坎外坡边坡为 1:0.25,并作相应的 整治、夯实,通过种植 棉槐来护坡,防止雨水冲刷.5 5..4 4..2 2

灌溉方式

虽然项目区降雨量较多,但年际年内分布不均匀,干旱是造成作物减产的 主要因素,为了

保证干旱年份农业的 收成,取设计灌溉保证率为 75%.项目区地下水较为丰富,浅层地下水较稳定,地表水资源相对丰富.因此,技术组在经过对项目区的 实地踏勘,同时,征求当地农业、水利专家意见后认为,采用地表水和地下水相结合的 方式为灌溉水源.本规划主要以塘坝水灌溉技术为主,以达到节水高效的 目的.5..4 4..3 3

灌溉与农田水利工程

项目区土壤类型为棕壤,孔隙大 ,雨水就地下渗能力强,不易形成地面径流,设计排水沟排涝标准为十年一遇.由于紧靠水库干渠,将建设宽0.8米,总长约 3000 米,高度 0.9 的 石砌水渠.设置 5 个平面板桥,方便地、渠块间交通.5 5..4 4..4 4 田间道路工程

本规划的 道路工程标准以能充分方便农业耕作为宜,按照地形、地貌特点,尽量利用原有道路进行拓宽改造,设计田间道和生产路两级,根据生产需要修建田间道 0.5 公里,设计宽度 为 3 米.生产路和田间道路根据需要设置两侧排水沟.5 5..5 5 项目工程进 度

计划

项目规划整理面积 74.79 公顷,投资 135.71 万元.结合农业生产季节,施工力量集中安排在春季集中会战,其它季节主要是建设配套设施.工程进度 计划 2015.06-2016.12.6 6 投资估算6..1 1 投资估算依据

投资估算是根据总体规划确定的 土地开发整理项目建设标准以及项目所在地其他同类项目的 建设投资,对项目的 总体投资做出的 估算.投资估算的 主要依据有:项目区所在的 基本农田建设标准、当地同类项目的 竣工决算书以及与土地开发整理项目相关的 定额标准及有关规定.6..2 2 投资估算、总投资及分项投资比例

本项目工程内容包括土地平整工程、田间道路等内容,按照山东省有关定额标准,结合具体工程量,经估算,项目区总投资为 135.71 万元.1、土地平整工程

采用人工和机械方式进行坡地改梯田、挖高垫低,平整深翻土地,土壤改良,加厚活土层,增施底肥等,预计需投资 35.18万元;2、田间道路工程项目区内新修田间路 0.5 公里,需投资 11.00 万元;

3、灌溉与农田水利方面主要是修建路两侧灌溉水渠约计 3000 米,清淤坑塘 2 座,平板桥 5 座,需投资 73.00 万元.4、林业配套措施

项目区内植农田防护林 500 株,总投资 1.5 万元 5、前期工作费 5.14 万元,竣工验收费 3.26 万元,业主管理费 2.41 万元,工程监理费 1.81 万元,不可预见费 2.41 万元,共需 15.03 万元.6 6..3 3 资金筹措

该项目使用市级返还的 新增建设用地有偿使用费及农业土地开发资金.7 项目区内土地权属调整工作 方案

7.1 1 土地权属现状

项目区内土地属各村集体所有,权属界限清晰,权属明确.7.2 2 土地权属调整 方案

项目区土地权属调整,根据土地管理的 有关政策,拟采取如下措施:(1)成立权属调整领导小 组

成立由市国土资源局北京国际海洋城分局局长任组长,项目涉及镇——山河镇镇长为副组长,镇主管行政领导、项目涉及村主要领导和市国土资源局北京国际海洋城分局技术人员为成员的 土地整理项目权属调整领导小 组.(2)土地整理前进行统一的 确权登记 土地整理前的 确权登记工作主要包括:项目区内原有土地的 类型、数量、质量;土地权利人的 类型、数量;原有土地的 确权登记发证情况.(3)制订权属调整方案

A.土地整理项目工程完成后,市国土资源局北京国际海洋城分局应对整理后的 土地进行综合评价,作为实施整理后土地分配方案 的 参考或修正依据.B.土地整理后的 农用地分配,坚持参与整理各方土地总面积不变和集中连片、便于利用的 原则,参照土地综合评价结果,按项目区内各组织的 原界线,确认边界四至,埋设界桩.分配区的 划分应坚持“参与整理各方原有位置不变”的 原则,参照土地质量评价结果,根据路渠等现状地物适当调整,并尽量减少飞地、插花地和每个所有者的 宗地数.C.目前项目区涉及村人均耕地数量较大 ,因此,项目涉及村不宜将新增耕地平均分配给所有村民,而应在公开、公平、自愿的 前提下,将整理后的 耕地承包给种粮大 户或其它单位和个人使用,以最大 限度 地发挥其生产潜力,同时也可以壮大 村集体的 经济实力.有条件的 地方可实行招

