资产评估学课件8--10章自考的

第一篇：资产评估学课件8--10章自考的

第八章 企业价值评估

第一节 企业价值评估的特点

一、企业及企业价值评估

（一）企业

企业是社会生产力发展到一定阶段的产物。企业有其自身的特点：

1、盈利性。

2、整体性。是企业不同于其他资产的一个重要特征。

3、待续经营性。是保证正常盈利的一个重要方面。

（二）企业价值

企业价值主要有以下几种类型：

1、账面价值。企业的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念。

2、市场价值。

（三）企业价值评估

主要表现为：

1、企业整体价值；

2、股东全部权益价值；

3、股东部分权益价值。

二、企业价值评估的特点

一个企业的价值，可以通过两种不同的途径获得其评估值：一是对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值；二是把企业作为一个独立的整体，根据企业的获得能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。企业价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的，表现在：

1、两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的。

2、两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的。

3、两种评估所反映的评估目的是不相同的。

第二节 企业价值评估的范围与程序

一、企业价值评估的范围

（一）企业价值评估的一般范围

一般范围亦即企业的资产范围。这是从法的角度界帝王企业评估的资产范围。在具体界定企业评估的资产范围时应根据以下有关资料进行：

1、企业提出资产评估申请时的申请报告及上级主管部门的批复文件所规定的评估范围。

2、企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。

（二）企业价值评估的具体范围

具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，亦即有效资产范围。

在界定企业价值评估具体范围时应注意的问题：

首先，对于在评估时点一时难以界定的产权或因产权纠纷暂时难以得出结论的资产，应划为“待定产权”，暂不列入企业评估范围。

其次，在产权界定范围内，若企业中明显存在着生产能力闲置或浪费，以及某些局部资产的功能与整个企业的总体功能不一致，并且可以分离，按照效用原则应提醒委托方进行企业资产重组。

再次，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。

二、企业价值评估的程序

（一）明确评估目的和评估基准日

评估目的和评估基准日是评估首先要确定的情况，因为评估的特定目的不相同，选择的价值内涵和价值类型也不一样，表现出的评估价值也不一样。评估基准日则反映评估价值的时点定位，一般应考虑选择某一个结算期的终止日。

（二）明确评估对象

包括两个方面的内容：一是确定被评估资产的范围和数量；二是资产的权益。

（三）制定比较详尽的评估计划

工作计划包括：

1、整个评估工作（项目）的人员组成及项目的分工负责。

2、整个需要准备的资料，包括（1）企业提供资料；（2）现场查勘资料。

3、工作进程的安排。

（四）对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善

（五）根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值

（六）讨论和纠正评估值

（七）产生结论，完成企业价值评估报告

第三节 企业价值评估的因素分析

一、企业价值评估应考虑的因素

（一）企业全部资产价值

掌握企业全部资产数量和质量是进行企业价值评估的关键。

（二）企业的获利能力

这是进行企业资产评估的一项非常重要的指标。分析确定企业的获利能力，应广泛地研究各方面的因素。

1、企业所属行业的收益。

2、市场竞争因素。

3、企业的资产结构和负债比例。

4、企业的经营管理水平。

（三）企业的外部环境

企业的外部环境包括市场、政府政策法规等。

二、企业价值评估中的财务分析

（一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。

2、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。

3、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。

（二）企业运营能力

企业运营能力反映企业使用经济资源的效率，而这种效率的程度体现在资产周转速度快慢上。通常可采用如下指标考察。

1、存货周转率。

（1）存货周转次数。

（2）存货周转天数。

存货周转率是衡量企业营销能力强弱和存货管理效果的指标。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有

（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。

（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。

2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。

第四节 企业价值评估的收益法

一、企业价值评估中收益法的应用形式

企业价值评估的假设前提是持续经营，企业在持续经营的前提下，一是假设企业仍按原先设计与兴建的目的使用，企业在生产经营过程中能自觉地保持资产的再生产；二是企业经营期限是无穷长，即n→∞。在此基础上，收益法应用于企业整体评估的形式有两种。

1、年金资本化法。

2、分段法。

二、企业收益及其预测

（一）企业收益的界定与选择

在具体界定企业收益时应注意以下几个方面：

1、不归企业权益主体所有的企业纯收入不能作为企业评估中的企业收益。

2、凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，可视同企业收益。

（二）净收益与现金流量的关系

企业净收益是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩和获得能力。

净收益与现金流量的差别是由于采用不同会计概念和时间推移而造成的。具体表现在以下几个方面。

1、净资本性支出。

2、存货的周转。

3、应收、应付款的存在。

4、其他额外资金的流动。

净收益与现金流量既有差异，也存在密切联系，主要体现在以下方面：

1、净收益是预计未来现金流量的基础。

2、现金流量与净收益的差异可揭示净收益品质的好坏。

净收益与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的净收益品质越好；即净收益与现金流量之间的差异（数量上、时间分布）越小，说明净收益的收现能力越强。收益品质越好，企业的资产流动性和财务适应性就越强。

（三）企业收益预测的基础

企业收益预测必须注意以下因素：

1、企业预期收益的预测必须以企业现实存量资产为出发点，并考虑正常经营范围内的合理改进和资产重组的因素。

2、企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础，并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

（四）企业收益预测的方法

1、综合调整法

使用综合调查法的具体步骤为：

（1）设计收益预测表。

（2）按收益预测表的主要项目逐项分析预期年度内可能出现的变化因素。

（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值。

（4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。

2、产品周期法

一方面要了解本企业产品的生命周期；另一方面要参考市场上类似资产的周期情况。

3、现代统计法

这是将现代统计预测科学的科学理论和方法，运用于企业未来收益的预测而产生的方法。

三、折现率和资本化率的估算

（一）折现率和资本化率确定的原则

（二）折现率和资本化率的估算方法

四、案例分析

第五节 企业价值评估的其他方法

一、资产基础法

（一）资产基础法及其适用性

也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法。是以资产负债表为导向的评估方法。

其优点表现在以下贬值上方面：

1、资产基础法的评估结果是以惯用的资产负债表的形式表示的。

2、资产基础法在评估过程中，分别估算每一种资产的价值，将每一种资产对企业价值的贡献全面地反映出来。

3、资产基础法对于企业购买者和出售者双方在谈判中是有用的。

4、这种方法对于作为诉讼和争议解决依据是有用的。

5、这种方法获得的评估结果便于进行账务处理。

（二）资产基础法的应用

1、明确和界定资产范围

2、应在分别就企业资产进行分类、清查的基础上，采取相应方法进行评估

3、对外投资是企业资产的构成内容

4、有些资产是作为租赁或许可使用的资产

5、需确定企业净资产评估值时，还应对负债进行评估处理

二、市盈率乘数法

市盈率本为是上市公司每股股票价值与其年收益额之比。市盈率乘数法正是利用了公司（由若干股份构成）的价格与其收益之间的关系，即市盈率。

市盈率乘数法的基本思路与市场相似，在市场上找到被评估企业相同或相似的上市公司，再按照市盈率乘数还确定被评估企业价值的一种方法。

运用市盈率乘数法必须有高度发达的证券交易市场做后盾，要有足够多的上市公司以备选参照物。

在确定企业价值评估时，要注意不管采用哪种方法，都要考虑价值的内涵，参数的选取与确定都应该考虑企业价值从整体资产价值而出发还是单项资产价值而出发。第九章 资产评估报告

第一节 资产评估报告的作用

一、资产评估报告的基本概念

（一）资产评估报告与资产评估报告书

资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定规范来反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告有广义和狭义之分，狭义资产评估报告即资产评估报告即减免税评估报告书，即是资产评估机构完成对资产作价意见，提交给委托方的出证性的报告，也是评估机构发行评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。

