松山湖报告

第一篇：松山湖报告

关于在松山湖创立“金融家俱乐部”的报告

松山湖管委会并尊敬的刘宁书记：

我们是东莞市伟诚通讯科技有限公司，根据近日全市金融工作会议精神，“十二五”期间，东莞以“大力发展金融产业，将东莞市建设成为金融引领产业转型升级的示范区，实现打造金融强市总目标”。结合松山湖在金融改革试验区及“新三板”政策等方面的资源优势，我们特联合广东南粤银行、香港珠三角工业协会等相关机构，拟在松山湖创立东莞“金融家俱乐部”。

“金融家俱乐部”将通过各参与机构聚集人才、资源、资本，增强金融要素市场的集聚力；并以专业优质的服务，建立银企对口交流平台和莞港金融家交流平台，提升金融服务转型升级的支撑力。为松山湖引进一批具有影响力的金融机构进驻，形成全市的金融核心区。

为保证俱乐部服务质量，增强活动特色，我们特引入惠州市红星酒店管理有限公司及东莞“国学会”等资源，为俱乐部高端会员及松山湖园区高层次人才提供形式多样的优质服务和金融交流平台。为松山湖品牌建设和发展提升添砖加瓦。

我们通过对松山湖考察，现初步选定松山湖会所为“金融家俱乐部”主址。为此，我们特向贵管委会及刘宁书记提出申请，望给予批准为荷，并能指派专人在相关规定和政策方面给予指导和支持。

特此申请。

附件：松山湖会所项目规划（简稿）

东莞市伟诚通讯科技有限公司

惠州市红星酒店管理有限公司

2011年11月28日

第二篇：松山湖产业园案例

从住宅地产、商业地产到产业地产 ——松山湖国家高新产业园的发展之路

近年来，以产业聚集为特征的园区开发获得了长足发展。作为实体经济的助推器，相对于住宅地产和商业地产，产业地产更具时代意义。位于珠江三角洲腹地、“穗深港”黄金走廊中段，地处东莞几何中心的松山湖国家高新技术产业园的园区开发，就经历了从住宅地产到商业地产再到产业地产的发展历程。

一、开发住宅地产，完成园区基建

松山湖产业园2001年经广东省政府批准成立。成立之初，园区发展主要模式是政府出让土地给开发商建住宅，开发商则为整个园区修建高水准的市政道路。这段时期，松山湖产业园完成了基本的基建，一幢幢高端商品房小区拔地而起，一条条大道连接南北。这一时期的主要开发商代表是东莞本地的光大地产，代表作品有锦绣山河、山河语岸、山河印象等大型高端商品房小区，以及由松山湖控股公司开发的主要居住对象为政府公务员的松湖花园、和堂等普通住宅、别墅小区。

这一时期开发商的作品，基本都是管委会批地、开发商盖楼兼修建周边市政道路。因为风景优美、环境好，当时房价都在万元以上，但因为人烟稀少，商业配套基本没有，楼盘入住率一直在10%以内。

随着改革开放的逐步深入，东莞致力于实现发展模式创新，推进结构调整和产业升级，实施经济社会双转型战略。2010年9月，经国务院批准，东莞松山湖科技产业园区升级成为国家高新技术产业开发区。松山湖产业园地理位置优越，经历了住宅地产开发的第一阶段，松山湖园区周边高速公路、城市快速路、铁路、水路及航空立体化交通网络发达，香港、深圳、广州、惠州、珠海、中山均在松山湖一小时经济圈范围。除了地理位置的优越，松山湖的自然环境也十分优美。园区拥有8平方公里淡水湖，14平方公里原生态绿地，位于园区内的松湖烟雨景点位列东莞八景之首，年均游客数量达450 万人次。

二、做强商业地产，集聚园区人气

然而就是这么一个得天独厚的地方，直到2011年底，其常住人口只有7.8万，这其中还包含了4.5万大中专院校学生，2.2万劳动密集型制造业的产业工人。由于人口稀少且购买力弱，松山湖的商业配套一直很落后。

