困扰星美物业公司的管理问题……

第一篇：困扰星美物业公司的管理问题……

困扰星美物业公司的管理问题„„

１９８８年１月，常星美创建了一家物业代理公司，取名星美公司。现在，常星美独资经营着整个公司，已经拥有了六个业务经销门市部和一个管理中心办公室。这些门市部分别座落在太古、康山、舴鱼涌、北角、高士威和湾仔等六个地点，管理中心办公室位于康山商业中心。

常星美毕业于英国某大学，取得了ＭＢＡ学位，主修市场营销专业。她在１９８７年回到香港，一家国际知名的财务公司聘用了她，她得到了她在香港的第一份工作—财务投资顾问。由于常星美表现卓越、能说会道、工作勤奋，她为公司赢得了大量的客户。工作头一年，公司就给予了她年薪三十万元港币的报酬。常星美充满着雄心壮志和开拓精神，她想只要她在物业投资上经营自己的公司，她还能赚到更多的钱。

１９８８年１月，她初始投资２０万港币，在康山商业中心开设了她的第一家物业代理门市部。她雇佣了一个物业交易员和一个秘书，开张了生意。物业交易员名叫向刚，是常星美的初中同学，他在东亚大学获得了ＭＢＡ学位，在加入星美公司之前，已经做了一年的物业交易员工作。

太古和康山的住房需求量很大，常星美的公司迅速壮大起来。她还在太古购买了几所住房，六个月后卖掉了它们，给公司带来了６０万元的利润。

１９８９年１月，常星美在太古商业中心开设了她的第二家门市部，并任命向刚为这家门市部的经理兼首席物业交易员。常小姐为向先生招聘了三位交易员，其中只有一名经验比较丰富，其他两名则是应界大学毕业生。她还雇佣了几名文秘人员，处理文件工作。新门市部再次取得成功，获得了可观的利润。同年，常星美又在港岛开设了四家门市部。她为康山门市部，又雇拥了三名打字员和两名文员，设置为六个门市部的管理中心。公司的组织构成如下：

１、康山门市部

总经理：常星美，创始人、老板

物业交易员：（１）王萍，新雇员，无经验，生物系应界毕业生

（２）李丽，工龄一年，初中生

文秘：三名打字员，两名文员

２、太古门市部

首席交易员兼经理：向刚

物业交易员：（１）刘雨农，经验丰富，初中生

（２）张工，无经验，工商管理专业应界毕业生

（３）鲁兵，无经验，工商管理专业应界毕业生

文秘：一名文员

３、舴鱼涌市部

交易员兼经理：潘睛，经验丰富，正在业余攻读本科

文秘：一名文员

４、北角门市部

交易员兼经理：方玲，经验丰富，初中生

物业交易员：袁浩，无经验，高中生

文秘：一名文员

５、高士威门市部

交易员兼经理：殷波，经验丰富，大专学历

文秘：一名文员

６、湾仔市部

交易员兼经理：周雯，经验丰富，初中生

物业交易员：郭海，无经验，工商管理专业应界毕业生

文秘：一名文员

常小姐为她公司的日益发展感到十分高兴。１９８９年整年，仅公司交纳的所得税就达到了一百万港币。然而，她开始不满意公司的管理和控制，一系列的问题困扰着她。

问题一：行政管理

公司规模扩张得很快、很大，行政管理系统开始运转不灵。常小姐和向先生设计了一些表格来记录和控制公司的运作：

１、物业申报表 财产明细资料，包括位置、大小、空闲日期、当前价位、财产所有人，首位获得有关资料的物业交易员。

２、顾客申报表 包括顾客姓名、购买或租赁要求、服务内容（如顾客的检验内容和日期）、交易费用与承诺的条款和条件、交易员姓名、交易员和顾客签名。

３、物业“购买与销售”合同 为物业买方和售方进行物业谈判准备的标准合同书。４、租赁合同 为租户和业主进行物业谈判准备的标准租赁合同书。

５、销售承诺履行表 在履行销售承诺后、由交易员填写的详细资料报表。

６、租赁承诺履行表 在履行租赁承诺后、由交易员填写的详细资料报表。

常小姐要求工作人员按以上表格来填写工作记录。然而，很多情况下，这些表格填写得不清楚，甚至有遗漏。上个月公司就收到了五位顾客的投诉，抱怨提供的物业资料不准确。

公司规定，所有表格必须直接交到管理中心。承诺履行表可以放到当月末，其它表格则要求在物业交易后及时上交。管理中心职员时常抱怨各交易门市部交表延误、填表不好。而物业交易员也时常抱怨交易拥金支付延误、数量不准确。上个月，常小姐失去了两位能力很强、经验丰富的交易员。他们二人都是因为拥金支付问题，与管理中心发生数次争吵后辞职的。由于公司业务增长、扩张很快，管理中心办公室堆满了各式各样的文件和资料。文秘人员不得不加班加点来处理各种文件，他们发觉储存资料成了一个难题，办公室的空间已经不足。