（二）资产评估报告的类型

1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告

2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告

3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告

追溯性评估是指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。

现值性评估报告指的是评估基准日和实现资产评估经济行为的目的相距很近，而且也是反映被评估资产现实价值的资产评估报告。

预期性评估报告是指预测资产未来价值的评估报告。

追溯性评估报告的评估基准日一般都早于评估报告日，通常情况下是在资产的纳税、司法诉讼等情况下需经常进行的资产评估类型。

二、资产评估报告的作用

1、为被委托评估的资产提供作价意见

该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。

2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

三、资产评估报告规范的回顾与分析

第二节 资产评估报告的基本内容及其编制

一、资产评估报告的基本内容

1、拥有被评估资产的公司或权利人的名称

2、资产评估的对象和范围

3、评估目的和基准日

评估结果是为评估目的服务的，在评估报告书中应写明评估目的。评估基准日对评估的时点作了规定，评估基准日的选取也应根据评估特定的行为确定。离实践特定目的越接近越好。

4、定义价值类型

每一个评估价值都是其持和量的统一，所谓的质，就是价值类型。

5、列出评估方法及其重要参数确定依据和过程

对某项评估值的选取有正当的渠道，保证它的客观性。

6、评估结论

它是资产评估报告的最终要求，评估结论应清晰、明确地列示，必要时应有一定的说明。

7、重要的声明

资产评估结论是依据前述各要素获得。为了更好地使委托者及报告使用者有效使用评估报告和规避评估师风险，评估报告中还应就评估过程中相关事项做重要声明。

二、资产评估报告的编制与审核

（一）资产评估报告的编制

1、评估资料的分类整理

2、评估资料的分析讨论

3、评估资料的汇总和评估报告的编排

4、评估报告先由项目经理审核，再报评估机构经理审核签发。

（二）资产评估报告责任制度

注册资产评估师、项目负责人、项目复核人、法定代表人应分别在资产评估报告书上签字，承担相应的责任。

项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告。

项目复核人报告的审核尤为重要。有关国家评估准则中规定：项目复核人应承担与项目负责人相同的责任。

法定代表人要对评估报告进行最后的把关，应在项目负责人、项目复核人审核的基础上，着重从政策上、原则上、业务规程招待和评估结果的科学性上把关。

第三节 资产评估报告的运用

一、委托方对资产评估报告的运用

一般地，委托方对评估报告的运用主要体现在以下方面：

1、作为产权交易作价的基础材料

2、作为企业进行会计记录的依据

3、作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料

4、作为支付评估费用的依据

二、资产评估管理机构对资产评估报告书的运用

1、大体了解评估机构从事评估工作的业务能力和组织管理水平

2、为国有资产管理提供重要的数据资料

三、有关部门对资产评估报告书的运用

证券监督管理部门、保险监督管理部门、工商行政管理、税务、金融和法院等有关政府管理部门也需要运用资产评估报告书。

证券监督管理部门对资产评估报告书中的运用，主要表现在对申请上市的公司的有关申报材料招股说明书的审核过程，以及对上市公司的股东配售发行股票时申报材料配股说明书的审核过程。

保险监督管理部门、工商行政管理部门、税务、金融和法院等有关部门也能通过对资产评估报告书的运用来达到以实现其管理职能的目的。

资产评估报告书主要是由委托方来使用。第十章 资产评估准则与行业管理

第一节 资产评估准则

一、资产评估准则的内容及其框架体系

（一）资产评估准则的内容

从总体上来说，包括业务准则和职业道德准则

业务准则是指资产评估业务活动中涉及的评估对象、评估依据、评估方法、评估程序等一系列规范的总称。

职业道德准则是指与人们的职业活动紧密联系的并具有自身职业特征的道德准则和规范。

资产评估职业道德是指人们在从事资产评估职业时应当遵循的道德准则和规范。这应当体现资产评估的职业特征，反映对资产评估人员的特殊要求，其基本作用是调整资产评估行业内部、外部的各种社会关系。

（二）资产评估准则的框架体系

中国的资产评估准则包括下列层次：

1、资产评估基本准则

资产评估基本准则对于各具体准则和评估指南具有指导作用，但并不与各具体准则和评估指南一一对应。

2、资产评估具体准则，分为程序性准则和专业性准则

程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估业务约定书、评估计划、评估工作底稿、评估报告等。

专业性准则是针对不同资产类型的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。

3、资产评估指南

资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

4、资产评估指导意见

资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。

二、制定中国资产评估准则的必要性

（一）有利于实现资产评估行业的统一管理

制定统一的资产评估准则，是资产评估行业统一管理的基础。

（二）有利于实现政府行政管理向行业自律管理的转变

在具体的规范上具备针对性，从总体上来说，还不能从根本上规范资产评估业务行为。强化评估管理只能依靠行政管理的加强。

（三）有利于资产评估行业执业水平的提高

衡量一个国家评估业务水平的标志之一是其准则体系形成情况。评估准则体系越完善，资产评估业务越规范，同时也有利于资产评估行业水平的提高。

第二节 资产评估管理模式及其选择

一、资产评估管理模式

1、政府管理模式

2、行业自律管理模式

3、政府监管下的行业自律管理模式

二、资产评估管理必须明确的基本问题

1、资产评估管理与国有资产评估管理

我国的资产评估是作为加强国有资产管理的一项重要手段兴起的。国有资产总量的巨大以及它在社会总资产中占有有相当比例，表明国有资产评估在资产评估中占有相当大的比重。在进行国有资产评估管理过程中应考虑资产评估管理的特殊性。

2、资产评估管理与资产管理

资产评估管理不同于资产管理，不能将评估管理职能按资产类型划归于各类资产所属的主管部门。

3、评估管理与评估项目管理

资产评估管理是对评估行业的管理，并非只是评估项目管理，并不是说，某一项目不经有关部门验证确认就不属于评估管理范围了，资产评估管理应由过去主要项目的直接管理过渡到以人员管理和机构管理为主，通过制定资产评估标准、准则、指导评估过程的间接管理上。

三、我国资产评估业务管理的历史沿革。

第二篇：资产评估学课件4---5章自考的

第四章 房地产评估

第一节 房地产评估概述

一、房地产的概念

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

房地产是实物、权益和区位三者的结合。

1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。

3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

二、房地产的特征

1、位置固定性

房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

2、耐用性

从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。

3、影响因素多样性

房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

4、投资大量性

不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

5、保值增值趋势

在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。

三、房地产的评估程序

房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：

1、明确评估基本事项

评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。

2、拟定评估工作方案

在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。

3、实地勘查搜集资料

在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

4、选用评估方法评定估算

在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。

5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。

第二节 土地使用权评估的特点

一、土地使用权及其实质

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。

二、土地资产的分类及其特性

（一）?土地资产及分类

1、按社会经济用途

土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。

2、按经济地理位置

土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。

3、按所有权归属

土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。

4、按利用程度

土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。

5、按开发程度与开发趋势

土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（二）土地资产的特性

1、自然特性

（1）土地面积的有限性。

（2）土地空间位置的固定性。

（3）土地使用价值的永续性和增值性。

（4）土地的不可替代性。

2、经济特性

（1）用途多样性。

（2）经济地理位置的可变性。

（3）可垄断性。

三、土地资产价格体系

（一）土地资产的价格类型

1、基准地价

是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价

是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

3、土地使用权出让底价

它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

4、转让价格

地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

5、出租价格

地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。

（1）土地使用者之间所形成的租金价格。

（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。

6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。

（二）土地资产的价格特点

1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值

土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。

2、土地价格主要由土地的需求决定

经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。

3、土地价格具有明显的区域性

处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。

4、土地价格的上涨性

这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。

四、影响地产价格的因素

（一）?一般因素

1、行政因素

行政因素主要是指国家对土地价格的干预。

影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

2、社会因素

社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

3、经济因素

（1）经济发展状况

（2）居民收入和消费水平。

（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。

（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

4、其他一般因素

如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素

区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

1、影响商业用地价格的区域因素

（1）商业繁华程度。

（2）交通便捷度。

（3）环境优劣度。

包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。

（4）规划限制。

（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。

2、影响住宅用地价格的区域因素

（1）位置。

（2）交通便捷度。

（3）基础设施保证度。

（4）公用设施完备度。

（5）环境质量度。

包括人文环境和自然环境。

（6）规划限制。

（7）其他因素。

3、影响工业用地价格的区域因素

（1）交通便捷度。

（2）基础设施完善度。

（3）产业集聚规模。

（4）环境质量。

（5）规划限制。

主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。

（6）其他因素。

（三）个别因素

1、位置因素

2、地形地质因素

直接影响土地的使用情况

3、面积因素

4、地块形状因素

主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。

5、土地利用因素

主要包括容积率和土地用途。

五、土地使用权评估的原则

（一）?替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。

（二）最有效使用原则

对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：

1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其最佳用途应该为商业用地。

2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。

3、应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。

（三）变动原则

一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

（四）供需原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。土地价格也受市场供求关系的影响。土地还具有价格独占性和替代性。

土地不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。

（五）贡献原则

按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。

第三节 土地权属及处置

一、土地权属的类型

（一）土地所有权

（二）划拨土地使用权

（三）出让土地使用权

（四）集体土地所有权

二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

（一）土地权属处置的制度规定

评估后的土地资产处置有以下几中方式：

1、企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。

2、国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。

3、国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。

4、授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

（二）土地权属处置方式

1、出让方式

2、直接投资入股方式

3、租赁方式

第四节 土地使用权评估的方法

一、市场法

（一）市场法及其适用条件

市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

（二）市场法应用的步骤与过程

1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。

还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。

2、进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：

（1）有一定利害关系的主体之间的交易。

（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。

（3）买方或卖方不了解市场行情。

（4）其他特殊交易情形。

3、进行交易时间的修正。

4、进行区域因素修正。

5、进行个别因素修正。

6、确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

二、收益法

收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。

三、成本法

（一）成本法及其适用范围

成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：

评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

（二）成本法评估的步骤

1、估算土地取得费。

（1）征用集体土地。

（2）购买和征用城市旧有土地。

2、估算土地开发费。

（1）基础设施配套费。

（2）公共事业建设配套费。

（3）小区开发配套费。

3、估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。

4、估算利息。

利息计算公式为：

利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%

5、估算利润。

6、估算土地增值收益。

7、估算土地使用权评估值。

（三）成本法案例

四、假设开发法

（一）假设开发法及其适用条件

假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

式中，楼价即土地开发建设后的转让价；建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本；专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用；利息是指全部预付资本的资金成本；利润是全部预付资本的机会成本；税费通过地价与税率计算；租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。

