央产房不能上市,卖方能否因此不履行合同

第一篇：央产房不能上市,卖方能否因此不履行合同

央产房出售上市纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房上市纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

涉案房屋系张萌、杨钢共同共有，产权登记时间为2010年11月5日，房屋性质为房改房（成本价）。

2012年3月17日，牛芳（王凌之前妻，买受人）与张萌、杨钢之代理人李京（出卖人）在久恒公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。《房屋买卖合同》约定：出卖人将位于昌平区的1307室房屋出卖给牛芳，房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》），共作价156万元，双方签订本合同时买受人支付定金2万元，首付款为100万元。张萌、杨钢对李京上述代理行为予以认可。

次日，王凌（丁方）与张萌、杨钢（甲方）、牛芳（乙方）及久恒公司（丙方）签订变更协议书，乙方将上述合同的权利义务全部转让丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；各方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。

后，王凌与张萌、杨钢于2012年3月25日办理网签。双方均未在网签合同落款处签字或盖章。

另查，涉案房屋没有建立《中央在京单位职工住房档案》。张萌名下1307室房屋已经建立《中央在京单位职工住房档案》，该房屋性质为已购成本价房。

二、法院审理

张萌、杨钢主张涉案房屋买卖合同无效。理由为双方所签合同构成阴阳合同，存在避税行为。双方于2012年3月17日签订合同时，王凌与牛芳系夫妻关系，名下已有一套住房，牛芳签订的合同属于限购政策中的第二套住房，首付约定低于限购要求，违反法律强制性规定。王凌主张合同有效，称牛芳与张萌、杨钢签订合同时，王凌与牛芳虽系夫妻关系，且有一套住房登记在牛芳名下，但随后王凌与牛芳离婚，其无住房；王凌与张萌、杨钢约定合同价款为156万元，100万元符合首付款不低于60%的限购条件。王凌为房屋购买人，符合购买条件，己为建委批准。

张萌、杨钢还表示因原产权单位不同意涉案房屋上市交易，双方买卖合同无法继续履行。张萌、杨钢向法院出示《证明》、《房屋买卖契约》。《证明》载明涉案房屋是杨钢之父杨远生前所在单位为照顾其家人分的福利房，只能售与单位职工并签订了《房屋买卖契约》。契约显示该房屋不能改变住房用途或赠与他人。王凌出具公证书证明杨远所在单位表明涉案房屋可以出售，单位只是按北京市房屋出售指导价优先购回。张萌、杨钢认为该公证书与学校开具的证明相矛盾。王凌还提供了对话录音，欲证明张萌、杨钢存在违约行为，并主张房屋买卖出现问题是因张萌、杨钢涉及房屋面积超标处理的问题。张萌、杨钢表示录音经过剪辑，非法录音不能作为证据。

涉案房屋原产权单位认为双方证据都是真实的，但是表示涉案房屋属于对杨远的特殊照顾，不属于可出售房屋的范围。

经查，王凌曾在2012年上诉至法院要求张萌、杨刚履行合同，但是法院判决解除房屋买卖合同。二审判决维持了这一判决。

后法院赴涉案房屋原产权单位调查取证及张萌、杨钢向法院提交证据情况，该单位表示，职工售房一般都被允许了，所以无论法院如何判决都予以认可或尊重。

三、法院判决 一审判决：

判决生效后十五日内，张萌、杨钢继续履行与王凌签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王凌支付张萌、杨钢房屋尾款，张萌、杨钢协助王凌办理1307室房屋过户手续，将该房屋过户至王凌名下。

二审判决 驳回上诉，维持原判。再审

维持一审判决。

四、律师点评 房产律师靳双权点评 房产律师靳双权点评：

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条之规定： 张萌、杨钢与牛芳、王凌订立的房屋买卖合同等文件对买卖涉案房屋，及涉案房屋买受人权利义务由牛芳概括转移给王凌达成一致意见。上述行为未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。张萌、杨钢虽主张双方买卖合同存在逃避纳税义务、王凌存在违反北京市房屋限购政策的情形，但是是否存在逃避纳税义务并不是合同无效的理由，同时根据《合同法》规定，合同无效是应当违反法律、行政法规强制性规定，而北京市房屋限购政策本身不属于法律、行政法规，即使违反也不能直接认定合同无效，因此本案中涉案房屋的买卖合同应属合法有效。