问题二：行为与冲突

常小姐发现，职员的工作行为差别非常大。总的看，有经验的交易员比新雇佣的、无经验的交易员表现得好。然而，大多数经验丰富的交易员所受教育程度较低，他们只能和那些同等教育程度的客户建立良好的关系。常小姐想在企业和高层人士中发展新客户。她懂得，她必须培训具有高学历的雇员，去争取这些客户。不幸得很，这两类职员互相敌意。经验丰富的交易员不同意常小姐的雇佣政策，将荣誉、功劳归于受教育阶层。而新雇员也因为接受了教育程度较低上司的领导，常常表示不满。最后，两组人都各自建立了自己的交易规则和风格。

常小姐依据自己的管理知识，确信必须建立强劲的企业文化和共同目标来激励员工，以规范公司的发展方向。作为起点，常小姐为规范公司向客户提供服务的标准，要求向刚编制了公司职员行为规范手册，其包括以下内容：

１、公司发展目标

２、职员行为：个人行为、职业道德、表现及服务态度

３、办公程序：记录与表格、现金使用、请假

４、承诺支付：计算方法、支付程序

５、纪律：准则、条款和反腐败法则

６、一般情况：组织机构、公司发展信息及职员信息

问题三：职业道德

常小姐对最近发生两个职员辞职的情况非常恼火。他们是在建立湾仔门市部时加入星美公司的。门市部刚建两个月，他们就在湾仔建立了良好的生意网。为此，常小姐还将他们的工资提高了１０％。他们两人当天提交辞职申请书，就携带着公司的客户名单离开了公司。常小姐立即从康山调来了一名经验丰富的职员，还招聘了一名新人，然而，由于缺乏资料，他们很难立即投入工作。

常小姐迫切需要解决这些问题。然而，她忙于日常的工作，需要照看好六个门市部，不得不从香港管理发展中心请了一位管理顾问，为她研究并提供解决问题的建议。

【讨论题 】

１、公司的控制问题是什么？

２、你对运用公司职员行为规范手册来解决预定的问题有何评论？

３、如果你是管理顾问，你会向常星美提供什么建议？

第二篇：房地产问题最困扰中国

中国经济再次走向过热，投资银行纷纷调高2010年第一季度经济增长率至12％左右，这是两会之后中国经济提出的第一份问卷。

两会期间，加快转变经济发展方式是两会传递出的最强音。从两会到现在已经过去一个月，中国经济仍沿着既有规律往前——投资驱动、低附加值的出口、潜在通胀隐忧、长期需转变经济增长方式。

中国经济正在发生什么？目前中国经济还有什么风险？我们需要对全年经济作什么样评估，并提出合适的建议？我们邀请了参加两会或关注两会的经济学家一起讨论，他们有国务院参事任玉岭、燕京华侨大学校长华生、人民大学经济管理学院副院长刘元春和光大证券（601788）研究所副所长潘向东。

中国经济有隐忧

刘元春：未来中国宏观经济面临的最大风险是什么？从2008年到2009年来看，是外需出现大幅波动。但未来这种风险可能性较小，因为外需本身是一种周期性的变化过程。

未来最大的风险是什么？从短期来看，是流动性泛滥所带来的资产泡沫；从中期看，则是中国在过度刺激经济之后所带来的一系列中长期问题。这是因为投资有两面性，在当下即是需求，在未来是供给，投资驱动型模式在短期会表现出推动经济发展，但在中期和长期则表现为一种萧条。

现在很多人谈论未来投资会出现大幅下滑,经济可能会二次探底，这肯定是错误的，去年基础建设大规模投资，在中国这样的一种体系下，政府特别是地方政府企业化行为，将导致政府内在机制自我膨胀，即中国一旦启动投资之后，就很难依靠宏观调控去刹住车。