（二）假设开发法评估的步骤

（三）假设开发法案例

第五节 建筑物评估的特点

一、建筑物及其分类

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。

（一）按建筑物承重结构分类

建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。

1、钢结构。

2、钢盘混凝土结构。

3、混合结构。

（1）砖混结构。

（2）砖木结构。

（二）按建筑物使用功能分类

建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。

1、工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。

2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

二、建筑物评估的特性

（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点

建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约

我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。

（三）建筑物功能、用途及评估方法

通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能用途有关。

三、建筑物评估时需考虑的因素

1、物理因素

这是建筑物价格的决定因素。

2、环境优劣的影响

外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。

3、经济地理因素

在我国政治经济文体发展极不平衡。

4、新旧程度

土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。

5、用途

某一具体建筑物的用途可能是单一的。

6、产权

建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。

7、政策因素

国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。

8、供需状况

地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。

9、其他因素

如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

四、建筑物评估的原则

（一）替代原则

在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。

（二）最有效使用原则

由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。

（三）供需原则

建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。

（四）房地合一原则

1、建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。

2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。

第六节 建筑物评估的方法

一、成本法

（一）建筑物成本的构成1、建筑安装工程费

建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。

2、前期费用

一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。

3、其他费用

包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。

4、间接费用

主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。

5、合理利润

是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。

6、资金成本

是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。

7、税金

是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。

二、市场法

（一）市场法的原则及其适用范围

市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、住处不畅的地区则不宜采用。

一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：

1、要有一定数量的正常交易的实例，通常交易实例不少于3个。

2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性。

3、交易时间与评估基准日尽可能接近。

4、交易应具有透明性、公平性和有效性。

5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

（二）建筑物评估中市场法的应用

1、交易实例比较法（直接法）。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物。

2、基准价格对照法（间接法）。该法先选定标准的房地产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。

（三）应用市场法评估建筑物的程序

1、资料收集。

收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料。

2、选择作比较的交易实例。

3、交易行为的补正。

4、交易日期的修正。

5、区域因素的修正。

三、残余估价法

它运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。

第三篇：资产评估学课件2----3章自考的

第二章 资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节 市场法

一、市场法的定义

二、市场法运用的前提条件

三、用市场法评估资产的步骤和计算途径

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

一、市场法及其适用的前提条件

（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法目前是最简单、最有效的方法。

（二）市场法应用的前提条件

1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

二、运用市场法评估资产的步骤

1、明确评估对象；

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；

3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；

4、把被评估资产与参照物比较；

5、分析调整差异，做出结论。

三、市场法具体计算途径

（一）直接法

直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。

（二）市价类比法

市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）

不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。

四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点

（一）运用市场法评估资产的程序

1、明确评估对象。

2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。

4、把被评估资产与参照物比较。

5、分析调整差异，得出结论。

（二）市场法的优缺点

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：

1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；

2、评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：

1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；

2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

第二节 成本法

一、成本法及其适用的前提条件

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

一、成本法及其适用的前提条件

（一）成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

从资产评估成本法的概念来讲，它是先确定它的重置成本，再扣减其各项损耗，这个方法的理论依据有两个：（1）资产的价值取决于成本，成本越高，评估价值就越高；在确定资产价值成本时，重置成本与原始成本在价值内涵上是一样的。

（2）资产的价值是一个变量。它是随着资产本身的使用过程而产生变化的。一般有两种情况：①资产在使用过程中有一些磨损而产生的损耗，往往称为物理型损耗，也称为有形损耗，或实体性贬值。②新技术的推广和应用使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比技术方面相对落后，性能、价格上发生变化。这些情况都是无形的，称为功能性损耗。另外一种情况是由于资产外部环境或宏观政策的影响导致资产的一种贬值。

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往表现为闲置、使用价值不能很好发挥。

例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒，生产泡沫的机器会闲置，这就是它的经济性贬值。

再例如生产苏丹红，生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的。机器设备的闲置不是设备本身不能使用，而是国家规定不允许使用这种产品导致这种设备闲置而产生的贬值是经济性贬值。

从资产成本法来确定其价值时，明确两点：（1）资产的价值取决于它的成本；（2）它的价值是一个变量，变量是由它的损耗决定的。

（二）采用成本法评估资产的前提条件：

1、应当具备可利用的历史资料；

2、形成资产价值耗费是必须的。

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

（二）实体性贬值及其估算

（三）功能性贬值及估算

（四）经济性贬值及其估算

（五）成新率及其估算

三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点

（一）运用成本法评估资产的程序

1、确定被评估资产，并估算重置成本；

2、确定被评估资产的使用年限；

3、估算被评估资产的损耗或贬值；

4、计算确定被评估资产的价值。

（二）成本法的优缺点

采用成本法的优点

1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；

2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；

3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用；

4、有利于企业资产保值。

采用成本法的缺点

1、工作量较大；

2、以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性；

3、经济性贬值不易全面准确计算。

第三节 收益法

一、收益法及其适用的前提条件

二、收益法应用的形式

三、收益法中各项指标的确定

四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这里面估算被评估资产未来的预期收益，再将未来的预期收益以一定的或者适当的折现率进行折现，折现成现值来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这种方法里面不难看出，资产的价值取决于它的效用，也就是它未来的预期收益，未来的预期收益越高，它的效用越大，资产评估的价值也就越高，所以说资产的价值由它的使用价值来决定，体现在它未来的效用上。

二、收益法应用的形式

（一）资产未来收益期有限的情况

（二）资产未来收益无限期的情况

（一）资产未来收益期有限的情况

三、收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益额是未来预期收益。它根据资产带来的效用确定，但是往往在评估过程中，对资产未来的收益很难区分，例如资产不是单独带来收益的，它不具有整体的获利能力。在这种情况下应该有一个收益的分成比例问题，在评估无形资产过程中，某一项技术或某一项专利，并不是说这项技术带来的收益是产品带来的所有利润，因为它还有有形资产。

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率

2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

包括财务风险，主要是资金的问题；市场风险，生产出来的产品在市场上是否有竞争力；管理风险是资产能不能达到它的最佳使用效果，如果达不到它的收益也不好确定。带来收益的能力很容易受到影响，导致资产不能正常使用，也可能带来风险。无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。

3、通货膨胀率

（三）收益期限

是指资产发生效用的年限，可以根据国家规定的一些年限来确定，还可以根据资产本身的情况来确定；还可以根据经济寿命来确定。经济寿命并不是法定寿命。比如我国规定车辆的报废年限为15年，在确定它的收益期限时对于运营车辆就可以按照15年的标准还剩多少年确定收益期限，但有一些车使用保管较好，几年后还可以重新使用，注意它的收益期限是受什么样的规定来限制的。再例如淘汰的电脑还可以使用，在确定收益期限时还可用很长时间，但是它的效用发挥已经达到了它的经济寿命，不能够满足对它使用的需要。所以说对它的经济寿命已经到期。

三个指标的收益额是和本身资产的效用是相对应的，不能把别的资产的收益带入，这样就会出现高的评估结果；折现率要考虑无风险报酬率和风险报酬率；收益期限主要考虑国家法定的年限和经济寿命。

四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点

（一）收益法评估资产的程序

1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；

2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；

3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；

4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。

（二）收益法的优缺点

1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节 资产评估方法的比较和选择

资产评估方法之间的关系

（一）资产评估方法之间的联系

评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分；同样的，折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中。例如，市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素，会用到折现和资本化的技巧；在成本法中，对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上，只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已。

（二）市场法与成本法的区别

（1）从买者和卖者的角度考虑不一样；

（2）市场法市价和成本法的价格包含的内涵不一样；

（3）市场法和它的原始成本没有直接关系，而成本法和它的历史成本是有直接关系的；

（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新购置一台全新的资产所花费的全部支出扣减各项损耗来确定的，而市场法是按照它选定一定的参照物进行功能价值因素调整，而得到评估值的一种方法。

（三）资产评估方法的选择

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。价值类型由它的资产特定的评估目的来决定。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方法也往往不同。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。第三章 机器设备评估

