论房地产实物资产与虚拟资产的双重属性论文[5篇模版]

第一篇：论房地产实物资产与虚拟资产的双重属性论文

房地产作为实物资产和虚拟资产的双重特性，将实体经济与虚拟经济紧密的联系在一起③。房地产为家庭提供必需的住房服务，住房需求是居民消费支出最主要的组成部分之一。商业用房和办公楼也是企业生产必需的要素投入之一。由于房地产具有广泛的和紧密的上游联系和下游联系，由此创造大量就业机会，提供大规模的产出和收入。因此，房地产是实体经济的重要组成部分，是一种能够满足消费需求和提供生产性服务的重要的实物资产。同时，房地产具有存续时期长和价值高的特点，而且建造周期较长，所占据的空间资源具有稀缺性，这使其成为一种重要的投资品，其定价方式不仅取决于生产成本和所提供的服务，也取决于未来产生的收益，包括由于资产价格上涨带来的收益，因此，具有明显的虚拟资产的特征。金德尔伯格④对各国长期以来金融危机的历史回顾表明，在历次危机中，房地产价格的暴涨与暴跌均发挥了重要的作用。在所有的虚拟资产中，房地产几乎是唯一重要的具有实物资产特性的资产形式，是联系虚拟经济和实体经济的重要纽带。

房地产贷款是货币创造过程中的重要环节。无论是发达国家还是发展中国家，尤其是东亚地区的经济体，房地产抵押是银行贷款的重要条件之一。房地产与金融紧密联系在一起，对经济运行发挥着加速器的作用⑤。从长期来看，美国房地产贷款在商业银行长期贷款中所占比重呈上升趋势，目前已经超过了一半的比重⑥。我国住房制度改革催生了规模庞大的房地产市场和房地产金融，房地产贷款在新增贷款中所占比重超过三分之一。因此，房地产市场的发展直接影响到货币发行和货币创造的数量，进而决定了宏观经济运行的状况。房地产价格波动介于普通商品和金融资产之间。郭金兴⑦比较了日本、美国和中国等主要国家物价水平、房地产价格和金融资产价格波动的特征，发现在这些经济体中，房地产价格的波动性显著大于一般物价水平，但比金融资产价格更为稳定。这一特征是房地产双重属性的直接表现，同时，也使得房地产通过货币创造机制，成为宏观经济稳定运行的重要基石⑧。

除以上对房地产虚拟性的理论研究以外，一些学者也对房地产的虚拟性或双重属性作了实证研究。王子龙和许箫迪⑨分析了我国３０个大中城市房地产市场的虚拟财富效应，发现在大部分城市的财富效应为负，影响系数较小且不显著，因此，认为房地产价格的上涨对居民消费具有一定的挤出效应和一直作用。鞠方和周建军⑩研究了中国和日本的房地产与虚拟经济因素的关系，发现房地产价格与货币供给、利率水平、信贷创造和金融资产价格均存在长期协整关系，认为房地产价格主要受虚拟经济因素的影响，因而可能存在房地产泡沫。这些研究有助于理解我国房地产与虚拟经济和实体经济关系，但主要侧重于房地产对实体经济或与虚拟经济的联系，如果能够同时分析实体经济因素和虚拟经济因素对房地产价格的共同影响，将有可能获得更有意义的结论。本文第三部分将沿这一思路作些初步的尝试。

在本文的实证研究部分，分析我国实体经济因素和虚拟经济因素对房地产价格的影响，从而说明房地产的双重属性。如果房地产价格主要受实体经济因素的影响，则表明我国房地产的实物资产特性更强，反之，则表明我国房地产具有较强的虚拟资产特点，其他价格也会具有更强的波动性，有可能加大经济波动的风险。

１．计量模型

在本文建立的计量模型中，因变量为房地产价格，自变量为代表实体经济因素的主要变量、代表虚拟经济因素的主要变量和控制变量。其中，ＲＥＰｒｉｃｅｉｔ为第ｉ个省份、第ｔ期房地产价格，ｐ保悛保牵模形实际人均ＧＤＰ，Ｆｕｎｄｓ为房地产企业资金数量，Ｘ为控制变量。实际人均ＧＤＰ是代表经济发展水平和居民购买力的主要指标。房地产企业可以获得的资金数量是虚拟经济发展状况的重要指示指标，且与房地产价格直接相关。本文的控制变量是财政支出占当年ＧＤＰ的比重，该比重越高，政府在公共产品和服务的投入越大，将会吸引更多的居民在本地购房和居住，从而推高房地产价格。本文采取半对数模型，对房地产价格、人均ＧＤＰ和房地产开发资金取自然对数，政府支出比重未取对数。其中，γｉ是表示个体异质性的截距项，μｉ为随机误差项。如果γｉ与解释变量不相关，则建立个体随机效应模型（ＲＥ），反之，则应建立个体固定效应模型（ＦＥ）。模型具体形式的设定可以通过Ｈａｕｓｍａｎ检验来完成。

２．数据说明

本文选取１９９９～２０１１年我国各省数据进行面板回归。西藏和重庆由于部分数据缺失，不含在样本内。其中实际人均ＧＤＰ和财政支出占ＧＤＰ比重根据各年《中国统计年鉴》相关数据计算而得。实际人均ＧＤＰ按照各省历年消费者物价指数进行平减，折算为以１９９９年不变价格计算的数据。财政支出占ＧＤＰ比重均按当年价格计算。房地产价格水平包括商品房销售价格和住宅销售价格两个指标，资金为房地产开发企业全部资金，以上三个数据来自中国经济统计数据库。

３．计量结果及其说明

本文对房地产价格水平的回归结果如表２所示。所有自变量的回归系数在１％的统计水平上具有显著性。对于所有商品房的销售价格而言，实际人均ＧＤＰ增长１％，将使房地产价格增长０保担掣霭俜值悖环康夭开发企业获得的资金每增长１％，房地产价格将上涨０保保备霭俜值恪Ｒ虼耍房地产价格水平的上涨既取决于实际因素，也取决于虚拟经济因素，即房地产企业获得资金的能力。政府对当地房地产市场的发展也具有重要的作用，政府支出在ＧＤＰ比重每提高１％，则会使得房地产价格上涨几乎１个百分点。作为与居民生活直接相关的住宅，回归结果与商品房十分类似。略有不同的是，住宅受人均ＧＤＰ和政府支出比重的影响更大，而受房地产企业资金的影响略小，这也验证了住宅更具实物资产的观点。这也表明，除住宅以外的办公楼和商业用房受实际因素的影响将会更小，而受虚拟经济因素的影响将会更大。本文对房地产价格增速的回归结果如表２所示。所有自变量的回归系数在１％的统计水平上具有显著性。对于所有商品房的销售价格而言，实际人均ＧＤＰ增速每提高１个百分点，将使房地产价格增速提高０保矗陡霭俜值悖环康夭开发企业获得的资金增速每提高１个百分点，房地产价格增速将提高０保埃蹈霭俜值恪Ｓ敕康夭价格水平相比，房地产价格的上涨速度受自变量的影响更小一些。政府支出比重也会影响到房地产价格上涨速度，政府支出在ＧＤＰ比重每提高１％，则会使得房地产价格增速提高０保叮犯霭俜值恪Ｗ≌的回归结果与商品房也十分类似。

本文梳理了有关房地产实物资产与虚拟资产双重特性的理论文献和实证研究，并从这一视角构建计量模型，利用我国省级面板数据进行计量分析。研究结果表明，房地产价格水平及其增速既取决于人均ＧＤＰ这类实体经济因素，也取决于房地产开发企业资金这类虚拟经济因素，具有显著的双重特性。同时，地方政府支出对房地产市场的发展也发挥着重要的决定作用。从本文的回归结果来看，至少在全国层面上，金融因素或虚拟经济因素并非房地产价格唯一重要的决定因素，实际ＧＤＰ的提高似乎发挥着更重要的作用，这可能意味着，至少从全国来看，我国的房地产泡沫并不严重。目前的房地产价格水平及其较快的增长速度，更多是由于收入水平的提高导致的。当然，政府的支出也发挥着重要的作用。如果政府通过减低财政支出水平，适当减少对经济干预，有可能会起到平抑房价的作用。本文仅是房地产双重属性实证研究的初步尝试，使用的解释变量较少，是否还有其他更重要的解释变量，有待于进一步探讨。由于受限于数据的可得性，本文仅以房地产开发企业所获资金作为影响房地产价格的主要虚拟经济变量，而没有采用更为常见的其他虚拟变量，如各省的货币供给、银行贷款以及其他金融工具的数据。在进一步的研究中，随着数据的补充和完善，有可能获得更准确的研究结果。