标承包,但原所有权主体内的 个人和单位拥有优先承包权.D.针对部分农民经商办厂、原土地多转由他人耕种的 状况,在尊重原土地承包者意愿的 基础上,实行“留包转耕”的 形式,明晰土地权属,整理后的 土地根据整理前确认的 土地面积按比例进行.E.涉及所有权调整的 ,由市国土资源局北京国际海洋城分局依据整理前的 权属调整协议重新勘定地界,并登记造册,发放土地所有权证书;涉及农民承包地调整的 ,由乡村集体经济组织依据整理前与承包人签订的 协议重新调整并登记造册.F.土地权属调整方案 编制完成后,应向全体土地权利人发布公告,并以书面形式分别通知土地所有权人、承包人和他项权利人,公告期限由市国土资源局北京国际海洋城分局视实际情况而定.土地所有权人对权属调整方案 有异议者,应于公告期内向市国土资源局北京国际海洋城分局书面提出,由其予以调处;涉及他项权利者,应通知他项权利人参加调处.经调处仍有意见者,可上诉到北京市法院裁定;集体经济组织内的 农民对承包地的 重新分配有异议者,应于公告期内向村集体经济组织或乡镇人民政府书面提出,村集体经济组织或乡镇人民政府应予以调处.经调处仍有意见者,由北京市人民政府裁定.G.土地权属调整方案 经公告并征求意见后,报北京市人民政府批准.方案 批准以后,涉及所有权者,应由市国土资源局北京国际海洋城分局与项目区内土地所有权人签订权属调整协议;涉及使用者,由山河镇集体经济

组织与农民签订承包协议.(4)加强土地权属调整后的 管理工作 土地权属调整完成后,市国土资源局北京国际海洋城分局应依据(1995)国土资发第 184 号通知的 要求,及时进行权属变更登记与核发土地权属证书.8 8 项目组织实施管理

8.1 1 组织领导机构设置

北京国际海洋城管委成立项目建设指挥部,由分管领导任主任,负责统筹、协调项目区的 土地开发整理工作.项目所在镇再分别成立由镇长任组长,国土、财政、农业、林业、水利等有关站所的 负责同志为成员的 土地开发整理领导小 组,下设办公室,具体负责本辖区内土地开发整理项目的 运作.为确保项目的 顺利实施,成立由分管主任任组长,由国土、财政、农业、林业、水利等有关部门及山河镇党委、政府参加的 领导小 组.领导小 组下设办公室,由山河镇政府及国土、农业、林业、水利等单位有关人员参加,办公室设在山河镇.办公室的 主要职责是进行规划设计,编制工程实施计划、对项目工程量进行估算,安排实施进度 ,制定技术标准,安排施工力量,负责检查验收等;负责编制物资材料、设备的 采购计划;负责向上级土地管理部门呈报详细的 工作进度 等.8.2 2 工程建设管理

根据项目区工程建设的 需要以及有关部门技术规程的 要求,建立相关的 质量检验体系,对项目工程建设与质量进行监督和管理.实行项目法人责任制,对工程建设进行招标、投标,在施工过程中推行工程监理.8.3 3 资金使用管理

为了

保证土地开发整理项目资金专款专用,要进一步规范财务制度 ,将开发整理资金纳入财政部门统一管理,严格按项目投放,按项目投资进度 计划拨付.并公开账目,定期张榜公布资金使用情况,自觉接受群众监督.9 9 项目效益分析

9.1 1 社会效益分析

可提高耕地质量和土地利用率,使原来的 未利用土地变成高产稳产田.通过项目区土地整理,可增加耕地数量,缓解人地矛盾,对于实现全县耕地总量动态平衡具有重大 意义.可稳固该区农业的 基础地位,改善项目区土地利用结构,为项目区可持续发展提供保障.通过集中连片的 土地整理,可为土地的 集约利用创造条件,提高土地集约化程度.计算指标:(1)新增耕地面积和新增耕地比例 新增耕地面积＝整理后的 耕地面积－整理前的 耕地面积=3.38(公顷)新增耕地比例＝ % 100 项目建设规模新增耕地面积＝3.38÷74.79＝4.52％;

(2)新增灌溉面积＝整理后的 灌溉面积－整理前的 灌溉面积 ＝57.46－54.08＝3.38(公顷);(3)人均新增耕地面积 人均新增耕地比例＝项目区总人口新增耕地面积＝ 3.38÷863＝0.004(公顷/人);(4)新增耕地供养人数 新增耕地供养人数＝积 项目区现状人均耕地面新增耕地面积＝3.38÷0.060＝56(人);(5)粮食单产增加量 作物单产增加量＝整理后作物单产－整理前作物单产,其中: 水稻＝520－450＝70(公斤);小 麦＝410－350＝60(公斤);花生＝270－240＝30(公斤);(6)人均收入增加量 人均收入增加量=整理后人均收入－整理前人均收入

=6730-6400=330 元 9.2 2 生态环境效益分析

防护林工程的 建设,可提高抗御自然灾害的 能力,农业生产的 丰收有了

保障.一是提高了

林地覆盖率,美化环境;二是降低了

风速,增加湿度 ,调节气温,改善农田小 气候.据国内建设防护林带后的 测算资料表明,风速平均降低30％,蒸发量平均降低9％,空气相对湿度 提高12～16％,土壤温度 提高 19～35％,因此对防止水土流失、调节气温、净化空气、美

化环境都有重大 作用.项目实施后,整理区将建成一个路、沟、林配套的 高标现代农业园区.区内耕地灌溉率显著提高,地块规整率 75％以上,促进土地的 可持续利用.9.3 3 经济效益分析

参照中国国家发展计划委员会审定发行的 《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社,2002 年)关于非盈利性项目财务评价的 有关规定,非盈利性土地开发整理项目经济效益评价一般采用以下两类指标.9.3 3..1 1 单位投资水平指标

1)项目单位面积投资,计算公式为: 项目单位面积投资＝项目总投资÷项目建设规模

＝135.71÷97.01＝1.40(万元／公顷);(2)新增耕地单位面积投资.计算公式为: 新增耕地单位面积投资＝项目总投资÷项目新增耕地面积 ＝135.71÷3.38＝40.15 万元／公顷;(3)每万元投资新增耕地数量.计算公式为: 每万元投资新增耕地数量＝项目新增耕地面积÷项目总投资 ＝3.38÷135.71＝0.025(公顷／万元);9.3 3..2 2 项目运营效果指标