没有商业配套，人才就无法安心在松山湖安家生活，很多高素质科研人才入住后，直呼“好山好水好寂寞”，待不了几个月就离职，因而很多高科技研发类企业也不愿意入住园区，要求管委会先做好商业配套再说，这就大大限制了松山湖高新产业园的发展。而要发展商业配套，就得有人气聚集，否则没有商家愿意进来。如何才能打破这个恶性循环，破解新兴产业园区商业发展之困呢？ 经历了2001到2010的十年住宅地产开发阶段，从2011年开始，松山湖园区逐步进入了商业地产开发的第二阶段。

德基地产开发的酒店式公寓寄莲公寓营业状况良好，且配套形成了一条人气不错、初具规模的商业街，后来又逐步进行二期商业开发，引入了八方快捷连锁经济型酒店等品牌，不断进行商业产品升级，其紫檀山别墅高端项目依托临近金多港高尔夫球场的优势，取得了不错的销售业绩。保利地产在规划建设红珊瑚小区时，也配套规划有1万平米的商业配套。万科地产在松山湖的第一代产品主要是松山湖1号高端别墅和金域松湖普通住宅为代表，这一时期的作品也是基本只有住宅，没有配套商业, 但其开发的第二代产品松湖万科生活广场就非常的成功，取代了原有的松山湖商业中心-创业生活城，一跃成为新的松山湖乃至辐射周边三镇的商业中心。松湖万科生活广场规划精品酒店、开放式情景街区、餐饮以及集中式商业等多种业态相互契合融为一体，整个商业综合体经营面积达3万平方米。星星影院、嘉荣超市、麦当劳、湘汁源、小四川、雅园蒸品、黄记煌、肯德基、必胜客、欧麦咖、乐悠游儿童乐园等已经先后入驻，与位于长城世家商业街的星巴克咖啡、天母蓝鸟烘焙等一系列中高端商业品牌共同提升了松山湖的人气和商业氛围。

三、发展产业地产，实现产城融合

经历了第一阶段的住宅地产开发，正在经历第二阶段的商业地产开发，松山湖高新产业园区也在逐步迈入第三阶段的产业地产开发。

2013年以来，松山湖高新产业园不再批工业用地，只批研发用地。松山湖高新产业园把产业发展重点放在“三大领域一个方向”上，即新型高端电子信息、生物技术、现代服业以及其他新兴产业方向，严格坚持“三高两自”（高科技含量、高带动能力、高税收贡献、自有品牌、自有知识产权）高标准择商选资。园区商业发展以吸引、导入高素质人口，使园区发展成为东莞的人才教育中心、研发服务中心、企业总部中心和高新技术产业基地为目的，在东莞转型发展中，发挥高端引领作用，占据支撑技术平台的核心地位，承担城市副中心职能，成为东莞市新技术、新产业、新产品的展示、交易及交流中心，区域研发服务中心、学术及人才交流服务中心。园区定位为东莞“国家级高新科技新城”。

《东莞市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确东莞致力于建设现代制造业名城、创新创业宜居生态城市、珠三角新兴物流城市和国家历史文化名城，加快推进经济社会双转型；提出要打造“一个核心区、三大经济带、五大产业集聚区”的产业发展格局。松山湖属于“三大经济带”中园区经济带的核心，在东莞“五大产业集聚区”中，属于“现代服务业集聚区”和“高新技术产业集聚区”的重要组成部分。

“十二五”及未来一段时期，面对转变经济发展方式、调整优化经济结构及国家高新区发展的新形势和新任务，松山湖高新区将立足于“科学发展示范区、产业升级引领区”的总体发展定位，大力发展高技术、高附加值和较大影响力的高端产业，全面提升自主创新能力和产业核心竞争力。

基于此，松山湖高新产业园区根据产业布局原则以及高新区的产业发展目标与重点，结合高新区核心区内产业布局现状，构建“一心联动，多区集聚”的产业空间布局，引导高新区形成资源共享、功能互补、产业融合、错位发展的良好格局，形成完整的产业链，打造国内具有较大影响力的特色产业集群。“一心”指的是产业服务中心，位于高新区的中心区，以现代服务业为核心，重点发展创新研发、现代商业、文化教育、公共服务业等，构建具有特色、集聚力、带动力和辐射力的产业服务中心区，进一步增强科技管理和服务水平。产业服务中心区内可进一步划分为创新服务区、行政办公区、文化教育区、居住商业区、中央商务区、中心服务区等。

