学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

第一篇：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

通过学习项目经理操作手册，如何管理好一个项目，根据我学习之后和多年工作体会主要有以下几方面。

1、项目要进行整改管理，善始善终：

整个项目开始要做好项目整体计划，在项目的整个过程中，始终要按照项目计划执行，如若遇到项目发生变更，要进行分析，得到批准后制定变更计划，并按计划执行。

项目首尾工作也是项目管理中得一项重要工作。需要将项目过程中产生的文件资料进行整理，归档。对项目的费用和进度进行审计审核，对项目的质量进行检验和验收，对项目的整个过程的利弊的得失进行整理总结和交流。

所以项目从一开始就要做好计划，搞清目标，只有项目的目标明确，合理安排时间、费用、人力和其他资源，控制好一项目变更，这些是保证项目能够顺利完成的基本条件。

2、质量管理是项目成败的关键：

此次学习后，感觉到我们的质量管理的要求还差很远，有距离。

质量控制要深入到每个人与项目相关的人，要深入到项目的每个过程中，从一开始，就要树立质量第一的理念，每个过程都要进行质量的控制，而不足到最好的测试时，才想到质量，采取衡量是否符合标准。为提高项目的质量、降低成本，必须从项目的开始就要做好质量的控制工作。

3、项目管理要不断创新：

管理创新是优秀项目经理的灵魂。项目经理有经验固然重要，但不能墨守成规，只有创新，才能与建筑市场环境的变化相适应，才能保证做到与时俱进，在建筑施工内外市场快速变化中不被淘汰。

其次是技术创新，技术创新是保持项目管理长久不变的法宝。建筑施工的发展要靠技术的进步，新材料、新工艺的不断出现与使用，逐步替代传统的落后的施工技术，使施工劳动强度降低，施工速度更快，质量更好，成本更低。项目经理要做好新技术开发与使用的带头人，要不断加强技术学习，不断更新知识，要加强与同行业的观摩与交流，取长补短：要善于舍弃，对现状不满足，做到人无我有，人有我先，靠技术创新实现经济节约，降低成本，赢得更大的利润空洞。

4、项目管理要善于沟通：

做项目就需要与客户接触，就会出现正式和非正式的谈判，双方都会为自己的利益而进行讨价还价，与客户之间搞好沟通是项目是否胜利的一个重要条件。沟通中有许多的策略在平时的实际工作中可以使用，目的不是坑害别人，而是为了更好的完成项目，达到双方事先确定的目标，而采用的一些艺术手段而已。

5、房地产管理核心：

房地产管理的核心影视模块化，看板管理，房地产不是靠 个人在管理，而是靠一个组织，一个流程，一个规范在管理，房地产管理方面的每个人，都是这台机器上的一个部件，如果这个人离开了，就如同换一个零件一样，机器照样运转。

体会还有很多，我不再多谈，总之通过这次学习自己对项目的管理又有了新的认识，我会将这些理论知识运用到实际工作中去。以提高项目的管理水平，提高项目的质量，降低项目的成本，降低项目的风险，最终提高企业的效益。

第二篇：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会 通过学习项目经理操作手册，如何管理好一个项目，根据我学习之后和多年工作体会主要有以下几方面。

1、项目要进行整改管理，善始善终：

整个项目开始要做好项目整体计划，在项目的整个过程中，始终要按照项目计划执行，如若遇到项目发生变更，要进行分析，得到批准后制定变更计划，并按计划执行。

项目首尾工作也是项目管理中得一项重要工作。需要将项目过程中产生的文件资料进行整理，归档。对项目的费用和进度进行审计审核，对项目的质量进行检验和验收，对项目的整个过程的利弊的得失进行整理总结和交流。

