市场调研流程

第一篇：市场调研流程

市场调研流程

市场调研的四大步：

第一、项目接手后首次通报会，由签约负责人介绍企业的基本情况，初步明确调研的方向，开始布置针对企业的二手资料的搜集工作。

第二、收集到的资料通过小组会议讨论，确定调研对象、调研方法、调查问卷或访问提纲、数据处理方法，完成市场调研方案的策划写作。

第三、进行市场调研，访谈或是问卷，进行市场资料的收集。

第四、对调研结果进行统计分析得到调研结论。

流程详解：

第一、确定市场调研项目的主题

1、明确调研意图。项目接手之后，成立了项目组，召开第一次见面会。由签下此项目的负责人介绍委托策划企业的基本情况，以及需要我们提供的服务项，并表明进行调研的意图，明确想要了解的问题。会议最后分配任务，给项目组大概三天时间来收集相关资料。

2、收集资料，分析问题的背景。查阅公司提供的资料、检索该公司的网站及相关公司网站，查阅相关报刊及文献，收集并整理以下的资料：

（1）企业资料。（2）产品市场资料（3）消费者资料。

3、确定市场调研的主题。资料收集完成后，召开第二次会议，商讨制定市场调研方案。在分析了解调研项目背景资料的基础上，就策划项目需求确定调研的目标（大致分为以下几类）：

（1）了解目前市场的竞争状况和特征，特别是品牌竞争现状

（2）了解竞争对手的市场策略和运作方法、本品与竞品的渠道模式和渠道结构

（3）了解消费者对市场的需求、消费习惯、偏好以及对企业产品的认知和看法

（4）消费者满意度的调查，品牌命名、品牌喜好度测试等

第二、策划市场调研方案

1、确定调研对象：

（1）、信息资料及来源界定：

同类企业（竞争对手）的相关资料、市场的背景资料。这些资料主要通过互联网、委托企业获得。

零售商与代理商经营情况资料。这些资料在委托方提供名录后，通过又针对性的实地的调查获得。

消费者信息资料。这些资料要调查人员选定调查的个体对象后获取。

（2）、调研的范围界定

按照企业现有销售渠道或想要开拓的目标市场确定调研地，如主要市场在临沂，那就调研临沂的市场，若想开拓省内其他市区的市场，那调研的地点就是想要开拓的市场。一般以城市为调查地，并以消费群体聚集地为中心。

（3）、调研单位界定

零售商：商场的零售专柜经营者

代理商：经销商或专卖店经营者

消费者：目标群体

2、确定资料收集的方法

（1）、文献法收集行业背景资料。

（2）、访谈法、观察法获取零售商、代理商的资料。

（3）、问卷法获取消费者的信息资料。

3、策划调查问卷及调研提纲的内容

（1）、调查问卷的内容设计

问卷设计的质量对调查结果会产生至关重要的影响，主要包括：

问卷结构要包括前言、主题、结语三个主要部分、问卷形式采取开放性和封闭性相结合的方式、问卷内容按照策划需求来设计、主要问题的构想

（2）、零售商与代理商的访谈提纲

访谈的内容应当围绕以下的几方面问题设定。

所销售或代理的产品经营情况。包括销售额、利润、进货周期、畅销款式等。消费者（顾客）的信息资料。包括顾客的年龄、职业、偏好、价位承受力，回头客的多少，淡季与旺季，产品销售情况等。

竞争对手的信息资料。同类品牌产品的销售情况与业绩。

4、研究资料处理技术

（1）、关于数据信息录入的技术

对于回收的问卷，项目组责成专人负责，在统一审核基础上，首先要剔除无效的问卷，之后对问卷进行统一的编码，即将问卷中的开放题或半开放题的答案用标准代码表达出来，便于电脑统计。为了确保原始码表趋于完善，应当选择不同地区，不同层次的问卷分别编制。对于可能出现的新码，通过在原始码表上留有补充余地，从而便于灵活加码。数据录入利用EXCEL工作簿完成。

（2）、关于数据信息分析技术

可以使用专业的市场调研软件SPSS对问卷进行数据分析，也可以使用EXCEL软件的统计分析功能进行数据分析。

数据分析的方法：对于调研问题采用聚类分析（Cluster Analysis）、因子分析（Factor Analysis）、相关分析（Correlation Analysis）、SWOT分析方法进行。

