关于工业用地改变用途相关文件的学习心得

第一篇：关于工业用地改变用途相关文件的学习心得

关于工业用地改变用途相关文件的学习心得

最近，接到一家食品企业转让股权的项目，虽然项目从表面来看是股权转让，实质该企业的投资亮点是拥有277亩工业出让用地，而且按照项目当地整体规划，该土地已被规划为商住用地。关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由土地收储部门收回后重新招标拍卖挂牌出让，在当前实践中，各地土地收储部门做法不一，对此，我翻阅了相关专业资料，现将学习内容进行归纳总结：

中国土地矿产法律事务中心钟京涛认为，工业用地要改变为商业用地情况，需要注意两点：一是现使用者要继续使用的，需按规定补交相应的土地出让金，因工业用地和商业用地地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。他认为协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。

一、相关政策规定：

（一）2002年 7月 1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称 11号令）规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

（二）2003年 8月 1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称 21号令）第十六条规定，以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

（三）2004年 3月 18日，国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号，以下简称 71号文）规定，对 8月 31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

二、政策分析：

（一）三个文件的规定是否相违背： 从上述规定来看，似乎 21号令的规定与 11号令、71号文件存在冲突，即协议出让的工业用地改变用途为商服用地时，政府部门所作的“合同变更或重新签订合同”，是否在 11号令和 71号文件所禁止的范围内，是否与经营性用地招拍挂的规定相违背。但是如果全面深入分析相关规定，可以看出这里并不矛盾。协议出让土地是我国法律中规定的一种土地出让方式，通过这一方式取得的土地使用权与招拍挂方式取得的土地使用权一样受到法律的严格保护。土地使用权人在土地使用过程中根据土地利用的需要，可以申请将土地用途改为经营性用地，只要按规定经有关部门批准并办理相关手续，补交土地出让金即可。

（二）三个文件的本质区别：

首先这两种行为性质不同：11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是一种土地出让行为； 21号令第十六条中规定的行为是一种行政许可行为。

其次对土地权利的影响不同：11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地，是一种权利设定，通过协议出让，土地使用者得到了一种出让土地使用权；而 21号令第十六条中规定的合同变更或重新签订合同，是一种权利内容的变动，而不是重新设定，它是以已有土地权利为基础而进行权利内容变动。

再次出现在不同的国有土地管理环节上：11号令和 71号文中所禁止的协议方式出让经营性用地行为，是指政府在一级市场中直接通过协议方式向市场供地的行为；21号令第十六条规定的行为是出现在土地使用权出让后土地使用者利用土地的过程中。

（三）21号令第十六条的作用： 1、21号令第十六条是对已有规定的补充和完善

对于出让土地改变用途，我国现行法律法规中已有明确规定，1995年颁布的《城市房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2001年国务院发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定，土地使用者需要改变原批准用地的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对于出让土地，凡改变用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

可见，土地使用者对其协议出让方式取得的土地改变用途，法律中并没有明文禁止，相反，法律中明确了具体的操作程序。为进一步规范这一行为，国土资源部 2003年发布 21号令第十六条对此又作了具体规定，明确提出了“按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金”，这就在一定程度上弥补了原有规定的不足，防止了以此来规避经营性用地招拍挂，保证了国有土地收益最大化。2、21号令第十六条适用的条件

适用条件包括以下方面：土地权利人已通过协议出让方式取得了完整的土地使用权；取得原出让方和规划部门同意，应该说，只要符合规划及有关条件，有关主管部门就应该批准；按新用途及当时的市场价补交出让金；变更协议或重新签订土地使用权出让合同。这里需要注意的是重新签订合同，也是对原有合同的一种调整，而不是重新出让。

3、协议出让土地使用权收回应受到严格限制

土地使用权的收回与土地征收、征用一样，是作为剥夺权利人财产权的一种强制措施。根据《立法法》规定，对非国有财产征收的事项，除全国人大及其常委会授权国务院制定行政法规的外，只能在法律中规定。从当前立法来看，它应仅限制在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中规定的为公共利益需要、为实施城市规划进行旧城区改建、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，以及满两年未动工开发的等法律有明确规定的情形下。除此之外，政府不能随意行使收回权，只能与权利人协商收购。实践中，那些通过土地使用收回来实现政府收益的做法应是严厉禁止的。

