2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

第一篇：2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

2011年上半年全国房地产市场回顾与展望

世联地产2011/7/19 18:46:57 官方微博

提要：7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施(下称“新国五条”)，着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。世联地产研究认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、恒 大、绿城、碧桂园、雅居乐、世贸、金地、保利香港等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市(即二线城市)销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市(即三线城市)销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。世联地产调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购

政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。世联地产调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、中海、恒 大、保利、碧桂园、雅居乐、华润、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落(即滞胀现象)的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模(1129亿元人民币)、海外发债融资(561亿元人民币)均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。

下半年房地产走势研判

世联地产研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：(1)政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。(2)政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。(3)房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：(1)供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；(2)供销差(反映供过于求的指标)达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好

时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

2011年2季度世联购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

第二篇：2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望

2011年上半年全国房地产市场回顾与下半年展望

2011-07-19

7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。江阴藏品销售团队认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。

上半年房地产市场回顾

今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：

第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。

第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。2011年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、金科、爱家、华润、恒大、绿城、等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。

第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。从2005年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。

第四，房地产行业调控政策稳步消化。目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。根据我们阶段性市场调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。此外，由于各地房价控制目标均参考GDP或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。

第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比2010年提升3.3个百分点；全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比2010年提升3.6个百分点。在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、金科、恒大、爱家、华润、等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。

第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年CPI维持高位且GDP明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年时的水平。下半年房地产走势研判

经研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。

1、未来政策走势的研判

目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）政策是长期的：目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。（2）政策以巩固和加强执行为主：今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

2、未来量价走势的研判

今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。从历史规律来看：（1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；（2）供销差（反映供过于求的指标）达到顶峰，价格迎来底部。无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到2012年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。

3、未来购房者心理预期

2011年2季度经了解藏品购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生

实际购买行为的可能性增加。具体来讲，三线城市购房者信心略高于二线城市，二线城市高于一线城市；多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。

从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。

第三篇：杭州房地产市场2013年回顾和2014年展望

杭州房地产市场2013年回顾和2014年展望

2013年杭州的楼市又是不平凡的一年。18家全国性大型房企挟资本之力布局杭州，直接推动杭州土地成交金额再创新高；更多的新进房企，更快的开发周期，更立体的销售渠道，使得2013年杭州楼市的总体销售额创历史新高。市场加强分化，在傲人的销售成绩下，也出现了板块激战，高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等悲情现象，年末还留下了天量的库存积压。杭州楼市的发展已经进入一个与以往不同的全新格局。

（一）2013年杭州房地产市场回顾

1.杭州商品房销售概况

受政策和谣言影响，2013年杭州楼市的走势全年跌宕起伏。

1、2月份延续2012年的翘尾行情高开高走，3、4月份受“国五条细则”提及的“征收二手房转让20%个税”等政策的影响产生了一轮爆发性行情；随着政策面消息的确定，前期爆发性行情透支了大量的购买力，5、6整体楼市显现疲态；

7、8月份余杭沿运河圈层形成的北部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热，板块行情分化明显；

9、10月随着楼市行情持续良好，土地市场行情爆发，表现抢眼，9月5日华家池地块以136.7亿成交；11月，三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，内容涉及房地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市场等房产长效政策，年底杭城楼市平稳收官。

2013年杭州商品房成交套数相较2012稳步提升，达85822

套，仅次于历史上的2009年；但成交总金额高达1599.87亿元，创下历史新记录。二手房成交平稳，主城区二手房成交31559套。

成交价格与2012年比较，有较大幅度上升，全市（含萧山、余杭）商品房成交均价为17121元/平方米，其中，主城区成交均价为22091元/平方米，余杭区成交均价为11245元/平方米，萧山区成交均价为14919元/平方米。价格虽有较大幅度上升，但这是2012年年初25%-30%大幅度降价的反弹，均价仍低于2010年水平。追溯过去四年，价格基本平稳。

相比商品房和土地市场的火热，杭州楼市的库存量也快速度上行。截至年底，杭州商品房库存达115161套,创历史新高。杭州楼市呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点，大鳄纷纷进入，市场竞争激烈。

2.杭州土地市场概况

2013年杭州土地市场一片红火，从年初开始就一路上扬，外来大鳄纷纷在杭州拿地，全年共出让土地225宗，成效总额达1326.88亿，较2012年翻倍，超越2009年创下新纪录，是继北京、上海之后第三个突破“千亿”大关的城市。不过，2013年“令人振奋”的土地市场与“低温”收场的楼市交织在一起，部分地区最终演变成“面粉”快要贵过“面包”的尴尬局面。6月，雅戈尔公司由于未能履行合同，就杭州申花两宗地块选择退地，违约金高达4.842亿元，引爆业内舆论热点。12月份，由于某些楼盘的“岁末促销”，某些楼盘的起价已经和地价接近。

（二）未来房地产市场与环境展望

从中长期来看，未来我国宏观经济仍将保持中高速发展，为房地产发展提供强大的经济基础；全国还处于城市化高速推进的过程中，人口变迁带来强劲的住房刚性需求；楼盘品质升级、居住消费理念升级、居民收入增加带来强劲的改善性需求。但是，城市中心可上市的土地日益减少，征地成本不断提升，供应不断减少。因此，只要国家土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来还将导致地王频现。需求持续增加，土地供给不足，未来房地产业仍将蓬勃发展，但随着经济增速放缓、人口红利消失，房地产潜在增速将逐渐下降，趋于平稳。

