镇远旅游开发策划思路

第一篇：镇远旅游开发策划思路

镇远旅游开发策划思路

◆ 概述

一、重新审视镇远旅游资源，用全新的旅游开发理念去重新诠释和评估镇远旅游资源的真正价值

镇远是贵州旅游开发最早的景区之一，但是，实事求是地讲，镇远旅游开发却一直没有什么实质性进展，起色确实不大。所以造成这样的局面，原因固然很多，但是，对自身资源的真正价值没有进入深入细致的研究，对自身资源存在着认识上的偏差和误区，不能不说是镇远旅游停滞不前的一个重要原因。我们认为，镇远旅游资源绝对不同于黔东南或者贵州省其它地方的旅游资源，它的真正价值不在于它有多么美丽的自然风景，也不在于它有怎样多姿多彩的原生态民族风情，镇远的美不是外在的奇观异景，而是内在的情致和风韵；镇远的开发价值不在于它的自然风光和民族风情，而在于它的浓郁的江南风韵。“锦锈十里春风来，千门万户临河开。”这是文人雅士、风流才俊对“十里珠帘”、万种风情的六朝胜景秦淮河的盛赞，同样也可以把它看作是对弥漫着浓郁的江南风韵的镇远古镇潜质的描摹。在我们看来，镇远古镇就是一座镶嵌在贵州高原秀美山川中的江南小镇，镇远古镇就是贵州高原上的“桨声灯影里的‘秦淮河’”。

二、重新定位镇远，高屋建瓴、别出心裁、出人意想地打造镇远 我们说镇远是贵州高原上的江南古镇，是贵州秀美山川中的“桨声灯影里的‘秦淮河’”，绝不是枉作比附。历史上，秦淮河商贾云集，舟楫交错，繁荣、奢华得令人惊羡；而昔日享有“黔东重镇、滇楚要冲”美誉的镇远古镇也曾商贾奔走，车来船往，热闹过好些日子。秦淮河穿城而过，依偎在南京古城之中；而镇远古镇亦江水依依，柔情万般的舞阳河水也一样温情脉脉、情意绵绵地依偎在镇远古镇的怀抱之中„„

所不同的是秦淮河曾经金粉楼台丝竹飘渺、笙歌醉心，华灯画舫凌波泛夜、浅笑惹人，享受了太多的荣华，注入了太多的风流，融进了数不尽的风韵；而镇远古镇就如同穷乡僻壤、荒郊山野的清纯少女，清丽倒是清丽得喜人，灵秀倒是灵秀得爱人，但终未品尝过她那样的清丽和灵秀所应该去品尝一番的风流,终未享受过她那样的清丽和灵秀所应该去享受一番的荣华——我们确实太委曲了她，她也确实太委曲了自己！

镇远既然与江南名胜秦淮河有如此相似的地方，具有如此撩人心绪、令人心旌摇荡的秦淮秉赋和特质，那么，我们在开发镇远旅游资源的时候，就必须摒 1

弃传统的开发模式，摒弃黔东南乃至贵州其它景区的旅游开发模式，就必须别出心裁、出人意想地去打造镇远，把镇远打造成水弄街灯、楼影映江、亦真亦幻、恍若世外的贵州高原上的“桨声灯影里的‘秦淮河’”。

三、高起点、大手笔地打造镇远，镇远必将从此走向繁华

镇远古镇没有六朝京都南京古城的辉煌，清丽灵秀的舞阳河更没有秦淮河上胭脂粉黛凝就的繁华，但是，她的潜在的巨大开发价值已经不可掩饰地昭示了镇远古镇的未来繁华，如果我们义无反顾地进行高起点、大手笔地开发和打造，镇远古镇就必然会带给我们意想不到的惊喜，走向出人意想的辉煌。

这正如穷乡僻壤、荒郊山野中清丽灵秀的清纯少女一旦拥有繁华，点饰粉黛，就必然会益发的耀眼夺目、大放异彩一样，镇远古镇如若果真放了手打造开去，用了心装扮开去，她就一定会演绎昔日秦淮河的繁华，就一定会成为贵州秀美山川中风情万种的“秦淮河”。

