2014年上半年房地产市场总结与展望

第一篇：2014年上半年房地产市场总结与展望

2014年上半年房地产市场总结与展望

当前业内对于行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。我们认为今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已经暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在，当然按揭贷款的收紧、媒体的渲染也客观上起到了推波助澜的作用。

市场何时走出调整期，我们认为这取决于各地市场房价的调整幅度以及供应的调节力度。对多数城市来说，这些因素的调整都需要一定的时间，不是短期内可以完成的，因此我们预计下半年整个行业以及多数城市房地产市场将是一个反复“筑底”的过程，对企业来说，也将是一段比较难熬的时期。

政策展望——“微刺激”将是常态，地方多样化“救市“手段和力度将加大

为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激经济的增长，并取得了一定的成效。从李克强总理最近的表态来看，我们预计下半年“微刺激“还将持续，并有可能成为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济增长的重要支柱，我们预计下半年中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然中央政府不会任由市场自由发展，舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激“将是中央政府调控的策略。在土地出让收入、房地产税收减少的情况下，迫于财政压力，预计下半年地方政府根据中央“分类调控“原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的地方主导权之后，出台多样化的调整政策的可能性被加大，包括取消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等，出台的进程将会加快、力度也将更大。

市场展望——市场调整还将继续，年内都将是一个“反复筑底”过程

住建部明确地认为当前市场确实进入调整期，但并没有出现转折性的发展态势。既然是正常调整，就不存在“救市”的可能，只有通过今年这样市场化的调整，行业才会回到正常健康的发展道路，只是行业和企业目前还不太适应这种没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场态势。

下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价还尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性地逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式的下行，而是一种阴跌震荡式地回调。

另一方面，就当前市场成交量看，主要城市成交量基本处于“地量”，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品住宅成交量也已与2011、2012年甚至2013年除1、2月份之外正常月份的成交量最低值旗鼓相当。从“量”的调整来看，已经处于底部区域，但不是说量到了底部了就必须会上升了，可能会在底部区域“盘整”一段时间。

调整何时结束,我们认为很大程度上取决于房价调整的深度和广度，只有出现了“地价”才能刺激成交的回升。从最近几月城市项目降价表现来看，近半数的降价并没有带来成交量的回升，究其原因主要是：多数项目和企业依然没有进入实质降价阶段，降价力度有限，多以特价房或者暗折的面目示人，购房者认为价格还没降到其心理价位或能够承受的价位，城市供求严重失衡以致市场对区域未来趋势继续看跌或者认为还有下跌可能，仍然保持观望。

在没有外力干预的情况下，一、二线城市调整期预计在今年年底、明年一季度结束。如果货币放松，则更短。

一、二线城市对外来需求的吸附力较强，需求依然大量存在，城市市场基本面的发展趋势没有根本性变化。只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓需求释放。以往的经验表明，调整期基本在6-12个月，最长不超过15个月。

部分二、三线城市将会是中期调整，尤其是供求严重失衡的“问题城市”。三线城市多供求关系的问题，与政策关系不大。购房需求以本地自住需求为主，数量基本恒定，而巨大的土地出让量必然带来巨量的新增商品房供应，个别城市的土地消化周期远超警戒线。三线城市市场的调整不应该被短期结束，不经过一次充分的市场调整，只恐怕未来再调整的程度会更加剧烈。

土地展望——土地市场将继续分化，底价、流拍进一步扩大

2014年上半年土地市场跌宕起伏，年初市场延续之前火热的成交态势，竞争激烈地王频出。但是随着整体市场进入观望态势，企业拿地态度愈发谨慎，3月份土地市场也开始降温。一季度经营性用地成交建筑面积19215万平方米，同比减少13.8%。进入二季度，土地市场表现愈发低迷，二季度我们监测的100个城市经营性用地成交建筑面积10383万平方米，同比减少41.4%，降幅较一季度有明显扩大。年初的火热态势难掩后期的颓势，在房地产大环境下行的背景下，预计下半年土地市场将有以下趋势：

上半年政府推地较少，下半年或迎来供地高峰。

5月份，国土部宣布暂停对外公布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布。目前不少城市已经公布全年供地计划，而截至上半年多数城市已实现供应尚不足计划供应的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。此外，6月国土部发布《节约集约利用土地规定》，未来集约用地是大势所趋，据统计在已经公布2014供地计划的城市中，二线和三四线城市存量用地供应占比分别达到39%和32.5%。预计未来各城市还将继续积极盘活存量用地，同时加强闲置土地管理。

