地产成本分项总结（共5篇）

第一篇：地产成本分项总结

地产成本10项总结

一、目标成本与动态成本管理的总结

在哪些项目全面推行了目标成本管理，对其间的定性和定量指标了如指掌，目标成本实行的效果怎样，哪些成本控制得到大大提高。在建项目的工程目标成本编制工作是否完成，新开工项目的目标成本编制和在建工程成本的动态控制工作是否做好。

此外，对于各项目公司目标成本的完整执行情况及动态成本把控能力，年内各在建、拟建和交付的开发项目的成本管控实情，要以事实和详实数据阐明实际业绩及具体管控措施，主要总结以下3点：

第一，项目目标成本编制执行情况，在执行过程中是否偏离，围绕动态成本比对目标成本，分析成本超支和节流原因，及时复盘、复用。

第二，依据目标成本多级科目检查招投标和合同的执行情况。可以阐明是否建立了标准化合同清单和招投标信息库，及完善的供应商管理体系。比如有的房企或房企项目公司对目标成本、招投标及合同成本、实际发生成本对应关系理解不足，在合同统计、付款的成本台账方面做了不少工作，但如何进行月度、季度分类归纳与总结，以及对相关联子项的对比分析上缺乏经验。

第三，是否实施防范动态成本风险，并严控超目标成本的各类设计变更和现场签证。例如一些标杆房企或房企项目公司以合同为中心，强控变更，提升了对款项超付的意识和能力，完善相关考核办法，及时发现问题、解决问题。

此外，在工程施工中，竣工和结算完成后还要进行年度检查评估，一是比较项目动态、结算成本和可行性研究时的预测成本差异，用以评价投资估算、项目成本预测的准确与合理性等；二是对比项目动态、结算成本与目标成本的成本差异，用以评价成本管理工作的有效性；三是分析各其动态成本分析报告，用以评价项目成本管理的科学合理性；四是分析工程承包范围变化或是工程量变化等确认变更签证对成本的影响；五是考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度，用以评价材料成本的合理性。

二、预结算工作的总结

总结预结算的造价审核工作，以及竣工结算外审的成本后评估工作是否完成，对在建及待开建项目的各类指示、批标报告进行相关审核，现场开标会后，跟踪成本落实与执行情况。

比如万科的预结算先由外部的社会审价机构进行编制、审核，之后由成本管理部内部复核。而随着万科多项目发展，聘请社会审价机构进行工程造价编制及审核，一般一个月能完成10万平米项目的预算编制，确保及时掌握工程造价，而且成本部只需两人即可负责一个项目的工程成本，从而将重点放在目标成本控制上。不得不说，这在年终总结时绝对是亮点。

万科主体工程结算价=预算价+月变更签证汇总价+预算调整价+其他，主要预结算工作包括项目竣工结算及清算、施工图预算审核、施工图预算及每月变更签证的编制审核、施工图预算编制等。

三、变更签证管理的总结

以万科为例，总结了原管理方法和目前管理方法之间的差异和优劣。

原管理方法在工程竣工结算时主办工程师才将签证变更汇总至成本管理部进行结算审价，这样不利于动态掌握工程造价，且由于时间过长结算审价易引起扯皮。

目前的管理方法是，每一单变更签证都分为事前和事后，事前必须明确变更签证的理由及造价估算，事后主办工程师及监理必须确认完工的内容，且每月必须及时汇总至成本部，这样能及时掌握动态工程造价，并能分析变更签证的原因

四、招投标工作的总结

总结材料的限价、招标方面的情况、节约资金的金额及遇到的困难等。如万科的年终总结中，对招投标工作的完善的描述为：招投标范围扩大，从原来的10万元以上改为5万元以上；加强了网上招投标力度；甲供材料招投标前均有明确的目标成本，工程管理部在目标成本范围内选择合格的供货商。

如集中采购方面，电梯集中采购、外墙涂料集中采购、铝合金门窗招标等降低的成本金额尤其重要。总结制表如下：

某房企成本部还建立了材料设备供应商信息库，制定了供应商资料信息收集方法及标准表格，将供应商资料库分成工程施工单位和材料设备供应单位两大类，其中施工单位资料又细分成15类，材料设备供应单位细分成24类，还将根据各项目公司实际情况细分补充，根据流程要求及时评价材料供应商。