宋代大词人柳三变盛赞钱塘时曾这样写道：“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。”若镇远古镇果真按照秦淮河那样的意韵和格调去打造，我们完全有理由套用柳氏这三句夸饰江南胜景的词句来描绘和展示镇远古镇的美好未来：苗岭形胜，黔东都会，镇远从此繁华！

◆ 开发定位

镇远的旅游强势不在自然风光，也不在民族风情，镇远的优势在于其独有的江南情致，在于她那潜在的秦淮秉赋与特质。镇远旅游的方向不应该是自然风光和民族风情，而是江南情调，秦淮风韵。正是基于此，我们对镇远旅游的定位是：

● 灯红酒绿、纸醉金迷，令人销魂蚀魄的不夜城；

● 花天酒地、风情万种令人乐不思蜀的世外乐园。

◆ 目标愿景

相对于黔东南乃至贵州省来说，镇远旅游资源独特，风韵独具，具有黔东南乃至贵州省别的地方所没有的旅游资质，开发前景十分喜人，因而，我们对镇远古镇的开发充满信心，我们对镇远旅游开发的目标愿景是：

● 将镇远打造成黔东南魅力独具、唯我独有的旅游观光和休闲度假胜地；● 将镇远打造成贵州高原上画舫游弋、灯影憧憧、丝竹飘渺、笙歌妙曼的“桨声灯影里的‘秦淮河’”；

● 将镇远打造成灯红酒绿、风情万种，令人销魂蚀魄、让人流连忘返的西南乃至中国唯一的真正意义上的休闲娱乐不夜城和世外乐园。

◆ 策划版块

● 第一版块，秦淮风情：由画舫游弋、灯影憧憧、丝竹飘渺、浅笑惹人以及长桥卧波、宛如彩虹的河面风情和酒楼茶肆、灯红酒绿、歌坊舞池、珠帘倩影，以及府城码头、卫城码头、禹门码头、城隍庙码头等沿岸风光组成。此为显现镇远古镇秦淮风韵版块，是镇远旅游景区的核心版块。

● 第二版块，古镇古韵：由青龙洞寺等古建筑群，四官殿、天后宫、紫皇阁、青狮洞等庙宇，吴公祠、林公祠、“和公祠”“苏公馆”“文明书院”“钧培私塾馆”等镇远历史人物纪念场馆，以及卫城垣、府城垣、仁寿巷、四方井巷、复兴巷四方井、陈家井等古镇街巷和历史陈迹组成。此为镇远古镇人文景观版块，是镇远旅游景区的辅助版块。

● 第三版块，铁溪民族村落：由铁溪苗族、侗族、布依族等少数民族村落群和铁溪峡谷风光组成。此为镇远原生态民族风情版块，是镇远旅游景区的补充版块。

● 第四版块，舞阳河风景：由龙王峡、西峡、东峡和诸葛峡等舞阳河水光山色组成。此为镇远自然风光版块，是镇远旅游景区补充版块。

◆ 打造方式：

● 聚焦城区水体，全力打造镇远水域风光：镇远旅游的真正价值是其潜在的秦淮风韵，而要将其特有的秦淮潜质和秉赋转换为可知、可感、可观赏、可品味的旅游资源，就必须聚焦镇远城内可资水体，全力打造镇远水域及沿河风光，把镇远的旅游核心区移至镇远城内水域和沿河两岸，使镇远城内水面上画舫点点，小巧华美的彩船点缀、装扮着古时灯笼和现代霓虹灯饰„„沿河两岸酒楼茶肆、歌坊舞池、等建筑全改为门脸临河，且建临河游览廊道，游人可在彩船画舫听丝竹、品小曲、赏佳人，观沿岸风光，尽享镇远“秦淮”风韵；亦可在两岸灯红酒绿、倩影摇曳的酒肆茶楼、歌坊舞池里纵情享乐，饱尝令人销魂蚀魄的镇远不夜城的迷人风情。