第二篇：论自然资源资产的内涵属性与分类

论自然资源资产的内涵、属性与分类

自然资源，是人类生存和发展的基础，只能保护好、利用好。自然资源资产是国家、民族最为重要的资产，只能保全好、经管好。众所周知，2013年11月12日中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》和2015年4月25日发布的《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》，都对自然资源资产进行了较多的论述，特别是对自然资源资产产权制度、自然资源资产管理体制、自然资源资产负债表、自然资源资产离任审计等的论述。此后的讨论、研究呈井喷之势。然而，时至今日认识不统一、歧见甚多。冷静分析，发现问题出在对自然资源资产基本概念的认识上。为此，极有必要对自然资源资产的内涵、属性及分类作一次系统而简要的梳理。

一、自然资源及其基本属性

自然资源，简言之就是“（主要）以自然形态存在的资财的来源”。或者是指“人类可以利用的、自然生成的物质与能量”。同时，也可以视为“在一定时间、地点、条件下能够产生经济价值，以提高人类当前和将来福利的自然环境因素和条件”。

自然资源的基本特征或属性是多方面的。首先是“有用性”，也就是说只有“有用的”自然要素，才能称之为自然资源。这是自然资源最基本的属性，也是“以人为本”的体现。

其次是“可控性”，也就是说只有在人的能力范围内的自然要素才能称之为自然资源，而超技术能力之外，或超经济承受能力之外，或者不为法律法规或宗教信仰所允许的自然要素，只能视作自然条件，而不能视为自然资源。显然，自然资源是一个动态的概念，随着科学技术进步、经济能力提升和制度观念改进等，自然资源的范围不断拓展。

第三是“区域性”，即自然资源呈现显著的区域性、地带性分布特征，水资源有流域性，植物资源有地带性，矿产资源有成矿带。这就决定了自然资源的开发、利用和保护必须因地制宜，没有放之四海皆准的模式。

第四是“系统性”，也就是说各类自然资源间不是孤立存在的，而是相互联系、相互影响和相互制约，构成一个自然资源复杂系统，农业资源中的水土平衡、矿产资源中的共生伴生现象，都是系统性的典型体现。这就决定了自然资源开发利用和保护必须坚持系统思维，不能就水论水、就土论土，或就矿说矿、就林说林。

第五是“更新性”，即自然资源受物理作用（重力、沉降等）、化学作用、生物作用（消化、转化、光合）和人类干预等影响，呈现出不同程度的可更新性，相对于人类寿命 来说更新较快的资源，称之为可更新资源，如森林、地表水资源，反之称之为不可更新资源，如矿产资源。

第六是“时效性”，自然资源的范畴随着人类认识、技术水平等发展而不断变化，总体上呈现不断拓展的态势；同时，从自然资源存在的时间看，有些资源不因时间而发生变化，如矿产资源，有些资源则存在时间极短、稍纵即逝，如光照、风力等资源，前者称为恒定性资源，而后者称为流逝性资源。恒定性资源，要尽可能控制开发利用的速度，而流逝性资源往往要尽可能快地加以开发利用。

二、自然资源资产的基本内涵

所谓自然资源资产，是指以自然资源形态存在的物质资产。

当然，并非所有的自然资源都可称之为自然资源资产。自然资源要成为自然资源资产，需要具备如下条件：一是自然资源的稀缺性。这是自然资源成为自然资源资产的基本条件。凡是不稀缺的，还不是严格意义上的自然资源资产。当然，自然资源本身也必须是稀缺的。二是自然资源能够产生经济价值，并且这种经济价值能够评价，甚至能够在市场上得以实现。三是产权主体尽可能明确。如果产权主体不明确，则易导致自然资源资产的过度开发利用或收益的流失。四是产权边界尽可能清晰，如果边界不清晰，就不能保证资产权益的清晰，也不能保证权益的完全实现。结合上述条件，有必要对自然资源资产作进一步的界定：所谓自然资源资产，是指产权主体明确、产权边界清晰、可给人类带来福利、以自然资源形式存在的稀缺性物质资产。

三、自然资源资产的基本属性

自然资源资产是自然状态（以及伴有人工状态）存在的资产，与道路、桥梁、房屋等固定资产不一样，是以自然状态存在的水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源资产。其一，自然资源资产是基础性资产，关系一个国家、一个民族或一个地区的生存和发展，关系到国家安全。自然资源安全是国家安全的重要组成部分。其二，自然资源资产的使用具有排他性，由于自然资源资产的使用权赋予某个主体，往往由于空间的不可重叠特性，其他主体就不能再取得相应的使用权。其三，自然资源资产往往具有刚性需求的特性，这与人口增长、自然资源稀缺度不断提升是联系在一起的。其四，自然资源资产的替代性较差，水、土、能、矿、生物等自然资源资产往往很难有替代品，替代是渐进的、有限的。其五，自然资源资产的保值特性与增值特质，这也是由自然资源资产的稀缺性、不可替代或有限替代特性所决定的，由此土地资产、森林资产等往往是保值和增值的重要领域。最后，自然资源资产具有区位性或非遍布同质的特性，这也是由自然资源的区域性特点所决定的。上述特性或属性，在自然资源资产评价、交易和管理中，应给予高度重视。

四、自然资源资产与自然资源的关系

首先，自然资源资产源于并基于自然资源，没有自然资源便没有自然资源资产；自然资源的功能和属性是自然资源资产功能和属性的基础。

其次，自然资源资产是从人类生存和发展的角度，对自然资源基础的重新思考。换句话说，目前之所以如此重视自然资源资产，是因为传统增长（发展）方式出现了重大偏差，资源浪费、资源破坏、资源枯竭、资源流失现象已经严重动摇了国家发展的基础，为此，要重视经济增长的自然资源问题，对传统的经济核算方式进行反思、修正甚至革命，要进行自然资源资产核算。

再次，自然资源资产，亦可理解为包括自然资源和自然条件在内的一切自然状态存在的人类生存和发展的基础。从这个意义上讲，自然资源资产的范围要大于自然资源；另一方面，自然资源资产，亦可理解为贡献正向（否则就是负资产）、产权清晰（否则矛盾）、可以管控、可以交易的自然资源。从这个意义讲，自然资源的范围又比自然资源资产的范围大。因此，自然资源资产与自然资源在一定程度上讲并无本质的差异，是相互包容的关系，只是视角上的差别或侧重点不同。最后，自然资源资产与自然资源也有着明显的差异性。前者强调的是价值，后者强调的是实物；前者同质性与后者的非遍布同质性；前者的管理一体化基础较好，而后者的管理一体化基础较差，换句话说，自然资源资产统一监管的难度要远远小于后者的统一监管。

五、自然资源资产的分类

自然资源资产的类别极其多样，可以有多种分类方法。第一，按自然资源资产的主体性质，可分为公有（国家所有、集体所有）自然资源资产、私有自然资源资产、共有（混和所有）自然资源资产；以及无主的自然资源资产。在我国，自然资源资产公有制是主体。随着改革和发展，事实上的自然资源资产共有、私有亦不断出现，但在法律上目前还难以认定。无主的自然资源资产是不合理的现象，应予以消除。

第二，按自然资源资产的实物性质，可分为土地资源资产、水资源资产、矿产资源资产、生物资源资产、生态资源资产和综合性资源资产。这其中，由于土地的空间属性，土地资源资产是最重要、最基础的自然资源资产，其他自然资源资产往往与此有高度的关联性。

