中国房地产市场2013总结 2014年展望

第一篇：中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结 2014年展望

2013-12-27 06:48中国指数研究院| 分享 扫描到手机

[摘要]中国房地产市场2013总结 2014年展望

中国房地产市场2013总结2014年展望

一、2013年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化

2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。

2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高，全国销售创纪录，投资开工上行

价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高，一二线城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，为近四年最高，“金九”为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。

3.二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐趋平稳 价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受3月成交量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%，为近四年最高；上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套，规模最为突出，占十大城市比重近五成。

4.土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王频出

供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长69.8%，一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%，增长最为显著。价格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。

5.企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样化

销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%，均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅增长，分别同比增长47%和87%，品牌房企回归一二线城市，一线城市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的22%上升至29%，导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面，全行业整体偿付能力有所提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。

二、2014年中国房地产市场趋势展望

1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化

宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2.市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。

表：2014年全国房地产市场各项指标预测 指标 绝对量 同比增速 特点

商品房销售面积 13.7-14.0亿平方米 5.5%-7.8% 销售面积继续增长但全年增速放缓，上半年增速较高下半年渐趋平缓 商品房销售价格 6705-6746元/平方米 7.0%-7.6% 全国价格涨幅收窄，热点城市价格上行压力依旧突出 房屋新开工面积 20.9-21.3亿平方米 6.0%-8.0% 新开工面积继续增长，但增速放缓 房地产开发投资额 9.8-10.0万亿元 15.0%-17.5% 开发投资额平稳增长，增速略有回落

3.关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性

1)分化加剧：不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧，企业马太效应日趋明显 不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化。

2)风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行

经济方面，中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓，2014年全面深化改革落地也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

3)行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注近年来，在消费升级、政策支持下，更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等，品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现，总规模接近8亿平方米，海南、山东等东南沿海地区最为明显，规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是，旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。

第二篇：2011中国房地产市场展望

2011中国房地产市场展望

于泽远

2010年最能搅动中国各方神经的当属房地产市场。从年初房价飙升，到4月中旬“国十条”出台抑制房价；从9月房价再度上扬，到9月底官方祭出第二轮调控措施；从11月楼市量价齐升，到官方将进行新一轮调控的传言，中央高层、地方政府、房地产商、境内外投资投机者，及普通消费者在混沌的中国楼市博弈混战，一时杀得难解难分。楼市风起云涌

由于房价最能吸引普罗大众的眼球，今年中国各路媒体对房地产市场的关注程度前所未有。风起云涌的楼市也为媒体提供无尽的刺激素材：高层希望调控房价、地方政府指望卖地生钱、央企纷纷圈地赚钱、国内外炒家抬高楼市捞钱、刚性需求的普通人没钱，加上经济学家种种分析、地产大嘴屡屡放炮等等，房地产市场隔三差五就会成为各路媒体的封面或主打。如果要盘点2010年中国最热门的话题，房地产市场轮番上演的涨价与调控当能拔得头筹。

但涨价与调控谁胜谁负，目前还很难给出答案。有人将房价的上涨与调控戏称为“强强博弈”。“强强”指的是主导官方调控政策的常务副总理李克强与代表房地产商利益的“名嘴”任志强。任志强向来对官方调控房价的努力嗤之以鼻，认为房价只能是越调越高。虽然他今年劝告地产商“从了”调控政策，象征性降些价格配合官方动作，但今年11月中国70个大中城市房屋销售价格仍然同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。这说明，在“强强之争”中，任志强们并未处于下风。

在房价坚挺的现实面前，曾对调控楼市抱有厚望的人开始失望。他们认为，在权力大于市场的中国，官方应该有能力、有办法让房价回归理性。但大半年过去了，北京、上海等大城市的房价不仅没有明显下跌，甚至还略有上扬。这说明官方调控房价的意愿并不强烈，或是调控的手段不大对症。

用降价多少来衡量官方调控房市的成败，多少有些片面或误读。因为，在地方政府仍依赖土地财政、国内外热钱随时可能涌入房地产市场的大背景下，官方能摁住中国一线城市房价快速上涨的势头，已属不易。