所以项目从一开始就要做好计划，搞清目标，只有项目的目标明确，合理安排时间、费用、人力和其他资源，控制好一项目变更，这些是保证项目能够顺利完成的基本条件。

2、质量管理是项目成败的关键：

此次学习后，感觉到我们的质量管理的要求还差很远，有距离。

质量控制要深入到每个人与项目相关的人，要深入到项目的每个过程中，从一开始，就要树立质量第一的理念，每个过程都要进行质量的控制，而不足到最好的测试时，才想到质量，采取衡量是否符合标准。为提高项目的质量、降低成本，必须从项目的开始就要做好质量的控制工作。

3、项目管理要不断创新：

管理创新是优秀项目经理的灵魂。项目经理有经验固然重要，但不能墨守成规，只有创新，才能与建筑市场环境的变化相适应，才能保证做到与时俱进，在建筑施工内外市场快速变化中不被淘汰。

其次是技术创新，技术创新是保持项目管理长久不变的法宝。建筑施工的发展要靠技术的进步，新材料、新工艺的不断出现与使用，逐步替代传统的落后的施工技术，使施工劳动强度降低，施工速度更快，质量更好，成本更低。项目经理要做好新技术开发与使用的带头人，要不断加强技术学习，不断更新知识，要加强与同行业的观摩与交流，取长补短：要善于舍弃，对现状不满足，做到人无我有，人有我先，靠技术创新实现经济节约，降低成本，赢得更大的利润空洞。

4、项目管理要善于沟通：

做项目就需要与客户接触，就会出现正式和非正式的谈判，双方都会为自己的利益而进行讨价还价，与客户之间搞好沟通是项目是否胜利的一个重要条件。沟通中有许多的策略在平时的实际工作中可以使用，目的不是坑害别人，而是为了更好的完成项目，达到双方事先确定的目标，而采用的一些艺术手段而已。

5、房地产管理核心：

房地产管理的核心影视模块化，看板管理，房地产不是靠 个人在管理，而是靠一个组织，一个流程，一个规范在管理，房地

产管理方面的每个人，都是这台机器上的一个部件，如果这个人离开了，就如同换一个零件一样，机器照样运转。

体会还有很多，我不再多谈，总之通过这次学习自己对项目的管理又有了新的认识，我会将这些理论知识运用到实际工作中去。以提高项目的管理水平，提高项目的质量，降低项目的成本，降低项目的风险，最终提高企业的效益。

第三篇：房地产物业费ABS项目操作手册

房地产物业费ABS项目操作手册

目录

一、物业费ABS概述

二、物业ABS底层资产

三、物业费ABS基础资产入池标准

四、物业费ABS交易结构设计

五、物业费ABS四个核心实操问题

一、物业费ABS概述

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同，一般而言物业合同期限较长，物业费用相对稳定。

二、物业费ABS底层资产

物业费收取的基础是物业公司与业主签订的物业合同。

1、物业服务合同的法律特征

物业服务合同是一种特殊的委托合同。由于物业管理行业的特殊性，在物业服务合同的履行过程中，参与各方（无论是物业公司，业委会或个别业主），均不得以不信任为由擅自解除物业服务合同，只有在符合法律规定或合同约定的解除条件时，才可依法解除物业服务合同。物业服务合同是以劳务为标的的合同。物业服务企业的义务是提供合同约定的劳务服务，如房屋维修、设备保养、治安保卫、清洁卫生、园林绿化等。物业服务企业在完成了约定义务以后，有权获得报酬。物业服务合同以特定劳务为内容，只要物业服务企业完成了约定的服务行为，其余风险由业主承担。

2、备案及双备案

物业服务合同是要式合同，《物业管理条例》明确要求物业服务合同应以书面形式订立，并且须报物业管理行政主管部门备案。地方性物业管理规定中通常规定前期物业合同到主管部门进行双备案，即在县级以上建设局或房管局备案，以及在物价局备案。但物业合同的生效不以备案为前提，亦不因未办理备案而无效。例如，深圳经济特区物业管理条例（2008版）“第七十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报区主管部门备案。” 未及时办理物业合同备案可能会使物业服务企业面临行政处罚。