第三，按自然资源资产的使用性质，可分为公益性资源资产、非公益性资源资产和介于二者之间的准公益性资源资产。公益性资源资产，顾名思义，指完全用于公共目的、不 以获取经济利益为目的的资源资产。要严格禁止公益性资源资产用于非公共用途。

第四，按自然资源资产存在的位臵特性，可分为原位性自然资源资产和开采性或非原位性自然资源资产，前者位臵不可移动，如土地；后者位臵可以移动，如矿产资源。在评价一个地区的自然资源资产总体状况时，应把重点放在原位性资源资产上，非原位性资源资产可通过贸易、合作等方式来获得。

第五，按自然资源资产的所有权分割特性，可分为专有资源资产和共享资源资产。前者边界清楚、可以分割、可以排他；后者要么边界不清、要么不可分割、要么不可排他、要么法律规定或历史形成的公共进入。共享资源资产，要交由政府进行公开配臵和代理管理；专有资源资产，主要交由市场配臵，并接受政府监管。

最后，按自然资源资产的作用大小，可分为战略性资源资产和非战略性资源资产。前者关系国计民生，是资源资产中最活跃、位臵最关键、在非常态下难以从国际市场获得的资源资产；后者的作用则非基础性、关键性、战略性的。在构建国家自然资源资产管理体系、建立健全自然资源资产管理体制时，应重点关注战略性资源资产，包括耕地资源资产、水资源资产、重要能源资产、森林资源资产等。对于自然资源资产的分类，有助于认识各类资源资产的功能和特点，有助于采取差异化的管理对策。

作者：国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、研究员 谷树忠

中国科学院地理科学与资源研究所博士后、云南财经大学副教授 谢美娥 自然资源资产管理制度研讨会在石家庄召开

2014年5月17日—18日，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所与中国自然资源学会政策研究专业委员会、石家庄经济学院在石家庄联合举办了“自然资源资产管理制度研讨会”。

国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长、中国自然资源学会政策研究专业委员会主任谷树忠研究员，国务院发展研究中心社会部巡视员、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任林家彬研究员，国土资源部调控司副司长、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任吴太平，中国国土资源经济研究院副院长、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任贺冰清研究员，中国地质大学（北京）人文经管学院院长、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任安海忠教授，北京师范大学经济与管理学院书记、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任张琦教授，石家庄经济学院副校长、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任张举钢教授，中国矿业大学教授、中国自然资源学会政策研究专业委员会副主任王栋民等出席研讨会，中国自然资源学会政策研究专业委员会的各位委员、相关单位的专家共约110人参加了会议。石家庄经济学院党委书记郝东恒教 授到会祝贺。

研讨会围绕自然资源资产的科学内涵、外延、属性、类型，自然资源管理与自然资源资产（产权）管理的关系及其协调机制，自然资源资产评估的理论、方法与规程，自然资源资产收益的实现与分配制度及方式等重大理论和现实问题，进行了深入研讨。

会议认为，自然资源资产管理是我国生态文明体制创新的重要组成部分，是我国自然资源管理改革的重要方向。自然资源资产管理必将有力地推进自然资源有偿使用制度的实施，推动自然资源用途管制制度的实施，推动国有资产管理和利益分配的改革和完善，推动干部绩效考核制度的改革和完善。

第三篇：资产管理论文-论行政事业单位固定资产管理

摘要:各级行政事业单位和管理部门,对固定资产的管理和使用应坚持统一政策､统一领导､分级管理､责任到人､物尽其用的原则,并通过建立完善与财务管理系统和办公自动化系统相连接的固定资产管理软件系统,规范固定资产分类及代码､加强盘点和处置的监控等措施,使固定资产管理制度刚性化,达到实时监控､硬性约束的目的｡

关键词:行政事业单位;固定资产;管理系统

Abstract: The all levels administrationbusiness unit and the management section, should insist to unify the policy and unify the leadership, the ratings management, responsibility to person, thing to the management and usages of the fixed assets to the utmost the principle that it use, and pass the establishment perfect manage the system with finance and transact the fixed assets that automation connect with each other management the software system, the norm fixed assets classification and code, strengthen the supervision of the stocktaking and handle etc.measure, make the fixed assets management system rigid to turn, attain solid hour supervise and control, the purpose that rigidity control.Key Words: administration business unit;fixed assets management;fixed assets management system

引言

行政事业单位的固定资产数量和金额增长迅猛,到2000年底,广东省行政事业单位固定资产约达1 529亿元,规模庞大,种类繁多｡随着经济改革的不断发展,政府为加强行政事业单位固定资产管理,提高固定资产的使用效益,建立健全各项管理制度,保障固定资产的安全和完整,于近年在全国进行了大规模的清产核资及固定资产清查工作｡在新形势的要求下,需要有相应的会计体系积极配合政府职能部门,根据政府实际管理工作的需要,对原有的固定资产管理系统进行针对性的优化完善,以满足政府部门对固定资产管理的需要｡预算单位固定资产管理存在的问题

2.1 账实不符问题

账实相符是确保会计信息质量真实､准确的基本要求｡造成账实不符的原因,一是固定资产采购时项目被挪用,形成固定资产虚列;二是因历史原因违规购建固定资产,而不入固定资产账或部分入账;三是会计差错,即已报废､盘亏的固定资产未及时进行账务处理｡

2.2 责任人管理机制不到位问题

根据固定资产管理制度规定要求,政府相关部门应该对造成上述违规现象的责任人进行处罚｡由于管理未得到彻底落实,保管固定资产的负责人责任意识薄弱,对固定资产的管理工作就会不重视,产生更多的违规事件｡

2.3 闲置固定资产的处置问题

闲置固定资产是指不需用固定资产,主要表现为闲置房地产及闲置电子设备等｡闲置固

定资产的产生,主要源于以下三种因素:一是内部整合产生的闲置,在进行政府机构改革的过程中,对部分政府部门进行了撤并,造成了撤并后资产的闲置;二是科技进步造成固定资产无形损耗而产生的闲置,这在电子设备的更新换代上表现得尤为突出;三是因历史违规行为产生的闲置｡最明显的例子,如无定编车辆､违规购建房产,因产权问题无法解决而闲置存在于账外｡这些闲置固定资产占用了国家大量资金,有些资产已无法使用但只要不报废就可每年得到财政的拨款,所以,需要积极加以盘活处置｡健全和完善固定资产管理体制的对策

预算单位曾在2001年进行了清产核资,在2001年和2005年开展了清产核资检查,相当于在全国进行了全面摸清预算单位“家底”的工作,规范了固定资产的入账核算,在很大程度上改善了会计信息质量｡但由于账实不符问题源于多年的历史原因,并未得到全面的解决｡近年来,随着“责任政府”的建设及政府部门的内部管理制度的完善,逐步将固定资产违规现象与有关负责人的任期业绩评价挂钩,这种情况已有所好转｡但固定资产管理工作之所以存在上述种种问题,很大程度上来源于历史上长期粗放式管理形成的遗留问题积淀,还有一部分源于现有体制的不完善之处｡针对固定资产管理中存在的种种问题,应进一步健全和完善固定资产管理体制｡

3.1 实施电算化管理,按照预算单位固定资产分类与代码进行固定资产管理分类

由于近年行政事业单位的固定资产数量及金额增长迅猛,规模庞大,种类繁多,各项管理工作仅靠传统的手工管理､手工统计已远不能适应工作的要求,必须实现电算化管理,将固定资产的购建､决算､核算､处置､报废等各项业务予以反映,实现固定资产的电子化管理与实时监控｡完善的固定管理系统将有助于政府管理机构实时掌握固定资产信息,提高管理工作的时效性和透明度｡同时,在实现核算电算化的前提下,建议取消手工固定资产明细账和总账,提高工作效率｡但目前固定资产电算化核算方面最大的问题就在于固定资产科目设定问题上｡目前,通常的做法是根据行政单位财务规则规定将固定资产分为房屋及建筑物､一般设备､专用设备､文物和陈列品､图书､其他固定资产六大类｡在对房屋及建筑物､文物和陈列品､图书的分类中一般不容易产生差异,但在一般设备､专用设备､其他固定资产的分类中则产生了不少的差异｡两个单位的固定资产分类,一个为行政机关单位,一个为事业单位(学校),从科目编码上就有不同,各个单位对专用设备与一般设备的分类也不尽相同,对某些单位是专用设备,对另一些单位又属一般设备,如幻灯机,在学校为专用教学设备,在大部分行政单位为一般办公设备｡另外,单位自己分类明细,编码也多有重复,电脑与电脑微机就在专用设备与一般设备中重复出现｡