5、商议调研项目的组织安排并完成调研方案的撰写。

确定参与调研的人员构成。形成调研方案：

（1）确定调查目的。（2）确定调查的对象和调查单位。（3）确定调查内容和调查表。（4）确定调查方式和方法。（5）数据分析方案。（6）其他内容。包括确定调查时间，安排调查进度，确定提交报告的方式，调查人员的选择、培训和组织等。

第三、市场调研的执行阶段

1、对于市场同类企业的相关资料和市场的背景资料，通过查阅二手资料获得，主要查询方向：企业自有网站、行业协会网站、阿里巴巴官网、媒体介绍等

2、对于零售商与代理商调查：

（1）、由企业提供名录，对名录上的零售商或代理商进行资料的整理，包括：地点、联系人、联系方式、零售商的经营规模,被访人信息、行程安排等，必要时候电话预约。

（2）、安排走访行程，使走访有章可循，提高走访的效率。

（3）、设计好需要调查的问题，并整理成访问提纲，包括开头语、引导语、问题、致谢等部分，访问时尽量按照提纲进行，不要跳跃以免遗漏重要信息。

（4）、明确访谈记录人员，如果两个人一组则分工协作，如果一个人一组那就需要自己记录，一个人要把握好访谈的节奏，不要有明显的停顿，也不要过于快读，总之，做好访谈的记录工作。

（5）、现场访谈，注意自己的措辞，要充分尊重被访者，做好交谈的引导工作，按照事先制定好的提纲进行访谈，发现话题偏离后要及时调整，不要被被访者牵着鼻子走，要掌握主动。

（6）、结束后大致陈述一下题目和记录的答案，看看被访者有没有异议或需要补充的地方，如果没有向被访者致谢并离开。

3、对于消费者的调查：

（1）、按照调研计划安排的时间，安排调研的行程。

（2）、带着调查问卷出发。

（3）、到达指定地点后采取街头拦截的方式邀请消费者填写问卷，在邀请过程中做到有礼有节，做好问卷的说明工作，打消消费者的疑虑，做好问卷的解释工作，方便消费者填写问卷。

（4）、调查结束后向消费者致谢并离开。

（5）、全部结束后，整理好问卷并回到公司。

第四、访谈和问卷的整理与统计分析

1、将收回的访谈记录和问卷进行统一整理并筛选，将最终留下的记录和问卷进行统一编号，对于访谈记录按照聚类分析进行量化的分类。

2、按照编号进行问卷的录入工作，录入过程中要细心谨慎，保证数据的正确录

3入，必要的话在每份问卷录入过后进行一次复查。

3、对录入的信息进行统计分析，通过Spss和Excel进行，并将最终结果直观的表现出来，分析的过程中要注意多种分析方法的综合应用，全面精确的分析第一手资料。

4、形成最终的调研报告。

第二篇：市场调研流程

市场调研的种类

1、项目前期发展调研

2、项目营销调研

3、项目推广调研

1、项目发展调研

目的：针对项目的可行性、项目定位（产品、价格、物业类型）目的：针对项目的可行性、项目定位（产品、价格、物业类型）及业态规 划的调研，为项目的前期策划报告提供市场依据 划的调研，对象：影响房地产决策的相关经济因素指标的调研 对象： 区域房地产市场的现状及发展趋势的调研 竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）竞争楼盘的调研（直接竞争楼盘与间接竞争楼盘）对项目本身进行深入的调研（地块性质、经济指标、交通、对项目本身进行深入的调研（地块性质、经济指标、交通、配套、优劣势等）配套、优劣势等）方法：实地考察法、文献资料收集法 方法：实地考察法、2、项目营销调研

目的：针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，目的：针对项目的销售策略及模式，对市场上竞争对象作深入的调研，对项目的营销策划报告提供依据 对象：竞争楼盘的调研（直接竞争与间接竞争楼盘）对象：竞争楼盘的调研（直接竞争与间接竞争楼盘）营销模式的调研 营销策划的机构调研 本项目优劣势的调研及适合的营销模式 方法：实地考察法、人员访谈法 方法：实地考察法、3、项目推广调研

