关于小区业委会账目简要分析报告

关于小区业委会账目简要分析

年度账目公示，应该把收入、支出、结存数据及流动资金（银行存款+库存现金+其他金融产品）和其他重要事项如实公布，但从业委会公示的2020年账目看，且不论其公布数据是否全面、完整、真实、准确，仅就其列表反馈情况来说，基本属于无序流水账记录，会计科目不规范，数据说明欠妥当，数据列示无逻辑，且入账数据与核算年度不符，或者把收入的减项纳入成本费用，导致收入虚高，成本虚增，明显有虚增收入之嫌。

按其公示的数据推算，2020年收入613,464.01元，支出245,973.50（47,458.85+198,514.65）,账面结余367,490.51元，银行存款、其他金融资产及现金未公示，资金账实是否相符不知道。

按常识，会计记账一般以年度为一核算期，即公历1月1日 至12月31日。期间发生的一切收入和支出，不管是否收到或付出现金，都应作为年度收支入账；同时，本年度收到的上年度收入现金，必须做以前年度损益调整，不得作为本年度收入入账，开支亦然。这是会计核算最基本的权责发生制原则。否则，把不同时期的收支，在同一时期入账，所反映的数据与事实背离，第一是误导不明真相者，容易被虚增业绩迷惑，从而相信相关人员业绩鼓吹；第二，容易导致浑水摸鱼，造成资金流失，让大家利益受损而不得而知。

因此，在此把业委会公示的2020年度数据做一系统整理和简要分析，以提醒大家注意：

1.有必要聘请第三方对第一届业委会任期三年业绩做全面审计，以对他们的工作做一全面总结与评估，而不仅仅是就所谓的会计数据进行审核，从而了解：业委会三年内做了哪些事情？哪些做的比较好？哪些没做或没做好？三年内全部收入是多少？收入是否全部到位？全部开支有哪些？哪些开支是合理的，哪些开支是不妥当的？内部管理制度是否规范？内部岗位设置及管理流程是否建立健全并遵守？是否有跑冒滴漏现象？等等。

2.审计范围包括，所有经济业务的单项决策文件（会议纪要、记录）、相关合同、预算方案与决算报告；内部分工与内部牵制制度及其执行情况；资金流入流出的财务程序及实时记录；账目记录是否符合会计记账要求，是否完整全面真实反映三年收支状况；固定资产、低值易耗品、流动资产、往来款项账实是否相符，等等。

一、关于挂账

挂账其实属于会计业界很忌讳的名词。所谓挂账，一是把收到的资金列入其他往来科目，以达到少计收入偷逃税收或暗中操作流入私人腰包；二是把已开支项目列入往来科目或待处理科目，以达到减少开支成本，虚增利润以骗取股东信任。二者都是以不实记账为手段，达到不光明的目的。

但此次公示的数据说明，几乎都以“ 挂账 ”表述，感觉匪夷所思。

二、关于收入问题

一般的经营主体（俗称企业或公司），都以赢利为目的，需要按规范记账，按规定依法纳税；城市小区属于业主集中居住地，不是规范的经营主体，其配套的附属设施衍利，属于额外得利，至少目前国家税务还没有触及这块税收事项。虽然我们不是以赢利为目的，但相应的租金及广告收入是客观存在的，这些收入，就是我们的主要收入，因此，会计设账时，可借鉴企业设立“主营业务收入”，或者干脆以收入概括，二级科目可以具体收入（如房租、广告）反映，其他收入是相对于主营业务或主要业务收入而言，就收入构成来讲，属于次要的、补充的。既然主要收入为房租广告费而没有或少有其他收入，主要收入部分做“其他收入”列示，显然是不妥当的。

