房地产经营与开发复习(课件顺序)

第一篇：房地产经营与开发复习(课件顺序)

房地产复习(课件顺序）

第一章 房地产开发概论

1.房地产细分行业：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产中介服务业和物业管理等，其中，房地产中介服务业是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。故房地产业的细分行业主要包括：（1）房地产投资开发业；（2）房地产咨询业；（3）房地产价格评估业；（4）房地产经纪业；（5）物业管理业。

2.房地产作用：房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。从辩证的观点来看，房地产业的适度发展可以带动国民经济发展，起到积极作用而房地产业的滞后或过度发展则会阻碍和破坏国民经济发展。

3.房地产概念：可开发的土地及地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。

4.房地产开发概念：是指按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。

5.房地产开发类型：根据物业的使用功能，可分为①居住房地产开发；②商业房地产开发；③工业房地产开发；④特殊房地产开发。

6.房地产开发主要程序：①可行性研究与决策阶段（最重要）②前期工作阶段（最复杂）③建设阶段（投资支出最大、耗费时间最长）④租售阶段（最见效）7.房地产开发“五证”齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 8.房地产开发特性：（回答三个以上）①具有较高的收益水平；②投资量大；③投资周转慢；④市场具有地区性；⑤需求具有稳定性； ⑥开发过程涉及面广、综合性强；⑦具有较高的风险性。

第二章

房地产投资分析

1.房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式：

（1）房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产①开发投资和②房地产置业投资。（2）房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。其形式包括①购买房地产企业股票或债券、②购买房地产投资信托公司的股份及③购买住房抵押支持证券等。2.房地产投资的特征（理解，能自述大意）：（1）房地产投资的收入能力(收入的数量、质量、持久性）；（2）房地产投资的风险；（3）房地产投资的安全性；（4）房地产投资的流动性；（5）房地产投资的市场性；（6）房地产投资的财务杠杆利益；（7）房地产投资的税收收益；（8）房地产投资的其他特征（投资数量巨大、投资回收期长、投资具有增值能力可以抵消通货膨胀等）。3.房地产投资的风险：房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。

4.房地产投资风险的种类：（1）按投资者对风险的可控性，可分为①系统风险：是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等（能举出3、4例）； ②个别风险：是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。主要包括:收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。（能举出3、4例）（2）按投资实施的阶段，可分为：①投资前期风险：是指在投资前的项目筹划、市场调查、策划、研究和决策阶段存在的风险。具体包括选址风险、项目定位风险、项目决策风险等。这一阶段是房地产投资的关键阶段，有点称作可行性研究阶段，其潜在风险发生后，危害巨大。（很重要）；②开发建设风险；③经营风险；④管理风险。

5.房地产投资风险管理的概念：是指对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。6.房地产投资风险的处置主要包括房地产投资风险的回避、转移及控制等。7.房地产投资风险的转移一般有三种形式：（理解）①保险转移；②契约合同转移；财务责任转移。

8.房地产投资风险的控制有以下几种：（了解）①决策控制；②市场导向控制；③投资组合控制。

第三章

房地产市场及研究

1.房地产市场的概念：广义的房地产市场指房地产交易中一切经济关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。2.房地产市场类型：（1）房地产市场按照市场层次划分：房地产一级市场，即土地使用权出让市场；房地产二级市场，即土地转让、新建商品房租售及抵押等的市场；房地产三级市场，主要指存量房地产交易市场。有时还提到房地产四级市场，主要指房地产相关的证券、保险等市场；（2）按照增量存量的方式，还可将土地市场分为：土地一级市场，及土地使用权出让市场；土地二级市场，即土地使用权转让市场。

需要注意的是，住房或房屋市场的细分不应与房地产市场的细分混淆。住房或房屋市场分为：一级房屋（住房）市场，主要指增量市场或一手房市场；二级房屋（住房）市场，主要指存量市场或二手房市场。

3.房地产市场的特征：（重点记忆）（1）房地产市场的系统性和开放性；（3）房地产市场的不完全竞争性。（3）房地产市场的地区性；（4）房地产市场的供求特殊性。在供应方面表现为：①产品差异化的市场；②供应缺乏弹性的市场；③具有相当垄断性的市场。在需求方面表现为：①需求具有广泛性；②需求具有稳定性；③需求具有多样性。

（5）房地产市场的交易特殊性；（6）房地产市场的投机性；（7）房地产市场的政策法规影响性；（8）房地产市场的其他特征.第四章

房地产开发用地

1.房地产开发用地最高使用年限：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

2.房地产开发用地类型：（1）按土地区位划分：①闹市区土地；②闹市区副中心区土地；③闹市区边缘地带土地；④城市边缘区土地；⑤城市郊区土地。（2）按土地开发程度分：①生地（耕地，第二类生地为毛地）；②熟地

3.开发用地取得方式主要包括：（1）土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（记忆）包括协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。(2)土地使用权转让:以出让方式获得土地的转让： ①使用人交付全部出让金，取得土地证，并进行一次规模开发； ②转让时合同所载的权利义务随之转移； ③只是对原权利剩余期限的转让；④转让时房地产权属变更。以划拨方式获得土地的转让： ①准许转让，受让方办理出让手续，并缴纳出让金；②准许转让，但不办出让手续（3）土地使用权划拨。

4.国家获得土地的两大途径：（记忆）（1）农地征收，即农民集体土地征收。是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定对集体土地实行征收，并给予合理补偿的行为。（2）国有土地房屋征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定征收国有土地上单位、个人的房屋，并给予公平补偿的行为。

第五章

房地产开发项目可行性研究

1.可行性研究的含义：又称为可行性分析，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等）对一项工程项目的必要性，可行性，合理性进行技术经济的综合科学。

2.可行性研究的作用：（1）是项目投资决策的依据；（2）是筹措资金及向银行申请贷款的依据；（3）是同有关部门、企业签订协议或合同的依据；（4）是编制设计文件的依据；（5）是申请有关建设许可文件的依据。

3.可行性研究内容：（1）总论；（2）开发项目用地的现状与建设条件分析；（3）市场调查和需求分析；（三重点）（4）规划设计方案及评选；（三重点）（5）环境影响及消防；（6）开发进度安排；（7）投资估算；（8）资金筹集和资源供应；（9）财务评价；（三重点）（10）不确定分析；（11）综合评价；（12）结论 4.可行性研究的工作阶段：（1）投资机会研究；（2）初步可行性研究；（3）详细可行性研究；（4）项目评价与决策。

5.房地产投资影响因素分析：（1）内部因素，投资企业自身的因素：①认识自我；②市场机会、投资机会；③是否有必须的资源、资金、能力和知名度；④经营管理能力、信誉。（2）外部因素：宏观的有①人口；②经济；③政策法规；④信息；⑤社会文化；微观方面有①地段位置与技术因素；②基础设施与公共设施；③邻里影响；④规划控制；⑤项目需求；⑥项目营销运作，及其他 6.市场细分：是指在市场调查的基础上，根据消费者的需要和愿望（购买行为及购买习惯等方面的明显的差异性），将某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。

7.细分市场的评估：（1）细分市场的规模；（2）细分市场的发展潜力；（3）细分市场结构的吸引力；（4）开发企业的目标与能力。

8.细分市场的选择：（1）选择单一细分市场；（2）选择多个细分市场；（3）选择专门化细分市场；（4）选择完全细分市场。

9.房地产项目总投资主要包括开发建设投资和经营资金两大项内容。

开发建设投资包括有：（1）土地费用；（2）前期工程费用；（3）建筑安装工程费用；（4）基础设施建设费用：（记）是指建筑物2m以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政干线、干管、干道的接口费用。（5）公共配套设施建设费：（记）是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。（6）开发间接费用；（7）开发期税费；（8）其他费用；（9）不可预见费用；（10）管理费用；（11）销售费用：是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。（12）财务费用。

第六章 房地产销售

1.房地产收益获取方式：（简单分析）①出售；②出租；③营业。

2.开发企业自行销售适用于：（1）开发企业是大型房地产公司集团。这种情况下，开发公司实力雄厚，往往拥有自己专门的销售队伍和销售网络。（2）房地产市场高涨，市场供不应求，所开发项目深受市场欢迎（3）开发企业开发的项目为定向开发，即项目已经有固定的销售对象。或者项目的销售对象基本确定，如存在大量购买意向。