机器设备的评估在历年考试中会出现相应的题目，例如判断题、选择题、计算题，比分大概在10分左右。

机器设备评估主要考虑的是机器设备的特点、机器设备评估的鉴定、机器设备价值规律及改变，以及机器设备评估过程中方法的选择和应用。

第一节 机器设备评估的特点

一、机器设备及其分类

二、机器设备评估的特点

三、机器设备评估的程序

一、机器设备及其分类

（一）机器设备估的特点

机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

例如，电饭煲、冰箱、洗衣机都属于机器设备的范畴。

从其自身特征以及评估需要，可以看出机器设备的特点：

1、单位价值高、使用期限长；

2、价值高低与所处地域不具有直接关系；

3、机器设备中依附着无形资产；

更新越快的资产，依附的无形资产的价值就越高，考虑机器设备评估过程中，应考虑依附着无形资产的条件。技术含量比较高的机器设备，更新速度相对较快，而且在评估时，高无形资产的价值量也不一样，如果某一项机器设备中依附着无形资产价值较低，而且技术含量较低时，这项设备往往更新速度较慢，而且它的价值受无形资产的影响较小。例如电脑更新速度快；锤子更新速度慢。

机器设备评估应考虑它包含的无形资产的因素，这直接影响它的价格。

4、机器设备更新换代较快。

因为它里面包含某些无形资产和技术，只要技术更新，机器设备就应更新。技术更新，机器设备的价值受到很大影响，两者都更新会使它的使用价值更好的、更有效的发挥，为机器设备使用价值的发挥带来很大的推动性，并使机器设备的效用发挥到最大限度。

（二）机器设备的分类

1、按国家固定资产分类标准分类；

国家技术监督局在9994年1月24日颁发了《固定资产分类标准与代码》（GB/T14855-94），根据该标准机器设备分为：（1）通用设备；（2）专用设备；（3）交通运输设备；（4）电气设备；（5）电子及通信设备；（6）仪器、仪表、计量标准器具及工具、衡器。该标准中对上述六类设备都列出了详细目录。

应清楚哪些是通用设备，哪些是专用设备。

专用设备是专门根据某一项工程或任务而制造的设备。如天车、手风钻。

2、按现行会计制度规定分类；

（1）生产经营用机器设备，指直接生产经营服务的机器设备，包括生产工艺设备辅助生产设备、动力能源设备等；

（2）非生产经营用机器设备，指在企业所属的福利部门，教育部门等非生产部门使用的设备。

（3）租出机器设备，指企业出租给其他单位使用的机器设备。

（4）未使用机器设备，指企业尚未投入使用的新设备、库存的正常周转用设备、正在维修改造尚未投入使用的机器设备等；

（5）不需用机器设备，指已不适合本单位使用、待处理的机器设备；

（6）融资租入机器设备，指企业以融资租赁方式租入使用的机器设备。

3、按机器设备的组合程度分类；

可分为：（1）单台设备（独立设备）（2）机组，如柴油发电机组等；（3）成套设备（包括生产线），由若干不同设备按生产工艺过程依次排序联结，形成一个完整或主要生产过程的机器体系，如合成氨成套设备、胶合板生产线等。

4、按机器设备的来源分类。

通常可分为自制设备和外购设备两种。

二、机器设备评估的特点

1、一般不具有独立的获利能力；

对于独立的获利能力情况下，应属于整体资产的范畴，对于资产评估资产的机器设备，一般属于单项资产的范畴，而且单台单件的机器设备往往不具有获利能力。

2、整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；

在评估一项机器设备时，应考虑它们之间相互影响、作用的情况。例如评估一辆车时，应考虑各方面相互协调的关系，整体确定这辆车值多少钱。同时要考虑它们之间相互影响的程度，从经济技术方面应体现共现原则。

3、个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行；

在确定机器设备评估时，应单台、单件进行，而不能批量或按同一类型进行，以免影响价值的准确性，因为每一个机器设备的价值改变规律、损耗程度、贬值规律都不同，个体性差异较大，要注意这些问题。

4、考虑其功能性贬值和经济性贬值。

在机器设备评估过程中，不仅仅考虑它的实体性贬值，因为机器设备中依附着许多无形资产，存在无形资产就存在功能性账值。功能性贬值是技术相对落后而造成的一种贬值，经济性贬值是由机器设备以外的环境引起的。例如宏观政策因素、或国家的一些调控措施，都能引起机器设备的经济性贬值。

三、机器设备评估的程序

1、明确评估目的；

2、清查机器设备，明确评估对象；

（1）账实相符；

（2）明确评估的是单台设备还是组合设备；

（3）机器设备与流动资产中低值易耗品的范围，做到不重不漏。低值易耗品与机器设备的差别并不大，只是有可能在价值量有高低问题。

3、对机器设备进行鉴定，确定其适用性、可用性及主要技术参数；

4、研究确定评估方法，搜集相关信息资料；

5、评定估算，撰写评估报告。

对于评估操作中，每一步的环节都有严格要求。如明确评估目的，应由委托方与评估机构双方进行讨论确定，确定的依据是机器设备将要发生的行为，而不是没有目的的评估。同一项资产在不同的评估目的情况下，价值是不同的。

第二节 机器设备的核查与鉴定

一、机器设备的核查

评估人员在评估机器设备时，要根据评估目的的要求对被评估的机器设备进行必要的核查，以确定机器设备的客观存在。机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种。

（一）逐项清查

逐项清查是评估人员依据委托评估的资产清单，对所有被评估机器设备进行逐台清点、核实，分别考察每一台设备的实物状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值。不一定任何评估都采取逐项清查，相对机器设备数量较少时，逐项清查是很必要的。

（二）抽样核查

抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下，根据随机抽样的原理，将被评估机器设备分成不同的类别，按照每一种类别进行随机抽样的方式进行核查的方法。

这种方法考虑到被评估资产、评估对象、机器设备、品种数量相对较多，评估目的的要求而采用的一种方法。能够满足核查和评估目的的要求。

在数量较少、单台的机器设备独立时可采取逐项清查；数量较多时可采取抽样核查方法，同一类、同一型号的可采取抽样方法。

二、机器设备的鉴定

机器设备鉴定的目的是通过确定评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。

设备的价值与它的存在状态密切相关，如设备的磨损程序、生产能力、加工精度、安装方式等。

评估人员在对设备进行鉴定之前，首先要明确评估对象的范围、评估目的、拟采用的评估方法，制定设备鉴定方案。

（一）宏观鉴定

宏观鉴定是对机器设备在整个生产过程中的状况进行调查摸底。宏观鉴定主要解决下列问题：企业制造或生产何种产品；产品是如何生产的；企业的生产能力。为实现这一目的，在为宏观鉴定搜集数据资料时，应考虑下列内容：

1、企业名称和地址；

2、生产购建日期；

3、生产产品名称，列出生产工序的名称及简要说明；

4、设备数量；

5、生产能力、包括设计能力、额定及实际的均衡生产能力；

6、设备维修状况、维修方式及维修费用；大修理间隔期及每次维修所需要时间；

7、日产能力和工作时间；

8、原材料供应情况；

9、产成品或半成品销售渠道及市场需求情况；

10、每台设备的燃料、动力消耗；

11、自动化程度；

12、役龄，即账面年限和有效寿命；

13、安全、环何及辅助设施情况；

14、收益或亏损，或亏损原因。

以上数据一般应搜集过去3～5?年的资料。

（二）微观鉴定

微观鉴定是辩识设备个别性特征的过程，主要是针对单台设备。一般来讲，微观鉴定的内容包括以下几个方面：

1、设备名称；

2、设备型号；

3、设备规格；

4、生产厂家；

5、出厂日期、投入使用日期；

6、设备技术参数；

7、传动类型及传动系统状况；

8、动力系统状况；

9、控制系统状况；

10、工作装置状况；

11、安装基础、供水、供电、供汽及其他辅助设施及费用；

12、设备的设计生产能力和实际生产能力；

13、设备精度；

14、设备的主要部件情况；

15、设备的工作负荷，班次；

16、设备的工作环境；

17、设备的维修保养情况；

18、设备的设计制造品质等。

初次进行调查和记录时，应采集相关的数据资料，对被评估的机器设备多与管理和维护机器设备的人员多方面交流，才能更好地了解机器设备的性能、质量、现状因素，以便在评估工作中做出更好的分析、判断。

（三）判断性鉴定

判断性鉴定是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。这些指标包括设备的新旧程序、剩余经济寿命等。这些判断性鉴定主要用于观察在不同使用状态下机器设备的新旧（磨损）程度。

