小区分析

第一篇：小区分析

调研对象：某大学家属院居住小区绿化体系

调研成员：*** 调研任务：通过调研，对居住小区绿化环境组织体系有所了解；并通过居民心理的调查，掌握环境心理对空间组织的影响 ；并探讨绿化体系合乎心理的组织方式，以便更好的满足人们对舒适生活和绿色家园的向往之情。

居民接受调研人数：*人

最近，有幸借着完成环境心理学最后课程调研的目的，我们进行了一次居住小区绿化体系的深入调研。

对于我们而言，平常看似贫乏无味的绿化体系，随着调研的不断深入，我们就如同发现了

新玩具的孩子。

而伴随着欣喜带来的疑惑，我们又从生活中寻找答案，于是我们对绿化有了全新的认识。

以下记录着我对绿化认识的成长日记——

（一）结识自然，源于小时候背诵的唐诗宋词——“停车做爱枫林晚，霜叶红于二月花”；源于外婆家的后院——我儿时的“百草园”。到了都市，对绿色的渴望，只能是与日俱增，有绿色的地方，似乎都留有记忆的笑声。似乎有了绿色，我们的生活就更丰富，有了绿色，我们的生活就更甜美，有了绿色，我们的生活也更舒适！这或许就是大众眼里的绿化吧！——源于情感！源于生活！

曾有一首这样的诗，描绘了现代都市小区生活对绿色自然的喜爱：“青山绿水花发香，花开小区着艳妆。瀑布山泉淡淡月，亭栏桥榭铸春光”。

其实反观人类发展历程我们都会不约而同的发现，回归大自然使我们的眼睛“秀色可餐”，更使我们的心灵在繁忙的都市中找到一份向往已久的静谧。

而中国传统的山水文化，则从一开始便带有浓重的自然情怀。从陶渊明的“采菊东篱下，悠然见南山”到“山气日夕佳，飞鸟相与还”，都不难看出对自然山水的偏爱。

著名的江南园林，就是在这种强烈欲望的指引下，带着“天人合一”、“师法自然”的愿望将自然山水引入到“自我宅院”这一都市小空间的成功范例。而这也深深影响着中国几千年来一气呵成的园林绿化体系。

不论南方的广陵园林，还是北方的宫廷园林，禅寺园林，或是道观园林，无不都体现了这一点，直到现在，全国成千上万的小区绿化体系中，也无不是以次为基础发展而成的。

这种园林绿化体系的优势更随着人们对大自然认识水平的不断发展，而越发得到体现。这种园林绿化体系是建立在尊重自然，善于利用地形再现自然优美景色的特点。它源于自然，却深深的带有主人的人文情怀和山水文化。

简单的说，就是它虽然是自由的布局却能在一定的范围里体现着共同的主题思想，而单一的绿化又通过视线的巧妙组织而不断有新意涌现——这就是它的魅力所在，它能耐人寻味，在步移景迁的同时，每个景色有其独特的韵味，并相映成趣。《红楼梦》里的大观园就是极其考究绿化景色的人文内涵。

（二）然而中国目前很多小区虽然用的也都是原有绿化体系，但大多都只求形象，而忽略了其最重要的深层含义。就拿我们去调研的某大学家属区来说吧。总的来说，居民还是比较满意的，特别是老居民，他们大都经历了居住小区原先绿化贫乏到现在的基本满足的历程。所以对现在的绿化尤为喜爱。

在那里，基本满足了他们的休闲、交往、运动、游憩等基本功能。但如果以“精益求精”的眼光看待，就存在有不少的问题，下面就先从调研结果来看看目前存在的问题——

由于我们这次调研的数量不多，而且各年龄段的选择并不考究，所以调研的结果只能反映问题，而不能作为设计的绝对依据。（当中的一些设计提议只能是作者个人的想法，有一定的局限性）

说到年龄，我们就不能忽视各年龄段的不同喜好。

在调研当中，我们注意到这样一个有趣的现象：一般小孩子更喜欢带有趣味性强，能开展一些活动和游戏的绿化体系；而青年们则对于诗情画意的花园绿化体系关爱有加；至于中年人他们更多的是与孩子一起游玩，所以具有趣味而又颇具诗意的绿化，往往能看到他们的身影；到了老年人，则更钟情于自家门前的绿地，因为那里有他们很多的回忆与故事。当然，其实这样的分类有点粗糙，而且即便同一年龄段，根据其从事的不同工作，也是有不一样的喜好，不一样的需求。

就比如教师和从事经商的家属的审美观念完全不同，而就教师而言，理性思维的数学教师和感性思维的美术教师的心理需求都是不一样的。

总的而言一个成功的绿化体系应该能满足不同人群、不同年龄层次的需求。这也就要求绿化形式的丰富性。

只有这样，人们才能更好的选择自己喜欢的绿化形式。而这一点很符合居民随着年龄的增长而不断改变的审美情绪。

只有这样，才符合可持续发展的动态需求。而这一点从某小区绿化体系在设计上还是可以看出其对这方面是有所考虑的。

比如在中心花园里，有专门给小孩设计的玩乐空间，这些既帮助小孩进行交往活动，又有利于小孩的身心发展。应该是不错的想法。

但是，从调研中，我们发现小孩的使用率并不高，而且满意度也不高。

究竟是因为什么原因呢？

我们在调查中听到小孩说“不好玩”、“没啥玩”。从这一点上看，就存在有空间组织单调的嫌疑。

从照片上就可以看出，也能看出它的单一性。

五彩的球体散落在平地上，球体的作用可以使倚靠，也可以是趣味景观，它创造的自由曲线使平地增色不少。但它支持的儿童游乐却只有简单的捉迷藏。当然小孩还可以倚靠球体或坐在球体上，追逐的功能却只能算是辅助功能。

这么看来，这个设计的不足是不符合小孩的心理需求的。小孩子玩游戏大部分是随机的，有时一会儿玩这儿，一会儿又玩那儿。所以能支持多种游戏的空间环境能使小孩子们倍加喜爱的。

其实，在设计时，如果把那些五彩的球体散落在旁边的树林下，那么，捉迷藏就玩得更刺激更好玩了。而且即便是在炎热的夏季，也可以尽情地游戏。同时又能与树下的弯曲小路相结合，想呼应，构成曲线美。

如果还能沿着球体形成的曲线边，布置大小不一的沙坑，再用弯曲生动的矮墙进行个别划分。那么肯定能够吸引很多的小朋友还这里玩耍。而原有的空地比树林稍低，则可以根据地形围合成小孩戏水的低水池。

其实，在调研过程中，我们发现虽然花园中心的水池禁止戏水，然而很多小孩子都忍不住下去戏水，可见亲水空间的设计，也带有一定的心理需求。

然而，中心花园的水池，却没有一个提供给小孩戏水的水池，这是很遗憾的。其实，在假山附近，是可以做一个戏水池的，它与花园的水池相连，但水位比较浅，相连处可以用木桥相隔，防止小孩戏水时接近水位较深的地方。一到冬天，水位下降。水位比较浅的戏水池就成旱地了，而假山可以造一些洞，也可以攀越到半山腰。这样，就改变中心花园没有视觉焦点的平淡性了。

现在的中心花园，虽然可以看出设计时试图用花园水池和旁边的小亭来统领全局。但由于中心花园太大，而且视线组织并不成功，空间构成也过于平面化。

所以显得有些散，在游园过程中，似乎没有高潮部分就已经结束。而且与周围建筑的结合，以及关系做得不是很到位。中心花园就像一个孤立的单体，它与周围没有视线的呼应，更不用说与周围绿化连成一个完整的绿化体系。当然，这可能受到原有建筑的影响。

从调研结果上看，中心花园显然是某大学家属区绿化体系中最受欢迎的。虽然在细节上不尽人意，但相比其他绿化而言，它以其景色优美，空气清新，休闲设施完备以及交往中心的独特魅力，成为绿化体系的焦点。

不过，作为一种公共环境绿化中心，不仅仅是创造一处优美的环境，一个能陶冶身心，具有深刻蕴意的地方才能给予人更深的心理满足，才能成为人们精神上真正的绿洲！而这正是中心花园最缺少的东西。在那里，传统园林拥有的人文气息似乎荡然无存。没有文化支撑的绿化显得没有灵魂，空荡荡的，没有了细细品尝的滋味。

而这也是我们现在小区绿化普遍存在的问题，如何从我们的文化出发，寻找绿化的主题，寻求文化的渊源。这一直是我们传承历史，继承文脉的研究内容之一。

就像《红楼梦》大观园里，每个景点都有典故，一草一木都有它的历史，它的故事。我们固然可以不必如此精细，但在造林的同时，能把我们的文化融入其中，即便就那么一两处，也能达到画龙点睛的作用，更使绿化有了深厚的历史底蕴。同时，在其旁边立上木牌，上面刻有典故。