3.销售代理机构的优势：（1）熟悉市场；（2）经验丰富；（3）拥有销售网络和客户资源。（4）分类物业市场操作。4.代理方式种类：（1）独家销售权代理；（2）开发企业与代理机构独售权代理；（3）联合代理；（4）包销；（5）优先选择权代理。

5.房地产销售的计价方式：（1）按建筑面积计价；（2）按套内建筑面积计价；（3）按套（单元）计价。

6.成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积分摊（分摊面积）组成。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内房屋的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）套内阳台建筑面积。

7.促销组合的含义：是指开发企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公共宣传、人员推销等各种促销方式进行合理的选择和综合运用。

8.促销组合的主要工具包括：广告、公关与宣传、销售促进、人员推销、直销等。

第二篇：房地产经营与开发经典案例

北京某公司在新疆某地投标承包了一栋写字楼工程，钢框架结构，面积78000M2，高级装修。合同规定，建筑安装工程总造价11亿元，工期为2年，质量创结构长城杯奖和鲁班奖。拟委派项目经理，成立项目经理部进行施工项目管理。在项目管理期间，项目经理执行《建设工程项目管理规范》的各项规定。

答：项目管理目标责任书应规定质量目标必须满足合同要求的获得两种奖励；成本目标要对造价中的成本进行分解，给项目经理下达可控责任成本；进度应通过编制施工进度计划，留有余地的确定工期，必须小于2年。

(1)由于这是一个大型项目，故委派的项目经理应当有一级建造师资格。

(2)成立项目式项目经理部，因为这是远离公司本部的大型工程，要求项目经理部相对稳定，具有较少依靠公司的独立作战能力。

(3)该项目经理的素质要求有四点：一是有该工程要求的项目管理能力；二是具有该工程相应的施工项目管理经验和业绩；三是具有承担该项目的专业技术知识、项目管理知识、工程经济知识和法律法规知识。四是具有良好的道德品质。

第三篇：房地产估价开发经营与管理_参考答案

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ABCDACDEBCDABBCD

ACDABDEACDEABCDABCD

BCABCDABCACDEABD

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第四篇：如何开发课件

论如何设计开发多媒体教学课件

论文关键词：多媒体；多媒体教学；课件；素材采集

论文摘要：多媒体教学是一项随着多媒体技术和网络通信技术的发展而出现的新兴的有效的教学手段。文章介绍了多媒体技术和多媒体教学的基本知识，阐述了多媒体教学课件制作过程中的素材采集以及制作多媒体课件的必要性。

一、多媒体

我们通常所说的“媒体”（Media）包括其中的两点含义。一是指信息的物理载体（即存储和传递信息的实体），如书本、挂图、磁盘、光盘、磁带以及相关的播放设备等；另一层含义是指信息的表现形式（或者说传播形式），如文字、声音、图像、图形、动画、影像等。多媒体计算机中所说的媒体，是指后者而言，即计算机不仅能处理文字、数值之类的信息，而且还能处理声音、图形、视频等各种不同形式的信息。

多媒体教学是指在教学过程中，根据教学目标和教学对象，通过教学设计，合理选择和运用现代教学媒体，并与传统教学手段有机组合，共同参与教学全过程，以多种媒体信息作用于学生，形成合理的教学过程结构，达到最优化的教学效果。

（一）多媒体教学课件的创作流程

课件的一般制作流程包括：

1．目标分析：根据教学内容，明确要实现的教学目标，以及实现教学目标的途径——教学策略的分析，确定课件的框架和表现方法；进行课件的总体设计。

2．脚本编写：课件的脚本是课件的设计蓝图，作者应该根据教学目标，确定课件的具体表现方法和内容，直到每一屏幕（页）的具体内容安排。脚本的设计还要根据创作工具的特点以及人接受信息的心理特性等综合因素来考虑。脚本的设计过程实际上就是一个创意过程，创意的好坏取决于对教学内容的理解程度以及创作人员的水平，对课件的最终质量有很大的决定作用。

3．素材准备：多媒体课件中的基本元素——素材有相当一部分要事先准备好，如文字、图像、声音、动画、影像等原始素材，需要通过一定的方法采集或制作，有些还需要预处理和编辑。

4．创作设计测试 ：根据脚本设计的要求，利用创作工具把各种媒体素材集成创作为一个课件。课件完成以后，其进行反复的测试、试用，以便于发现并解决问题，尤其是对学生反馈的意见要认真研究对待，力争制作出对大多数学生适用的课件。另外，随着知识的不断更新、教学内容的不断发展以及教学形式的不断改进，多媒体教学课件也需要不断地加以修改、完善，以适应网络教学发展的需要。能否达到预想的效果，取决于所用的创作工具和创作者对课件使用的熟悉程度。

5．打包压盘：制作多媒体课件的最终目的是在教学上的应用，因此在创作的最后阶段还要将课件进行打包，根据课件的大小和需要可以拷贝到软盘或制作成光盘。变成一个可以脱离创作环境便于使用的实用课件。根据课件的不同格式和使用情况也可以发布到互联网或者学校的校园网上。

（二）多媒体课件制作的常用工具

上世纪80年代以来，国内外许多大型软件公司及一些专门的多媒体创作系统制作公司，相继推出了一系列多媒体课件开发工具，大大简化了多媒体产品的开发制作过程。借助这些工具课件，制作者可以简单直观地编制程序、调度各种媒体信息、设计用户界面等，从而摆脱繁琐的底层设计工作，将注意力集中于课件的创意和设计。现在比较流行的Flash,Autherware,Director,Powerpoint ,几何画板等软件，每一位教师没有必要精通所有的软件，只要略懂，发挥集体力量，便可以制作出较好的课件。这样，一方面可以提高制作课件的效率，另一方面，也提高了课件用于教学的实用率与利用率。

二、制作多媒体教学课件的必要性

（一）优化课堂教学，培养学生能力

传授知识是教学的根本。课堂教学是学生获取知识、培养能力、发展智力、进行德育教育的主要途径，教师在设计课件时，应考虑对学生能力的培养。多媒体课件应以学生为主体，课件应有学生动手操作的要求，使学生利用多媒体课件既增强了知识、又培养了能力。

（二）激发学生兴趣，提高学生自觉学习的能力

教师在课堂上不仅要传授知识、培养学生的学习能力，更重要的是如何激发学生的学习兴趣，使学生变被动学习行为为主动的自觉学习行为。因此，多媒体课件的设计，应把激发学生的学习兴趣、使其能够自觉学习作为一个主要目标，这样才能充分发挥多媒体课件的优越性。

三、课件制作过程中的素材采集

在多媒体创作中，多媒体素材的准备是一个十分重要的环节。如果没有一定数量的多媒体素材，再好的多媒体创作工具也难以创作出好的多媒体课件。多媒体素材包括文字、图像、图形、动画、声音、影像等。不同的素材，需要不同的采集方法和课件。

（一）文字素材的采集

各种媒体素材中文字素材是最基本的素材，文字素材的处理离不开文字的输入和编辑。文字在计算机中的输入方法很多，除了最常用的键盘输入以外，还可用语音识别输入、扫描识别输入及笔式书写识别输入等方法。一般而言，文字素材比较容易采集，利用Windows文件之间的复制－粘贴特性，各种文字素材可以非常方便地转移到多媒体课件中去。

（二）图像素材的采集

图像素材的采集则主要通过以下几种方式获得。最常用的是利用扫描仪或数码相机从外部采集图像数据；另外对于普通的照片、图象资料可以用扫描仪扫描到电脑里，再经过Photoshop等图象处理软件处理。对于教学过程中需要的计算机中的操作步骤等计算机内场景主要利用抓图工具来抓取屏幕上显示的图像。另外从网络上、素材光盘上间接取得素材也是课件制作中常用的图象素材收集方法。

（三）声音素材的准备

在多媒体课件中，适当地运用声音能起到文字、图像、动画等媒体形式无法替代的作用，如调节课件使用者的情绪，引起使用者的注意等。当然，声音作为一种信息载体，其更主要的作用是直接、清晰地表达语意。