(1)基础设施运营成本.包括基础设施自身的 运行成本以及正常维护管理成本.① 年运营成本按总投资的 1.0％计算＝135.71×0.01＝1.36 万元;

② 年维护管理成本按总投资的 1.5％计算＝135.71×0.015＝2.04 万元;总营运成本＝①+②＝3.4 万元.9.3 3..3 3 静态投资收 益分析

效益计算

项目区整理前耕地总面积 54.08 公顷,整理后耕地面积增加到 57.46 公顷.土地的 种植作物为水稻、小 麦、花生,复种指数 180％,种植比例 0.6: O.7:0.5.根据《规范》规定,采用有、无本项目的 对比增量进行直接效益计算.项目建成后,项目区内农田灌溉条件将有很大 改善,农田质量、农业生产管理水平也将随之提高,种植结构更加优化、合理,经济效益分析选取这三种主要作物为代表进行分析.根据项目区农业生产情况调查统计,整理前项目区农业收益情况见下表 作物 播种 单产 单价 毛收入 种子、化肥、农药、翻耕、灌溉、人工作业等 纯收入 总收入 种类 面积

公顷 斤/亩 元/斤 元/亩 元/亩 元/亩 万元/年 水稻

32.45 900

1.05

945

550

395

19.23 小 麦

37.86 700

1.04

728

500

228

13.00 花生

27.04 460

2300

1000

1300

52.73 合计

84.96

整理后,项目区农业生产条件有了

较大 的 改善,效益也有了

明显的 提高,下表为预测整理后的 农业收益情况(整理后平均收益).项 目 净 增 效 益 : 根 据 以 上 分 析 , 项 目 区 整 理 后 年 增 加 收 益106.21-84.96=21.25 万元,整理后年运行费为 3.4 万元,则年新增净产值为17.85 万元.9.3 3..4 4

静态投资收益率

静态分析是不考虑资金因时间差异而产生的 价值变化,以各年投入、产出的 当年实际资金额计算有关经济指标来进行效益评价的 方法.可按下式计算: 静态投资收益率＝(项目年新增净产值/项目总投资)×100％ ＝17.85÷135.71×100％=13.15％ 即项目区静态投资收益率为 13.15%.静态投资回收期＝项目总投资/项目年新增净产值 ＝135.71÷17.85≈7.6 年

静态投资回收期不包括项目建设期.0 10 结论与建议

作物种类 播种面积 单产 单价 毛收入 种子、化肥、农药、翻耕、灌溉、人工作业等 纯收入 总收入

公顷 斤/亩 元/斤 元/亩 元/亩 元/亩 万元/年 水稻

34.48 1040

1.05

1092

600

492

5.45 小 麦

40.22 820

1.04

852.8

550

302.8

18.27 花生

28.73 540

2700

950

1450

62.49 合计

106.21

10..1 1 可行性研究结论

通过对本项目的 可行性分析,认为本项目整理方案 设计,符合北京市北京国际海洋城土地利用总体规划和土地开发复垦整理规划,指导思想正确,规划目标明确,规划方案 科学合理,对实现耕地总量动态平衡具有非常重要的 意义.该项目除考虑到增加有效耕地面积外,还综合考虑了

经济效益、生态效益和社会效益.特别是注意了

保护生态和改善生态环境,防治了

水土流失.10..2 2 问题与建议

该项目具备很多有利条件,特别是土地后备资源非常丰富,开发利用价值高,切实具有可行性.存在的 问题是,长期以来,由于经济条件比较差,缺乏启动资金,一直难以大 规模开发,建议尽快批复本规划方案 ,着手组织实施.附件: :1、投资估算表2、项目区土地利用现状汇总表3、项目区土地利用规划汇总表4、项目区土地整改前后土地利用对照表5、北京 市 北京 国际海洋城 山河 镇西灶子土地整理项目现状图6、北京 市 北京 国际海洋城 山河 镇西灶子土地整理项目规划图

第二篇：土地整理可行性研究报告

XX土地整理可行性研究报告

一、项目概况

1.项目名称：XX土地整理项目 2.项目类型：土地整理

⑴平整土地、改良土壤； ⑵ 调整农地结构、归并零散地。3.项目性质：惠民项目。

4.项目建设规模：项目建设总面积为

XX

公顷。

5.项目区的位置和范围：项目区位于山东省潍坊市临朐县XX镇境内XX村、XX村范围内，其四至是东至XXX、西至XXX、南至XXX、北至XXX。

6.项目区的地貌类型：项目区位于沂蒙山区，属于丘陵地貌；项目区的形状如XX。

7.项目区土地权属状况：项目区土地为临朐县XX镇XX行政村村集体所有，土地权属界线清楚，面积准确。集体所有权已在XXXX年进行了所有权登记发证。

8.项目建设内容：项目区主要建设内容是土地平整、农田水利、道路交通和林网建设三个方面。

⑴土地平整：通过对项目区土地利用进行规划，对零星地类、废弃的坑塘、沟渠、断头路及零星的不毛之地进行整理，使其变为耕地，使土地利用结构趋于合理。土地平整，可提高农业灌溉效率，实现节约用水，提高农作物产量，为此需平整土地面积XX亩，完成土石方工程XXX万立方。

