房地产销售的四种方式

第一篇：房地产销售的四种方式

房地产销售的四种方式

第一代房地产销售形式，被动式“坐销”。

这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式，销售人员根据自身产品单向与置业者沟通，置业者口头说需要什么样的房屋，就寻找与之相似的产品，当置业者说不买时，就认为置业者不可能买，他们从不了解置业者的购买动机，从不主动解除置业者的购买拒绝。他们忽略了置业者不是专业购买者，有时对自己的需求是描述不清楚的。他们经常用“不可能”来结束一位顾客的购买行为。这种房地产销售形式在我国房地产业刚刚起步阶段，还是房地产卖方市场时非常普遍，当然，在今天的房地产销售市场仍然有不少这样的售楼员存在，他们共同的特点是带着有色眼睛看待前来的置业者，“挑剔”是他们的拿手好戏，这些销售人员普遍业绩不太好。

第二代房地产销售形式，通过产品“功能”提高销售。

第二代房地产销售人员通过挖掘房地产的各项“功能”来提高销售业绩，“房地产不等于钢筋加水泥”就是这一代房地产销售形式的中心思想。销售员推销房屋时主要从地段、朝向、户型、周边配套、小区环境等入手，单向式的向置业者们推荐他们手头的房屋，整个销售过程中售楼人员主要扮演着一个房地产产品解说员的角色。

第三代房地产销售形式，通过“服务”提高销售。

销售过程以顾客为中心，发展顾客需要，并服务顾客。第三代房地产销售形式也正是这样，当房地产进入买方市场时，房地产的销售开始转向以置业者为导向，销售过程开始加强买卖双方的沟通，充分挖掘客户需求，产品设计越来越人性化，市场细分不断升级。售楼人员在推销的过程也不再“唯地段论”，因为大盘、超级大盘的出现不断弱化例如“地段论”。目前，这种通过“服务”提升销售的形式得到肯定及提倡，并在房地产销售领域得以不断升级及推广，房地产领域正悄然进行一场服务争夺战。

第四代房地产销售形需要梳洗式，通过“双赢”思维提高销售。

第四代房地产销售形式在帮助客户解决问题的同时销售了自己的房子。这种销售形式集中表现在生活方式、概念地产、文化地产等概念销售的盛行，房地产销售技术更注重与客户的双向沟通，需求的充分挖掘等方面。“发现需求，满足它；发现问题，解决它”则是这种房地产销售形式的高度概括，灵活运用它则可以产生戏剧性的功效。

第二篇：读书笔记四种方式

读书笔记种类很多，一般分为四大类：

（1）摘要式。即将书中或文章中一些重要观点、精彩警辟语句，有用数据和材料摘抄下来，目的是积累各种资料，为科研、教学、学习和工作作好准备。可按原书或原文系统摘录；也可摘录重要论点和段落；还可摘录重要数字。

（2）评注式。评注式笔记不单摘录，还要写出自己对这些要点的看法和评价。常用方法有书头批注。即在书中重要地方用笔打上符号或在空白处加批注、折页作记号；也可用提纲方法把书和文章论点或主要论据扼要记叙下来；还可用摘要式综合全文要点、记下主要内容；读完全书或全文对得失加以评论也是一种方法。

（3）心得式。即读后感。是读书或读文章后写出的自己的认识、感想、体会和启发。常用方法有：札记，也叫札记，是摘记要点与心得结合的产物；心得，也叫读后感。将读书体会、感想、收获写出来；综合观点、见解，提出自己看法并记录下来，也是很好的读书方法。

（4）记载式。1）笔记本。成册笔记本可用来抄原文、写提纲、记心得、写综述。长处是便于保存，缺点是不便分类，但可按类单独成册。2）活页本。可用来记各种各样笔记。便于分类，节约纸张和日后查阅。3）卡片。好处便于分类，可按目排列，便于灵活调动又节省纸张，但篇幅小，内容不宜长。4）剪报。把报纸和有用资料剪下来，长文章可贴在笔记本或活页本上，短小材料可贴在卡片上。剪报材料可加评注，也可分类张贴，要注明出处，以便使用。5）全文复印。重要读书材料，为保持完整性，可全文复印编目分类留用。