（一）本次公示的收入业务记录共33笔，所列入账时间从6月30日起，至12月31日止，前面1月1日至6月29日半年内没有发生经济业务收入?须审计确认。

（二）幼儿园租金收入13万元？

1.2019年9月至2020年2月，6个月租金75,000元，月租金12,500元；

2.2020年3月至2021年2月，12个月租金收入80,000元，每月租金为6,666.67元。

3.减免19年9月至2020年2月中二个月租金25000元。如果幼儿园因疫情影响停课，少收学费，减免租金尚可理解，如果学费没减少，减免租金则毫无理由。

4.假如反映属实，还原成2020年1月至12月实际收入，则为91,666.67元（12500x2个月+6666.67x10个月=25000+66666.67=91666.67）

5.如其公示数据及说明属实，为什么年租金由15万元下降到8万元？包括减免二个月租金25000元，这些是谁拍板的？有无会议纪要？是否公示？

6.还有一种可能，即后面8万元系下半年收入，年租金为15.5万元？从其减免2个月租金推算，年租金15万元似乎比较靠谱，至于多出的5,000元，只有查看合同或协议才能了解真实情况。

7.因此，我们暂且初步认定其租金收入为75000+80000-25000=130,000元。最后的实际收入，必须有审计介入，才能下最后结论。

另外，据很多业主反映，幼儿园租金一般20万一年属于大行大价，同地段同面积租金调查一下，即可证实。

（三）2020年分众传媒广告租金收入84,506.40元？

1.框架租金23995.60+23800=47795.60

2.LED液晶租金5680.70+5600=11280.70

3.数码广告租金21230.10+21000=42230.10

4.合计50906.40+50400=101306.40

5.上半年收入总额为50,906.40元；下半年收入总额为50,400元，比上半年少收506.40元

6.减免二个月租金7933.33+1866.67+7000=16800

与幼儿园减免租金不同，疫情并不妨碍相关广告播出，受众因限制外出反而比平时要多。同样的，减免租金谁拍板？有无会议记录？是否通过公示？

（四）花儿公寓租金收入82,240元？

1.2020上半年8间房租金38,400（8x800x6）+1间24天租金640元=39,040元

2.2020下半年9间房43,200

3.房租租金收入合计82,240元

4.花儿公寓具体公租房多少，不仅仅要实地查看，而且要翻阅相关产权证明及租房合同，一是房子是否出租到位？二是是否公房私用？

（五）停车费及车位租金收入291,340 元？

1.2020地面465辆停车费465x40x12=223200元

2.地下34车位租金56140元（只剩下34个车位没卖出还是只拿得34个收费权）

（1）上半年28560元，月租金140？

（2）下半年27580元，月租金135.20？

（3）下半年比上半年少980元，原因不明

3.美发店停车费12000元

（1）上半年9000元

（2）下半年3000元

（3）美发店停车费收取标准多少？下半年新合同为什么少了⅔6000元？

4.据了解，地下车库月租金180元，李良富曾亲自向我说明，地下车库车位费40元全部归物业收取，按140元收取依据什么？同时，下半年收费减少980元有待审查；

5.地面车位具体位数有待实地一一核实，是否收费到位？是什么原因漏收？

6.美发店收费合同半年差距如此之大，原因待查。

7.按户均一车位大约需要1100个车位，按其提供数据，地面465+地下154，共计619个车位，差481个车位，要满足停车需要，不仅要在小区开发立体停车位，空置地下室亦要开发利用，同时要与开发商协商在港澳广场寻租车位，并且要与城管协商租赁路边车位。

（六）其他各项收入 24.147.40 元？

1.点亮传媒广告2310x2=4620元

2.格美电器2000元

3.废旧分类回收箱1200元

4.通信基站塔租金12000元

5.安徽明联广告2020年上半年（止于截止月）2457.53元

6.追补2019年广告误差1869.87（严格来说，这笔钱不应列入20年，但数额不大，故依其所列）

（七）利息收入1230.21 元？

1.按收入613,464.01元计算，年利率为0.2%

2.按账面结余367,490.51元计算，年利率为0.335%

3.以上仅仅是按一年不完全数据推算的结果，如果按三年逐年递增的百万收入测算，该项利息收入差距太大。何况，无论怎么测算，其利率均低于银行活期利率，这种低利率现象是不正常的，是否有资金体外循环或挪作他用，有待深入细致审计才能得出结论。