作者认为,在实务中要按照预算单位固定资产分类与代码目录(根据GB/T14885-94摘编整理)作为固定资产卡片管理的分类依据更为可行｡因该目录将固定资产分为四大类:(1)房屋及构筑物类;(2)交通运输工具类;(3)通用设备类;(4)专用设备类｡每大类的分类非常细致清楚,比人为分类更科学､合理｡由其对容易造成差异的分类项进行了明细分类,对专用设备更是按行业类别分为医疗卫生类､广播电视类､科研类､文化体育类､新闻出版､公安政法及其他类｡目前,市面上已有不少固定资产软件的编码就是以此为依据的｡另外,按预算单位固定资产分类与代码目录的另一大好处即是可自动导出清产核资数据,因日常就按此分类与代码做账,清查时就可事半功倍｡如无固定资产管理软件,则根据预算单位固定资产分类与代码目录建立会计科目与之对应,也会为固定资产核算､管理带来极大的方便｡

3.2 建立与办公自动化系统相连接的固定资产管理模块

会计信息系统在信息技术的推动下必将从封闭走向开放,从桌面走向网络｡办公自动化系统的构建和应用,能及时､迅速地获取单位管理运行及实时变动的情况,使各部门之间协调配合,进行办公业务操作处理,做到有效地处理和利用信息｡本文仅以会计固定资产管理模块在办公自动化系统中的应用进行探讨｡

固定资产管理软件模块通常仅在财务部门进行核算,为核算型软件,但随着社会发展与科技进步导致会计信息系统向财务业务集成阶段发展｡在财务工作中固定资产管理软件主要功能为核算资产数据,包括财产登记､登记财产卡片､财产单据､生成资产凭证､资产账簿(财产明细表､财产汇总表)等｡而财产采购､财产处置､安全控制及财产登记中的验收登记､领用登记等数据在财务软件中很难连贯地反映出来,而在整个固定资产管理中会涉及单位所有人员,为完成固定资产管理功能,不同部门人员和同一部门人员,经常会发生个人与个人之间､个人与部门之间的交互关系,并需要对某项事务进行合作处理｡所以,必须借助办公自动化系统与财务固定资产管理软件相结合,才能使各类数据资源实现共享,从而大幅度地提高财政部门的数据管理能力和运用效率｡而整个固定资产管理软件模块主要功能应包括:财产采购､财产登记､财产处置､安全控制等功能｡但如何实现两个系统的结合及数据的交换,各类数据资源实现共享,我认为可通过以下实际应用的方案来予以解决｡

将所有资产的验收､登记､领用､查询数据工作均在办公自动化系统中的资产管理模块完成｡在资产验收保存时直接生成领用单并登记财产附件､图片等资料,并进行验收单据､标签､卡片打印｡在办公自动系统中可以按资产的名称､类别､登记时间､资产状况进行组合查询｡资产分配给各使用部门､使用人员,以便相关的资产负责人可以随时查阅当前资产使用的状况｡包括资产的借用､部门间资产的调拨､资产赠送等详细记录｡同时,财产管理软件增加导入模块:由办公自动化系统在导入财产管理软件前根据行政单位财务规则第二十六条关于固定资产单位价值及其他的规定标准条件,自动将资产数据分成固定资产数据及材料､低值易耗品数据两部分,并提供数据结构导入至财产管理软件中｡财产管理软件中进行变动数据的审核､登记或更新财产卡片､自动编制分录､结账､财产明细表｡财产汇总表､打印财产数据､查询财产数据､资产盘点等工作｡行政事业单位固定资产管理系统工作流程图如下图所示｡

通过办公自动化系统及财产管理软件的分功能管理,资产数据根据既定的软件程序和规则自动生成资产卡片､会计凭证､报表等,会计人员只需要维护相应的分类和汇总机制,就可实现从数据采集到数据输出的全部工作,大大减少了会计人员基础工作量｡资产数据通过导入时的划分,进行了资产的分类,在进行资产管理时就可分重点､分层次的管理｡

资产数据通过一次录入的数据同时被办公自动化系统和财产管理软件所共享,完成了几个系统的数据收集和规范,在这种模式下,所有数据来源一致,划分口径统一,从不同的层面进行数据分析产生的结果也是一致的｡数据采集能够实现与交易事件发生､发展同步,真正达到实时反映资产的实际状态｡

3.3 完善资产管理机制

完成固定资产管理的各项工作必须建立起有效的管理机制,以促进管理目标的实现｡完善固定资产管理方面的机制必须受到政府相关领导的重视与认可,具体措施如下:各预算单位设定固定资产管理工作岗位人员责任制,财政部门也应设立监督预算单位固定资产管理工作岗位人员责任制,提高管理人员的素质要求,定期由政府的财政部门进行检查､考核,考核结果作为固定资产管理工作岗位人员提拔､任用等的依据;将固定资产管理水平作为管理责任人审计的重要一项等｡

3.4 加强固定资产的盘点及处置工作

根据行政单位会计制度第三章资产的规定,固定资产应每年盘点一次｡但实际工作中,固定资产的盘点往往由于年终人手少､工作繁杂而未进行｡所以,固定资产的盘点工作必须认真落实,从制度､时间､人手､领导抓起,对发现的账实不符､盘盈､盘亏的固定资产及时进行处理｡应建立切实可行的预算单位盘点､处置机制,并严格执行,落实到人｡积极处理好闲置固定资产,引入资产评估程序,进行竞价出售､拍卖等公开､透明方式回收资金,或依法按政策捐赠边远地

区等方式使国有资产保值､增值,提高固定资产的质量,保证会计信息真实､可靠｡政府的财政部门也应建立固定资产的盘点､处置制度的监督机制,对要处置的资产进行金额､数量上把关和审批,并定期对预算单位的固定资产进行清查｡结论

本文在指出行政事业单位固定资产管理中存在问题的基础上,提出了应进一步健全和完善固定资产管理体制｡各部门固定资产的管理和使用应坚持统一政策､统一领导､分级管理､责任到人､物尽其用的原则,并通过建立完善与财务管理系统和办公自动化系统相连接的固定资产管理软件系统,规范固定资产分类及代码､加强盘点和处置的监控等措施,使固定资产管理制度刚性化,达到实时监控､硬性约束的目的｡从而实现对行政事业单位固定资产的有效管理,提高固定资产的使用效益,保障固定资产的安全和完整｡

参考文献:

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第四篇：资产评估与房地产评估要素比较

房地产估价与资产评估要素比较

房地产的定义：房产实物、地产实物及其权利的总称。

（一）房地产估价中估价当事人包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，估价相关方包括估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者及监管机构。估价委托人和估价相关方为评估报告使用者。资产评估中评估主体指从事资产评估的机构和人员。房地产估价机构和注册房地产估价师对应估价主体。注意：评估主体与评估客体是委托与被委托的关系，而不是代理与被代理的关系。

（二）房地产估价中估价对象为被评估的房地产，为了考虑、分析问题方便将房地产分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体三种基本存在形态。资产评估中评估客体指被评估的资产。

资产的定义：经济中，有用且稀缺就是资产。会计中，资产是指企业过去的交易或事项形成的、有企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益或减轻负债的资源。资产评估中，是特定主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

（三）房地产估价原则，是指房地产估价活动所依据的法则或标准。包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。

资产评估原则分为工作原则和技术经济原则；工作原则包括：真实性、科学性、公平性、可行性、简易性等原则；技术经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则等。

