2012年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14

第一篇：2012年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14

2012年上海房地产市场总结及明年市场展望

一、宏观政策

2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。

二、商品房市场

 整体市场

2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。

商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。

 公寓市场

刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。主力产品为100㎡以下、200万以内。

中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵

首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。

高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。

 别墅市场

低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。

从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：

1、依托极限紧凑的户型设计。如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。

2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。如和记黄埔御沁园、万科清林径，一线开发商品牌和165-175㎡左右的紧凑设计促成其放量。

3、低总价结合大幅降价。如长泰东郊别墅本身作为低总价产品，加之9月实行大幅降价超过15%，在两者的叠加作用下，其去化量更是实现大幅井喷（全市别墅销售面积第一）。

中高端别墅市场：250平米以下、700万总价以内为此类市场的主力成交产品，放量能力居于整体别墅市场的中位。放量项目主要依靠区域发展成熟度、独占的稀缺资源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板块，临近区域商业核心周浦万达广场，依托区域的成熟配套实现放量。保利叶语独占顾村公园一线景观，以及周边配套资源聚集度高。

高端及独栋别墅市场：以个案放量为主，整体市场成交低迷。放量项目具备以下特征：

1、区位非常偏远，单纯是依靠独栋产品的稀缺属性和低总价因素。例如：位于奉贤偏远区位的招商海廷，总价仅为500万以内。

2、依靠大幅降价促销。例如：长泰西郊别墅9月大幅降价20%,实现当日认购50余套。

 办公市场

类住宅市场：类住宅产品为可售办公市场的主力放量产品，项目多集中于城市外围，呈现轨交沿线项目主导放量的局面。产品以不限购、不限贷、低总价为卖点，面向受限购的投资客群，以及小型企业的自用办公需求。产品设计突出高附加值，LOFT复式产品受到市场追捧。产品售价一般为周边住宅的6-7折，总价在100万以内。

标准办公市场：目前，政府在土地开发规划方面，着重考虑区域的长期可持续发展，通过商办项目的开发建设，吸引能够提供稳定财税来源的大中型企业入驻。从出让地块的用地限制看，其使得商办产品已转向不可分割小户型的标准办公产品（一般不小于150㎡），在核心区域更是硬性规定以整层或整栋方式出售，避免个人投资过度而导致市场无序发展，以及无法实现持续的财政收入。

核心区域的写字楼长期维持在10%以下的低空臵率，租金水平稳步增长。在经济增速放缓的背景下，企业大量转向次核心区域和外围区域办公市场，资金充裕的企业选择放慢扩张速度，部分资金用作投资保值；盈利能力和资金水平有限的中小企业选择交通便利、总价可承受的外围办公产品购买自用，来降低日常运营成本，同时获得中长期的投资收益。

从放量特征看，整购市场一般出现在核心区域和具备一定办公氛围的次核心区域，地段和资源的稀缺性是成交主因。散售市场呈现的成交流量不稳定的特征，成交因素集中于交通便利性、区域成熟度、商办聚集度和产品性价比几个方面。

三、土地市场

2012年土地出让共成交3580万方，住宅用地（含商住）占比14%，商办占比10%。下半年整体市场回暖企稳趋势确立以后，政府借势9月大量推地，房企资金链改善，购地意向强烈，土地市场快速复苏。

四、我司应对策略及销售业绩

以确保年度指标达成为前提，同时实现项目销售的量价平衡；精准选择媒体组合、利用多元化营销渠道。

 激烈市场竞争环境：项目采取适度调整价格，贴合市场放量主流，同时兼顾利润回报。 强势市场地位：坚守项目调性，以少量多批的推案节奏逐步提升价格。 各项目均采用产品线之间的价格相互挤压关系，实现整盘均匀去化。

销售业绩：

保利叶语--上海市商品住宅市场销售面积、销售套数均位列全市第一，销售金额位列全市第三。

保利茉莉公馆--上海市商品住宅市场销售面积位列全市第三，销售金额、销售套数均位列全市第六。（项目在售价高于周边竞品20-30%的情况下实现快速放量，并带动区域市场整体成交量大幅提升。）

五、2013年市场展望

 政策层面：2013年调控政策保持维稳基调，强化落实执行为主。

 市场层面：上半年延续当前量价企稳的走势，预计下半年存在价稳量增、小幅上升走势的可能。

 供应层面：由于今年9月以后的集中供地，预计2013年第四季度面临新增供应的集中上市。

 需求层面：在限购、限贷的持续调控下，明年仍将以刚性需求为市场主力。

第二篇：2013年房地产市场展望

2013年房地产市场展望

作者：房地产管理专家－李豪

2012年房地产市场依然在“新国八条”政策之下渡过，整体市场情况明显好于2011年，尤其是下半年。那么即将到来的2013年，房地产市场将如何？是否依然持续2011年的政策，或者是否有更严厉的政策呢？结合多种因素，我做一个大胆的预测：

1、2013年房地产市场表面波澜不惊，实际暗潮汹涌——表面量升价稳，实际上是土地与市场竞争，各大商企竞争加剧，未来房地产企业竞争是拼战略、拼模式、拼资本、拼管理、拼人才。

