地下车库(位)处置不同,土地增值税申报有别（推荐五篇）

第一篇：地下车库(位)处置不同,土地增值税申报有别

地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！

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——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 杨莉老师房企地下车库土地增值税涉税处理解析房企地下车库（位）收入的确定，是计算土地增值税应纳税额的重要依据，直接影响和决定着土地增值税税负的高低。目前，我国相关法律对地下车位（库）的产权归属尚没有明文规定。地下人防工程设施，是房地产开发公司的重点配套项目和涉税处理难点。不同类型的地下车位，各地采取不同的土地增值税涉税处置方式。一般而言，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算即应确认清算收入。随着“营改增”企业试点的不断深入，与之相关的土地增值税政策，特别是土地增值税清算收入的政策法规，发生了一些明显的变化。

财税处理分析﹀﹀﹀

一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税

（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。

（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。

二、视同销售：开发产品发生所有权转移确认收入《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号第十九条第一款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

三、自营自用：税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用房地产开发企业将开发的部分地下车库转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。

企业自用：自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。而土地增值税由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地增值税。需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。

用于出租：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

四、名租实售：视同销售缴纳土地增值税

名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。参照《辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程>的通知》（辽地税函[2009]188号）第一条规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

五、售后回租：以取得的全部价款作为转让收入

对于售后返租收入，以转让房地产的全部价款及有关的经济利益作为转让收入，依法计征土地增值税。参照《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号），对售后返租收入的确认：单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让地下车位房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

第二篇：土地增值税申报纳税程序

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土地增值税申报纳税程序

(一)房地产开发公司

纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：

1.房屋产权证、土地使用权证书o

2.土地转让、房产买卖合同。

3.与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证。以及其他与房地产有关的资料。

4.根据税务机关的要求提供房地产评估报告。指当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实，不能

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赢了网s.yingle.com 作为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。

税务机关应当对上述纳税资料，包括合同或批件文本等，进行严格审查。其中，涉及税收减免和分次纳税等的审查内容包括：

(1)签订房地产转让合同、房地产开发合同或立项的具体日期和签订土地受让合同的具体日期。以及按合同规定投入开发资金的到位情况。要求就上述合同，提供是否属于1994年1月1日以前签订的有关证明材料，作为税务机关确定该项目是否征税的参考依据。

(2)房地产开发项目的类型。要求对开发项目是否属于普通标准住宅进行备案，作为税务机关确定对其是否征税的参考依据。

(3)房地产转让的形式。即对一个项目是一次性销售还是分次销售，是采取现房销售方式还是预售方式进行备案，作为税务机关核定申报及纳税时间的参考依据。考证的路上，有你，有我，还有考试大

(二)房地产开发公司以外的其他纳税人

这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所

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1.房屋及建筑物产权、土地使用权证书。

2.土地转让、房产买卖合同。

3.房地产评估报告。如果转让的是旧房，必须出具政府指定的评估机构所作的评估报告。

4.与转让房地产有关的税金的完税凭证。

5.其他与转让房地产有关的资料。如房地产的原造价或买价等。

6.纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：

(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。

(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的(此种情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)。

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(3)转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。

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赢了网s.yingle.com  怎样申请船舶优先权催告

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第三篇：土地增值税申报操作手册(20160807周翔)

金税三期工程

土地增值税登记、申报用户操作手册

第一章 项目登记

1.土地增值税纳税申报表

（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

操作步骤

1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】

办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。

2．按规定录入项目登记信息。

３.点击<保存>按钮，项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。

注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。

第二章 申报

2.土地增值税纳税申报表

（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

操作步骤

1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。

2．录入需要的申报数据：

３.点击<保存>按钮，申报成功。

注意事项

1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。

2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。

3.土地增值税纳税申报表

（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

操作步骤

1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。

2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。

3．录入相关的申报数据。涉及到减免的，则点击减免税额栏，系统自动弹出减免税信息页面，按规定录入数据，点出确定则完成减免数据填列。

4．已缴土地增值税额栏数据由系统从土地增值税预征申报表自动获取。该栏数据只能改小。由于系统不能自动获取金三上线前已预缴的税款，需登录【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【资料报送与信息采集管理】—【税源申报明细报告】。税源标志栏选择“土地增值税项目”，系统自动弹出该房地产企业所有的项目编号，按规定填写需补录的已缴税款保存即可。