五、合同管理工作的总结

比如某房企的总结描述为：

1.起草、审查、巡签各类合同**余件，标的额达*亿元。在合同管理“零失误”上的表述为：目前公司合同种类繁多、数量庞大，主要涉及到土建、水电、暖通、设备安装、内外装饰、材料、设备采购等，面对合同类型多、标的额达、履行周期长等特点，成本部严把法人资格关、个人身份关、合同条款关、履约能力关、资信等级关等，杜绝了不完善和不合法合同的出现。

2.付款巡签、登记**余件，标的额到**万元。

3.处理涉法、涉诉案件**余件，为公司避免和挽回损失**万元。

4.建立付款台账，整理合同并编号。

此外，招标合约计划、标准格式化合同方面的工作内容亦可列入。

六、成本管理制度方面的总结

比如一些房企依据流程制定了《一级项目签证管理办法》、《工程招投标管理实施细则》、《工程技术变更及现场签证管理办法》、《甲供材（设备）管理办法》、《房地产开发合同清单》等，使成本管理组织更为合理、规范，有利于实现统一领导、分级管控。

万科曾编制完成《成本管理部成本管理规范》，配合多项目开发及总部对于成本管理的要求。新的成本管理规范对预结算管理、签证变更、合同付款审批等规范都有较大调整，调整后的规范执行与培训工作成效，作为当年成本管理总结重点。

七、成本研讨&培训工作的总结

组织成本管理工作总结分析的汇报，对各项目成本执行情况进行梳理、总结、分析，以会议汇报的形式与总部、项目公司等部门进行交流，积累了成功经验和失败教训。

比如万科上海公司强化成本管理工作的培训，成立成本管理委员会，由公司总经理担任委员会负责人，将成本管理、财务、工程管理、项目、设计等部门纳入，定期召开成本管理工作会议，总结、分析成本管理的各项专题专项内容。比如工程方面加强专家对施工方案的评审，加强技术管理；成本方面确立目标成本管理模式；财务方面加强资金管理、控制融资成本，并加强对公司各项行政费用的分析评估。

又如组织合约审算人员进行业务知识培训，同时还邀请外部专家进行相关培训和学习讨论，培训议题如“设计阶段如何有效控制成本”、“全面预算管理”等。总结中强调培训效果。

八、工作计划与横向协同方面的总结

在工作总结和计划提报上，内容包括已完成工作计划、工作中发现的问题及解决措施、动态成本与目标成本有偏差时及时预警、合理化建议、项目所在地主要建安材料月度信息、周边其他楼盘建安成本信息情况、材料供应商及优秀施工企业考察报告等。

如万科加强了前期与项目发展部的配合工作，在拿地阶段加强了成本测算工作。

此外，项目开发计划的合理、有序、可操作性、周密性、完整性，有利于合理的开发节奏、全面的总体布局、科学的流程和精细化管控实施方法。

设计阶段是成本管控的重中之重，与设计部门的协同情况也是总结的必要内容。必须要求设计单位提供概算和编制依据，设计缺项、细部设计缺失必然影响到成本的基本成效，使得大部分工作成为无用功。所以，前期合理完整的规划设计成为成本估算及投资决策的依据，如地形的处理、产品的空间布局、交通规划流线、停车方式的考虑、地库规模、竖向标高及排水设计、景观处理、资源利用等。限额设计中钢筋含量、砼含量、门窗比、得房率、外装修标准对成本影响巨大，所以这一块也是工作重点。

可给的建议，一是通过规划设计招标和方案竞赛，缩短设计周期，优化设计方案，加强对设计公司的管理和协调，加强设计合同管理和项目技术、经济、政策攻关；做好设计人员特别是设计项目负责人的沟通，落实奖惩措施；与有特色、服务优的设计公司加强交流与竞争。

二是按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计。

三是通过合同对勘察设计单位明确规定责任。

四是加强设计标准和标准设计的制定和合理应用，建立甲方设计标准和专家会议评审制度。

九、团队建设的总结

业务学习和团队建设内容也是年度总结的重要方面。比如某些房企在团队建设上注重互通。比如成本人员参加部分专业工程的图纸评审会议，深刻领会设计师对图纸的设计理念并借此对图纸有全面了解，对于开展相关招标工作及预决算编制的准确性都有非常有利的作用。尤其弱电工程，通过会议的讨论过程及各专业人士所提出的新产品概念及对未来客户需求的诠释，能多方面吸收各类最新知识点。