2014年两会，李克强总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。

房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。

建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；实施不动产信息登记，防止腐败；倡导新型城镇化建设，实施土地

供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。

过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，使得行业风险进一步积聚。2014年中央推进的“全面深化改革”将加大短期经济波动，我国经济增速和货币信贷投放将趋缓，短期内支持房地产业快速发展的动力减弱。

（三）2014年杭州房地产市场展望

杭州楼市在2013年创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。随着税收、土地、金融等关键政策要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变。我们预判2014年杭州房地产市场总体相对稳定。

1.政策环境相对稳定

自国家新任领导去年上台以来，中央政府调控理念发生了根本改变，提出发挥市场在资源配臵中起决定性作用的核心思想，致力于建立长效机制。理论上，以行政手段为主的一刀切式的调控不会再来，但是原有政策的退出需要较长时间。

政策环境相对稳定为房地产市场稳定发展奠定良好基础，预期未来市场还是以首次臵业的刚性需求和部分改善性需求为主。

2.市场分化更加凸显

随着发展，房地产市场一方面越来越规范，另一方面竞争日趋激烈，市场分化更加凸显。一是强者恒强，马太效应明显。自

2011年以来，杭州开发商成绩单上有一个明显趋势是，本土中型开发商正一步步被挤出市场。实践证明，面对宏观调控，品牌房企更能踩准政策和市场节奏，具有更高的产品打造能力，具有更强的品牌号召力。在调控持续的背景下，品牌房企凭借较强综合实力获取低成本大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极，而本土中小房企则面临资金短缺，土地储备减少等不利局面，生存空间不断被挤压，未来发展将面临更多挑战；二是板块冷热不均。受益于城市规划，配套设施齐全，轨道交通便利区域的市场形势良好；三是项目冷热不均。产品定位准确、户型面向刚需、品质优良的楼盘畅销，否则滞销。在宏观调控环境下，房企的入市门槛已大幅提高，市场加速分化，楼盘竞争更趋激烈，企业的产品打造能力、运营能力和品牌知名度等竞争要素更显重要，楼市普涨的时代逐渐远去。

3.之江板块日趋成熟

地处城市西南面的之江板块，是杭城自然环境最好的区域之

一。这里群山环绕，空气新鲜，人文荟萃，是许多人心目中的理想居住地。但由于长期配套设施不足的实际情况，使得近年来之江供应的房源数量和成交状况一直不理想，是杭城的价格洼地。

随着2013年连接之江和滨江的之江大桥正式通车；连通之江和城西的紫之隧道破土动工；始于之江新城，通往钱江世纪城，连接1、2号主干线的地铁6号线规划确定，制约之江发展的交通因素将很快得到改善。同时，浙江省建设“文化强省”的重点文化项目——浙江文化城项目，正式花落西湖区的之江度假区，随着一院（浙江音乐学院将于2015年秋招生）四馆（浙江图书馆新馆、浙江省博物馆新馆、浙江非物质文化遗产馆和浙江文学馆）等重点项目的打造，2016年之江板块将崛起一座浙江文化城。众多大型配套的实施、越来越多楼盘的相继入市，2014年及未来的之江区域，将逐步显现出价值，从而成为杭州楼市的一个新的热点板块。

第四篇：2013年上半年全国房地产市场总结与展望（本站推荐）

2013年上半年全国房地产市场总结与展望

2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。

但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。种种变数之下，下半年市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。

一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半

今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。从国际大环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，QE3的退出以及国内货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。

1、国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观

今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该已经过去，但仔细分析，我们认为好消息不多，外部环境依然不容乐观，这可以从美国、欧盟和日本的经济复苏状况中看出端倪。

今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。

其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到，“美国制造”其实更为经济实惠。在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力；

其二，6月19日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3的淡出意味着国际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显然都是坏消息。

而欧盟经济恢复仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响；日本奉行的零利率“极端宽松”的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏。

欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。

2、二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机

虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆：首先，去年三四季度经济的复苏主要由政府投资带动，但这种方式不可持续，后续效应差，今年二季度以来一系列先行指标已经明白地显示经济的上行乏力，在外界普遍关注的“克强指标”中，5月份全国工业用电量3223亿千瓦时，同比增速为4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份铁路货运总发送量完成32178万吨，同比明显减少，而全国铁路日均装车数也较上年减少5309辆，我们判断，二季度GDP数据恐怕将出现明显的下滑。

在我们看来，2013年下半年国内宏观经济走势有相当大的变数，如果说2012年上半年经济下滑的主要诱因是国际大环境不景气拖累我国进出口的话，那么2013年之后除了进出口部门起色不大之外，国内更将出现负面因素。

首先，2008年底为应对国际金融危机的冲击，上届政府启动了4万亿投资计划，从今年下半年开始，这波天量信贷就将集中迎来还款期。近两年以来，由于房地产市场持续被调控，地方政府土地财政大规模减少，一部分二三线城市一年卖地收入甚至不到过去的三成，在收入大幅缩减的情况下，支出却依然在增加，基础建设还在大规模推进，保障房建设、完善社会福利、发展新兴产业、加强水利设施建设、甚至维护社会稳定，都需要地方政府支出，在财政收支情况本来就紧张的背景下，地方债务的集中到期可能引爆地方政府的债务风险。