这样不仅可以让人在游玩中了解到传统的文化。也在不觉中完成了文化传承的民族历史责任。还能留给居民丰富的想象空间，看到景色，想着典故，念着古色古香的诗歌，文化的深厚韵味便在不知不觉中品了出来。

下面我们看看其他绿化存在的问题。

在中心花园的不远处，分布着两处较大的广场，它们是小区的运动中心，在那里，设有大量的运动娱乐设备。然而绿化就显得没那么完善了。有时就是中间空出一块平地，铺上瓷砖，放上运动设备。

而绿化只能在四周见到草坪，大树形成的绿荫仅仅为广场四周的人行道服务。并且令人十分不解的是运动设备的旁边竟然没有供人休息的桌椅。不知道运动累了，是不是只能趴在运动设备上休息了。或者穿越广场到另一边休息。这样一来，既不符合功能的需要，又不利于交往活动的开展。

试想，如果一个朋友在运动，想和他随意的闲聊，我是否也要坐在旁边的运动设备上，如果旁边的人要使用呢？我恐怕要十分不舒服地站在旁边跟朋友交谈了，这样情况下的交往恐怕是不会坚持太长的。

而我们设计师期望的是增加人们之间的交往。在我看来，运动设备可以放在靠近人行道的大树下，铺地用砖和条石拼成，空隙处蔓延有周围草地一样的绿草。

在大树下，运动设备旁可以设有供人休息的桌椅，从而形成宜人交往的小空间，运动累了，坐在一起休息，自然的交谈，邻里的交往便会因此而激发起来。

在绿地与运动广场间可以用低矮的灌木形成空间分隔，个别地方完全可以根据视线需要打开，形成半开放空间，或用大树隔起，形成半封闭空间。

这样，使运动设备明确的运动区与运动灵活多变的广场区形成联系，又相对独立，而互不打搅。同时，使整个运动区域层次鲜明，绿化体系更有层次感，更有变化，当然，也更丰富，更漂亮。

其实，在小面积绿化上，有一处设计得相当精彩，不管是小品还是绿化空间划分上都比较舒适。但令我们惋惜的是它的使用率很低。

经过调研，我们发现它的地理位置深深的决定了这一点。它处于一个凹形公共建筑的凹处，而且处于公共建筑的背面，平常除了上班人员，和邻近道路上的行人，基本上没有固定的人源。而上班人员和过路人员又极少有空闲的时间使用绿地，也就形成了人迹稀少的不稳定区域。

由此可见，有相对固定的人源对于小范围绿化是有益的。特别对于建筑背面的绿化而言，则更应该与固定的功能相结合，这有利于固定的人员。

比如说，与停车相结合，由于有固定的人源，人们可以停车后，坐在那里稍作休息，与在这里等候的人进行交往。只要有了人气，随着邻里的不断了解，便会形成上下班前后的交谈空间，而这又改变了原来的不安全心理影响，更有利于人们使用和享受绿地。

当然，也可以设有运动设施，来吸引更多的人。比如乒乓球台，羽毛球场等

其实在小面积绿化上，很多地方都不尽人意。

有些广场的尺度十分怪异，就拿上图来说，椅子的间隔怎么会这样，作为住宅前绿地邻里交往的场所。如果要交谈，是不是得喊着讲，真累。如果两两挨着放，还有交往的意图。而且广场的尺度作为交谈的空间太大了，作为运动的空间又不太合适，真不知设计师要这样的空间干嘛？

绿化形式单调不说，如此强调广场的围合，又没有视线遮挡。一旦一个人进去，尤其是不认识的人，面对面坐着，多尴尬。而认识的人进去，如果不是熟悉到能同坐一个椅子，那么这样的空间距离就把原来可以发生的交往隔绝了。所以在那里，能看见最多的是大家别过脸看外面，而白白浪费了中间的空间。这样的尺度既不符合人们的心理需求。

有一个最简单的改法，就是在里面种一棵大树，树底下做成一个小圆形的绿篱，在绿篱边再围合一圈椅子。如下图所示平面，这样，内圈的椅子与外圈的椅子形成不同的联系空间，可以满足人们的不同需要。

当然，最令我们哭笑不得的是，有的绿篱把休息用的椅子围了一圈，不知道人们使用时该如何走进去。而且，走完整个小区，你会发现椅子的摆放位置，除了中心花园比较得体之外，大多都设在空空如野的草地上，而在大树的树荫下却极为少见。

这就影响了椅子使用的时间，试想，大热天走累了，还真难找个地方休息乘凉。而这也不符合人们的心理，大家都有这样的意识，平地里，有依靠的空间是最受欢迎的，也比较容易聚集人群。

比如广场上的柱子边，喷泉边。而建筑空间的设计，则能更好的联系自然和建筑物之间的关系，比如东方园林联系建筑之间的走廊，西方广场边公共建筑的大柱廊。

关于这一点，某大学家属区就基本没有形成建筑与绿化的过渡空间的设计，这也就使得没有把绿化体系真正的引入到生活当中。当然，某大学家属区不是花园居住小区，对绿化的要求也就没有那么高。然而，在最基本的绿化形式的运用上，或者说绿化设计的认识上还是不够成熟的。

那么什么是绿化？绿化的定义是这么下的——绿化泛指人们在合理、科学的前提下种植植物，以改变和提高基地及周围环境质量的行为。可见，绿化最本质的特征是改善环境——绿化可以使相对湿度增加，遮挡太阳辐射，防止西晒，调节气温，降低风速（在夏季无风时，绿地比建筑地段的气温低，由于温差而长生冷热空气的环流，形成微风，合理的使用绿化引导气流，可以增强居住区的通风效果）。

而就改善环境这一问题上，树木的作用显然比草地要好得多，这一点，似乎某大学家属区的绿化设计上是有认识的。但在生态绿化上就做的并不怎么出色。

新的绿地的物种比较单调，特别是中心花园以外的绿化，就有那么两三种。这是不利于改善环境的，而且也没有考虑四季景观的变化要求，居住区的绿化贴近生活，贴近居民，被称作“家门口理想的活动空间”。

然而居住区建筑密集、人口密集、车辆和行人也相对密集，这就必然给生态环境带来诸多不利因素，诸如烟、尘、噪声、固体废弃物、有害气体等污染加剧，给居民的正常生活、休息和身心健康造成影响和危害。

同时从居住区的人口构成来看，老年人和儿童占较大比例，他们几乎常年离不开自己的居室及居室周围的小环境。所以当我们进行居住区绿化设计时，要必须考虑在规划布局、树种选择、植物配植以及栽种管理上，既要有利于居室采光、通风，又要尽可能地发挥遮阴、防风、滞尘、减噪等功能。

但就吸收有害气体这一问题而言，也不是什么有害气体树种都能吸收的，一般每个树种都能吸收一到两种有害气体。这就要求树种的多样性。当然这也符合生物多样性的要求。

从绿化系统立体性上看，显然某大学家属区的绿化更多的停留在地面，垂直绿化就单单靠树木，而这是不够的。其实我们可以利用居住区的围栏和墙体发展垂直绿化、增加绿量、扩大叶面积系数，使绿化更具有层次和立体效果。屋顶花园的绿化也是很不错的提议。他们都有利于把绿色引入到居民的生活当中。

还有特别需要注意的是，小区绿化大多没有本土性，草地也用了强调整洁的景观草皮，其实乡土物种不但最适宜于在当地生长，管理和维护成本也最低。更重要的是，它能帮助延续和培养乡土意识。

现在乡土的物种正在消失，取而代之的是，没有地域性的景观草皮，以及全国到处可见的南方热带树种。似乎绿化也在走入建筑的老路。当国际式的建筑充斥着整个城市的时候，人们开始抱怨全世界的建筑都长得太一样，以至于不知道你身在上海，东京或是纽约的街道上。

接着人们开始在迷失中反思，寻找建筑的地域性，民族性。那么绿化呢？是不是也该拥有自己的地域性。不要天南地北一个样，就让我们的记忆力还留有故乡那独一无二，不可替代的“老槐树”吧。不要让我们的故乡记忆是一片泛白，我们的设计是为了使绿化有一个科学的指标体系，合理的布局和优良的质量。而不是破坏原有的绿化形态，我们更应该尊重自然，保留特色，创造出地域特点显著，艺术格调高雅的绿化风貌。

而在英国等发达国家，他们的做法与我们现在的做法有很大差别。那里的绿化混合着各种当地植物，而草地则是自然生长的野草，不讲究整齐划一，完全是野趣。正是由于野草的顽强生命力以及能适应本地环境，所以他们鼓励在草坪上自由的活动，从而减少了铺地面积，加大了绿化面积。

事实上，绿化除了生态作用以外，还拥有文化作用（植物的象征意义很丰富），观赏作用和经济作用。而作为一名设计师。我们认识绿化的特征，恐怕不仅仅是把它作为一种对人类有用的植物来看待。换句话说就是，我们不仅关注它对环境质量的改善作用和经济作用，而且我们更多的是关注它对环境的美化和它的文化作用。