底价成交、流拍现象将继续扩大，溢价率可能走低。

5月开始各城市频频出现多幅地块集中出让底价成交的情况，导致五六月份溢价率出现连续显著下滑。6月份至今经营性用地成交溢价率仅3.85%，达到2013年以来最低水平。由于目前楼市处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计下半年不会出台政策进行干预。在此背景下，下半年整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性会有所回升，但拿地态度势必依然谨慎，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将继续上演，土地市场难复2013年的荣光。

各能级城市继续横向分化，二线城市之间纵向分化也将加剧。

目前楼市已进入转折期，政府也在逐步放开行政干预，市场的自行调节将促使城市分化加剧。对于土地资源紧缺，市场需求旺盛，消化能力强的一线城市，市场形势仍然比较乐观，与二线及三四线城市之间的差距也将更加突出。二线城市之间纵向分化也将加剧，合肥、成都、厦门等二线城市虽然上半年成交规模和溢价率都有所下滑，但是土地消化周期较短，在需求的刺激下，具有很强的回调空间；而宁波、大连、天津等二线城市则有较大存量过剩的风险，现有土地消化周期较长，企业需谨慎。三四线城市市场容量普遍较小，需求有限，抗风险性较弱，房企拿地积极性大受影响，下半年土地市场也难有大作为。

应对策略建议——降价走量是上策，四季度或迎最佳拿地时机

2014年上半年，内地上市房企并未延续去年的强劲走势，在利空环境下已显现疲态。冷酷的行情加剧了企业竞争，整个行业从此进入新的大整合时期。对于下半年企业的策略，我们提出五个建议：

适当提升刚需、首改产品推案比重有助更快去化。

行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。在下半年的产品策略上，企业应该加大这类产品的配比，这样的产品去化能力更强，更具风险抵抗力。对于已经拿地但还未动工的项目，房企应更多考虑提高“刚需”和首改户型产品的比重。在推案上，适当增加考虑刚需和首改产品的入市力度，抓住下半年的这个窗口期，快速收割各个区域的刚性和首改需求。

降价走量是上策，抓现金才是王道。

从目前的市场形势来判断，预计三季度各城市将出现较大幅度的价格松动，房价底部有望基本探明，市场需求将出现明显释放，三季度末至四季度可能会出现跑量的窗口期。对房企而言，三季度开始应加大促销力度，降价销售回笼资金，补充现金储备的大好时机。

但同时，降价也讲究策略。降价要取得预期效果，可从四方面入手：一是市场还比较平稳的城市，率先降价效果极佳。目前房价还比较稳定的城市，需求比较坚挺，客户观望情绪较重，此时房企降价很容易刺激大量需求释放。二是降价要一步到位。有句俗话说“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，一旦降到位了，达到或者接近购房者的心理预期，应该不愁市场需求。三是去化过半或者三分之一以上的楼盘不适合直接降价，适合用暗折或特价房形式进行促销。

财务稳健房企四季度或迎较佳拿地时机。

从去年11月开始，各城市一手住宅成交量开始下滑，二季度以后，住宅市场的量价进入低谷。而从一季度开始，全国土地市场成交量也开始大幅缩量，底价成交、流拍现象明显增多。一般而言，土地市场的量价调整会滞后商品房市场3-6个月。另外，一般来讲，由于地方财政的压力，下半年政府土地供应的意愿很强，入市价格也会比较合理。因此，今年四季度，土地价格或将跌入谷底。这或许是企业抄底拿地的较佳时机。

提高股权融资比例，关注境外资本市场机会。

目前调整行情下，房企保持资金充足、现金流通畅，是当前的第一要务。为此，房企应更多关注低风险和低成本融资。比如更多采取股权类融资，因为相对债权融资，股权融资更有利于降低风险，在分享利益的同时实现更快增长。大型房企可更多采取小股操盘，凭借自身专业优势，以一个较小的杠杠撬动大项目运作，将风险控制到最小的同时大幅提高净资产收益率，在当前的市场环境下，这应该是最高效的一种融资模式。

还有是关注境内外资本市场机会。随着影子银行去年年底开始被规范，房企国内融资环境变得更差。但同时在国内证券市场再融资开闸后，更多A股上市房市将享受到低成本的股权融资。当然，更重要的是低成本的境外上市和发债，近两年很多内地中小房企实现成功赴港上市，对此中小房企应积极关注和推进。