其次，从种种迹象表明，新一届政府正致力于加速推进经济结构转型。客观上讲，多年以来我国经济结构转型的推进始终缓慢，一方面以进出口和政府投资为主要拉动的增长方式始终未能有转变，导致一直以来我国经济抗外部风险能力偏弱，另一方面国内产业升级缓慢，在唯GDP论的逻辑下，部分传统制造业存在严重的产能过剩问题，而新兴产业却始终得不到充分的发展。事实上，在上一届任期内经济结构转型就已经非常迫切，只是2008年开始的国际经济危机打乱了相关部署，而温家宝总理在其执政的最后两年，出于政治因素方面的考虑又有意识地放缓了转型。时至今日，经济结构转型无疑已经成为摆在新一届政府面前的最大课题之一，从李克强总理上台半年以来的动作来看，无论是在国务院会议上否定继续用政府投资来拉动经济，还是近期面对银行“钱荒“时的按兵不动，都体现出其不同于前任的管理风格，我们有理由相信，在新一届政府执政满半年之后，经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛，可以预期到的是，2013年下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。

二、2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热”

2013年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。

1、“国五条”调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调 纵观本次“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控有了根本性转变。但是，地方政府消极的响应态度，使得本轮调控面临失效的尴尬。

(1)为了调控而调控，“国五条”陷入少人响应的尴尬

2012年以来整个房地产市场量价齐涨、地王重现、企业销售业绩持续攀高，过热征兆的出现使得政府对房地产行业压一波确实是有必要的，但“国五条”所选择手段却出现巨大偏差。地方政府对待本次“国五条”的态度又一次让我们看到房地产市场一直以来都不缺政策，所欠缺的一直是政策的执行。

“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。其一，“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。

(2)房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期

本次“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。

在我们看来，首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能“圆满完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在控制之中，例如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10-12%之间，而相应地2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市也同样如此，在我们监测的城市样本中，仅有厦门和昆明两地2012年商品房均价涨幅超过20%，明显高于人均可支配收入增幅，总结来看，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。

2、房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖

从房地产开发投资来看，2013年1-5月中投资额达26798亿元，同比去年同期增长了20.60%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控政策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据201

1-5月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.42%，因此2013年房地产开发投资增速的大幅回升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观。

2009年至今全国房地产开发投资及同比走势

房屋新开工方面，2013年1到5月，全国商品房新开工面积73613万平方米，同比增长1.0%。从2013年前5月房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但仍旧与2012年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平。

2009年至今全国房地产新开工面积及同比走势

3、一二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放

(1)全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过30%

根据统计局最新发布的数据，2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，同比去年同期增长35.60%，事实上，出现同比增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房销售面积仍处于低位；另一方面，3年以来的最高水平。

2009年至今全国商品房销售面积及同比走势

从全国层面来看，市场交易量的上涨大体可以分为三个阶段。第一阶段(今年1-2月)，市场延续了去年年底的回暖态势，政策环境较为宽松，被压制的市场需求开始逐步释放，全国市场成交量也普遍高于往年同期水平。第二阶段(今年3月)，从3月1日“国五条”拉开序幕一直到3月31日各地地方细则在最后期限被迫出台的一个月时间里，赶末班车效应促使各城市交易量陡然上涨，大部分城市甚至达到了近三年月度成交的最高水平。第三阶段(今年4月至今)，交易量较3月的天量有所下滑，但承接着今年第一阶段的市场回暖趋势，成交量仍旧处于近几年的较高水平。

(2)城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三四线城市继续分化

对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等“国五条”政策已经执行了多年，在经历了政策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，2012年在行业政策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升，而2013年1-6月维持了这一上涨趋势，成交同比增幅达29%。纵观“国五条”以及今年下半年有可能会出现的新一轮调控，其政策的核心将仍然停留在限购、限贷、财税等渠道，而在“国五条”在地方层面被弱化之后，所谓的下半年的新一轮调控恐怕也不外乎是在“国五条”基础上进一步强调执行而已，这对于原本已经执行着相关政策的一线城市而言，其实压力并不大。一线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)

二线城市和一线城市所面临的情况具有一定的相似性，多数二线城市也都在一定程度上执行着限购、限贷、财税等相关限购政策，所以在“国五条”在地方层面被弱化以后，二线城市市场也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至达到了56%。

但是，二线城市也有与一线城市不同之处，二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大，更多的首置首改需求使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市，其抗政策风险性更强。例如在2011年的政策重压时期，一线城市成交面积同比全面下跌，而典型二线城市成交面积合计同比却略有上涨，2013年“国五条”的出台更是对一线城市市场的压制作用要大于二线城市，二线城市同比上涨的幅度比一线城市高了27个百分点。

典型二线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)2013年典型三四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一二线步调基本一致，3月份赶末班车效应同样出现在大多数三四线城市，月度成交量达近年新高。末班车效应过后，市场逐渐回归理性，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。