虽然涉案房屋由原产权单位分配给杨远家属，但杨远通过成本价购买已取得房屋产权，张萌、杨钢又通过继承过户至自己名下，产权单位对此并未提出异议。其次，涉案房屋虽为中央在京单位已购公有住房，上市交易需履行特别手续，但并非禁止交易的类型。再次，杨志远购房时与产权单位的约定不能对抗物权的公示公信效力，王凌有理由相信该房屋不存在不能交易的情形。

关于买卖合同能否继续履行问题。靳律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋作为央产房，张萌、杨钢作为出卖人有义务办理上市备案手续。张萌、杨钢将涉案房屋交由中介出卖，并不受杨志远与学校购房时所谓特殊约定的限制。学校对本案涉案房屋并不享有优先回购权。该涉案房屋属于对社会上市的范畴。因此，张萌、杨钢以学校不同意涉案房屋上市自行交易为由拒绝履行双方的买卖合同，于法无据。因此王凌要求张萌、杨钢继续履行买卖合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求能够得到法院的支持。

第二篇：签订了房地产买卖合同对方不履行合同怎么办？

签订了房地产买卖合同对方不履行合同怎么办？

本文作者：上海律师 张浩发表 百度文库转载注明作者和来源

一、要求继续履行

法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

二、解除合同

解除合同的时候伴随着适用定金罚则或要求对方支付违约金。

（一）定金罚则

如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。

（二）违约金

如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

在另外一些情况下，违约一方还应当承担赔偿损失的责任。

房屋买卖合同签订后对方不履行怎么办，如何办？不是没有办法，关键看你是不是敢于拿起法律的武器保护自己。

张浩律师提醒由于房屋价格波动比较大，因此卖房人违约的风险升高，买房人注意保护自己的合法权益。

第三篇：不履行和解协议能否强制执行

不履行和解协议能否强制执行

刘卫花

[案情]原告李某为被告王某承建的工程搞水电施工，王某拖欠工程款不付，李某经多次索要无果，向法院起诉。2011年8月10日一审法院作出判决，王某给付李某工程款56000元。宣判后，王某不服该判决，向市中院提起上诉，二审期间，2011年11月25日双方当事人达成还款协议，王某于2011年11月30日前一次性给付原告李某工程款45000元。同日，王某以其与李某达成庭外和解协议为由撤回上诉，市法院裁定准许撤回上诉。后因王某未履行义务，李某于2012年1月4日向一审法院申请执行一审判决，要求王某给付工程款56000元。执行中，被执行人王某向法院提出执行异议，称应按双方的和解协议执行，法院只能执行45000元，一审判决应不予执行。

[评析]对被执行人王某提出的执行异议能否成立形成两种意见：

第一种意见认为，王某的执行异议不能成立，应裁定驳回。王某撤回上诉后，一审判决即发生法律效力，故应以一审判决作为执行依据。但双方在二审审理过程中，达成和解协议若已履行完毕的，一审判决不再执行。

第二种意见认为，王某的执行异议成立，本案只能执行王某45000元。双方在二审中所达成的和解协议已对双方的权利义务重新作了约定，该协议是王某撤回上诉的前提和基础，也是双方共同认可的履行内容，故应以该协议作为执行依据。

笔者同意第一种意见，理由是：

该案王某对于撤回上诉的法律后果应当明知，即一旦法院裁定准许其撤回上诉，一审判决即为生效判决，具有强制执行效力。虽然二审期间，双方自愿达成和解协议对相关权利义务作了约定，王某因该协议的签订而放弃行使上诉权，李某则减让了工程款，但是该和解协议，未经法院依法确认制作调解书，不具有强制执行力。

民诉法第二百零七条第二款规定，一方当事人不履行和解协议的，法院可以根据对方当事人的申请，恢复对原生效文书的执行。本案中，王某未按和解协议履行还款义务，违背了双方约定和诚实信用原则，故对其以双方达成和解协议为由，主张不予执行一审判决的请求不予支持。综上，王某的执行异议不能成立，应裁定驳回。