通过每个月的工作梳理及计划编制，不断提高个人工作效率及自我督促能力，培养个人编制个人工作计划的能力。

十、问题及不足方面的总结

比如是否及时推广集团总部的成本管理软件，是否足够了解其他房企开发的地产项目造价信息等。

有没有建立施工单位及材料供应商信息库并完善评价制度，及时总结项目全生命周期的成本得失，并与项目目标成本数据和动态成本数据打通、归档，是否借助信息化手段等。

比如建业的森林半岛项目，就有一些难忘教训，总结如下：

一是前期施工图设计阶段把控不严格，不重视设计过程中的参与及图纸会审，导致大量设计变更，如森林半岛一期主包单位变更总量达132份之多，究其原因，主要是因为未从产品功能和施工工艺角度认真进行图纸会审，对集团建标及交房标准认识不清晰。

二是外网配电费用超支。项目外网供电预计总超支340万元，主要原因是前期未对共供电配套设施进行考察，设计阶段也未进行统一规划，导致设计过程中未考虑双回路供电引入问题，小区内同时设置二处中心配电室。

三是合同签订滞后。

二、三期主包工程均为直接委托，核对造价过程中争议较多，导致正式合同延迟签订，如三期主包工程合同，因委托报告前期双方未就让利比例问题签订文字约定，且集团关于战略合作单位框架协议约定不清晰，导致与河南二建的正式合同至今未能签订。

四是工程实施前期未严格要求各参建单位严格按合同及集团相关要求执行，如现场签证管理的及时性问题，前期管理不够严格，后期在一定程度上产生了恶性循环，导致一期工程结算过程中现场签证大量积压，争议问题较多，浪费了时间，也对现场管理造成一定困难。

五是对地方性文件、规定及惯例了解不充分：如当地房管局认可的建筑面积计算标准与GB/T50353《建筑工程建筑面积计算规范》存在差异，导致森林半岛各期预售面积和实测面积与图示建筑面积存在差异；又如二期合同签订前未对鹤壁市建设局对外保温基层处理的地方性要求充分了解，导致二期发生较大金额的设计变更；对建设局关于深基坑支护相关要加的实际执行情况事先未充分了解，导致三期商业部分基坑支护超支等。

六是施工前期未进行详细的土方平衡规划，导致土方外运内调及买土问题不断发生，虽未造成重大损失，但仍给后期工作带来的较大的困难，浪费了人力和时间成本。

此外前期未考虑税务统筹，一期税务清算后需补交巨额土地增值税，导致该项费用超支预计约985万元。

建业也因此总结了以下7点改进措施：

一是强化合同管理：配合工程部做好合同管理工作，通过合同管理实现现场管理及分包单位交叉施工作业面管理提高，从而提高工程管理水平。

二是在施工图设计阶段积极参与，扩大图纸审核参与人员范围，重视图纸会审的作用，减少功能性设计变更的发生。

三是配合工程部做好项目前期配套设施调研，特别是外网供水、供电、供暖配套设施，力求在设计阶段统筹规划，避免在施工过程中做大幅调整。

四是做好信息收集和分类工作，逐渐建立分类信息数据库，按规范标准类、材料信息类、成本数据类、工艺图集类、日常报表类六大类收集、整合各类相关信息，达到可为我所用的目的。

五是继续宣传“三全”成本管理理念，成本管理是全企业、全员和全过程的管理。“三全管理。”一个也不能少，管理意识深入人心，使员工做每件事、领导做每个决定都能首先想到成本，才能使项目成本自始至终置于有效的控制之下。

六是强化工作的计划性，将工作重心前移、再前移，如能未雨绸缪，何惧风云突变，力求计划制定的完整性和合理性，重大不确定节点要有预案，计划执行过程中重视计划的动态管理，实际工作中按计划-执行-检查-改进的PDCA循环，及时修正偏差。七是与财务部门一起进行前期资金平衡筹划和税务筹划，学习此方面的专业知识，关注最新的政策动态，在项目资金平稳运行方面为领导分忧，同时力求合理避税、避免税务风险的同时降低财务成本。

第二篇：成本分项规则

工程人工成本预算：

人工成本包含两个部分，公司内部人工：木工、泥水、水电、油漆；公司外包人工：拆墙、防水。工程内部人工成本的预算，成本核算员依据公司制订的各种工种工价结合设计师的图纸及预算书（合同报价）计算出各工程人工成本。如清工报价中不含该项目则按实际数量和市场价计成本。工程外包人工成本预算，对于拆墙防水等固定项目，按固定单价（防水按15元/平方，拆墙按10元/平方）及预算数量算出成本金额，其他拆除项目按预算价70%计成本。工程材料成本预算 ：

