商铺说辞

第一篇：商铺说辞

商铺说辞

定位→阐述出该物业所在区域、城市的性质与之不同之处，并理出该物业的优势为下一步说辞作好铺垫

发展→基于定位上的说辞，必须参合当地对该地的政策性，经济性，预见性发展思路。利用现有的基准定位和硬件作铺垫，描述出5年、10年或以后的发展立项、前景及回报。

投资分析→该板块的重点是，销售人员的经验，不仅仅局限于销售，且对其他行业也必须有所了解，如经商、股市等......本板块重点是将专业置业顾问摇身转变为经济投资顾问。帮客户花钱，帮客户投资。所以需要有丰富的经验，将股票、经商办厂、开店、存款看息、甚至金融保险等作风险投资对比。

性价对比→根据所在城市所在不同区域、同地段，不同地段、同区域，同区域、不同地段，不同地段、不同区域的商业项目来进行本质对比、分析及投资商业与住房的投资额度和回报率、增值潜力进行分析对比。

具体问题分析→鉴于不同客户，不同思维和问题的分析，参考去解决问题，需要销售人员具备很高的灵活度，根据实际情况来谈判，主要也要准备好价格高和租金低的说辞。词例：《玉水金街》

定位

《玉水金街》项目位于平塘县原老大桥，横跨玉水河，独享两岸河景，南连平塘县新城区、湿地公园、平塘县政府、平塘的新商业圈，北边紧邻平塘县新老城区，（紧挨桥头商业步行街，休闲广场），是平塘县政府站在利民、便民、利国、促进城市和谐发展、打造一个以优化经济、发展环境、营造重商兴企的氛围城市而规划的一个河滨区域，所拟定出的核心商业文化中心，而核心商业区也被称为都市综合体，其条件必须符合全新的城市形态，构造需高度节约，融合多种城市功能的区域（需具备居住、商务办公、出行、休闲、消费购物、文化娱乐、社交及游憩等），并周边市政设施需成熟，如医院、银行、学校、休闲场所等要近在咫尺，该片区的项目规划仅作开放式商业圈设计，其目的是建造高度节约，能够相互作用，达到互为价值链的区域空间。

发展

随着西部开发的力度加大，城市发展的脚步已见加快，玉水金街周边的市政设施也日益俱全，不仅是在日常生活配套上非常周全，且居住生活外的休闲配套也开始大力开发，在该片区规划中，户外字幕电视、河滨休闲路等市政设施的拟建、还有各个金融业、通信业、百货零售业、家居业的进驻，各种大型的酒吧、茶吧及桑拿等各种高端休闲娱乐业也纷纷加入该片区。可以说该片区今后的商业氛围更加浓厚，且以玉水金街为中心商业圈，折射周边建设打造一流河滨城市规划已启动，现正在修建，很快投入使用，而在平塘县这样的设计规划发展前景中购买商铺，不论你是自营还是投资，一来生活极其便利，二者就是自己的物业升值潜力不可估量，况且现在整个老城区发展成熟度未到顶峰，置业是一辈子的事，一旦平塘老城区100％的发展改造完毕，到时一方面是价格是否还是现在的价格，另一方面就是城市中心的物业就算花钱也买不到了，就像十年前的这片区域，那时候才几千块钱一个平方，要是当初买了下来，不用说，到今天一个平方也能赚几万块钱，根据发展趋势，再过5年，10年将会几倍上涨，如果你迟疑，所有的升值空间就被先你一步的人抢走了，所以没有问题今天看好了，就定下来。

投资分析（即人民币贬值）

随着经济发展的富荣，收入的增加，人们在投资上提高警惕，更是小心翼翼，针对所有的投资，从更多方面来看它已经从经济上、法律上、人为思想上演变成财产定义的性质，那么我们把钱放在哪里最安全呢？

1、存钱到银行

在中国80％的国人有钱就存银行，事实上钱存在银行就是一种贬值的行为，因为银行的普通存款利率远远等于不了“通货膨胀”的利率，也是一种负利率（银行曾七次调息，还增收20％的个税）钱存到银行就像月光下的冰块，因为银行的利息经过金融动荡后加息和降息的次数平凡和不可预见，再者现在GDP快速增长，物价也逐年拉高，使得银行存款为数不多的利息和本金在次年后的GDP消费上得不到等年同期的产值，也是证明存款的利率和物价上涨不成正比，所以存款在银行是不明智的选择。