3、收费政府指导价

通常，普通住宅的物业服务收费需要执行政府指导价，并需要报当地价格主管部门备案；非普通住宅的物业费收费标准根据市场调节，由物业合同委托人与物业服务企业在物业合同中进行约定。如住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，物业公司面临行政处罚风险，收费合规性对基础资产现金流的稳定性构成影响。住宅项目收取的物业服务费高于当地政府指导价，存在物业公司被行政处罚、影响现金流稳定性的风险。

4、前期物业合同

项目尽调中，需审阅前期物业合同，就前期物业服务企业确定方式相关材料进行审阅，如招投标备案材料、主管部门批准采用协议方式选聘的相关证明材料。前期物业合同收费相关注意事项。关注并披露如未交付小区物业未能及时向业主实际交付而导致物业费无法按时足额归集对专项计划现金流的影响，充分揭示风险并提供缓释措施。

此外，鉴于开发商与物业管理公司通常为关联公司，开发商作为该期间的付款人将导致债务人集中问题，对专项计划的关联信息披露产生影响，需对该部分物业费用的入池比例、历史支付情况和延迟支付风险进行详细披露，关注其作为重要债务人的经营及资信情况。

5、合同有效期及续期

在合同期限上，业主委员会与物业公司签署物业服务合同通常期限固定，1-5年不等。同时合同可能存在自动续期条款，约定如到期未选聘新的物业公司/未续签合同，则合同持续有效。

基础资产直接为物业服务合同债权的，物业合同期限应与专项计划期限相匹配。对于不以物业服务合同债权为基础资产的，物业合同期限如果不能覆盖专项计划期限，管理人和律师应在专项计划文件中就合同续签事项发表明确意见，同时对投资者充分揭示风险并提供合理缓释措施。

6、停车管理费与案场合同

区别与停车费等租金形式的收费，由于物业公司并不拥有车位产权，物业公司只有基于物业管理服务而收取的的停车管理服务费可以入池。停车位服务费是基于原始权益人向停车位使用人提供车位、车库的公共设施设备运行及维护保养、清洁卫生、秩序维护等服务，并不包括车位的使用费用，因而停车位的权属并不影响原始权益人收取停车位服务费的权利。

案场合同通常为开发商与物业公司就营销中心、展示中心、售楼处或样板房而签订的物业服务合同。可以作为入池资产，参照前期物业合同执行。

7、包干制与酬金制

根据《物业服务收费管理办法》，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在包干制下，物业合同的标的额可全额入池；酬金制下，仅合同中仅物业公司计提的物业酬金可入池。

8、持续经营

对物业服务公司历史经营情况进行核查，收入是否覆盖经营成本，并对未来的收入成本情况进行测算，关注其持续经营能力。对于成本无法覆盖的物业服务公司，建议设置股东支持、资金留存等缓释措施。

9、多个物业公司主体

根据资产证券化业务问答，专项计划可将原始权益人从第三方受让的资产作为基础资产。因此，可将各物业子公司的物业费转让至某一适格主体中，以此作为底层资产持有方，这种处理方式在现有案例中被广泛采用。

此外，专项计划也可以直接设置多个原始权益人，但须根据实际情况设置多个资产服务机构，在《资产服务协议》中明确约定各资产服务机构之间的关系以及相应的权责分工。

三、物业费ABS基础资产入池标准

物业费ABS通常为静态资产池。底层资产的入池标准如下：

1、合法有效

物业服务合同》依法成立且有效存续，合同内容未损害任何第三方权益，也不存在其他无效或可撤销或提前终止的情形；合同项下的应收账款相关的文件及权利凭证均合法、完整、真实、有效。

2、无权利瑕疵

《物业服务合同》的任何一部分或全部均不存在任何债务负担、质权、抵押权、留置权、抵销权或者第三方的其他有效的权利主张，不存在针对原始权益人或《物业服务合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序，也不存在潜在的针对物业公司或《物业合同》的、正在进行的、未决的或可能发生的民事或刑事诉讼、仲裁、争议、行政程序或其它法律程序。

3、转让具备合法性

原始权益人（这里不一定是提供服务的物业公司）合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权；基础资产可以进行合法有效的转让，且无需取得委托人或其他第三方的同意。