第二篇：xx年房地产市场总结暨xx年展望

xx年房地产市场总结暨xx年展望

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xx年房地产市场总结暨xx年展望

在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。

一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。

与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。

二、土地出让市场低迷，土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。

在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在xx月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。在xx年产生的多个“地王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。

不过尽管如此，广州在xx年出让的地块加上之前两年开发商拿下的地块，仍然足以满足未来两三年的市场供应需求，郊区地块的大量出让还有可能在局部市场形成比较突出的供大于求。高价地与低价地同台共舞将大大考验房地产企业的开发智慧。

三、新建商品住宅交易登记面积大幅减少33.5%，成交均价从xx年第四季度的万元高位回落至9000多元/平方米；

具体到各个月份来看，前5个月市场受宏观调控的影响成交持续低迷，一直徘徊在二、三十万平方米左右，直到xx月份才首次冲破60万平方米。下半年，随着政府一系列救市政策的出台，市场成交情况有所好转，但是由于政策变化频繁市场表现颇为反复，其中xx月份一度降至35.83万平方米，但是xx月份又很快回到50万平方米以上。以产品来看，全年销售出色的是90/70产品，限价房以及以低价策略出击的郊区楼盘长期盘踞阳光家缘成交榜的前列。此外，一些抢在市场前头果断降价的市区楼盘销售情况也较乐观。

总体来看，xx年广州市区的一手楼价依然比较坚挺，老城区、珠江新城等繁华区域的商品楼盘成交均价普遍保持在万元以上，但是花都区等远郊地区的楼盘价格回调比较明显，从去年高峰期的5000-6000元/平方米左右回到3000-4000元/平方米左右，与xx年、xx年的水平相当。

四、存量住宅交易登记面积同比大幅减少28.5%，回到xx年之前的水平；

五、展望xx年，在复杂的宏观经济大环境以及供大于求的行业环境下，广州楼价仍有小幅下调空间，“紧贴经济脉搏，低位盘整等待回暖时机”将会是09楼市的典型概括。

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第三篇：2017中国房地产市场总结与展望(完整篇)

2017中国房地产市场总结与展望（完整篇）

政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快

2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市现已扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度开始全力推进租赁市场建设发展，12城首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。阅读全文> 行业篇：2017行业销售冲16亿平或13万亿元，2018高位下滑

2017年，调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市，虽然政府颁布了严苛的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高，待售面积持续下滑；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”；与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势，商办库存风险依旧。随着当前调控主基调不变，各类政策力度不放松,政策叠加效果将在2018年继续加深，预计行业各项指标将全线回落。阅读全文> 城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化 2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。阅读全文> 土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒 2017年土地市场高开低走，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。阅读全文> 产品篇：

三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减近年来，房地产市场需求结构持续发生着显著改变，一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升，既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅，另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭，与此同时，在一线和二线城市因房价攀升，刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价，两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续，成交占比明显提升。2017年，市场需求产品结构最显著的两大变化是，一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。阅读全文> 客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点

2017年楼市整体保持在高位运行的状态，前11月住宅销售面积同比上涨5.4%，市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策，刚需、首改成为市场的主力需求，但一线城市由于资产升值空间看涨，以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。阅读全文> 营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡 2017年，房地产行业调控政策未有松绑的迹象，各地楼市调控政策趋严之势明显。自从2016年“930新政”发布以来，全国一线城市及强二线城市限购、限贷、限价等调控政策趋严。在此背景下，为减少营销成本，房企今年整体营销表现显得较为平淡。虽全年营销力度减弱，但从整体来看，今年营销依然可以分为上下两场，上半场主要以恒大、碧桂园等大型房企的活动营销为主，下半场是进入10月之后，政策放松无望同时又面临冲刺全面业绩，才开始有其他房企参与销售推广。当然，站在这个时间节点，基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境，对于即将到来的2018年，我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。阅读全文> 融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键 从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始，黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政，房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时，房地产融资环境也开始收紧。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下，2017年房企融资出现了怎样的变化，房企未来又该何去何从呢？阅读全文> 战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度 2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下，房企的利润空间受到进一步挤压，整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战，不同规模房企战略分化加剧，中型企业依旧圈地跑马，持续规模扩张，抢占千亿门槛；已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上，开始将经营重点着眼于效益端，追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局，特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务，不排除有些房企提升到更高的战略高度。阅读全文> 格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续