读书笔记，是指人们在阅读书籍或文章时，遇到值得记录的东西和自己的心得、体会，随时随地把它写下来的一种文体。古人有条著名的读书治学经验，叫做读书要做到：眼到、口到、心到、手到。这“手到”就是读书笔记。读完一篇文章或一本书后，应根据不同情况，写好读书笔记。常用的形式有：

1、摘要式读书笔记

摘要式读书笔记，是在读书时把与自己学习、工作、研究的问题有关的语句、段落等按原文准确无误地抄录下来。摘录原文后要注明出处，包括题目、作者、出版单位、出版日期，页码等，便于引用和核实。摘录要有选择，以是否有用作为摘录的标准。

2、评注式读书笔记

评注式读书笔记不单是摘录，而且要把自己对读物内容的主要观点、材料的看法写出来，其中自然也包括表达出笔记作者的感情。评注式笔记有时对摘录的要点做概括的说明。

3、心得式读书笔记

心得式读书笔记，是在读书之后写出自己的认识、感想、体会和得到的启发与收获的一种笔记。

====归纳小结：

作读书笔记不仅能提高阅读书、文的效率，而且能提高科学研究和写作能力。通过学习和实践使学生充分认识到图书馆的作用，不但学到了知识，锻炼了能力，更激发了学生的探索欲。

范文：

＜实例＞一 人最宝贵的东西是生命，生命属于我们只有一次。一个人的生命是应当这样度过的：当他回首往事的时候，他不因虚度年华而悔恨，也不因碌碌无为而羞耻，——这样，在临死的时候，他就能够说：“我整个的生命和全部的精力，都已献给世界上最壮丽的事业——为人类的解放而斗争。” ——《钢铁是怎样炼成的》

＜实例＞二《假如给我三天光明》，这是一个让人深思的题目。听了以后，不免会产生很多遐想。这是一位盲人吗？她叫什么名字？给她三天光明，她会去做什么呢？这一连串的问题会浮于脑海。我无法回答你们，因为我还没有看完这本书。但是，在书中我看过的每一篇文章，都给我留下了深刻印象。读《假如给我三天光明》有感 小时候的海伦（就是作者）是一个聪明又活泼的女孩，6个月就可以说一些简单的话语，刚满周岁就会走路了。总之，她比一般的孩子要乖的多，也好学的多。然而好景不长，幸福的时光总是结束得太早，在一个充满知更鸟和百灵鸟的悦耳歌声，而且繁花盛开的春天，在一场高烧之后，海伦失去了听力与视力，随之而然的又不能说话了。这三样东西，是人生中必要且不能缺少的。如果失去了这三样，对一个常人来说，等于失去了生命的乐趣。如果你是海伦，给你三天时间，你会去干什么呢？。如果我是她，一定活不下去了。再大的动力与再大的鼓力，也照不亮我心中那颗又阴又暗，又冷又湿的心。心里只有一个念头：这样活着，生不如死，还是早一点儿结束算了。然而，海伦的做法与我的想法恰恰相反。她一生度过了88个春秋，却熬过了87年无光、无声、无语的孤独岁月。而且，正是这位又盲、又聋、又哑的女子，竟然毕业与美国哈佛大学，这是一个多么惊人的成就啊。但是，毕竟，这惊人的成就是离不开她自身的努力的。与她相比之下，天壤之别啊，我真是自愧不如啊！海伦可以创造这些常人无法想象的奇迹，全靠她有着一颗不屈不挠、坚持到底的新。她毫不犹豫地接受了生命的挑战，用自己那颗炽热的心，用自己那伟大的爱，去拥抱美好、充满生机的世界，以惊人的毅力与困难作战，终于，她战胜了生命的挑战，张开了心灵的眼睛，有了信心与希望，走出了寂静与黑暗。最后，她又把那双慈爱的手——伸向了全世界！海伦从又瞎又聋的女孩成了举世文明的作家，经历多少坎坷啊，可她从没有退缩，而是勇往直前，毫不畏惧地面对困难，去战胜它，跨过它。一个又瞎又聋的人能做到，更何况我们是一个没有缺陷的人，没有理由做不到啊！一些同学很自卑，说自己笨，人人都是平等的，没有天才，也没有笨蛋。天才和笨蛋是取决于这个人有没有决心学习，有没有毅力坚持下去，这才是最重要的。人生的路途坎坷、崎岖，就看你有没有信心和毅力去把它踩在脚下，一步一步登上成功之路。我们每一个人时刻都在描绘着自己的人生画卷，只有奋斗，只有自强不息，我们的生活才会充满鲜亮光耀的色彩，我们的生活画卷才会闪光。