“多区”指的是高端电子信息产业集聚区、生物技术产业集聚区、金融服务集聚区、文化创意产业集聚区、其他新兴产业集聚区、企业总部集聚区、台湾高科技园等多个集聚区。

四、做好商业规划，助力产业腾飞

为了配合松山湖产业规划的顺利落实，早在2011 年，受松山湖管委会委托，笔者开始着手进行松山湖高新产业园的商业网点规划。经过对松山湖及其周边城镇的政治、经济、人口环境进行研究，并深入调研了标杆高新园区—— 苏州工业园中新示范区和上海张江高科核心园区的成功经验后，提出了整体规划、明确定位、协调发展、产城融合的四大规划原则，对松山湖商业网点进行了重新规划。

1、整体规划：指松山湖的商业规划要适应《十二五规划》的要求，认真按照省委省政府、市委市政府的战略部署，以实施珠三角《规划纲要》为契机，打破行政区划，结合园区与周边地区商业的互动与影响，对园区生活及商业配套进行整体规划。

2、明确定位：指要突出主体特征，坚持园区的发展定位，把满足人才的生活需求当作园区配套重点，着力完善重大设施配套，切实解决人才在衣食住行和子女入学等方面的实际困难。

3、协调发展：体现在两个方面，一是松山湖各区域大中小型商业网点要协调发展。松山湖是东莞市中心城区的核心组成部分，大中型商业网点建设达到一定规模。商业网点规划应秉承和凸显松山湖特色，适量建设大型商业设施，鼓励发展中、小型商业网点，发展品牌特色店，做到大小兼顾，使大小店铺都拥有各自的发展空间。二是松山湖商业网点规划要与东莞市及周边镇街商业网点规划相协调。建立与城市规划相衔接的实施机制，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从商业用地及立项等方面给予落实。要立足现实，放眼长远，充分考虑未来园区经济发展和市场变化特点，坚持以发展为主线，比照国内先进水平，协调好松山湖商业与其他镇街商业之间的关系，使不同行业、业态、档次、规模的商业能互补互利、协调发展。

4、产城融合：指用建设城市的思维来规划和发展园区的商业和其他配套功能。园区商业发展通过引入新型业态，调整改造传统业态，形成现代商业与传统商业有机结合、以新兴业态为主的业态结构，避免贪大求多、过于分散和重复建设。遵循产业互动的理念，借助松山湖高新区产业的发展，以及自然景观资源、文化体育资源的带动，来促进松山湖城市生活及商业配套的发展，同时通过商业的发展推动产业进一步发展，从而形成产业联动和商业协同发展，使松山湖成为一个聚集40万左右就业人口、2500家企业的小型城市，实现“产城融合”。基于松山湖的产业发展规划以及未来的交通规划和人口结构，新规划方案沿着轨交站点和风景区等规划了松山湖“一二四四六”的商业网点布局，即一商务带二商圈四商城四生活社区六科技社区的简称。即围绕着“产业松山湖、商务松山湖、人文松山湖、生态松山湖”的规划理念，以“整体规划、明确定位、协调发展、产城融合”为规划原则，以1条研发商务带为引领，以2大商圈为主体，以4大商城为骨干，以4大生活社区商业为基础，以6大科技社区商业为补充，利用10年时间，在松山湖高新区构建一套覆盖广、层次多、业态全的发达的商业配套体系。

两年多过去了，如今松山湖高新产业园已今非昔比。凯越酒店、松湖万科生活中心、长城世家商业街、星巴克、天母蓝鸟、肯德基、麦当劳等一批知名品牌集中在松山湖开业，且生意异常火爆，大量周边的高端消费人群被牢牢吸引在了这里。越来越多的高端人群在园区消费，吸引着越来越多的商家入住，商业配套的不断完善，又吸引着更多的全国乃至世界一流企业把办公地址迁进园区。松山湖高新产业园区的成功，是管委会（政府）、开发商（房地产企业）、专业管理咨询专家三方共同作用的结果。松山湖产业园区经历了住宅地产、商业地产、产业地产三个发展阶段逐步成熟起来。作为传统开发商，经历从住宅地产向商业地产发展，再逐步成长为产业园区运营商的发展之路，对住宅、商业、产业三者之间的关系有了更加深刻的领悟。