从中国的传统园林中，我们可以看到绿化对于环境空间的塑造及美化作用。一个巴掌大的园子，因为中国匠人的精心布置，空间显得错落有致，趣味横生。

而其中重要的一点，就是利用了绿化空间的视觉要素——光影，色彩以及形态组合。而这也是小区绿化考虑不足的地方。其实，处理好光影，色彩以及形态组合，就能够形成多姿多彩的视觉效果，并且可以时变景迁的，一年四季，各有韵味。再精心布置游览路线，通过视线营造，就能有步移景迁的丰富景观，从而避免了绿化的单调性。

第二篇：小区停车位权属分析

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

小区停车位权属分析

许尚豪 中国人民大学法学院 讲师 , 王仰光

关键词: 停车位/业主/优先使用权

内容提要: 物权法草案第六稿确定了业主对小区的停车位享有优先使用权,尊重了业主的利益和开发商的利益。但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式,虽体现了意思自治,但不利于保护业主的利益,应采用法定方式优先,以约定为补充。

小区停车位,在物权法草案中称为车库,其权属的确定关系到业主、开发商之间的权益,小区内业主生活和工作的便利及安全。长期以来,我国法律对此没有规定,尽管我国物权法草案规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。该规定部分解决了旧方案存在的问题,但仍然存在缺陷。故笔者在此进行进一步探讨。笔者认为,小区停车位在首先满足业主的需要的前提下,应明确其属于全体业主共同共有,因为这样规定有利于解决我国现阶段小区停车位权属纠纷,与外国的立法例相一致,且符合民法规范调整利益关系的类型。

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

一、我国小区停车位权属现状

小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有。第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属。

从我国当前的现状来看,有关小区内停车位,主要有三种形式。

第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。[1]其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为车库,开发商对这26类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主个人所有。

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

第二种形式:是小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。

第三种形式:小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个车位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。[2]相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。

二、比较法的借鉴

对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。

(一)德国法

德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。” [3]因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。[4]

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

(二)日本法

在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。

对屋内停车场的权属日本学界存有争议,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。但学界对其持批评态度,认为该裁判无法解决如下问题:其一,凡区分所有建筑物内附设的停车场均得肩负某些配套设施功能,其在使用上缺乏独立性;其二,若在停车场中存在某些共用设施,其他区分所有权人为利用这些共用设施,进人属于他人专有区域的权利根据。[5]

(三)法国法

在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。

(四)美国法

美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。[6]可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。

(五)加拿大多伦多市

多伦多市是按住户卧室为标准来配置停车位的,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还得在基地上,以每4个区分所有权人为单位,设置1个供来客使用的停车位。其停车位的所有权附属于小区内的住房。

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

(六)澳门地区民法

澳门地区民法典1315条规定:“分层建筑物中之车位,如其所占之空间被适当定界,且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以为独立单位,即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围,当中标明本身之编号或名称。”可见,澳门地区民法典与德国法相似,也把一部分车库作为独立的物。但除了该特定的车位外,对于其他类型的停车位,澳门地区民法未作专门的规定,一般认为其属于全体业主共同共有。

(七)台湾地区民法

我国台湾地区将车库依据不同的类型作出不同的规则处理。其把车库分为三种类型:第一,法定车库。这种法定车库,无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。第二,自行增设车库。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,而是单独的“物”。其具有独立产权及权状,但其不得违反土地使用权出让合同的规定,不得违反建筑规划。第三,奖励增设车库。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。[7]

从以上国家及地区的论述及分析可以看出,对于小区停车位的权属,各国规定大体相似。即小区停车位属于全体业主共有,停车位只可在小区业主之间进行转让。但如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。

三、立法的规范分析

(一)停车位权属所涉利益及规范分析

民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系从总体上来讲,主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系。[8]对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范去调整、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。

首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。

笔者认为,不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果是具有独立地位的停车位,如专门供公众停车的停车场,应属于民事主体之间的争议,应由任意性规范、倡导性或混合性规范进行处理。但小区停车位的权属之争,情形比较复杂。如果停车位可以登记,则开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。但就整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其属于民事主体与社会公共利益的关系,所以应由强行法进行规范。

(二)具体规范内容分析

就物权法本条的规定而言,其规范的内容分为两种情况:第一种情况为民事主体之间的关系,该关系由任意法进行调整。对其而言,开发商与业主可以约定将停车位销售给业主,则该停车位的所有权转归业主所有。第二种情况是全体业主与开发商的关系,而二者的关系为民事主体与社会公共利益之间的关系,因此应用强行法进行规范。

文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

而物权法第76条第2款赋予当事人选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,应予以更正。既应明确停车位的所有权归主体业主共有,且不允许开发商在合同中进行约定。当然,这样可能会导致开发商采取分摊费用或者捆绑式的销售方式,会损害无车的业主或者不想购停车位业主的利益。但因为在我国,现实情况并不是每一住户均配一停车位,因此对于无车或者不想购车的业主,其完全可以选择不购买停车位。如果开发商采取分摊费用的办法,将所有的停车位笼统地转为所有业主所有,则可以由业主大会对此事进行投票处理,由有车者对无车者进行补偿。又因为小区内的停车位从总体而言,体现了小区所有业主的利益,因此其停车位的转移也应受限制,只允许其在小区内转移。

四、草案评析

我国《物权法》草案第六稿规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。笔者认为,车位、车库的归属问题,涉及广大业主的切身利益,规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。即在不考虑停车位所有权的情况下,采用我国立法一贯的立法技术,首先确定了业主停车位的优先使用权,有利于满足业主的停车利益和开发商所有的利益。因为从目前多数地方商品房销售的实际做法看，文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

对车位、车库的归属使用有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有约定。法律以约定的方式规范车位、车库的归属,体现了意思自治,尊重了现实生活,但因多数开发商大都将停车位约定归自己所有,所以该规定可能不利于业主的利益。

停车位的权属有法定与约定两种形式,物权法草案采取了约定的形式。但从国外的制度看,没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,笔者认为,停车位属于业主的共同所有,有约定的除外,可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。

注释:

[1]王利明.中国民法案例与学理研究(物权篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.[2] 库里达.窗前绿地攫顶空间停车位是谁的?—谈物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[J].新疆人大,2005,(8).[3] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.文章来源：中顾法律网

上网找律师

就到中顾法律网

快速专业解决您的法律问题

[4] 张学哲.停车位特别使用权在住宅所有权人共同体内部的转让[A].王洪亮.中德私法研究[C],北京:北京大学出版社2006.275-279.[5] 卓洁辉.区分所有建筑物附设停车场的比较法研究[J].中外房地产导报,2003,(2).[6]]戴忠喜.把住宅小区控制权交给全体业主-兼谈美国法中住宅小区车库、会所、绿地归属[N].中国房地产报,2005.9.19.[7]崔建远.小区车库的归属论[EB/OL].中国民商法律网ht-p://www.xiexiebang.com/weizhang/default.asp? id=24820.[8] 王轶.对中国民法学学术路向的初步思考—过分侧重制度性研究的缺陷及其克服[J].法制与社会发展,2006,(1).

第三篇：小区监控设计方案分析

近年来，随着社会经济和科学技术的飞速发展，城乡居民的生活水平有了显著的提高，居住条件不断改善，人们对安全技术防范的要求也越来越高，但是犯罪手段也在不断变化。人们在解决了居住问题后，日益关心的是居住安全，因为对于是那些流窜作案的犯罪分子往往选择居民住宅区作为攻击目标，入室盗窃、抢劫、杀人案件层层发生，以往靠小区保安以人防为主的防范措施已远远满足不了人们的安全需要。为了打击各种各样的经济刑事犯罪，保护国家和人民群众的生命财产安全，保证各行各业和社会各部门的正常运转，采用高科技手段预防和制止各种犯罪已成为安全防范领域的发展方向。

为预防和制止入侵盗窃、抢劫、破坏等刑事犯罪，保障人身和财产的安全，同时为便于物业管理。“XXXX小区” 安全防范系统工程共设计x个视频监控点，监控区域覆盖小区主要道路、出入口、地下车库和所有电梯轿厢，中心控制室采用xx台数字硬盘录像机对所有视频信号进行录像，同时采用电视墙对所有摄像机画面进行切换和控制。

第二部分

设计依据

（一）用户实际需求

XXXXXX地产开发有限公司要求对“XXXX小区”小区主要道路、广场、地上停车场、地下车库、主要出入口、电梯轿厢等位置设计安装x台摄像机，其中主要道路、路口、广场、地上停车场等位置安装x台红外夜视高速球摄像机；在地下车库、地上停车场出入口各安装1台照车牌专用摄像机，在小区主出入口安装x台彩色带红外灯夜视摄像机，在xx楼前各安装x台彩色带红外灯夜视摄像机。地下车库安装x台红外夜视摄像机。在监控室安装xx台数字硬盘录像机用于监控录像，安装电视墙用于对重点部位进行实时监视，同时可以任意切换图像画面。所有设备镶嵌在操作台和电视墙柜内。