值得注意的是，三四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三四线城市，这类城市今年继续保持了稳步发展的步调，从2013年1-5月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市同比去年同期市场规模增长都在150%以上，晋江同比增长了221%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面积同比仅增长了10%-20%。

典型三四线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)

(3)项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放

从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放；其三，市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。而2012年全年的市场恰好经历了整个过程，直到去年年底投资型需求逐渐入市之后，成交量创历史最高。从6月全国典型热销项目来看，刚需类产品延续了一直以来火热的销售态势，荣盛花语城开盘销售300多套面积段在40到73平方米的产品、如东碧桂园开盘当天3小时销售700套。而产品面积较大的改善型产品也颇为抢手，保利生态城开盘1小时内100套房源即被抢购一空。更值得关注的是，投资型产品的热销打开了各档次项目百花齐放的局面，大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。

2013年6月全国典型热销项目

4、房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨

进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平，2013年上半年，指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。

在我们看来，2013年上半年房价上涨的原因有以下三点：首先，从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。然后，从供应方面来看，市场持续性的回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时性短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价的必要。最后，从需求方面来看，市场的持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的至今逐渐入市，需求的旺盛也成为了高房价的推手。

中国城市住房(一手房)价格288指数

5、一二线城市土地市场量价齐升，地王项目层出不穷

(1)成交：一二线城市土地市场全面升暖，三四线城市相对平稳

今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状，一二线城市相较三四线城市的热度更高一些。从具体数据来看，今年上半年一二线城市土地成交量价涨幅显著，而三四线城市表现相对平稳一些。

在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年的土地成交金额同比提升181%，楼板价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市的拿地量增幅最低。

2013年上半年53个重点城市经营性用地成交情况

(2)地价：地王项目层出不穷，一线城市地王门槛反复被刷新

土地市场除了量价齐升以外，高溢价地块、地王项目不断出现，尤其是4、5月份开始，以北京、广州、上海等地的年内地王纪录不断被刷新，而这些地王得主大多为中小型房企，如福州泰禾、北京世纪鸿、北大资源等等。去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，土地热度迅速飙升，但中小型房企由于资金实力及品牌等方面略有不足，难以与典型房企抗衡，错过了拿地时机。今年以来，房地产资金环境较为宽松，部分资金状况良好的中小企业发起了对土地资源的争夺，否则可能出现无项目可卖的尴尬。

今年以来土地市场高溢价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于50%的地块幅数总计296块，比去年全年还多。其中，二线城市高溢价地块幅数超百幅，而一线城市高溢价地块占比最高，而且高溢价地块幅数同比显著提升，再度证明一二线城市土地市场较热。

2013年上半年53个重点城市经营性用地高溢价地块幅数及占比

三、下半年房地产行业形势五大预判

1、调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态

近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年“国五条”的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。

此外，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议这样级别的场合中，对房

而上述表态传递出对于房地产政策面的讯息无疑偏向利好。尽管首套房利率已不太可能进一步放松，但是至少不会在下半年再度收紧。

2、国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高

上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前；另外一方面，考虑到本届政府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此我们预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。

交易量方面，我们预计平稳走高应是大概率事件。主要有两方面的原因：一方面，作为供应方的地方政府，在土地财政的驱动下，卖力地推介地块几乎出于本能，而下半年又往往是政府集中推地的时期，因而今年真正的土地供应高峰期还远未到来。另一方面，作为需求方的房地产企业，自2010年本轮调控正式展开以来，相当一段时间内企业在投资环节表现偏谨慎，当前房企土地储备规模依然处于近几年以来的低位；而企业销售业绩自去年二季度以来却处于持续增长中，从2013年上半年全国房企销售排行榜来看，榜首企业业绩依然处于快速扩张的状态，以销售额830亿元位居榜首的万科地产同比去年同期业绩上涨了36%，而位居榜眼的绿地集团成交金额也同比上涨了45%。同时，2013年上半年企业销售TOP10门槛相比去年同期上涨了63%，以目前的速度来看，今年全年破千亿的企业将继续扩容，总结来说，当前这个时间点上房地产企业其实正处于一个“有钱缺地”的状态中。因此，我们预计下半年土地市场交易量仍将延续上半年的势头，一二线城市流标率将不会比之前出现大幅度的提升。

3、全年商品房成交量有望突破12亿平米，三四线城市将有较好表现

对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。尽管有调控影响，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。

我们认为，前两年市场多呈动荡的三四线城市，在今年将有较好表现。由于新增供应量较为充足、房价水平也较为合理，因此今年大部分三四线城市市场成交量将出现较高的增长。更值得关注的是，未来中小城市开放户籍的政策，将对相关城市的房地产业形成利好，进而推高未来市场交易规模。

4、一二线城市供求矛盾决定房价上涨趋势仍难以改变 一二线城市市场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此房价上涨的趋势仍将延续。

CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线附近；此外5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。一般情况下我们认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡；18个月以上，市场出现供过于求。可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面。而从新增供应来看，2012年全国新开工面积增速全年出现负增长，截止到5月这一指标也仅仅回升到1.0%，由此我们判断：供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是政策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。

5月重点城市商品住宅存量和消化周期表现(单位：万平、月)

