2015年二手房交易涉税政策问题解答汇总

第一篇：2015年二手房交易涉税政策问题解答汇总

2015年二手房交易涉税政策问题解答汇总 一、二手房交易环节要缴纳哪些税?

答：二手房交易环节涉及转让方的税收有：企业所得税(个人所得税)、营业税及附加(包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加)、土地增值税、印花税;涉及受让方的税收有：契税、印花税。

二、二手房交易有哪些税收优惠政策?

答：(一)自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税;

(二)自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

(三)自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

(四)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

1、“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

(1)个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

(2)个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

注：目前我省执行普通住房的标准是：同时具备住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下(含144平方米)二个条件。

三、对于“个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税”的税收优惠政策中，其所指“住房”如何认定?

答：(一)个人销售或购买住房(不包括个人自建住房)，凡房产(总)证中登记的房产性质属于住宅种类(包括别墅、高级公寓)，均应认定为“住房”。房产性质登记不明确或属于混合用途的，不予认定为“住房”。

个人销售或购买自建住房，凡土地使用权证用地类型登记为住宅用地或商住两用且房产证登记的房产性质为住宅种类的，均应认定为“住房”。对土地用途、房产性质登记不一致或房产性质登记为混合用途的，不予认定为“住房”。

(二)实行土地使用权证与房产证两证合一登记的地区，其住房的认定以土地房屋权证中登记的土地用途为准，即土地用途登记为住宅用地的，认定为 “住房”;土地用途登记为商住用地或城镇混合住宅用地且房屋类型登记为住宅种类的，认定为“住房”。土地用途登记为其他类型用地的，不予认定为“住房”。

四、在二手房转让中，计算土地增值税扣除项目金额时，如何理解按购房发票金额每年加计5%?

答：纳税人在转让二手房时，凡不能取得重置成本评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，除允许扣除的转让税金和购房时所缴纳的契税 外，其他扣除项目金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个 月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

五、个人购买住房的时间如何确定?

答：个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为其购买住房的时间。房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰 先”原则确定购买住房的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证的时间为购买住房的时间;契税完税证明上注明的时间 早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买住房的时间。

六、对通过法院裁决(判决)或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，能否按法院裁定(判决)书或房地产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本?

答：自2014年12月12日起，对通过法院裁决(判决)或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，可按法院裁定(判决)书或房地 产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本，比照财税〔2006〕21号文第二条第一款的规定计算土地增值税扣除项目金额。

七、个人转让房产如何征收个人所得税?

答：个人转让房产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

八、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定房产转让收入额?

答：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

九、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定转让房产的财产原值?

答：财产原值应根据个人所转让房产的不同类型区别确定：

(一)商品房及非住房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;

(二)自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

(三)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

(四)已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

(五)城镇拆迁安置住房：根据拆迁安置方式的不同，其原值按以下方式确定：

1、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

2、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

3、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

4、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

十、个人转让住房计征个人所得税时，可以扣除的税金有哪些?

答：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

十一、个人转让住房计征个人所得税时，可以扣除的合理费用有哪些?

答：合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

(一)支付的住房装修费用的扣除要求。

纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

1、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;

2、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

(二)支付的住房贷款利息的扣除要求。

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

(三)手续费、公证费等费用的扣除要求。

纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

十二、扣除所转让房产的财产原值、税金和其他合理费用，需要提供哪些材料?

答：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

十三、住房转让人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，如何征收个人所得税?

答：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的2%核定征收个人所得税。

十四、无偿转让房产的是否征收个人所得税?

答：(一)以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方(包括转让人和受让人)不征收个人所得税：

1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

(二)除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人(即受让方)因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%;赠与人(即转让人)不征收个人所得税。

十五、个人无偿转让房产应提交哪些资料?

答：赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料：

(一)《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第一条规定的相关证明材料;

(二)赠与双方当事人的有效身份证件;

(三)属于本通知第一条第(一)项规定情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。

(四)属于本通知第一条第(二)项规定情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在提交的《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同时办理个人所得税不征税手续。

十六、如何确定受赠人(即受让方)受赠房产的个人所得税应纳税所得额?

