市场内参：2011年中国房地产市场总结与2012市场总体趋势展望

第一篇：市场内参：2011年中国房地产市场总结与2012市场总体趋势展望

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摘要

1.2011年中国房地产市场总结

(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌

从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

(3)二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

(4)土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降

2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

(5)企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大

受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

2.2012年中国房地产市场趋势展望

(1)政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展

的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

(2)总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

(3)关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧

货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。

1.政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

(1)商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级

限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。

首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。

(2)保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位

中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，好于历年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。

1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展 央行下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。

2.新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌

(1)价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大

图：十大城市住宅成交均价环比变化

百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。

图：十大城市住宅成交面积及均价环比变化

注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。

由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。(2)需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大

图：各梯队代表城市住宅月度成交面积与成交额

注：二线代表城市包括天津、杭州、武汉、苏州、大连、厦门、长沙、无锡、沈阳

注：三线代表城市包括东莞、唐山、包头、佛山

一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。

成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011年1-11月，一二

三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。

(3)供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平

图：各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积

注：二线代表城市包括杭州、武汉、大连、沈阳

注：三线代表城市包括东莞、扬州

一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新批上市面积达104万平方米，同比由9月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。

(4)供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大

图：重点城市销供比

图：重点城市库存量与出清周期对比

2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在  需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平

全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。2011年1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6个百分点。其中，住宅销售面积为7.96亿平方米，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5个百分点。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同比下降。

 供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平。

全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降，但仍高于近五年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。2011年1-11月，全国房地产开发投资额达到5.55万亿元，同比增长29.9%，增幅较去年同期下降6.6个百分点，但仍高于近五年复合增长率（24.9%）。其中，住宅开发投资额为3.99万亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4个百分点。

房屋新开工面积同比增速较去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。2011年1-11月，全国房屋新开工面积达到17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2个百分点，但仍与近年复合增长率19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6个百分点。

3.二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011年1-11月，11个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008年水平33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%。

4.土地：出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降

2011年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。

(1)土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位

住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。

十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百

分点，下降幅度最大。

(2)土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著

土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%、40.6%。

十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。

1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。

(3)土地供应：住宅用地推出面积下降，前11个月计划完成率仅在五成左右

土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1.0亿平方米、1.2亿平方米，同比分别下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面积下降明显，前11个月计划完成率仅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3亿平方米，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。

(4)土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著

各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。

5.企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大

(1)销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显

多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011年1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。

(2)拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升

大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。

2、土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

（1）保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

（2）政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

（3）商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。

这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

3、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

（1）由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

（2）连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

（3）区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济

泡沫风险围墙；

（4）保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与

地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

（5）仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

4、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来。

参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市： 租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

6、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。

四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

7、商品房价格走势 一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

8、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：（1）房地产业的产品标准化；（2）房地产业产品工艺化；（3）房地产业配套产品标准化；（4）房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

9、2012年房地产业的警示

（1）房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

（2）2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

（3）由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结语

回顾1998年“房改”以来的历史，政策、货币、土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是2010年来，持续升级的限购、限价、限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大；万科、中海、保利、恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进一步提高。

展望2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。有鉴于此，现在正是政府、开发企业、银行等相关各方思考中长期变革及应对策略的时机。

第二篇：关于贵阳市房地产市场现状与中国房地产趋势展望

关于贵阳市房地产市场现状分析与中国房地产趋势展望

一、贵阳市房地产市场现状

（一）宏观政策

1、全国性政策

1）温总理两年内五次提“房价合理回归”短期内调控仍以“巩固”成果为主导思想。一方面，2012年房地产市场调控的主基调显然并未改变；但一方面，从具体内容来看，从中央到地方对于调控的表态来看重在“巩固”的指导思想已得到确立，短期内再出台新的调控政策的可能性非常小。

2）国土部：今年保障房已落实80%，做好保障性住房和普通商品房用地供应。强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，从严从紧投放建设用地计划指标，此政策的释放出拿地难的信号。

3）央行称：下一阶段继续加强房地产金融的风险监测。中国人民银行于2012年8月下午发布《2012年第二季度中国货币政策报告》指出，严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，抑制投机性购房。

2、地方性政策

从2012年10月起贵阳持《居住证》可购保障房；《贵州省流动人口服务管理条例》于2012年10月1日正式实施。届时，贵州省流动人口管理将实行“居住登记”和“居住证”制度，持证人可享有租购保障房、就业、医疗等12项权益，其子女享有平等接受义务教育的权利。