（二）现场勘察记录（略）

（三）行业标准和规范

《北京市安全技术防范工程监督管理办法》 《安全防范工程费用概预算编制办法》 《安全防范系统通用图形符号》 《安全防范工程程序与要求》 《民用建筑电气设计规范。》

《民用闭路监视电视系统工程技术规范。》 《有关安全防范工程验收规则》 《中华人民共和国安全行业标准》

《北京市住宅安全防范设计标准》 《居民小区智能化系统配置与技术要求》

《2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目实施方案》 《小康住宅电气设计（标准）导则》

第三部分

系统具体设计和建设目标

出于战略规划的考虑，依据国家相关行业规定和规范的要求，结合该小区的实际需要，设计、建设的项目内容为以下几点：

（一）前端设备的布设；

（二）通讯系统；

（三）传输系统；

（四）主控系统；

（五）电源与备用电源的配置；

（六）中心控制室的建立；

通过以上七个项目的建立，构成一个现代化的安全技术防范系统工程。该工程是针对刑事犯罪分子狡猾、诡秘、预谋、冒险、不则手段，伺机突发作案，难以预测的特点，运用现代科学技术手段，与建筑物的实体防护，有机的结合。在科学的管理下，达到防范严密，常备不懈，无懈可击，严阵以待，发挥全天候的防范效果，以完成与刑事犯罪作长期斗争的战略部署。从而达到防入侵、防盗窃、防抢劫的目的，并把入侵犯罪行为控制在门、窗之外，使罪犯当场落网。为此，这七个项目的具体要求分述如下：

（一）前端设备的布设

前端设备在整个监控系统中起着重要的作用，其中摄像机是最主要的前端设备，发挥着三个方面的重要功能：图像复核功能（主要结合报警系统实现）、监控功能、视频报警功能。摄像机主要安装在室内、室外“重要监视区”及要害部位。这些摄像机通过对现场的实时监视，能及时发现险情、不法行为和治安问题，能使问题解决在萌芽状态。为此，重点监视目标、重点监视地段（小范围），宜采用固定摄像机；较大范围的监视区，如道路、广场、停车场等，宜选用带云台和变焦镜头的摄像机；另外，重要部位安装的摄像机应在终端控制主机上进行视频移动报警功能的设置，当有非法移动时系统能够自动报警、启动录像，以便及时发现警情并作为日后取证之用。

小区作为人口聚集地，有以下几个特点： 1.人员较多，背景纷杂，不易管理；

2.日常进出人员混乱，且住户间较生疏，易造成漏洞； 3.公共活动面积较大较集中，突发性事件难以预料；

根据以上特点，充分把握人员进出的各大门、通道，财物较集中的停车场等基础性设施，具体为：

1）在小区主要道路、路口、广场、地上停车场等位置安装x台红外夜视高速球摄像机。2）在地下车库、地上停车场出入口和小区三个主出入口各安装1台照车牌专用摄像机，专门用于对机动车车牌进行录像。

3）在小区三个主出入口安装各一台红外夜视高速球摄像机，用于整体监控各出入口人员和车辆进出情况。

3）在xx楼前安装防水型红外夜视摄像机。4）楼内走廊安装吸顶半球型型红外夜视摄像机。5）在电梯轿厢内安装彩色半球摄像机。6）在地下车库内安装固定外夜视摄像机。

（二）通讯系统

通信系统，是指各防护部位各重要出入口与安防有关的各职能部门之间的通讯联系。通信系统除根据需要配备适量的无线对讲机外，在各重要部位、各控制点之间，安装内线专用对讲系统。该系统具有双向选择通话功能。一旦出现紧急情况时，中心控制室与各监控区、传达室、警卫室、保卫室（科）和总经理室的通讯应是及时的、畅通无阻的，应是安防的专线通信，不受外界干扰，是指挥调度、上传下达的有力保证。

在该项目中，由于用户暂时未提出对该系统的明确需求，因此仅作为方案设计中必不可少的部分以文字阐述，不列入器材设备报价清单中，如客户明确提出此部分需求，可单独进行系统添加。

（三）传输系统

传输系统承担视频图像信号、报警信号和控制信号的传送。应根据传输距离的远近选择同轴电缆、光纤等传输方式。传输距离远，宜选用光纤或微波传输；距离近宜选用同轴电缆传输。此外，还要考虑实际的环境情况、气候情况，以及施工的可行性等。

该项目中，由于每个摄像机信号的传输距离较短（都在400米以内），因此主要采用同轴电缆传输。为增强抗干扰性选用屏蔽密度为96%的抗干扰SYV75-5-2专用同轴视频电缆传输，系统视频输入和输出阻抗以及视频电缆的特性阻抗均同为75Ω。多芯双绞线传送报警信号和控制信号。多芯护套线传送设备用电。

对于电梯内线缆，由于电梯的自由升降性，易导致线缆过于拉伸而断裂的情况，因而选用电梯专用“扁型加抗拉钢丝电梯专用线”，这种线缆的特点是将同轴电缆和电源线集中在同一外护套内，通过合理的结构设计，在保证各传输线获得理想电气性能的前提下，减少电缆外径，使布线更为便捷和合理，并且中间夹有抗拉钢丝，因此大大加强了线缆的抗拉伸能力，即使发生线缆缠绕情况，也不易拉断，最大限度上保障视频信号的正常传输。

（四）主控系统

该项目是围绕智能化数字硬盘录像监控系统（以下简称数字硬盘录像系统）作为主控系统来进行设计的。数字硬盘录像系统是指以计算机硬盘为图像录像媒体，集成画面分割、切换、云镜控制、录像检索、网络传输及报警联动等多功能为一体的，高度智能化的监控系统。它以DVR（DigitalVideo Recorder）为基础，在其中增加了前端设备的控制功能、报警信息处理功能，以及计算机网络传输功能等，从而构成完善的数字化监控报警系统。其中图像记录部分采用数字视频压缩技术，利用硬盘录像，使图像的纪录、重放、检索、管理等更加灵活便捷，因而日益成为监控系统发展的主导趋势。

（五）电源与备用电源的配置与要求

1、电源

电源是保证系统安全运行的重要设备。为了便于操作和控制，应是一个独立系统，设专用配电箱。总电源和各回路的分支电源，都应有电压、电流指示；都应有过压、过流保护装置；交流市电电压波动应为±1%；直流电源应稳压，其波纹系数应≤10%；电源的设计容量应大于实际使用容量的1.5倍；应有良好的通风散热条件，以确保电源的安全供电。

2、备用电源

对于安全防范系统最好配有备用电源。备用电源通常应保证能够连续24小时供电。

（六）中心控制室的建立与要求；

中心控制室是整个监控系统的管理中心和指挥中心。所有数据和信号将在中心控制室集中汇总并且接入到相应的终端控制设备，通过专人的操作使用，以及对各分控点的统一管理来实现系统的总体功能。由于中心控制室是整个系统中最主要、最直接的侦测现场，因此是第一时间内发现意外情况和接受报警信号的部门，这就决定了中心控制室必需在最短时间内对各种情况做出有效的行动反应，并能指挥协调各部门迅速配合，以制止、解决各种危险事件，避免造成危害。因此，中心控制室设最好设在建筑物的中心位置，这样可以基本解决传输线路长、短不均的弊端，减少电路损耗，提高信号传输质量减少干扰。

由于中心控制室是“禁区”，是要害部位。因此在选址时，尽量避开“行人”和“观众”的干扰；远离强电磁场、高频源、震动、噪声和有害气体，设在安静隐蔽的环境中。该项目中的中心监控室设在办公楼保安值班室旁的新建玻璃房内。

为了保障中心控制室值班人员的人身安全和设备安全使人员和设备都应在适宜的环境条件下工作，以保障设备性能稳定和人员的精力充沛，充分发挥人机结合的优势。为此，中心控制室须满足下列要求： 1.配备防入侵设施和自卫器具，以抵御武装暴力行为，并起到威慑罪犯和自卫的作用，与当地公安机关应有专用无线和有线两种报警通讯设备。

2.中心控制室如有条件应设置周界报警，窗户应安装防弹下班和金属栅栏进行防护，出入门应设置两道防盗安全门，两门之间的通道距离不小于3米。

3.建立封闭式的值班室。值班人员上岗后，无特殊情况不离开中心控制室。不给罪犯对值班人员采取隐蔽突袭的机会。这就要求中心控制室的设施要完善。如设休息室、卫生间和必要的生活设施等。

4.中心控制室是设备比较集中的地方，中心控制室的面积要与设备安装的要求相适应，要适当宽敞些。设备安装既要布设合理美观、符合规范要求，又便于操作和维修。

5.中心控制室应有空调保持恒温。一般室温保持在18-25℃相对湿度40-80%，机房内空气要清新，要保持补充10%左右的新鲜空气，使保安人员有个良好的工作，同时保证各种设备的正常运行。