对于宏观鉴定、微观鉴定、判断性鉴定各自发挥的功能不同，在对机器设备进行鉴定时，三种鉴定应在相互并存、相互补充的情况下进行。

机器设备的核查与鉴定是很重要的环节，为以后的评估打下基础。进行充分、详细的核查与全面的鉴定后，就具有了评估过程中需要的一些参数与指标。

第三节 机器设备评估的成本法

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

一、机器设备重置成本的构成1、购买价；

2、设备运杂费；

3、设备基础费；

4、设备安装费；

5、建设单位管理费；

6、建设单位临时设施费；

7、工程监理费；

8、研究实验费；

9、勘察设计费；

10、工程保险费；

11、联合试运转费；

12、施工单位迁移费；

13、建设期资金成本；

14、其他合理费用。

总体来说包括购买费、运输费、安装调试费。

二、机器设备重置成本的估算

其评估思路是：

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）重置成本（全价）的测算

1、按复原重置成本评估

一般来说，机器设备中有两类基本符合上述条件，一类是服役时间不长的机器设备，另一类是自制非标准机器设备。由于对机器设备均采取单台，单件核算，具有资产原购建的量耗和计价资料，所以上述两类机器设备采用复原重置成本评估即可靠，又可行。

2、按更新重置成本评估

运用该办法的前提条件是：

（1）适用性，即机器设备更新业已发生，被估机器设备已退出流通；或者即使被估资产流通，其价格已大幅度降低，不足以作为评估依据。

（2）可行性，即市场上有相同功能或近似功能资产买卖实例；或能取得被估资产换型更新的制造成本资料，能估算更新条件下被估资产主体的重置全价。

二、机器设备的实体性贬值及其估算

（一）实体性贬值与成新率的估算

1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四节 机器设备评估的市场法

市场法是通过市场找到相同或类似的资产的交易案例，对被评估资产和市场上找到的参照物的资产进行比较，调整它们之间的差异，最后确定评估值的一种方法。

一、运用市场法评估机器设备的基本步骤

（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料

与被评估对象相关的资料，从开始投入使用到评估基准日为止，所有相关资料都应收集。这样才能更好的对被评估对象进行客观的评价。

（二）进行市场调查，获取市场参照物

寻找参照物的过程也是分析判断的过程。应结合被评估对象的基本情况，在市场上找到更适合被评估对象的参照物的情况。

（三）因素比较

应该比较它们之间具有关系的资产。还应考虑两者在评估过程中有无影响它们比较的因素，也就是说被评估资产与参照物资产具有可比性，但是比较过程中某些参数很难收集到，这时应寻找它们价值规律改变相同的进行比较。

（四）计算评估值

二、运用市场法评估机器设备中比较因素分析

（一）个别因素

1、设备规格型号

2、设备制造厂家

3、设备的役龄

4、设备的安装方式

5、设备的附件

评估某台设备时应考虑其它设备的相关性，在评估时应考虑附件的价值。

6、设备的实体状态

首先考虑使用是否正常；使用环境如何；使用设备的技术工人的熟练程度。

（二）交易因素

1、市场状况

目前机器设备的市场完善程度，它决定了价格的公允性，以及市场的供求关系。

2、交易动机及背景

不同的交易动机和交易背景都会对设备的了售价格产生影响。如以清偿、快速变现形式或带有一定优惠条件出售，其售价往往低于正常的交易价格。

3、交易数量

购买设备的交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。

（三）时间因素

不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

（四）地域因素

由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要进行调整。

三、运用市场法评估机器设备举例。

第四篇：2015自考,资产评估,阶段测评课件

资产评估-阶段测评3 1.单选题

1.1 2.0 从产权的角度出发，企业价值评估范围不应包括（）

    a 全资子公司 b 控股子公司

c 企业产权主体自身经营的部分 d 非控股子公司中的全部资产

从产权的角度出发，企业价值评估范围是企业的全部资产，应包括企业产权利主体自身占用及经营的部分，企业产权所能控制的部分，如：全资子公司、控股子公司、非控股子公司中投资部分。非控股子公司中的全部资产中只有投资部分企业产权所能控制，应选D。

1.2 2.0 在企业整体资产评估中，有关企业收益预测的表述，错误的是（）    a 企业预期收益的预测必须以其现实存量资产为出发点 b 企业预期收益的预测应考虑正常经营范围内的合理改进 c 企业预期收益的预测应考虑资本市场任何资产重组 d 企业预期收益的预测应考虑潜在的有利因素和不利因素

在企业整体价值评估中，企业预期收益的预测应考虑潜在的有利因素和不利因素，必须以其现实存量资产为出发点，考虑正常经营范围内合理改进和资产重组的因素，并非考虑资本市场任何资产重组。所以选C。1.3 2.0 企业整体资产评估的假设前提是（）

    a 清算假设 b 变现假设

c 完全竞争假设 d 持续经营假设

企业作为一种特殊资产，应具有持续经营性。应选D.1.4 2.0 股票内在价值主要取决于（）

    a 股票市场的供求关系 b 股票的发行价格 c 股票的市场价格

d 股票发行单位未来收益状况

本题考核的知识点是股票的内在价值的取决因素的相关知识。股票的内在价值是根据分析人员对未来收益的预测而折算出来的股票现时价格。股票的内在价值的高低主要取决于公司的发展前景、财务状况、管理水平以及获利能力等因素。应选D。1.5 2.0 对应收账款进行评估后，账面上的坏账准备科目的余额应为（）    a 按零确定

b 按原预提数确定 c 按账龄分析确定

d 按应收账款的3%—5%确定

本题考核的知识点是应收账款评估的相关知识。一般来说，应收账款评估后，账面上的坏账准备按零计算。应选A。

1.6 2.0 可上市交易的债券和股票评估一般采用的方法是（）    a 收益法 b 市场法 c 成本法

d 可收回金额作为评估值

上市交易的债券和股票可有完善的交易市场，交易价格容易获取，可采用市场法进行评估，而非上市交易的债券和股票评估则不宜采用市场法。应选B。1.7 2.0

对某企业进行整体资产评估。经评估人员分析预测，该企业未来前5年的收益额维持在每年50万元不变，从第六年开始，每年比前一年增加3％，并长期保持下去。一年期银行存款的利率为5％，市场平均收益率为8％，该企业风险较大，评估人员确定其β系数为2.0。该企业评估价值应为（）

    a 企业评估价值50万元

b 企业评估价值382.034万元 c 企业评估价值184.795万元 d 企业评估价值566.83万元

折现率和本金化率=5%+（8%—5%）×2=11% 前5年收益现值=50×（P/A, 11%, 5）=184.795（万元）第6年以后的价值=50×（1+3%）/（11%—3%）×1 /（1+11%）^5 =382.034(万元)企业评估值=184.795+382.034=566.83（万元）

1.8 2.0 一长期债券，总面值100万元，期限为12年，年利率为15％，单利计息，每两年支付一次利息，到期还本。截至评估基准日已过去8年，若折现率为10％，则该债券的评估值最接近于()    a 160万元 b 130万元 c 114万元 d 134万元

评估值=100×15%×2×0.8364+（100+100×15%×2）×0.6830=113.89万元 应选C 1.9 2.0 将股票分为普通股、优先股和后配股的分类标准是（）

   a 投资主体

b 股票是否上市

c 股利分配顺序和剩余财产分配顺序  d 有无票面金额

股票按股利分配顺序和剩余财产分配顺序可分为普通股、优先股和后配股：按股票投资主体可分为国家股、法人股、个人股和外资股；按股票是否上市可分为上市股票和非上市股票；按有无票面金额可分为面值股票和无面值股票。应选C。1.10 2.0

被评估企业拥有另一企业发行的面值共50万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10％。评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于扩大再生产。假定股票发行企业今后的股本利润率将保持在15％左右，折现率确定为10％，则被评估企业拥有的该普通股的评估值最有可能是（）    a 40万元 b 50万元 c 57.14万元 d 71.43万元

本题考核的知识点是红利增长型普通股评估的相关知识。评估公式为P=D/（r—g）=50×10%/(10%—20%×15%)=71.43万元。应选D。

1.11 2.0 企业某项在用工具，原购入价格为1800元，企业采用五五摊销法，账面价值为900元。该项低值易耗品已使用6个月，预计还可使用半年，目前全新的同类型的工具现行市价为1200元，则该项工具的评估价值应为()    a 900元 b 600元 c 1000元 d 1200元

评估值=1200×（900/1800）=600（元）应选B。

1.12 2.0 某企业向甲企业售出一批材料，价款1000万元，商定6个月收款，采用商业承兑汇票结算。该企业于5月10日开出汇票，并经甲企业承兑，汇票到期日为11月10日。现对该企业进行评估，评估基准日为7月10日。由此确定贴现日期为120天，贴现利率按月息0.6％计算。则该应收票据评估值为（）    a 976万元 b 988万元 c 1018万元 d 1024万元

本题考核的知识点是应收票据评估的相关知识。应收票据评估指=1000—1000×0.6%×（120/30）=1000—24=976（万元）应选A。

1.13 2.0 评估流动资产时，无需考虑功能性贬值是因为（）  a 流动资产价值小

b 流动资产评估是单项评估   c 流动资产数量大，种类多 d 流动资产周转速度快

由于流动资产周转速度一般都比较快，评估时通常无需考虑功能性贬值。选D。1.14 2.0 下列各项中，不属于企业价值评估收益预测方法的是()    a 产品周期法 b 综合调整法 c 重置成本法 d 现代统计法