（四）房地产估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

资产评估依据有六大类：

1、行为依据包括业务约定书、相关经济行为批准文件；

2、法律法规依据包括全国人名代表大会及其委员会以主席令的形式发布的法律、国务院以总理令的形式发布的法规，各相关部门以部长令形式发布的规章制度，例如1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

3、准则依据主要有两条主线四个层次28条；

4、权属依据包括法定和非法定权属依据，法定依据：由专门的注册登记机关注册登记并发放权属证明有房产（所有）证、土地（使用权）证、机动车辆行驶证、商标专利等；非法定依据：发票、提货证明及实物本身等；两者的区别主要是能否对抗善意第三人；

5、取价依据是指价格参数从哪来。

6、其他依据。

第五篇：资产价格与货币政策研究论文

一．问题的提出：金融体系的变化及其对货币政策的挑战

自70年代以来，随着信息技术的发展，金融创新、放松管制和金融全球化使得主要以美国为代表的工业国家资本市场发展日益深化与广化，传统的货币政策目标与操作体系面临着愈来愈多的挑战。过去20年来，各国中央银行虽然在控制商品与劳务的通货膨胀方面已经取得很大成效，但是对于资产价格的膨胀，却难有对策。实践上，早在1929年，纽约股市的暴跌即已导致美国和全世界经济进入长期严重的萧条；日本80年代末资产价格极度膨胀引发的“泡沫经济”对其经济造成了长期不利影响；[1]90年代以美国为代表的西方各国资产价格明显地偏离实体经济上涨的趋势更是引起了决策部门普遍担忧。[2]

同样的情形在20世纪80年代也在北欧国家（挪威、芬兰、瑞典）出现过。在挪威，银行贷款对GDp的比重从1984年的40％上升到88年的68％，资产价格急剧上升，同时投资与消费需求也显著上升。但是石油价格的暴跌引起了自二战以后最深刻的银行危机和经济衰退。在芬兰，1987年扩张性的预算导致大规模的信用扩张，银行贷款对GDp的比重从1984年的55％上升到1990年的90％。住房价格在1987年和1988年共上升了68％。1989年中央银行为了抑制信用扩张，提高利率和储备，再加上1990年、1991年与俄罗斯贸易下降，经济环境恶化，资产价格暴跌，政府不得不对银行予以救助，GDp收缩了7％。在瑞典80年代后期持续的信用扩张导致了房地产繁荣。1991年由于大量的是基于过度膨胀的资产价值，因此，众多银行遇到了困难，政府不得不干预，经济陷入衰退。

墨西哥提供了新兴国家资产价格膨胀相同的版本。墨西哥在90年代初期进行了银行私有化和金融自由化，同时，取消了对商业银行的储备要求。Mishikin（1997）指出，银行向私人非金融企业的贷款占GDp的比重从80年代末期的10％急剧上升到1994年的40％。同一时期，股票价格急剧上升。1994年总统暗杀和农民起义引发了泡沫的崩溃，进而出现了银行与外汇危机，和严重的经济衰退。

在这种大量的历史案例背后，人们发现，随着金融市场尤其是资本市场的深化和广化，金融创新使得金融机构功能分化，货币与其他金融资产界限日益模糊，货币供应量与实际经济变量失去了稳定的联系，很多学者者感觉到传统的货币政策理论需要寻找新的微观基础，正在酝酿着新的突破。

货币政策对实体经济和物价水平的影响有多种途径。根据传统的凯恩斯主义理论，这种影响主要是借助利率变量，影响消费和投资。但是，随着金融体系的不断变化，金融资产存量的增加，货币政策也可能通过对资产价格的影响，进而影响消费和投资，具体的途径如改变财富总量，改变借贷成本，以及各经济单位的资产负债状况。金融体系已经和正在发生的变革对货币政策有着重要的影响，但同时也非常难以操作和预测。尤其是金融资产对实际经济活动的比重，可交易金融资产在总资产中的比重持续增加，这些资产对利率、经济增长等变量的预期反应更加敏感。

在中国，90年代以来金融市场的迅速发展以及居民资产结构中有价证券份额的持续增加，货币市场与资本市场的资金联系加强，货币供应量的统计划分面临新的检讨；而且，造成这种变化的基础力量（金融的国际联系、信息技术在金融领域的应用、金融创新和制度变革等）还在加强，已经并将继续对中央银行的货币政策提出同样的挑战。

下面我们首先通过主要发达国家家庭资产结构的变化来看金融市场规模的增长。[3]

自20世纪70年代以来，世界各国的金融市场无论在规模还是范围上都有显著的增长。例如，从1985年到1998年，主要的OECD国家中，未清偿的信用和股权总值对GDp之比，从150左右上升到250左右。（p.Mylonas etc.2000，）

图表1 主要工业化国家金融市场趋势（年末值，占GDp百分比）

银行对私人非银行部门信贷 私人部门国内债务证券 股票市场市值

198519951998 199019951998 198519951998

美国686469 505671 528212

3日本99118118 333040 58172257

德国93103118 394253 212248

法国768780 413933 12326

5英国47116120 161728 62119169

意大利515860 2263231 101846

加拿大687988 9914 41619

4G10758486 394252 446798

资料来源：IMF International Financial Statistics;BIS International Banking and Financial Market Development;International Federation of Stock Exchanges.转引自p.Mylonas etc.2000，p.15。

从上表中可以看出，尽管银行信贷在大多数国家中还是主要的融资来源，但是确实存在着资金从银行贷款向各种证券（包括贷款的证券化，尤其是银行的抵押贷款）的转移。这体现在金融财富从银行存款向机构投资者和直接持有债券与股权的转移，这种变化在美国尤其明显。因此，具有流动性和可交易的金融资产在GDp和金融资产总量中的比重明显上升，其结果是总财富中的一个很大比重对一般市场变化和价格变化更加敏感。

从家庭资产负债表看，OECD各国（除日本）净财富相当于个人可支配收入的4－6倍，而且在90年代有所上升。家庭负债则相当于个人可支配收入的1倍左右。因此，家庭金融资产与负债的比大约为3－5倍。非金融企业的净值与GDp的比重在大多数国家都较低。但是企业的金融资产（不包括自有股权的价值）与GDp相比是上升的。

过去20多年中，发达国家和大多数发展中国家较为成功地控制住了通货膨胀，经济学家都同意物价稳定是宏观经济稳定和持续增长的前提，但是这并不是经济增长的必然保证。随着金融结构的变化，金融资产存量的累积对货币政策提出的挑战，主要表现在以下几个方面，第一，资产价格的定价基础是什么？资产价格的变动是否应该、而且能够得到控制？第二，货币政策需要经由许多中间环节才能最终影响实体经济，在这一过程中，资产价格对消费和投资的影响如何？第三，货币政策最终目标是维持币值稳定，但是传统的衡量通货膨胀压力的指标所包含的判别经济总量的信息已逐步丧失，因此是否需要将资产价格的变化纳入通涨指标？[4]

迄今为止，对资本市场与货币政策的研究主要是一些货币政策机构，例如，BIS1998年组织过两次专题研讨，并出版了论文集；美国联储Kansas1998年年会将资产价格与货币政策关系作为三大议题之一；日本中央央行鉴于“泡沫”时期的教训，也有一些探讨。但是学术界正式的研究还比较缺乏，既有的研究成果大多还处在工作论文与讨论论文形态上。笔者近年来在德国与日本的访问研究过程中，以及与这一领域的领先学者[5]的交流中感觉到，虽然大家均认为资本市场的发展对货币政策提出了新的挑战，但是在这些国家中，这一问题的研究严格说来并没有展开。所幸的是，一些著名的经济学者，例如伦敦经济学院的C.Goodhart，普林斯顿大学的B.Bernanke, 纽约大学的M.Gertler，以及沃顿商学院的F.Allen，Gale等学者开始积极在这一领域进行探索。我国学者中，钱小安（1998），苟文均（2001）有论文进行过初步探讨；下面对既有的研究作简要归纳并分析这一研究领域存在的问题。