6.中心控制室要有防火、防雷、防尘和防静电设施；要设置专用地线，其接地电阻值应小于4欧姆。

另外，还需要注意的是防雷接地的处理。系统设备必须选用符合电子设备的雷电防护要求，同时系统应有防雷击措施。另外在应注意等电位接地，接地装置应满足系统抗干扰和电气安全的双重要求，严格避免与强点的电网零线短接或混接，接地电阻不大于4欧姆，接地导线截面积应大于25mm2。室外装置和线路的防雷和接地设计须结合建筑物防雷电要求，必须符合有关国家标准、行业标准。由于本项目中室外监控点较少，因此该部分涉及问题不大。

第四部分

系统功能

为了便于用户对系统功能的理解，下面从用户对该系统的两种使用环境下分别具体阐述系统的各种智能监控功能。

（一）中心监控室具有的功能：

主控室是整个系统的信号控制及信息交换中心，具有最全面的系统功能，简单表述为以下几点。

          可实时显示任意一路或多路监控点的影音信息，进行实时监测。可对任一路摄像机的显示效果、录像速度进行设置，以达到最佳效果。可对某一路或某几路重要监控点的图像进行多种模式的存储录像。重要录像资料可以备份和播放。

可对录像资料进行多种智能检索和回放。

可任意控制前端云台和摄像机镜头，选取最佳角度和距离监测现场情况。具备强大的联网传输功能，可将各路监控信号远传广域网，实现网络监控。报警后电子地图可立即弹出显示报警方位；

实现视频报警联动录像，即报警后可自动启动录像同时启动声光报警信号； 可在主控室安装模拟电视墙，增强显示效果；  通过在数字智能型控制主机上的设置，可将监控信号上传到internet网，实现远程监控。

（二）其他网络分控端具有的功能：

作为网络分控端必需具备三个条件才能够实现分控管理的功能。包括：分控端的分控计算机必须与中心数字主控设备联网；在分控计算机上安装专用分控软件并运行；享有最高管理员的授权和密码。具体功能有：

    通过网络可以随时观看所有监控点的视频图像。

通过网络和分控软件可远程控制各监控点的云台和镜头，摆脱地域限制。可登陆到分厂的监控主机，任意查看以前录像资料。可对前端摄像机的色彩、对比度、饱和度等进行调整。

第五部分

器材设备的选用

为了保证系统工程的先进性、可靠性、实用性，系统所需要的器材设备，应根据设计任务书的总体规划要求，在认真进行现场勘察对系统工程有了较为深入了解的基础上，选用名牌优质、符合国家标准并经国家质量认证、性能价格比合理的产品，达到设备性能优良、质量可靠、价格合理。

为了满足小区安全防范系统的需要，达到设备性能优良、质量可靠、价格合理的要求，通过对目前国内技术先进的主流保安监控产品的调研，综合其性能价格比、返修率，结合安全防范工程的要求等诸多因素的对比，择优组成优化系统。本监控项目所选产品如下：

（一）前端设备

1)小区主要道路、路口、广场、地上停车场和小区主出入口等位置安装的摄像机，选用BN-5606IR-QC红外高速球摄像机，主要参数如下：

             水平分辨率彩色560线/黑白600线，0.0001Lux，25倍光学变焦（f=3.6~91.3mm），12倍数码变焦； 红外夜视距离：100米；

360度连续旋转，垂直90度旋转；

手控水平转速：最快180°/s，预置位调用转速：最快240°/s； 203个用户定义预置位；

9条预置位巡航轨迹，1条花样扫描，20条两点间自动线性扫描，支持速度和方向可设的360度圆周扫描； 带可编程看守位功能；

长焦限速功能：球机最大转速随着摄像机焦距倍数增大而降低，以准确捕捉目标； 红外灯亮度随镜头焦距变化智能调节，保证远近距离红外照度均匀； 红外灯设计带限流和稳压过载保护功能，保证红外灯长时间工作； RS485控制，自动识别多种PTZ控制协议和波特率； 定时执行特殊命令功能； 7路报警输入/1路继电器输出；      双轴承结构，大力矩步进电机设计，定位精准；

高强度铝合金压铸外壳，内置加热器（选配）和风扇，适合全天候使用； 防水，防尘，达到IP66防护等级；

内置电源浪涌和雷电保护，抗0～±4000V高压雷击浪涌； 可壁装或吊装；

2)停车场入口和小区大门等区域安装的车牌识别摄像机选用BN-133QLPR照车牌摄像机，主要参数如下：

          彩色/黑白自动转换（ICR双滤光片自动切换）；

金属外壳，防暴设计，可有效抵挡外来撞击带,防水、防尘，符合IP66防护等级； 能够清晰采集车辆的车牌号码（夜间采集车牌图像为黑白图像，但可兼顾夜间普通保安监控）；

水平分辨率：540电视线

日夜转换：自动（ICR双滤光片切换）最低照度：0.01Lux 镜头：9-22mm手动变焦镜头

红外夜视距离：10米,红外灯亮度可调； 电源：DC12V 工作温度：-10℃~ 50℃

3)楼前和地下车库选用BN-1350QWT/SE-A红外夜视摄像机，主要参数如下：

           可以外部直接调整镜头远近和聚焦 防水，防尘，达到IP66防护等级

图像传感器：1/3“ SONY EXview HAD CCD II 水平分辨率：650电视线 信号系统：PAL/NTSC 有效像素：PAL：976×582；NTSC：976×494（H×V）镜头：9-22mm固定光圈手动变焦镜头

最低照度：0.01Lux/F1.2；0Lux（红外灯开启）红外灯有效距离：50米 电源：DC12V 工作温度：-10ºC~50ºC（相对湿度:最大95%）

4)楼内走廊等位置选用30米海螺型外调焦红外夜视摄像机（BN-0330QHL/SE-B），主要参数如下：

       3.5英寸，防暴金属外壳，可有效抵挡外来撞击 图像传感器：1/3” SONY EXview HAD CCD II 水平分辨率：650电视线

有效像素：PAL：976×582；NTSC：976×494（H×V）镜头：4-9mm固定光圈手动变焦镜头

最低照度：0.01Lux/F1.2；0Lux（红外灯开启）同步方式：内同步    红外夜视距离：30米 电源：DC12V 工作温度：-10ºC ~ 50ºC

5)电梯轿箱内选用彩色飞碟摄像机（BN-030QUFO/SN-A），主要参数如下：

        防暴金属外壳，可有效抵挡外来撞击 水平分辨率：540电视线

有效像素：PAL：752×582；NTSC：768×494 镜头：3.6mm 最低照度：0.1Lux/F1.2 电源要求：DC12V 尺寸：86×57mm(Φ×H)工作温度：-10ºC ~ 50ºC

（二）录像设备和主控部分

1)本方案中选用IDRS-7016HE-C嵌入式硬盘录像机，主要参数如下：

              操作系统：LINUX实时操作系统 视频压缩标准：H.264 预览分辨率：PAL：704×576（D1）,水平线数500,垂直线数450 回放分辨率：PAL：704×576（D1）352×288（CIF），NTSC：640×480（D1）320×240（CIF）

视频输入：4/8/16/16路视频输入

视频输出：1路TV输出，1路标准VGA输出，1路SPOT矩阵输出 视频帧率：25帧/秒/通道（PAL）1，3，6，12，25和用户自定义 音频输入：4/8/16路音频输入,RCA插座，2Vp-p，600Ω 音频输出：1路音频输出,RCA插座，2Vp-p，600Ω 语音对讲输入：1路对讲输入,RCA插座，2Vp-p，600Ω 硬盘类型： 8个SATA接口，单个SATA接口最大支持2T硬盘 录像回放：4路同时回放，支持1，4分屏，快放、快退1x,8x,16x 通讯接口：1个10M/100M自适应以太网接口(RJ45)，1个RS232口，2个前置USB口，1个键盘接口，1个RS422口 报警输入/输出：16/4 2)矩阵

       微机模块化、高密度矩阵设计； 单机最大255台摄像机和32台监视器； 菜单综合设置，中英文菜单显示可选择；

系统时间、日期、运行状态、摄像机标题屏幕显示； 键盘口令输入，优先级操作； 系统可分区，管理系统安全；

自由、程序、同步、群组切换多种切换方式；       视频切换、报警控制三位一体； 控制恒速或变速云台/控制电动镜头；

内置16路报警输入/2路报警联动输出，可扩容； 警后联动视频切换、自动录像； 报警输出可编程；

系统支持RS-485、RS-422和RS-232三种通讯方式；

第六部分

设备清单

视频部分前端主要设备 序品牌/厂单数单合适用名称 型号 简介 号 家 位量 价

计 环境

水平分辨率600线，0.0001Lux，25倍光学变焦夜间（f=3.66~91.36mm），16倍数码无辅变焦，红外夜视距离100米，360助光红外度连续旋转，垂直90度旋转，源环夜视手控水平转速：最快180°/s，境的 一体 BN-5606IR-QC Bernee 台

