公房同住人的认定

第一篇：公房同住人的认定

公房同住人的认定

公有住房同住人，在公有住房出售时，可依法成为售后公房共同权利人；在公有住房拆迁时，有权依法取得拆迁安置。然而对于公有住房同住人的认定，在不同的法律法规中却存在不同的认定。在此，上海资深律师黄蕊根据自己多年的办案经验归纳整理如下：

2、《上海市房屋租赁条例》中使用的为“共同居住人”一概念，且对其具体人员认定并未作出明确规定。

2001年6月28日，上海市房地资源局发布《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见

（二）》中明确规定：《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

3、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）中规定：同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

《解答》还列举了几种可是为同住人的情况：

1）具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2）一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款； 1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

3）在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；

4）房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

《解答》同时规定了几种不能被视为同住人的情况：

1）将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2）获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3）已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

第二篇：未经公房同住人同意,公房转让合同无效

未经公房同住人同意，公房转让合同无效

案情简介：王女士与杨某是夫妻关系，但因杨某实施家庭暴力王女士提起诉讼解除婚姻关系并分割夫妻共同财产，但在一审审理过程中，杨某在王女士不知情的情况下，伪造王女士签字将杨浦区的一套公房转让给第三人张某，并且在杨浦区房地产交易中心办理了房产变更登记。王女士得知此事后，委托任律师代理此案。

任律师接受王女士委托后，仔细研究案情，并去杨浦房产登记机关和管理公房的物业公司调查。经过研究和调查后，任律师认为杨某与第三人之间的公房承租权转让属于无效。任律师代理王女士向杨浦区人民法院提起诉讼，要求确认杨某与第三人张某的公房承租权转让合同无效。

法院判决：经法院审理查明，本案争议的公房是在王女士与杨某结婚后取得，承租人为杨某。1998年王女士的户籍迁入系争房屋。2010年9月3日被告杨某作为转让方与第三人张某签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定杨某将杨浦区的公房承租权转让给张某，转让价11万元整。法院认为，王女士系系争房屋的成年同住人，被告杨某未经王女士同意，擅自将系争房的承租权转让与第三人张某，侵犯了王女士的合法权益，判决杨某与第三人张某签订的《上海市公有住房承权转让合同》无效；王女士与杨某共同返还126000元。

律师分析：根据《合同法》相关规定，“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。”

根据上海地方法规规定“ 公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。”本案中，王女士的户口就在争议的公房内，根据上述法律规定，杨某在转让公房承租权时，应当征得同住人王女士的同意，但杨某伪造王女士签字，并同第三人恶意串通，损害王女士的合法权益，法院判决公房承租权转让无效符合法律规定。

律师建议：上海公房承租权转让程序较为特殊和复杂，而且还有上海高院司法意见，公房承租权转让时，应征得公房共同居住人的同意，还需征得公房的出租人同意。建议普通公民办理公房转让时，应小心谨慎，最好咨询专业人士。

第三篇：民事上诉状(公房拆迁,同住人与未成年人权益保护)

民事上诉状

上诉人（一审被告）：徐**，男，1961年8月2日生，汉，南京*******，住南京下关区******27号，身份证号码：*********，电话：********** 委托代理人：刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师，*** 被上诉人（一审原告）：傅*****，女，19**年**月3日生，南京服装*****，汉族，住南京下关区****号，身份证号码为：320107193*******，电话：025******1 上诉人因不服南京市下关区人民法院（2011）下民初字第****号民事判决书，特向南京市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决，依法予以改判。

上 诉 请 求

1、请求依法撤销南京市下关区人民法院（2011）下民初字第*******号民事判决书，并依法予以改判。

2、请求判令被上诉人承担本案二审诉讼费用，并对一审诉讼费的分担作出合理裁决。

事 实 及 理 由 一、一审法院事实认定不清

上诉人一直是承租人。被上诉人在起诉状中称“原告与几个子女一直居住在下关区大马路27号，并以原告为承租人与天主教爱国会

签订公房租赁协议。”这是被上诉人为了混淆视听而编造的谎言。涉案所租公房从未以被上诉人名义承租过，被上诉人也根本拿不出相关证据来证明。

为了工作便利，上诉人早在1989年3月1日就租下了涉案被拆迁房屋，即南京市下关区****27号，户口也随之迁至该屋内（请见上诉人一家的户口本证据）。被上诉人是于1990年3月26日以后才迁至上诉人所租房内，与上诉人一起生活。这么多年内，一直都是由上诉人作为承租人承租下该房屋，租金也是由上诉人支付的。对于上述事实，上诉人有户口簿、《公有房屋租赁契约》以及天主教爱国会的证明加以佐证。