● 再现人文古迹：修复吴公祠、林公祠、“和公祠”“苏公馆”“文明书院”“钧培私塾馆”等镇远历史人物纪念场馆，以及卫城垣、府城垣、仁寿巷、四方井巷、复兴巷四方井、陈家井等古镇街巷和历史陈迹，使其与青龙洞宗教建筑群互为呼应，相互映衬，既可丰厚镇远历史文化底蕴，显现昔日镇远的古风古韵；又可丰盈镇远旅游体量，使之成为镇远秦淮风韵的补充景观。

● 打造原生态民族村落：在铁溪修建苗族、侗族、布衣族等原生态民族村寨，使其成为一个浓缩的民族村落群，既可表示将旧时被逐出镇远，被迫在荒山野岭栖身繁衍的苗族、侗族、布依族等少数民族同胞接回镇远，为其营造一处优良的繁衍生息之地，使其享受今日镇远的繁华的美意，同时，以可为镇远增添一道原生态民族风情景观。

◆ 开发方略：

镇远旅游开发离不了精准独到、别具一格的战略策划，更离不了别出心裁、出人意想的开发方略，更需要大胆、精明的开发谋略。基于此，我们认为镇远的开发方略应该是：

● 精心规划设计，花大力气做好镇远旅游开发概念性详细规划设计文本，为将镇远打造成“桨声灯影里的秦淮河”提供理论依据和可操作蓝本。

● 大肆造势，调动一切传媒手段，以精心规划设计的《镇远旅游开发概念性详细规划设计文本》为蓝图，以转让、出租以至出卖镇远古镇的全新融资方式进行招商引资，吸引国内外大财团、大投资商对镇远旅游进行天翻地覆的开发和打造。

第二篇：西双版纳旅游策划开发运作思路

金三角国际风情小镇的建筑、景观、设施，都应遵循磨憨总体规划和项目规划要求，统一布局，以保障开发运营的整体协调性，磨憨境内需要体现少数民族风情、热带雨林风情以及金三角区域特有的风情，如建筑、歌舞、用具等，项目开发必须对其予以科学保护，合理利用，使之与新开发项目相得益彰，另外对一些其它的旧有元素加以取舍，适当保留，如树木、民居建筑的局部构件等，将“传统”肌理和“残墙”意象融入新的旅游策划设计之中，以延续原来民族的故事;

在以旅游策划市场为导向的开发过程中，必须建立高起点的建设水平，符合现代市场惯例，满足消费市场和投资市场的需求;政府调控、开发商运作、全民参与，创造政府、开发商、当地居民共赢的局面，金三角国际风情小镇的开发投资量大，是一个需要长期运作的旅游策划项目，因而政府、企业、居民等各相关方面都有责任遵循一致的方针，在项目的开发、管理、经营中，协调合作，提供必要的支持，保障项目能够可持续地发展;

金三角国际风情小镇的开发不是项目的拼凑，从整体到局部，应始终贯彻文化风情体验主题，体现区域特色，由建筑、景观、设施、人物、活动共同创造统一的主题情境体验空间，成为具有后现代意义的金三角主题文化休闲社区，强化文化风情氛围，追求文化混搭融合创新的风格，体现时尚娱乐的小资情调。

复兴不是复古，在旅游策划开发中，旅游策划项目组对历史文化元素进行表现，是为现代人服务的，只有对传统进行新的诠释，才能释放项目的市场功能，为消费者所认可和接受，金三角国际风情小镇是一个人性化的社区，建筑、景观是配角，人是主角。因此，所有开发细节都应围绕人来展开，注重创造一个主动的、动态的人文环境。

第三篇：旅游开发策划

重庆市巴南区接龙镇民俗乡村特色旅游资源开发

2012级食品科学与工程专业杨丰瑜

摘要：接龙镇民俗乡村旅游区分布于柴坝村、桥边村。一是民俗文化活动。开展歌舞晚会，民俗才艺表演，导游之星大赛、魅力乡村摄影大赛。二是走乡村、游乡村、写乡村等系列活动。深入挖掘乡村历史文化内涵，将旅游与文化融合，为游客送上一台精美的文化大餐。关键词：乡村休闲、历史文化、人文景观、生态观光