第三篇：四种方式培训工作人员

新沂市四种方式培训镇党委换届工作人员

差别化培训。根据公推直选试点镇工作程序与常规换届程序的区别，对两类镇的工作人员分别进行培训。重点讲解两种程序的差异部分，要求在相互对比中准确掌握程序要求。制作了《公推直选镇换届工作指导手册》与《非公推直选镇换届工作指导手册》，提供给每位工作人员学习参考。指导手册中对两类镇的换届工作流程进行分解，并对每一个步骤的工作内容、目的要求等作了详细的说明。同时，撰写制作了开展工作所需的各类请示、报告、承诺书、报名表、统计表等文件材料样例，供每位工作人员参考使用。

攻坚式培训。专门举办了全市镇党委换届暨公推直选镇党委领导班子成员工作培训班，就换届中的一些重点难点任务，如党代表选举、民主推荐、党员代表直选等环节的内容，对工作人员进行培训辅导。将这三个环节分为三个专题，逐一进行深入细致的讲解说明，引导工作人员熟练掌握每一个关键环节的工作方法。咨询式培训。启发工作人员认真分析本镇党委换届工作实际，若有特殊的个别性的难题，在培训班上及时提出，由组织部相关负责人进行“诊断”，并分别给出解决办法或参考意见。对于属于共性的问题，如全额推荐与差额推荐的初步人选名额应如何区别把握等，发动大家展开讨论，在讨论中达成共识并掌握操作办法。案例式培训。以外地镇党委换届过程中曾出现过的差错与不足，来教育警示大家，提醒工作人员思想上给予足够的重视并引以为戒。同时，全面列举换届过程中容易出错的细节，如参加民主推荐大会的应是本届党代表而不是新一届党代表，用电脑计算候选人姓氏笔画极易出错等，提醒大家注意避免。

第四篇：房地产融资方式归纳

一、资本市场融资，和其他行业一样：境内外上市、境内发债、海外债、定向不定向增发，还有在香港、新加坡发REITs也算；

二、银行贷款：开发贷、经营性物业贷、流动贷款、委托贷款、并购贷。优势：成本低；劣势：要求高；

三、信托融资：信托开发贷、信托经营性物业贷、明股实债、股+债、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司资产管理计划：较信托优势：（1）不用信托牌照；（2）事后备案，信托是事前备案；（3）注册资本要求低；较信托劣势：需要通过金融机构，不能直接放贷。

五、券商资管：优势不明显，必须通过信托计划或基金子公司资管计划；

六、保险资金：项目直投只可以投商业地产，需要两证。另可以购买投资于地产项目的集合信托计划（单家限额20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通过第三方财富管理募集资金，灵活不监管，成本高。可以作一些结构化设计；

八、四大资产管理公司（华融、信达、东方、长城）融资：成本高；

九、与实力开发商股权合作：降低经营风险，同时也降低经营收益，双刃剑；

十、供应商融资：（1）总包、合作方垫资；（2）银行保理业务；

十一、典当、租赁和小贷，适用于有个把项目的小小小开发商。

第五篇：房地产融资方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。

一、房地产企业融资现状

（一）融资规模持续增长

近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。

（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道

仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。

（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小

2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。

（四）房地产资金信托活跃

2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。

二、房地产企业融资存在的主要问题

（一）融资渠道过于单一

从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。

（二）银行体系所承担的风险与收益不对称

作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。

（三）缺乏多层次房地产金融体系

就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。

（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善

目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。

（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破

为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。

三、房地产企业融资策略分析

（一）发展多元化直接融资

银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。

1.大力培育房地产信托融资方式

房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。

2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。

3.建立多层次房地产金融体系

借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。

4.建立和完善相应法律制度配套措施

规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。

（二）进一步完善间接融资

我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。

1.推进间接融资形式多样化

目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。

2.创新变直接融资为间接融资的方式

直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。

（三）探索建立组合式融资模式

组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。