从宏观经济增速持续放缓，多部门表楼市调控决心，稳增长与楼市调控双手抓，楼市未来给稳增长让道，房价反弹受抑制。

（二）贵阳楼市

1、贵阳商品房市场分析（以下以2012年8月的数据作为依据）

1）供应

从2012年7月以来，贵阳住宅新增供应量同比持续下滑，市场以去存货为

2主。今年8月的数据显示，贵阳市整体供应2630套，32.92万m，环比分别下降

18.70%和36.95%，与去年同期相比，分别下滑88.63%和89.92%，目前市场主要以存货为主。

2）成交

8月，贵阳市成交量走高，城市运营大盘支撑市场，市场整体成交9930套、295.84万m，环比分别上涨47.59%和38.18%，与去年同期的4328套，51.38万

2m相比，分别上涨129.44%和88.53%。

3）成交均价

2近期，贵阳市场整体成交均价稳定，8月成交均价为4374元/ m，环比上涨

0.8个百分比。

2、贵阳市区域分布及房价走势

贵阳市区域划分为以下几个区：

1）金阳区2011年价格较为平稳，保持在6500元/㎡左右，2012年4月大幅提升，价格上涨至7400元/㎡，2012年4月-6月，价格持续回落到6500元/㎡水平。

2）云岩区2012年2月价格从7100元/㎡开始提升，4月价格达到峰值7900元/㎡，4月-6月小幅回落。

3）南明区2012年3月价格从7500元/㎡开始提升，5月价格达到峰值9900元/㎡，6月小幅回落。

4)小河区2012年价格一直在下降，均价为5500元/㎡。

5)乌当区2012年价格一直在下降，均价为4800元/㎡。

6)花溪区2012年价格3月达到峰值，为6800元/㎡，3月-5月持下降趋势。

7)白云区2012年价格基本持平，为5200元/㎡。

8)清镇区2012年价格呈上升趋势，均价为3600元/㎡。

3、市场存量

截止8月底，贵阳市场整体已拿预售证累计存量约988.55万㎡，今年1-8月贵阳市场整体备案成交828.48万㎡,月均去化78.58万㎡计算，余货去化需12.33个月。从区域上看，云岩、乌当去存压力大。

二、我国房地产行业趋势展望

从贵阳市上半年房地产市场的情况来看，目前我国房地产去库存是开发商要面对的首要问题。2012年下半年，我国的在“稳增长”的背景下房地产调控的大方向不会发生根本性的逆转，政策依然以“稳”为先，“抑投资”与“保刚需”仍将是下半年调控的两大主题。多方压力下投资和开工将延续回落趋势。成交量则会随着供给和刚性需求的双重释放而持续温和回暖，但在依然从紧的调控政策下房价难以出现大幅反弹。此外，保障房建设仍将是年内各级政府的工作重点。

（一）调控政策明显分化，总体仍将以稳为先

今年以来，政策层面对投资投机需求的打压和对合理自住需求的支持呈现出空前的分化：中央多次重申坚持房地产调控不动摇，坚决贯彻实施调控政策，部分城市放松政策一经出台即被叫停；同时，发改委、住建部、央行明确表示支持合理购房需求，多城市出台政策鼓励居民购买首套自住房，部分银行首套房贷利率也持续下调。

预计下半年在“稳增长”的背景下，房地产调控的大方向不会改变，政策仍将以“稳”为先，力度基本保持不变。

1、“稳增长”政策不会使房地产调控发生根本性逆转

随着货币政策预调微调力度加大，多部委相继密集出台政策，促进宏观经济探底回升。这些“稳增长”政策将有利于带动投资和消费增加，但并不会使下半年房地产市场发生根本逆转，主要原因有四个：

第一，中央在经济下行压力加大背景下提出“把稳增长放在更加重要的位置”的同时，仍强调“稳定和严格实施房地产调控政策”、“决不让调控出现反复”，表明房地产调控维稳仍是大势所趋；第二，本轮货币政策放松和基建投资的力度远不及“4万亿”投资计划，相应地，对房地产市场的刺激并不强烈；第三，国家“稳增长”政策意在引导资金向“铁公基”等基础设施建设领域侧重，资金大量流入房地产行业的可能性较小；第四，目前存准率仍处于高位，商业银行存贷比也普遍较高，信贷大幅扩张受到明显制约，开发企业资金偏紧的现状短期难以改变。

2、房地产调控依然以“稳”为先，“抑投机”与“保刚需”仍是两大主题

中央在房地产调控政策上的总基调未发生变化，温总理仍在各种场合多次强调巩固房地产调控成果，相关部委和地方政府也相继澄清政策放松传闻。遏制市场投资投机和鼓励刚需合理释放仍将是下半年调控的两大主题：