答：对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

十七、受赠人(即受让方)转让受赠房产的如何计征个人所得税?

答：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评 估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

第二篇：二手房转让涉税事宜解析

二手房转让涉税事宜解析

2006-04-30[来源]大连市西岗区地方税务局

房屋转让有两种类型: 一个人将房屋转让给他人;二 单位将房屋转让给他人。主要涉及的税种有契税、印花税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。但并不是每笔房屋交易都要全部缴纳以上所列的全部税种，在房屋交易中所缴纳的各个税种是根据房屋的性质（比如契税）、房屋的价款、座落地及面积（比如营业税及附加）、房屋的增值额（比如土地增值税）等等来确定的，也就是说要具体情况具体分析。在这里我要从三个方面（明确几个模糊的概念问题；明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策；举例说明）对房屋转让应如何缴税进行讲解。

一要明确几个模糊的概念问题

1、何谓房屋？在房屋交易过程中它是如何区分的？

房屋，就是人们能用于居住、生活或办公的场所。按房屋的性质来说，可分为两种：即住宅和非住宅。它是征收契税的标准，如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%，这里非住宅包括公建、商服、别墅几种类型，其中别墅的界定是根据大地税发

[2004]90号文件规定，即每建筑平方米单价在8000元以上的住宅或《建设工程规划许可证》项目类别为别墅。

2、住宅又为何分成普通住宅和非普通住宅？

这是为了确定在二手房转让过程中营业税的征税标准。根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）及《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）等相关规定，个人将2年之外的普通住宅出售免征营业税，而将2年之外的非普通住宅出售将征收营业税。这里的普通住房标准是按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。目前我市市内四区普通住房标准应同时满足以下三个条件：㈠住宅小区建筑容积率在1.0以下；㈡、单套建筑面积暂定在144平方米以下；㈢中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2。对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。

3、“ 地税征收窗口”在征收税款时计税依据是什么？

回答是房屋转让的成交价。这里的成交价是指买卖双方在“房地产转让契约”上填写并确认的价格，但是如果此价格若明显偏低且无正当理由，税务机关可参考房地产交易所二手房转让管理科核定的“市场价格评估额”，确定二手房转让价格并据以计算应纳税款。

4、“地税征收窗口”在征免税过程中是以什么时间为标准？

是以房屋产权证上注明的时间或契税完税证上注明的时间为准。哪个时间对纳税人有利，纳税人就可采用哪个时间。

二 明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策契税契税的纳税义务人是买受人（买方）。计算公式为：应纳契税税额=本次房屋转让成交价×适用税率这里的适用税率有两种，即1.5%和4%；如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%.契税的现行税收优惠政策： 动迁户减免契税。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），对拆迁居民因拆迁重新购房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。该政策自2005年3月23日起执行。符合条件的纳税人可凭拆迁补偿协议，在缴纳契税、办理产权手续时，一并办理免征手续。

2印花税印花税的纳税义务人是买卖双方。计算公式为：应纳印花税税额=本次房屋转让成交价×适用税率。这里的适用税率为万分之五，这是按“产权转移书据”征收的。另外，买受人还应按“权利许可证照”交纳5元印花税。

3个人所得税个人出售房屋取得的所得属于个人所得税“财产转让所得”应税项目，其纳税义务人是卖房人。个人所得税的征收方式有两种：查实征收或核定征收。这两种征收方式由纳税人自己选择，纳税人认为哪种方式对自己有利，就可采取哪种征收方式。

查实征收是指纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据。其税款计算公式：

应纳个人所得税税额＝（本次房屋转让成交价－房屋原值－合理费用）×20%

其中房屋原值包括当年购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。纳税人申请查实征收时，应尽量提供以上所列凭据，“地税征收窗口”要根据纳税人提供的资料进行抵扣并计算个人所得税。合理费用包括在本次出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。