5．土地增值税纳税申报表

（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）涉及12张附表申报，根据相关资料填写相关附表，填写完一张附表，点击【确定】按钮回到主申报界面。附表与主表数据未做关链。金三各附表申报界面如下：

（1）与收入有关的面积明细申报表（02）

（2）转让房地产收入明细申报表（03）

（3）扣除项目及成本结转明细申报表（04）

（4）取得土地使用权所支付的金额明细申报表（05）

（5）前期工程费明细申报表（06）

（6）建筑安装工程费明细申报表（07）

（7）基础设施费明细申报表（08）

（8）公共配套设施明细申报表（09）

（9）开发间接费用明细申报表（10）

（10）利息明细申报表（11）

（11）扣除项目汇总申报表（12）

（12）与转让房地产有关的税金明细申报表（13）

6．录入相关的申报数据，点击【保存】按钮，申报成功。

7．回到主申报界面，根据房地产项目及纳税上报材料情况确定选择受理通知、不予受理通知、补正通知，并按规定录入后打印给纳税人。

注意事项

1.土地增值税清算要先完成土地增值税清算税种登记。2.土地增值税清算要选择正确的土地增值税项目编码。

3.纳税人上报清算申报表前要先对“已缴税款”进行核实，如有误则需提请税务机关修改。

4.地方教育附加录在教育费附加栏。5.水利建设专项资金录在代收费用栏。

6.金税三期的12张附表不需要报送。我省公告的附表需报送，具体方式待定。

4.土地增值税清算申报审核

操作步骤

1.操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税清算申报审核】

办理人员进入审核界面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号，回车，选择相应的项目，点击确定按钮。界面如下图：

2.录入相应的申报数据，选择审核意见下拉菜单选项，录入审核意见说明、应补（退）税款办理期限，界面如下图：

3.点击【保存】按钮，提示保存成功。

4.点击<确定>按钮，出现提示：保存成功！应补(退)土地增值税税额***元，若有疑问在下发审核通知书后,可以进行申报更正或清算核定。

5.纳税人已清算申报表更改。操作路径为：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【申报错误更正】。

该模块可用于对纳税人申报的土地增值税清算表进行修改更正。

6.点击<确定>按钮。根据实际情况选择审核通知书一或审核通知书二，在依据栏录入相关信息，点击<保存>按钮，点击<确定>，保存成功，并打印。

6.退出打印页面，点击<推送>按钮。点击<确定>，推送成功，再点击<确定>，完成土地增值税清算审核。

注意：

1.金三清算审核程序不需操作。

2.土地增值税清算审核结论格式仍以我省文件公告格式为准。

3.查账清算的纳税人经税务机关清算审核后，如需要更改申报表，则由纳税人根据税务机关清算审核结论重新修改上报清算申报表。税务机关根据纳税人重新修订的申报表进行申报更正。

5.土地增值税纳税申报表

（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

操作步骤

1.进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【文书管理】—【核定类】—【土地增值税清算核定】。办理人员进入页面，在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。录入相关数据，点击保存。

（1）选择核定征收率。

（2）选择核定开发成本

2.点击推送，逐步完成土地增值税核定清算审核流程。

3．进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。

4．系统根据土地增值税清算核定表的信息自动带出申报表的内容。申报信息数据栏除了减免金额，其他的都不允许修改。

5．点击【保存】按钮，申报成功。

注意事项

1.如果该项目未做土地增值税清算核定，会提示“请先做‘土地增值税清算核定’流程,否则不能进行申报！”