目的：针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，目的：针对竞争项目的推广主题、广告语及运用媒体组合进行的调研，为推广思路提供依据 对象：区域市场的户外、广告、对象：区域市场的户外、广告、灯箱的调研 区域楼盘的主题广告语的调研 区域楼盘的形象包装的调研 推广的媒体运用组合的调研 推广机构的调研 方法：实地考察法、人员访谈法 方法：实地考察法、第二部分 调研流程

一、市场调研的目的1、明确市场调研的目的、2、了解调研对本项目运作的影响、3、了解本次调研的范围、二、市场调研的相关准备工作

1、确定项目调研的对象

2、确定调研方法——实地考察法、电话问询法、观察法、座谈会、随机调 确定调研方法——实地考察法 电话问询法、观察法、座谈会、实地考察法、研等等

3、制定调研工具——相关的表格、人员的安排等等 制定调研工具——相关的表格 相关的表格、4、调研时间的确定及区域的确定

三、市场调研的主要内容

1、开发背景分析 宏观经济背景分析 相关政策对房地产市场的影响（金融政策、土地政策等）相关政策对房地产市场的影响（金融政策、土地政策等）房地产总体市场状况分析 未来市场发展的预测

2、对

第三篇：房地产市场调研流程

房地产市场调研研究

房地产市场调研流程包括城市调研流程和专项调研流程

一、城市调研流程

城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。

（一）、调研准备阶段: 1.成立市场调研小组

根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。2.为本次调研定向

了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。注：

计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。

3.相关物料准备

由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。4.基础信息收集 在售房地产项目。大型已成社区。

城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。（二)、实地调研阶段 1.按计划开展工作

需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。注：

此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。具体工作包括：

a在售楼盘调查，b大型厂矿企业调查，c商业中心调查，d已成社区调查，e行政机关调查 2.及时、详尽记录信息

要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。3.初步确定报告框架

当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。4.服务内部

调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员提供相关资料。5.周期性工作

对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。

（三）、报告写作阶段

确立报告写作思路、模式及框架。

根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。

（四）、完成报告并向领导提案。

二、专项调研流程

专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析，为策略部门或发展商提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。调研准备阶段

1.成立市场调研小组

根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。为本次调研定向

认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。相关物料准备

a根据出差人数及外出天数进行经费预算，报领导审批。

b由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。基础信息收集

有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）

项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）

项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。项目地块调研

抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进行实地调研。

（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备）对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。

注：

此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。通过对项目地块的了解，可以增强对本调研的认识，并有目的性的开展工作。按计划开展工作

需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。具体工作包括: 地块附近调查

地块所在区域调查 整体城市调查 地块附近调查

此区域的调查为项目调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。

注：

地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。7.地块所在区域调查

此区域一般按经济发展状况或区级行政划分，需要调查方向包括：

区域政府部门（主要是所在区域居委会、村 委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。

区域商业中心，大型生活配套。在售楼盘，大型已成社区。

注：

此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定位提供依据。整体城市调查 主要方向包括：

政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。

城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、地理位置等情况。

城区大型在售项目及大型已成熟社区。

城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水平等）。注：

对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。9及时、详尽记录信息

要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，方便为后期数据、信息取得支持。注：

通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。10总结每日工作

当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。

报告写作阶段

确立报告写作思路、模式及框架。

根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。

完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门提供相关数据。

小 结

在市场调研阶段，需注意：

市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来，报告应由整个小组共同完成。形式包括：调研小组进行讨论，确定报告主线，由主笔人员完成；小组成员根据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、融合。

信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途径。

已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反映当地房地产市场现状。

房地产调研报告撰写 一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。

任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。

服务环节

由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地产业的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务 xx公司

公司通过调研报告所提供的信息，判断该城市的成熟程度，决定是否进驻。开发企业

开发公司往往拥有政府部门提供的宏观信息，但对于微观方面则需要策划公司进行市场调研。此外，策划公司有比较系统的评估系统，可对甲方项目进行风险评估。策划部门

房地产的销售环节同样需要市场调研报告的支持，通过对市场信息的分析判断，制定出更加准确的营销策略。

写作须知

明确调研报告写作目的后，我们将对市场调研所采样的信息进行整理、加工，进行报告写作。需要重点说明的是：市场调研报告并非是简单的数据罗列，应在报告写作前甚至调研开始前明确本次报告的写作目的，对方对信息的要求是什么，有针对性的进行写作