预置位调用转速： 最快240°/s，100化高203个用户定义预置位，9条预米以速球 置位巡航轨迹，1条（可选配成内的4条）花样扫描，10条自动线性远距扫描，长焦限速，红外灯亮度随离监镜头焦距变化自动调节，RS485控。控制，DC12V供电。

球机 壁装 BN-B5606C Bernee 台

支架

适合于小区出

外壳防水、防暴，540线彩转黑，红外入口

0.1Lux，1/3″Sony Super HAD 照车或停

BN-133QLPR Bernee 台

CCD，内置9-22mm镜头，自带红牌摄车场

外灯，具有强光抑制功能，专门像机 出入

用来识别车牌，电源：DC12V

口安装使用。

外调外壳防水、防暴，彩转黑，650夜间焦彩线，0Lux，1/3“ Sony ICX673AK 无辅 色红 BN-1350QWT/SE-A Bernee 台

CCD，标配镜头9-22mm，可外部助光外夜调节镜头变焦/聚焦，红外距离源环视摄50米，电源：DC12V。境的像机(50米)

50米以内近距离监控。

壁装

BN-B170 Bernee 台

支架 防暴海螺型外防暴外壳，彩转黑，650线，0Lux，调焦1/3” Sony ICX673AK CCD，标配用于 红外 BN-0330QHL/SE-B Bernee 台

镜头 4-9mm，可外部调节镜头变室内夜视焦/对焦，红外距离30米，电源：监控 摄像DC12V。机(30米)彩色

用于飞碟彩色，540线，0.1Lux，1/3″SONY

电梯 摄像 BN-030QUFO/SN-A Bernee 台

High Resolution CCD，标配

轿箱机（电3.6mm镜头，电源：DC12V。

监控

梯）

适用于50米直流

60线性

BN-PD1215 Bernee

DC12V/1.5A 米稳压

100电源

米红外夜视摄像机

监控中心主要设备 序单数单合名称 型号 品牌 简介 说明 号 位量 价

计

2U机箱

压缩格式：H.264 16路

压缩分辨率：CIF，全实时

嵌入

视频输入：16路

式硬 IDRS-7016HE-C IDRS 台

视频输出：1*VGA，1*BNC，盘录

4*Video Spot out（支持像机

1/4/9/16分割模式）音频输入：16路 液晶 显示

器 监控 专用HD203WI 硬盘 RS485智能 匹配BN-485M 器 视频 矩阵 IDRS64-8V-II 三维综合 控制IDRS-1830 键盘 16分32 视频分BN-16×32V 配器

21英寸液 晶监BN-ML21 视器

电视 墙

操作

台Samsung 块Bernee 台IDRS

台IDRS 只Bernee 台Bernee 台国产 套国产

套对讲输入：LINE-IN 音频输出：A-OUT 报警输入：16路 报警输出：8路

硬盘接口：8个SATA接口(单盘最大容量:2TB)

通讯接口：1个RJ45 10M/100M自适应以太网口，1个RS485口（键盘接口），1个RS422口（PTZ控制），1个RS232，2个前置USB接口

2TB 4路RS485信号输入，1路RS485信号输出，双绞线最远传输距离

1200米。

64路视频输入，8路视频输出

NTSC/PAL制式兼容，视频、VGA和RGB等多种信号输入方式可选，1400×1050像素，高分辨率，1000:1高对比度，500cd/m2高亮度，87.5°/87.5°/87.5°/87.5° 视角，能在各方向看清画面，带双画面显示功能（画中画或左右分屏），可选座装支架或壁挂支架

台

第七部分

系统原理图

第四篇：关于小区业委会账目简要分析报告

关于小区业委会账目简要分析

账目公示，应该把收入、支出、结存数据及流动资金（银行存款+库存现金+其他金融产品）和其他重要事项如实公布，但从业委会公示的2020年账目看，且不论其公布数据是否全面、完整、真实、准确，仅就其列表反馈情况来说，基本属于无序流水账记录，会计科目不规范，数据说明欠妥当，数据列示无逻辑，且入账数据与核算不符，或者把收入的减项纳入成本费用，导致收入虚高，成本虚增，明显有虚增收入之嫌。

按其公示的数据推算，2020年收入613,464.01元，支出245,973.50（47,458.85+198,514.65）,账面结余367,490.51元，银行存款、其他金融资产及现金未公示，资金账实是否相符不知道。

按常识，会计记账一般以为一核算期，即公历1月1日 至12月31日。期间发生的一切收入和支出，不管是否收到或付出现金，都应作为收支入账；同时，本收到的上收入现金，必须做以前损益调整，不得作为本收入入账，开支亦然。这是会计核算最基本的权责发生制原则。否则，把不同时期的收支，在同一时期入账，所反映的数据与事实背离，第一是误导不明真相者，容易被虚增业绩迷惑，从而相信相关人员业绩鼓吹；第二，容易导致浑水摸鱼，造成资金流失，让大家利益受损而不得而知。

因此，在此把业委会公示的2020数据做一系统整理和简要分析，以提醒大家注意：

1.有必要聘请第三方对第一届业委会任期三年业绩做全面审计，以对他们的工作做一全面总结与评估，而不仅仅是就所谓的会计数据进行审核，从而了解：业委会三年内做了哪些事情？哪些做的比较好？哪些没做或没做好？三年内全部收入是多少？收入是否全部到位？全部开支有哪些？哪些开支是合理的，哪些开支是不妥当的？内部管理制度是否规范？内部岗位设置及管理流程是否建立健全并遵守？是否有跑冒滴漏现象？等等。

2.审计范围包括，所有经济业务的单项决策文件（会议纪要、记录）、相关合同、预算方案与决算报告；内部分工与内部牵制制度及其执行情况；资金流入流出的财务程序及实时记录；账目记录是否符合会计记账要求，是否完整全面真实反映三年收支状况；固定资产、低值易耗品、流动资产、往来款项账实是否相符，等等。

一、关于挂账

挂账其实属于会计业界很忌讳的名词。所谓挂账，一是把收到的资金列入其他往来科目，以达到少计收入偷逃税收或暗中操作流入私人腰包；二是把已开支项目列入往来科目或待处理科目，以达到减少开支成本，虚增利润以骗取股东信任。二者都是以不实记账为手段，达到不光明的目的。

但此次公示的数据说明，几乎都以“ 挂账 ”表述，感觉匪夷所思。

二、关于收入问题

一般的经营主体（俗称企业或公司），都以赢利为目的，需要按规范记账，按规定依法纳税；城市小区属于业主集中居住地，不是规范的经营主体，其配套的附属设施衍利，属于额外得利，至少目前国家税务还没有触及这块税收事项。虽然我们不是以赢利为目的，但相应的租金及广告收入是客观存在的，这些收入，就是我们的主要收入，因此，会计设账时，可借鉴企业设立“主营业务收入”，或者干脆以收入概括，二级科目可以具体收入（如房租、广告）反映，其他收入是相对于主营业务或主要业务收入而言，就收入构成来讲，属于次要的、补充的。既然主要收入为房租广告费而没有或少有其他收入，主要收入部分做“其他收入”列示，显然是不妥当的。

（一）本次公示的收入业务记录共33笔，所列入账时间从6月30日起，至12月31日止，前面1月1日至6月29日半年内没有发生经济业务收入?须审计确认。

（二）幼儿园租金收入13万元？

1.2019年9月至2020年2月，6个月租金75,000元，月租金12,500元；

2.2020年3月至2021年2月，12个月租金收入80,000元，每月租金为6,666.67元。

3.减免19年9月至2020年2月中二个月租金25000元。如果幼儿园因疫情影响停课，少收学费，减免租金尚可理解，如果学费没减少，减免租金则毫无理由。

4.假如反映属实，还原成2020年1月至12月实际收入，则为91,666.67元（12500x2个月+6666.67x10个月=25000+66666.67=91666.67）

5.如其公示数据及说明属实，为什么年租金由15万元下降到8万元？包括减免二个月租金25000元，这些是谁拍板的？有无会议纪要？是否公示？

6.还有一种可能，即后面8万元系下半年收入，年租金为15.5万元？从其减免2个月租金推算，年租金15万元似乎比较靠谱，至于多出的5,000元，只有查看合同或协议才能了解真实情况。