2.要先做土地增值税核定清算税种登记。3.核定开发成本方式仍在查账清算表中操作。

6.土地增值税纳税申报表

（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

操作步骤

1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。

2．选择主附表树下拉菜单的清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表，录入相关的申报数据。

3.选择下拉菜单栏土地增值税纳税申报表

（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），录入相关申报数据。对于不同清算方式的房地产项目，其申报表逻辑设置不同。

（1）查账清算项目，其适用税率按逻辑计算后确定。

（2）核定清算项目，其适用税率为核定清算率。

注意事项

1.土地增值税尾盘销售申报表要先做土地增值税税种登记。

２.原按已查账清算税负率作为尾盘销售适用税率的方式已不能操作。

7.土地增值税纳税申报表

（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）操作步骤

1.操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，录入所属起止时期，点击税源标志下来菜单，选择土地税源编号或房源编号，点击<确定>按钮：

2.选择征收品目、扣除项目金额合计类型：提供评估价格或提供购房发票，输入相应的申报数据。符合减免税优惠条件的选择减免性质代码，输入减免税额。

3.点击【保存】按钮，申报成功。

注意事项

1.非从事房地产开发申报要先做税种登记。

8.土地增值税纳税申报表

（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）

操作步骤

1.完成非房地产开发企业纳税人土地增值税核定流程。操作路径：进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【文书管理】—【核定类】—【其他税种核定】。办理人员进入页面，选择核定期限起止、税源标志及土地增值税征收子目，录入核定月征收依据，点击保存。

2．进行申报页面进行。操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，录入所属起，所属期起必须与核定文书的所属期起一致，点击税源标志下来菜单，选择土地税源编号或房源编号，点击<确定>按钮；选择征收品目，申报表信息自动带出应缴土地增值税税额。

３．点击【保存】按钮，申报成功。

注意事项

1.非从事房地产开发申报要先做税种登记。

2.申报前必须做土地增值税核定信息流程，如未做核定信息则提示：“该项目不存在土地增值税核定信息（其他税种核定（依职权）），请使用《土地增值税纳税申报表

（三）》。

3.土地增值税核定选择的核定期限起止与税源标志必须与申报表相关栏目相一致。

9.土地增值税纳税申报表

（六）（纳税人整体转让在建工程适用）

操作步骤

1．进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表

（二）（纳税人整体转让在建工程适用）】

办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息。点击税源标志，弹出土地税源和土地增值税项目两个备选框。

（1）选择土地增值税项目。

（2）选择土地税源。

2．录入相关的申报数据。

3．点击【保存】按钮，申报成功。

注意事项

1、需进行土地增值税税种登记。

第四篇：地下车位不同处置方式的涉税分析

房地产开发企业地下建筑不同处置方式的涉税分析

房地产企业开发的地下车位主要有两种形式：一是非人防地下车位。根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由房地产企业投资修建的地下车位，房地产企业可享有占用、使用、收益和处分的权利。其中又包括单独建造的地下建筑与作为公共配套设施而规划建造的地下建筑；二是人防地下车位。项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室，房地产企业在和平时期有管理和使用的权利，房地产企业无权出售。因此，不同建造方式的地下车库，税务处理也会有所不同。

一、单独建造的地下车库

房地产企业利用地下基础设施形成的停车场所，产权归房地产企业所有的，同建造开发成本一样，应作为成本对象单独核算。

（一）对外出售

对外出售的地下建筑应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。收入与成本单独设帐，符合收入确认条件时计入“主营业务收入”、同时结转开发产品的地下建筑部分的相关金额计入“主营业务成本”等科目。

主要涉及营业税、企业所得税、土地增值税、印花税。（1）营业税金：按销售不动产征收，税率为5%。

（2）土地增值税：单独确认收入及增值额，并按非普通住宅计征土地增值税。对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。