降价并不是官方调控房地产市场的主要目标，官方也没有提出过房价应该下降多少。按照李克强的说法，官方的目标是要完善住房体制机制和政策体系，满足普通民众的住房需求，要通过财税、金融、土地等政策调节，规范房地产市场秩序，抑制投资投机性住房需求。

多数人买不起

这些调控措施如果落实，泡沫明显的中国一线城市房价应该有所下降，至少不会再快速上涨。但对于广大中低收入者来说，房价的涨跌已经和自己关系不大，因为即使城市的房价大幅下降，他们中的大多数仍然买不起，有些人甚至也租不起。

中国实行住房市场化10多年来，巨额收益让地方政府不愿把土地、尤其是位置较好的土地投向保障性住房，广大中低收入者也被抛入市场去寻找住所。在权贵和富有阶层因楼市繁荣而迅速积累财富的时候，中低收入者要么当房市的看客，要么沦为“房奴”。房价与占人口大多数的中低收入者不相干，早已不仅是经济或民生问题，更是关系到社会能否稳定的政治问题。高层近来之所以不顾一些地方政府和任志强们明里暗里的推诿干扰，强力整顿房地产市场，主要目的是让大多数人能住有所居，为经济社会发展提供基本保障。这远远超出了“两强博弈”的利益纠葛，而回归到政府的良知、职能和责任等基本政治理念。

要让大多数人住有所居，抑制投机、调控房价其实只是规范房地产市场的一方面，官方更重要的工作是为广大中低收入者提供保障性住房。李克强十分清楚，大规模建设保障性住房不仅是社会稳定的需要，也是最终理顺中国房地产市场的治本之道。由于地方政府在保障性住房建设上往往都欠账巨大，且缺乏还债动力，中央必须下大决心、花大力气才能推动他们承担这部分责任。这是今年8月以来，他频繁在各地考察、督促地方政府按时按量兴建保障房的重要原因。

事实上，兴建保障性住房才是房地产市场调控最为艰巨的部分，因为与任志强代表的逐利地产商相比，地方政府对土地财政的依赖是中央调控房市面临的更“强”的对手。因此，中国房地产市场上的“强强之争”不仅是李克强与任志强，也是李克强所代表的中央与地方“豪强”之间的博弈。

在今年建成580万套保障房的基础上，中国近日宣布将明年的保障房建设规模从680万套大幅提升到1000万套，保障性住房工程投资将超过1万亿元人民币（约2000亿新元），达到全国房地产投资规模的20%。看来，中国房地产市场的“强强博弈”中，李克强的砝码在增加，胜算也在增加。

第三篇：2017中国房地产市场总结与展望(完整篇)

2017中国房地产市场总结与展望（完整篇）

政策篇：三四线将成“去杠杆”主战场，长效机制或来得更快

2017年，调控政策不断加码，更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市现已扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后，三四季度开始全力推进租赁市场建设发展，12城首批开展住房租赁试点，各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。阅读全文> 行业篇：2017行业销售冲16亿平或13万亿元，2018高位下滑

2017年，调控政策层层升级，范围已波及到更多的三四线城市，虽然政府颁布了严苛的“限价”政策，在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡，但商品房销售面积、金额仍双创新高，待售面积持续下滑；土地购置面积增速也由负转正，一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市，地价“水涨船高”；与之形成鲜明对比的是，房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势，商办库存风险依旧。随着当前调控主基调不变，各类政策力度不放松,政策叠加效果将在2018年继续加深，预计行业各项指标将全线回落。阅读全文> 城市篇：一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化 2017年中国楼市整体规模稳中有升，一再打破各种所谓“天花板“，但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升，而二线城市市场分化严重，重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势，而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看，上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“，但进入三四季度之后，成交逐渐陷入疲态，开盘去化率逐渐降低，市场需求后劲不足，房价快速上涨的势头也得到遏制。阅读全文> 土地篇：成交量回升溢价率下滑，租赁用地崭露锋芒 2017年土地市场高开低走，在2016年“地王年“的映衬下明显转冷，热点城市溢价率回落，“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下，房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企，还是中等规模房企，均加强了在土地储备上的扩张。阅读全文> 产品篇：