重庆市巴南区接龙镇地巴南区南部中心，距主城45公里，渝湘高速横穿接龙，半小时车程。全镇幅员面积188.15平方公里，人口6.3万，有17个行政村，3个居委会。乡土气息浓重，民风淳厚，环境优雅。是城里人去外出散心的好去处。

一、项目介绍

（一）项目名称

接龙镇民俗乡村旅游区

（二）项目必要性

随着经济发展和居民收入的提高，乡村旅游成为大家爱好的休闲娱乐，发展休闲旅游项目可以提高当地基础设施水平，促进农民就业和增收，推进新农村建设，实现农业的可持续发展。

（三）项目位置

接龙镇民俗乡村旅游区分布于柴坝村、桥边村。

（四）项目功能

深入挖掘乡村历史文化内涵，将旅游与文化有机融合，为游客送上一台精美的文化大餐，同时提高当地基础设施建设水平，改善群众的居住环境，解决群众的就业，为统筹城乡发展提供实践经验。

（五）项目规模

项目总面积约3600000平方米。

（六）合作模式

投资、合资、其他

二丶项目建设内容

策划推出生态观光、宗教文化、乡村休闲、体育健身四大板块，有闻名遐迩的南沱寺，李家岩悬棺，星罗棋布的水库，森林资源绵延数十里，野生动物资源丰富，人杰地灵。接龙

吹打2006年被列入国家首批非遗保护名录，有吹打乐班297个，吹打队员50余人，常年有演出，深受群众喜爱，是投资展业的理想之地。突出文化、体育、旅游、休闲等特色元素。一是体育健身活动。让更多喜爱运动的群众体会到运动的快乐。二是乡村旅游活动。让游客们身在绿色环保、美丽的生态小镇享受采摘的乐趣，体验着乡村无污染的优美，体会闲逸自在的乡村生活。三是观光、休闲、度假型资源进行全面整合，游客将率先体验乡村的旖旎风光。四是“绿色走廊”15公里、“绿色家园”20处占地200亩、“绿色基地”50处1000亩、“百草园”10处100亩、“百果园”10处1000亩等生态项目建设，增添乡村旅游资源和产品。五是建设农家乐20个，以农家烧烤（烤羊、烤土鸡、烤鱼等）和颇具农家特色的中餐小吃（野味、土鸭、土鸡蛋、老腊肉、竹笋、苕粉、土豆花、红苕稀饭、新鲜蔬菜等）使游客回归自然。六是独享野外帐篷露宿、山地跑步、森林探险等为代表的乡村旅游特色产业群。

三、项目开发优势

（一）地理位置优越，区域优势明显

渝湘高速公路，渝道公路贯穿全镇，“双龙公路”纵横南北，全镇公路村村通，并与渝道路、渝湘高速路编织成联系紧密辐射力强的300余公里的公路网络。渝湘高速接龙出口位于接龙镇中心，方便快捷，30分钟可达重庆主城中心，可快速通达各区县和周边省市。

（二）城市功能配套，发展潜力巨大

接龙镇中心城镇建成区已达1平方公里，场镇居住人口已有1万余人，商贸、学校、医院、文化、体育等方面的阵地建设健全，已成为辐射巴南南部的区域性经济、文化、商贸中心镇。

（三）农业资源众多，旅游资源丰富

接龙镇系丘陵中低山区，属典型的丘陵湿润气候，雨量充沛，全年平均气温18.6℃，适宜各类农作物生长和林下养殖。镇域内土壤主要是油砂泥土，地层深厚、肥沃，适宜多种农作物生长；重庆普丰农业生态有限公司、重庆城外桃园农业开发有限公司等数十家企业落户我镇全力打造都市农业.“接龙牌”土鸡蛋、春龙麻竹笋、雾露大米、小观蜜柚等无公害优质农产品享誉市内外。镇域高低海拔300-1100米，自然植被保护完好，森林覆盖率达45%；有小二型水库3座，湖泊水面总计1600余亩；南陀寺庙、悬棺、摩崖石刻等古迹旅游资源丰富；紧邻接龙镇的东温泉、石龙、石滩、天星寺、跳石、姜家等镇旅游资源丰富。