2、股票

中国股市虽然也逐渐变得成熟，但始终是一个不规模、不规则的市场。因为国内股市牵扯的面很宽（如政治、国际经济）更多的是它肩负着企业解围的责任，以前的企业都是国有企业，对于资金的报留都有银行来做后盾，但是企业要发展、要生存，国家才给企业包装上市，这笔钱是不用付利息的，而且还不用担心是否短期内遭到借贷催款，如果企业破产，最终国家和银行都不会担风险，最后血本无归的还是老百姓，所以都是由国家控制的，换句话投资股市就是在和国家赌博，股票也称为纸上富贵，只要一天没有撤离股市，就是拥有空头支票，俗话说十人炒股、八人赔、九个傻子、一个贼，而且我国的股市不稳定，想达到一夜暴富，那只是个梦想，几乎是不可能的。

3、经商

经商做生意的利润一般来讲是10％——30％左右，不仅仅面对着巨大的开资，（如税费、人员开资、商务开资、以及办公等开资），而且还需要面对巨大的市场竞争压力。总的来说经商不仅仅面对巨大的开资和市场压力，更多的还要面对难收账、资金回笼等问题，所以说风险也是最大的。

4、购买保险

其实在我国对于保险的相关政策还不明确、不完善，保险业其实就是购买的一纸协议，在购买保险和赔付中，一是不及时手续麻烦，二是赔付条款和条件诸多不明晰。对消费者来说不是很有保障。如很有钱倒是可以买一份保险，但保险不适合投资只是买一份心安，为什么这么说呢？去年还是前年保险公司破产的事件不是没有过，新闻报纸都有报道。

5、投资地产

由于房地产拥有不可移动性和不可再生性。一是土地有限二是环境恶化导致国家大面积土地不能投入使用，所以土地的征地费、土地出让费也相对比较高，从而加上配套、建安、和居家水平消费需求等房产不但不会降价，反而使得房产成为投资保值增值的有效方法之一。那么投资地产，投资什么样的产品将是大家考虑的热点，无外乎就是商铺、写字楼和住宅，商铺与写字楼和住宅具有很大的差异特性。商铺最大的优点在于它不会老。商铺投资的难度比住宅来得更大，眼光要很准。而且，对于商铺所处的地段，将会带来的客流量以及周边经营范围羊群效应的影响，决定商铺将放租的行业，行业前景又是如何的? 从四个方面介绍一下投资商铺的好处。、不折旧

就住宅而言一般的使用年限为70年，在物业中是最长的，但住宅毕竟是家在其中，所以旧了会有那么美中不足的遗憾，所以一个新的住宅社区一般来说住上5至10年都会选择更换新的环境。而这时出售也会有折旧的“待遇”。因为外观旧了给人的感觉不爽；另外时间长了的社区管理方面往往会跟不上或不如刚开始的时候那么完善，那么温暖。而商业地产却不折旧，往往是越旧越值钱，商业地产讲究的是地段、人气、回报价值的体现，所以旧不是问题“旺就行” 、不装修

在非商业物业中有一件让投资者非常头疼的事情就是装修，就住宅而言，一般来说出租时间在2—3年就得重新装修翻新一次，以至让物业能快租或租上好价，装修费心又费力又花钱，挺烦心。而商业地产就免了这样的烦恼，一般都是租户来装修，就算商铺本身有装修也不一定符合承租者的需求，所以都是按着自己的要求来装修。而且解除合约时装修也是留下不予毁坏的。不忧租

一般来说住宅都要到经济公司放盘，而且空置时间较长，相对损失显大。而且投资者还经常为投资的事宜跑前忙后，有家具电器的又不愿放钥匙给中介，吉屋又不容易出租，即使租给办公的又怕增添麻烦，左右为难，非常繁琐。商铺就不同，还未到期就可提前放盘，看铺又不影响到租户，非常轻松方便。而且不用为家具电器的事烦心，空空的一无所有最好。④投资回报高