基本框架

序言

主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告，则此序言部分可以省略。

内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案。**城市概况 主要内容: 概况概述

位置、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。行政划分（附区划图）

尽可能要包括各行政区域的基本情况。人文

人口数量、外来人口数量、人口密度„„ 教育

教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。交通架构（附主要路线图）

公交系统

（线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明）铁路系统（线路、年运旅客数量、城市交通作用等方面）高速公路

（公路构架、公路通车里程、公路密度、城市交通作用等）港口

（航线、吞吐量„„）机场

（机场建设标准、承载量„）小结

要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。**城市经济

综述城市经济发展情况，包括GDP总值，突出产业等。[附图]——近几年城市GDP的图 [例举]——重点创收企业

企业名称 公司主营项目 名称 公司主营项目

1、产业结构

[附图]——近几年产业结构的变化图，就图给予分析

2、特色产业描述

主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析。

3、人均生活水平

区域市场购买力的主要支撑点。

4、城市居民的消费结构

某市的恩格尔系数为 %，属于 富裕/贫困 地区，其房地产方面„„

5、小结

主要分析该城市的经济发展水平、经济结构、购买力水平等，根据城市经济判断房地产业的发展环境及前景。**城市规划

以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划。城 市 规 划 包 括

1、城市总体规划

4、市政规划房产规划

2、经济规划

5、本项目所在区域的规划

3、市政规划

6、小结

通过上述规划了解本城市的定位、发展方向，结合城市整体规划及项目所在区域规划，判断项目预期发展潜力。

房地产发展

1、发展历程

主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期。上市场分析

2.1 价格

包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等 2.2 房地产投资情况 2.3 新开工结构

2.4 房产供求

此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。

2.5 安居工程

安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。2.6 二手房市场

包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。

3、本以来市场分析

第五章 区域住宅市场基本特点

1、城区总述

总述城区地产开发状况

2、成熟小区情况统计分析

2.1 部分成熟小区建筑形式及入住情况采样 2.2 部分成熟小区价格及户型采样

3、在售楼盘情况 3.1 项目简介

名称 开发商 占地面积 规划面积 3.2 楼盘户型价格分析 名称 面积范围 主力户型 装修 3.3 楼盘配套分析 名称 内部配套 3.4 楼盘定位分析 外部配套

容积率 绿化率 建筑形式 单价范围

总价范围

名称 定位 客源 3.5 楼盘营销策略分析 名称 项目分期 阶段性策略 3.6 楼盘广告投放分析 名称 广告投放途径

策略及效果分析

小结

第六章 区域市场专向分析（有针对性选择本章）城市商业市场专向分析

1.1 总体商业市场动量变化以及需求趋势

商业消费及需求市场特点分析

1.2 上商业地产市场供应量及市场状况盘点 商业供给量状况分析 各城区城销售比较

1.3 城区整体商业环境分析 城区域商业环境分析 商业氛围 商业设施的规模和档次 商业设施的规划设计 商品的种类和档次 消费群的构成 个案分析 位置

建筑面积 开业时间 售价 主力户型 商业经营规划 物业管理相关收费 卖点

优惠政策 其它 备注

2、别墅专项分析

2.1现有在售别墅项目汇总统计 名称 规模 容积率 绿化率 建筑形式 2.2 区域别墅项目特点分析 建筑形式 户型面积

小区建筑参数 价格

小区景观分析 小区内部配套 别墅建筑特点 户型特点 别墅定位

2.3 市场机会点

客户问卷调查分析