企业价值评估收益预测方法有：综合调整法、产品周期法和现代统计法，不包括重置成本法。应选C。

1.15 2.0 银行存款评估应以()作为评估额。

    a 账面值

b 银行存款对账单余额 c 核定后的账面值 d 核实后实有额

本题考核的知识点是货币类流动资产评估的相关知识。对于货币类流动资产，其清查核实后的账面余额就是现值，不需采用特殊方法进行评估，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。应选C。

1.16 2.0 假定社会平均收益率为10%，企业所在行业基准收益率为12%，国库券利率为4%。待评估企业的投资资本由所有者权益和长期负债两部分组成，其中所有者权益占投资资本的比重为60%，长期负债占40%，利息率为6%，待评估企业的风险系数为1.2。该待评估企业投资资本的折现率最接近于（）

    a 11.2% b 9.53% c 9.12% d 12.86% 1.17 2.0 固定红利模型是评估人员对被评估股票（）

    a 预期收益的一种假定 b 预期收益的客观认定

c 历史受益的一种客观认定 d 预期收益的一种估计

1.18 2.0 被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率为10%，3年期。2008年评估时，债券市场上同种同类债券，面值100元的交易价格为110元，该债券的评估值最接近于（）

 a 120    b 98 c 100 d 110 1.19 2.0 下列融资工具，按照风险由小到大排列，正确的排列顺序是（）

    a 股票、国家债券、金融债券、企业债券 b 国家债券、金融债券、企业债券、股票 c 企业债券、股票、国家债券、金融债券 d 股票、企业债券、金融债券、国家债券

1.20 2.0 作为评估对象的长期待摊费用的确认标准是（）

    a 是否已经摊销 b 摊销方式

c 能否带来预期收益 d 能否变现

1.21 2.0 某企业向甲公司售出材料，价款500万元，商定6个月后收款，采取商业承兑汇票结算。该企业于4月10日开出汇票，并往甲企业承兑，汇票到期日为10月10日。现对该企业进行评估，基准日定在6月10日，由此确定贴现日期为120天，贴现率按照月息为6‰计算，因此该应收票据的评估值为（）万元。

    a 12 b 500 c 488 d 450 1.22 2.0 某资产年金收益额为8,500元，剩余使用年限为20年，假设折现率为10%，其评估值最有可能为（）元。

    a 85,000 b 72,366 c 12,631 d 12,369 1.23 2.0 货币资产的评估价值实际上是货币资产的（）

    a 市场价格 b 重置价格 c 清算价格

d 核实对账后的账面价值

1.24 2.0 不属于企业收益预测的方法是（）    a 综合调整法 b 产品周期法 c 现代统计法 d 趋势预测法

1.25 2.0 非上市债券的风险报酬率主要取决于（）

    a 发行主体的具体情况 b 债券市场情况

c 债券购买方的具体情况 d 股票市场状况

1.26 2.0 对某企业进行整体评估时，其递延资产账面余额为70万元，其中设备大修费40万元，房屋租金30万元。经查，该两项费用原值分别为60万元和30万元，设备大修费在2年前发生，房屋租金在1年前发生。根据房屋租赁协议，30万元房租为5年房租的总和，现已租用1年，若折现率为10%，则该企业的递延值最接近于（）万元。

    a 16 b 20 c 24 d 60 1.27 2.0 运用市场法评估企业价值应遵循（）

    a 替代原则 b 贡献原则

c 企业价值最大化原则 d 配比原则

1.28 2.0 从企业价值评估的角度上看，非上市公司与上市公司的差别主要体现在（）

    a 盈利能力

b 经营能力 c 投资能力 d 变现能力

1.29 2.0 假设被评估企业所在的行业平均资金收益率为5%，净资产收益率为10%，而被评估企业预期年金收益为300万元，企业的净资产现值最可能为（）万元。

    a 3,000 b 6,000 c 30 d 15 1.30 2.0 上市交易的债券最适合运用（）进行评估。

    a 成本法 b 市场法 c 收益法

d 价格指数法

2.多选题

2.1 4.0 为了便于普通股的评估，把普通股分为下列（）类型。

     a 固定红利模型 b 红利增长模型 c 分段式模型 d 不分红模型 e 累计红利模型

为了便于普通股的评估，把普通股分为固定红利模型、红利增长模型和分段式模型三种类型。选ABC。

2.2 4.0 长期投资评估时需要明确的基本事项是（）

     a 评估基准日余额 b 投资时间 c 初始投资额 d 投资种类

e 投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例

本题考核的知识点是长期投资评估程序的相关知识。长期投资评估程序的第一步就是明确长期投资项目的有关内容如：评估基准日余额、投资种类、初始投资额、投资占被投资企业实收资本的比例和所有者权益的比例等。应选ACDE。2.3 4.0 长期待摊费用可以作为评估对象的有（）

     a 自有房屋大修理支出

b 自有机器设备更新改造支出 c 租入机器设备大修理支出 d 自有房产装修费用支出 e 租入房产装修费用支出

长期待摊费用是指已经支出，摊销期在一年以上的各项费用，包括固定资产大修理支出、租入固定资产改良支出。自有机器设备更新改造支出应计入固定资产成本中，而不计入长期待摊费用。应选ACDE。

2.4 4.0 企业运营能力的分析指标有（）

  a 存货周转率 b 应收账款周转率    c 投资报酬率 d 销售利润率 e 每股收益

企业运营能力的分析指标有存货周转率和应收账款周转率等，而投资报酬率、销售利润率、每股收益都属于分析企业盈利能力指标。选AB。2.5 4.0 企业整体资产评估与单项资产评估汇总确定企业评估价值的区别表现在（）

     a 评估原则不同

b 评估价值的含义不同 c 评估目的不同

d 评估价值的价值量不同 e 评估方法不同

企业整体价值评估是一种整体性评估，与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区别的，主要表现在：两种评估所确定的评估价值的含义不同且一般不相等、所反映的评估目的也不一样。选ＢＣＤ。2.6 4.0 企业的特点有（）

     a 整体性 b 盈利性 c 发展性

d 持续经营性 e 市场性

作为一类特殊资产，企业自身的特点有盈利性、整体性、持续经营性。选ABD。2.7 4.0 长期股权投资评估是对被投资企业的（）评估。

     a 变现能力 b 获利能力 c 偿债能力 d 综合能力 e 筹资能力

本题考核的知识点是长期投资评估特点的相关知识。长期投资评估步内容长期投资的特点，长期投资评估是对资本的评估，长期投资评估是对偿债能力和获利能力的评估。选BC。

2.8 4.0 运用现代统计法预测企业收益的条件有（）

     a 企业属于综合实力型

b 企业开发能力、管理能力都较强

c 原材料供给和产品市场可以得到保障 d 企业在过去5年内一直处于持续增长状况 e 企业销售量和收益增长的前景比较明朗 当企业属于综合实力型，开发能力、管理能力都教强，原材料供给和产品市场可以得到保障，企业在过去5年内一直处于持续增长状况，企业销售量和收益增长的前景比较明朗可采用现代统计法预测企业收益。选ABCDE。2.9 4.0 下列属于流动资产包括（）

     a 现金 b 应收账款

c 长期股权投资 d 在产品 e 长期债券

长期股权投资、长期债券属于非流动资产。应选ABD。

2.10 4.0 下列会计核算方法中，对于材料评估的评估结果没有影响的有()     a 先进先出法 b 后进先出法 c 加权平均法 d 移动平均法 e 个别计价法

会计核算方法中材料发出方法对材料评估的评估结果没有影响。应选ABCDE。

单项选择题答案：

1-5 DCDDA 6-10 BDCCD 11-15 BCDCC 16-20 CADBC 21-25 CBDAA 26-30 CADAB

多项选择题答案： ABC 2 ACDE 3 ACDE 4 AB 5 BCD 6 ABD 7 BC 8 ABCDE 9 ABD 10 ABCDE

第五篇：最新-自考《资产评估》复习资料

2018自考复习资料：

00158资产评估

第一章　总　论

本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。

1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算

2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性

3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。

4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。

5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。

6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。

8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有：

市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方必须谨慎，不受任何强迫压制。

在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。

9资产评估的假设：

继续使用假设：资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

清算（清偿）假设：资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。

10资产评估的原则

包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则

资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则

11资产评估基础日一般的基准时点是日。

第二章　资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节　市场法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