第二篇：关于办理工业用地改变用途有关事宜的复函

关于办理工业用地改变用途有关事宜的复函

作者：admin 发布：2012-06-09 编号：晋国土资办函〔2012〕35号

太原民营经济开发区土地分局：

你局《关于工业用地改变用途如何办理的函》收悉。经研究，函复如下：

一、对于工业用地调整为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地时，如《国有建设用地使用权出让合同》明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规、行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开出让；《国有建设用地使用权出让合同》没有约定、地方法规或行政规定也没有明确规定的，按照《房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）等相关法律法规规定办理。

二、为进一步落实国家房地产市场调控政策，严格土地管理，省厅要求,各地今后在出让工业用地时，签订的《国有建设用地使用权出让合同》中应当明确约定：“土地使用者改变土地用途用于商品住宅开发的，由市、县人民政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开出让”。

三、在国家和我省出台新的调控政策之前，各市、县国土资源局和各开发区土地分局应严格执行上述规定。

二○一二年六月七日

公开方式：主动公开

主题词：国土资源

土地

工业用地

函 抄送：各市国土资源局，各开发区土地分局

第三篇：7、不改变工业用地用途承诺书

不改变工业用地用途承诺书

（适用存量工业用地项目公司股权（结构）变更登记）

承诺单位：，法定代表人：。

我单位正在申请存量工业用地（项目公司名称，以下称“该项目公司”）股权（结构）变更登记，我单位已知悉并承认“该项目公司”的全部要求，在本次“该项目公司”股权（结构）变更登记申请中我单位提供的企业法人营业执照、相关证明均真实、有效，我公司完全认可本《不改变工业用地用途承诺书》是“该项目公司”股权（结构）变更登记的组成部分。

同时我单位承诺，在（地块号）地块上进行生产经营活动中，不改变该地块的工业用地用途，若有违反，愿意承担的相应法律责任。

特此承诺。

承诺单位（盖章）：

法定代表人（签字）：

日期： 年 月 日 不改变工业用地用途承诺书

（适用存量工业用地房地产权属变更、转移登记）

承诺单位：，法定代表人：。

我单位正在申请存量工业用地房地产权属变更、转移登记，我单位已知悉并承认该地块的土地使用权出让合同或土地使用权划拨决定书的全部要求，在本次存量工业用地房地产权属变更、转移登记申请中我单位提供的企业法人营业执照、相关证明均真实、有效，我公司完全认可本《不改变工业用地用途承诺书》是存量工业用地房地产权属变更、转移登记的组成部分。

同时我单位承诺，在（地块号）地块上进行生产经营活动中，不改变该地块的工业用地用途，若有违反，愿意承担的相应法律责任。

特此承诺。

承诺单位（盖章）：

法定代表人（签字）：

日期： 年 月 日 不改变工业用地用途承诺书

（适用存量工业用地房屋出租许可与企业准入）

承诺单位：，法定代表人：。

我单位正在申请存量工业用地房屋出租许可与企业准入，我单位已知悉并承认该地块的土地使用权出让合同或土地使用权划拨决定书的全部要求，在本次存量工业用地房屋出租许可与企业准入申请中我单位提供的企业法人营业执照、相关证明均真实、有效，我公司完全认可本《不改变工业用地用途承诺书》是存量工业用地房屋出租许可与企业准入的组成部分。

同时我单位承诺，在（地块号）地块上进行生产经营活动中，不改变该地块的工业用地用途，若有违反，愿意承担的相应法律责任。

特此承诺。

承诺单位（盖章）： 法定代表人（签字）：

日期： 年 月 日

第四篇：改变土地用途所需材料

改变土地用途所需材料

1、国有建设用地使用权改变用途申请书；

2、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法人代表身份证复印件（个人提交身份证复印件）；

3、土地权属来源证明文件（包括原建设用地批复，《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用证）；

4、地上建筑物、其他附着物合法产权证明；

5、国土部门委托评估公司出具的土地评估报告；

6、规划条件、建筑工程规划许可证、两次调整容积率平面图，复印件全部加盖规划部门公章；

7、分摊土地面积后的宗地图；

8、如土地已设定抵押的，需取得抵押权人的同意并提供相关证明；

9、改变土地用途分摊土地说明；

10、其他相关材料（涉及防汛、国家安全等事项的需提交相关行政主管部门出具的书面审批意见）；

11、上述材料一式两份，原件至少一份。

第五篇：改变土地用途-参考案例2017-2-28

擅自改变土地用途项目-参考案例

案例一：擅自将划拔地用于建设加油站

地区：福建省莆田市 受理：莆田市秀屿区人民法院 原告：XX市国土资源局

被告：XX市公路通行费XX征收管理 判决结果：

1、收回以上加油站建设用地范围内1303平方米的土地使用权。责令交还土地。

2、没收非法收入237500元人民币，并处罚款83125人民币(共计320625元人民币)。

案例二：违法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途等违法用地开设加油站

地区：湖北省襄州区

详情：2014年湖北省襄阳市国土资源局襄州分局联合6家区直行政执法部门，在全区开展打击取缔非法加油站点专项行动，查处违法用地加油站点27宗地。实行“地毯式”的清查，严厉打击违法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途等违法用地开设加油站点等行为，着力规范加油站点用地，保障人民群众生命财产安全。