（四）文化底蕴深厚，乡风民俗淳朴

接龙镇文化底蕴深厚，人民勤劳淳朴，享有“中国民间文化艺术之乡”盛誉。接龙吹打乐、接龙傩戏分别被列入国家级和市级非物质文化遗产保护名录，有大小民俗祭祀活动近80种。接龙民间文化理论研究成果丰硕，已出版专著10部，《接龙吹打乐》一书获重庆市第五届社会科学优秀成果一等奖。

四、项目开发及收益分析预测

（一）投资分析

投资额度：5亿元。

（二）收益预测

按照人均综合消费450元预算，年收入可达2亿元；利润率按照35%计算，年利润可达7000万元。预计7年收回全部投资。

五、项目开发风险评估

该项目因通过农村土地流转和农村建设用地置换方式来取得，在实施土地流转和置换过程中存在不确定因素。

参考文献：

1、杨春巍.风景旅游资源评价的定量分析研究.重庆建筑工程学院学报,1992,122、百度百科

3、《旅游资源规划与开发》 高峻 清华大学出版社(2007-01出版)。

第四篇：新农村旅游地产开发思路是什么

新农村旅游地产开发思路是什么?

旅游导向的社会主义新农村建设，为房地产，尤其是资源导向较强的旅游地产提供了新的发展机遇，也从中寻找新的思路和契机，加速新农村的建设。一些行之有效的模式值得我们去借鉴和思考。

·集约化农业带动型

结合区域特点，利用集约化、专业化的农业来发展社会主义新农村是一种较好的新农村建设模式。在此过程中，可参照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转。首先促进农用地整理，对各类废弃地、闲散地进行复垦，增加可利用土地，并置换出更多的可建设用地;其次，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、旧村整治、民居翻建改建、农村基础设施建设等，因地制宜，通过土地置换、土地权属重划等获得低成本的可建设用地;再次，利用集约化农业形成旅游区，吸引游客前来观光休闲，并带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。

·工业带动型

在经济发达的地区，一些乡村能够利用当地区位和资源条件，将工业和新农村建设融合为一体，和谐发展，并兼顾农业的发展、环境的保护以及本土文化的提升。在此进程中，会出现一些乡村风情和现代化气息相结合的新农村工业园区，以及大量较低成本的工业用地。依托工业资源和乡村旅游资源，可开发新农村工业旅游区，并利用工业园区的规划住宅用地，或通过整理农村建设用地，开发配套的接待设施、商业街、住宅等旅游地产。

·休闲和旅游带动型

利用乡村较好的休闲氛围、生态环境、民俗文化和旅游资源，可以将休闲产业、旅游产业与新农村建设紧密结合，形成乡村休闲旅游区，并依托旅游区，开发产权的酒店、农庄、商业街、度假住宅等多种旅游地产形式。在此进程中，要梳理、挖掘和保护乡村的旅游资源，而这个过程也是农用地和农村建设用地的整理过程。通过建设休闲度假区和旅游区，优化乡村建设布局，促进人口适度集中，改善基础设施，发展公共事业，可以获得相对低成本的可建设用地，同时，在旅游发展过程中，农村的闲置劳动力会转化成为非农业人口――旅游产业工人，并可促生新的土地流转空间。

第五篇：浅谈旅游地产开发策划(上)

浅谈旅游地产开发策划（上）

这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：

狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。

旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类

一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;

二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;

三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;

四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。

大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一

套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？

从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。

主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。

我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。

旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。

当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。

置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。

越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。

我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。

政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。

在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。

信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。

目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。

根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。

现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。

中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步

进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。

现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。

目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。

旅游地产发展欲解决的几个问题：

未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。

首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好

于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。

待续【浅谈旅游地产开发策划（下）】