⑵农田水利：农田水利工程的完善是确保项目区粮食稳产丰收的基础，因此必须加强农业基础设施的建设，提高抗御自然灾害（旱与涝）的能力。

为解决灌溉水源，拟对项目区地下水资源进行合理的开发和利用，根据项目区水资源分布情况和供需水量要求计算结果，分别布置硬化渠道和机井。

为解决排涝问题、提高防涝能力，需要在项目区建立通畅的排水系统工程，使项目区内容各田块的积水通过排水系统排向项目区外。

⑶道路交通与林网工程：项目区的田间路网布局不合理，路窄坡陡，断头路较多，农作物的运输很不方便。因此本着利用和改造现有道路、节约占地的原则，按照规范标准修建田间道路，满足农民的生产生活的需要，同时要配套完善项目区林网工程的建设。

9.项目区整理前后耕地质量变化情况：项目区整理前，耕地质量按照高产田和中低产田所占面积的百分比来讲，高产田占面积的5%左右，通过项目实施后高产田面积将增加到总面积的30%以上，原有低产田全部改造为中高产田。项目区将有一个易旱“靠天吃饭”的低产局面，变为旱涝保收、稳产高产的粮食生产基地。10.项目建设目标：项目区经过土地整理后将达到以下目标： ⑴ 提高项目区的土地利用率。经过土地整理好后新增耕地面积XX亩新增耕地率10%以上，项目区耕地质量得到明显的提高 ⑵ 改善项目区的生态环境。田块规整，路网相通，林木成行，水利设施配套，田间道路通畅，水资源合理利用能力大大提高。⑶ 农作物增产增收，农民收入稳步增长。11.项目建设工期：项目建设工期为X年。12.项目估算投资：项目总投资为XXX万元。

二、项目背景

1.项目提出的缘由：该项目从土地资源节约利用、基础设施需要建设，生态环境需要改善等方面均要求提出该项目。⑴ 提高土地利用率，增加有效耕地面积，提高耕地质量； ⑵ 增加农田基础设施建设，完善农田配套工程，改善项目区农业生产条件；

⑶ 从配合贯彻新农村建设的主要内容和要求来说，也迫切需要提出这个项目，调整目前的农业生产结构，改变土地利用方式，改善生态环境包括人居环境，促进农业增收和农业经济发展，土地整理项目的落实是配合和贯彻新农村建设当中的一项极其重要的工作。2.可行性报告编制依据 ⑴ 法律法规：

《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 《基本农田保护条例》 《中华人民共和国农业法》 《中华人民共和国森林法》 《中华人民共和国水土保持法》 《中华人民共和国环境保护法》

《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》 ⑵ 相关政策

国土资源部《关于进一步加强土地开发整理工作的通知》国土资发【1998】166号

《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》国土资发【1999】39号

《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》 《土地开发整理项目资金管理办法》等等。⑶ 技术标准

《土地开发整理规划编制规程》（TD/T1011-2000）《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012-2000）《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013-2000）《山东省土地开发整理工程建设标准》 《国家投资土地开发整理项目预算定额标准》 《地形图图式》（GB/T7929-1995）

《水土保持综合治理技术规范、小型蓄排水工程》（GB/T16453-1996）

《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288-1999）《渠道防渗工程技术规范》(SL73-1995)⑷ 相关基础资料

《临朐县土地资源调查报告》（2009）《临朐县柳山镇农用地分等定级报告》（2008）

《临朐县社会经济发展“十二五”规划和2015年远景目标纲要》 《临朐县柳山镇统计年鉴》 《临朐县水利综合规划》 《临朐县土壤》 项目区1:10000地形图

三、项目分析

1.项目合法性分析 ⑴法律法规

项目区土地整理规划的内容符合《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的要求，与现行有关国家法律、法规一致，项目区土地整理规划内容符合区、镇土地利用总体规划和土地整理复垦专项规划，与当地农业发展政策、水利、交通、村庄建设规划相一致。⑶ 土地利用总体规划和土地开发整理规划

《临朐县土地利用总体规划》要求新增耕地、提高土地利用率，改善农田基础设施，实现机械化耕作。本项目实施符合已经批准的县、镇两级土地利用总体规划。

《临朐县土地开发整理专项规划》要求对坑塘废弃地以及部分未利用地进行整理，增加耕地面积；对沟渠进行整理，改善灌排设施，提高耕地的产出率；完善农田道路网系，规整道路布局；配套林网体系，改善田间小气候，防止水土流失。3.公众对该项目的主要意见

要解决项目区既怕旱又怕涝的矛盾，必须提高项目区的抗灾能力，才能确保当地农业增效，农民增收。当地干群主要意见是：要解决抗旱水源问题，只有通过打井保灌溉；要解决排涝问题，必须开沟疏浚建桥，完善排水系统。

在可研报告上报评审后，还要继续做好下一步项目初步设计、施工和管护工作，设计单位还要深入实地进行调查，对工程方案、布局、施工、管理广泛征求意见，对可研报告中提出的土地整理目标、工程措施在初设文本中做到一一落实，为今后工程的实施和管护提供依据和指导性意见。

四、实施措施与工程管理 1.实施措施 组织机构 管理制度 实施控制措施 2.工程管理

项目建设实行项目法人责任制、工程招投标制和工程监理制，成立三部一室，即工程部、财务部、技术部和项目管理办公室。工程部——负责项目整理方案的制定，工程进度、安排，工程质量验收等工作。施工单位每完成一项工程后，填报工程清单，一式三份，施工队、工程部和财务部各一份，保证工程质量、进度和资金的衔接。