4、前置条件

物业公司已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份物业合同项下的应尽义务；物业合同规定了双方的权利义务，物业费收取的前提是物业公司已经提供了相应的服务。

5、持续性稳定性

物业费现金流的持续性、稳定性。任一份物业合同项下的到期物业费的历史缴费率不低于80%；业主在物业合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；入池物业项目数量多、分布广，使得基础资产具备足够的分散性，基础资产的现金流越稳定；关注物业合同是否存在自动续期条款。

6、物业类型范围 特定《物业合同》对应的物业住宅、商业、商住物业项目，不包括短期物业管理项目。

四、物业费ABS交易机构设计

物业费ABS采用何种交易结构，目前并无统一标准或明确的规定，建议综合分析项目综合情况后灵活运用。目前市场物业费ABS主要有以下三种交易结构：

1、单SPV交易结构

以华鑫-中南建设物业资产支持专项计划为例：（1）底层资产集中

中南物业在各地项目由多个物业管理子公司进行物业管理的情形。各物业管理子公司原始权益人与中南建设物业服务公司分别签订《物业服务费债权转让协议》（受让各子公司的基础资产）。最大程度提供高了原始权益人的主体信用情况，同时简化了特定原始权益人的信息披露内容。深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订），对于交易结构中涉及母公司从子公司受让物业合同债权的情形，项目文件中应明确约定在基础资产购买前已支付债权转让对价。（2）设立发行

计划管理人设立资产支持专项计划，投资者认购支持支持证券并缴付认购资金。（3）认购基础资产

计划管理人与原始权益人签订《资产买卖协议》，将专项计划资金用于向特定原始权益人购买其持有的物业收费债权。计划管理人与原始权益人签订《资产服务协议》，委托原始权益人作为资产服务机构对基础资产进行管理，资产服务机构根据《服务协议》的约定在每个物业费归集日将基础资产产生的现金划入资金归集账户，并将该现金流回款与中南建设的自有财产、中南建设持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。（4）资金监管与专项计划资产托管

监管银行按《监管协议》的约定，在专项计划收款日将监管账户内全部余额划入专项计划账户，由托管人根据《托管协议》托管专项计划资产。（5）增信措施

发生差额补足启动事件时，差额补足人根据《差额支付承诺函》履行差额补偿义务。

在长城证券-康景物业资产支持专项计划项目中，除原始权益人提供差额支付承诺外，担保人（合生创展）承诺对原始权益人在《差额支付承诺函》项下的差额补足义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

根据深圳证券交易所资产证券化业务问答（2017年3月修订），差额支付承诺人、担保人等专项计划相关参与方涉及房地产企业的，计划管理人和律师应对前述主体是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，是否存在被行政处罚或调查的情况及相应的整改措施和整改结果以及是否影响其履行差额支付和担保义务等出具明确意见。（6）分配与兑付

计划管理人根据《计划说明书》及相关文件约定，向托管人发出分配指令，托管人根据分配指令，将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。

2、双SPV结构优劣势 优势：

（1）双SPV结构通过基础资产“真实销售”可实现风险隔离，有效解决了单个专项计划SPV的风险隔离不彻底问题。

（2）双SPV结构可形成持续的、稳定的、规律的现金流。如底层现金流来源较为分散，支付周期（频率）不规律，通过嵌套一层SPV（信托或委托贷款，私募基金常见于REITS项目）有助于形成持续的、稳定的、规律的现金流（贷款本息现金流更为稳定，可持续）。由于行业特性，因物业合同到期不再续签、业主在以后延迟缴费或不缴费等原因，影响现金流稳定性。资产池中，若前期物业管理合同占入池基础资产的比重较大，由于其合同存续期限存在不确定性，一定程度上影响了基础资产现金流的稳定性。

（3）解决基础资产权属不明确的问题。基础资产底层现金流产生所基于的法律关系可能为双务合同关系，底层现金流指向的债务人对于是否按约支付费用可能主张抗辩权，原始权益人构建委托贷款关系可以解决该等问题。