结语

离松山湖不远的广东惠州大亚湾高新产业园，与过去的松山湖有着极为相似之处——地广人稀、公共交通不便、商业配套严重滞后，一度被称为“睡城”。如今大亚湾这座“睡城”仍在沉睡中，遇到类似发展问题的新兴产业园区当然也不此一例。如何破解这些新兴产业园区的发展之困？松山湖高新产业园所经历的发展之路或许能带来一些有益的思考。

第三篇：松山湖生物医药情况介绍

松山湖高新技术产业开发区生物医药产业发展情况简介

东莞是中国最具经济活力的制造业名城，综合实力连续多年位居全国大中城市第十二位、地级城市第一位，在国内外的影响力随着城市建设的不断进步和社会经济的快速发展与日俱增。进入新世纪，东莞致力于实现发展模式创新，推进结构调整和产业升级，实施经济社会双转型战略。松山湖高新技术产业开发区顺势而生，承载着东莞科技强市的伟大使命。自2001年开发建设以来，松山湖各项事业快速推进，择商选资、招才引智成效显著，产业聚集水平、自主创新能力不断提高，已发展成为东莞经济社会双转型的强大引擎。2010年10月，经国务院批准，东莞松山湖科技产业园区成为国家高新技术产业开发区。

今日之松山湖，新城与产业齐飞，科技共山水一色。这里，自然环境优美，配套设施完善，研发机构荟萃，科技精英云集。这里，崇尚创新，崇尚竞争，崇尚包容。美丽的松山湖，已成为东莞自主创新的旗帜、转型升级的先锋；美丽的松山湖，已成为前景无限的科技投资沃土、财智聚集高地；美丽的松山湖，已成为创新创业者展现身手、追求成功、实现梦想的乐园。

中国最美的国家级高新区优质配套助推产业升级

松山湖既是产业形态上的高新区，更是发展形态上的科技生态新城，园区各项配套齐备，配备了完善的商业金融、餐饮购物、教育培训、医疗卫生、文化娱乐、休闲旅游、邮电通讯等城市服务设施，为推进产业发展、科技创新和人才集聚奠定了坚实基础。

基础设施：建成130多公里高标准道路以及供水、供电、供气、通讯等基础设施网络。公共设施：建成医院、学校、图书馆、银行等公共设施，总建筑面积超过130万平方米。交通设施：莞深、虎岗、南环三条高速公路和东莞城市轻轨R1、R3线经过园区，园区至市内的10多条公交线路以及区内免费公交全面开通。

生活设施：中心区建成万科、锦绣山河、长城地产、和堂等一批高品质商品住宅。北部区建成面积18万平方米的创意生活城，超市、商务酒店、文体中心、学校、银行、电信、邮政等配套设施一应俱全。

松山湖中国生物科技产业新的增长极

生物经济是21世纪的主导产业，是全球经济和科技竞争的焦点。谁占领生物医药产业的制高点，就将在下一轮发展中走在前面。松山湖结合自身区位条件和产业基础，积极推动大型生物医药研发平台项目发展，打造东莞及周边城市生物技术创新链，努力发展成为中国生物科技产业新的增长极。