课件中声音素材的采集和制作可以有以下几种方式：1．利用一些课件光盘中提供的声音文件。在一些声卡产品的配套光盘中往往也提供许多WAV或MIDI格式的声音文件。2．通过计算机中的声卡，从麦克风中采集语音生成wav文件。如制作课件中的解说语音就可采用这种方法。3．使用专门的软件抓取CD或VCD光盘中的音乐，生成声源素材。再利用声音编辑课件对声源素材进行剪辑、合成，最终生成所需的声音文件。

（四）视频素材的准备

视频作为多媒体家族中的成员之一，在多媒体课件中占有非常重要的地位。因为它本身就可以由文本、图形图像、声音、动画中的一种或多种组合而成。利用其声音与画面同步、表现力强的特点，能大大提高教学的直观性和形象性。

视频素材的采集方法很多。最常见的是用视频捕捉卡配合相应的课件（如Ulead公司的Media Studio以及Adobe公司的Premiere）来采集录像带上的素材。

另一种方法是利用超级解霸等课件来截取VCD上的视频片段（截取成*.mpg文件或*.bmp图像序列文件），或把视频文件*.dat转换成Windows系统通用的AVI文件。

采用专门的屏幕录象软件，可以将屏幕的操作变化过程详细的记录下来，形成视频文件，这种方法也是目前使用较多的视频采集办法，多应用于计算机信息技术相关的课件制作中。

四、专业课程教学课件的著作与发布

在完成素材加工后，就可以利用软件进行开发了，在开发过程中要注意以下几点：

注意良好的交互性，这样可极大地方便用户的使用。比如在不同的子页面中，增添一个返回按钮，浏览者可以方便地退回到上一级或主页面中。

注意风格的一致性，如不同页面的按钮或导航图标风格尽量作到一致，另外，一个多媒体教材的制作是多人合作的产品，如何分割任务，完成个人项目，最后的组合都需要很好的配合。在发布时要注意进行文件与目录的优化，删除临时文件以及没有使用的素材，仅发布所需要的文件，最后打包存盘。

总之，多媒体教学软件的研制开发需要在现代教育思想、教育理论、学习理论、教学设计理论等方面的指导下，做好教学设计工作，并在教学活动中反复使用，不断修改，才能使开发的多媒体教学软件符合教学规律，取得良好的教学效果。多媒体用于教学应以提高教学效率为最后目标，必须把多媒体的应用与现代教学理论相结合，只有掌握现代教学理论和现代教学手段的教师才能培养出现代化的学生，促进中小学由“应试教育”向“素质教育”的转变。总之，一个多媒体课件应该以充分发挥学生的潜能，强化教学效果，提高教学质量为重心。多媒体只是一种辅助教学的手段。俗话说：“教学有法，但无定法，贵在得法。”每一种教学方法都是一定活动方式的构成体。教师应该不断积累经验，掌握好多媒体课件的优势，努力获得更佳的教学效果。

附件3:

如何开发高质量的多媒体课件

一、多媒体课堂教学的基本要求

1.课堂教学应有充分的感性资料进行形象直观教学，如图片、录像、案例、动画、音响等；

2.交互性强，课堂互动，启发式教学； 3.设计问题、思考题、讨论题； 4.观点新、手段新； 5.信息量大、节奏快。

在教学内容、教学方法确定之后，对教学质量起决定作用的是教师的教学设计和授课技巧。

成功的教学设计可使课堂教学更具有艺术性和感染力，吸引学生，排除干扰，提高课堂教学效率和教学质量。这一切都可以体现在多媒体课件之中。

二、课件、多媒体课件、网络多媒体课件 1.课件

课件用于课堂教学的计算机辅助教学软件—Computer Assisted Instruction 简称CAI。• Computer（计算机）• Assisted（辅 助）• Instruction（教 学）• Multimedia（多媒体）2.多媒体课件

多媒体课件是各种多媒体技术的集成，利用性能卓越的硬件设备，通过科学合理的软件设计，将文字、声音、图形、图像、动画及影像等多媒体素材根据创作人员自己的创意融为一体，形成具有良好的交互性的多媒体计算机辅助课堂教学软件。

3.网络多媒体课件

网络多媒体课件适用于internet网络传输和用于网络教学的多媒体计算机辅助教学软件。

三、多媒体课件开发的步骤 1.选题

选择开发课件的课题是整个课件开发的第一步，确定一个好的课题是至关重要的。一个好的选题是成功的必要条件，必要时还得进行“查新”，避免与其他单位的作品雷同。选题的原则：

（1）价值性：课题应选择学科较为重要的内容或急需的内容，以及较为抽象的重点和难点。

（2）主题单一性：课题内容尽量集中，涉及面不要太宽。

（3）课题表现性：在选题上应选择用常规方法难以表现而又适合于计算机多媒体表现的课题。例如：一些微观、图片多、动画多、具有形象性的教材，适合于计算机模拟，直观性强，教学效果好，有利于开发和树立形象。

2.编制原则

一个好的多媒体教学软件（课件），必须具备：

（1）教育性：课题内容必须符合教学大纲，其表现形式必须符合教育心理学。（2）科学性：课题中涉及的科学原理、定义、概念一定要准确无误，阐述的观点、论据和涉及到的素材一定要真实、准确、标准化并符合科学的逻辑。

（3）技术性：熟练掌握制作设备的各项功能，尽量使用较新的设备以表现出新的创意,各项技术指标不能低于标准。

（4）艺术性： 编制的课件应具有艺术感染力，从构图、色彩、美工设计、布光、组合等等都应具有主题鲜明，从视觉和听觉上具有一定冲击力，逻辑思维应能引人入胜。

3.可行性分析

确定课题内容时，一定要根据现有的技术情况、设备情况、资金情况、编制人员素质情况来决定，没有把握完成的课题就尽量不要实施。选题确定后,必须经过专家的审议和有关领导的审定。开发这个课件的预算应在单位能够承受的财力之内，并且从这个课件上所获得的利益包括经济效益和社会效益，要大于对它的投入。另外，还应考虑：你打算用什么软件平台来开发这个课件？你准备花多少钱来开发这个课件。投入的资金应该根据开发这个课件的工作量和这个课件的预期收益来决定。

4.策划

策划组建制作群：编制工作人员应由课题专业的教师和影、像、编程的专业人员组合，成立制作组，明确分工。在制作时需要各方面的技术人员、管理人员的共同协作。一个好的课件是许多人智慧的共同结晶。

策划结构方式：这个课件将以什么样的结构来组织？采用什么方式来组织使得可维护性、可重用性最佳。

5.开发计划

首先要确定整个课件有多少任务，将整个制作过程的进度排出计划，不要出现前松后紧的现象。

（1）脚本需要专业老师编写；

（2）声音、文档等的输入，需要由一般人员完成；

（3）美工人员做界面美化工作，制作所有的动画、视频、图片、并负责总体创意；（4）程序总体编制，需要程序员完成。

开发的具体内容和调度结果，最后要体现在开发表上面。要制定一个开发计划表，严格按计划表实施。

6.编写脚本

课题选定后，由专业老师写出文字脚本。所谓文字脚本简单的理解就是将画面与解说词对应地写出来。即把程序要完成的事情，用文字表达出来，以表达出美工人员和系统分析员的意图，并帮助程序员来了解这些意图。脚本细致地描述了每一个模块的实现过程。这是程序员开发程序的依据。脚本要清晰易懂，且要指明程序中的重点和要点。

7.编程方框图

为了编程能顺利的进行，还需编写编程方框图。根据文字脚本将每个页面所包含的影像、图片、动画、文本、解说、音乐、热区、事件、文字按钮、图片按钮、动画按钮、子页面的设定，以及编程思路、页面链接一页一页的用几何图形表达出来。

8.模板编程

当以上几个方面都完成后,即可按分工同时进行各项工作。但经验告诉我们，最好先进行模板编程。也就是说，先根据文字脚本和编程方框图设计出各个页面。屏幕美工的设计在保持科学性的前提下，尽量提高艺术的整体性和同一性。还需考虑课件在完成后使用的载体，如：作品主要用于多媒体投影机，那整体创意在基调上最好采用明快、鲜艳、较高反差的方法。

因为多媒体投影机的使用环境很难做到全黑，使用上述方法能得到较好的效果。当然，作品若用于远程教育在网上使用，那就另当别论了。页面在设计时要不落俗套，要敢于创新，给人一种耳目一新的感觉。同样页面的直观、容易理解、容易操作仍然是作品实用性的一项重要指标。页面的编号与各种按钮和热区标识应尽量统一。