最高院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百九十一条规定，当事人在二审中达成和解协议的，人民法院可以根据当事人请求，对双方达成的和解协议进行审查并制作调解书送达当事人；因和解而申请撤诉，经审查符合撤诉条件的，人民法院应予准许。一般来说，二审期间当事人之间达成和解协议的，完全可以申请法院制作民事调解书，但由于民事活动的复杂性，往往有部分当事人基于各种原因考虑，愿意撤回上诉或

要求对方撤回上诉，且当事人撤回上诉往往也是经法院释明或指引的结果，并以和解协议的达成及能够得到履行为前提。据此，二审法院对经法院主持达成或经法院审查的和解协议，在当事人撤回上诉的情形下，可在撤回上诉的裁定书中载明，准许当事人撤回上诉，双方按和解协议执行，从而确定该和解协议作为案件的执行依据。至于当事人自行达成和解协议后撤回上诉的，因该协议未经司法行为确认其合法性、自愿性，不宜作为执行依据，仍以一审判决作为执行依据，撤回上诉的裁定书可载明，准许当事人撤回上诉，双方仍按原判决执行。这样，就可以避免因和解撤回上诉案件的执行依据产生争议，同时充分尊重当事人对自己民事权利的处分，也对二审民事司法行为予以了肯定，与当前鼓励和解、调解的司法理念相吻合。

第四篇：不淑女不不能拥有中国梦吗

不淑女就不能拥有中国梦吗

老师、同学们，大家好！

今天，我演讲的题目是《不淑女就不能拥有中国梦吗？》

近年来，“淑女”一词广泛地在我们同学的日常口语中所提及，更有不少女同学追求得到“淑女”这一称号，而“你就不能淑女点儿吗”倒成为我们同学用来镇压女同学们的一剂良药。

每当同学们向我说出这样一句话时，我总会摆出一副弱柳扶风的姿态，道出“是”。这时同学们就会用一种看怪物的眼神看着我，然后跳起美丽的晕船舞蹈，算是对本小姐言行的祝贺，看到他们的狼狈，我总会发出80分贝的大笑，酷似凄风黑夜里的聊斋女鬼。看到同学们苍白的小脸，我不得不做出小家碧玉的莞尔：“I’m sorry,sorry.”淑女？难道就只是在家看书，不出去玩？就是笑不露齿，为人处事就像进过太上老君的炼丹炉一样，还是被石头拌倒时，回头娇滴滴地说一句“石头君，下次要小心哟！”，我才不要这样。

难道我不淑女就不配友善吗？人之初，性本善，友善是中华民族的传统美德，也是古往今来那些文人墨客孜孜以求的，概括来说：“每个人都是友善的。”就拿我来说，我为人交际广泛，倒不是说我有多自大，多自恋，而是这些好朋友都是平时“友善”带给我的，每当面对一个陌生的同学时，为避免尴尬，我总会给予对方一个友善的微笑，这个微笑虽小，可它却有春风化雨般消除了我与对方之间的隔阂，当对方再用同样的方式回答我时，我总会感觉心情特别地舒畅，特别地愉快。当然了，下次再遇到他时，我还会用这样的方式来接待我这位“老朋友”。友善是人与人交往的美德，是地久天长友谊的根基。我想即使我不是什么淑女，我也一定去友善待人，而且，不比任何人差！

难道我不淑女，就没有诚信吗？我想，如果我根本不是淑女，我也能一样去拥有诚信的，我从没看过因为谁不是淑女，就变成了一个十恶不赦的大骗子，人生要有诚信之风相伴，曾看过这样一句话：“诚信是力量的一种象征，它显示着一个人的高度自重和内心的安全感与尊严感。”它向我们诉说了诚信对于我们来说是何等的重要。在学习生活中，身边或自己身上也不乏这样缺少诚信的例子，一次小小的抄袭可能会导致以后的古板。一次不经意间偷钱，可能会造成一辈子的恨„„