（3）印花税：签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额0.05%计税贴花。

（4）企业所得税：与销售住宅等地上建筑物的所得税处理相同。

（二）分期租赁 房地产开发企业与使用人签订车库(位)租赁合同，明确约定租赁期限，按月(季、年)定期收取一定数额租金的，租金收入与出租成本应单独设帐，开具租赁业发票，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。

主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税、土地使用税。

（1）营业税：对于经营租赁取得的租金收入，在取得租金收入时一次性缴纳，按租赁业税率5%计算缴纳营业税。

（2）房产税：按照出租地上建筑物的有关规定计算征收房产税，即以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收、分期缴纳。

（3）印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税范围，应按合同总金额的0.1%缴纳印花税。

（4）土地使用税：单独建造的地下建筑应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。

（5）企业所得税：企业应在合同约定承租人应付租金的日期确定租金收入，按租金收入扣除不动产折旧及相关税费后的所得按25%缴纳。

另外注意：房地产开发企业买受人签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库(位)销售价格的，不属于租赁业务，应视同销售，按销售不动产征税。

（三）自用地下车库

自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品—地下车库转为“固定资产”，并计提折旧。

（1）房产税：自用部分按财税〔2005〕181号相关规定按房产余值计征房产税。属于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。属于完全建在地下、不与地上建筑相连的，工业用途房产，以房屋原价的50% ~ 60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70% ~ 80%作为应税房产原值。税额计算如下：

应纳房产税=应税房产原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%（2）土地使用税：同出租处理相同。

二、房地产企业根据规划建造地下车库

房地产企业根据规划建造的作为小区配套设施的地下车库，性质属于非营利性的公共配套设施，其建造成本计入“开发成本—公共配套设施”等科目，最后分摊至可售面积成本中。

此种情况下，地下设施的产权应归属全体业主所有，一般情况下不存在房地产企业对外销售的情形。

主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。

（1）土地增值税：关键是地下车库的成本费用扣除问题。产权属于全体业主或用于非营利性社会公共事业的地下设施应属于小区的公共配套设施，其成本应按规定由可供销售面积（包括地下）分摊。对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，如果属于单独建造的、具有独立使用功能的地下建筑物，应分摊土地成本，一般是占地面积法或者建筑面积法；如果属于为建造地上建筑物而形成的、不具有独立使用功能的地下基础设施，则不分摊取得土地使用权支付的金额，开发成本中除了地上面积的专属成本（如地上建筑特定的装修、室内绿化成本等）外，一律在地上与地下可售面积之间平均分配。有关成本计算如下：

地下面积应分摊的单位面积成本=（项目总决算成本-地上面积专属成本）/（地上面积+地下面积）+地下面积专属成本/地下面积

地下设施总成本=地下面积*地下面积分摊的单位面积成本

（2）企业所得税：不存在单独核算成本问题，取得收入（出售或出租）即计入收入征收企业所得税，不再有开发成本与之配比，（3）房产税：按照自有房产余值的1.2%从价计征房产税，并实行按年征收，分期缴纳。允许先将房屋原价（即“固定资产”记载科目）乘以一定比例求得房屋计税原值。

应纳房产税（年）=应税房产原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2% 如果变相利用地下基础设施建造地下车库对外出售的，应将地下车库单独作为一个成本对象进行核算，按照国税发[2009]31号规定处理。

三、房地产企业把地下人防设施作为地下车库

人防地下设施是指项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积，该人防地下面积的权属存在一定争议，不过倾向于为政府或市、县(区)人防办公室。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以在移交当期扣除。房地产企业在和平时期有管理和使用的权利，房地产企业可以将人防设施改为停车位出租获得收益，但无权出售和办理产权证。

（一）出租

人防工程移交后，房地产企业通常在签订租赁合同并领取人防工程使用证后，将人防工程租回，改为车库后对外转租。

（1）营业税：对于这部分租金收入，应按照租赁业征收营业税。

（2）土地增值税：出租不动产不缴纳土地增值税，其成本费用也不能计入扣除项目。

（3）房产税：由于地下人防设施不属于房地产企业 的资产，如果将其出租，对于转租收入是否征收房产税，目前国家没有统一明确的政策，主流做法是转租收入不应当缴纳房产税。