会根据项目不同情况设计问卷调查内容，访问完成后对各项进行统计，并根据统计结果说明问题。分析时要根据问卷的内容对提出问题进行分类，部分相关联项要进行分类总结。

本项目分析

项目地理位置及物理环境分析 “ 地块” 地理位置及经济指标 1.1 地理位置及经济指标 位置 区位 总用地面积

规划性质 总建筑面积

容积率

面积范围 价格

建筑覆盖率

绿地率 室外停车位

别墅总栋数 1.2地块物理条件 地块形状

地块角度 地块高度 地基状况

1.3 地块环境总体特点的描述 项目配套分析 评分标准： 5＝达到理想状态;4＝高于正常水平； 3＝正常水平;2＝低于正常水平； 1＝远低于正常水平

注：

权重及评分标准根据常规的消费者抽样调查统计所得；需要时会根据项目不同情况，确定目标消费群后，做针对性调查。结合表格和打分情况进行分析 项目SWOT分析

项目建议

1、整体建议

内容包括：根据机会点，总述小区整体规划、产品、总价款、目标客户群体等的综述。具体建议 定位

目标客户人群 小区规划 景观规划 产品设计 配套设施 销售策略 广告投放

第四篇：市场调研流程与方法

一、市场调研简介

市场调研的定义：一种借助信息把消费者、顾客及公共部门和市场联系起来的特定活动--这些信息用以识别和界定市场营销的机会和问题，产生、改进和评价营销活动，监控营销绩效，增进对营销过程的理解。

二、市场调研流程的11个步骤: 1.确定市场调研的必要性 2.定义问题 3.确立调研目标 4.确定调研设计方案 5.确定信息的类型和来源 6.确定收集资料 7.问卷设计

8.确定抽样方案及样本容量 9.收集资料 10.资料分析

11.撰写最终调研报告并演示

三、市调数据收集方法: ⒈家访 访问者在被访问者家中进行访问。事先通过电话进行预约

⒉购物中心拦截访问 在购物中心的购物者被访问者拦住并邀请参加调查。访问通常在大厅或公司大厅内的仪器设备上进行

⒊办公室访问 访问者与企业业务主管或经理预约，在被访问者工作地进行访问

⒋传统意义上的电话访问 访问者在他们家外的地方通过电话与家庭主妇或商业代表进行访问

⒌集中电话访问 访问者在一个数据收集公司办公室里的一家小房间或一个工作区域，对每一位被访问者进行访问。通常监督人员将旁听访问者的操作情况以检查他们是否正确的操作

⒍计算机辅助电话访问 结合地区中心电话访问形式，所有的问题被输入电脑并显示在屏幕上，然后由访问者通过电话读给被访问者听。访问者直接将反馈的答案输入计算机的程序中去

⒎全电脑化访问

编制对问题进行操作管理的计算机程序。被调查者通过使用键盘、触摸计算机屏幕或使用一些其他方法，将他们自己的答案输入电脑

⒏小组自我管理调查 被访问者被集中起来组成一个小组。每一位被访问者独立完成自己的调查问卷，这种将被访问者集中起来组成小组，在各自独立进行的方式能帮助访问者节约人力、物力 ⒐留填问卷调查 访问者将调查问卷留给被访问者去完成。过一段时间，操作人员将返回获取完成的调查问卷或者问卷被寄回访问者处

⒑邮寄调查 访问者将调查问卷寄给预先已联系好的被访问者，由被访问者在完成问卷以后再寄回访问者处。

四、市场调研在房地产领域的应用

在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

第1节 房地产市场调查的内容

房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。

1、房地产市场调查的重要性

我们知道，企业的生存环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来发展的机遇，也带来生存的威胁。通过市场调查，企业能不断发现新的市场机会，规避市场的风险。在美国，企业界人士就把“非创新，即死亡”当作自己的座右铭，以激励自己不断进取。根据马斯洛的“需要层次论”的理论，人们的需求也是不断改变的，刚开始人们对住房的要求，能保证遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了，然而随着生活水平的提高，经济条件的改善，人们对住房又提出了一些功能要求：厨房、卫生设备俱全，房间布局合理，朝向位置较好等等。随着科技的发展、新材料的诞生，人口、家庭结构及人们的活动范围也都发生了变化。今天人们不仅追求住房功能的完善、舒适，而且还着重考虑空间体系的利用，家庭住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。最近我国住宅设计和建造的一项重大改革-----新的支撑体模式出现，便是在消费者出现新的要求情况下产生的，并在江苏无锡市完成试点工程，且通过了有关部门鉴定。所以企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。