在“抑投机”上，差别化住房信贷、税收政策和住房限购等各项房地产市场调控政策仍将继续严格实施，合力抑制投资投机性需求。在“保刚需”上，居民合理购房需求将继续得到政策支持，首次购房家庭贷款将获优先保证，多数城市仍将通过放宽公积金贷款额度或年限、减免首次置业税费、调整普通住宅标准等方式鼓励首套购房需求，多部门也将进一步完善首套自住房优惠政策。

应该看到，2012年二季度特别是5、6月以来，在信贷环境趋于宽松的利好影响下，政策见底、房价看涨的预期有所抬头，部分城市住宅成交量回升明显，多地再现购房热潮。一些地产商顺势提价，导致价格止跌回升预期进一步增强。若楼市升温过快，房价持续上涨，中央将可能出台新的调控措施，阻止市场大幅反弹，维持政策稳定预期。

(二)市场温和回暖但价格难有大幅反弹

1、开发投资持续探底，回落趋势将延续

2012年上半年，房地产开发投资增速持续探底，前6月同比增长16.6%，延续了2011年8月以来增速连续下滑的态势。其中，住宅开发投资同比增长12.0%，增速明显放缓；办公楼与商业营业用房同比分别增长31.9%和26.3%，增速持续保持高位。（数据来源：CREIS，中指数据房地产数据信息系统）。

预计下半年，库存和调控压力仍将迫使开发商谨慎拿地，投资扩张冲动将受到一定程度的抑制，房地产开发投资增速将延续回落趋势。

2、去库存仍是首要问题，新开工将继续回落

受房地产调控和上一年高基数的影响，上半年商品房累计新开工面积连续负增长，前6月同比下降7.1%，降幅持续扩大；其中，住宅和商业地产新开工面积同比增速呈现“一负一正”的局面，住宅同比下降10.7%，办公楼和商业营业用房同比则均有所增长。竣工面积增速尽管自年初高位持续回落，但总体仍高于去年平均水平，前6月同比增长20.7%。

预计下半年消化快速攀升的库存水平仍是开发商经营策略首选，新开工同比将继续回落，竣工则将处于较高水平。由于工程开工建设需要约一年半时间，前两年大规模增长的开工项目在今明年开始逐渐完工，上半年商品房竣工面积同比保持高位，表明在建项目完成进度加快。但由于市场销售整体低迷，去库存是开发商首先要面对的问题，预计下半年市场供应量仍会随着开发商推盘力度的加大而持续增加，但开发企业将根据市场成交量调整入市节奏，不会盲目释放供应而招致政策调控，因此上市高峰将较为平缓。

3、成交温和回暖将持续，房价难以大幅反弹

上半年自3月起主要城市成交量回暖势头明显，前6月全国商品房销售面积与销售额尽管同比仍分别下降10.0%和5.2%，但降幅持续缩窄。价格亦出现止跌回升势头，2012年1月-6月中指院百城价格指数显示，6月全国百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%，这是自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次上涨，同比仍继续下跌，跌幅为1.90%；十大城市 住宅均价为15429元/平方米，环比上涨0.75%，高于全国平均水平。

预计下半年成交回暖的局面仍将持续，原因有四：第一，政策面支持首次置业，并将继续完善引导合理需求释放的优惠政策；第二，货币政策微调环境利好首次和改善型置业者获得信贷支持；第三，部分开发商的库存压力要求下半年增加推盘；第四，目前房价虽止跌回升但整体趋于稳定，刚性需求特别是首次置业需求在被抑制较长时间后，将随着供应量增加和开发商合理定价而逐渐入市。

（三）推进保障房建设仍是目前工作重点

目前保障性安居工程仍是各级政府的工作重点，除了在建设模式和分配制度方面将得到进一步调整和完善以外，保障房建设特点还将表现为：

第一，保障房基本建成进度的稳步推进，将有助于消化部分刚需。2012年首次将竣工指标全面纳入考核的制度下，保障房建设将更易落到实处，这将有助于分流部分刚需，促进居民自住购房需求合理释放。

第二，中央财政投入的加大和融资渠道的拓宽，将有助于缓解保障房建设资金趋紧状况。2012年中央财政计划投入保障房建设的资金为2100亿元，同比增长23.1%，补助力度进一步加大。