2、一、二线城市走暖，三、四线看量

3、大开发商继续兼并，小开发商依然难受

4、复合地产、产业地产、旅游地产等多业态、复合型地产形势逐步成为主流

5、保障房进一步推动，房产税扩大试点

6、税制改革，经济回暖，股市不看好，楼市依然是主流

7、各地地铁大进军，继续推动城市化和城郊一体化

8、大城市发展暂告一段落，城镇乡是下一波经济发展和房地产发展的动力

第三篇：2011年房地产市场总结及12年市场展望

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

(3)二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房。

成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

(4)土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降

2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

(5)企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大

受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

2.2012年中国房地产市场趋势展望

(1)政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。(2)总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

(3)关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧

货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一二线城市仍将面临较为严厉的调控政策，过去几年土地供应量大、开工高的二线城市可能面临更大风险，东部沿海三四线城市可能因经济基础较好迎来更大发展空间。企业分化：龙头企业领先优势进一步扩大，中小企业面临资金风险。房地产企业应根据其自身优势，顺势而为，合理布局，保持健康发展。

第四篇：上半年房地产市场总结及下半年展望

谈论这个话题，首先应该把楼市的走势放在我们国家的宏观经济发展和全球经济发展大环境下来看。国内方面，从XX年国家开始实行紧缩的货币政策以来，目前国家仍在不断上调存款准备金率，从金融方面来对房地产市场进行调控，10年雪灾、地震、股市的持续走低和连续的通货膨胀以及企业盈利水平降低对楼市也产生了一系列负面影响。雪灾、地震属于不可抗拒的自然界突发因素，对市场的影响是有限的，真正对楼市和股市产生巨大影响的是国家的宏观调控政策，尤其是货币政策。国际方面，美国次贷危机扩大并蔓延、10年全球经济衰退和股市暴跌、6月份越南爆发金融危机导致楼市崩盘。今年以来，全球经济下滑已经波及国内经济，使得今后国内经济增长预期存在一定程度的不明确；此外，目前紧缩的货币政策，也使得全国包括深圳房地产开发经营与交易的资金来源出现一定困难。经过这一轮的市场波动，目前房地产市场出现浓厚的观望气氛。

按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2011年1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。

上半年深圳房地产市场观望气氛同样十分浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：

一、深圳新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷。深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《2011年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资142．84亿元，比去年同期增加4．34％；商品住宅竣工面积为1950．89万平方米，同比增加5．15％；商品住宅新开工面积303．89万平方米，同比减少7．76％；商品住宅空置面积65．37万平方米，同比增加84．5％；商品住宅销售面积为154．25万平方米，同比减少54．02％。商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供给压力仍然很大。

二、新建商品住宅价格持续回落。深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年最高点下降36%。三、二手住房交易持续冷淡。今年上半年，二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：1降至1.05：1。上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。

全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍然是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有经验。经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和健康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应该是件好事。

房地产经纪公司的情况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整个行业都非常浮躁，大家忽视了公司自身建设这个问题。但是现在开始市场回归了，中介公司也开始扎扎实实做事了，正好趁市场调整之机会加强公司自身建设，包括管理水平、人才培养与储备、服务创新等。中介公司只有加强公司自身建设整个行业才能健康稳定持续发展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。对于整体市场来说，健康发展大家都是想看到的，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些企业受到了一些伤害，但是我想从长远来说也未必是坏事。

2011年下半年应该继续持续上半年的调整趋势，它不会有特别令人满意的事件出来，但是对整个行业一定是有好处的，通过整个2011年的归位、调整、振荡，应该在2011年或者不久的将来会有更好的前景。综合目前国际国内宏观经济因素和市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比较大。XX年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有一定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力——真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充斥着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是投资学中典型的“博傻理论”，它揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就一定是赢家，只是应多赢少的问题。今年可能这些楼盘要回调回来，很多楼盘最新推出的楼盘预期应该是回到去年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。

对于中介公司来说，成交量才是最重要的，因为我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信心。消费者信心低迷，是深圳楼市面临的最大问题。一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：每当大家以为底部终于到来时，市场又开始新一轮下跌。下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种继续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。如此循环往复，结果越来越多的购房者开始持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。在此种情况下，恢复购房者信心恐怕是当务之急。

第五篇：中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结 2014年展望

2013-12-27 06:48中国指数研究院| 分享 扫描到手机

[摘要]中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结2014年展望

一、2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳 价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出

供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。

5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化

销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。

二、2014年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。

表：2014年全国房地产市场各项指标预测 指标 绝对量 同比增速 特点

商品房销售面积 13.7-14.0亿平方米 5.5%-7.8% 销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓 商品房销售价格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出 房屋新开工面积 20.9-21.3亿平方米 6.0%-8.0% 新开工面积继续增长，但增速放缓 房地产开发投资额 9.8-10.0万亿元 15.0%-17.5% 开发投资额平稳增长，增速略有回落

3.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性

1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显 不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。

2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。