包含四个项目大类，仓库领用材料成本类、外购特殊材料成本类、外购成品材料类、主材成本类。工程仓库领用材料成本的预算，依据公司制定的用料标准，结合实际情况和预算书计算出该工程所需的材料用量；包括木料板材，水电材料，油漆材料，泥工辅料，其他辅助材料等。工程外购特殊材料的成本预算，特殊外购材料（临时购买）如不锈钢，特殊装饰板，玻璃等图纸不明确特殊材料预算出材料数量，按报价85%计出材料成本。工程外购成品材料成本预算，外购成品加工项目如玻璃房，楼梯，冷作，铝合金塑钢门窗等按预算价的70%计成本价。工程主材成本预算，有计入预算价的主材产品如门窗套，墙地砖，扣板，地板，五金，墙纸大理石，灯具，水泥沙，搬运费等项目，按预算价分离。工程其他成本的预算，不在上述项目之外的其他成本，如材料运费，工人饮水费等其他成本，按实际发生计算。增减项目成本核算，则要填写相关 的增减项目表，于工程主管带给业主签字确认。

工人工资核算：

设计部签订合同报价后，及时按成本核算规则预算该工地人工工资成本，并及时传递给施工部，在施工过程中如有增减项目，则施工部在中期检查时要依据客户确认监理审核的增减单及时核算出增减工资额交成本核算员审核确认入账。工人工资预支：材料用料核对（包工包料），人工工资核对。施工部在工程完工时，要通知仓库员收集工程计算工程的材料用量。如后续有领用材料，仓库员也要及时补充汇总整理材料用量。汇总核算出材料成本用量清单，包工包料的水电、油漆材料则要核算出明细金额清单，交财务审核，再由财务转交工程主管和各班组核对确认。并对比实际和预算差异给出分析报告附在工程工资结算单后。施工部在工程完工时，成本核算员依据增减项目表（客户确认）核算各班组人工工资单（有关增减资料可由工程主管提供），工程主管和各班组核对确认签字后，（连同各班组已签字确认的前期预支工资总额及包工包料项目材料金额）递交成本核算员审核，如有出入则由成本核算员和工程主管对接核对确定，工程主管再返回给班组确认。工程完工后工人领取工资：在工程完工后（且客户对完工的工程已核对确认）最后总核查结算工人工资。在工程尾款收回后，交总经理批准，财务统一制作工资表，在工资结算日按规定支付工人结算工资。

二期款收取及尾款收取：

快到工程二期款时间，需向工程主管询问工程进度，进度未到要其提供确实原因，确保二期款准时收取。遇工程主管向客户收取困难时应配合其收取。如无法收取，应及时反应，暂停施工，及时和客户沟通。

第三篇：地产项目的集成管理

地产项目的集成管理

2010年08月21日 19:36

一、什么是集成管理？

集成管理，后来还有称为综合管理，整体管理等等。但不论名称如何变化，其管理内容基本上没有变化，就是将项目的各个方面整合成一个协调统一的整体。

在谈及这个方面的内容时，我想先谈一谈我对美国项目管理的管理行为方式的一些看法。我个人感觉，美国项目管理协会的管理思想划分了两大部分，一个是针对项目的管理行为的，就是前面我所讲述的项目的启动、规划、执行、监控和收尾，这一部分侧重于讲述，当我们管理一个项目时，我们应当采取哪些行动，这些行动要达到什么样的目的，和这些行动之间的相互关系。另一部分是针对管理一个项目，要管理那几个方面，也就是我从今天开始要谈到的，项目的九大知识体系。除了这两大部分之外，项目管理协会的管理思想还非常强调一个系统性的问题。即不论是项目本身，还是项目管理，作为项目的管理团队，一定要有一个系统的思想，不能让项目和项目管理处于支离破碎的状态。所以，就出现了这里的集成管理，它的作用，就是将各个管理领域的知识，在项目的系统性的要求下，统一成为一个系统的管理成果。而这正是集成管理所应该完成的。