第三，保障房建设重点的转变，将有助于质量和配套的提升。国务院副总理李克强在全

国保障性安居工程工作会议上强调对质量问题要“零容忍”，住建部部长姜伟新表示今年开始安排相关的基础设施配套建设投资。

三、总结

在“稳增长”的背景下房地产调控的大方向不会发生根本性的逆转，政策仍将以“稳”为先，力度基本保持不变，出台的一系列房地产市场调控政策如差别化住房信贷、税收政策和住房限购等仍将继续严格实施，合力抑制投资投机性需求，另一方面，居民合理购房需求也将继续得到政策支持。在这样一个大前提下，我们不难看出未来的房价将在政策与市场的博弈中趋于稳定，整体出现大幅反弹的可能性较小。从供给角度看，主要城市库存压力依然明显，价格将趋于稳定，部分供应压力大的城市和区域，价格还面临着较大的下行压力；从政策层面看，若楼市升温过快，房价出现反复，将对房地产调控全局目标产生不利影响，中央将可能出台新的调控措施，以巩固前期调控成果，阻止市场出现趋势性反转的风险进一步扩大。即在调控政策不放松的背景下，若成交回暖带动房价持续上涨，即“量价同升”，则可能招致调控，成交量活跃的状况将难以持续；若成交回暖的同时房价保持平稳，即“量升价稳”，将不会触发调控政策加码，这也有利于成交延续温和回暖的态势。

第三篇：2017中国房地产市场总结与展望(完整篇)

2017中国房地产市场总结与展望（完整篇）

政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快

2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市现已扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度开始全力推进租赁市场建设发展，12城首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。阅读全文> 行业篇：2017行业销售冲16亿平或13万亿元，2018高位下滑

2017年，调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市，虽然政府颁布了严苛的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高，待售面积持续下滑；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”；与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势，商办库存风险依旧。随着当前调控主基调不变，各类政策力度不放松,政策叠加效果将在2018年继续加深，预计行业各项指标将全线回落。阅读全文> 城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化 2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。阅读全文> 土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒 2017年土地市场高开低走，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。阅读全文> 产品篇：

三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减近年来，房地产市场需求结构持续发生着显著改变，一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升，既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅，另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭，与此同时，在一线和二线城市因房价攀升，刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价，两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续，成交占比明显提升。2017年，市场需求产品结构最显著的两大变化是，一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。阅读全文> 客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点

2017年楼市整体保持在高位运行的状态，前11月住宅销售面积同比上涨5.4%，市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策，刚需、首改成为市场的主力需求，但一线城市由于资产升值空间看涨，以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。阅读全文> 营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡 2017年，房地产行业调控政策未有松绑的迹象，各地楼市调控政策趋严之势明显。自从2016年“930新政”发布以来，全国一线城市及强二线城市限购、限贷、限价等调控政策趋严。在此背景下，为减少营销成本，房企今年整体营销表现显得较为平淡。虽全年营销力度减弱，但从整体来看，今年营销依然可以分为上下两场，上半场主要以恒大、碧桂园等大型房企的活动营销为主，下半场是进入10月之后，政策放松无望同时又面临冲刺全面业绩，才开始有其他房企参与销售推广。当然，站在这个时间节点，基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境，对于即将到来的2018年，我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。阅读全文> 融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键 从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始，黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政，房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时，房地产融资环境也开始收紧。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下，2017年房企融资出现了怎样的变化，房企未来又该何去何从呢？阅读全文> 战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度 2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下，房企的利润空间受到进一步挤压，整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战，不同规模房企战略分化加剧，中型企业依旧圈地跑马，持续规模扩张，抢占千亿门槛；已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上，开始将经营重点着眼于效益端，追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局，特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务，不排除有些房企提升到更高的战略高度。阅读全文> 格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续

第四篇：中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结 2014年展望

2013-12-27 06:48中国指数研究院| 分享 扫描到手机

[摘要]中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结2014年展望

一、2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳 价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出

供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。

5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化

销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。

二、2014年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。

表：2014年全国房地产市场各项指标预测 指标 绝对量 同比增速 特点

商品房销售面积 13.7-14.0亿平方米 5.5%-7.8% 销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓 商品房销售价格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出 房屋新开工面积 20.9-21.3亿平方米 6.0%-8.0% 新开工面积继续增长，但增速放缓 房地产开发投资额 9.8-10.0万亿元 15.0%-17.5% 开发投资额平稳增长，增速略有回落

3.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性

1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显 不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。

2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。

第五篇：2011中国房地产市场展望

2011中国房地产市场展望

于泽远

2010年最能搅动中国各方神经的当属房地产市场。从年初房价飙升，到4月中旬“国十条”出台抑制房价；从9月房价再度上扬，到9月底官方祭出第二轮调控措施；从11月楼市量价齐升，到官方将进行新一轮调控的传言，中央高层、地方政府、房地产商、境内外投资投机者，及普通消费者在混沌的中国楼市博弈混战，一时杀得难解难分。楼市风起云涌