（4）企业所得税：租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入，同时，可以将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除计算企业所得税。

（二）转让永久使用权

这是实务中征纳双方存在争议的问题之一。房地产企业的租赁方式属于转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，应视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车库契税。

[法律依据]：

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定：自用的地下建筑，按以下方式计税：①工业用途房产，以房屋原价的50% ~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%。②商业和其他用途房产，以房屋原价的70% ~ 80%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×［1-（10% ～ 30%）］×1.2%。③对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定：关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定：属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第三款的规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）第一条规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－租赁业”征收营业税。

第五篇：自行清算土地增值税申报鉴证报告

自行清算土地增值税申报鉴证报告

××鉴字[××]××号

（委托单位）：

我们接受委托，对贵公司××项目自行清算土地增值税申报事项进行审核。及时提供会计资料和与该项目相关的资料，并保证其真实性和完整性是贵公司的责任，我们的责任是对贵公司××项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。在审核过程中，我们恪守独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、江苏省地方税务局[2004]241号《江苏省土地增值税清算管理办法》、财政部、国家税务总局财税[2006]21号《关于土地增值税若干问题的通知》等有关规定，按照《土地增值税纳税清算鉴证业务规范》的要求，实施了包括审查会计记录、抽查支持土地增值税金额的证据等我们认为必要的审核程序。

经审核，我们认为：贵公司××项目已具备土地增值税清算条件，截至200×年×月×日转让房地产收入总额××元。扣除项目金额合计××元，其中取得土地使用权支付金额××元，房地产开发成本××元，房地产开发费用××元，与转让房地产有关的税金××元，财政部规定的其他扣除项目××元。该转让项目的增值额××元，增值率×%，适用税率×%，应缴土地增值税额××元，已预缴××元，应补（退）的土地增值税为××元。

本鉴证报告仅供贵公司自行土地增值税清算向主管税务机关申报时使用，不作其它用途。非法律、法规规定，鉴证报告的内容不得提供给其他单位或个人。

附件：

1、鉴证报告说明

2、土地增值税纳税清算审核表

3、税务机关要求附列的其它资料

4、税务师事务所执业资格证书复印件

××税务师事务所（盖章）

中国注册税务师：（盖章）

地址：××

报告日期：××年××月××日

附件1：

鉴证报告说明

一、委托单位基本情况

公司成立时间、投资方、注册资金、注册地、法定代表人、项目概况（名称、坐落地点、批准手续、开发面积、竣工验收面积、开工完工时间等）

二、主要会计政策

三、审核情况

（一）××项目总建筑面积××㎡，已出售××㎡，已出售的开发产品占总建筑面积××﹪。尚未出售的开发产品目前现状。

（二）销售收入

1、转让房地产收入，应包括货币收入、实物收入及其他收入，截止200×年 ×月×日，共实现销售收入××元。

2、视同销售的事项、内容及计价的确认。

对上述1-2项的调整事项作出说明。

（三）开发成本

1、土地出让（转让）金；

2、土地征用及拆迁补偿费；

3、前期工程费；

4、建筑安装工程费，包括甲工料；

5、基础设施费；

6、公共配套设施费；

7、开发间接费。

对上述1-7项的调整事项作出说明。

（四）开发费用

利息费用、管理费用、销售费用。对下列处理作出说明

1、可提供金融机构贷款证明、利息能单独扣除的处理；

2、不能提供金融机构贷款证明、利息不能单独扣除的处理。

（五）财政部规定的加计扣除

关注成本中是否包括不允许加计扣除的事项

（六）相关税金

扣除与转让房地产有关的营业税金及附加

（七）补（退）土地增值税

1、确认增值额；

2、计算增值率；

3、土地增值税应交数；

4、应补（退）数。

四、其它需要披露的事项