（4）提高转让合法性。由于行业特点或特定条件限制，底层现金流直接转让受到限制、有难度或者转让程序较为复杂，通过构建委托贷款/信托关系可以避免转让受限。

劣势：

交易机构中法律关系变复杂，交易成本变高，需付出信托通道费。

3、双SPV结构——嵌套委托贷款

以招商资管－华南城物业费（第一期）委贷资产支持专项计划为例，嵌套委托贷款形式的双SPV物业费ABS交易结构如下：（1）构造委托贷款债权

原始权益人（华南国际工业原料城（深圳）有限公司）、委托贷款银行与物业公司（以下简称“第一亚太”）共同签署《委托贷款合同》，由原始权益人将货币资金委托给委托贷款银行，委托贷款银行第一亚太发放委托贷款原始权益人享有该委托贷款债权。

第一亚太及其分公司以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间物业服务费收入作为委托贷款的还款来源。（2）设立专项计划（略）（3）购买基础资产

计划管理人根据与华南城签订的《资产转让协议》，以专项计划资金向华南城购买其持有的委托贷款债权。

委托贷款债权转让后，第一亚太及其分公司以旗下运营管理的《物业合同》项下的特定期间对应收账款债务人享有的应收账款质押给计划管理人（代表专项计划）。（4）增信措施

原始权益人就监管账户内的资金与当期委托贷款本息×110%金额的差额部分，承担差额补足义务。同时，在专项计划存续期间，华南城向第一亚太提供流动性支持保证其持续经营能力。（5）分配与兑付（略）委托贷款新规影响？

2018年1月《商业银行委托贷款管理办法》正式落地, 委贷新规对委托贷款资金来源作出了限制性规定，原始权益人如果以银行授信资金、其他债务性资金等资金作为委托贷款资金，存在商业银行无法接受委托资金发放委托贷款的风险。

4、双SPV——嵌套单一资金信托

以华林-新和昌物业费信托收益权资产支持专项计划为例：（1）设立单一资金信托

原始权益人（中瑞集团）与信托公司签订《信托合同》，设立单一资金信托，原始权益人获得信托收益权；（2）发放信托贷款

信托公司与借款人签订《信托贷款合同》，构建信托贷款，以物业费收入作为信托贷款的主要还款来源，原始权益人将特定期间物业服务合同项下的物业收益应收账款质押给信托公司。（3）设立专项计划（略）（4）购买基础资产

计划管理人根据与原始权益人（中瑞集团）、信托受托人签订的《资产买卖协议》，将募集资金用于购买原始权益人享有的信托受益权。

其后物业资产服务机构、基础资产服务机构、计划管理人签订《服务协议》，资产服务机构提供与物业资产和基础资产有关的管理服务及其他服务。（5）外部信用增级

由差额支付人、担保人对专项计划提供增信。差额支付承诺人与计划管理人签署《专项计划差额支付承诺函》，发生任一差额支付事件，差额支付承诺人支付优先级资产支持证券当期的预期收益和所有本金的差额部分承担补足义务。担保人与计划管理人签署《专项计划担保函》，担保人对对特定原始权益人在《差额支付承诺函》项下所承担的差额支付义务承担连带保证责任。另外一种外部信用增级途径是通过信托贷款的担保措施达成。（6）分配与兑付（略）

五、物业费ABS四个实操核心问题

1、既有债权和未来债权的区别

物业管理费是指物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。

在实际操作中，物业费ABS的基础资产有一些特殊，包含既有债权和未来债权的一个双重属性。

既有债权是指该债权已经形成，从会计角度考虑，就是基于我提供的劳务所形成的债权。在未来一段时间内，我会收到一笔服务对价（现金流），这类债权的金额是比较确认的，会确认一笔应收账款。