如果这种模式延续下去，我们结构调整是没办法进行，现在我们只是简单地用环保门槛、低能耗门槛对两高（高污染、高能耗）企业限制，但没有起到釜底抽薪的作用，就是改变中国政府制度性的内在膨胀机制。

潘向东：目前中国经济面临几个困境。第一个困境是人民币升值和贸易战会成为常态，上周美国非农就业率超出预期，美国经济回升得到了基本确认，但美国经济复苏也面临着转型，奥巴马政府提出依靠低碳经济和出口来拉动经济的模式。

如果美国依靠出口，也就是传统的制造业必须要起来，其通过的办法无非是三方面:第一是美元的贬值，提高国内产品的竞争力。第二是通过贸易战来增强竞争力。第三是通过战争来扩大军工产品的出口和生产。从目前来看，贸易战的概率最大。

第二个困境是复苏带来的通货膨胀的问题。这一轮复苏主要是通过扩张性货币政策和财政政策拉动。一般来说，经济增长滞后货币发行大概是6到9个多月，通货膨胀会在货币发行之后大概是12到16个月开始显现。

最后一个困境是未来中国经济增长的长期动力在哪里？我们现在面临劳动密集型向技术密集型转变，但技术从何而来？两会期间政府反复强调结构调整，但目前只能拭目以待。

华生：中国经过三十年的改革开放，原来的经济改革的动力已经衰竭，所以我们要改变经济发展方式。其实改变经济发展方式不是今天提出来的，已经提了五年、十年、甚至更长时间。

但我们的经济增长方式没有调整过来，为什么？因为要改变一个方式，你就必须知道现在方式是什么，然后你才知道往什么地方改。我们现在的经济发展方式是什么？一句话来概括是强势政府主导的经济发展方式，这是中国经济发展方式的一个显著特征。

这种模式带来了巨大的问题,所以改变经济发展方式势在必行。但转变经济发展方式首先要改变政府的职能，但我们看到两会以后旧有方式还在加强，政府越学越聪明，他们对经济主导的能力更强了。

最大问题是房地产泡沫

华生：从两会看中国，楼市问题是中国的最大问题，两会上代表委员们谈论最多的是房价，现在房价之所以居高不下，越调控越上涨，最主要在供给和需求都出现了很大问题。

从供给方面来说，首先是中央政府的问题，因为我们的土地供应是严格按照计划供给的，要保住18亿亩土地红线，国家有计划将土地指标分配给各个省市和地方。

同时，中国出现了畸形的城市化，目前有将近1.6亿农民工进城，加上他们的家属，共有两三亿，这些人离开农村，但没有离开土地，他们同时还占住了农村的宅基地和承包地，导致农民工在农村土地不能够释放。这两个原因导致我们整个土地供给处于一个非常紧张的状态。

其次是地方政府，因为我们住宅土地都必须经过地方政府收购后进行拍卖，地方政府又在土地上切了一大刀，使得住宅用地供给严重受限。

最后，房地产企业也在普遍囤地，因为土地价格在上涨，我们并没有强有力的控制措施。

所以，住宅问题实际是土地供给的问题，是在现有体制下的一种扭曲和变形。

从需求上看，目前国内对房地产的需求是被过度地刺激和夸大了，对于中国这样一个人均可耕地面积比较少的国家，我们人均可耕地面积跟韩国差不多，比日本好不到哪儿，但我们住房的条件像北京、上海这些地方房价都是世界上最高的地方，是世界高地。房地产如果再不下决心进行调控，不但老百姓不满意，而且孕育着巨大的金融风险。

潘向东：房地产现在面临的困境是体制上的困境。主要由供给和需求引起的。目前市场供给普遍不足,原因是土地的招拍挂制度。同时，我们的需求又在增加，原因之一是消费结构升级，居民对房地产或汽车刚性需求加大。原因之二是老百姓缺乏投资的渠道，他们在寻求通过投资房地产进行保值增值。房地产的问题如果再不解决，就会发生与2007年下半年和2008年上半年一样的问题。

实现居者有其屋

任玉岭：今天房价高企和广大工薪阶层买不起房，解决好“住有所居”要从四方面入手。

第一就是要从中国实际出发。目前我们有些地方领导在报纸上高喊中国人不一定要有自己的住房，如果这些地方领导能把自己视为百姓的一分子的话，他们就不会讲这样的话。要使大家居有其屋，并不是说一定要拥有房产权。我一直主张在尽可能修建保障性住房的同时，也要大量兴建廉租房。