9.链接试运行

在模板编程完成后，即可进行链接试运行。虽然还未制作完各种素材，但可先使用一些现成的素材进行试运行。一切正常后，再去制作各种素材，这样可以避免许多重复劳动。因为，在编程时不会因为你的素材影响你的整体创意思维，反而还会根据整体创意思维指导以后素材的制作和各个构图的创意。在添加页面时，要经常进行打包测试，及时发现错误，避免发生返工的现象。当整个作品框架试运行正常后，还可以合理分配各种素材的空间，在保证一定画面质量的情况下，尽量压缩文件的容量。只要你的编程具有科学性，符合教育心理学而又具有一定的技术性，并且页面的交互顺畅，那么你将大功“初”成。以后素材的制作只是时间问题，各种素材制作完毕后，将代用的素材替换下来。

10.收集、制作、处理素材

这部分内容是重点，首先我们先介绍一下多媒体课件制作的相关软件、硬件。硬件：一台或多台多媒体计算机，配置有：较好的声卡（配音用）显卡、视频采集卡或Mpeg压缩卡（采集影像）、刻录光驱。

外设设备有：摄像机、数码像机、扫描仪、话筒、MiDi键盘、网络等。

软件：Windows操作系统,图形图像的处理可使用PhotoShop 6.0、我行我速等。音、视频处理可使用 Premiere 6、EO Video、iFilmEdit、Tmpgencplus、Real Producer Plus、豪杰超级解霸、Fireworks、WaveCN。动画处理使用 3D Studio Max、Flash及Gif Animator。合成平台可使用PowerPoint、FrontPage、Dreamweaver、AuthorWare、方正奥思、课件大师、其它多媒体创作工具等。有了上述条件后你就可以制作和处理素材了。

11.系统合成

素材制作处理完毕后，将做好的素材一一安装到已经调好的程序中。对整个程序的创意思维和具体的构图创意进行最后的完善。对整个程序从头至尾地、每一个界面、每一个功能进行全面“扫描”，以完成系统合成。

12.软件测试

最后阶段是对已经完成的程序进行检测，找出其中的错误和各种不稳定因素，并通知程序员对其进行修改，对程序的检测完成，确定没有错误后，软件就可以生产了。测试可以从以几方面进行：

1.错误测试； 2.功能测试； 3.效果测试。13.制作图标

任何一个软件都有自己的执行文件，以便打开程序。可根据自己制作的软件特点设计出有个性的图标。制作图标的程序较多。如AX lcons，Icon Cool等。14.优化、打包、刻盘或网上发布

打包，既是指将制作出的课件输出成32位的应用程序，可脱离制作平台而独立运行。程序在正式打包之前要进行优化。程序打包之前，要作好源程序的备份，并且作好其他的一切准备工作。在发行到光盘上时，要注意将所需要的外部文件都拷贝到光盘。刻制成原始光盘之后，还要再进行一次测试，防止因为发行到光盘后，发生了某些变化而使得程序不能够运行。或者是因为文件配置不合，而导致程序运行速度过慢。最后，要对光盘上的文件组织结构进行优化。如果文件结构非常松散，就会导致程序运行速度变慢。最后是将打包后的内容刻录到光盘上去或网上发布，课件的制作工作就完成了。

四、多媒体课件制作经验

（1）制作过程中应严格遵循多媒体课件制作流程，如果图省力、快捷而省略必要步骤，其结果会造成大量返工现象，势必会浪费更多的时间、精力及费用。

（2）多媒体课件不是教材的翻版，而是一个丰富、准确的科学内容和鲜明完整的艺术形式的作品。脚本要求科学严谨、重点突出、表现自然、逻辑思维清晰、发人深省、有张有弛、融会贯通，应是传统教学的一个飞跃。设计时应充分发挥多媒体的特征,以表达新颖的教学思路和新的创意。

（3）设计思路以简要明快、功能齐全为基调，除具有良好的交互性外，还应考虑具有直观性，使用简便等特点,学习者不需学习就可使用该软件。

（4）页面的创意是课件制作中的灵魂，它难度较高，需要创作人员有较高的审美意识及美术功底，设计的页面即要美观又能充分突出主题。

（5）影像视频流是课件中不可缺少的一部分，也是课件制作中的难点，影像制作除掌握摄录编基础知识外，还应掌握影像的采集、编辑，影像特技的制作。由于影像占用的空间较大，影像所选择的格式也是需要考虑的问题，影像量大时可考虑使用MPEG4、RM、asf、wmv等流媒体视频格式，它们有极高的压缩比。

（6）动画：在影像无法表达时，动画显得尤为重要，它可使页面显得活泼生动，因此有必要掌握gif、flash、3D动画的制作。

（7）制作过程中要充分发挥集体合作的精神，高质量的软件绝非一人能在短时间内完成，制作群的概念就是提倡集体合作精神。这能充分发挥每个人的特长，使整体制作水平能达到一个相当的境界，一个优秀的多媒体软件就此产生了。

五、多媒体课件制作工具

多媒体课件制作工具可使用PowerPoint、FrontPage、Dreamweaver、Flash、AuthorWare、方正奥思、课件大师、其它多媒体创作工具等，在多媒体课件设计时必须考虑课件的内容易于更改或扩充，使课件具有为学习者提供继承性学习、创造性学习和终身学习的空间，使之成为一个专业信息资源库。在比较多种多媒 体制作软件后，认为用网络制作软件比Authorware在设计上和制作上较容易掌握和操作，其最大的优点是可以随时更改、补充。随着因特网的迅猛发展，多媒体课件制作都应该向多媒体网络课件制作方向发展。所以我们推荐使用PowerPoint、FrontPage、Dreamweaver、Flash制作多媒体网络课件。

第五篇：注册房地产估价师房地产经营与管理复习讲义

房地产经营与管理复习讲义

房地产经营与管理复习讲义

主讲：谭术魁 公共管理学院教授 博导 第一章

房地产、房地产产权、房地产业 第一节

房地产

一、概念

房地产系指通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地，也就是说，房地产是房屋（含与房屋相关的其他建筑物、构筑物）财产和房屋相关的土地财产的总和。

房地产概念有广义和狭义之分。广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

二、基本特性 1.不可移动性

2.房产、地产的不可分割性 3.构成实体的二元性

4.区域性和单一性（差异性、异质性，效益级差性）

5.使用耐久性和经济效益可靠性 6.投资规模大，开发建设周期长 7.投资、消费双重性 8.高价值

9.保值、增值（供给有限性）第二节

房地产产权

一、产权与物权

1．产权及其内涵演变（产权物权化）

“产权”一词源于西方的产权理论，我国对“产权”尚无经典性的解释，法学界对此争议颇大，大体有四种观点：

第一种观点认为，产权就是所有权。第二种观点认为，产权即财产权。第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，与所有权对立。对土地来说，所有权主要解决土地的归属问题，土地产权主要是指土地使用、流转与转让的权利。

事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。

2．物权的概念及其分类

物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利，具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等，并且可进一步分为自物权和他物权。

自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权；他物权

是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。

他物权与自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

二、房地产所有权 1．概念

房地产所有权是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利，换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。

2．法律特征

（1）房地产所有权是一种最充分的物权。（2）房地产所有权是一种绝对权。（3）房地产所有权是一种垄断权。

（4）房地产所有权的标的即权利和义务，共同指向的对象是特定的房地产。

3．房屋所有权的种类（1）国有房屋所有权（2）集体房屋所有权

（3）公民个人所有房屋所有权（4）外产所有权

（5）中外合资房产所有权 4．土地所有权

在我国，土地所有权具有如下特征：

（1）我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。

（2）土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

（3）国家依法实行国有土地有偿使用制度。（4）土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

5．关于部分产权问题

房地产经营与管理复习讲义

部分产权概念是《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号文件，1991年6月7日）提出的关于房屋产权的新概念。该通知规定，“出售公有住宅。今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。” 部分产权是相对于完全产权而言的，完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，部分产权则指购买人与国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。

三、房地产他物权 1．地役权

传统的地役权是指“为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利”，担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地，地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。

在我国，土地属于国家或集体所有，其使用权分属于不同的使用者。一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利，其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。