市场法应用的前提条件：

需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；

被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

运用市场法评估资产优缺点

市场法的优缺点：

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。

市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。

第二节　成本法

成本法及其适用的前提条件

成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

成本法运用的形式及其各项指标的估算：

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

复原重置成本与更新重置成本的异同。

1、重置核算法

2、物价指数法

3、功能价值法

4、规模经济效益指数法

（1）重置核算法

是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

重置成本=直接成本+间接成本

（2）物价指数法

物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为：

资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：

被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

4、规模经济效益指数法

（二）实体性贬值及其估算

是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法

（三）功能性贬值及估算

功能性贬值是由于资产的技术相对落后出现新的技术的资产而导致的一些贬值。

（四）经济性贬值及其估算

是由于外部环境变化造成资产的贬值。

（五）成新率及其估算

三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法。实体性贬值率也可以采用就三种法。

第三节　收益法

一、收益法及其适用的前提条件

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二：收益法应用的前提

1、被评估资产必须是能货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产

2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的三、收益法中各项指标的确定

（一）收益额

收益额是未来预期收益。

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率

2、风险报酬率（财务风险、市场风险、管理风险）

无风险报酬率是以国库券、银行存款利率来确定的，而风险报酬率是根据社会行业平均收益水平确定。

（三）收益期限

四、运用收益法评估资产优缺点

（二）收益法的优缺点

1、收益法的优点

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。

2、收益法的缺点

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；

（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第四节　资产评估方法的比较和选择

资产评估方法选择应考虑的因素：

1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。

2、资产评估方法必须与评估对象相适应。

3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。

第三章

机器设备评估

历年考题中，每年都考计算题。

第三节　机器设备评估的成本法

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法可以用公式表示为：即重置成本扣除三大贬值

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

二、机器设备重置成本的估算

三种方法：

1、重置核算法：估算各项成本，然后求和

2、物价指数法：在被评估机器设备历史成本基础上，通过现实物价指数确定重置成本

3、规模经济效益指数法：根据设备的生产能力与价格的比例关系确定重置成本

二、机器设备的实体性贬值及其估算

（一）实体性贬值与成新率的估算

1、运用使用年限法估算机器设备成新率

2、运用观测分析法估算机器设备成新率

3、运用修复费用法估算机器设备的成新率

第四章　房地产评估

第一节　房地产评估概述

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

房地产的特征：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；

（5）保值增值趋势。

第二节　土地使用权评估的特点

土地资产的特性：

1、自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。

2、经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。

土地资产价格体系：

土地资产的价格类型：

1、基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。

从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

2、标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地资产价格特点：

1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定

2、土地价格主要由土地的需求决定

3、土地价格具有明显的区域性

4、土地价格的上涨性

影响地产价格的因素：

（一）一般因素：1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素：如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

（二）区域因素：（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。（6）其他因素。

土地使用权评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则：一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。（四）供需原则（五）贡献原则

第四节　土地使用权评估的方法

市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的原则：（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

第五章　无形资产评估

无形资产指没有事物形态的资产，但是为特定的主体所拥有，并能够长期发挥效用的一种资源。

无形资产的特点：

1、无形资产具有非流动性，并且有效期较长。2、无形资产没有物质实体，但未来收益较大　3、无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。

无形资产的分类：

无形资产种类很多，可以按不同标准进行分类。

1、按企业取得无形资产的渠道，可分为企业自创（或自身拥有）的无形资产和外购的无形资产。

2、按有无法律保护，可以分为法定无形资产和收益性无形资产。专利权、商标权等均受到国家有关法律的保护，称为法定无形资产；无法律保护的无形资产，如专有技术等称为收益性无形资产。

3、按可辨识程度，可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。凡是那些具有专门名称，可单独地取得、转让或出售的无形资产，称为可确指的无形资产，无形资产包括商标权、版权、计算机软件等。不可确指主要指商誉。

每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，主要取决于损耗程度。无形资产有效期限是其存在的前提。无形资产具有超额收益能力的时间是真正的无形资产有效期限。

无形资产功能特性：

1、附着性。2、共益性。3、积累性。4、替代性。

专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的占权或专有权。

商标权是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。

商誉通常是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。特征：1、商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。2、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。3、商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。4、商誉是企业长期积累起来的一项价值。

第六章　流动资产评估

第一节　流动资产评估的特点

一、流动资产的内容及其特点

流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存贷、应收及预付款项、短期投资等。

流动资产的特点主要表现在以下几个方面：

第一，周转速度快。

第二，变现能力强。

各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，是企业对外支付和偿还债务的重要保证。

第三，形态多样化。二、流动资产评估的特点

1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选取准流动资产评估的基准时间。一般在会计期末

3、即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。

4、流动资产周转速度快，变现能力强。无需考虑功能性贬值。

三、一份准确的被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据，而不是账面数。对于银行存款等货币资产，应以清查核实后的实有额做为评估值。

第三节　债权类及货币类流动资产评估

一、应收账款及预付账款的评估

一般应从两方面进行：一是清查核实应收账款数额；二是判断估计可能的坏账损失。应收账款评估值确定的基本公式为：

应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失

预计坏账损失的方法两个：坏账估计法、账龄分析法

二、应收票据的评估

应收票据可采取下列两种方法：

1、按本金加利息确定。计算公式为：

应收票据评估值=本金×（1+利息率×时间）

2、按贴现值

评估值=到期值-贴现息

三、待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

第七章　长期投资及其他资产评估

长期投资是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。

债券是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

上市债券的评估：在正常情况下，上市债券的现行市场价格可以作为它的评估值，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。

非上市债券的评估：采有收益法进行。

上市股票是指企业公开发行的，可以在股票市场上自由交易的股票。其计算公式为：上市股票评估值=股票股数×评估基准日该股票收盘价

第八章　企业价值评估

一、企业价值评估的具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围，变即有效资产范围，资产重组是形成和界定企业价值评估具体范围的重要途径。

二、企业价值评估中的财务分析

（一）企业偿债能力

偿债能力分析一般可以通过下列指标来进行：

1、流动比率。流动比率越高，短期的偿债能力越强。经验值：2：12、速动比率。是用来评估企业在不依靠出售存货情况下所具有的迅速偿债能力的指标。经验值：1：13、资产负债率。资产负债率又称举债经营比率，是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力。

（二）企业运营能力

通常可采用如下指标考察。

1、存货周转率。

（1）存货周转次数。

（2）存货周转天数。

2、应收账款周转率。是用以评估应收账款变现速度和管理效率的指标。通常用应收账款周转次数和应收账款周转天数表示。

（三）企业盈利能力

1、投资报酬率。反映企业每元投资所能带来的利润。主要有

（1）资产报酬率（资产利润率）。企业一定时期内实现利润与资产总额的比率。

（2）净资产利润率。税后利润与净资产之间的比例。比例越大，说明收益越强。

2、销售利润率。指利润占销售收入的比率。

（1）销售毛利率。指销售收入扣除销售成本后的余额与销售收入的比率。

（2）销售净利率。是指税后利润占销售收的比率。

3、每股利润。也称每股收益或每股盈余。

4、每股股利

5、市盈率=每股市价/每股利润

三、资产基础法，是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业、企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

企业预期收益的预测必须以企业未来进行正常经营为基础并考虑业已产生或潜在的有利因素和不利因素。

第九章　资产评估报告

第一节　资产评估报告的作用

一、资产评估报告的类型

1、按资产评估对象划分，可分为单项资产评估报告和整体资产评估报告

2、按资产评估工作的内容可分为正常评估报告、评估复核报告和评估咨询报告

3、评估生效日根据目的和作用不同，可分为追溯性报告、现值性报告和预期性评估报告

二、资产评估报告的作用

1、它为被委托评估的资产提供作价意见

2、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。

3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段。

4、是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。

计算应用：

1、收益法的应用：

第一，企业价值评估：

例1：某企业预计未来五年收益额分别为12万，15万，13万，11万和14万，假定以后每年收益额14万，资本化率10%，确定企业评估值。

首先，现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=49.2777万

其中现值系数查表可得

然后将第六年的收益额折现，即14/10%=140

最后，确定评估值=49.2777+144X0.6209=136.2万

例2：某企业预计未来5年的净利润分别为13万元，14万元，11万元，12万元，15万元，从第六年开始以后每年净利润为15万元，资本化率为10%，企业各单项资产价值之和为90万元，求企业商誉评估值。

首先，采用收益法求得企业整体评估值=13X0.9091+

14X0.8264+11X0.7513+12X0.6820+15X0.6209+15/10%X0.6209=142.2847万元

由于该企业单项资产总和为90万元，则商誉的价值=142.2847-90=52.2847万元

例3：某企业预计未来5年的收益额分别为25万元，28万元，27万元，29万元，30万元，从第六年开始以后每年收益额为30万元，资本化率为12%，国库券利率11%,风险报酬率4%，确认企业整体价值。