三、四房成主流与套型面积两极化，豪宅成交锐减近年来，房地产市场需求结构持续发生着显著改变，一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升，既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅，另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭，与此同时，在一线和二线城市因房价攀升，刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价，两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续，成交占比明显提升。2017年，市场需求产品结构最显著的两大变化是，一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减，北上深仍是豪宅聚集地，而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。阅读全文> 客户篇：中心城市客群加速外溢，“环新一线”成为投资热点

2017年楼市整体保持在高位运行的状态，前11月住宅销售面积同比上涨5.4%，市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策，刚需、首改成为市场的主力需求，但一线城市由于资产升值空间看涨，以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。阅读全文> 营销篇：让利空间收窄，全年营销平淡 2017年，房地产行业调控政策未有松绑的迹象，各地楼市调控政策趋严之势明显。自从2016年“930新政”发布以来，全国一线城市及强二线城市限购、限贷、限价等调控政策趋严。在此背景下，为减少营销成本，房企今年整体营销表现显得较为平淡。虽全年营销力度减弱，但从整体来看，今年营销依然可以分为上下两场，上半场主要以恒大、碧桂园等大型房企的活动营销为主，下半场是进入10月之后，政策放松无望同时又面临冲刺全面业绩，才开始有其他房企参与销售推广。当然，站在这个时间节点，基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境，对于即将到来的2018年，我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。阅读全文> 融资篇：融资环境收紧，海外债和融资创新或成破局关键 从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始，黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政，房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时，房地产融资环境也开始收紧。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下，2017年房企融资出现了怎样的变化，房企未来又该何去何从呢？阅读全文> 战略篇：战略分化继续深入，长租公寓或被提至战略新高度 2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下，房企的利润空间受到进一步挤压，整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战，不同规模房企战略分化加剧，中型企业依旧圈地跑马，持续规模扩张，抢占千亿门槛；已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上，开始将经营重点着眼于效益端，追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局，特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务，不排除有些房企提升到更高的战略高度。阅读全文> 格局篇：百强规模增长显著、房企分化格局持续

第四篇：中国房地产市场2017总结 amp 2018展望

中国房地产市场2017总结 amp 2018展望

012017年中国房地产市场形势总结

1.政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期 2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

2.成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著 2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

(1)重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大

图：2010-2017年11月50个代表城市 商品住宅月度成交量走势

全年成交规模明显缩减。据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。(2)重点城市成交结构表现分化

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

表：2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2017年数据均为1-11月统计数据，下同。

展望未来，在楼市长效机制作用下，房屋自住属性强化，租赁住房、共有产权房供应不断增多，刚需和中小户型产品成交占比有望提升。此外，限售限贷等政策将有效抑制投资需求，降低大户型产品购买力，部分城市住宅高端化步伐或将放缓。对于大多数二三线城市来说，首次购房者更倾向于购买大户型产品，且随着时间的推移，改善需求也将陆续释放，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。3.土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险

图：2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地推出面积

注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场 全国各类土地推出量由降转升，住宅用地推地量增幅最大。2017年以来，为缓解供求压力，政府积极推地，尤其是住宅用地，推地量增幅最大。截至11月，全国300个城市共推出各类用地17.5亿平方米，同比增长10.8%，增幅较2016年上升了19.5个百分点，推地总量与2015年基本持平。成交方面，各类土地成交量开始回升，1-11月共成交14.7亿平方米，同比增长12.5%。其中住宅用地成交7.0亿平方米，同比增长22.9%。

图：2011-2017年11月全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

住宅用地成交楼面均价继续上涨，溢价率开始回落。2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2343元/平方米，较2016年同期上涨25.6%。其中住宅用地楼面均价为4094元/平方米，同比上涨22.0%；商办用地为2328元/平方米，同比上涨19.6%。溢价率方面，2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为30.3%，较2016年下降12.6个百分点。其中，住宅用地平均溢价率35.2%，较2016年下降19.7个百分点；商办用地平均溢价率为13.8%，较2016年下降0.4个百分点。

4.企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变

2017年，品牌房企销售业绩再创新高，龙头房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。企业拿地补仓热情不减，品牌房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。行业分化加剧，兼并重组成为一种趋势。同时，行业进入发展新周期，房地产行业的业务模式和服务方式亟待重构，品牌企业通过全产业链的复合布局保持规模增长。(1)销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高