7.因此，我们暂且初步认定其租金收入为75000+80000-25000=130,000元。最后的实际收入，必须有审计介入，才能下最后结论。

另外，据很多业主反映，幼儿园租金一般20万一年属于大行大价，同地段同面积租金调查一下，即可证实。

（三）2020年分众传媒广告租金收入84,506.40元？

1.框架租金23995.60+23800=47795.60

2.LED液晶租金5680.70+5600=11280.70

3.数码广告租金21230.10+21000=42230.10

4.合计50906.40+50400=101306.40

5.上半年收入总额为50,906.40元；下半年收入总额为50,400元，比上半年少收506.40元

6.减免二个月租金7933.33+1866.67+7000=16800

与幼儿园减免租金不同，疫情并不妨碍相关广告播出，受众因限制外出反而比平时要多。同样的，减免租金谁拍板？有无会议记录？是否通过公示？

（四）花儿公寓租金收入82,240元？

1.2020上半年8间房租金38,400（8x800x6）+1间24天租金640元=39,040元

2.2020下半年9间房43,200

3.房租租金收入合计82,240元

4.花儿公寓具体公租房多少，不仅仅要实地查看，而且要翻阅相关产权证明及租房合同，一是房子是否出租到位？二是是否公房私用？

（五）停车费及车位租金收入291,340 元？

1.2020地面465辆停车费465x40x12=223200元

2.地下34车位租金56140元（只剩下34个车位没卖出还是只拿得34个收费权）

（1）上半年28560元，月租金140？

（2）下半年27580元，月租金135.20？

（3）下半年比上半年少980元，原因不明

3.美发店停车费12000元

（1）上半年9000元

（2）下半年3000元

（3）美发店停车费收取标准多少？下半年新合同为什么少了⅔6000元？

4.据了解，地下车库月租金180元，李良富曾亲自向我说明，地下车库车位费40元全部归物业收取，按140元收取依据什么？同时，下半年收费减少980元有待审查；

5.地面车位具体位数有待实地一一核实，是否收费到位？是什么原因漏收？

6.美发店收费合同半年差距如此之大，原因待查。

7.按户均一车位大约需要1100个车位，按其提供数据，地面465+地下154，共计619个车位，差481个车位，要满足停车需要，不仅要在小区开发立体停车位，空置地下室亦要开发利用，同时要与开发商协商在港澳广场寻租车位，并且要与城管协商租赁路边车位。

（六）其他各项收入 24.147.40 元？

1.点亮传媒广告2310x2=4620元

2.格美电器2000元

3.废旧分类回收箱1200元

4.通信基站塔租金12000元

5.安徽明联广告2020年上半年（止于截止月）2457.53元

6.追补2019年广告误差1869.87（严格来说，这笔钱不应列入20年，但数额不大，故依其所列）

（七）利息收入1230.21 元？

1.按收入613,464.01元计算，年利率为0.2%

2.按账面结余367,490.51元计算，年利率为0.335%

3.以上仅仅是按一年不完全数据推算的结果，如果按三年逐年递增的百万收入测算，该项利息收入差距太大。何况，无论怎么测算，其利率均低于银行活期利率，这种低利率现象是不正常的，是否有资金体外循环或挪作他用，有待深入细致审计才能得出结论。

三、关于成本费用问题

（一）关于管理费用问题

1.公示管理费用共10笔，计47458.85元，入账时间与收入同步，均为6月30至12月31日。

2.费用构成（按规定，单位价值超过2000元，使用年限超过1年以上的物品，均应列入固定资产;单位价值小于2000元的，列入低值易耗品。鉴于小区非经营性主体，所有采买也可在费用里一次性列支，故列入管理费用也不算出格，但应加强管理，做好详细备查簿登记，每年应盘点一次）

（1）固定资产折旧费—电脑 3,050.00元

（2）固定资产折旧费—格力72空调 5,300.00元

（3）低值易耗品摊销—办公桌椅及文件柜 5,018.00元

（4）低值易耗品摊销—茶水柜、水壶、水瓶等 849.85元

（5）维修费—208房装修费 15,450.00元

（6）工资 16,800.00元

（7）福利费—方便面 434.00元

（8）其他费用—外出停车、打印费等 257.00元

（9）手续费—网银手续费（应列入财务费用而不是管理费用）300.00元

（10）合计 47,458.85元

（二）关于业务活动成本问题

成本最早用于工业会计，指生产产品时消耗的活劳动和物化劳动，由生产产品所消耗的原辅材料价值+动力及照明费用+燃料价值+人工费用+其他直接费用构成。后来成本概念被广泛运用于全部财务事项，泛指经济利益的总流出。

简单来说，成本是为取得物质资源所需付出的经济价值,或者说成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的经济价值。比方说超市零售，先要付出资金采购商品，即为成本，加价卖出即为收入，收入-成本即为利润。小区业务没有为盈利而事先发生的对应支出，故无业务成本一说，即使是出租房装修改造，也应列入管理费-维修费，而不是成本。

一般来说，企业除主营业务成本外，另有管理费用、营业费用和财务费用这三大费用及其他费用，营业（销售）费用是指企业销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。小区没有销售，故无营业（销售）费用。所以，就小区而言，只有管理费用、财务费用及其他费用，没有成本和营业（销售）费用。此次“业务活动成本”所列12笔开支，计198,514.65元，分述如下：

1.公共收益归属物业部分142,286.05元，系物业与小区业主收入分成，应该直接在收入部分核减，与成本费用开支无任何瓜葛，这种操作，属于虚高收入，虚增费用，应予以还原。

（1）2020年上半年 66,862.35元

（2）2020年下半年 75,423.70元

（3）下半年 比上半年多支出8,561.35元

（4）哪些公共收益属于业主与物业共享？依据什么文件及标准划分给付？多开支8,561.35元原因是什么？

2.公共收益业务开发票费用6,077元，费（税）率4.27%

（1）2020年上半年2,701.80(2701.80÷66862.35=4.04%)费（税）率4.04%

（2）2020年下半年3,375.20(3375.20÷75423.70=4.475%)费（税）率4.475%

（3）既然142,286.05元系收益分成，我方付钱，物业收钱，理应由物业开收据或发票给我方，而没有我方又付钱又开发票的道理，故这笔6,077元开发票费用应由对方支付。业委会要么找对方索回，要么在下期分摊收入中扣回。无法索回的应由业委会5人承担。同时，以前如有同样的相关费用开支均应找物业索要或由业委会个人赔付。

（4）道理很简单，收钱方出具收据或发票，付钱方根据对方收据或发票做出账凭证，这是天经地义的事情。否则，自己付出1万元，自己开10万发票自己入账，9万元岂不会轻松流入个人腰包而神不知鬼不觉？

3.电梯配件支付7,570元，属于固定资产维修费用，故应作为管理费—电梯维修费列支。印象中，这些小修小补开支，应该由物业承担才是。

4.办公室开支1813.80元，到底是办公室出新？维修？还是其他办公开支，或者其他不便说明的开支列入办公室？须查核原始凭证及询问当事人才能了解原委。但这笔开支入账的话，应做为管理费用—维修费或办公费列支。

5.观景区木质亭台桥改造更新25,800元，这笔钱应该由物业出还是业主出？还是物业与业主共同出资?行家应该清楚，有待行家最后认定。

（1）即使由业主承担，其列支项目应该是管理费—维修费

（2）亭台桥改造项目全部开支多少?届时应由第三方做专项审计,即审查合同、图纸、预算、决算，实地丈量耗材方量﹙观景台栏杆系旧物，须从耗材预决算中剔除﹚，决算人工与国标预算标准核对。

6.花儿公寓业主活动室水电费用787.80元，应列入管理费用-办公费。平均每月65.65元，每天2.19元，不知这活动室多大，能容纳多少人？哪些业主到场活动过？ 据了解，这笔钱是由物业收取，物业的水电收费标准都高过居民收费标准。

7.消防电机维修费14,000元，应列入管理费用—维修费

8.老年活动室空调维修费180元，应列入管理费用-维修费

9.以上开支如属实，除公共收益归属物业部分142,286.05元应冲减收入外，6,077元所谓开票费用，应从费用开支剔除，由物业退回或从下分配中扣除。其余50,151.60元，应全部纳入管理费用范畴，不存在所谓业务活动成本。

10.所谓业务活动成本均由物业代办再转收费，其实际开支多少？收费标准是否合理透明？为什么要经物业过手？直接与维修方洽谈结账，岂不更简单方便甚至更便宜？更重要的是，这些开支究竟由谁负责承担，还请行家解惑。

综上所述，按其提供数据，经简要梳理，二0二0年小区收入为613,464.01-公共收益归属物业部分142,286.05元=471,177.96

支出为245,973.50--公共收益归属物业部分142,286.05元-公共收益业务开发票费用6,077元=97,610.45元

结存373,567.51元

按此匡算，三年下来（至2021年5月）纯收入当在110万左右

四、关于应付账款问题

1.应付账款按安徽睿正律师事务所、宇诚物业和永盛防腐木业公司三家设置三个账户，但公布时，既未统计又未合计，而是把三家账页打印敷衍了事。

2.按此推算，还有25,000+19,247.80+1500= 45,747.80未结清

3.据初步了解，律师费5万元，系李良富在未经业主大会同意亦未曾公示的情况下，个人擅自决定聘请律师与政府机关打官司并败诉，诉讼费（包括对方诉讼费均由败诉方承担）多少要查看上年账目。这笔开支，严格来说不应该由全体业主承担。