二、房地产行业的集成管理

在房地产行业中，集成工作需要在两个层面展开——在项目生命周期的设计层面上和项目管理各个知识领域层面上。

1、项目生命周期的设计

项目生命周期的设计依赖于以下几个方面：房地产行业的特点、公司自身的特点、项目本身的特点。一个好的项目生命周期的设计，是同时最大限度的复合上述三个方面的特点。举个例子来说，从房地产行业本身的特点来讲，一个房地产项目一般要经过，获取土地、项目策划、产品设计、生产制造、销售、后期服务等几个阶段实现，一般情况下，上述阶段时顺序展开的，但对于特定的项目上述阶段是可能存在交叠进行的情况的，也就是在上一个阶段的工作还未结束时，后一个阶段采用快速跟进的方式提前开始。这一般受项目本身的特点和项目开发实体——开发公司的特点影响。当一个项目先期工作较为完善，例如，土地的整理情况较好，项目先期的各种条件，比较符合开发公司对此项目的未来市场定位，不存在可能的对先期工作的修改；还有，当开发主体——房地产开发公司具有在同类产品上的较为丰富的先期开发经验，则此类项目在生命周期设计时就可以考虑采用较为积极的快速跟进的方式。

另外，不同的房地产公司，其在操作房地产项目时，其内部的工作程序也会有所不同。例如，有的房地产公司在设计阶段严格遵守概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的阶段划分，但有的房地产公司却比较喜欢将方案设计的工作成果做到方案和初步设计之间的某种深度，然后直接进入施工图设计，所以，一个好的项目管理者，在进行类似设计时，一定要关注企业本身的管理行为特点。从上面可以看出，虽然都是房地产开发项目，但是由于项目的不同，项目的开发主体不同，从而项目的生命周期也会有所不同。这就是说，我们不可能找到一个一成不变的方式，通过一个流程设计，解决产品的生命周期，我们只能在一定程度上，制作一个可供参考的工作模型，制定一个工作标准。然后，由项目管理者，根据项目的自身特点，企业的特殊要求，设计符合具体要求的项目生命周期。但是，因为不可能一成不变，所以，每次的设计成果，都会不同，每个阶段的相互关系也会不同，为了能使后续工作顺利地进行，就要保证各个阶段彼此有机的联系，既保证其脉络分明，又要使其环环相扣，不出现断裂和重叠情况。生命周期设计还存在一个层次的问题，也就是项目-子项目-阶段。我的工作习惯是将需要外包，存在合同关系的工作当做项目的子项目看待。

子项目的管理和项目阶段管理的区别在于，首先，出现子项目的原因是，房地产开发中的某项工作需要特殊的专业技能和从业资质，而房地产企业本身不具备相应的此类技能和从业资质，为此，房地产企业需要寻求具备相应技术能力和资质的社会资源来完成此项工作。其次，对于子项目的管理，我们更多的是关注子项目的工作成果是不是符合我们的要求，但是与房地产相关的很多专业化工作的工作周期长，需要的人力物力较大，为了避免不要的损失，我们也会对子项目设定一些阶段，进行阶段成果审核，但子项目的阶段设定和房地产公司直接实施的工作的阶段有一些区别，子项目的阶段设定，更多的是在阶段结束时的阶段成果的审核。而房地产公司直接实施的工作不仅仅要进行阶段成果审核，每个阶段的工作安排也需要相关人员进行仔细地安排。例如，房地产项目的设计工作需要具备建筑设计、机电设计等设计能力和设计资质的社会资源来完成，所以，房地产开发项目会有一个设计子项，而为了避免设计成果（设计图纸）出现大的返工，除了按照政府相关的行政许可的审批程序，将设计工作划分为方案设计、初步设计、施工图设计外，很多房地产公司，在方案设计阶段还会增加一些过程审核，但是在实际的设计过程中，房地产公司一般是不会过多参与其中的设计活动的。而取得着政府的相关行政许可的工作，房地产公司是需要自行完成（虽然开发公司也会利用一些社会资源协助完成，但是从法律主体，和具体操作来看，这些工作还是需要房地产公司自行完成的）。而这些工作包含取得规划意见书、修建性详细规划、规划许可证等工作，在实施这些工作时，房地产开发公司的相关工作人员，就不仅仅是进行阶段成果审核了，还要详细安排阶段过程中的各项活动。针对上述工作的不同，在管理子项目时，作为开发公司，更应该关注的是，识别、确定作为子项目的最终工作成果的工作内容、验收标准、交付时间、中间成果完成时间、中间成果审核标准和方法、子项目与项目其他工作的工作关系，什么样的社会资源能够完成这些工作。而对于房地产公司需要自行实施的工作，则不仅仅是设定各个阶段应提交的成果，还应该详细设定提交这些成果的具体活动，完成这些活动需要调动公司内部的哪些资源，以及这些工作与其他工作和其他子项目的关系等等。

总而言之，房地产公司应当在项目的初始阶段，首先应当识别出完成这个项目需要完成哪些可交付成果，然后要对可交付成果进行描述，确定可交付成果的验收标准和验收程序。在识别出来的可交付成果中，还要识别出哪些是要通过外部采购来完成的，哪些是自行完成的，从而确定项目的子项目组成。在进一步确