第四篇：房地产市场形势分析与展望

房地产市场形势分析与展望

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售 低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度 逐步加深。208年下半年，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场 的调控政策。2009年较高的房价将有一定下行空间，随着房价的 合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。

一、我国仍处在房地产市场持续发展阶段

与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在 城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是 我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住 房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市 场：

一

类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包

括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。他 们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。一类是已经购买房改房，生活水平提高，希望以小换大改善居住条件的人群。这两部分人具有一定收入和 经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基 本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。还有

一

类是投资型需求。改革开放使中国人民财富有了较大增长，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。购置住 宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出 售获利，是通过购房实现手中的货币增值。

二、此轮房地产市场调整是市场经济内在规律的作用

从2007年年末开始，住房市场形势急转直下进入调整期，其 根本原因是市场内在规律对房地产行业几年高速增长积累的矛盾

和问题进行自我强制调整的结果。2004年以来，在我国经济较快 增长，居民收入不断提高，对房地产市场预期向好的基础上，投 资型住房消费大量入市，不断推高房价以获利；开发商大量高价 拍地，以获取更高的回报，推高了住房的成本；自住型消费者在“买涨不买落”的心理驱使下，集亲戚朋友之力提前购房，透支 了部分基础消费需求。几种因素叠加，埋下了隐患，导致了目前 住房市场需求减少、调整期的到来。

第一，大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价 位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。

第二，房地产市场过快发展、房价过高弓l起了国家连续实施 房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对 第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房 市场。

第三，今年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了 市场调整的程度。

虽然房地产市场的调整短期内对经济稳定增长带来了较大影

响，但此次调整是对前几年房地产业过快增长和房价虚高的修正。将使过高的房价逐步向合理水平回归；使供给结构和需求结构更 加合理。这次调整是我国房地产业自198年市场化改革以来，经

历的真正市场周期性调整，得到市场的锤炼和洗礼的房地产业将 更具竞争力。房地产市场只有充分调整到位，才具备持续、健康 发展的基础。

三、影响209年房地产市场走势的因素分析

1、影响住房消费者预期变化的因素分析

2008年在国内外经济下行、前期国家偏紧的房地产调控政策

影响下，消费者预期比较悲观，持币观望。随着国家宏观调控政 策的调整，消费者预期将逐渐发生变化，在观望中寻找机会。一

是国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业，并 连续出台一系列鼓励住房消费的政策，从政策层面上给予消费者 信心。二是我国连续出台强力度的刺激经济的措施，力争2009年 经济增长保持在8％以上，在就业和居民收入增长方面基本稳定了 预期。三是由于我国人多地少，目前仍然处在经济较快增长阶段。从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。近期房价下行 是对前期房价过高的修正，而且国家连续出台多项鼓励住房消费 政策，一旦房价调整到位，将会出现反弹。因此，部分自住型消 费者开始关注房市，而理智的投资型消费者也在观察抄底的机会。

2、国家一系列调控政策影响分析

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息，五年以上的贷

款利息降低1．9个百分点；为了鼓励住房消费，将购买普通住房

8的贷款优惠利率由基准利率的0．5倍下调到O7倍，使利用按揭

8．..贷款购房者节约了较大的利息费用。据银行计算，按等额本息还 款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。1O月份，财政部、税务局决定购买9O平米以下的普通住房契税减按 1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住 房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房 给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市场价格走势分析

2004年以来，尤其是2007年，我国住房价格较快上涨，一定 程度偏离了居民的承受能力，使得住房市场量缩、价落。经过一 年的调整，房价仅回落到2007年末的水平，2007年价格虚高的水 分并没有挤掉，虽然国家优惠政策降低了居民购房成本，但与居 民的实际支付能力还有距离。据央行第三季度城镇储户问卷调查，居民未来三个月有购房意向占比仅为133分别比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8个百分点，为1999年以来的最低点，反映出房价调 整还没有到位。

综上分析，住房市场调整正在进行中，消费者持币观望等待

机会，市场存量房较多，房价还有下行的空间，直至下跌到消费 者接受的水平，整体看调整有向深度发展的势头。由此预计2009年上半年，房价承接2008年的下滑势头，房价水平将继续回落。由于区域经济的差异性，各地区调整的进度和幅度不尽一致。一 些调整比较早、调整幅度较深的城市，随着价格的下降，将有自 住型需求陆续入市。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年 市场成交量将出现趋稳的迹象。