二． 资产价格在货币政策制订中的意义

在讨论之前，我们需要对讨论的对象即金融资产作简单的界定。由于金融创新产生了大量的新的金融资产，同时，原有资产的可交易性不断增加，目前存在着很多资产价格形式。例如证券化的债务与普通的银行贷款不同，已经具有了可观察的价格。不过，即使如此，还有大量的金融资产是不可交易的（例如个人债务），它们的市场价格与货币政策没有直接关系。换句话说，尽管金融资产的价格信息已经非常庞大，但是货币政策还是通过象银行贷款这样没有市场价格的金融资产而发挥作用的。而可交易的资产价格变动是通过影响企业的担保品价值、金融中介机构的资产负债状况等，对经济政的信贷总量发挥影响。因此，在分析资产价格与货币政策关系时，必须注意区分不同国家，不同时期金融资产形式的变化。在既有的关于资产价格与货币政策研究中，一般是以股票和房地产为代表，本文以下的讨论也是如此。[6]

(1)资产价格的信息内涵（information content）：

无论就货币政策的传导过程还是货币政策的目标而言，资产价格所包含的信息都具有重要的意义。因为资产价格是货币政策传导中联系实体经济的中介之一，也可以作为经济预测的领先指标。

一般认为，股价和利率期限结构是最具有信息内涵的变量。从理论上看，股价的变化反应未来盈利增长的预期，而未来盈利增长与产出增长关系密切，所以股价的变化可以提供未来经济活动的信息。至于利率期限结构。根据预期理论，长期利率是未来各期间短期利率的平均值，反映了未来实际经济增长和通货膨胀的市场预期。因此，也可以较好地作为未来经济活动的领先指标。但是，从实证研究来看，各国相差很大，尤其是这两个变量与实体经济变量之间的因果关系难以确认（陈裴纹，2000）。

这说明，资产价格信息内涵的大小在很大程度上与各国资本市场深化的程度有关，因此，资产价格在货币政策中的地位需要根据不同国家的具体情况而定。从目前的情况看，资产价格很难直接作为货币政策的指标，但是，可以作为间接的参考目标。例如美国和我国台湾的景气动向领先指标中即包括股价。

(2)资产价格的决定：基本面与“泡沫”

在货币政策的制订过程中，无论中央银行将资产价格是看作信息变量（information variable）、参考变量（indicator），还是目标变量（target variable），都必须了解资产价格变化的原因。同时，只有充分了解资产价格变化的原因，才能采取相应的对策。

金融资产代表了对商品和服务的请求权，现代资产定价理论建立在这样的假设基础上，即人们进行资产交易的目的是在不同时期中进行消费的最优配置，要使得一个单位当期消费的边际收益与将这一个单位的货币投资于某种资产，将来出售该资产进行消费的边际收益相等。这就导致了该资产的风险调整的预期收益率和无风险利率之间的套利条件，一种资产的价格是其预期收益流的风险调整贴现值。以股利定价的“戈顿方程”（Gordon Equation）为例，[7]

p=D/(g+r-g），p是股票价格, γ是实际利率，ρ股票风险溢价，g是股息增长率。

股价是未来股利的贴现流，既受到实际因素的影响，又受到未来预期的影响。这个简单且广泛使用的公式说明，股票价格与无风险利率或投资者的风险升水呈反向关系，与盈利增长呈正向关系。但是，它在实际应用中的问题是，由于它是基于未来盈利和利率，而者两者都是无法直接观察到的。必须依赖对未来的预期，因而必然受到投资过于乐观或悲观情绪的影响。历史经验表明，这种情绪经常使得股票价格对实际盈利和股息做出过度的反应，也就是说投资心理在股价决定中往往起着关键的作用，使其偏离“基础”或“均衡”水平。[8]

至少到目前为止，金融学理论不能准确区分资产价格中的基础价格和泡沫成分（参见野口，1993: Blanchard and Fisher, 1989, Chp.5;Kindlerberger,1996;小川?北坂，1998;）。因此，中央银行要在做出政策之前确定类似股票资产的“实际价值”，或者说要判断是否存在“泡沫”是非常困难的。

三.资产价格与货币政策的目标

目前世界各国央行多将物价稳定作为货币政策的目标。例如，日本银行法第二条规定，“日本银行的基本任务是稳定物价，并借此保障国民经济的健康发展”。因此，日本的中央银行在资产价格膨胀时期，并不是要对资产价格采取直接的措施，而是要通过一般物价的持续稳定来保障国民经济的稳定发展。但是对于“物价稳定”这一定义本身存在多种看法。白冢重典认为，物价稳定不应机械地理解为统计上的物价指标相对稳定，更本质的是将它理解为保持宏观经济稳定稳定，促进经济持续增长的前提，即“持续的物价稳定”。从日本泡沫经济的教训看，作为保障经济稳定和效率的必要条件，未来通货膨胀预期的稳定是极其重要的。与货币政策有关的是，保持未来物价预期的稳定，防止通货膨胀和通货紧缩的预期都很重要。正是在这一意义上，我们需要研究资产价格的变化在货币政策中的地位。（白冢重典，2001，p290）。

虽然理论与历史经验均显示，一般物价水平的稳定有助于经济的稳定与增长，但是并不能保证金融的稳定。相反，物价稳定有时反而导致经济主体过分承担风险的行为。例如20世纪20年代后期美国的资产价格膨胀和80年代后期日本的“泡沫经济”恰恰出现在一般价格水平比较稳定的环境中。“虽然资产价格的波动并不是什么新现象，但是多数工业化国家过去20多年中，一个显著的特点是资产价格的持续上升和急剧下跌发生在消费物价下降和宏观经济稳定的环境中”（IMF,2000, p.77）。物价下降的原因主要在于经济结构的变化、财政纪律的实施和中央银行在控制通涨方面的成功（瞿强，2000a），认为低通涨有可能助长资产价格膨胀的理由主要有以下几点（陈裴纹，2000）：1.当通涨率趋缓时，名义利率随之走低，由于“货币幻觉”，在短期内经济主体感觉不到实际利率的下降，因而引发大量借贷，增加了投资者利用银行信贷进行投资活动的机会；2.物价稳定使得经济主体预期货币当局不会提高利率，因而经济会持续扩张，并愿意承担更多的风险；3.低通涨期间，央行容易认为货币供应的扩张是货币实际需求的增加或货币流通速度减缓的现象，因而倾向于维持宽松的货币政策；4.低通涨期间，由于货币政策宽松，平均实际利率下降，风险溢价下降，因而资产价格将上升。[9]

如果说在低通涨环境下容易出现资产价格膨胀，另一方面，在这种环境下“资产泡沫”破灭对经济的危害更大，因为在这种情况下资产价格的实际调整只能通过名义价格的大幅下降来实现，而资产价格的急剧下降会对家庭、企业和金融部门的资产负债状况产生严重冲击，进而危及金融体系和实体经济的安全。Kent and Lowe（1998）比较了澳大利亚70年代初和80年代末两次房地产泡沫发现，尽管这两次资产价格实际跌幅相近，但是后者通涨水平较低，因此资产名义跌幅更大，其后的经济衰退持续更久。因此，在低通涨时期，货币当局对资产价格的持续上涨更应该警惕。[10]

资产价值取决于对未来的预期。由于货币的价值取决于货币政策，那么对未来货币政策的预期自然也会影响到那些具有名义货币收入的资产的定价。反过来，货币政策的制订本身也应该考虑反映市场预期的资产价格。这里关键的问题是资产价格是否应该包括在通货膨胀的货币政策目标中？

目前世界各国的物价指数均没有直接包括资产价格。这是因为资产价格一般是用来反映各个时点上商品的消费的成本变动，属于流量分析。根据这一理论，自然不应包括作为存量的各种资产。例如已经使用的住宅价格的变化不包括在物价指数中，但是房租的价格应计入物价指数。

但是，我们可以利用资产价格中所包含的信息，从动态的角度扩展物价指数的概念。这方面最初的尝试是Alchian and Klein(1973)，C.Goodhart（1995）进行了初步的探讨，白冢重典在一系列论著中（1998, 1999, 2001）做了系统的分析。