___现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。

2、房地产市场调查的主要内容

房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面: a.房地产市场环境调查

1． 政治法律环境调查 :

（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

（2）有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。

（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

2． 经济环境调查:

（1）国家、地区或城市的经济特性，（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

（5）国民经济产业结构和主导产业。

（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。

（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

（9）财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。这部分可以参考“房地产市场调查”一章。

3． 社区环境调查:

社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。（1）房地产市场需求和消费行为调查

I． 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

II． 房地产市场需求影响因素调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。

III． 需求动机调查。如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

IV． 购买行为调查。如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

（2）房地产产品调查

1． 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

2． 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

3． 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。

4． 本企业产品的销售潜力及市场占有率 5． 建筑设计及施工企业的有关情况。

（3）房地产价格调查

1． 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

2． 房地产市场供求情况的变化经趋势。

3． 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

4． 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

5． 国际、国内相关房地产市场的价格。

6． 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

7． 价格变动后消费者和开发商的反应。

（4）房地产促销调查

1． 房地产广告的时空分布及广告效果测定。

2． 房地产广告媒体使用情况的调查。

3． 房地产广告预算与代理公司调查。

4． 人员促销的配备状况。

5． 各种公关活动对租售绩效的影响。

6． 各种营业推广活动的租售绩效。

（5）房地产营销渠道调查

1． 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

2． 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

3． 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

4． 房地产租售客户对租售代理商的评价。

（6）房地产市场竞争情况调查

市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。房地产市场竞争情况的调查内容主要包括：

1． 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。

2． 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

3． 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

4． 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。

5． 对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

6． 对未来竞争情况的分析与估计等。

7． 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

五、营销调研的程序 确定问题及调研目的→收集信息资料→初步调查→调查设计→选样→现场调查→资料分析→撰写和提交调查报告

确定问题及调研目的

根据调查目的的不同，可以采用探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查来确定。

收集信息资料

资料可以分为两类：初级资料或原始资料。指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料或二手资料，指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。如有适当的二手资料并加以利用，可以节省大量人力、财力。

一手资料的来源

1、访谈法。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士

2、问卷法。首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

3、观察和实证法。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场。

二手资料的来源

①政府机关、金融机构所统计、公布的资料。如各级政府公报，银行结汇统计等；

②同业公会、商会几个种职业团体所公布的资料，如建工集团、房管机构等；

③市场研究机构、自信机构或公民营企业所公布的资料。如各经济研究所、规划研究院等；

④广告代理商及各种广告媒体所发布的资料；

⑤国内外大学的出版物；

⑥各种基金会所实行的研究计划及报告；

⑦国内外公共图书馆所公布的资料；

⑧公司本身有的各种资料。

资料信息内容

v 土地使用资料搜集 v 项目基地现状资料搜集 v 人文社会经济资料搜集 v 公共设施资料搜集 v 商圈资料搜集 v 市场需求资料搜集 v 房地产市场景气资料搜集 v 销售资料搜集 v 竞争项目资料搜集 v 租金资料搜集 初步调查