财务部——负责项目资金的管理，对工程资金的使用进行监督，凭工程部验收签字后的施工清单拨付资金。

技术部——负责项目区新品种、新技术的引用和推广、项目区农民的培训，解决生产中的技术难题，并积极探索高产高效的生产模式。

办公室——负责工程实施过程中的沟通、协调、日常事务、对外联系、工程招投标、外部环境、人员组织、后勤保障和全程服务工作。3.经费管理

要做到四个坚持：坚持实行项目资金专款专用，避免资金截留，不挤占挪用；坚持按照规定的开支范围支出，力争不突破投资总额；坚持严把资金流转渠道；坚持项目资金决算制度，严格资金审计，确保项目资金落到实处。

五、投资估算

1.投资估算编制的依据

《土地开发整理项目预算编制暂行规定》

《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发【2000】282号）《土地开发整理标准》（TD/T1011-1013-2000）《土地开发整理项目预算定额标准》 本地类似工程的投资标准及材料价格信息。2.估算费用构成

工程施工费——是指实施土地平整、农田水利、田间道路、林网建设等各项土地开发整理工程发生的支出，包括：直接工程费、间接费、计划利润和各种税金。

前期工作费——是指在项目实施前所发生的各项支出，包括：土地清查费、可行性研究及报告编制费、项目勘测费、项目设计与预算编制费、项目招标费，按工程施工费的4.2%计取。竣工验收费——是指土地开发整理工程完工后因项目工程验收、决算、成果的管理等发生的各项支出。包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费、整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等，按工程施工预算3.0%计取。

工程监理费——是指委托具有工程监理资质的单位按照国家的有关规定进行全过程的监督和管理所发生的费用。按工程施工预算1.0%计取。

业主管理费——是指项目承担单位为项目的组织管理发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、业务费、业务招待费和其他费用等，按前期工作费、工程施工费、工程监理费、竣工验收费总和的2.0%计取。

不可预见费——是指在施工过程中因自然灾害、人工、材料、设备、工程量等地变化而增加的费用。按工程施工费、设备购置费、其他费用之和的2.0%计取。

六、效益分析

1.社会效益分析

⑴ 通过土地整理，将有利于机械化作业，促进现代化农业 技术的推广应用，为农业产业化发展提供坚实的基础。

⑵ 通过田块的平整，水利设施的配套，土地的集约利用，耕地经营的机械化、规模化，可大大提高项目区的土地利用率，带动当地经济的发展。

⑶ 建成旱涝保收的高产田，增强人民保护耕地的意识，有利于保护耕地、有利于科学利用土地、有利于农业生产水平的提高、有利于农村劳动力资源的合理流动，增加就业机会。2.生态效益分析

项目实施后，项目区林木覆盖率大大提高，林网树木发达的根系密布在土壤中，能够防止水土流失，改善土壤条件，又能从土壤深层中吸取营养成分，再以枯枝落叶等形式归还土壤，增强土壤有机质，提高土壤肥力。

项目区土地利用结构和利用方式更加合理，通过林网建设以及完善的农田水利工程配套，排水标准得到提高，水资源得到充分利用，项目区抗御自然灾害的能力将大为加强，项目区交通便 利、群众安居乐业、生态环境良性循环。3.经济效益分析

该项目的经济效益从两部分体现出来，一是社会经济效益，项目实施后能增强有效耕地面积和提高耕地质量，农作物增产增收，主要体现在节地、节水、增产、省工等四个方面；二是企业经济效益，该项目区铁的含量丰富，在项目整理过程中可整理成铁矿石粉，为承担项目单位创造可观的经济效益。⑴ 社会经济效益具体如下

① 新增耕地效益：土地整理后新增耕地面积XX亩，农作物按两季产量计算增收XXX公斤，产值XX万元；

② 现有耕地增产效益：土地整理后原有土地由低产田变为中、高产田，小麦产量增收XX公斤，玉米产量增收XX公斤，项目区总增产值XX万元；

③ 省工效益：土地整理后，项目区道路设施得到明显改善，机械化作业程度提高，根据每亩每季的耕地至少节省1.5个工作日，扣除机械费用后每亩每季仍可节省XX元，项目区每年省工效益就达XX万元。⑵ 企业经济效益

该项目区土地由于处于丘陵地带，沟壑交错，土地整理深度在10米以上，每日挖掘石方在120吨，每日产出铁矿石粉在100吨左右，按当地销售价200元/吨卖出，土地整理计划200天内完成土石方的平整工作，可以估算这段时间的效益为：100×200×200=400万元，扣除新增设备投资X万元、设备维修费X万元、人员工资X万元、管理费X万元、税金X万元、其他费用X万元，利润为XXX万元，企业经济效益可观。

七、可行性研究结论

1.项目的必要性

2.项目建设条件：土地整理项目就其工程内容和工程技术措施来讲，并不是很复杂，当地技术人员和群众已拥有成熟的技术。

3.项目经济效益的合理性

结论：该项目规划方案可行，布局合理，投资方向符合国家相关政策规定、投资估算，切合实际，项目区群众普遍赞成。

八、该土地项目整理建议

综上所述，该地土地整理项目建设潜力较大，项目目标明确，技术方案可行，符合当地土地利用总体规划；社会、生态、经济效益显著，群众参与积极，各级政府非常重视和支持，地方各部门积极配合。本可行性研究报告根据实地调查掌握的资料翔实、准确，经过深入分析研究认为该项目切实、可行，建议上级部门批准立项，给予资金上的大力支持，促使该项目尽快实施。