四、政策建议

在国家已经出台较多的调控政策条件下，2009年政策的立足

点应该关注和解决房地产市场调整过程中出现的新问题、新情况，并遵循市场运行的客观规律，促进房价合理回归。

第一，在市场调整中，应以开发企业自救为主，鼓励开发商

针对市场需求开展多种方式营销、合理定价，协助缓解与老业主 矛盾，打消开发商降价的后顾之忧，只有房价合理回归，才能释 放需求。

第二，应注重发挥市场机制调节和自我修正作用，利用市场的力量挤出泡沫，这样有利于行业可持续健康发展，促进行业的 调整和市场洗牌，促进行业集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不断探索，解决经济适用房和限价

房建设和销售中出现的问题。应适时调整规划，可尝试采取政府 收购作为廉租房，或扩大申购范围，甚至可以转为商品房的方式 解决弃购现象。根据市场形势变化科学、合理的核算经济适用房 和限价房的发标价格，选择交通方便的地点。对于建设经济适用 房和限价房增加成本、甚至亏损的开发商，要给予减免税费、资 金支持等优惠政策，鼓励开发商积极参-9保障性住房的建设。

第四，重视开发商资金紧张和存量房增加的问题，地方政府

可以收购资金链断裂的项目作为廉租房，避免出现烂尾楼；并鼓 励社会资金(包括企业和机构)低价收购部分存量房，用于做周 转宿舍或出租。

第五，着手研究和解决制约房地产业健康发展的体制、机制

问题，应抓住调整机遇建立行业良性发展的长效机制，如地方财 政与房地产业的关系、物业税、规范市场及房地产融资机制创新 等，为房地产业持续健康发展奠定制度基础。

(国务院发展研究中心廖英敏)

经济复苏前景有待观察

从一季度主要宏观经济指标看，经济运行继续保持了2008年

下半年以来的回落趋势，GDP增速进一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7个百分点。但是，随着政府一揽子经济刺激方案的实 施和效应的逐步显现，一系列宏观经济指标和先行指标明显好转。3月份，规模以上工业企业增加值同比增长8．％，比—2月份加

快4．5个百分点。一季度，全社会固定资产投资和社会消费品零售 总额同比增长28．8％和15．9％，分别比上年同期加快4．2和3．6个 百分点。可以判断，一季度应为本轮经济回落的底部，二季度经 济增长将出现一定幅度的回升。这样，在全球经济普遍低迷的情 况下，我国经济有望率先复苏。

值得注意的是，目前经济回升的基础尚不稳固，复苏前景及

可持续性不容乐观。

首先，一季度消费、投资增长达到较高水平，但在相当程度

上是政府政策效应的反映，如政府大规模增加投资、信贷规模急 剧扩张、家电下乡等，而市场主导的内需扩张缺乏有力支撑。经 济增长持续下降，对就业和收入预期均产生较大不利影响。大量 毕业生难以找到工作、农民工就业机会减少和收入下降，不利于 消费需求的持续扩张。如果短期需求回升主要来自中间需求而非 最终消费需求，将无法从根本上解决需求不足问题，还会加剧已 经存在的产能过剩。从投资看，年初以来，出口占比较高的外向 型企业经济效益比上年四季度进一步下降。通过产业关联和收入

第五篇：2013年房地产市场展望

2013年房地产市场展望

作者：房地产管理专家－李豪

2012年房地产市场依然在“新国八条”政策之下渡过，整体市场情况明显好于2011年，尤其是下半年。那么即将到来的2013年，房地产市场将如何？是否依然持续2011年的政策，或者是否有更严厉的政策呢？结合多种因素，我做一个大胆的预测：

1、2013年房地产市场表面波澜不惊，实际暗潮汹涌——表面量升价稳，实际上是土地与市场竞争，各大商企竞争加剧，未来房地产企业竞争是拼战略、拼模式、拼资本、拼管理、拼人才。

2、一、二线城市走暖，三、四线看量

3、大开发商继续兼并，小开发商依然难受

4、复合地产、产业地产、旅游地产等多业态、复合型地产形势逐步成为主流

5、保障房进一步推动，房产税扩大试点

6、税制改革，经济回暖，股市不看好，楼市依然是主流

7、各地地铁大进军，继续推动城市化和城郊一体化

8、大城市发展暂告一段落，城镇乡是下一波经济发展和房地产发展的动力