地役权具有以下特征：

（1）地役权是存在于他人土地上的物权。（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利为内容。

（3）地役权的设定须有明确的目的，并按此目的行使。

（4）地役权具有从属性和不可分性。2．地上权

地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。

地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。

在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。

3．典权

典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客

体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。典权的取得，有两种方式，一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让与取得。依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权，依让与取得典权是指典权人将典权让与他人，该他人因此让与行为而取得典权。另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。在典期内，出典人不得回赎，在典期届满后，出典人行使回赎权，则典权归于消灭。典权的期限有约定和未约定两种。约定期限即当事人自行约定典期，在此期限内典权人不得回赎。典权的约定期限不宜过长或过短，一般规定最长为三十年；约定期限不满十五年的，不得附有到期不赎即做绝卖的条款。未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依原典价回赎典物。但是，未约定期限并非无期限，出典后三十年不回赎的则为绝卖，即典权人取得典物的所有权。

4．房地产抵押权

《城市房地产抵押管理办法》（建设部98号令，2001年8月15日）明确，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第三节

房地产业

一、房地产业的内涵

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

我国的《国民经济行业分类和代码》（GB/T4754-94）将房地产业列为J类，包括三大行业：房地产开发与经营业（J7200经营、交易、租赁），房地产管理业（J7300住宅发展管理、土地批租经营管理、其他房屋管理）、房地产经纪与代理业（J7400）。显然，房地产业属于服务部门，是城市第三产业的一部分，属于一项独特的、独立的新兴产业，与其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性。

二、房地产业的特性 1.基础性

2.先导性：超前建设

3.带动性：房地产业可以带动56个相关产业的发展。

4.灵敏性 5.风险性 6.周期性

房地产经营与管理复习讲义

7.对金融业的依赖性

三、房地产业在国民经济中的作用 1．能促进国民经济的增长 2．推动相关产业的发展 3．有利于增加就业岗位

4．促进城市经济发展，改善城市面貌 5．诱导城镇居民个人消费，提高居住水平

四、我国房地产业的发展 在我国，房地产业作为一个经济部门开展各种经营活动、建立房地产市场，是经济体制改革以后的事情，并且似乎是循环反复、周而复始，形成房地产业的周期波动现象。

1．休眠时期（1978-1979年）2．复苏时期（1978年-1991年）3．过热发展时期（1992-1994年）4．理性发展时期（1995年-）

第二章

房地产管理机构及其职能、依据 第一节

房地产管理机构及其职能

一、中央房地产管理机构及其职能 1．建设部

建设部是国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门。

根据职责，建设部设12个职能司（厅），主要有政策法规司、科学技术司、标准定额司、建筑市场管理司、工程质量安全监督与行业发展司、城乡规划司（村镇建设办公室）、城市建设司、住宅与房地产业司（住房制度改革办公室）住房公积金监督管理司以及外事司，人事教育司，综合财务司，办公厅，机关党委。

2．国土资源部 3．财政部

4．国家工商行政管理总局 5．国家税务总局 6．国家物价局 7．国家审计署

二、地方房地产管理机构及其职能 第二节

房地产管理相关依据

一、《城市房地产管理法》（重点）

二、《土地管理法》

三、《农村土地承包法》

四、其他法律法规及相关政策 1．《建筑法》 2．《城市规划法》

3．国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件，2003年8月12日）

此外还有，《城市商品房预售管理办法》，《城市房屋权属登记管理办法》，《城市房屋拆迁管理条例》，《城市房地产转让管理规定》，《城市房地产中介服务

管理规定》，《城市房地产开发管理暂行办法》，《城市房产交易价格管理暂行办法》，《城镇经济适用住房建设管理办法》，《物业管理条例》及其实施办法，《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》（121号文件），《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》，《环境保护法》，《城市水污染防治法》。

第三章

房地产产品管理

第一节

房地产产品开发过程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念与法律特征

土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。

土地征用权是一种具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。为了保证征地工作的顺利进行，建国以来，国家颁布了《土地管理法》、《城市规划法》、《土地管理法实施条例》等一系列法律、法令、条例，对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”《城市房地产管理法》第八条也明确规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。”《土地管理法》的第四十五条至第五十一条，《<土地管理法>实施条例》第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。法律的颁布实施，为依法征地提供了可靠的法律依据与法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以国家的名义进行，具有强制性。

征地是国家作为全社会的组织者与管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有 的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。

（2）合法性。

国家建设征用土地必须依法进行。（3）补偿性。

《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过）明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管

房地产经营与管理复习讲义

制，及时给予农民合理补偿。

（4）对象的广泛性。

（5）土地征用权属的变更性。2.土地征用权的制衡

土地征用是宪法特别授予政府的一项权力，是对行政相对人的财产权最严厉的制约方式。土地征用从申请核准到实行都应有严格的法定正当程序，这种正当程序被视为政府行使征用权过程中保障私人权利所必须经过的步骤、应当采取的方式、不可缺少的过程，其由行政程序和司法程序构成，从事前调查、目的性批准决定到征用实施与反馈，包括了最大限度减少或消除自由裁量权的可能性，积极听取土地所有者和使用者的意见。同时政府行使征用权可能对私人的权利构成剥夺、限制或者侵害时，被征用者有权提出异议，可诉请司法机关按照法定的程序审查并做出最终的裁决，这种保障私人的发言权也构成对土地征用权的制约监督。

3．《土地管理法》有关条款

第二条第四款明确，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

第四十五条 征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条 国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管冷言冷语办理征地补偿登记。

第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和

安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青

苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

4．土地征用程序

根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》，征用土地一般按照下列程序办理：申请用地，受理申请并审查有关文件，审批用地，征地实施，征地公告，签发用地证书，征地批准后的实施管理，颁发土地使用证。

5．征用土地的审批权限 《土地管理法》第四十五条对征用土地的审批权限作了明确规定，征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

6．征用土地的补偿与安置

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有

房地产经营与管理复习讲义

关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

二、房屋拆迁管理 1．法律依据

《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号，自2001年11月1日起施行）。

第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

2．拆迁管理

《城市房屋拆迁管理条例》第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

3．拆迁补偿与安置

《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

4．对拆迁单位的管理

根据1991年8月1日施行的《城市房屋拆迁单位管理规定》（建设部令第12号），城市房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：有上级主管部门同意组建的批准文件；有明确的名称、组织机

构和固定的办公场所；有与承担拆迁业务相适应的自

有资金和技术、经济、财务管理人员。

房屋拆迁单位必须申请领发《房屋拆迁资格证书》，未经批准发给《资格证书》的单位不得接受委托拆迁。自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁前，应当到当地人民政府房屋拆迁主管部门办理核准手续。未经核准的，不得实施拆迁。

5．城市房屋拆迁施工现场的环境保护

《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》（北京市人民政府令第37号，一九九九年九月十四日）

三、施工许可管理 1．管理依据 《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》(中华人民共和国建设部令第71号，自1999年12月1日起施行)。

2．申请施工许可证的范围要求

《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确要求，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

3．申请施工许可证应具备的条件和程序（了解）《建筑工程施工许可管理办法》第三条要求，必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

4．从业资格管理

《建筑法》第十三条规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。第十四条规定，从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。

5．对逾期开工、中止施工的管理 《建筑工程施工许可管理办法》第八条，第九条。

四、施工管理

房地产经营与管理复习讲义

1．管理依据及主管部门

《建设工程施工现场管理规定》（建设部第15号令，1992年1月1日起施行）

《建设工程施工现场管理规定》第四条明确，国务院建设行政主管部门归口负责全国建设工程施工现场的管理工作。国务院各有关部门负责其直属施工单位施工现场的管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程施工现场的管理工作。

2．施工组织管理

《建设工程施工现场管理规定》第七条明确，建设工程开工前，建设单位或者发包单位应当指定施工现场总代表人，施工单位应当指定项目经理，并分别将总代表人和项目经理的姓名及授权事项书面通知对方，同时报第五条规定的发证部门备案。在施工过程中，总代表人或者项目经理发生变更的，应当按照前款规定重新通知对方和备案。

《建设工程施工现场管理规定》第八条明确，项目经理全面负责施工过程中的现场管理，并根据工程规模、技术复杂程度和施工现场的具体情况，建立施工现场管理责任制，并组织实施。