被上诉人大部分时间与弟弟徐***一家共同生活，只是晚上回来睡觉。这么多年来，被上诉人虽然户口在上诉人户内，但大部分时间是随着弟弟徐顺林一家共同生活。由于落后思想作祟，被上诉人只宠爱弟弟徐顺林生的孙子，根本不喜欢上诉人夫妻所生孙女。因而，被上诉人一直是与弟弟徐顺林一家生活，负责带带小孙子，自己的工资卡也一直由徐顺林掌管。而被上诉人一家只是负责为其提供晚上睡觉的地方。

涉案被拆迁房屋装修及其他附属设施所需费用都是由上诉人一家承担。由于对孙子的偏爱，被上诉人一直把钱都放在徐顺林一家。上诉人一家所租住涉案被拆迁房屋所有的装修及附属设施所需费用均是由上诉人一家来承担。这一点一审法院根本没有查明。二、一审法院适用法律有误，所作判决无法体现真正公平

一审法院没有对案情作全面分析，主要依据民法通则第一百零条第一款作出判决，难以体现真正公平。

首先，一审法院在没有查清上诉人一家承担了涉案被拆迁房屋装修及其他附属设施所需费用的情形下，就武断地作出了“拆迁补助费也应由三人分割”的推断，难免作出错误判决。

其次，一审法院在没有综合分析案件事实情况的基础上作出将拆迁补偿款进行三人平分的判断，亦难以体现真正的公平。同住人在拆迁中享有相应权益并不代表同住人与承租人应该均分拆迁补偿款，理由如下：第一，上诉人一直是作为承租人承租该公房的，且所需租金一直是由上诉人一家来支出，理应在拆迁补偿款中多占份额；第二，上诉人一家还有一个未成年孩子，对于拆迁补偿款的分割也应该体现对于未成年人的保护。第三，从现实来看，涉案被拆迁房屋是上诉人一家赖以生存的基础，它是上诉人一家共同生活的居所，而不仅仅是一个睡觉的地方。而房子对被上诉人不一样，被上诉人大部分生活时光是在徐顺林家度过的，而只是晚上回来睡一个觉而已，根本没有上诉人一家对该处房屋依赖性强，在分配拆迁补偿款的时候也应该参考这一因素；第四，表面的公平却能反映出明显的实质不公。按照一审判决被上诉人均分可以拿到209867元的拆迁补偿款。而在一审法院中也查明涉案被拆迁房屋所获拆迁补偿款不足购买一套经济适用房（分配给被上诉人，45平方）和一套产权安臵房（分配给上诉人一家，75平方）。事实上，被上诉人所购经济适用房只需拆迁补偿款十七万多（价格只是3800元每平方，而被上诉人拆迁安臵房是6800元

每平方）。也就是说，如果按一审法院的判决，被上诉人所获拆迁补偿款不仅足可以购买一套经济适用房，而且还有几万元剩余。那么，上述“不足”显然只能由上诉人一家来承担。这样的判决，且不论哪一方对房屋的贡献最大，即使一样，试想公平吗？

另外，再从法律依据上看，一审法院作出这样的判决其实并没有直接的法律依据。在南京拆迁案件中，通常所依据或参考的是的《南京市城市房屋拆迁管理办法》的相关规定。但在这份文件中并没有关于“同住人”相关权益的规定，只有对承租人权益的保护。一审法院作出这样的判决多是依据法理，或参考国内其他发达地区的规定及审判实例。在这方面，我国上海地区相对比较成熟，但他们的规定及判例也不是笼统的一刀切，其中不仅体现出了对未成年人的保护，也体现出了贡献的大小和分配的公平性。

综上认为，一审法院判决不公，有失公正。这份判决虽说表面上是公平的，但难掩实质不公。这份判决如果生效，不仅会使上诉人的权益受到极大伤害，而且会导致上诉人母子相互仇视，亲情全失，更会影响我国善良风俗的根基。为了维护上诉人的合法权益，为了法律的公平、公正，现诉诸中院，请求贵院依法予以改判！

此致 南京市中级人民法院

上诉人：

二〇 年 月 日 联系律师：***

第四篇：汤容滨律师谈房屋拆迁时如何认定同住人资格

房屋拆迁时如何认定同住人资格

本文所述的房屋为公有住房（私房拆迁本律师将另文详述）。房屋拆迁的利益应当由房屋的承租人和房屋的共同居住人（同住人）共有。实践中发生较多的情况是各方当事人对是否具备同住人资格产生争议，房屋拆迁时如何认定同住人资格？根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条第一款第四项规定：“共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条中对“他处虽有住房但居住困难的情况定义为，在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等”。