诚信是沙漠中的不泓清泉，是阴云遮不住的。友善就仿佛是一片绿洲，总能带给人以温暖。那就让我们从现在开始促进良好习惯的养成，提高我们的综合素质，就是现在，从小事做起，就是现在，开始严格要求自己，诚信为本，友善相伴。是，我不是淑女，但从今天起，我能去面对了，我可以自信的跑，自信的跳，自信在在大家面前展示自己，自信地告诉他们：“我不淑女怎么了？我友善，讲诚信，中国梦就在我的心中，我比任何淑女都淑女！”

谢谢大家。

七年十八班

张艺馨

第五篇：重审不能规避“上诉不加刑”[推荐]

瘫痪在床的河北省高阳县农民董克强没有想到，儿子董亚洲负气出走后竟会卷入到抢劫团伙，并因此于2000年8月6日被捕入狱，随后判了死缓。董克强以儿子被捕时并未满18周岁为由提起上诉，二审发回重审。然而，令他始料未及的是2003年3月25日，河北省保定市中级人民法院经过重新开庭审判，判决董亚洲死刑。(《中国青年报》5月14日)

死缓相对于死刑，尽管不是一种独立的刑种，只是死刑暂缓执行的一种方式。但是，被判处死缓与被判处死刑的罪犯命运是不可同日而语，被判处死缓的罪犯只要在二年考验期没有故意犯罪就可减为无期徒刑。然而，河北省保定市中级人民法院在检察机关并没有抗诉，仅仅是被告人以被捕时未满18周岁提起上诉，就在二审发回重审时，将对董亚洲的死缓判决改为死刑，这是对被告人上诉权的粗暴侵犯，也是有违刑事诉讼中“上诉不加刑”的原则。

“上诉不加刑”是刑事诉讼中的一项重要原则，它是指二审人民法院审理被告人或者其法定代理人、辩护人、近亲属提出上诉的案件，不得加重被告人的刑罚。“上诉不加刑”对于保障被告人的上诉权极为重要，它使被告人在行使上诉权时，不会顾忌二审会加重对自己的刑罚而放弃上诉，从而有利于保障被告人的权利和使二审纠错的功能得以充分实现。

然而，本案中，原审法院仅仅在被告人上诉的情形下，便在重审中加重了对被告人的刑罚，而且是关系到直接剥夺其生命权的刑罚--死刑立即执行，实在让人无法想像。

司法的尴尬源于立法的疏漏。为防止二审法院在司法实践中规避“上诉不加刑”，《最高人民法院关于执行<中华人民共和国刑事诉讼法>若干问题的解释》第二百五十七条专门规定了，对事实清楚、证据充分，但判处的刑罚畸轻，或者应当适用附加刑而没有适用的案件，不得撤销第一审判决，直接加重被告人的刑罚或者适用附加刑，也不得以事实不清或者证据不足发回第一审人民法院重新审理。但是，对于事实不清或者证据不足的案件发回重审能否加重刑罚，《若干问题的解释》并没有规定，说明最高法院对此种情形下加重刑罚是默许的。但是，在司法实践中，法律问题与事实问题的区分有时并不那么清楚，二审法院对于适用法律不当以事实不清或者证据不足发回重审，从而规避“上诉不加刑”的事情在司法实践中并不是不可能发生。其次，即使是事实不清或者证据不足发回重审，重审法院加重被告人的刑罚也缺乏正当性，因为检察机关才是公诉的提起者，对于原审的判决不公只有检察机关的抗诉才能加重改判，法院本身不能越俎代疱自作主张改变自身的判决。否则，不仅造成职能的混淆和判决权威的丧失，而且使被告人顾忌重重，不敢放心大胆地行使上诉权。《最高人民法院关于刑事再审案件开庭审理程序的具体规定》的第八条也规定，除人民检察院抗诉的以外，再审一般不得加重原审被告人（原审上诉人）的刑罚。其中所蕴涵的原理如出一辙。

从本案的审理，我们更应看到我们的司法机关应该如何正确看待被告人行使正当的诉讼权利和理解法律条文中蕴涵的精神。如果把被告人行使正当诉讼权利看作是对司法机关的抗拒，如果抛弃法律的精神来理解法律条文，那我们的社会与法治将相距越来越远。

通联：江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士邮编：３４１０００

Email:tao1991@163.net

tao9928@tom.com

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