第二，现在房地产遇到的问题，并不是建安费成本过高问题。2006年我曾经到温州苍南县调查，有一个面积为28万平方米的小区，土地是政府提供的，住房售价才610到630元/平方米。所以中国住房的建安成本是很低的。因此，要建房就应该请老百姓、请人大代表、政协委员来核定建筑成本，然后按这个成本和应该给开发商的合理利润进行招标。

第三，解决“住有所居”一定要有银行工作相配合。长期以来，银行只要看到房地产商有土地，就会大方地向地产商进行贷款，而较少问这个土地是怎么得到的？很多地产商是靠先卖房，后买地再建住房的，这必然造成大家争抢土地。所以，要控制房价，实现住有所居，必须有银行工作的相配合。同时，银行应该大力支持棚户区改造，支持廉租房和保障性住房建设。

最后，解决“住有所居”一定要坚决打击房地产开发中的商业贿赂。今年1月10日，国务院出台了促进房地产平稳发展的通知，内容都切中要害，但这次国务院的通知能否很好发挥作用，关键在于政策的执行力能否确保。

第三篇：物业公司如何管理电梯

物业公司如何管理电梯、确保电梯安全使用

随着社会的发展，文明的进步，人类的居住办公环境越来越趋向于高层建筑，随之而来的是对电梯的依赖性越来越强。电梯的维护与保养、延长使用寿命、及时排除故障等问题也就摆在物业公司的面前。虽然大部分物业公司对于电梯的管理仍然倾向于电梯维保公司，签订维保合同，但从安全性与及时性考虑，必须在日常工作中加强对电梯的维护保养，电梯出现故障就要对故障进行处理。

电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国《特种设备安全监察条例》明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照《特种设备安全监察条例》取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。那么，作为物业管理企业，在目前激烈竞争的电梯市场中，面对五花八门的电梯维保单位，选择怎样的电梯公司来维修保养电梯是关键。一旦在这方面选择失策，电梯维保的及时有效性、安全可靠性就很难保证，将使物业公司的管理水平大打折扣，甚者招惹业主揭竿炒物业管理企业的残局。实际上，不管是哪种性质的电梯维保公司，维保市场的运作都有一个共同的运营成本，价低有价低的维保方式，充其量也只能做个表面功夫，或者在更换零件维修时掠取电梯配件差额。所以，便宜莫贪!资质、信誉、娴熟的技术、配件的跟踪，才是物业管理企业选聘电梯维保公司的主要考虑因素。

物业管理企业把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过每月做 2—3次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在物业管理企业。物业管理企业应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。物业管理企业也可通过小区的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画。教育乘客在乘梯时不乱按方阔按钮。例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让业主明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的“埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。通过加强物业管理企业员工的培训，普及电梯使用知识。特别是应加强电梯困人的应急处理能力训练。有条件的，可选派部分人员参加电梯操作证考证，持证上岗，直接实施应急救援工作。

电是电梯等各种设备工作的动力，建筑物是电梯等各种设备使用的地方，物业管理公司对于设备的正常安全运行负有不可推卸的责任。如何保证电梯安全正确的运行，是每一个物业电梯维修员的工作职责。作为物业电梯维修员，在日常工作中除了对电梯进行及时的保养维护，定期的更换各种易损件常用件和每天的清洁之外，还要能确保在电梯出现故障时，能快速地查明故障的原因，正确地处理故障，是保证电梯正常运行的重要保证，能排除电梯故障的技能是每位电梯维修员的必须具备的重要因素。其重要性主要表现在以下两个方面：

一是由于电梯的长时间故障，给企业的生产效率带来众多的负面影响，造成一定的经济损失，二是由于电梯故障出现的多样化，同时也向电梯维修工作人员排除故障的知识面提出了较高的要求，在实际工作中，它要求电梯维修人员能根据不同的故障，视具体情况而定，没有一个固定的一成不变的维修模式，在电梯遇到故障时，能准确迅速地查明故障的原因，正确地处理故障是保证设备运行的重中之重，这对于提高劳动生产效率、减少经济损失都具有重要的意义。

作为电梯维修人员怎样才能准确地解决电梯出现的问题呢？要彻底排除故障，知道故障产生的原因，迅速地查明故障的原因是必须的，除了在平时维修电梯的过程中不断的积累经验以外，能从理论上分析解释产生故障的原因是更加重要的，只有这样才能用自己的头脑灵活地解决各种各样的故障，避免出现重复故障，要找到真原因不仅要求电梯维修人员做到心思细腻，还要求维修人员做到不盲目地处理问题，凡事多问个为什么？