定，这些子项目和工作成果之间有什么样的逻辑关系。上述工作可以较好地完成生命周期的设计，即项目阶段划分。为保持项目的系统性打好基础。

2、整合项目管理各个领域的工作计划

上述工作仅仅是保证项目开发系统性的一个基础，而要保证项目工作的系统性，协调参与项目开发的各项资源（包括公司内部资源和公司外部资源）协调工作，还应该完成另一项集成工作——整合各个领域的工作计划！

如果说项目生命周期的设计需要注重各个阶段的衔接，从而保证其是一个完整高效的系统，那么，在项目管理领域的整合，就显得要复杂一些了。

美国项目管理协会认为，管理一个项目应当从以下几个方面进行管理：一是范围：为了完成一个项目，我们需要完成哪些工作，提交哪些成果；二是时间：也就是完成一个项目我们可能需要多长时间；三是质量：为了保证项目符合预先的约定，我们的成果和工作应当达到什么样的标准；四成本：为了完成项目，我们需要投入多少资金；五是人力资源：为了完成这个项目，我们需要什么样的人；六是采购；为了完成项目，我们需要采购哪些项目；七是沟通：为了保证项目按照预先确定的相关要求进行，我们需要收集哪些信息，发布哪些信息；八是风险：我们在实施这个项目时，可能会遇到哪些风险，我们有什么应对措施。对于一个项目，只有这几个方面协调一致，才可能使项目顺利地进行。

房地产项目相对于其它行业来讲比较复杂，而当前的房地产项目管理一方面被错误的定位于工程管理，没有从项目的整体进行管理，项目的各个阶段彼此被人为地由部门职能划分所分离，而很少能有人从项目的开发总体进行控制，造成各部分工作不仅不能协调进行，还会出现一些不必要的矛盾和冲突。另一方面，房地产项目管理目前比较多的注重时间、成本、采购管理，而对于其他方面却很少甚至没有进行必要的管理。而即使是上述三个方面，也很少能够统一协调，成本不能按时间进行划分，采购也不能很好的和成本对接，所以，目前的房地产项目管理还有很多需要改进和提高的方面。我们先从规划（计划）阶段的集成管理说起吧。

（1）、规划（计划）阶段的集成管理

我们如何知道一个项目团队可以胜任某一个项目的开发工作呢？仅仅凭他以前的业绩吗？我觉得，最终还是通过他针对他即将实施的项目所编制的计划，来判断这个团队是不是能够让我们信任，这个项目经理是不是胜任。因为从他们编制的计划可以看出，这个项目团队对即将管理的项目的认知程度，以往经验的合理使用的情况，对项目特殊性的认识程度。

另外，开发计划也应当在不涉及商业秘密的前提下，让所有参与项目的人员、组织清楚的了解，只有这样才能在组织层面上，保证项目的系统性。可见，计划是保证项目系统性的具体手段。

针对一个项目的计划，会包项目工作的很多方面，比如工作范围、完成时间、工作成本、人员安排、采购工作等等，对于大型项目，这些计划编制工作很可能由不同的人来完成，即使是小型项目，由项目经理独自完成计划编制工作，如果，不在最后对各项计划进行整体统筹，很可能在这些计划之间就会出现矛盾和不统一。所以，在项目计划完成的最后阶段，一定要对各项计划进行协调，从而将计划集成为一个协调统一的项目计划。

计划的集成工作，最主要的是要检查各类计划在工作结构分解上是否统一，避免由于工作分解结构的不同，而造成各类计划不能协调使用。例如，若时间计划中的施工计划将通风管线分解为各楼层水平管线安装、竖向管线安装和各类设备安装，那么，如果在成本计划中，仅仅按照风管的口径进行分解，这就会造成两个计划的孔径不统一，为后续的计划跟踪制造了麻烦。

除了解决工作分解结构的统一问题，各项计划编制深度的统一也是有必要的。房地产开发项目的复杂性和一次性，致使房地产项目管理也会分层次进行，为了保证工作效率，计划也应当进行层次划分，即不同的管理层，需要不同深度的计划。编织得过于详细的计划，即增加了编制计划的时间，也影响了高层对计划的审核效率。所以，计划的编制深度需要符合审核计划的主体的需求。由于存在编制深度不同的计划，这就要求提交给同一个管理层的各类计划，在编制深度上也应该是统一。