商铺出租一般签约在3-5年，每年都会有递增，一年比一年租金高，住宅就不一定第二年比第一年低都有可能，不稳定。而且商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或顶手费（转让费）再者商铺要脱手相对比较容易，因为有很多好处，自然需求也比较大。

性价分析

1、即投资商铺的保障性要大，但是也不是说所有的商铺都是这样的。那么什么样的商铺保值的保障才是最大的呢，首先我们要了解这是一个什么年代，二十一世纪，是一个以政策求发展为主题的只要变革时期。特别是近年来，在这一点上更是反应着实。如八十年代的上海，九十年代的深圳，近年来的西部。随便是看哪一个地方，不都是这样受政府政策的影响而开发起来的吗，所以最近这20年也是中国改革最有效率的时期。也就是说有政府政策倾向的地方，房地产商铺增值的保障和增值率是相对很大的。其次我们还要了解市场，城市的发展方向和思路，各项目的开发和规划情况。更需要了解该房产的实质性质和建设周期等。那么商铺作为经典的地产投资品，一直是业内人士关注的焦点。然而提及购买商铺的技巧，大多数人了解不全面，其实在商铺选购过程中，只需要把握三个要素，便可轻松赢得财富未来。其中平塘楼市的典型例子，莫过于《玉水商城》，凭借优质地段、超高人气、高效回报这三大投资要素将备受追捧。

要素一：地段——雄踞平塘商圈龙头，执掌千万财富

地段、地段、还是地段。——地产大亨李嘉诚的这句名言广为人知，地段的价值不言而喻。落子平塘老城中心，执掌平塘老城门户，汇聚平塘商务办公、金融流通、休闲生活、观景购物等数万高端消费人群，在这个城市化平台上，千万财富涌动，“钱景”相当可观！

要素二：人气——毗邻桥头商业步行街，休闲广场，坐拥鼎盛人气

业内有云，人气即财气。《玉水金街》毗邻桥头步行街、休闲广场、新区商业圈、横跨玉水河（每年龙舟赛河段），三十二万人汇集于此购物休闲，是平塘一站式消费第一城，滚滚人潮带动巨大商机，不论是出租还是自持，都能稳赚未来！

要素三：效率——扼守老城成熟商圈，租金高昂，即买即见效，无风险投资

投资汇报时间短（高额租金），效率高，无疑是旺铺的有力要素之一。平塘人民几十年以来的休闲购物圈，骨子里的经商消费地带，人流稳定、商圈成熟，即买即享高效回报，投资0风险，还有什么比这更“给利”的呢！再加上至今已封顶，准现铺销售，今天看好必须给自己留一席财富之地。

2、周边竞争品项目比较，横向比较，纵向比较。需要销售人员掌握数据。

具体问题分析

1、价格贵

2、租金低

地域文化的释放带来未来的发展，中心的位置稳固带来商业的坚挺和升值。

第二篇：房地产商铺电话约客说辞

约客说辞

打电话5大要素

1、随时记录

2、自报家门

声音亲切甜美，客户是在电话里感觉您的服务。应清晰说出自己的全名,项目名称。

3、转入正题

4、避免将电话转给他人

5、避免电话中止时间过长

你在接电话时不得不中止电话而查阅一些资料，应当动作迅速，如果查阅资料的时间超过你所预料的时间，你可以每隔一会儿拿起电话向对方说明你的进展。

6.一定要掌握主动性。

一、表明自己的身份：你好我是宝龙七星街招商顾问xxx，之前我们有电话联系过的。您现在方便吗？。现在我们项目已经开始招商了。

要求：

1、招商顾问打电话时要特意制造现场然后根据情况适当的提出问题火爆、紧张的气氛，所以介绍要精炼，不需说尽，因为具体内容一定要到现场看才可以了解。

2、接听电话要因人而议，忌千篇一律，要注意对方的关心点，抓住主要内容产生共鸣。

二、确定客户具体来考察的时间

要求：

1、招商顾问在对项目做了简单的介绍之后一定要邀约对方一个具体的时间到项目来考察，千万不要说有空来看或问对方什么时候有空这种既被动，又给对方自由空间很大的语言来发出邀请。