5、供应短缺将推升中低档刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观

对于具体项目来说，中低档产品市场供应短缺，尤其对于一二线城市来说，每年新增的商品住宅供应量远远不能满足不断膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的中低端市场。另外一方面，由于2011-2012年小户型的去库存量一直保持高位，导致企业手中的中低端产品储备一直处于不足的状态，预计2013年这一细分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。而高档产品方面，客观上讲，自去年四季度至今，之前困扰企业多时的高档豪宅库存确实得到了相当程度上的去化，受益于此，相当一部分以开发中高档豪宅为主的开发商也长舒一口气，但是在我们看来，豪宅市场仍然处于政策的不确定风险之中。由于高端住宅的销售情况深受政策大环境影响，鉴于我们对于下半年宏观经济不景气的判断，未来形势仍不应过于乐观。结束语

总的来说，我们认为下半年对房地产市场来说将是喜忧参半。值得欣喜的一面是，由于宏观经济的不景气，加之新一届中央领导层逐渐表现出来“去行政化”的作风，下半年房地产进一步加码的可能性不大；但是也有令人担忧的一面，随着国内外流动性的缩紧，类似上半年这样宽松的融资环境将一去不复返，特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说，如何在下半年筹集到足够的钱成为一个亟待解决的问题。对于企业来说，提高周转速度，向运营要利润仍然是克敌制胜的不二法宝，诸如万科在工业化住宅上的探索、恒大一系列成熟的产品线，世茂的营销全方位渗透都是出于提高周转速度所做的尝试。

第五篇：10年豆类市场回顾与展望

2010年豆类市场回顾与2011年展望

作者：胡波、王… 文章来源：农博网--北京中期 点击数：

更新时间：2011-1-24

第一部分 2010年豆类市场走势回顾

一、大豆

（一）美豆——调整中孕育涨势

2010年的美豆走势，前后半年可谓泾渭分明。1‐6月，在南美豆丰产压力压制之下，美豆盘面延续自2008年底以来的长期整理形态，盘面走势波澜不惊，在900‐1050美分区间震荡交投。消化世界大豆丰产压力成为前半年走势中制约盘面上行的重要阻力，但在全球经济复苏大背景之下，美豆下方900美分支撑又显得坚不可摧，盘面延续着胶着的震荡走势。

进入7月，随着拉尼娜气候炒作逐渐升温，加之中国强劲需求拉动，美豆展开连续上攻走势，上破上方重重压力，打破自2008年底以来形成的长期整理形态，展开一轮强势上涨行情。11月，中国相继出台一系列调控措施来应对国内通胀局面，这种政策调控影响也间接传导至美盘，引发市场对于中国需求放缓的担忧，美豆进入高位调整期。

（二）连豆——内弱外强，被动跟随外盘震荡走高

受外盘走势影响，连豆市场在1‐6月间亦延续了震荡筑底走势，在3730‐4200区间交投整理。国家3740 元/吨的大豆收储价格为盘面提供了强劲的底部支撑。7月开始，在外盘连续上破重要关口阻力，强劲拉升带动下，连豆市场相继走出一轮趋势性上涨行情，但介于国内庞大港口库存压力及国家临储大豆迟迟待而不出压制，国内豆类市场走势始终弱于外盘。临至岁末，国家为抑制通胀压力，推出一系列调控措施影响之下，国内豆类走势自盘中高位回落，展开整理修正。

二、豆粕

2010年1-6月份间，美豆粕也延续了2008年底以来的震荡筑底走势。进入7月，农产品炒作首先在从俄罗斯天气开始，小麦、玉米、美豆相继开始步入攀涨行情。虽然今年美国大豆仍获丰产，但需求尤其是出口强劲令其足以忽略掉丰产带给豆类市场的压力，且令库存不断趋紧，对市场形成较强支撑，7‐10月美豆粕走出一轮强势攀升行情。直至11月，通胀预期强烈，国家开始频频出招调控市场，11、12月份间豆粕走出高位调整走势。

第二部分 2011年豆类市场走势影响因素分析

一、世界大豆供需再现拐点，基本面重现利多提振

（一）2010/11美豆丰产难改期末低库存命运

截至12月10日美国农业部公布12月大豆供需报告显示，2010/11美豆期末结转库存为1.65亿蒲式耳。

2010/11美豆虽然再度获得丰产，但是在强劲需求带动下，美豆2010/11期末结转库存并未得到有效补充，据12月USDA供需报告显示，期末结转库存或为1.65亿蒲式耳，位于历史同期偏低水平，同时期末库存消费比也处于低位。2010/11美豆仍将维持供需趋紧格局。

从美豆价格与美豆期末库存消费比的历史走势对比图不难看出，美豆价格2002-2004年以及2006-2008年两次牛市上涨背后，供需基本面都出现了库存消费比大幅下滑的变化。截至12月美豆供需报告，虽然2010/11美豆期末库存消费比与2009/10相比似乎尚未出现下滑态势，但是在后期南美产量仍不确定的情况下，不排除后期报告在南美减产影响下进一步下调美豆期末库存的可能。南美豆产量一旦下滑，美豆市场将承受更多的大豆供给压力，美豆涨势行情箭在弦上，一触即发。