图：2012年至2017年11月代表企业月度销售额及同比增速 重点监测房企销售金额保持增长。2017年，在三四线城市带动下全国商品房销售面积再创新高，品牌房企借势壮大规模，销售业绩保持增长。1-11月，20家品牌房企累计销售额达到34121亿元，较去年同期提高47.8%，销售面积26065万平方米，同比增长34.8%。

行业集中度加速提升，品牌房企市场占有率持续走高。2017年1-11月，20家品牌房企市场占有率进一步提升，其中销售金额占有率为29.5%，较2016年提升8.4个百分点，销售面积占有率为17.8%，较2016年提升4.5个百分点。与此同时，部分中小企业市场份额有所下降，领先房企垄断特征明显，中小房企竞争压力增大。

(2)拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资规模增长 图：2012年1月-2017年11月20家代表企业拿地面积和金额情况

注：品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

图：2011-2017年11月20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

企业加大土地投资，城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年1-11月，品牌房企拿地积极，20家代表企业累计拿地23794万平方米，同比增长75.4%；累计拿地金额14434亿元，同比增长86.0%。其中，碧桂园拿地金额2498亿元，位于房企之首。保利、世茂、龙湖和金地等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看，大型房企重点把握主要城市群市场。在京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群，大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上，1-11月，企业在三四线城市拿地占比为25.7%，较去年提高了9.5个百分点。

2017年，房地产行业集中度持续提升，企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长，市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显，行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说，一方面要继续把握增量市场空间，深耕重点都市圈及城市群，关注不同城市发展进程，把握重点和潜力城市发展规律，扩大自身规模。同时，可积极发展租赁、产业地产和文化等领域，通过开发主业与新业务的协同发展，为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面，企业可大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民消费升级，提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新，保持企业持续稳健发展。022018年中国房地产市场趋势展望

经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

1.市场趋势：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长

在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，中国指数研究从中国房地产发展实际出发，设计建立了“中国房地产业中长期发展动态模型”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，参照近期宏观政策走向和党的十九大精神，对2018年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中稳中向好（GDP增长6.7%）；

假设2：货币政策稳健中性（M2增长10.1%，人民币贷款余额增长11.9%，新增贷款约14.2万亿元）；

假设3：2018年基准利率不变，热点城市信贷政策收紧不放松；

假设4：因城施策，多措并举，多管齐下，力促房地产市场回归平稳理性。在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

表：2018年全国房地产市场各项指标预测结果

总体来看，本轮周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%~11.3%，其中一线销售面积将保持平稳，二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，三四线城市在基本完成去库存后也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。鉴于一二线城市销售回落，房企新开工意愿不足，将使全国新开工增长受限，预计全年新开工的增幅会维持在4.5%~6.5%之间。投资方面，受到新开工增速放缓的影响，预计2018年企业补仓意愿保持理性，在拿地投资支撑下，投资或将出现小幅增长，范围在5.1%~7.1%之间。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。2.关注点：因势而变，把握增量、突破存量

(1)发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位

我国房地产市场化运行时间较短，依据历史经验不足以发现我国房地产市场的周期规律，市场参与各方均在摸索中前行，借鉴具备长周期房地产市场发展历史的国家经验显得尤为重要。为了明确了解国家发展阶段历程，我们从经济产业、人口红利、城市化发展程度三个维度，选取人均GDP、三产占比、人口增速、抚养比、城镇化率、城市群聚合力等六个指标，将不同年份的美国、日本和中国看做独立样本，通过聚类分析各国发展阶段并判断我国未来的发展趋势。结果显示，美国经济水平达到顶层，日本在发展过程中经济开始倒退，目前我国的经济人口发展水平处于第二发展阶段，与70年代的美国、80年代前后的日本处于同一水平。不过与发达国家相比，我国的经济发展速度和人口数量红利仍是优势。一方面，与相应时期的发达经济体相比，我国经济增速突出。同处第二发展阶段的70年代后期的美国与80年代左右的日本的经济增速在2.5%-4.5%之间，与之相比，我国目前的经济增速仍处高位。另一方面，我国人口数量红利仍有一定释放空间，质量红利提升助力经济结构优化。与发达国家相比，我国的抚养比明显较低，具备一定的人口红利优势。