2、如果客户约定好具体的时间，自己一定要主动性。并说安排时间接带客户。记录清楚并安排接待人员。

三、如果客户回答没有时间

1、先生您的工作一定很忙，这样我看，（星期五晚上或星期六上午）您休息的时候来好吗？说真的这对于您来说是大事，一定要多比较，但我很肯定，您到我们这里看一下，我一定让您不枉此行。”

2、如果回答还是没有空，一般对方会很不好意思，同时对方会给你一个时间。如果回答有空他会来得，可能对方意向不大，也有可能对方性格属于比较稳健型，很有自我想法的。

3、多看看肯定是没有错的，就当帮弟弟/妹妹考察下市场了，希望有机会与您见面，到时我一定会尽地主之谊，帮您好好介绍一下。”

四、邀约对方的时间一定要记录下来，便于以后追踪，到时就会有名正言顺的托词。

第三篇：楼盘住宅和商铺置业顾问说辞

31栋和商铺宣传口径

情景模拟：

电话篇

置业顾问：您好，请问您是某某先生/小姐吗？我们这里是翔隆·七色城邦。您前段时间在我们这咨询过有关商铺的情况，现在我们部分临街铺面已经开始发售，不知道您还有这方面的意向没？ 情景1：

顾客：没有了，暂时不考虑。

置业顾问：是这样的，我们这边有36-220平方的临街铺面，5.9米层高，相当于买一层用两层，总价低，投资收益高，您可以考虑一下。（打出最大卖点，吸引顾客）

情况2：

顾客：真的不需要了。（极度不耐烦）

置业顾问：那不好意思打扰到您了，如果有需要的时候可以随时联系我们，也可以介绍您的朋友过来看看，谢谢您。

情况3：

顾客：大概要多少钱啊？（或者其它意向性的询问）

置业顾问：是这样的，商铺根据面积和位置的不同价格区别较大，所以我也不好笼统的说个价格，我建议您可以过来现场看看，相信一定会有比较适合您的。（约访是终极目的，过程中尽量回避价格）顾客：好吧，那我有时间过来看看。

置业顾问：那您明天有时间嘛？因为地段好面积小的商铺不多，所以比较抢手。（确认来访时间，越快越好）顾客：那不一定。

置业顾问：那行，我明天再跟您电话联系好了，待会我会把电话短信到您手机上，请注意查收，您也可以随时联系我的。顾客：好。置业顾问：那打扰您了哦，保持联系，您也可以跟您的朋友推荐一下，我们会有老带新优惠奖励的。（进一步抛出诱惑）情景2：

顾客：商铺怎么卖啊，都是多大面积的？（意向明显，对商铺大小和价格较为关心）置业顾问：面积从36-220平米不等。价格按照位置和面积都是有区别的。您可以现到现场来看看，我们的商铺是这个区域最具规模的商业群，所以升值空间投资价值都是不错的。（强调自身优势，后续可参考上述情况2）

来访篇

置业顾问：您好，请问有什么可以帮您的吗？ 顾客：我是过来了解一下商铺情况的。

置业顾问：好的，请问您贵姓？投资商铺是打算做什么用途呢？ 顾客：我姓X。先随便了解一下吧，暂时也没想拿来做什么？

置业顾问：某某先生/小姐。相信您应该知道我们这是城西最大的商业集群，有超百万方社区人流以及新北江小学做支撑，周边还有美吉特工业博览城、义乌商贸城、华南装饰城、富荣农副产品批发市场等形成商圈，如果您到我们这里来投资商铺的话升值空间肯定是很大的。（抛出自己的优势）顾客：恩。你们这铺面都是多大面积的啊？

置业顾问：从36-220平米不等，考虑到未来我们一期对面会建造城市综合体，所以靠近连江西路这边的面积会小一点，而民安路那边周边到时没有什么大型超市，娱乐场所等，所以100平米以上的商铺比较多一点。（潜在意思表明我们对商铺有整体的妥善的规划）情景1 顾客：铺面大总价也高，我还是喜欢小一点的铺面。