XX土地整理项目

行 性 研 究 报

二0一一年十一月 可 告

第三篇：联合村卫生室可行性研究报告

联合村卫生室可行性研究报告

项目名称：联合村卫生室 申报单位：联合村委员会 项目地点: 联合村二组村部 项目性质：新建

一、项目的背景和意义

为健全农村医疗预防保健网底，推行乡村卫生服务一体化管理，实施新型农村合作医疗门诊统筹，为广大农民提供安全、有效、方便、价廉的公共卫生和基本医疗服务，切实解决基层群众“看病难、看病贵”问题，逐步缩小城乡卫生差距，满足农民不同层次的医疗卫生服务需求，从整体上提高农民的健康水平和生活质量，从而满足人民群众预防保健及基本医疗服务需求。

二、项目现有的基础和条件

本活动室建筑面积60平方米，为一楼一底砖木混合结构平房，可以根据需要分为实行诊室、药房、治疗室和观察室四个组成部分。建设村卫生室室选址为联合村二组村部，村部位于该村的中心地带，方便二组及邻近村民前来就医看病；并且村部水、电、路等基础条件好，不用再次占用耕地。村卫生室建成后，可由专人看管。人员准入方面可由乡村医生代诊，乡村医生进入规范化村卫生室工作，必须具备相应的执业资格，经个人申请后，由乡镇和村组决定后聘用。

三、建设方案及投资预算

村卫生室，主要完成场地土方夯填和硬化，卫生室建设60平方米，室内配置常用医疗器械和常用医药。预计总投资15万元，其中：建筑工程费用5万元，药物和器械费用10万元。资金来源为扶贫项目帮扶筹资。建设为期一个月。

四、运行管理

规范化村卫生室为非营利性医疗机构，由乡镇卫生院按照“八统一、两独立”的原则，对其人员、业务、药品、财务等实行一体化管理，即：统一机构设置、统一房屋建设、统一人员准入、统一药械购销、统一财务管理、统一业务管理、统一制度建设、统一档案规范、财务独立核算、责任独立承担。规范化村卫生室经考核合格，可确定为新型农村合作医疗门诊统筹定点医疗机构。

五、项目建设的组织、技术管护措施

1、由镇政府组织扶贫相关部门配同联合村两委班子成员负责协调有关手续办理。

2、本项目财务由镇扶贫服务中心根据工程进度和施工设计要求支付资金，由镇扶贫开发领导小组监督使用情况，管好用好资金。

3、本项目实施由联合村民委具体负责。

4、本项目验收合格投入运行后，由村民委员会具体维护和管理，村民监督使用情况，镇政府监督管理情况。

六、社会意义

本卫生室建设能够解决该村几邻近村民看小病远、看小病难的问题，可以使村民小病不出村，小病方便看，并能够减少村民的交通费用的支出，顺应群众愿望，经论证切实可行。

第四篇：山西长治土地行业可行性研究报告

土地行业可行性研究报告

第一章 土地市场基本概述

1.1 土地市场概念阐释

1.1.1 土地市场的定义

1.1.2 土地市场的特点

1.1.3 土地市场的分类

1.2 土地一级开发概述

1.2.1 土地一级开发的定义

1.2.2 土地一级开发的内涵

1.2.3 土地一级开发产生的背景

第二章 2011-2013年中国土地市场宏观环境分析

2.1 经济环境分析

2.1.1 全球经济贸易形势

2.1.2 中国经济缓中企稳

2.1.3 国民收入及消费水平

2.2 社会环境分析

2.2.1 中国城镇化发展水平

2.2.2 中国城镇化建设进程

2.2.3 城镇化中的土地价值

2.3 产业环境分析

2.3.1 房地产业开发投资状况

2.3.2 房地产业销售规模状况

2.3.3 房地产业景气指数状况

第三章 2011-2013年中国土地市场政策环境分析

3.1 2011年我国土地政策回顾

3.1.1 土地政策的总体评价

3.1.2 房地产土地调控综述

3.1.3 土地政策存在的不足

3.2 2012年我国土地政策分析

3.2.1 土地政策的详细解析

3.2.2 地方政策的创新实践

3.2.3 土地政策的总体评价

3.2.4 土地政策面临的问题

3.3 2013年我国土地政策动向

3.3.1 逐宗核查非新增建设用地

3.3.2 房地产用地调控导向不变

3.3.3 推进农村土地确权登记颁证

3.3.4 《土地管理法》修订再上议程

3.4 十八届三中全会土地改革评述

3.4.1 土地政策基调逐渐落定

3.4.2 建立城乡统一建设用地市场

3.4.3 农村土地流转已初显端倪

3.4.4 土地流转面临政策法规瓶颈

3.5 中国房地产开发土地制度解析

3.5.1 房地产用地仅能来自国有土地

3.5.2 房地产开发者仅有土地使用权

3.5.3 房地产开发土地使用权的获取

3.5.4 土地供应的计划限制

3.5.5 土地使用权出让方式

3.5.6 土地出让金支付期限

3.5.7 既得土地权益并不安全

3.5.8 土地供应制度总体评述

第四章 2011-2013年中国土地市场供需分析

4.1 2011-2013年全国土地市场供需总体情况

4.1.1 批准建设用地

4.1.2 建设用地供应情况

4.1.3 土地出让情况

4.1.4 重点城市土地抵押

4.2 2011年重点监测土地市场供需分析

4.2.1 2011年土地出让收入分析

4.2.2 2011年土地市场供应分析

4.2.3 2011年土地市场需求分析

4.2.4 2011年土地市场特点分析

4.3 2012年重点监测土地市场供需分析

4.3.1 2012年土地出让收入分析

4.3.2 2012年土地市场供应分析

4.3.3 2012年土地市场需求分析

4.3.4 2012年土地市场特点分析

4.4 2013年重点监测土地市场供需分析

4.4.1 2013年土地出让收入分析

4.4.2 2013年土地市场供应分析

4.4.3 2013年土地市场需求分析

4.4.4 2013年土地市场特点分析

第五篇：土地申请可行性研究报告怎么写

土地申请可行性研究报告怎么写

项目名称：土地申请可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 总论

一、土地申请项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基矗为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