《建设工程施工现场管理规定》第十三条明确，建设工程施工应当在批准的施工场地内组织进行。需要临时征用施工场地或者临时占用道路的，应当依法办理有关批准手续。

3．文明施工管理 4．环境管理

五、工程竣工验收与移交 1．工程竣工验收的要求

《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号，1998年7月20日）第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2．工程竣工验收的执行标准

《中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准》（建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施）（课外自学）

第二节 房地产产品质量管理与总量调控

一、房地产产品质量管理 1．房地产产品质量的特点（1）房地产质量因素的综合性（2）房地产质量主体的多元性（3）房地产质量标准的长期性（4）房地产质量影响的社会性 2．建立房地产质量管理的综合体系（1）全社会关注房地产质量（2）全产业参与质量管理（3）全方位控制质量标准

（4）全过程协调质量行为

（5）建立完善的房地产质量保证体系 3．《建设工程质量管理条例》 《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过，自2000年1月30日起施行。

4．建设部《建设工程质量责任主体和有关机构不良记录管理办法》

5．鲁班奖

二、房地产产品总量调控 1．总量调控的基本精神

（1）建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控 促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号，2002年8月26日）

（2）国土资源部《关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发[2003]45号）

2．调控举措 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的有关条款

第四章

房地产价格管理 第一节

房地产价格构成

一、有关规定

1．有关房地产开发企业开发产品成本的规定 中国人民建设银行总行商财政部修订和解释、1993年7月1日起施行的《施工、房地产开发企业财务制度》第五十一条明确，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

2．有关经济适用房价格构成及定价的规定 国家计委报经国务院批转的《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（批号：国发[1998]34号）要求，要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。

要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家

房地产经营与管理复习讲义

庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

《经济适用住房价格管理办法》（国家发展计划委员会、建设部2002年11月17日发布，2003年1月1日起施行）第五条规定，经济适用住房价格实行政府指导价。

第六条规定，经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本：1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。5．管理费按照不超过本条

（一）项1至4目费用之和的2%计算。6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。7．行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（二）税金：依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润：按照不超过本条

（一）项1至4目费用之和的3%计算。

第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第十一条 按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第十二条 经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

第十三条 经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

第二节

开发商可能采用的定价与价格欺诈

一、开发商可能采用的定价方法 1．成本加利润法 2．投资回报法 3．竞争定价法 4．随机定价法 5．折扣定价法 6．特殊定价法 7．心理定价法

二、商品房价格欺诈 1．商品房欺诈

商品房欺诈的9种表现形式：交付时间的欺诈：明明不能交房，开发商为减少违约金来交房；面积欺诈：增大公摊面积、减少套内使用面积；质量欺诈：质量不合格的房屋被当成合格房屋进行销售；配套设施、装修、设备欺诈；物业管理欺诈；抵押欺诈：已经抵押的房屋未经抵押权人同意继续销售，销售已经抵押的房屋时不告之买受人；环境欺诈：绿化环境的虚假；合同欺诈：利用开发商保管全部合同文件的优势，修改合同文本；所有权欺诈：开发商没有取得土地使用权，消费者根本无法取得所有权的房屋，仍然进行销售。

2．商品房价格欺诈

《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》 第三节

房地产价格管理

一、房地产价格管理现状

1．政府调控引导房地产价格总水平的基本制度尚未真正建立

3．住房价格构成缺乏有效约束，部分地区房价水平偏高

二、房地产价格管理路经 根据国务院《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，要抓好以下工作：

1．建立合理的住房价格体系，加强房地产价格调控

2．调整住房价格构成，清理整顿建设项目收费 3．建立正常、良好的市场秩序，规范住房价格及物业管理收费行为

4．积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

5．加强领导，做好房地产价格调控的各项工作 第四节

房地产价格指数

一、房地产价格指数的起源及其意义

价格指数最早产生于18世纪的欧洲，起源于物价指数。对房地产价格指数的研究则是20世纪30、40年代以后才开始盛行的，战后的各国为了重振经济，房地产业得以发展，有关房地产行业的各种信息也得到政府和民众的广泛关注，住房价格指数倍受重视。

房地产经营与管理复习讲义

至于房地产价格指数的编制方法，国外比较流行的有五种：成本投放法(Input Cost Method)，中位数价格法(Media Sale Price)，重复交易法(Repeat Sale Method)，特征价格法(Hedonic Price Method)，混合模型（Pooled Method）。

在我国，自1995年开始研制开发及应用中房指数系统以后，全国各地日益重视房地产价格指数编制的研究，1997年国家计委、国家统计局联合下达“关于开展房地产价格指数编制工作的通知”，1998年在全国选择35个大中城市进行房地产价格指数编制工作，并定期向社会公布。

编制和公布房地产指数局用重要的实践意义：首先，经济管理工作者和房地产经济研究人员可以通过房地产价格指数了解房地产市场供求关系的变化趋势和程度，从而为政策制定工作和研究工作提供依据。其次，开发商通过房地产价格指数的变化和趋势可以预测城市房地产市场的走向，从而为自己的投资、开发经营决策服务。第三，通过房地产价格指数，消费者可以了解房地产市场的价格走势，从而调节自己的消费和投资行为。

最后，房地产评估机构在进行房地产估价时，准确的价格指数也可为其预测房地产价格以及进行时间修正提供可靠的依据，使估价结果更趋客观和合理。

二、我国房地产指数系统 1．中房指数系统

中房指数系统（CREIS）是中国房地产指数系统（China Real Estate Index System）的简称，是一套以价格指数形式来揭示并反映全国各主要城市房地产市场发展和变化轨迹的指标体系。中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按用途分为住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库4大类，以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的4类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低3档，以各类各档次物业的销售量为权计算4类物业的平均价格，最后将这4类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，并以此平均价格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数。

2．典型住宅价格指数系统

简称典型指数系统。1999年，由中房指数系统成立典型指数系统项目小组，负责系统的设计开发、维护运作，并根据中房指数系统的理论基础和城市住宅市场的特点，提出了初步的系统设计构想。以后，项目小组广泛征求专家学者、业内人士及政府官员的意见，得到了各方面的积极参与和充分肯定，系统理

论设计经评议、调整后最终成型。

3．武房指数系统

武房指数系统由分类物业指数和综合物业指数组成，以2000年3月为基期、以2000年3月房地产价格指数1000点为基值，每季度第一个月16日向社会发布前一季度的武房指数。

第五节

房地产泡沫防范（自学）

一、房地产泡沫的内涵与特征 1．房地产泡沫的内涵

泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，简要的释义是，虚拟资本的过度增长，具体的解释是，在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值，这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭，这就是泡沫或泡沫经济现象，比较典型的则称之为泡沫事件。

2．房地产泡沫的特征（若干概念的辨析）（1）房地产泡沫与房地产经济波动（2）房地产泡沫与通货膨胀（3）房地产泡沫与房地产过热

房地产泡沫与房地产过热是两个不同的概念。房地产过热，主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求，房地产过热可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升，从而引致泡沫的发生。

（4）房地产泡沫与房屋空置

二、房地产泡沫的运行机理 1.投机价格机制 2.自我膨胀机制

三、房地产泡沫的防范举措 1．设计严密合理的房地产税制 2．加强对房地产价格的监测与调控 3．对商品房预售要作严格审查 4．规范房地产融资行为 5．改变传统的抵押估价办法

6．利用货币金融政策调控房地产市场

7．政府应适时发出警告，公告有关市场信息 8．加快企业制度改革与产权改革

四、我国房地产业是否出现“泡沫”

自2002年下半年关于地产泡沫论之争至今，房地产行业倍受非议，成为社会各界争论的热点，其中包括，泡沫论之争、地产冬天之争、土地革命之争、央行121文件之争。

第五章

房地产交易管理 第一节

房地产交易管理概述

一、房地产交易管理 1．概念

《城市房地产管理法》更明确规定，房地产交易

房地产经营与管理复习讲义

包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。

房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。

2．管理机构及其主要任务

房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房地产交易中心等）。

房地产交易管理机构的主要任务是，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

二、房地产交易中的基本制度 1．房地产价格申报制度 2.房地产权属登记发证制度 3．房地产价格评估制度

4．房地产价格评估人员资格认证制度 5．城市土地有偿有期限使用制度 第二节

房地产出售管理

一、商品房预售管理 《城市房地产管理法》（国主席令第29号，自1995年1月1日起施行）第四十四条要求，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《商品房销售管理办法》（建设部令88号）（2001年3月14日建设部第38次部常委会议审议通过，自2001年6月1日起施行），第六条明确，商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日起施行）第二十三条要求，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十六条要求，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。第二十七条要求，房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日修正）第四条明确，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条要求，商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条明确，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第九条要求，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