我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。从对比美国新开工情况来看，我国仍处于新房扩张末期，租购并举体系下增量市场将保持相对高位运行。纵观美国房地产周期与市场结构变化，长期来看市场规模变化是相对平稳的，需求存在惯性，除非有高强度利空刺激，市场并不会出现断崖式下跌。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。(2)租赁市场机会：主要市场集中在重点城市群，核心城市中高端租赁发展空间大

2017年，住房租赁市场受到社会各界空前关注，各级政府先后出台多个政策，从多角度发文支持住房租赁市场发展。我们对我国当前住房租赁市场的市场规模及未来市场空间进行了详细测算，结果显示，2016年我国住房租赁市场规模达1.38万亿元，至2020年可达近2万亿元。

从流动人口数量看，根据国家卫计委数据，2016年，我国流动人口总数为2.45亿人，约占全国总人口的六分之一。流动人口主要集中于城市群内的一二线城市，是未来租赁市场发展的主要阵地。根据2010年第六次人口普查数据，我国流动人口数量最多的十个城市分别为上海、北京、深圳、东莞、天津、广州、佛山、成都、武汉、重庆。

从流动人口收入来看，我国流动人口收入增长较快。根据《中国流动人口发展报告》，2015年我国流动人口平均月收入4598元，较2014年同比增长19.0%，较2013年增长34.5%，涨幅显著高于全国城镇居民人均可支配收入。

从流动人口家庭房租支出占收入比值看，我国主要城市房租收入比较低，多数城市不足20%。这一结果与我国当前发展所处阶段及当下人民生活习惯是相符的。一方面，我国目前尚处于发展中国家之列，人均GDP、家庭总收入等与大部分发达国家尚有不少差距。流动人口家庭总体而言相对当地居民收入更低，且收入中有相当比例需用于日常生活消费支出，因此在居住上尚不足以追求过高居住品质。另一方面，由于流动人口在流入地“根基”并不牢靠，中国家庭普遍储蓄及购房意识较强，因此也不愿在租房上付出更高资金。综合上文分析，我们认为，在判断我国城市未来租赁市场发展空间上，应主要考虑租赁人口的绝对数量、流动人口流动范围及租金增长空间。此外，各城市流动人口的长期居留意愿、房价与租金差值、落户门槛等也将影响各城市租赁市场发展的差异化。

人口的流动对住房租赁市场的发展乃至城市房地产市场的发展均至关重要。近年来随着新型城镇化的推进，大量农业人口转移到中小城镇中落户定居，然而这些城镇不能提供足够的就业机会，更多的就业机会仍集中在特大城市及周边的城市群内，未来仍将有大量人口向城市群内移动。若大城市及周边城市群能够提供相应的住房租赁保护机制及一定的教育、医疗配套，这些城市的住房租赁市场才能持续健康发展。

第五篇：2013年房地产市场展望

2013年房地产市场展望

作者：房地产管理专家－李豪

2012年房地产市场依然在“新国八条”政策之下渡过，整体市场情况明显好于2011年，尤其是下半年。那么即将到来的2013年，房地产市场将如何？是否依然持续2011年的政策，或者是否有更严厉的政策呢？结合多种因素，我做一个大胆的预测：

1、2013年房地产市场表面波澜不惊，实际暗潮汹涌——表面量升价稳，实际上是土地与市场竞争，各大商企竞争加剧，未来房地产企业竞争是拼战略、拼模式、拼资本、拼管理、拼人才。

2、一、二线城市走暖，三、四线看量

3、大开发商继续兼并，小开发商依然难受

4、复合地产、产业地产、旅游地产等多业态、复合型地产形势逐步成为主流

5、保障房进一步推动，房产税扩大试点

6、税制改革，经济回暖，股市不看好，楼市依然是主流

7、各地地铁大进军，继续推动城市化和城郊一体化

8、大城市发展暂告一段落，城镇乡是下一波经济发展和房地产发展的动力