比如A物业公司给10个小区提供物业管理服务，假设每平米物业费5元，一共10万平米，那根据合同，我下个月会收到50万的物业费收入。

而未来债权，比如CMBS、类REITs等形式，是基于我持有了这个物业资产，资产预期未来会给企业带来经济利益，但具体这个利益（即未来物业费收入）有多少，是一个不确定的因素，因为未来物业费可能会上涨会下跌，而且物业公司也可能因为经营不善，服务不好等因素被替换掉，他会面临很多的不确定因素。

2、双SPV的选择：委托贷款还是信托受益权？

对于未来债权这类不太稳定的现金流，我们一般会采用双SPV的形式，常见的操作方式有委托贷款和信托受益权两种方式来稳定这个债权，也有直接转让合同债权的，但很少见。

这里我们主要探讨下委贷和信托的利弊。

首先信托的费率是略高于委贷的，但受限于委贷新规的影响（募集资金不能放委贷），目前在与银行的沟通过程中，会遇到重重困难。其次，就是过桥方的问题。委贷业务是银行受委托人将资金发放给贷款对象。在转让委贷债权之后，还款的时候钱是先回到委托人账户，再回到专项计划，如果委托人是你的差额补足方或者关联方企业，那还好处理一些。如果委托人是我们找的一个过桥机构，就比较麻烦了。

比如下图，明华物业通过晋城银行提供过桥服务。

第三，在发生风险时，委贷行会拒绝追索，但信托必须以自己名义追索起诉。第四，存在抵押质押时，信托的担保权利人很明确是信托公司。委贷的担保手续谁去办，担保物权人登记为委托人还是贷款银行?这一点各地做法都不一样，我相信连银行自己也未必搞的清楚。

因此，实务中选取信托受益权更为常见，由于近期信托公司压通道规模，通道费上升，目前应对的方式主要是采用财产权信托来构建，这也是没有问题的。

3、没有签订物业合同如何处理？ 这里有两类情况，第一是前期物业合同的情形。

根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是由业主或业主大会选聘的，其中第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

什么意思呢？由于很多楼盘刚开始销售的时候，没有成立业主大会，因此开发商会先选定一家物业服务企业先做好服务工作，这个时候是没有签订物业合同的，这是一种可以接受的情况，如不出现解聘等重大事件，没有太大影响。第二个情况是物业合同到期，是否必须续签？

假设业主和物业服务企业签了3年的服务合同，后续物业费我们一般会在银行办理托收，银行到点自动扣钱。因此从物业公司的角度考虑，如果合同到期，他也不会特别要求与业主续签，反正钱都收了。

那我们在挑选基础资产的时候，如果遇到这类合同到期未签的情况，如何处理呢？

这时作为管理人，我们可以与项目律师沟通，判定物业服务企业与业主之前是否存在“事实物业合同关系”，并在法律意见书中注明。

从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定可知，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。简单说，就是物业服务合同到期了，但服务仍在继续，合同仍在正常履行，则业主仍需按原约定标准支付物业费。

在一些地方法院网站上，也发布了一些业主以合同到期为由不交物业费的案件，比如大庆：

4、入池资产的是按毛收入还是净收入？

在目前的实务操作中，物业费主要以毛收入来入池的更多一些，就是把物业服务企业的全部现金流都入池，做账户监管，这样才能满足发行规模的要求。那既然所有的现金流都被监管了，用来偿付ABS利息了，物业公司的日常费用营业成本怎么处理？人吃马喂都是需要开销的啊。

实务中一般由股东或者差额补足机构出具支持承诺等补足措施，这样一来就可以保证物业公司的正常经营。

第四篇：学习操作手册心得体会

学习操作手册心得体会

通过对学员手册的学习，我认识了学习的平台的具体操作方法，让我的学习有了一定的目的性，手册讲解得非常详细，对工具栏、菜单栏进行了详细的介绍，帮助我如何进入我想操作的界面，非常实用，简单易懂。更让我明白了学员的任务和职责，知道了作为一名学员应该怎样学习，更加清晰了网上的操作流程。