首先，拆迁时房屋内必须要有户口(只有三种例外情形),没有户口的直接排除同住人资格。其次，在有户口的情况下还必须要居住满一年以上（截止到作出房屋征收决定时），如果没有在房屋内居住过，那么就是通常所说的“空挂户口”，是不能认定为同住人的。同时符合上述两个条件后，还必须符合上述“无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的情形”才能认定为同住人。上述房屋内必须要有户口的三种例外情形分别是：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人；

3、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的，也视为同住人。有一种情况需要特别注意，即使符合上述所有条件，但房屋拆迁时当事人还未成年（未满十八周岁）则不能认定具有同住人资格。

附：上诉人陈甲因分家析产纠纷案 案情简介：

朱乙、朱某

1、徐某系兄弟姐妹关系；周丙系朱乙的丈夫，姚丁系朱乙的女儿；周某系朱某1的儿子；陈某系徐某的妻子，朱某系徐某之子。陈甲系朱乙的外甥女，陈B系朱乙的舅舅。

本市长宁区C路D弄66支弄12号二层北间、南间12室（以下简称C路房屋）原系朱乙的母亲陈E单位分配取得，承租人为陈E。1997年陈E去世，之后承租人变更为朱乙。2013年10月8日，朱乙作为乙方与甲方上海市长宁第三房屋征收服务事务所有限公司就C路房屋签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《协议》），《协议》约定，被征收房屋公房租赁凭证记载居住面积25.7平方米，换算建筑面积39.58平方米，价值补偿款1,600,780.14元、装潢补偿19,790元，《协议》另约定其他各类补贴、奖励费用共计1,041,134.04元，分别为搬迁奖600元、借房补贴10,000元、居住按时搬迁奖50,000元、面积奖197,900元、签约鼓励奖50,000元、签约奖150,000元、设施移装费2,400元、无搭建面积奖100,000元、自行购房补贴480,234.04元。《协议》第十八条另约定有签约鼓励奖。原审审理中，朱乙自认《协议》中约定的动迁补偿款共计2,826,705元全部由其领取。

系争C路房屋动迁时，房屋内共有十一人户口，分别为本案当事人，其中陈甲的户口于1993年迁入，朱乙、周丙的户口于2003年2月27日迁入，姚丁于1998年1月17日报出生入户，朱某1的户口于2009年7月13日迁入，周某的户口于2007年3月6日迁入，徐某、陈某、朱某的户口于2012年7月4日迁入，姚某于2013年5月20日报出生入户，陈B的户口于1962年9月25日迁入。其中各方当事人均无争议的是朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某在C路房屋内居住满一年，姚某未在C路房屋内实际居住。除陈B表示不清楚外，其他当事人均认可徐某、陈某、朱某曾在C路房屋内居住满一年。

原审法院另查明，1992年11月11日，陈甲的祖父陈H经上海F厂套配取得本市徐汇区G村53号303室房屋一套，面积为32.2平方米，该房共有五人为调配对象，其中陈甲系调配对象之一。1995年5月，陈甲的祖父陈H将G村房屋按照九四方案购买为产权房，权利人为陈H一人所有。

原审法院再查明，徐某于1990年购买本市长宁区I路J8号产权房（以下简称J房屋），面积为22.3平方米，1995年8月J房屋动迁，取得K路630弄33号101室公房（以下简称K路房屋），被安置对象为徐某、陈某、朱某，后购买为产权房。

陈B与其配偶宋L同为上海松江橡胶厂员工。本市松江区M路3号406室房屋（以下简称M路房屋）原系公房，登记户名为陈B，本人工作单位登记为橡胶厂。本市松江区N路1弄2号406室房屋（以下简称N路房屋）原系公房，登记户名为陈B，本人工作单位登记为橡胶厂。自认M路房屋取得于1991年，N路房屋取得于1992年。1994年4月28日，陈B的配偶宋L作为N路房屋的承租人将N路房屋购买为产权房。

陈甲诉至原审法院，请求判令，依法分得C路房屋动迁补偿款中的房屋价值补偿款、装潢补偿、面积奖、签约奖、无搭建面积奖、自行购房补贴及签约鼓励奖共计2,713,704.18元的七分之一，即387,672.03元。