生物科技发展方向

松山湖生物科技产业的发展定位不局限于某个单一领域，我们的目标是在东莞乃至更大范围内打造一条完整的生物科技产业链。着重发展以下几个方面：

生物医药服务产业

重点打造三大技术服务平台——

1、专业技术类平台，如新药筛选、安全评价、模式动物实验研究等；

2、技术支撑类平台，包括实验动物中心、药品检测中心、专业孵化器、公共实验室；

3、专业咨询和代理服务平台，如合同研发外包服务机构(CRO）、医药咨询和信息服务公司，可依托体外检测、生物芯片及其他先进诊断技术提供研发服务和技术支持。

生物药物、疫苗、试剂和诊断治疗技术

松山湖生物医药产业的发展立足于创新药物的研发和制造，重点发展国家鼓励投资的各类生物医药产品，如：基因类药物、医学攻关类药物、现代中药及海洋药物。生物医学工程产业

发展重点包括：

1、广泛应用计算机技术、数字化技术、信息技术的新型医学影像系统；

2、离体诊

断仪器设备及其诊断试剂；

3、微创、无创的诊治医疗装备器具。

生物科技独特优势

在世界各大发达城市和园区竞相布局生物医药专业园区的形势下，松山湖自有其独特优势和有利条件。

区位优势明显

松山湖位于珠江三角洲腹地、“穗深港”黄金走廊中段，地处东莞几何中心，园区周边高速公路、城市快速路、铁路、水路及航空立体化交通网络发达，香港、深圳、广州、惠州、珠海、中山均在松山湖一小时经济圈周围，这是园区承接珠三角及海内外创新资源的一大优势。

生态环境优美

园区拥有8平方公里淡水湖，14平方公里原生态绿地，人均生态绿地面积47.5平方米，是国家标准的6.8倍。每立方厘米空气负离子含量超过1万个，年均气温23℃。园区秉承“科技共山水一色”的独特理念，基本保持了原有的地形、植被和自然风貌，并以淡水湖为中心，形成一条滨湖生态景观带，得天独厚的生态环境可与欧美城市相媲美。

产业基础扎实

松山湖重点发展高科技产业，重点引进具有高科技含量、高带动能力、高税收贡献，拥有自有品牌和自主知识产权的优质项目。至今，松山湖已进驻各类企业530余家，其中总部型研发型大中型企业150家，世界500强企业10余家，国家级、省级大中型研发机构32家，中小科技开发企业250多家。

研发实力雄厚

园区先后建成松科苑、留学人员创业园、博士创业园、虚拟大学园、创新科技园、总部一号、IT研发园、国际企业创新园等一批科技载体，聚集了2个国家级企业工程技术中心、3个博士后工作站、10多个上规模专业实验室、近20所高校教育机构、50多个省级以上公共研发平台、170多家创业孵化企业、一大批国内外行业龙头企业以及相关产业的顶尖人才。目前，园区90%的大中型企业建立了研发机构，研发投入占销售收入的比例超过5%。政策支持有力

松山湖目前已形成与国家、省、市相关政策配套的政策体系。管委会专门设立了松山湖科技发展专项资金，出台《东莞松山湖科技发展专项资金管理暂行办法》，从2009年开始，每年从园区财政收入按不少于5%比例提取科技发展专项资金，用于扶持园区科技企业开展科技创新和成果转化。同时，松山湖管委会还帮助园区科技企业和科研机构根据自身情况，申报 “科技东莞”各项配套政策范围内的专项资助和配套资金，以及“创业东莞”专项资金、重点中小工业企业融资支持计划等资金资助。

政府服务快捷

松山湖园区内设有一站式服务办事中心，可受理行政审批与服务项目50多项，实行“一个中心对外、一个窗口办理、一条龙服务、一站式办结”的联合集中办理模式，采用“即办件当场办理、承诺件限时办理、联办件牵头办理、急办件快速办理、退回件明确答复”的运作模式，缩短企业办理各种行政手续的时间。

现有资源及平台

松山湖园区已引进60余家生物技术企业，形成了较完善的产业氛围，特别是以东莞南方医大松山湖科技园、广州中医药大学中医药数理工程研究院、中大南海海洋生物工程中心、广东医学院等为代表的生物医药研发机构、院校和企业，形成了从教育、科研、中试到生产、销售的完整产业链。

东莞南方医大松山湖科技园

包括公共服务平台和科技型中小企业孵化器、高新技术中试基地、创业人才培养和科技创业园、高新技术成果产业化示范基地等功能区。公共服务平台方面，占地40亩的实验动物基地已于2010年1月启用。

广州中医药大学中医药数理工程研究院

作为“广东中医药产业创新平台(广东省与东莞市联动建设，已纳入广东省教育部产学研合作计划)”的先导项目，已在松山湖建立智能计算中心、中医药数理工程理论研究中心、中药创新工程中心、中医药社区医疗服务网络智能信息系统开发和推广应用中心四个研究中心。