稍有常识的人都知道，民不与官斗，何况小区一应事务矛盾，政府机关始终未插手干预，直接责任者应该是开发商及其相关责任人，故意状告政府而故意输官司，如果不是心怀鬼胎，有意给律师送钱，就是属于脑子短路。但这种乱作为、胡作为，慷业主利益行个人之慨，不应听之任之，而应讨回公道。

4.宇诚物业往来事项

（1）初期入驻更改费用671,429.50元，这笔支出须进行对应的工程项目单独审计。

（2）房间装修、相关设备设施维修，如果由业主自主承担费用，则毋须物业插手，业委会可以自行与维修方协议谈价结算。第一，现在的物业属于私人承包，相当于个体户，他不可能做雷锋。第二，如果确定这些项目物业没有出资义务，业委会有理由自主操作，为什么非要由物业过手雁过拔毛？

（3）水电费问题应该与物业谈判，不应该高价收费。

5.永盛防腐木业公司

(1)新建项目：观景台面，拱桥，亭子顶部条木及面板，喷漆

(2)保留项目：亭子主体，观景台栏杆

(3)总造价是25,800元，还是25,800+1500=27,300元?待审计确认。

应审计并向全体业主公示的财务内容

须审计确认内容及数据

应追究经济损失的事项

以上系本人粗略分析及建议，由于对内情不甚清楚,加之时间仓促，难免有错漏讹误处，请审阅并请指正！

欧阳育林

2021年2月15日

第五篇：小区景观设计案例分析报告

小区景观设计案例分析报告 ——海德名园景观规划设计

姓 名：张天辰

班 级：07级专科环艺一班

辅导老师：张 扬

分析海德名园的景观规划

海德名园位于宜兴团氿湖南、北岸和东面（氿滨路沿线）的区域。该区是目前宜兴最具景观和环境优势的区域。

海德名园所处地理条件优越，自然环境宜人。区位条件优越，交通便利，离中心商业区仅1公里的距离。南有湖（团氿湖）北有山，自然环境宜人。

此方案区域发展前景巨大。作为宜兴城市和房地产发展的两大区域之一的团氿板块，既是城市规划发展的重点区域，又是当地消费者公认的高品质住宅区。而团氿板块所拥有的自然环境以及区位优势，是其它区域无法比拟的。

并且此方案产品多样化，最大限度满足了不同的需求。以及此方案的景观设计结合了整个区域的景观设计，从而最终实现整个区域的设计统一性。

此方案的设计者所要表达的设计目标是重视生活品质，创造具有诗意的环境空间，展现一定的文化内涵，强调人与自然共生的理念。为开发者提供一个可以有效控制经济成本的设计，来达到更好的经济和财务回报。并且提出杰出的理念设计配合商业市场运作，彰显出业主在同行业中的超前思维和领先地位。

设计者在研究了整个项目背景和设计目标、市场定位之后，提出以海马”与“花”融为一体，并通过圆形水纹的设计元素来衔接地块，对英式风格作出全新的诠释的设计理念。三者完美的结合，充分的体现了设计者热爱自然，向往自然，展示了设计者以人为本，将自然的环境引入人们的生活，让人们的生活走向自然贴近自然的设计理念。全新的诠释英式风格，简化了古典的欧式风格，加入了现代的元素，强化了简约这一概念，让人既能欣赏到古典的风韵，又不乏现代的气息。

整套的设计方案包括总体设计图和详细设计图。总体设计图包括总平面图、景观设计说明（小区景观意向图和别墅景观意向图）、总体空间分布图、开放空间分析图、车行流线分析图、地下车库分布图、别墅区分析图、主入口效果图（平面、剖面、透视）、大门廊柱局部平面、立面图、海马组团平面图、中央水景剖面图、海马水景雕塑广场剖面图、花之组团平面图、儿童乐园透视图、商业街效果图（平面图、剖面图、透视图）、联排庭院平面和透视图、典型组团透视和剖面图、别墅的不同设计图和效果图。详细设计图包括地形标高设计图、地面铺装设计图、照明设计图、标识的布局设计图、家具艺术品和特色铺装的设计以及院内的植物的植栽策略和乔木的布局设计图，还有一些材料的列表。最后是全区的鸟瞰图。

总平面图向我们展示了小区的总体布局，清晰的展示了建筑物、植物、道路和水体的布局。设计说明完整的阐述了设计者的设计理念，说明了设计者的设计策略和设计构想，深化了设计主题。设计这在表达自己的观点的同时采用了一些意向图来展示自己的构想。总体空间分布图清楚的将整个小区划分为5个区域，让人可以一目了然的区分哪里是什么区域。开放空间分析图展示了公共空间和私密空间的分布，充分的考虑到了不同人群的需求，扩大了购买群体。交通流线分析图明确的展现了小区的交通路线。地下车库分布图充分展现了设计者巧妙的构思，合理的利用了地下的空间，节省了地面资源，并且展现了地下车库的入口。别墅区分析图展示了别墅建筑的分布，围墙的分布，以及植物的种植分布。主入口的效果图，分别通过主入口的平面图、剖面图和透视图表现了主入口的建筑形式和特点。大门廊柱局部平面立面图展示了廊柱的柱形，标注了上面的装饰花纹，廊柱的材质以及高度。海马组团平面图展示的设计者的构思，展现了海马组团围合的区域，其中包括水域分布和植物分布，以及特色景观和建筑的分布。海马组团意向图用图像资料展现了海马组团的形式和特色。中央水景剖面图用简单的图例形式表现了中央水景的地形高低，以及水景周围的建筑和植物。海马水景雕塑广场剖面图展示了雕塑的形制。花之组团平面图表现了设计者的设计思想，展现了这个区域广场的分布，植物的种植分布，以及的道路的分布。主入口和停车场入口的的分布也一目了然。花之组团意向图用漂亮的图片展现了这个区域的内容，更形象的展示了设计者的喜好。儿童乐园透视图用手绘的形式展现了明媚的阳光下小孩子们快乐的在游乐区开心的玩乐，家长们坐在长椅上闲聊的情景。一片祥和的景象正是设计者的期望。商业街的效果图用图片和文字的形式展示了商业街的建筑分布、地面铺装和植物种植。商业街的透视图展现了繁华的都是气息，人们在灿烂的阳光下愉快的就餐与攀谈。联排庭院平面图和透视图展现了庭院的布局和廊架的样式，充分表现了静态之美。小区次入口透视图展示了人们穿行于小区，来来往往互不影响的和谐情景。次入口的建筑形式与主入口的建筑形式相似，与小区的整个风格完全一致，既美观又统一。典型组团透视图和剖面图展现了小区内各个经典的景观的特色，使人更想参与其中，身临其境。美丽的景色，和谐的人群，充分的体现了设计者的设计理念。别墅区的景观设计图，展示了不同的别墅建筑形式、空间布局，以及植物种植的分布。别墅景观透视图用二维的空间展示了别墅局部的立体效果，使人们能够清楚的了解不同别墅的不同的景致。立体设计用详细的图片和文字表现了小区的整体形式，空间布局，以及道路的流线和植物的分布，让人们对小区有了大致的了解。

初步标高设计图表明了整个小区的地形特点，不同的区域高度不同，并不是完全的一样高低，这样使得雨水不容易聚集，造成出行不便，并且雨水可以流入绿地灌溉植物，既防止了水土资源的流失，又减少了人工灌溉绿地的工作量。铺砖设计展现了整个小区的不同的铺装形式，明确的区分了绿地与行道路线，也表明了整个小区道路的不同材质。铺装意向图用图片展示了设计者的铺装设想。照明布局图用不同颜色的圆圈表现了不同道路上的照明设施。照明意向图用图片展现了小区照明设施的装设设想。标识布局图表明了小区的标识的设置位置，方便了人们认清道路，出行更加方便。标识意向图表现了小区的标识的外观形式，与小区的整体风格完全一致，既美观又统一。艺术品与特色铺装平面图以及意向图，用图片的形式展示了设计者的构思，丰富了小区的趣味，使人们穿行其间能够欣赏到更多的漂亮的景观。植栽策略用文字和图片表明了设计者的思想构成，以及设计者对植物学的理解，对植物种植与环境的结合。乔木布局设计示意图表明了小区内乔木的种植分布。种植意向图用植物的图片展示了园区的植物的种植的类型。植物的材料列表反映了院内适宜种植的植物种类。植物材料的图片更形象的展示了院内的植物的类型。成本控制及营销策略用文字和列表向建造方，说明了工程预算和工程量。全区的鸟瞰图用二维的空间全面的展示了整个小区的空间分布，充分的呈现了全区的立体效果。

整套设计方案完整的立体的展现了设计者的设计理念，借助图片、文字、列表等形式，更加形象的展示了小区的多面立体的的形态，刺激建造方的建造欲望以及购买方的购买欲望。这套设计我认为设计的比较完善。