Alchian and Klein(1973)“沿着费雪的跨期消费分析传统”（p193），首先提出了“不同时点上的生活费用指数”（intertemporal cost of living index, ICLI）概念，借此综合反映为了实现一定的经济福利，各个不同时点上生活费用的变化。其基本思想可以简单归纳如下：

家庭或代表性个人在某个特点时点上的消费并不仅仅取决于其当期收入和当期价格，根据生命周期理论，当期消费受整个生命周期中各阶段预期收入与价格的影响。如果考虑家庭在生命周期中的消费最优化问题，其预算约束为生命周期中的收入等于生命周期中的消费。这样一来，资产价格因为反映未来商品和服务的价格预期，应该作为代理变量来考虑。

这种论述当然是非常抽象的，涉谷（1991）对此进行了具体化尝试，建立了“动态均衡价格指数”（DEpI: dynamic equilibrium price index），他用单个商品跨期科布－道格拉斯效用函数代替Alchian and Klein的一般效用函数假设，用物价指数（GDp deflator）pt和资产价格（国民财富变化率）qt加权几何平均数，构建了如下价格指数公式：

此处α为当期商品?服务价格的权重参数，α=ρ/(1+ρ), ρ为时间偏好率。

白冢认为，从理论上看DEpI指标因为动态考虑了资产价格因素，很有价值，但是在实践中，还有很多难题有待解决：第一，资产价格除了受对未来商品?服务价格预期的影响之外，还受其他很多因素的影响，因此，未必能够反映未来的价格变化。第二，资产价格在指数中的权重难以确定；如果说当期消费只是生命周期中的一小部分的话，则当期消费权重势必很小，因此统计的准确性存在很大问题。因此，DEpI既不能作为政策目标，也不能用来进行直接的政策判断，至多可以在做定性分析时作为参考指标。（白冢，2001，p296）。

四?资产价格与货币政策传导

所谓“传导机制”实际上是货币政策影响实体经济的分析框架。这是一个非常复杂的机制，迄今缺乏共识，争论纷纭。总起来看，有三种观点（Mishkin, 1995；Taylor, 1995;Meltzer, 1995;Bernanke and Gertler, 1995）：

图表 三种代表性的货币政策传导图示

其一是传统的凯恩斯主义观点（Keynesian View）：货币政策操作?短期利率?长期利率?投资与消费?实体经济；

其二是货币主义观点（Monetarism View）：货币政策操作?短期利率?多种资产利率的相应变化?“财富效应”，“Tobin q”等 ?实体经济；

其三是80年代以来出现的所谓“信贷观点”（Credit View）：货币政策?资产价格变化?企业和银行资产负债表的变化?社会信用水平?实体经济。

所谓货币政策的传导，实际上就是央行货币政策的变化（货币或者短期利率的调整）如何影响实际经济，因此，关于资产价格在货币政策传导中的作用，就是研究资产价格与实际经济的关系。[11]

资产价格与实际经济的关系：

关于资产价格变化对于实际经济的影响，已经有大量的经验研究。例如，E.Fama(1990)研究了美国的案例，J.Chio etc.(1999)研究了G-7的案例；但是，资产价格是否能够作为经济变动的领先指标取决于资产的类型和一个国家资本市场的深度与广度，也即取决于一个国家的金融结构。p.Mauro研究了股票市值占GDp比重，与股价作为经济领先指标之间的关系（IMF Wp？）。一般说来，股价在很多国家具有比较显著的领先性质（例如在美国、英国、日本股价是GDp的领先指标，但在德国、法国则不是）。

图表2 工业化国家产出缺口、房地产价格、股价变化之间的相关性（IMF,2000,p78）

资产价格与消费：

资产价格对消费的影响大概有三种途径：第一，根据生命周期或持久收入模型，消费支出是家庭生命周期中总的金融资源的函数，因此金融资产价格的变化自然会影响消费支出。第二，当期消费受到对未来收入水平预期的影响，而资产价格变化影响未来收入水平的预期；第三，古典的消费生命周期理论假设资本市场是完全的，这样家庭可以根据其净财富和持久收入，在各个时期中最优分配消费支出。但是在实践中，由于各种市场磨擦的存在，家庭事实上不能单纯地根据收入预期来借贷，当期消费对可支配收入和外部融资“过度敏感”。资产价格的变化影响当期收入和外部借贷成本，因而影响到总消费水平。

证据表明，在多数工业化国家中，房地产和股价的变化对民间消费支出有显著影响。但是这种影响因各国金融结构、资本市场发达程度的不同而不同。其中最突出的是美国，据估计其消费支出对股票净市值的弹性大约在0.03—0.07之间。其次是加拿大、英国、日本等，而在法国、意大利则不明显（IMF,2000, p98）。[12]

图表3：家庭持有的股权在净财富中的比重

80－8485－8990－94959697

美国10.611.015.119.520.924.4日本4.57.65.85.44.93.7

英国5.56.39.411.311.312.4

加拿大13.713.914.215.616.518.3法国1.33.12.92.62.93.2意大利0.82.13.63.83.64.7

资料来源：L.Boone etc.Stock Market Fluctuations and Consumption Behavior, OECD, Wp.98(21)，paris。

资产价格与投资：

资产价格对投资的影响主要有三个途径：第一，Tobin’s q 效应；第二，资产价格变化影响未来的GDp增长，从而影响当期的投资支出；第三，资产价格的变化影响企业的净值，从而外部资金的成本，通过“信贷渠道”（”Credit Channel”）影响投资。

在美国90年代中后期的经济扩张中，资产价格对投资的影响非常显著，Tobin’s q 从1992年到1998年上升了75％，为战后的最高水平。其他国家，例如澳大利亚、英国、日本也是如此，而法国、德国这种关系则稍弱。（IMF, 2000, p100）。

下面我们根据“信贷观点”分析资产价格的上升和下降过程对宏观经济影响的非对称性。

资产价格变化对宏观经济的影响，如前所述大约有两个途径，一是通过财富效应对消费的影响，另一是通过外部筹资成本的变化影响投资，同时在这一过程中，金融体系的负担加重。具体说来，如果资产价格大幅下降，经济主体的担保价值、净资产下降，不良资产增加，外部资产筹措成本上升。一方面，债务人还贷困难，另一方面债权人担心债务人风险增加，两者的行为均会趋于谨慎，总需求因而收缩。Bernanke, Gertler and Gilchrist(1996)分析认为，如果债权人和债务人之间存在信息不对称，资产价格的下降和总需求下降之间就会出现恶性循环，即所谓“金融加速因子”（financial accelerator）。[13]

在分析上述过程中，自有资本对未来可能出现的风险、损失的“预防”功能非常重要。这种功能在经济顺利发展的时期通常不被重视，但是一旦经济主体对经济的预期发生变化，自有资本不足的问题就会暴露出来。因为资产价格暴落担保价值下降，自有资本大幅减少，金融机构、企业和个人的破产风险增加，经济主体的行为更加谨慎，同时对交易对方的态度也趋于谨慎。正是这一点使得泡沫崩溃时期的影响呈现出非对称性特点。资产价格变化还会通过它对金融体系的影响进一步扩大。尤其是在资产价格上升过程中，银行为客户提供信贷购买资产，这种成本就非常大。同时，泡沫时期虚假的价格信号导致实际资源的不当配置。一旦泡沫崩溃，这些实物资产难以改做其他用途，价值也会随之减小。

资产价格与金融体系的稳定：

工业化国家自20世纪70年代以来，金融业发展迅速，金融部门占GDp的比重显著上升，金融部门内部随着政府管制的放松，竞争激烈，银行业的传统业务减少，与高杠杆的家庭、企业的资产交易、抵押融资显著增加。例如，在很多国家80年代和90年代早期，银行的房地产贷款急剧上升。