首先，确定企业折现率为11%+4%=15%，由此计算未来5年收益现值为：

25X0.8696+28X0,7562+27X0.6575+29X0.5718+30X0.4972=92.1643万元

计算永久性收益的资本化价值=30/12%=250万元

则企业整体价值=92.1643+

250X0.4972=216.4643万元

第二，无形资产的评估：

例1：A企业拟向B公司转让其拥有的甲产品的商标使用权。评估人员了解到以下情况：

(1)该商标生产的产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；

(2)双方协商，商标使用许可期限4年。商标使用费按新增利润的30%支付A企业；

(3)根据B公司的生产情况，预计前2年的生产量9万台/年；后2年10万台/年；

(4)根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。

要求：(1)计算该商标权每年新增利润；(2)计算该商标使用权价格。

解答：每年新增利润为：

第一年：10X90000=900000元

第二年：10X90000=900000元

第三年：10X100000=1000000元

第四年：10X100000=1000000元

折现值=900000/(1+15%)+900000/(1+15%)2+1000000/(1+15%)3+1000000/(1+15%)4

=782609+680529+657516+571753=2692407

元

评估值=2692407X0.3X（1-0.25）=605792元

例2：某企业转让注册商标，该厂使用这一商标的产品近5年每件可以获得超额利润为0.7元，该厂每年生产100万件。预计，如果生产能力足够的情况下，每年可以生产150万件，每件可以获得超额利润0.5元，持续使用时间10年，前5年保持目前水平，后5年每年可获超额利润32万元，评估商标权的价值。

首先计算前5年每年的超额利润：150X0.5=75万元

根据企业的资金成本率和相应的风险率确定折现率为10%

确定该商标权的价值=75X3.7908+32X3.7908X0.6209=259.6286万元

第三，土地价格评估的运用：

首先计算总收入，求取总费用，总收益，确定房屋纯收益

然后利用收益还原法公式，通过收集市场上相同或相似的土地纯收益，推算土地还原率。最后利用土地收益年限测算土地价格。

第四，非上市债券的评估

例：某企业拥有债券本金150000元，期限3年，年息10%，按年付息，到期还本，评估时该债券已满1年，国库券利率7.5，风险报酬率1.5%，求此时债券评估值。

评估值=15000X0.9174+15000X0.8417+150000X0.8417=152641.5元

2成本法的应用：

举例：

例1：有一待估生产设备，账面原价50万元。设计生产能力为20吨／年，使用年限10年，到评估基准日已使用3年。由于市场变动，对该厂产品需求仅为18吨／年，计算该生产设备的评估值。已知物价指数为20%，规模经济效益指数取0.7。

解：（1）重置成本

=50×（1+20%）

=60（万元）

（2）成新率

=尚可用年限／总寿命年限=（10-3）／10×100%=70%

（3）经济性贬值率=[1-]

×100%=[1-]×100%=7.1%

（4）评估值：

=（60×70%）×（1-7.1%）=39.018万

例2：被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行了2次改造，分别投资3000元和2000元。2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年的价值上升率每年10%，尚可使用6年，求设备成新率。

首先，调整计算现行成本

投资日期(年)

原始投资额(元)

价格变动系数

现行成本（元）

1995

30000

2.6

78000

2000

3000

1.61

4830

2003

2000

1.21

2420

合计

35000

85250

然后计算加权更新成本

投资日期（年）

现行成本（元）

投资年限

加权更新成本（元）

1995

78000

780000

2000

4830

24150

2003

2420

4840

合计

85250

808990

计算加权投资年限=808990/85250=9.5年

计算成新率=6/(9.5+6)X100%=39%

3、市场法举例：P124-130

有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C

三个宗地交易实例，具体情况见下表：

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

解答：比较因素修正系数表：

宗地

成交价

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

剩余年限

修正后地价

待估宗地

A

5150

5135

B

6700

118

6720

C

5550

5533

采用算术平均法得出，待估宗地平均地价为（5150+6700+5550）/3=5800元/平米

则待估宗地评估值为5800X40000=232000000元

总结：运用市场法时，首先应广泛收集资料，确定比较方案。然后进行交易情况的修正，包括交易时间，区域因素，个别因素的修正等，最后确定待估土地的价值。

名词解释

资产评估：指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。

有形资产：指那些具有实体形态的资产，包括机器设备，房屋建筑物，流动资产等。

整体资产：指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。

资产评估的特定目的：指被评估资产即将发生的经济行为。

资产转让：指资产拥有单位有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为

在用价值：指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。

公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

最大最佳效应：指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。

资产评估的原则：是调节资产评估委托者，评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。

资产评估的工作原则：独立性原则，客观性原则，科学性原则，专业性原则。

客观性原则：是指评估结果应以充分的事实为依据。

替代原则：当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。

预期原则：是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。

贡献原则：是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。

资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务，形成资产评估结论所履行的系统性步骤。

资产评估业务约定书：是资产评估机构与委托人共同签订的，确认资产评估业务的委托与委托关系，明确委托目的，被评估资产范围及双方权利义务等相关重要事项的合同。

市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

成本法：是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法

功能性贬值：新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性损耗，也称功能性贬值。

经济性贬值：由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称经济性贬值。

实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。

重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

复原重置成本：是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。

收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益期限：是指资产收益的期间，通常指收益年限。

机器设备：是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

逐项清查:评估人员要依据委托评估的资产清单，对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分别考察每一台设备的实体状态，确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，计算评估值

统计性鉴定:分为宏观鉴定和微观鉴定。宏观鉴定是对机器设备在整个生产中的状况进行调查摸底。微观鉴定是辨识设备个别特性的过程，主要针对单台设备。

判断性鉴定：是指由专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的有关指标进行的分析判断。

经济寿命：是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。

技术寿命：是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间，技术寿命很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度的周期。

物理寿命：是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间

实际已使用年限：是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。

观察分析法：评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间，实际技术状况，负荷程度，制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

房地产：是指土地，建筑物及其他地上定着物。

土地使用权：土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让，出租，转让，抵押，投资的权利。

基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。

标定地价；是在市，县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权。

土地使用权出让底价：是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

地产出租价格：亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

土地使用权评估中的市场法：也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地的一种评估方法。

土地使用权评估中的成本法：亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润，利息，税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

建筑物：是指与土地组合的建设成果，总体上划分房屋和构筑物两大类。

建筑物评估中的市场法：是将待估房地产与在较近已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件，价格形成的时间，区域因素及个别因素加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

无形资产：无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并能带来经济效益的经济资源。

不可确指的资产：那些不可特别辩认、不可单独取得，离开企业就不复存在的无形资产，称为不可确指的无形资产，如商誉。

普通使用权；是指卖方在合同规定的时间和地域范围内可以向多家买主转让技术，同时卖方自己也保留技术使用权和产品销售权。

排他使用权：是指卖方在合同规定的时间和地域范围内只把技术授予买方使用，同时卖方自己保留使用权和产品销售权，但不再将该技术转让给第三者。

回馈转让权：是指卖方要求买方在使用过程中对转让的技术的改进和发展反馈给卖方的权利。

独家使用权：是指在许可证合同所规定的时间和地域范围内卖方只把技术转让给某一特定买方，买方不得卖给第二家买主。

商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保护，未注册商标不受法律保护。

商标：是商品的标记，是商品生产者或者经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。这种标记一般是由文字、图案或两者组合而成。

软件；是由一个人或许多人共同完成的高强度智力劳动的结晶，是建立在知识，经验和智慧基础上的具有独创性的产物。

商誉：通常是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。

超储积压物质：超储积压物资是指从企业库存材料中清理出来，需要进行处理的那部分资产

低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。

坏账估计法；即按坏账的比例，判断不可回收的坏账损失的数额。

待摊费用：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。

长期投资：是指不准备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。长期投资分为广义的长期投资和狭义的长期投资两种

债券：是政府、企业和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券。

政府债券：是政府为筹集资金向出资者出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金的债务凭证。

股票：是股分公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明子公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。

其他资产：是指除流动资产，长期投资，固定资产，无形资产以外的资产。

长期待摊费用：是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上的各项费用，包括固定资产大修理支出，租入固定资产的改良支出等。

资产基础法：是指采用一种或一种以上的基于企业的资产价值的评估方法，确定企业，企业所有者权益或企业证券价值的一种常用评估方法。

市盈率乘数法：能过市盈率作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值。

资产评估报告：是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。

现值性评估：该类形的评估，基准日与报告日期是相同的。

资产评估基本准则：是注册资产评估师执行各种资产类型，各种评估目的资产评估业务的基本规范。

资产评估程序性准则：是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务，保证评估质量的规范。

资产评估专业性准则：是针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范。

资产评估指南：包括对特定评估目的，特定资产类别评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。

资产评估政府管理模式：是指资产评估业务活动。

资产评估指导性意见：是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件

最低收费额：是指在无形资产转让中，视购买方实际生产和销售情况收取转让费的场合所确定的“旱涝保收“收入，并在确定比例收费时预先扣除，有时称之为”入门费“。