1、研究搜集的信息材料

2、与企业有关领导进行非正式谈话

3、了解市场情况

客户问卷调查表的设计

二项目个案调查表的设计

选样

1、随机抽样法

2、计划抽样法

3、分层抽样法

现场调查 现场调查即按调查计划通过各种方式到调查现场获取原始资料和收集由他人整理过的次级资料。现场调查工作的好坏，直接影响到调查结果的正确性。

资料分析

1、消费者研究

2、市场研究

3、销售分析与控制

4、产品研究

5、广告研究

6、项目SWOT分析 撰写和提交调查报告

一、市场背景分析

二、项目分析

三、项目所在区域市场分析

四、项目定位分析

五、项目规划建议

六、投资回报分析

七、营销策略执行方案

第五篇：市场调研协会活动流程

市场调研协会活动流程

活动时间：2010年11月7日下午2点

活动地点：逸苑 活动主持人（4人）

工作人员（2人）活动主题：为了促进协会内会员与干事之间的相互了解和认识，加强协会的集体凝聚力，为其以后更好的开展协会工作。

活动道具：数码相机

塑料袋

白纸

彩笔（粉笔）

六个纸篓（桶子）

绳子

一、开场白：1.问候语和欢迎词，主持人自我介绍

2.阳光工作小组介绍

3.强调活动的四项基本要求：手机关机或调成静音，不迟到早退，他人发言时保持安静，全身心投入到活动中。

二、热身活动 1.病毒传染

招募一名志愿者，作为“病毒”。“病毒”的任务是在规定的时间和规定的区域内将除主持人以外的所有参与者感染成为“病毒”。当“病毒”接触到任意一个人都会使他感染成“病毒”，此时“病毒”必须手牵手一起去感染其他的同学。当在规定的时间内，若“病毒”成功的将所有人感染成病毒，则完成任务；若依旧有同学没有成为“病毒”，则任务失败，被感染成“病毒”的同学就得接受惩罚。

2.我是将军

全组成员按“123”分组报数，然后每组再商议选出一位“将军”。将军上前线作战时，必须得进行誓言宣告：你有没有信心战胜敌人；你愿不愿意承担一切后果；你能不能接受士兵的指责。

然后作为后备力量的士兵，则得给将军运送物资。必须每组每次派一个代表给将军运送物资。当任意两组将军得到物资后，另外一组必须在十秒钟内送到物资，否则该将军在该轮壮烈牺牲一次。然后，我们会累积失败次数来判断胜负，战败次数最多的一组接受惩罚。

（两副眼镜，一块手表，一架纸飞机，两张一块的人民币，四部诺基亚手机，三个异性的拥抱，一件外套，一只白色的左鞋，一只黑色的右鞋）

3.苏东坡的故事

游戏目的:热场活动,让成员兴奋起来.游戏规则：首先让大家围成一个圈，尽量男女同学间隔站。然后同学都按照主持人的手势摆好。左手摊开，右手的食指点在你旁边同学的左手上面。之后我们主持人会念一段苏东坡的故事，当念到有“竹”字时，所有成员左手尽可能的抓住别人的食指，右手缩回来避免被人抓到。然后，大家一定要记住你抓住旁人手指的次数，然后我们会把被抓次数最多的同学，请出来给我们表演节目。

苏东坡是宋代著名的文学家，诗词文章都很好，另外，他是个文人，也很风雅，特别喜欢写诗，此外还特别喜欢竹子，为什么喜欢呢？因为柱子长的又高又直，而且当中是空的，中间有竹节，所以我们经常形容它是正直的，虚心的和有气节的。因为喜欢，所以苏东坡在他家花园里种了许多的花和竹子。另外，他还是个美食家，他特别喜欢吃肉，而且擅长烧肉，所有有道名菜，他的名字命名为东坡肉，因为这两个爱好，他写了一首打油诗：平生喜食肉，平生爱种竹。偏爱红烧肉，更爱青青竹。宁可事无肉，不可居无竹。若想有肉又有竹，天天竹笋红烧肉。

三、主题活动 1.投篮历险记

首先，大家按“123”分组报数。然后，每组必须是异性背着异性（可以视分组情况调整），从起点经过一系列的指令，完成指令的要求，到达终点线，然后被背的同学将手中的纸团扔进纸篮中。我们会在规定的时间内，比较那组投中的数目最多。当投中数目最少的那组，则要接受惩罚。必须强调的一点是，被背的人不能掉下来，如果中途掉下来的话，则要重新回到起点，下一组重新开始。路障设计（在原地转三圈，向前跳三下，在原地从1数到10，跨过绳索等等）

2.盲人与拐杖

首先，我们还是按“12”分组报数，然后报“1”的围成一个圈，报“2”的站在圈内再围成一个圈，面朝外。我们报“1”的同学就是拐杖，拐杖是不能说话的。报“2”的就是盲人，所以我们会用塑料袋把你们的眼睛蒙上。然后，内圈的同学原地转三圈。之后，外圈的同学开始转动，当我们主持人说停的时候就对准你前面的一个盲人站好。然后，就由拐杖带领盲人，走过一段崎岖的人生道路。当完成这个任务后，盲人要凭在这个过程中的感受，通过握手的形式去找到你的拐杖。

（在道路中也可以设立一些路障，如在原地转三圈，在石板凳上坐五秒钟，摘取一片树叶等等）

四、活动总结