图表4： 一些国家银行的房地产贷款（占私人部门贷款的％）

***

2加拿大303346

51法国28293130

德国44464240

日本12142419

挪威51485046

葡萄牙2328343

3西班牙19192730

瑞士5152545

4英国16193132

美国29314143

资料来源：BIS 年报，各期。

银行与资本市场的这种越来越密切的联系反映在资产价格（房地产和股价）的变化对银行等金融中介机构的资产负债状况有很大的影响。一方面，银行非贷款资产的价格下降和从事资产交易的收入可能下降，另一方面，更重要的是，资产价格的下降使得家庭、企业的资产负债状况恶化，净资产减少，借贷能力下降；同时银行的不良资产增加，资本状况恶化，贷款能力下降。普遍而持续的资产价格下跌更是容易形成“受用收缩”（“Credit Crunch”），使实际经济遭受打击。（Fisher,1933;Bernanke and Gertler, 1983等。）

根据Gordon 方程，如果资产价格能够完全由基本因素决定，就是最有效率的市场信号，资产价格的变动对货币政策也不会有意外的冲击。

但是，资产价格经常不是单纯由基础因素决定，从而出现所谓的“泡沫”。“泡沫”存在的关键在于投资者的预期。“泡沫”有广义和狭义之分。如果投资者出于的资产边际收益的过度预期，使得资产价格超出实际价值，可以称之为“广义泡沫”；如果在这种预期之外，投资者单纯地判断资产价格还会持续上升，并且在其下降前可以抛售套利，由此导致的资产价格上升就是“狭义的泡沫”。但是，从历史经验看，资产价格不可能脱离基础因素长期上升，含有“泡沫”的资产价格在某一时期一定会进行调整。这种调整会通过前面分析过的几种途径影响实际经济。目前关于货币政策机制的三种代表性观点均存在的问题，首先，这三种观点对于资产价格与货币政策关系均缺乏统一的解释，对于资产价格与实体经济的关系，无论理论研究还是实证检验，均不够成熟。其次，就中国的货币政策的传导而言，第一种观点将金融资产抽象为货币，显然过于简单；第二中观点需要金融资产在居民资产结构中占相当大的比重，也即在不同的金融体制中差异较大；第三种观点需要广泛的金融资产抵押贷款制度，或者金融部门与企业更密切的联系。因此，对现实的解释力都比较欠缺。

五?政策选择

既然我们分析了资产价格泡沫对经济有多种不利影响，货币政策应该如何应对呢？

从理论上说，货币政策的最终目标是保持货币币值的稳定和整个金融体系的稳定，而资产价格的变化与金融体系的稳定关系密切。如果存在资产价格过度波动的现象，常常会引起实体经济的损失，因此，有些学者认为央行应通过调控利率等手段，进行干预。澳大利亚央行学者Kent And Lowe认为，资产价格上涨与下跌对实际经济的影响是不对称的，金融体系内部的监管能够限制，但不能消除“泡沫”，因此，为了避免资产价格过度上涨和最终崩溃带来的长期影响，货币政策在资产价格上涨的初期就应该通过调整利率等手段来干预资产价格（Kent and Lowe,1997）。

Goodhart 认为，中央银行将货币政策的目标只限定的通货膨胀上，显得过于狭窄，象住宅、金融资产等的价格也应该包括在广义的通货膨胀指标内。如果将通货膨胀定义为货币价值的下降，那么，未来消费的价格应该与现在消费的商品与劳务的价格一样重要。

但是，鉴于资产价格决定的基础难以把握，缺乏可操作的工具，各国中央银行在实践中也持比较保守的态度[14]。更多的学者较为普遍的看法是，货币政策不应该试图直接对资产价格的变化作出反应（Bernanke and Gertler,1999；Cogley,1999）。小川?北坂认为，“尽管资产价格影响消费与投资，但是政策当局将资产价格纳入一般物价目标，为了稳定资产价格而介入资金分配，从经济理论上看有违市场效率原则，从技术层面看，也缺乏有效的手段。政府所能做的充其量是规范市场信息披露制度，最大限度地抑制市场‘噪音’”（小川一夫?北坂真一，1998，p261）。[15]也有人认为，虽然中央银行不应该也无法直接控制资产价格，但是对于资产价格变化对实际经济活动的物价水平的影响，应该采取一定的措施。Crockett（1998），“比较一直的共识是，货币政策不应该以任何直接的方式就资产价格纳如目标体系，而是应该致力于物价的稳定，并保证金融体系足以应付资产价格的波动”。这方面值得注意的研究是Bernanke and Gertler（1999）。他们提出了“有弹性的通货膨胀目标”（flexible inflation targeting），认为长期中的通涨目标，应该能同时保证宏观经济的稳定和金融体系的稳定。[16]下面，我们简要讨论与这一主张有关的经常被中央银行当作反应函数使用的Taylor’s Rule。其基本思想是，作为货币政策操作目标的利率要综合考虑通涨率和GDp缺口对均衡水平的偏离（Taylor,1993；King,1999；更多的资料参见J.Taylor的webside）。公式为，公式中it为t期的短期名义利率（央行的操作目标），为长期均衡中的短期名义利率，为t期的通货膨胀率，为通货膨胀目标值，yt为t期的GDp缺口，为GDp缺口的均衡水平。

Taylor’s Rule的标准解释是，央行应将通涨率和GDp缺口作为经济活动水平的两个代表性指标，并根据各自对目标值在偏离程度来评价其相对重要性。但是，如果将GDp缺口看作未来通涨压力的代理变量，泰勒规则也可以被理解为央行对现在与未来物价趋势反应的一种规则（Mayer, Goodhart）。根据这种理解，资产价格的变化可以通过前述财富效应、资产负债（净值）效应等途径，对GDp缺口产生影响，最终作为未来物价变动压力而发挥作用。具体说，一方面，当期GDp缺口中，吸收了资产价格变化的影响，根据泰勒规则，短期名义利率的调整，可以对未来的通货膨胀采取相应的措施；或者，将泰勒规则公式加以扩展，加入资产价格信息变量。[17]

结语：

本文从金融体系的变化，资产价格与货币政策目标，资产价格在货币政策传导中的地位，和目前各国央行在实践中对资产价格的处理方法等四个方面，对资产价格与货币政策的关系进行了总结。可以看出，迄今的研究主要着眼于政策操作层面上，具体说，就是在政策传导和政策目标上，至于引起这些困难的制度变化和影响的理论问题缺乏更深入、系统的分析。而正是在这方面需要新的突破。笔者认为，目前这一领域的研究困难在很大程度上与过于专业化的研究方法有关，货币政策与资本市场尤其是与资产价格之间的关系，涉及到至少两个研究领域，即货币理论与政策，以及金融经济学。[18]过于专业化的方法在一定程度上限制了研究的深入和扩展。

从某种意义上说，20世纪70年代以来世界范围内出现的金融体系的大幅变革，未必改变了金融体系的基本关系，尽管资产存量显著增加，资本市场日益发达，衍生工具层出不穷，但是，资产价格膨胀的过程、影响在历史上的各个时期并没有多大改变（Goodhart，1995c）。日本一桥大学的清水启典，按照Fisher(1933)年“债务收缩”分析框架，对比了29－33年美国金融危机和80年代后期日本的泡沫经济，发现两者在形成原因、过程和危害等各方面具有高度的相似性（清水启典，1997，第11章）。这就提出了一个重要的理论问题，在资本市场高度发达的情形下，货币－信用－资产在形式上更趋复杂，相互转换更为迅捷，但是其本质关系是否发生了变化？换言之，现代经济中，推动实际经济运动的主要力量是什么？商业银行的作用是否会发生根本性变化，或者象有些学者认为的会“消失”？迄今，学术界在这一根本问题上缺乏共识，也没有对货币－信用－资产简洁的模式描述，提供一个解释力较强的分析框架。[19]

此外，迄今对资产价格与实际经济的关系多从信用扩张与收缩的角度分析，但是，从社会资金总量的角度看，这一问题本身或许并不严重，因为资本市场的交易是一种“零和博弈”；关键在于资产价格脱离基础因素的上升会给实际经济发出错误的信号，同时引起社会财富的重新分配，最终导致总供给与总需求的错位，引起宏观经济波动。

附录一：资产价格泡沫模型

附录二：资产价格与实际经济关系模型

主要参考文献：

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