裁判原文节选： 原审法院：

原审法院认为，本案争议点为：陈甲以及徐某、陈某、朱某、姚某和陈B是否为系争房屋的同住人，能否享受动迁补偿利益。原审法院认为，国有土地上的公房拆迁中所指同住人，系指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋。朱乙系C路房屋的承租人，依法应当享有C路房屋的动迁利益。周丙、姚丁、朱某

1、周某户口在C路房屋内且实际居住满一年，并且在他处无房，依法应当认定为C路房屋的同住人，可享有C路房屋的动迁利益。

关于其他当事人是否属于同住人，鉴于双方有争议，原审法院逐一分析如下：

一、关于陈甲是否属于同住人的争议，原审法院认为，陈甲的户籍虽在C路房屋，但其在1992年已经与祖父陈H一起通过单位套配取得了G村的房屋，对G村的房屋享有居住权，应视为已经享受过福利分房，其在取得G村房屋居住权后将户口迁出至C路房屋的行为是其对G村房屋权利的放弃，不改变其已经享受过福利性质分房的性质，故其陈甲不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋的动迁利益。

二、关于徐某、陈某、朱某是否属于同住人的争议。原审法院认为，徐某、陈某、朱某在C路房屋有常住户口且居住满一年，其在J房屋动迁中虽已享有动迁利益，但系私房（即J房屋）拆迁，尽管动迁时取得的是公房（即K路房屋），但其性质是对其原有私房动迁的补偿，不属于福利性质分房，故徐某、陈某、朱某符合C路房屋同住人资格，有权主张动迁补偿利益。

三、关于陈B是否属于同住人的争议。原审法院认为，陈B的户籍虽然在C路房屋内，但其却未提供任何证据证明其在C路房屋内实际居住满一年，亦未能提供证据对其自述的M路和N路房屋系其配偶宋L通过自行购买取得承租权的情况予以佐证，原审法院从当时公房取得的一般来源来看，并结合双方各自陈述，认为朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某对于陈B的配偶宋L承租的公房系陈B的单位分配给陈B及其家人的陈述更具合理性，故对陈B的陈述不予采信，认定其不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋动迁补偿利益。

四、关于姚某。原审法院认为，姚某虽然户籍在C路房屋内，但系未成年人，且未居住，故无权享有C路房屋的动迁利益，其父亲周某作为姚某的监护人亦无权主张多分。现因C路房屋的承租人朱乙及同住人周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某均同意姚某享有C路房屋的动迁利益，该意思表示于法不悖，原审法院依法予以照准。

综上，陈甲及陈B不符合C路房屋同住人资格，无权主张C路房屋动迁补偿利益，其诉请缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某作为C路房屋的承租人及同住人以及前述各方予以认可的共有人姚某依法可共同享有该房屋的动迁补偿利益。鉴于朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某明确表示不要求法院处理其各自份额及钱款的履行，故原审法院对此不予处理。

原审法院审理后，作出如下判决：

一、关于某某某二层北间、南间12室房屋全部动迁补偿利益归朱乙、周丙、姚丁、朱某

1、周某、徐某、陈某、朱某、姚某共有；

二、驳回陈甲要求取得某某某某二层北间、南间12室房屋所涉动迁利益387,672.03元的诉讼请求；

三、驳回陈B要求取得某某某二层北间、南间12室房屋所涉动迁利益387,672.03元的诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,115元，由陈甲负担。

二审法院：

本院认为，根据相关规定，公有租赁住房的共同居住人，应当属于征收补偿权益人之一，但具体到本案中，陈甲是否属于原被征收C路房屋同住人的争议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈甲虽在被征收C路房屋处具有常住户口，但其若为本次征收补偿权益主体，其必须提供证据证明，其现在或曾经长期实际居住在该处房屋，而非仅为户籍在此处，且同时证明其之前在本市未享受过福利安置或其他征收安置房屋的利益。但根据现在案材料，显然上诉人陈甲未能提供充足的证据予以证明，故其应当承担举证责任的不利后果。上诉人的上诉请求，因其未能提供充足的证据予以证明，故本院不予支持。原审法院的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7,115元，由陈甲负担。

本判决为终审判决。

第五篇：同住证明

同住证明

我管辖区居民，姓名，身份证

号：，配偶，身份证号：现于父母哥嫂侄子同住，母亲，父亲

甥

房屋地址：

特此证明！，哥哥，嫂子。经办人：电话：居委会、村委会

2013年月日，外

无业证明

姓名，身份证号，系我辖区居民，因生病（或其他原因），从年某月至今无固定工作（无固定收入）。

特此证明！

经办人：

居委会、村委会

2013年月

电话：日