（二）拉尼娜气候令南美减产忧虑挥之不去

拉尼娜气候可以说是今年贯穿整个豆类市场走势并给豆类市场走势带来极大影响力的因素之一。在美豆种植及生长期间，拉尼娜气候就一度引发市场的紧张情绪，担心拉尼娜气候给美豆播种及生长带来不利影响，盘面也一直在拉尼娜因素困扰下保持着谨慎的风险升水，但直至美豆顺利完成收割工作，拉尼娜气候也未对美豆产量带来严重的破坏影响，对拉尼娜气候的炒作暂作停歇。

但是，随着时间推移，当市场关注焦点向南美产区转移之时，对拉尼娜气候的炒作再度升温。

2010/11美豆期末结转库存处于偏低水平，意味着2010/11世界大豆供应将更多的依赖于南美产量，一旦南美产区出现大幅减产情况，都将引发世界大豆供应格局的转变，但也就在此刻，南美产区却同样面临着拉尼娜气候干燥天气所带来的不利影响。据气象机构预测，拉尼娜气候至少将延续至2011年3、4月间，这意味着南美大豆主产区还要经受着后期严峻气候的考验。在世界大豆供应压力向南美产区偏移的同时，任何对南美豆产量产生威胁的因素都将触动市场敏感的神经，盘面保持着谨慎的升水等待着时间的验证，这种紧张的情绪将继续伴随着南美豆的生长。

2010/11南美豆产量出现下调，导致世界大豆总供应量整体下滑，在供给下滑的同时，大豆需求却依然呈现刚性增长态势，导致2010/11世界大豆供需格局从上一的供大于求局面开始向供需平衡转变。截至2010年12月USDA公布的世界大豆供需平衡表来看，2010/11世界大豆总产量预计为257780千吨，总消费量为256240千吨。强劲需求亦再度引发世界大豆库存消费比的进一步下滑，据报告显示，2010/11世界大豆期末库存消费比0.23，位于历史同期偏低水平。

目前对于南美大豆的产量依然面临着不确定性，还要经历后期拉尼娜气候的不断考验，为美豆盘面进一步走强埋下利多伏笔。

二、美豆基金期货做多热情持续不减

自美豆7月启动涨势以来，基金期货多单一直在大幅增持美豆期货，成为美豆强劲涨势背后的助推力。截至2010年12月14日CFTC公布持仓报告显示，当周美豆基金期货多单249065手，基金空单37466手，基金净多单211599手，基金多单持仓占比高达38.7%，处于历史高位水平。基金持续增持大豆期货多单也显示出资金对豆类后期走势的看涨情绪，关注后期南美天气变化能否为市场再度提供利多动能，吸引基金做多热情。

三、中国需求仍是关键因素

（一）美豆周度出口势头强劲

据USDA公布美豆周度出口销售报告显示，截至12月16日，美国2010/11大豆累计出口销售量3431.34万吨，去年同期3069.14万吨；累计出口装船1944万吨，去年同期1714.07万吨。中国累计购买美豆2201.91万吨，去年同期1887.35万吨；累计装船1352.53万吨，去年同期1135.35万吨。美豆强劲出口需求，特别是来自中国的需求一直是支撑美豆上行的重要动力之一。在2010/11美豆期末结转库存再次调低情况下，后期南美产量一旦产量出现下滑，将再次加重美豆供给负担，美豆盘面在低库存及强劲出口支撑下盘面调整空间有限。

（二）中国大豆进口量再创历史新高

2010年中国大豆月度进口量均较历史同期出现大幅攀升，特别是在阿根廷豆油进口禁令影响下，为满足国内不断增长的油脂消费需求，大豆进口量更是居高不下，保持着强劲的进口势头。

2010年全年中国累计大豆进口量约为5478万吨，较上进口量4255万吨增长28.7%。

（三）豆类需求将不断增长抬升国际豆类价格重心

随着中国城镇化进程的不断加快，对于豆类品种的需求将呈现刚性增长，据国家粮油信息中心预测，2010/11中国大豆压榨消费量预计为5700万吨，较上一增加700万吨，增幅达2.3%。中国需求将再度成为世界目光的关注焦点。

近年肉类及饲料产量也不断上行，尤其是随着近几年养殖行业逐渐由原来传统的散养模式向规模化养殖转换，且随着原料波动的剧烈，以前的散养户自配料养殖更倾向于购买配合料，进而使得饲料消耗快速增加，对原料市场构成良性提振，近几年我国饲料类蛋白原料需求增长迅猛。近五年肉类年均增速为2.5%，饲料产量年均增速为7.9%，蛋白原料年均增速为6.9%，尤其以豆粕消费量迅速增长，年均增速10.2%。而中国的油籽及大豆产量却是逐年萎缩的，尤其是大豆产量近年来萎缩严重。目前我国有80%左右的大豆需依赖进口，近年我国大豆进口迅猛，近五年来年均增长14.8%，增长幅度远大于世界大豆贸易量的年均增幅9.3%，也远大于世界大豆产量的年均增幅3.7%。我国大量的大豆进口需求无疑对国际大豆市场形成较好的提振，据美国农业部的统计，近五年来，豆粕消费量年均增长率3.9%，带动大豆压榨量年均增长4.1%。当然除此之外，各国发展生物能源亦增加了一部分大豆需求。

随着人均收入的增加，我国居民尤其是农村居民对于肉蛋奶的消费仍有一定提升空间，今后几年我国饲料及肉类产量仍有望延续这种增加趋势，进而将继续对国际豆类消费提供需求方面的底部支撑。