三、关于成本费用问题

（一）关于管理费用问题

1.公示管理费用共10笔，计47458.85元，入账时间与收入同步，均为6月30至12月31日。

2.费用构成（按规定，单位价值超过2000元，使用年限超过1年以上的物品，均应列入固定资产;单位价值小于2000元的，列入低值易耗品。鉴于小区非经营性主体，所有采买也可在费用里一次性列支，故列入管理费用也不算出格，但应加强管理，做好详细备查簿登记，每年应盘点一次）

（1）固定资产折旧费—电脑 3,050.00元

（2）固定资产折旧费—格力72空调 5,300.00元

（3）低值易耗品摊销—办公桌椅及文件柜 5,018.00元

（4）低值易耗品摊销—茶水柜、水壶、水瓶等 849.85元

（5）维修费—208房装修费 15,450.00元

（6）工资 16,800.00元

（7）福利费—方便面 434.00元

（8）其他费用—外出停车、打印费等 257.00元

（9）手续费—网银手续费（应列入财务费用而不是管理费用）300.00元

（10）合计 47,458.85元

（二）关于业务活动成本问题

成本最早用于工业会计，指生产产品时消耗的活劳动和物化劳动，由生产产品所消耗的原辅材料价值+动力及照明费用+燃料价值+人工费用+其他直接费用构成。后来成本概念被广泛运用于全部财务事项，泛指经济利益的总流出。

简单来说，成本是为取得物质资源所需付出的经济价值,或者说成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的经济价值。比方说超市零售，先要付出资金采购商品，即为成本，加价卖出即为收入，收入-成本即为利润。小区业务没有为盈利而事先发生的对应支出，故无业务成本一说，即使是出租房装修改造，也应列入管理费-维修费，而不是成本。

一般来说，企业除主营业务成本外，另有管理费用、营业费用和财务费用这三大费用及其他费用，营业（销售）费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。小区没有销售，故无营业（销售）费用。所以，就小区而言，只有管理费用、财务费用及其他费用，没有成本和营业（销售）费用。此次“业务活动成本”所列12笔开支，计198,514.65元，分述如下：

1.公共收益归属物业部分142,286.05元，系物业与小区业主收入分成，应该直接在收入部分核减，与成本费用开支无任何瓜葛，这种操作，属于虚高收入，虚增费用，应予以还原。

（1）2020年上半年 66,862.35元

（2）2020年下半年 75,423.70元

（3）下半年 比上半年多支出8,561.35元

（4）哪些公共收益属于业主与物业共享？依据什么文件及标准划分给付？多开支8,561.35元原因是什么？

2.公共收益业务开发票费用6,077元，费（税）率4.27%

（1）2020年上半年2,701.80(2701.80÷66862.35=4.04%)费（税）率4.04%

（2）2020年下半年3,375.20(3375.20÷75423.70=4.475%)费（税）率4.475%

（3）既然142,286.05元系收益分成，我方付钱，物业收钱，理应由物业开收据或发票给我方，而没有我方又付钱又开发票的道理，故这笔6,077元开发票费用应由对方支付。业委会要么找对方索回，要么在下期分摊收入中扣回。无法索回的应由业委会5人承担。同时，以前年度如有同样的相关费用开支均应找物业索要或由业委会个人赔付。

（4）道理很简单，收钱方出具收据或发票，付钱方根据对方收据或发票做出账凭证，这是天经地义的事情。否则，自己付出1万元，自己开10万发票自己入账，9万元岂不会轻松流入个人腰包而神不知鬼不觉？

3.电梯配件支付7,570元，属于固定资产维修费用，故应作为管理费—电梯维修费列支。印象中，这些小修小补开支，应该由物业承担才是。

4.办公室开支1813.80元，到底是办公室出新？维修？还是其他办公开支，或者其他不便说明的开支列入办公室？须查核原始凭证及询问当事人才能了解原委。但这笔开支入账的话，应做为管理费用—维修费或办公费列支。