二、商品房销售管理

《商品房销售管理办法》第七条要求，商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第十条要求，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条要求，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发

房地产经营与管理复习讲义

企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条要求，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

三、城镇公房出售管理

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）有关条款。

建设部《关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》（建房改[1999]第43号文，1999年2月10日）。

《国家教育委员会关于高等学校出售公有住房有关问题的意见》（1995年1月27日起施行）明确，高等学校在切实做好建立住房公积金和租金改革等项工作的基础上，可以结合本校实际，稳步进行出售学校部分公有住房工作。在这项工作中应掌握以下原则：

保留必要数量的公有住房供在职教职工租用。为保证高等学校当前和长远办学的需要，各校应结合本校实际，按中期发展规划，在校园内（或教学区附近）规划一定的区域，在此区域内的住房专供在职的部分一线教学、科研、管理人员和引进人才租用。这部分住房一般不低于按在职人员编制计划所需教职工住房总量的30%。

下列公有住房不宜出售：（1）已经建在教学、科研和学生生活、体育运动区及其近、远期规划区域内的住房。（2）三层楼房以下的住房、危旧住房和非成套住房，以及有历史纪念意义的或属文物需保留的住房。（3）上级主管部门和地方政府规定不能出售的住房和经住房和经改建开发可产生较大经济和社会效益的住房。

稳步出售部分公有住房。为保证高校教学、科研工作高效率地开展，保证高校正常办学秩序和良好的育人环境，除在校园内（或教学区附近）规划保留的住房区域不宜出售之外，高校可以在校园内（或教学区附近）规划适当的区域，作为出售住房区，稳步向本校教职工出售公有住房。教职工购买此区域内的公有住房要坚持自愿的原则；购房后不能改变住房用途和赠予他人；购房5年后可以出售，但只能售给学校。

四、经济适用房出售管理

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，要求是：标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）要求，各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各

级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。

经济适用住房建设是我国城镇住房制度改革中一项重要举措，然而事实上，一些房地产开发商按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时，并没有按照规定建设经济适用房，普遍出现了一些建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题，很难被中低收入老百姓接受，一定范围内损伤了纳税人特别是中低收入者的住房权益。

对此，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）明确指出，经济适用住房是解决中低收入家庭住房问题的重要举措。各地要采取切实可行的措施，进一步完善经济适用住房政策，要加强经济适用住房建设计划的管理，完善计划编制工作，提高计划的科学性和适用性。对于列入经济适用住房计划的项目，要确保各项配套优惠政策的落实。要严格限制经济适用住房销售对象，控制建设标准。各地要尽快明确并公布经济适用房购买对象的收入标准和其他条件以及购房面积标准和超面积的处理办法。有关部门对购房对象要严格审核，对销售价格要严格审批并加强监督，对违规销售经济适用住房的开发企业要严肃查处，确保经济适用住房政策切实落实到符合条件的中低收入家庭。未制订相应监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以行政划拨方式提供建设用地。

第三节

房地产转让管理

一、普通商品房转让管理

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这

房地产经营与管理复习讲义

里的其他合法方式，主要包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（四）以房地产抵债的；

（五）法律、法规规定的其他情形。依据：建设部《城市房地产转让管理规定》（1995年8月7日建设部令第45号发布，2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，2001年8月15日起施行）

二、已购公有住房和经济适用住房上市管理 建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部69号令，自1999年5月1日起施行）

第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售的管理。

第三条 本办法所称已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（六）上市出售后形成新的住房困难的；

（七）擅自改变房屋使用性质的；

（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

第八条 经房地产行政主管部门审核，准予出售的房屋，由买卖当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理交易过户手续，如实申报成交价格。并按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收益。

财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（1999年7月15日起实施）明确，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的

房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。

土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》（2003年10月1日起施行）第二条明确，本办法适用于中央在京单位已购公房首次进入市场出售的管理。本办法所称已购公房，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

第四条明确，国务院机关事务管理局（以下简称国管局）和中共中央直属机关事务管理局（以下简称中直管理局）是中央在京单位已购公房上市出售的主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室（以下简称交易办公室），负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

第四节

房屋租赁管理

一、城市私有房屋租赁管理 《城市私有房屋管理条例》（国务院发布，1983年12月7日起施行）第三条明确，国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。城市私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益、损害他人合法权益。《城市房地产管理法》第五十二条明确，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十三条要求，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十四条要求，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋

房地产经营与管理复习讲义

所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第五十五条明确，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。

建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日起施行）第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

二、城镇廉租住房管理

《城镇廉租住房管理办法》(建设部第70号令，自1999年5月1日起施行)第二条 城镇廉租住房（以下简称廉租住房）是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定。

第三条 国务院建设行政主管部门负责制定廉租住房的方针、政策并指导全国廉租住房的管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责制定本行政区域内廉租住房的实施办法并指导廉租住房的管理工作。市、县人民政府房地产行政主管部门负责制定本地区廉租住房的具体实施方案并负责廉租住房的管理工作。

第四条 廉租住房的来源如下：

（一）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租住房标准的原有公有住房；

（二）最低收入家庭承租的符合当地人民政府规定的建筑面积或者使用面积和装修标准的现公有住房；

（三）政府和单位出资兴建的用于廉租的住房；

（四）政府和单位出资购置的用于廉租的住房；

（五）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；

（六）市、县人民政府根据当地情况采用其他渠道筹集的符合廉

租住房标准的住房。

第五条 廉租住房租金标准实行政府定价。除本办法第四条第（二）项的租金标准可以根据现有公有住房的租金标准和政策确定外，其他来源的廉租住房的租金标准，原则上按照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。

第七条 廉租住房必须严格控制面积标准和装修标准。每户最低收入家庭只能租住一处与居住人口相当的廉租住房。廉租住房的面积标准、装修标准和具体管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第八条 承租廉租住房实行申请、审批制度。其程序为：

（一）申请人持最低家庭收入证明、住房情况证明以及省、自治区、直辖市人民政府或其建设行政主管部门、房地产行政主管部门规定的其他证明文件，向市、县人民政府房地产行政主管部门提出申请；二)市、县人民政府房地产行政主管部门对申请人的证明文件进行审核，并在适当的范围内公告，无异议的，予以登记；三)已登记者按照住房困难程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮候配租。

第九条 承租廉租住房的家庭，不得将承租的廉租住房转租。违反本规定转租的，由房屋所在地房地产行政主管部门收回转租的房屋，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十条 承租廉租住房的家庭，应当如实申报家庭收入。不如实申报的，由房屋所在地房地产行政主管部门责令其退房，补交商品租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。

第十一条 承租廉租住房的家庭，当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房；违反规定不及时报告的，责令其退房，补交商品租金和廉租房租金的差额，并处以5000元以上10000元以下的罚款。因正当理由不能按期腾退的，经房屋所在地房地产行政主管部门批准，可以在一定期限内续租，房地产行政主管部门应当相应提高其租金；不能按期腾退且无正当由的，由房屋所在地房地产行政主管部门责令其退房，并处以提高后年租金2-5倍的罚款。

第五节 房地产抵押管理

一、房地产抵押管理

《城市房地产抵押管理办法》（1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日修正施行）明确，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人

房地产经营与管理复习讲义

是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

第六条 国家实行房地产抵押登记制度。

第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

第八条 下列房地产不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其

他建筑物；

（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（六）依法不得抵押的其他房地产。

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；

（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

（五）抵押合同约定的其他情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

二、土地使用权抵押管理

第六章

房地产促销及其管理 第一节

房地产广告及其管理

一、房地产广告

1．广告与房地产广告

2．房地产广告媒体及其选择 3．房地产广告现状

虚假房地产广告的几种情况：宣传夸大，承诺与实际不符，广告内容表述不清，隐瞒实情。

二、房地产广告管理相关依据 1．《中华人民共和国广告法》 2．《消费者权益保护法》

3．修改后的《中华人民共和国刑法》 4．《房地产广告发布暂行规定》 《房地产广告发布暂行规定》（国家工商行政管理局令第71号，自1997年2月1日起施行）第三条要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。第四条明确，凡下列情况的房地产，不得发布广