二、土地申请项目概况

1、什么是可行性研究报告？ 可行性研究报告是是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。可行性研究报告主要用途是，到发改委申请项目立项、到国土局审批土地、申请银行项目贷款、申请进口设备免税、申请政府资金和补贴、用于向投资者融资、用于指导项目建设实施。

2、“土地申请可行性研究报告”的用途是什么？ “土地申请可行性研究报告”主要用于内资企业新建（或改扩建）土地申请项目在发改委申请立项和到银行申请贷款，需要加盖工程咨询咨询章才能有效。根据国家发改委颁布的《企业投资项目备案管理暂行办法》，企业在项目建设投资前必须到项目建设地发改委提交“土地申请可行性研究报告”申请立项。不涉及政府资金和利用外资的企业投资项目按照备案制立项。需要企业提交“土地申请可行性研究报告”、备案请示、公司工商材料、项目建设地址图、项目总平面布臵图，配合发改委填写项目立项备案表。第二篇 市场预测

当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。

此观点主要法律法规政策依据是：

1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。

3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。该观点认为：要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发，切实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及其经营的合法权益。既然国家依法通过出让等有偿使用或行政划拨方式将国有土地使用权提供给土地使用者使用，在一定条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵押等经营活动的权利。

观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。此观点主要法律法规政策依据是：

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

2、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）第四点中规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。该观点认为：国家有责任保护土地使用者依法取得的特定用途的国有土地使用权，且土地使用者享有按批准的土地用途开发利用和经营国有土地使用权。但改变土地用途不属政府批准土地使用者原土地开发利用范围，其实质就是重新取得新用途的土地使用权。而改变为经营性用地，则必须严格按照法律法规和相关政策的规定收回原用途国有土地使用权并重新以招标拍卖挂牌方式公开供应。

观点三：土地改变用途为经营性用地即可通过按市场价补缴出让金也可以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。具体操作办法：

1、出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开供应；

2、出让合同没有约定、地方法规或行政规定也没有明确规定的，土地使用者应按规定报经出让方和城市规划管理部门批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

此观点的主要法律法规和政策依据：

1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。该观点认为：在土地使用权出让过程中，市、县国土资源管理部门作为出让方应视为民事主体，并以民事主体身份与土地使用者签订具有民事性质的出让合同。为此，在遵守现行法律、法规、规章和规定的前提下，改变土地用途的处置办法主要要依据土地出让合同的相关约定操作。

第三篇 对改变土地用途处置相关法律法规政策的思考

国土资源管理部门在办理改变土地用途处置工作过程中必须坚持依法行政，这是不容置疑的。然而，面对相关法律法规规章和政策所作出的截然不同的规定，要做到与所有相关法律法规条文和政策规定相符，也是十分困难的。为此，有必要对改变土地用途处置的相关法律法规和政策进行全面系统的思考和梳理，从而对改变土地用途相关法律政策的精神有个总体判断和把握。

同于上世纪九十年代初制订出台的《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对改变土地用途的办理规定存在着一定差异。《房地产管理法》第十七条规定是签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是重新签订土地使用权出让合同。这点差异是否决定着在办理改变土地用途过程中可以随意选择签订合同变更协议或重新签订合同的处理方式，结论应该是否定的。因为在现行法律体系和管理制度下，土地用途是土地使用权经济属性中核心的构成要素，其直接决定着土地使用最高年期，同时间接影响着土地规划指标。在实际工作中对改变土地规划指标（或称为土地利用条件）和调整土地使用年期的情形，通常采用签订合同变更（补充）协议的形式；而改变土地用途不是对原土地使用权的一种微调，其直接导致了新的用途的土地使用权的产生，与原出让合同中出让方所提供的土地使用权完全不是一个概念，在具体工作中是以重新签订出让合同方式办理，其出让金额及使用年期通常是重新确定，土地利用条件也同样作出相应调整。因此，改变土地用途处置应按照《房地产管理法》第十七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条中“重新签订土地使用权出让合同”的规定执行为妥。而签订新的土地使用权出让合同的处置方式，很好地印证了改变土地用途是土地使用者重新取得新的土地使用权的行为，同时对应于政府是供应土地使用权的行为。

第四篇 土地申请项目资源开发及综合利用分析

一、资源开发方案

资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。(本章主要阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案，并对其进行分析评价。有关节能的分析评价设专章单独阐述。)(要阐述资源储量和品质勘探情况，论述拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，分析评价项目建设方案是否符合有关资源开发利用的可持续发展战略要求，是否符合保护资源环境的政策规定，是否符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。在资源开发方案的分析评价中，应重视对资源开发的规模效益和使用效率分析，限制盲目开发，避免资源开采中的浪费现象；分析拟采用的开采设备和技术方案是否符合提高资源开发利用效率的要求；评价资源开发方案是否符合改善资源环境及促进相关产业发展的政策要求。)