（四）国内自身供需宽松，价格上行略显“蹒跚

截至2010年12月28日，国内主要港口进口豆库存约为646万吨，位于历史同期高位水平。庞大的港口库存，加之国家收储的近600万吨大豆库存，使短期国内供需仍将保持着较为宽松的局面，这也是国内豆类市场走势弱于外盘的内在原因之一。

豆粕市场同样也是如此，据USDA 数据，09/10(09年10月到10年9月)我国豆粕需求量在3755 万吨，同比增长18.5%，根据我国海关数据，09/10我国大豆进口量高达5034万吨，较08/09增加22.5%，我国大豆压榨量为4883万吨，同比增加19.0%，按照一吨大豆80%的出粕率计算，我国豆粕产量为3906万吨，再加上10万吨进口豆粕，豆粕供应总计3916万吨，相比3755万吨的需求，09/10 我国国内豆粕供应呈宽松格局，这也是今年连豆粕在外盘强劲上行的情况下出现“震荡”上行的原因。

据预测，10/11(10年10月到11年9月)我国豆粕需求量在4468万吨，同比增长19.0%，大豆进口量为5700万吨，同比增长13.2%，大豆压榨量为5780万吨，同比增加18.4%，折合豆粕供应4624万吨，如果按此计算，豆粕供需和今年差不多，整体仍呈现略宽松态势。

四、大豆价格比价偏低，或将导致下一大豆播种面积挤占下滑

（一）美豆与美麦比价关系

从美豆与美麦历史比价关系走势图中可以看到，美豆与美麦合理比价位于1.5‐2区间，截至2010年12月23日止，美豆指数合约与美麦指数合约价格比值约为1.67，仍然处于合理区间偏低水平。美豆与美麦比价处于偏低水平，将制约美豆大幅下行调整空间。

（二）美豆与美玉米比价关系

截至2010年12月23日，美豆指数合约与美玉米指数合约价格比值约为2.22，处于美豆与美玉米合理比值2‐3区间下沿。美豆与美玉米比价偏低，将意味着在下一的工作中，或有更多大豆播种土地转而播种其他作物。这也将为下一大豆播种面积之争蒙上忧虑气氛。据分析机构Informa公布的最新报告显示，2011年美国大豆种植面积预计为7756.5万英亩，略低于美国农业部预估2010年大豆种植面积为7770万英亩。

五、宏观经济政策对豆类市场走势影响分析

（一）国内宽松货币政策向稳健货币政策转变，难以抑制豆类价格整体上行趋势

随着国内CPI不断高企，国内市场通胀压力不断加剧，2010年年末，国家相继6次上调存款准备金率，并两次调高存贷款利率，来应对国内通胀及游资炒作压力。2011年国内货币政策将逐渐从宽松格局向稳健型货币政策转变。但在全球宽松货币经济环境下，国内单方上调存款利率，或将引发外围热钱的不断涌入，在通胀压力不断加剧下，商品市场或难改变价格上行趋势。

国内豆类市场一方面承受着来自国内的通胀压力，同时国际商品市场的价格攀涨也将给国内带来输入性通胀压力，从而令国内盘面被动跟涨。虽然来自政府的调控政策，特别是对农产品(15.91,0.27,1.73%)物价的调控政策在一定程度上对抑制通胀及物价过快上涨起到了积极作用，但豆类市场震荡上行的趋势仍难以轻易撼动。

（二）国家调控政策频现，豆类市场外强内弱格局延续

表2‐2：2010年末国家调控措施

数据来源：文华财经、北京中期整理

2010年10月至11月初，在外盘市场强劲走势带动下，国内商品市场亦走出大幅攀涨行情，国内豆类市场在11月初相继创出自2008年8月以来的高点。国家为了抑制农产品物价过快上涨，在短时间内密集出台若干调控政策，来确保农产品物价稳定。在国家调控一系列措施影响下，连豆市场应声而落，展开调整走势。

从国家调控措施的密度及强度不难看出国家稳定农产品物价的决心，这也令国内豆类市场在一方面承受输入性通胀压力，被动跟随外盘涨势的同时，另一方面也在承受着来自国家调控政策的压力，豆类市场外强内弱格局或将延续。

（三）国内抛储，不断释放调控信号

表2‐3：2010年四季度临储豆拍卖情况

数据来源：国家粮油交易中心、北京中期整理

12月，国家为稳定粮油市场，相继开始大豆拍储工作。12月间共计进行黑龙江省地储大豆抛储5次，国家临储豆抛储3次，除黑龙江地储竞价销售少有成交外，其余均以流拍告终。从流拍的结果看，一方面显现出随着大量到港的进口豆堆积口岸，目前国内油脂企业并不缺少加工原料；另一方面，对于2008的陈豆而言，起拍价再加上相应的出库费、运输费等各项成本后，无论从质量还是价格上都不具备优势，难以得到市场的有效认可。国家临储豆迟迟难以出库，特别是在2008年的陈豆仍面临着轮库压力下，若后期连豆价格再度大幅攀升，或将再度触动国家抛储的神经，不排除国家改变大豆竞拍策略，政策调控影响挥之不去，将伴随着国内豆类市场的上行步伐。第三部分 后期走势展望