置业顾问：恩，是呀，不过各有各的优势吧，小铺面呢总价低，回本快，易出租，像我们17、18号栋有几套49-63平米的铺面，19、20号栋也有好几套45-60平方的，这些都比较靠近连江西路这边的，人流最集中，如果您喜欢的话可能要尽快出手。当然，21、22也有比较多小面积的，虽然人流相对没那么集中，但靠近小学后门，做一些学生消费用品的生意，也是很合适的。顾客：我还需要时间考虑呢。置业顾问：投资商铺确实要谨慎一些。毕竟要考虑到日后的回报嘛。（给顾客以站在对方角度考虑问题的感觉），这样吧，我先带您去看一下商铺的情况，也给您分析一下具体商铺的优劣势。（在带顾客看铺面的时候要从商铺整体的角度出发，商业集群会给单个铺面带来更加立体的收效。同时为顾客出谋划策，为商铺的用途提出建议，显示自己的专业性，调动客户的积极性）置业顾问：相信您也对我们的商铺有个比较清晰的认识了。不知道您意向如何？ 顾客：意向是有的，你帮我算一下价吧。

置业顾问：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 顾客：那我再考虑一下吧。

置业顾问：恩，好的，投资这么大一笔钱肯定是要考虑妥当的。如果您还有什么需要了解的可以随时联系我（互相交换联系方式）。您也可以推荐您的朋友过来看看，合适的话两个铺面买在一起，将来其实出租起来也是有优势的。（推商铺不能着急，价格摆在那，购买商铺的顾客一般都是思路清晰，比较精明的，越急越容易被对方牵着走，所以前期接触阶段尽量少涉及价格方面，多谈到商铺的优势以及升值空间，勾起顾客的投资欲望）情景2 顾客：我想买大一点的铺面。

置业顾问:某某先生/小姐，您很有商业头脑呢！（肯定和赞美顾客的选择），我们也考虑到周 边暂时没有大型超市、娱乐场所、银行等一些配套，所以特地规划出更多的大面积商 铺，像我们这样规模的商业街，日后肯定抢手，升值前景乐观啊。顾客：都有些什么面积的啊。

置业顾问：这样吧，我带您实地看一下吧，这样您了解起来也方便一点。（分析临街铺面的优势。临街铺面适合做小型超市、品牌服饰、银行等。为客户设计日后的具体用途，更容易勾起顾客的购买兴趣。）

顾客：确实铺面都还不错，就是价格方面太高了。

置业顾问：是啊，商铺投资确实需要花费大笔资金，不过现在国家对住宅市场监控力度大，所以投资回报率已经大不如前了，相反商业地产没有受到政策影响，现在已经是投资的主流 选择了，相信您肯定也是这方面的行家了。（回避价格问题，从整个地产市场高度出发，肯 定商铺投资的正确性，给顾客以专业资深的印象）顾客：好吧，我还是得多考虑一下。