5.观景区木质亭台桥改造更新25,800元，这笔钱应该由物业出还是业主出？还是物业与业主共同出资?行家应该清楚，有待行家最后认定。

（1）即使由业主承担，其列支项目应该是管理费—维修费

（2）亭台桥改造项目全部开支多少?届时应由第三方做专项审计,即审查合同、图纸、预算、决算，实地丈量耗材方量﹙观景台栏杆系旧物，须从耗材预决算中剔除﹚，决算人工与国标预算标准核对。

6.花儿公寓业主活动室水电费用787.80元，应列入管理费用-办公费。平均每月65.65元，每天2.19元，不知这活动室多大，能容纳多少人？哪些业主到场活动过？ 据了解，这笔钱是由物业收取，物业的水电收费标准都高过居民收费标准。

7.消防电机维修费14,000元，应列入管理费用—维修费

8.老年活动室空调维修费180元，应列入管理费用-维修费

9.以上开支如属实，除公共收益归属物业部分142,286.05元应冲减收入外，6,077元所谓开票费用，应从费用开支剔除，由物业退回或从下年度分配中扣除。其余50,151.60元，应全部纳入管理费用范畴，不存在所谓业务活动成本。

10.所谓业务活动成本均由物业代办再转收费，其实际开支多少？收费标准是否合理透明？为什么要经物业过手？直接与维修方洽谈结账，岂不更简单方便甚至更便宜？更重要的是，这些开支究竟由谁负责承担，还请行家解惑。

综上所述，按其提供数据，经简要梳理，二0二0年小区收入为613,464.01-公共收益归属物业部分142,286.05元=471,177.96

支出为245,973.50--公共收益归属物业部分142,286.05元-公共收益业务开发票费用6,077元=97,610.45元

结存373,567.51元

按此匡算，三年下来（至2021年5月）纯收入当在110万左右

四、关于应付账款问题

1.应付账款按安徽睿正律师事务所、宇诚物业和永盛防腐木业公司三家设置三个账户，但公布时，既未统计又未合计，而是把三家账页打印敷衍了事。

2.按此推算，还有25,000+19,247.80+1500= 45,747.80未结清

3.据初步了解，律师费5万元，系李良富在未经业主大会同意亦未曾公示的情况下，个人擅自决定聘请律师与政府机关打官司并败诉，诉讼费（包括对方诉讼费均由败诉方承担）多少要查看上年账目。这笔开支，严格来说不应该由全体业主承担。

稍有常识的人都知道，民不与官斗，何况小区一应事务矛盾，政府机关始终未插手干预，直接责任者应该是开发商及其相关责任人，故意状告政府而故意输官司，如果不是心怀鬼胎，有意给律师送钱，就是属于脑子短路。但这种乱作为、胡作为，慷业主利益行个人之慨，不应听之任之，而应讨回公道。

4.宇诚物业往来事项

（1）初期入驻更改费用671,429.50元，这笔支出须进行对应的工程项目单独审计。

（2）房间装修、相关设备设施维修，如果由业主自主承担费用，则毋须物业插手，业委会可以自行与维修方协议谈价结算。第一，现在的物业属于私人承包，相当于个体户，他不可能做雷锋。第二，如果确定这些项目物业没有出资义务，业委会有理由自主操作，为什么非要由物业过手雁过拔毛？

（3）水电费问题应该与物业谈判，不应该高价收费。

5.永盛防腐木业公司

(1)新建项目：观景台面，拱桥，亭子顶部条木及面板，喷漆

(2)保留项目：亭子主体，观景台栏杆

(3)总造价是25,800元，还是25,800+1500=27,300元?待审计确认。

应审计并向全体业主公示的财务内容

须审计确认内容及数据

应追究经济损失的事项

以上系本人粗略分析及建议，由于对内情不甚清楚,加之时间仓促，难免有错漏讹误处，请审阅并请指正！

欧阳育林

2021年2月15日