济源职业技术学院办公楼中有一部电梯，在运行中总是传出一种吱吱的噪声，维修人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，赶到现场后，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维修人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。本想就这样放弃，但维修人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢？经过仔细分析后，应该和速度有一定的关系，就这样维修人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀！难到会是涨绳轮，维修人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维修人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油，维修人员暗自庆幸刚开始时的没有放弃，同时也明白了润滑清洁对电梯也有相当的重要性，没有细心的检查就不会不良好的工作成绩。

当然电梯并非如此简单，在遇到电器故障就要求维修人员工具有非凡的专业理论基础，大部分电器故障，都必须依靠专业理论知识才能真正解决故障，电梯维修人员比其它工种更讲究理论性，有时候没有理论的指导，很多工作都将无法进行。遇到故障时，往往动脑的时间远远多过动手的时间，一旦找到故障的原因，修复也是很简单的，例如有一次电梯在一次开门之后就不再运行了，现场检查发现各处输入电压都有正常，继电器吸合正常，这是什么原因呢！维修人员就把电梯原理图从前查到后，逐个对照图纸检查没有发现问题，怎么说这个问题应该和电有关系吧，维修人员又对关门的继电器检查起来，可是继电器接触点都完好，再仔细检查继电器电压，发现电压时高时低，维修人员就感到有点怪了，可能问题就出在这里吧，要不就是接点的问题，从线圈上面查一切正常，肯定是下面的线圈了，维修人员拆开一查，罗丝接线栓松了一点，造成了接触不良，像这种时好时坏的故障处理起来就需要细心分析了，当然了解各电器元件在电梯设备里的具体位置及线路的布局，实现电梯原理图，和实物相结合的一一对应，是能够提高故障排除速度的基础。

知道了电梯的理论基础，掌握了设备的工作原理，为排除故障做了充分的准备，还需要一定的测试工具和方法，最通常用的是万用表，用万用表的电阻档来测量导线、接触器、继电器的线圈、接点、电阻等的通断，来判断这些原件的好坏，（严禁带电测量）有时也用电压档来判断电路中的电压的大小，测量时应注意档位是否正确。

在遇到部分零件有故障，但不能确定或时好时坏时，一般情况就是用一个新的元件来替换原来的旧部件，有故障是否消失，在已知故障的条件下，有时电梯停在不太利于检查修理的地方，这种情形下，可以对设备一点线路短接，应该确保此短接不会出现短路和造成危害，有些故障出现得比较频繁，特征又明显的情况下，可以直接去检查一般是电梯门比较容易出现这种故障，对于在一片电路中出现故障的点是能通过逐步排除法，来逐点分析了。

虽然电梯故障的维修没有固定的模式，但在一些特殊情况下还是有一定的规律的，首先应充分了解电梯发生故障时的情况，详细询问操作者通过看、听、闻、等，检查是否有破裂、杂音、异味、烫手等特殊现象。

在排除故障的过程中要遵循一定的原则，具体是先思考、后动手，通过现象看本质，多看、多想、多分析，正确的思维可以起到事半功倍的效果，杜绝一遇到故障就不知怎么办，拿起表就量，要养成良好的分析习惯，做到每次测量均要有个明确的目标，就是问自己为什么要这么做，有什么结果。

总之，在高层建筑的物业管理中，正确的电梯维修保养除了保障电梯的正常运行之外，还可以延长电梯的使用时间，最大可能排除危险故障的发生率，对业主的生命及财产安全保驾护航。

第四篇：物业公司管理规定

物业公司管理规定

一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。

二、全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)

三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。

四、严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。

月底汇总，于次月___日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。

五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。

杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。

六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理)

七、严禁打架斗殴，聚众闹事。

违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。

八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。

九、除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。

十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。

十一、工作时间定为每天___小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班;

值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。

十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。

禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。

十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。

奖惩制度

为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。

奖励：

一、对完成工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。

二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。

1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按___%提取。

2、对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。

处罚：

三、工作迟到或早退___分钟以内处罚___元，___分钟以上处罚___元;

___分钟以上者按旷工处理(___分钟以上为半天，___小时后为一天)。

四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资;

旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。

五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚___元。

六、无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。

七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。

八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处(包括喝水、抽烟、吃请等)，一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人___元，情节严重的加倍处罚。

九、除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚___元，如给住户造成损失(本物业服务范围之内的)由当事者一并赔偿。