（2）、实施阶段的集成管理

上面谈了在规划过程中的集成管理，在实施过程中，集成管理主要体现在项目团队的所有行动一定要本着从项目的整体出发，避免过分关注某一项工作而忽略的其他工作。这就要求项目团的地领导，要具备协调统一等领导才能，善于处理各种冲突和矛盾。

（3）、项目的监控过程中的集成管理

在集成管理中，尤其应当引起注意的是，在项目的监控过程中的集成管理。首先，一定要做到的是，只实施经过批准的变更！这一点很重要，而以我个人的经验，这也是在房地产开发工作中最容易出问题的地方。往往很多变更没有经过相关人员的审核，就实施了。甚至没有经过审核就实施变更的情况也存在。变更被批准后，信息发布也会出问题，部分相关人员没有得到变更信息。例如，在施工过程中很容易由于设计或其他原因产生设计变更，施工洽商，而这些变更和洽商大部分是与销售无关的，但是，也有会对交房标准造成影响的设计变更和施工洽商。如果，影响销售的相关变更没有征求销售团队的意见，或者退一步讲，批准的变更没有告知销售团队，那么后果可想而知了。为了避免类似的情况出现，制定合理的变更审批流程是必要的。

（4）、项目结束后的集成管理

在项目结束后，集成管理也同样重要，因为，从整体上对项目进行评估——项目后评估，对于一个企业未来的发展也是很重要的。经验，尤其是企业自身的经验对企业来讲是尤为重要的。

综上所述，集成管理就是要保证房地产项目从开始到结束，所有工作都是协调一致的，集成管理做得好，就会最大限度地避免返工、拖延、滞后和不必要的冲突，虽然从管理上来讲会耗费一定的时间、成本和人力资源，但是，一个房地产项目的开发周期少则2、3年，多则5、6年甚至更长。投资少则几个亿，多则十几个亿，几十个亿甚至更多，从这个角度来看，避免由于不协调造成的损失，多在这方面下些功夫还是值得的。

第四篇：地产总结

点亮梦想百亿起航

一、由领导讲话介绍领导班子

二、2013年的发展1、2013年销售20亿元

三、公司战略规划：深耕中原，布局全国。

2013年创造了13个项目同步运行，6个项目同步实现全年经营收入突破20亿元，回款突破18亿元的业绩。

2013年工作不足（7个方面）

一、计划节点达成不高。

二、经营计划完成不均衡。

三、投资收益和评估制度不完善。

四、集团运营管控能力薄弱。

五、工程、技术标准化制度有待完善。

六、营销管理力度不够。

七、酒店、物业和昌浩公司的经营管理还需要提高。

2014年经营目标及工作意见

2014年集团收入目标43.9亿元，同比增长113.1%，计划回款33.3亿元。

一、狠抓经营目标达成“抢”。

二、狠抓工程质量。

三、创新营销思路。

四、加大集团管理力度。

五、建议清晰的拿地模型。

六、加强财务与资金管理。

七、全国启动的客户服务管理体系（售前、售中、售后）。

八、各专业公司持续优化内部经营管理。

九、加强廉政建设和廉政监督。

倒排计划，营销前置，全包项目开盘成功，创造奇迹。

一、抢工期，保质量助力项目销售目标达成。

二、招商工作前置。

三、廉政承诺。

董事长讲话总结

---------共分四项

思路决定出路，格局决定结局。

一、企业环境、挑战。

1、黄金十年

2、内外部挑战再创历史新高

二、战略转型。

两大问题：单一的只做住宅已经满足不了多元化，地产开发转型运营商，商业中心模板的运营、营利。

三、当前工作。

四、目标任务。

1、中央提出：“今后市场作为资源配置指导”现在房产面临着“寡头时代”垄断2、2015年房产行业百亿有望突破百家，百强房企占房企30% 万科现销售额为2000亿元，每年再以20%的速度自然增长。现在很多房企都在面临房产转型。

四五线城市价格低，开发量过剩，房产危机在小城市开始。我们昌建唯一的出路就是要做强、做大、品质、位置。

3、产品打造能力不强：工程质量问题、创新。企业竞争靠最优质的的产品奉献给业主。

4、营销推广缺乏创新“碧桂园”