广东医学院

广东医学院是广东省医学专门人才培养和医学科研的重点院校。东莞松山湖校区2002年创建，2003年开始招生，拥有全日制学生18000多人，拥有副高以上职称人员645人、硕士生导师323人、博士生导师14人、享受国务院特殊津贴专家13人。现有省级重点扶持学科2个、医学特色专科2个、省厅级重点实验室5个、二级学科硕士学位授权点13个、硕士研究生联合培养基地21个、博士研究生联合培养点1个。“九五”以来获国家、省及厅局级科研成果奖156项次，获国家发明专利23项，发表论文近7000篇，被《SCI》收录100多篇，引用70多篇次。

松山湖创新生物医药科技产业城

松山湖创新生物医药科技产业城初步规划面积920亩，以创建世界一流生物医药产业集群为目标，以集聚国内外知名生物企业和研发机构为重点，以完善的基础设施、服务体系、产权保障、融资机制为支撑，通过整合利用国内外生物产业链资源，建设成为中国一流的生物医药研发和产业化基地。

东莞南方医科大学松山湖实验动物科技园

东莞南方医科大学松山湖实验动物科技园将为东莞及华南地区甚至欧美等地提供从斑马鱼、小鼠、新西兰兔等到食蟹猴、西藏小型猪、比克犬等满足各类新药实验要求的标准化实验动物，并提供各类CRO服务。

第四篇：松山湖一日游方案

松山湖一日游方案

【聚会时间】2012年2月25日（周六）

【集合时间和地点】8点00分集合，8：30准时发车

【参加人员】XXX

【线路推介】

旅游专家根据松山湖五大景点的特色和地点分布，组合景点和项目，推介两条线路：

线路

一、松湖烟雨——松湖花海；线路

二、月荷湖公园——状元笔公园——中心公园

【行程计划】

8：00集合8：30体育馆准时出发，逾时不候。

11：00到达美丽的松山湖畔。在景区外面租单人车，进景区骑车游玩。12：30把各自准备的干粮拿出来，开始享受我们的野餐。

15：00结束骑行，还自行车。

16：00上车，前往光明，享受美味的光明乳鸽。

19：00完毕，上车，回家。

【装备要求】

1、个人装备：自备餐具，双肩背包、运动鞋、太阳帽、太阳镜、防晒油、手套、塑料袋等。

特别注意：此次活动请勿穿高跟鞋、皮鞋等非运动服装。

2、午餐干粮（分成份下发）：少量巧克力、糖、水果、饼干、薯片、牛肉干、少量盐或榨菜，一顿中餐的量，每人1升左右饮用水。

【财务预算】

租车费用：10人X20元=200元

食品费用：中餐干粮每人50元标准购置，10人X50元=500元 晚餐费用：光明农场乳鸽，10人X100元=1000元

机动：800元

合计：2500元

第五篇：万科松山湖会议纪要[范文模版]

《万科松山湖会议纪要》

在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.（这现象如何？）

有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现（结论？虚的没了，要玩真的！）.万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗（刚需如何定义！）?

为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.（虚幻的财富没了）

深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.（刚需真的来了？要不要？）

我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.（疯狂投资客，总有最后一批要付出代价？）

错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.（需要灵活性，不是死扛）

我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼（跟投资客一样，风险意识薄弱）,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.（识时务）

泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.（在说投资客？和嘴硬的KFS如LC？）

这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.（地价要挟？风险如何降低？）

现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.（长远规划）

我抓的第二件事是近期的调整策略.我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?（问自己的分公司，也同样可以当作问其他的KFS）本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰（降价决心绝不变，该法律做的事，就应该扔给法律，不然要法何用？）,上个月5期的土地买进来的成本是2000多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.（进一步灌输，降价要快，别墅7000也能卖！）

为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确（ZF政策明确，我们就得快速响应）,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦（经过热炒，没经过猛跌的人是不会明白）,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步（早起的鸟！）,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.（啥叫策略？！WK不傻，赢在先，杀在后！）

以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现（决心之大！源自真正的进取！）,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方go-vern-ment需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了（对地方ZF也做了细致分析）, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地go-vern-ment在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块（非常了解土鳖+地方ZF的勾当）,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.（