一、大豆摆脱调整走势步入牛市上行周期

回顾美豆历史走势图不难发现，美豆运行符合周期规律。从近两次美豆牛市行情启动始末来看，一次发生在2002年2月至2004年3月间，历时25个月，随后行情出现急速回落，从2004年10月行情触底开始，经历了24个月的漫长调整时间，随后在2006年10月开始再次启动一轮牛市行情。2006年10月至2008年7月，21个月时间完成了一轮超级牛市上涨行情，随后行情发生回落，从2008年12月探底开始再度进入调整期。从这两次豆类市场牛市行情的启动与终结走势中，我们不难发现，美豆运行很有周期规律可循，通常是在历经近2年的牛市上涨后，进入约2年的漫长调整期，随后再次进入下一轮牛市行情。技术分析讲求历史重演，如果我们以此为假设，就可以初步推断出本轮在2010年7月份启动的美豆上涨行情短期还难言其见顶。从2008年12月份开始至2010年7月，美豆经历了长达19个月的漫长调整期，可以说从时间周期上而言，为下一轮牛市的启动已经进行了充分的调整和时间上的酝酿，从2010年7月以来形成的涨势，截至到2010年12月底，刚刚运行了6个月时间，如果言其结束还为时尚早，这轮上涨行情有望跨入2011年，演变为跨的牛市上涨行情。

从美豆指数合约周线走势图中，可以看到，自2006年至2008年超级牛市结束过后，美豆从2008年底开始进入漫长的底部运行周期，直至2010年7月的一举突破，才打破自2008年12月以来形成的长期三角形整理形态，开始一轮新牛市行情的启动。

2010/11是美豆偏低期末结转库存与世界大豆供需格局从宽松向紧平衡转变双重叠加作用的，是供需基本面从供大于求向供需平衡甚至趋紧转变出现拐点的一年，美豆牛市行情的延续已在基本面变化中得到支持。在涨势向2011年迈进的一年中，此轮涨势有望探至三角形整理形态突破高度1500美分。如果南美豆生长遭遇到拉尼娜气候，给产量带来较大减产影响，不排除美豆上探测试1600美分，甚至前期高点高度。关注南美豆最终产量及下一美豆播种面积情况。

2010年7月以来启动的涨势或将演变为跨入2011年的牛市行情，在美豆强势走势带动下，国内豆类市场亦难以摆脱豆类上行大势，高点有望测试5200元/吨一线压力。但是由于国内供需基本面弱于外盘，加之国内对农产品(15.89,0.25,1.60%)调控措施的不断强化，国内豆类市场走势或仍将延续内弱外强格局。

二、豆粕

国际豆类供需趋紧预期强烈，金融市场推波助澜，对连豆粕形成较强支撑，今年7月底连豆粕冲破三角形整理后，继续上行，但连豆粕自身供需相对宽松令上行略显“蹒跚”，表现在盘面上是“震荡”上行。然11月份中国调控政策频频出台，旨在控制通胀、稳定物价，政策压力下，资金投资热情受限，市场交投清淡，技术上也适遇金融危机以来的黄金分割0.618 压力位，连豆粕承压回落调整。

结合上面的基本面分析，“拉尼娜”天气有望盘踞太平洋(10.68,0.10,0.95%)至明年一季度底，今后几个月南美天气炒作仍然有望继续给力；中国需求依然强劲，而来年南美减产几成定局，明年美豆种植面积可能缩减，来年供需仍有望延续趋紧态势，也继续为豆粕提供基本面支撑；豆粕自身基本面可能仍延续“惯性”宽松态势，但是我国对国际大豆的严重“依赖性”及其自身属下游产品的“属性”决定了其“被动跟盘”的特性，当然，其自身基本面对行情依然起到重要的“推波助澜”作用。故表现在盘面上明年或依旧延续“震荡上行”。

综上，连豆粕经过上升途中的震荡调整后，仍有望配合外盘走出一轮牛市上涨行情。明年豆粕运行区间3200-4000 元/吨，目标位4000 元/吨。

三、套保户操作建议

对于现货企业而言，利用期货市场对商品市场大势走势作出判断，不仅可以指导现货企业合理安排生产经营活动，还可以通过期货市场进行套期保值，实现企业利润的稳定增长。从豆粕期货价格历年的波动规律来看，春节过后，一、二季度通常为生猪存栏量偏低时节，养殖业进入淡季，豆粕价格也相应会走出季节性低点，三、四季度随着水产养殖业的逐渐恢复，及四季度消费旺季的到来，豆粕需求回升，也将提振豆粕价格走出季节性高点。这样企业在进行套期保值时，就可以根据豆粕价格的季节性波动特点，结合企业自身特点进行相应的套期保值操作。在前半年，豆粕价格易出现季节性低点时，饲料加工厂可以在期货市场上买入一定的豆粕期货，进行买入套期保值，在期货市场上建立对应的豆粕虚拟库存，锁定企业成本价格。下半，养殖业逐渐恢复，豆粕价格回升时，油脂油料加工企业则可以在豆粕利润较为可观时进行卖出套期保值，来锁定企业的利润成果。通过期货市场与现货市场的有效结合，来实现企业稳健经营，规避现货市场单向波动所带来的巨大风险。