我们的必杀就是稳、准、狠。

地产、产业资本相结合。

永创：嘉兴永创有限公司是一家专业从事房地产流通服务领域的企业，在中国首个提出了流通服务商的概念，并率先实践。2006年3月28日，公司与瑞士信贷集团之崇德基金、DLJ房地产基金牵头的等四家国际著名投资公司正式签署引进国际战略投资协议，引进投资2500万美元，使得易居中国成为2006年中国房地产领域成功对接海外资本的焦点，同时，公司也从一个单纯的营销代理企业发展成为一个以现代信息技术为依托，以决策咨询、营销代理、房屋经纪、基金管理为业务流，覆盖中国各大城市房地产流通服务体系的国际化企业。

2007年8月8日，易居中国成功敲响纽约股票交易所的开市钟声（纽交所交易代码：EJ），成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。

2004年，2005年，2006年公司蝉联“中国房地产策划代理百强企业”榜首。2014年旭辉销售目标500亿 力争进入房企20强

旭辉：旭辉集团董事长林中表示，如果大的形势不发生突变，11年目标超过100亿，12年则要超过200亿元。力争2014年销售额跨过500亿元大关，进入中国房地产企业20强成为房地产企业的第一方阵，成为所在城市的主流地产商(Top20)，打造全国性的知名品牌，成为综合性的、复合地产的开发商。

海亮：观点地产网讯：据近日报道，海亮地产控股集团营销管理中心总经理黄征在接受媒体采访时表示，2014年海亮地产计划实现销售目标250亿元，拿地金额150亿至200亿元。并且，未来两年，海亮地产将在现有6个区域公司的基础上，再拓展4个区域公司，争取到2015年，建成10个区域公司，计划每个区域公司达到平均60亿元销售规模，2015年，集团总销售规模至少能达300亿元。

据介绍，海亮地产2011年销售额26亿元，2012年达53亿元，2013年增至153亿元。为此，海亮地产已经连续3年实现销售额超过100%的增长。

另据了解，2013年，海亮地产在土地市场频频出手，以121亿元先后斩获苏州、杭州、成都、西安、济南等地多个地块。

而在2014年1月份，海亮地产已经成功摘得三宗地。其中，1月8日，江西海亮房地产有限公司以总价4.17亿元竞得南昌市西湖区朝阳新城47亩宅地；而在1月15日，内蒙海亮以总价4.26亿元竞得内蒙海亮广场二期地块，占地面积44.93亩；此外，海亮地产还于1月25日成功拍得江苏省南通市海门市，成交总价约4.36亿元。

阳光城：这个福建小房企近几年的快速成长与所追求的“三高战略”，即高周转、高扩张、高杠杆

他分析道，“从融资成本上看，比如央企华润（专题阅读）在融资成本占5%多，一般民营企业可能要占到15%多，两者相差10%左右，这意味着这些大企业拿了地可以放一到两年，再与你竞争，可是小企业没有那么多的资金成本，拿地后快速开发，加上房地产链上下游给的价格不如与大企业，大企业集中采购可以打到3折，小企业只能拿到8折，这期间相差甚多。所以越来越多的小型地产公司在转型成为投资

商，并聘请些专业管理公司，轻地产公司在中国开始入市，对中国地产来说，这是大格局，如果不认清这个格局，可能会存在非常大的竞争。

第五篇：地产成本部招标个人工作总结

地产成本部招标个人工作总结时光飞逝，2011年很快就要过去了。转眼间，我已进入联投地产有限公司工作个月了。首先，我要感谢公司领导给我到公司成本部工作的机会，对此，我感到无比的荣幸。我于2011年月日成为公司成本部试用员工，经过试用期的考察和领导批准，于月日成为公司成本部正式的一员。目前，我负责公司相关项目的招标工作，包括内部招标和公开招标。现将这几个月的工作情况总结如下：

一、工作的回顾与成果：（2）公开招标工作：对于公开招标，我主要负责的工作有整个公开招标的组织工作，包括项目备案登记、招标代理合同审查与签订、招标公告、资格预审、发售招标文件、答疑、开标、评标以及发出中标通知书等，还有按照集团公司招投标工作精细化手册的要求向集团申报和审批资审文件、招标文件和相关情况报告。目前，我负责的公开招标项目主要有**长江国际高尔夫项目D地块住宅工程施工招标、**长江国际高尔夫项目社区中心、高尔夫会所和D地块住宅工程监理招标、湿地公园绿化施工招标等。**长江国际高尔夫项目D地块住宅工程施工招标已完成项目备案登记，但由于前期手续还未完善，区交易中心不予发布招标公告。**长江国际高尔夫项目社区中心、高尔夫会所和D地块住宅工程监理招标已完成资格预审工作，招标文件已发出，计划在2012年元月初完成招标。