希望在今后的学习过程中，通过学员手册的指导，大家一起努力，一起学习，共同提高。让信息技术发挥更大更好的作用。

第五篇：房地产项目管理

房地产开发项目完整的项目管理计划包含哪些内容？

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 6 第二章 项目建议书编制指引 9 第三章 项目可行性研究报告编制指引 11 第四章 项目立项评审决策指引 19 第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度 21 第二章 规划方案设计作业流程 25 第三章 建筑方案设计作业流程 26 第四章 景观环境设计作业流程 27 第五章 规划设计指引编制要点 28 第六章 规划设计任务书编制要点 33 第七章 项目规划方案评审指引 36 第八章 建筑单体方案评审指引 38 第九章 景观设计任务书编制要点 41 第十章 施工图审查基本要求 44 附：项目规划设计方案简评表 46 施工图审查意见表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理组织 51 1.1管理组织机构 51 1.2项目经理部的组织管理 52 第二章 经济合同管理 55 2.1经济合同管理规定 55 2.2工程类合同编制要点 59 2.3标准格式合同内容要点 61 2.4对外合同及付款签批的意见 63 2.5合同付款管理程序 66 附：经济合同审批表（500万元以上）68 经济合同审批表（500万元以下）69 经济合同付款审批表 70 合同管理台帐 71 第三章 采购与招标管理 72 3.1招标管理规定 72 3.2材料设备采购规定 78 3.3甲供材料设备采购操作要点 81 3.4乙供采购指定品牌及限价操作指引 83 附：招标文件审批表 85 中标通知书 86 投标承诺函 87 履约保证金保函 88 材料设备采购计划表 89 / 13 零星（紧急）采购审批单 90 限价（指定品牌）材料设备审批表 91 乙供材料设备审定表 92 第四章 工程进度管理 93 4.1工程进度管理规定 93 4.2施工进度控制流程 95 4.3施工进度控制指引 97 4.4进度计划内容编制要点 99 第五章 工程质量与施工管理 100 5.1项目施工管理规定 100 5.2施工组织设计制度 104 5.3技术交底及施工图会审制度 108 5.4样板指路制度 110 5.5工程质量现场检查内容与要求 113 5.6材料设备质量技术要求管理规定 115 5.7材料设备进场验收指引 117 5.8质量保证资料检查要求 119 5.9分部（项）专业工程验收检查要求 121 5.10项目预验收检查要点 122 5.11项目竣工验收检查要点 124 5.12工程技术档案范围与建档要求 126 5.13工程竣工总结编制指引 132 5.14工程管理奖罚制度 135 附：重点监管部位质量监管计划表 136 材料设备质量监管计划表 137 材料设备进场验收单 138 甲供材料设备台帐 139 第六章 工程造价管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程设计变更管理规定 143 6.3现场签证管理规定 147 6.4项目成本核算与分析指引 149 6.5工程结算控制指引 151 6.6工程造价管理奖罚制度 154 附： 设计变更审批表 155 设计变更通知单 156 现场变更签证通知单 157 现场变更签证费用审核单 158 成本动态统计控制表 159 现场签证统计台帐 161 设计变更统计台帐 162 合同统计台帐 163 第七章 安全文明生产管理 164 7.1安全文明生产管理制度 164 / 13 7.2施工现场安全风险与环境因素识别指引 168 7.3施工现场安全检查指引 170 7.4施工现场文明生产管理要点 172 7.5工程事故处理指引 173 第四部分 营销管理

第一章 组织架构与编制 175 第二章 营销策划管理 176 2.1 总则 176 2.2 总体策划 177 2.3阶段策划及实施 178 2.4市场调查与前期策划 179 2.5营销策划工作规范——房地产全程策划标准 182 第三章 现场销售工作管理 192 3.1销售准备 192 3.2现场销售过程 193 第四章 现场销售工作规范 195 4.1销售准备工作 195 4.2销售价格管理要点 199 4.3销售合同范围与草拟注意事项 201 4.4销售面积确定操作要点 202 4.5销售工程设计装修注意事项 204 4.6广告方案与实施操作 206 4.7销售过程管理要点 209 4.8房产价格折扣管理指引 211 4.9销售收款指引 214 第五章 客户服务工作规范 217 5.1客户服务部职责 217 5.2客户资料管理指引 218 5.3退换房办理指引 220 5.4更名办理指引 222 5.5客户按揭代办指引 224 第六章 营销费用制度 226