处理结果：集中清理违法占地开办加油站点27个，对16宗未批即用加油站予以立案调查，对11宗擅自改变土地用途的下达违法行为通知书，要求停止违法行为限期拆除违法建筑。

案例三：擅自将工业用地改变为商业用地开发

原告：X市国土局 被告：X公司 判决结果：

1、收回国有土地使用权，解除双方的《出让合同》。国土局返还房地产公司3000万元出让金。

2、国土局支付房地产公司开发建设的支出1000万元，房地产公司支付违约金450万元，上述二项相抵，国土局支付房地产公司550万元。房地产公司在履行《出让合同》中，未经国土局同意，也未经国土局追认改变土地用途，擅自改变土地用途，将工业用地改变为商用地并进行了开发建设的行为是违约行为。同时也改变了该地区的规划，因虑及其前期投入部分可以利用，且房地产公司的违约必须承担责任。案例四：工业用地建成厂房出租汽车销售公司（建筑面积5300平方米，已获得租金250万元）

来源：中华人民共和国国土资源部网站

评析：建议按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定进行处理，责令限期改正。如该公司在规定的期限内拒不改正，国土部门对该公司给予罚款的处罚。此时可考虑按违法所得1-2倍，以达到警示和惩戒目的。如确需改变土地用途，土地使用权人应当经规划、国土部门同意后，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金。

案例五：工业用地违规作商业用途出租（2016年）

地区：江苏省扬州市 原告：扬州市国土资源局 被告：某模具机械厂

判决结果：责令自接到行政处罚决定书之日起30日内交还所用的4059.53平方米国有土地，并处罚款8.119万元（这是扬州市国土资源局首次对擅自改变国有土地使用权作出行政处罚）。

案例六：擅自将居住用地改为商业用地，并擅自提高容积率（双违用地，2013年）

地区：安徽省涡阳县

详情：涡阳县国土资源局审批后发现，该地产公司以出让方式取得一宗居住用地使用权，擅自改为商业用地。而张某某则以出让方式取得一宗综合用地使用权，规划设计要求为6层，但实际建设10层，擅自提高容积率。

处罚结果：安徽涡阳县国土资源局对该县某地产公司和张某某，分别开出16.43万元和2.18万元的罚单，并责令其限期补缴土地价款530万元。

案例七：工业用地（厂房）改建成家居广场，被指违规办市场（2012年）

来源：中国国土资源报网站 地区：江苏省如东县

违法企业：江苏祥盛倍得满家具有限公司

详情：该公司曾因擅自改造厂房由如东县城管局以“没有按照建设工程规划许可证相关规定进行建设”而处以90多万元的行政处罚，同时责令其“按程序申请变更规划许可”等。之后的第二栋厂房改建，是以“车间扩建”的名义向当地发改委申请的。两栋厂房，加中间走道加层加顶，改造后一共新增建筑面积29459平方米，比原先厂房面积足足增加一倍以上。而改造的两栋厂房，尽为倍得满家居广场营业用房，完全改变了原有生产性用房的规划功能。评析：专家指出，擅自改变用地规划、变更土地用途，是与现行法律法规格格不入的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》就规定，坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为；对违法用地及其建筑物与其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿，收取土地出让金及有关规费。

另有律师分析：把工业用地当成商业用地使用，是严重的土地违法行为。工业用地要转为商业用地，首先涉及规划调整，其次，商业用地要通过严格的招拍挂程序，将工业用地用于商业用途，客观上造成了国有土地资产收益及相关规费流失。祥盛倍得满公司未经规划调整和许可，通过厂房改造扩大容积率，并对外广泛招商，改变了厂房用途，违反了国土部门工业用地受让政策所明确的“不得擅自改变用途和建筑容积率”。据了解，祥盛倍得满公司通过车间隔层和车间过道加顶加隔层改造，共新增建筑面积29459平方米，超出了当初有关部门批准的容积率。