由于房价最能吸引普罗大众的眼球，今年中国各路媒体对房地产市场的关注程度前所未有。风起云涌的楼市也为媒体提供无尽的刺激素材：高层希望调控房价、地方政府指望卖地生钱、央企纷纷圈地赚钱、国内外炒家抬高楼市捞钱、刚性需求的普通人没钱，加上经济学家种种分析、地产大嘴屡屡放炮等等，房地产市场隔三差五就会成为各路媒体的封面或主打。如果要盘点2010年中国最热门的话题，房地产市场轮番上演的涨价与调控当能拔得头筹。

但涨价与调控谁胜谁负，目前还很难给出答案。有人将房价的上涨与调控戏称为“强强博弈”。“强强”指的是主导官方调控政策的常务副总理李克强与代表房地产商利益的“名嘴”任志强。任志强向来对官方调控房价的努力嗤之以鼻，认为房价只能是越调越高。虽然他今年劝告地产商“从了”调控政策，象征性降些价格配合官方动作，但今年11月中国70个大中城市房屋销售价格仍然同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这说明，在“强强之争”中，任志强们并未处于下风。

在房价坚挺的现实面前，曾对调控楼市抱有厚望的人开始失望。他们认为，在权力大于市场的中国，官方应该有能力、有办法让房价回归理性。但大半年过去了，北京、上海等大城市的房价不仅没有明显下跌，甚至还略有上扬。这说明官方调控房价的意愿并不强烈，或是调控的手段不大对症。

用降价多少来衡量官方调控房市的成败，多少有些片面或误读。因为，在地方政府仍依赖土地财政、国内外热钱随时可能涌入房地产市场的大背景下，官方能摁住中国一线城市房价快速上涨的势头，已属不易。

降价并不是官方调控房地产市场的主要目标，官方也没有提出过房价应该下降多少。按照李克强的说法，官方的目标是要完善住房体制机制和政策体系，满足普通民众的住房需求，要通过财税、金融、土地等政策调节，规范房地产市场秩序，抑制投资投机性住房需求。

多数人买不起

这些调控措施如果落实，泡沫明显的中国一线城市房价应该有所下降，至少不会再快速上涨。但对于广大中低收入者来说，房价的涨跌已经和自己关系不大，因为即使城市的房价大幅下降，他们中的大多数仍然买不起，有些人甚至也租不起。

中国实行住房市场化10多年来，巨额收益让地方政府不愿把土地、尤其是位置较好的土地投向保障性住房，广大中低收入者也被抛入市场去寻找住所。在权贵和富有阶层因楼市繁荣而迅速积累财富的时候，中低收入者要么当房市的看客，要么沦为“房奴”。房价与占人口大多数的中低收入者不相干，早已不仅是经济或民生问题，更是关系到社会能否稳定的政治问题。高层近来之所以不顾一些地方政府和任志强们明里暗里的推诿干扰，强力整顿房地产市场，主要目的是让大多数人能住有所居，为经济社会发展提供基本保障。这远远超出了“两强博弈”的利益纠葛，而回归到政府的良知、职能和责任等基本政治理念。

要让大多数人住有所居，抑制投机、调控房价其实只是规范房地产市场的一方面，官方更重要的工作是为广大中低收入者提供保障性住房。李克强十分清楚，大规模建设保障性住房不仅是社会稳定的需要，也是最终理顺中国房地产市场的治本之道。由于地方政府在保障性住房建设上往往都欠账巨大，且缺乏还债动力，中央必须下大决心、花大力气才能推动他们承担这部分责任。这是今年8月以来，他频繁在各地考察、督促地方政府按时按量兴建保障房的重要原因。

事实上，兴建保障性住房才是房地产市场调控最为艰巨的部分，因为与任志强代表的逐利地产商相比，地方政府对土地财政的依赖是中央调控房市面临的更“强”的对手。因此，中国房地产市场上的“强强之争”不仅是李克强与任志强，也是李克强所代表的中央与地方“豪强”之间的博弈。

在今年建成580万套保障房的基础上，中国近日宣布将明年的保障房建设规模从680万套大幅提升到1000万套，保障性住房工程投资将超过1万亿元人民币（约2000亿新元），达到全国房地产投资规模的20%。看来，中国房地产市场的“强强博弈”中，李克强的砝码在增加，胜算也在增加。