十、对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处罚当事人___元。

十一、对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民举报反映给公司一次处罚___元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人___元。

(正当理由除外)

十二、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。

十三、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月___日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人___元/次。

十四、工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。

十五、对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后执行。

考勤制度

一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。

二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。

三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。

发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚(按奖惩制度第十三条执行)。

四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。

五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当安排提前___小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。

六、考勤记录要于次月___日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。

请销假制度

一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。

二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。

三、职工请批假范围

请假___小时内，由所在站站长批准;请假半日以上(含半日)，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。

四、因病请假一日以上(含一日)须有正规医疗部门的证明手续。

五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按集团公司的有关规定执行。

六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。

业主回访制度

一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：

1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。

2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。

3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。

4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。

8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。

9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。

10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。

二、回访时间及形式

1、物管经理/主任每年登门回访___次，了解情况，解决问题、沟通关系。

2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访___次。

3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

4、有针对性地对住户(业主)作专题调查，听取意见。

5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。

6、作好回访登记。

(一)投诉事件的回访：

1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理;

2、回访率应该达到___%;

3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。

(二)维修工程的回访：

1、由小区物管员进行;

2、回访率应该达到___%;

3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。

(三)业户报修的回访：

1、由物管管理员进行;

2、回访率应该达到___%;

3、应在维修完成以后三天以内进行。

回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。

管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。

第五篇：物业公司管理岗位职责

物业公司管理岗位职责

1、组织制定管理制度(综合维修岗位责任制、消防安全管理制度、保洁管理制度等);

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

4、负责商场内外设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作;

5、负责监管商户进场装修方面的安全规范情况;

6、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

7、妥善处理一切紧急及突发事件;

物业公司管理岗位职责2

1.搭建公司物业管理体系;

2.建立物业管理规章制度和服务要求;

3.开展物业管理和服务的培训;

4.办公区规划设计、装修设计和工程实施;

5.园区建筑设施设备日常保养维护;

6.园区配套设施设备提升改造项目实施;

7.公司日常物业修缮管理;

8.公司园区绿化管养;

9.公司园区环境卫生保持和管理;

10.物业服务商的采购管理;

11.开展物业管理所需耗材、工具、设备及配套物品的采购;

12.为公司各部门员工提供优质的后勤服务;

13.根据需要开展其他物业服务。

物业公司管理岗位职责31、有清晰的物业项目管理思路和服务理念;

2、熟悉物业项目运作和成本控制流程制定和管理;

3、较强的团队管理能力;

4、较高的人际亲和力和沟通、协调技巧;

物业公司管理岗位职责41、物业主管在经理的指导下，负责组织、安排园区内物业管理处的各项工作，定期主持召开管理处工作例会，提出问题及改进意见，并负责改进工作及落实;

2、每天巡视园区内各区域，并对公共设施、设备维修和治安、卫生等各部门工作提出改进意见并督办落实;

3、跟进、落实领导安排的各项工作;

4、定期向经理汇报管理处工作情况;

5、完成经理临时安排的其它工作。

物业公司管理岗位职责51、负责统筹商业项目工程物业管理，包括商场环境秩序、安保消防、工程管理等;

2、预算编制，方案整合等;

3、根据公司考核标准完成工作;

4、工程物业团队管理及建设。

物业公司管理岗位职责61、负责办公楼及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理工作，维护物业服务区域内的环境卫生及安全防范等工作;

2、负责检查与监督各岗位工作是否按计划进行，工作质量是否达到要求标准;

3、负责办公楼物业费的收缴工作;

4、加强办公楼装修管理，确保装修有序进行，杜绝违规装修现象;

5、负责办公楼物业整体及月度财务收支预算和控制;

6、组织开展各项节能减耗措施，通过减少各方面的开销实现成本控制;

7、及时妥善处理各类投诉，处理好于租户的关系;

8、维护与房管局、街道、派出所等相关部门的关系;

9、加强与公司各职能部门的沟通、协调，做好相关工作;

10、完成领导交办的其他工作。

物业公司管理岗位职责71、每日巡检责任区域内楼层，关注现场品质环境;

2、负责接待顾客来访，受理责任区域内客户意见、建议及时落实整改与回复;

3、处理客户投诉，记录并跟进处理结果，维护业主关系;

4、负责区域租户水电费的催缴;

5、定期按计划执行客户访谈及满意度调查;

6、跟进区域内客户装修进展，及时向物业服务中心反映需要解决的问题;