置业顾问：恩，好的，有什么问题可以随时联系我，您也可以推荐您的朋友一起过来看看铺面，相信像您这样身份的人周边的朋友肯定大多也有这方面的投资需求的。（赞美顾客）

第四篇：房地产(商铺)踩盘要点及说辞设计

房地产（商铺）踩盘要点及说辞设计

客户结构

自用与投资的比例是多少？

客户群体主要分别来自哪些区域？

目标消费群体信息？

规划

项目所处商业圈？与城市、区域关系如何？

商业定位？业态规划？功能分区？

停车场供应情况？

商业的辐射范围？

产品类型

产品比例？

产品单间面积、面宽、层高、用途？

什么类型的产品销售速度快？

能否做餐饮？

现场特点

销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何？

价格

让现场销售顾问计算实际价格

最终成交价格、最大的折扣幅度？

销售率？

预计租金水平？

踩盘时需注意的方面

1、明确人员、主要目的和最佳时间

踩盘时要避免的：

A、上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；

B、中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫，状态全无；

C、下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么就要开始培训或者开每天情况分析例会；

D、最好不耽误销售人员接客户的机会，要学会换位思考，不要给人家找麻烦。

2、确定踩盘身份

踩盘时候的身份不同，往往了解的信息也有所不同，先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。

3、准备好踩盘设备和交通工具

踩盘设备：录音笔或手机录音；大容量拍照、摄像功能的手机；收集的资料的手提袋或者包。

交通工具：如果要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装。

六、踩盘资料的整理分析

1、进行编辑整理，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。

2、将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。

3、对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。

七、撰写和提交踩盘报告

踩盘报告反映了踩盘工作的最终成果。要十分重视踩盘报告的撰写，并按时提交踩盘报告。要求：

1、客观、真实、准确地反映踩盘成果；

2、报告内容简明扼要，重点突出；

3、结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；

4、以表格的形式记录项目信息，有必要的话就附上地图，以便阅读和使用。

方式：

电话访问 现场访问

踩盘话术：

直接式 首先表明身份，希望和对方做朋友交流一下。然后通过聊天得知目标产品资料。

有的时候对方不会和你说或不和你说真话，这就需要我们自己给自己顶一个身份，注意要给人那种想要购买的感觉。例如

你好，我是，想在附近开个店铺，咱们这是什么情况，然后通过聊天把问题嵌到里面去。

注意：说话不要太直接语句不要太长，让对方说你只是聆听，待他没话了再附和着问，内容随机应变，程式化语言只会露馅。

第五篇：金钥匙说辞

1、根据佳兆业金钥匙物业，浅谈对“地铁豪宅”概念的理解。

佳兆业物业是佳兆业集团公司旗下专门从事物业管理服务，具备独立法人资格的外商独资企业，经过十多年的发展与积累，已经成为一家颇具规模和承载盛誉的物业管理服务企业，成功创造的大盘物管模式并获得了市场的高度认可，荣膺“深圳最具竞争力物管”，“深圳物业企业综合实力三十强”，“中国物业管理企业综合实力百强”，“金钥匙物业最具品位服务奖”，连续两年荣获“中国物业服务百强企业”，“中国优秀物业服务质量TOP10”等荣誉称号。佳兆业物业管理（深圳）有限公司已具备国家一级资质，管理物业含盖住宅、别墅、商场、写字楼等四大类型。作为ISO9001质量管理体系认证企业，公司严格遵循“服务创造价值”的服务理念，坚持走专业化、精细化的服务道路。以科学严谨的管理模式，使佳兆业物业迅速走上了重服务、重信誉的品牌化建设之路。

作为高端物业服务的传承者，沈阳佳兆业中心，沈阳金廊名副其实的城市综合体，以及所独有的城市CBD枢纽，享有东临体育馆、西邻万象城、南靠商业圈、北近科技馆的便利，隐居青年大街核心地段、享受地铁带来的便利之外，客户入住后的生活更有”金钥匙”国际品牌佳兆业物业主理，全天候的贴心呵护，为每一位“佳”人带来高品质的生活享受。

2、并根据佳兆业金钥匙物业特点，从物业角度对未来沈阳“地铁豪宅”概念的百姓认可度、发展趋势等进行阐述。

在西方发达国家，“金钥匙服务”被认为是酒店服务的极致，“满意+惊喜”是熟悉金钥匙的人对它的赞誉，很多香港豪宅也引进“金钥匙”作为其专属物业管家。作为“走遍世界的贴心管家”，金钥匙与佳兆业中心强强联合，为业主提供24小时无微不至的极致服务，也为沈阳的住宅市场树立了物业服务的更高标准。这也是将来在金廊沿线，高档社区的发展趋势。

3、沈阳佳兆业中心引入“金钥匙”服务对未来业主所产生的价值。

“金钥匙”的服务宗旨，就是让客户在满意加惊喜的体验过程中，找到自身的价值。“用心极致”是金钥匙的方法论，并力所能及的为客户提供全方位服务，包含公共卫生、设施设备、居家便利、酒店商务等服务，为客户的吃、住、行、娱、游、购提供便利，除此之外，世界各地的“金钥匙”服务平台将提供资源共享及技术支持，可收集更多的酒店、住宿、餐饮、商务信息，让您足不出户即可享受高端酒店化服务。好的物业不仅能够确保后续生活无忧，更能助推楼盘增值，“金钥匙”物业就是让您的投资、生活增值的又一保障。