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度 总则

1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。

1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

/ 13 项目投资建议

2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。

2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。

2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。项目投资论证

3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。

3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于： 1）宏观和微观投资环境分析；

2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析； 3）项目初步定位；

4）资金来源计划及融资方案； 5）投资估算；

6）经营效益分析等。

3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。

3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。项目投资决策

4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。

4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种： 1）同意立项； 2）不同意立项； 3）推迟立项。

4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。

4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。

4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目并购及合资合作

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5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。

5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。

5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。项目变更与调整

6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。

6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

第三章 项目建议书编制指引 城市规划及发展简述 项目决策背景及摘要 2.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。2.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3项目周边的社区配套 3.4项目周边环境

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3.5大市政配套 3.6规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。3.7土地价格

3.8土地升值潜力初步评估

3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引 项目决策背景及分析 1.1外部环境

1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2内部因素

1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。项目概况 2.1宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

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（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2宗地现状 1）四至范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6规划控制要点

1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

3）综合容积率、住宅容积率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）绿化率等。2.7土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

2.8土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

/ 13 法律及政策性风险分析

3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。

3.1.2计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。

2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。3.2合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。市场分析

4.1区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。

4.4整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。规划设计初步分析

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5.1规划设计的可行性分析

规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。工程及销售计划

1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。

2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。投资收益分析 7.1成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2税务分析

营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3经济效益分析

1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。2）项目开发各期的利润体现。

3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。

4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4项目资金预测

资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。综合分析与建议 8.1优势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2劣势

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.3机会

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目 投资总额（万元）单位成本（元/m2）

一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

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五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用

十一、销售费用

十二、财务费用

十三、各项税金

十四、预备费

十五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。

附表2 投资收益分析

项目名称： 制表人： 编制单位： 编制日期： 项 目 序号 总金额（万元）可售面积（M2）单位金额（元/M2）备 注

一、销售总收入 1 1 多层住宅收入 2 2 高层住宅收入 3 3 小高层住宅收入 4 4 公建收入 5 5 车库收入 6 6 其他收入 7

二、各项支出总额 8 1 建造成本 9 1.1土地价款支出 10 1.2前期开发准备费 11 1.3主体建筑工程费 12 1.4主体安装工程费 13 1.5社区管网工程费 14 1.6智能化系统 15 1.7园林环境工程费 16 1.8配套设施费 17 1.9其他建设工程支出 18 2.0预备费 19 2 销售费用 20 3 管理费用 21 4 财务费用 22 5 营业税金及附加 23

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四、利润总额 24 减:所得税 25

五、净利润 26

六、项目投资总额 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 销售利润率 30 3 成本利润率 31 4 成本净利率 32 5 投资利润率 33 6 投资净利率 34

附表3 开发各期利润预测

经济指标 年 年 年 合 计

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2）单位利润（元/m2）利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引 项目可行性评审方式和要求

1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。

1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。

1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。评审内容要点

2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性；

2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入为主的“假设”。

2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择；

3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次；

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6）目标客户选择。2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行；

3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。2.4项目策划的评价

1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；

3）工程计划及销售计划是否可行。2.5资源能力评价

1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力；

4）专业资源及解决途径的可行性。项目可行性评审决策会议

3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则

1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。

1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。项目设计管理过程的一般规定 2.1项目设计管理内容

2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书； 2）选择符合资格要求的设计单位； 3）配合成本控制、实施限额设计；

4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审； 5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果； 6）组织各设计阶段的衔接、协调；

7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行； 8）项目完成后的设计总结、资料备案。

2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。

2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。2.2设计要求

2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。

2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。

2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。2.3设计过程跟进

2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。

2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。

2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。2.4设计成果

2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。

2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。

2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

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