二、资源利用方案

包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况；多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案；通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度；分析评价项目建设是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响。(对于需要占用重要资源的建设项目，应阐述项目需要占用的资源品种和数量，提出资源供应方案；涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况的，应根据资源特征提出合理的综合利用方案，做到物尽其用；通过单位生产能力主要资源消耗量、资源循环再生利用率等指标的国内外先进水平对比分析，评价拟建项目资源利用效率的先进性和合理性；分析评价资源综合利用方案是否符合发展循环经济、建设节约型社会的要求；分析资源利用是否会对地表（下）水等其它资源造成不利影响，以提高资源利用综合效率。)

三、资源节约措施

阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。(对于耗水量大或严重依赖水资源的建设项目，以及涉及主要金属矿、非金属矿开发利用的建设项目，应对节水措施及相应的金属矿、非金属矿等原材料节约方案进行专题论证，分析拟建项目的资源消耗指标，阐述工程建设方案是否符合资源节约综合利用政策及相关专项规划的要求，就如何提高资源利用效率、降低资源消耗提出对策措施。)第五篇 土地申请项目发展规划

拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。(论证项目建设的目标及功能定位是否合理，是否符合与项目相关的各类规划要求，是否符合相关法律法规、宏观调控政策、产业政策等规定，是否满足行业准入标准、优化重大布局等要求。)

一、发展规划分析

应阐述国民经济和社会发展总体规划、区域规划、城市总体规划、城镇体系规划、行业发展规划等各类规划中与拟建项目密切相关的内容，对拟建项目是否符合相关规划的要求、项目建设目标与规划内容是否衔接和协调等进行分析论证。

二、产业政策分析

拟建项目是否符合有关产业政策的要求。(阐述与拟建项目相关的产业结构调整、产业发展方向、产业空间布局、产业技术政策等内容，分析拟建项目的工程技术方案、产品方案等是否符合有关产业政策、法律法规的要求，如贯彻国家技术装备政策提高自主创新能力的情况等。)

三、行业准入分析

项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。(阐述与拟建项目相关的行业准入政策、准入标准等内容，分析评价项目建设单位和拟建项目是否符合相关规定。)第六篇 土地申请项目技术方案、设备方案和工程方案

一、土地申请项目技术方案

1．土地申请项目生产方法（包括原料路线）2．土地申请项目工艺流程 3．土地申请项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、土地申请项目主要设备方案 1．土地申请项目主要设备选型

2．土地申请项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．土地申请项目推荐方案的主要设备清单

三、土地申请项目工程方案

1．土地申请项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．土地申请项目矿建工程方案 3．土地申请项目特殊基础工程方案

4．土地申请项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．土地申请项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 土地申请项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．土地申请项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．土地申请项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．土地申请项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．土地申请项目燃料品种、质量与年需要量 2．土地申请项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．土地申请项目原材料、燃料价格现状 2．土地申请项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、土地申请项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、土地申请项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、土地申请项目公用辅助工程 1．土地申请项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案

（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．土地申请项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．土地申请项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．土地申请项目供热设施 5．土地申请项目空分、空压及制冷设施 6．土地申请项目维修设施 7．土地申请项目仓储设施

第九篇 土地申请项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 土地申请项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 土地申请项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．土地申请项目建设对环境的影响

2．土地申请项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 土地申请项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 土地申请项目组织机构与人力资源配置

一、土地申请项目组织机构 1．土地申请项目法人组建方案

2．土地申请项目管理机构组织方案和体系图 3．土地申请项目机构适应性分析

二、土地申请项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 土地申请项目实施进度

一、土地申请项目建设工期

二、土地申请项目实施进度安排

三、土地申请项目实施进度表（横线图）

第十五篇 土地申请项目投资估算

一、土地申请项目投资估算依据

二、土地申请项目建设投资估算 1．土地申请项目建筑工程费 2．土地申请项目设备及工器具购置费 3．土地申请项目安装工程费 4．土地申请项目工程建设其他费用 5．土地申请项目基本预备费 6．土地申请项目涨价预备费 7．土地申请项目建设期利息

三、土地申请项目流动资金估算

四、土地申请项目投资估算表

1．土地申请项目投入总资金估算汇总表 2．土地申请项目单项工程投资估算表 3．土地申请项目分年投资计划表 4．土地申请项目流动资金估算表

第十六篇 土地申请项目融资方案

一、土地申请项目资本金筹措

二、土地申请项目债务资金筹措

三、土地申请项目融资方案分析

第十七篇 土地申请项目财务评价

一、土地申请项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、土地申请项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、土地申请项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、土地申请项目财务评价报表 1．土地申请项目财务现金流量表 2．土地申请项目损益和利润分配表 3．土地申请项目资金来源与运用表 4．土地申请项目借款偿还计划表

五、土地申请项目财务评价指标 1．土地申请项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率

（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．土地申请项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、土地申请项目不确定性分析

1．土地申请项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．土地申请项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、土地申请项目财务评价结论

第十八篇 土地申请项目风险分析

针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。

应在确认项目有负面社会影响的情况下，提出协调项目与当地的社会关系，避免项目投资建设或运营管理过程中可能存在的冲突和各种潜在社会风险，解决相关社会问题，减轻负面社会影响的措施方案。

第十九篇 土地申请项目社会评价

一、土地申请项目对社会的影响分析

二、土地申请项目与所在地互适性分析

1．土地申请项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．土地申请项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．土地申请项目地区文化状况对项目的适应程度

三、土地申请项目社会风险分析

四、土地申请项目社会评价结论

第二十篇 土地申请项目可行性研究结论与建议

一、土地申请项目推荐方案的总体描述

二、土地申请项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、土地申请项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议