告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。第六条要求，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第七条要求，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第八条要求，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第九条要求，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十条要求，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

第十一条要求，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十二条要求，房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

第十三条要求，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条要求，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十五条要求，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

第十六条要求，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第十七条要求，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条要求，房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。

5．《关于进一步加强房地产广告管理的通知》 6．《福建省房屋消费者权益保护条例》 7．《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》最高人民法院《关于审理商品房买

房地产经营与管理复习讲义

卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、房地产网络广告管理

第二节 房地产交易展示会、新闻发布会管理

一、房地产交易展示会及其管理

二、房地产新闻发布会管理

第三节

房地产人员推销及其管理

一、房地产人员推销

二、国家对房地产推销人员的管理

建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门等国家七部委联合发出通知要求，各地要推行商品房销售人员持证上岗制度，所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。

国家人事部、建设部还联合出台了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（2001年12月18日起施行），凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。

第七章

房地产企业及从业人员管理 第一节

房地产企业的资质管理

一、房地产开发企业资质管理 《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号，1998年7月20日起施行）规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有100万元以上的注册资本；

（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部部长令第77号，2000年3月29日起施行）明确，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房

地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企

业的资质管理工作。房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级。

房地产开发企业资质等级实行分级审批。房地产开发企业的资质实行年检制度。

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

二、房地产中介服务企业资质管理 《城市房地产中介服务管理规定》（中华人民共和国建设部令第97号，2001年8月15日起施行）。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

三、房地产价格评估企业资质管理 根据《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。

一级机构可从事各类房地产价格评估，可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。

二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。

三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。可以在注册地城市区域内从事评估业务。

临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。

四、工程监理企业资质管理 根据2001年8月29日公布的《工程监理企业资质管理规定》（建设部令第102号），工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级。

甲级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中一、二、三等工程；乙级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中二、三等工程；丙级工程监理企业可以监理经核定的工程类别中三等工程。

五、物业管理企业资质管理

根据2000年]月1日开始实施的《物业管理企业资质管理试行办法》（建住房[1999]261号），建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作；省、自治区

房地产经营与管理复习讲义

建委(建设厅)、直辖市房地局负责本行政区域内物业管理企业的资质管理工作。物业管理企业应当按照本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。

一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省(自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证书》的意见，报审批部门批准后执行。申请升级的物业管理企业将所需材料报初审部门，初审部门将审核意见报审批部门。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。

第二节

房地产企业筹资管理

一、房地产企业信贷筹资

二、房地产企业预售筹资

三、房地产企业股票筹资

四、房地产企业债券筹资

五、房地产信托筹资

六、房地产投资基金

七、房地产抵押贷款证券化(MBS)

八、房地产企业典当筹资 第三节

房地产企业收费管理

一、房地产中介服务机构收费管理

国家计划委员会、建设部1995年7月17日《关于房地产中介服务收费的通知》规定，凡依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。

房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费。中介服务机构应当本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同，依据本通知规定的收费办法和收费标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。

房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的价格及服务内容等情况。

二、物业管理企业收费管理 《物业管理条例》（自2003年9月1日起施行）明确，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

物业管理企业接受委托代替物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四节 房地产从业人员管理

一、房地产经纪人员管理

国家人事部、建设部联合出台了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（2001年12月18日起施行）明确，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。

凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。

凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

房地产经营与管理复习讲义

取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。

房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。

房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，信守职业道德。

房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。

二、物业管理人员管理

物业管理人员职业按照国家职业标准分为物业管理员（国家职业资格四级）和物业管理

师（国家职业资格二级）两个等级。物业管理员申报条件为，经本等级正规培训达规定标准学时数，并取得毕（结）业证书；在本职业见习工作1年以上；具有本专业或相关专业（房地产类、城管城规类、建筑类、社区类、工程管理类、工商管理类）大专以上文化程度。以上条件具备其中之一即可。

物业管理师申报条件为，取得本职业物业管理员职业资格证书以后，经本等级正规培训达规定标准学时数，并取得毕（结）业证书；取得本职业物业管理员职业资格证书以后，连续从事本职业工作2年以上。以上条件具备其中之一即可。

物业管理员等级的职业资格鉴定分为知识和技能两部分。物业管理师等级的职业资格鉴定除参加上述知识和技能考试外，还需提交2000字以上的论文并进行论文答辩。

第八章

房地产税费管理 第一节

房地产税收管理

一、现行税制体系

税收是中国政府财政收入最主要的来源，也是国家用以加强宏观调控的重要经济杠杆，对于中国的经济、社会发展具有十分重要的影响。

经过1994年税制改革和几年来的逐步完善，中国已经初步建立了适应社会主义市场经济体制需要的税收制度，对于保证财政收入，加强宏观调控，深化改革，扩大开放，促进国民经济的持续、快速健康发展，起到了重要的作用。目前，中国的税收制度共设有25种税，按照其性质和作用大致可以分为8类：

二、有关税收立法机关

中国有权制定税法或者税收政策的国家机关主要有，全国人民代表大会及其常务委员会，国务院，财政部，国家税务总局，国务院关税税则委员会，海关总署等。

1.税收法律由全国人民代表大会制定，如《中华人民共和国个人所得税法》，或者由全国人民代表大会常务委员会制定，如《中华人民共和国税收征收管理法》。

2.有关税收的行政法规由国务院制定，如《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例》。

3.有关税收的部门规章由财政部、国家税务总局、国务院关税税则委员会、海关总署等部门制定，如《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《个人所得税自行申报纳税暂行办法》。

根据我国法律规定，省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会、民族自治地方人民代表大会和省级人民政府，在不与国家税收法律、法规相抵触的前提下，可以制定某些地方性的税收法规和规章。

三、各种房地产税介绍

四、中央政府与地方政府税收收入划分

根据国务院关于实行分税制财政管理体制的规定，城镇土地使用税，耕地占用税，固定资产投资方向调节税，土地增值税，房产税，城市房地产税，契税，农业税，属于地方政府的固定收入；对于营业税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分和金融、保险企业按照提高3%税率缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；对于企业所得税，中央企业、地方银行、非银行金融机构缴纳的部分，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳部分，归中央政府，其余部分归地方政府；对于外商投资企业和外国企业所得税，外资银行缴纳的部分归中央政府；其余部分归地方政府；对于城市维护建设税，铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余部分归地方政府；对于印花税，股票交易印花税收入的88%归中央政府，其余12%和其

房地产经营与管理复习讲义

他印花税收入归地方政府。

房地产开发企业应缴纳的税费一般包括：营业税；城建税；企业所得税；房产税；城镇土地使用税；车船使用税；印花税；教育费附加；固定资产投资方向调节税（已暂停征收）；土地增值税。

五、税收征管主要依据 1．《税收征收管理法》

《中华人民共和国税收征收管理法》2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议修订，2001年5月1日起施行。

2．《刑法》

《中华人民共和国刑法》设置了危害税收征管罪，第二百零一条明确规定，纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额占应缴税额的百分之十以上并且数额在一万元以上的，依照前款的规定处罚。对多次犯有前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。

第二百零二条还明确，以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处拒缴税款一倍以上五倍以下罚金。

六、现行房地产税制存在的问题 1．税种设置存在缺陷 2．租、税、费错位 3．课税范围过于狭窄

4．课税标准欠合理，未作适时调整 5．纳税人设计不恰当

七、改革我国土地税制的原则要求 1．必须充分考虑法律规定 2．必须服务于可持续发展目标 3．走轻税赋道路

4．注意与国际惯例接轨

国际通行的土地(不动产)税收体系包括3类: 第一类是房地产取得税类，第二类是房地产保有税类，第三类是房地产流转税类。

第二节

房地产行政事业性收费管理

一、房地产行政事业性收费现状

阅读文献：程九洲。我国房地产收费体系模式设想。中国房地产，1997年1期

二、房地产行政事业性收费管理文件 1．《全面整顿住房建设收费取消部分收费项目》 2001年4月16日，国家计委、财政部关于《全面整顿住房建设收费取消部分收费项目》的通知（计价格[2001]585号）

2．《房地产开发经营企业交费登记卡试行办法》 3．《关于专项治理涉及建筑企业收费的通知》