核定征收有两种情形：

（1）个人首次出售已购公有住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。其税款计算公式：

应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1%

（2）不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的其税款计算公式：

住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1.5%

非住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×2%

个人所得税税收优惠政策根据财政部和国家税务总局的有关文件精神，暂行办法对个人转让房屋适用以下两种情况的可以享受减免税优惠：

一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；

二、为鼓励个人换购住房，对出售住房前、后12个月内按市场价格又购房的纳税人，其出售原住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这里的“换购”是指买新房，卖旧房。如果纳税人是“先买后卖”,应在申报时直接申请免税;如果纳税人是“先卖后买”,则应该办理退税手续。营业税及附加

单位和个人出售“二手房”应按“销售不动产”税目征收营业税。城建税、教育费附加、地方教育附加是分别按照营业税额的7%、3%、1%征收的。营业税及附加的纳税义务人是卖房人。二手房买卖过程中征收营业税有如下情形：

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。计算公式：应纳营业税税额=本次房屋转让成交价×5%

（2）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，应差额缴纳营业税，但需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。

（3）个人销售公建根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。

（4）个人销售房改房征收营业税问题个人所得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有产权的房改房时，营业税无任何特殊规定，按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。根据《营业税税目注释》（国税发［1993］149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。

（5）个人销售其继承的房屋以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案： ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②继承前原房屋产权证书及复印件③继承人身份证明及复印件④继承人与继承前原产权人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件⑤继承公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。

（6）个人销售赠与的房屋以原产权证或契税完税证上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：①赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②赠与前原房屋产权证书及复印件③赠与人身份证明及复印件④受赠人与赠与人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件 ⑤赠与公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。

5、土地增值税

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的。土地增值税的纳税义务人是卖房人，指转让房屋的单位和转让非住宅的个人。

增值额=本次房屋转让成交价-扣除项目金额。扣除项目金额由评估价格和其他扣除项目组成。

（1）评估价格转让二手房计算土地增值税的扣除项目为二手房的评估价格，评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）其他扣除项目金额 转让房地产过程中由卖方负担的营业税及附加、印花税、交易费、评估费等相关税费。

税率土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

计算土地增值税税额计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×５％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（4）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％和35％为速算扣除系数。

目前单位转让旧房及建筑物（二手房）办理产权过户应到大连市地方税务局财产与行为税处办理土地增值税缴纳情况的审核，个人转让非住宅缴纳的土地增值税由“地税征收窗口”审核。

三 举例说明

1个人将普通住宅出售

张三于2006年4月14日将位于中山区的一套普通住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2000年10月20日，面积为80平，并且是夫妻双方唯一一套住宅.本次交易总房款为50万元。问：买卖各应纳税多少？

答：张三应纳各税如下：

印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）

无营业税及附加。（普通住宅且2年之外出售）

无个人所得税（五年以上且夫妻双方唯一一套住宅）

李明应纳各税如下:

印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）

5元(权利许可证照)

契税:500000×1.5%=7500元

2个人将非普通住宅出售

王强2006年4月14日将位于西岗区的一套住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2003年3月20日，面积为80平.本次交易售价每平方米7000元，总房款为56万元。王先生在2003年购买这套房屋时房款为540000,其他费用4000.本次交易产生的费用为6000。王强申请查实征收个人所得税。问：王强和李明各应纳税多少？

答：王强应纳各税如下：

印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）

营业税及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元

（非普通住宅2年以外出售，差额征收）

个人所得税(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查实征收）李明应纳各税如下:

印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）

5元(权利许可证照)

契税:560000×1.5%=8400元

3个人将公建出售

孙五2006年4月14日将位于西岗区的一套公建出售给李明，售价为100万.该房屋的产权证上注明的日期为2005年3月20日，面积为80平.当时售价每平方米10000元，总房款为80万元,有房屋结算发票。房屋的重置成本为110万,成新度为8成.本次交易的其他可扣除项目为5000元,不包括税金.孙五申请核定征收个人所得税.问：孙五和李明各应纳税多少？孙五应纳各税如下

印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）

营业税及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元

（公建出售差额征收营业税）

个人所得税1000000×2%=20000元（核定征收）

土地增值税:准予扣除项目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值额1000000-916600=83400

83400÷916600＜50%

应纳土地增值税:83400×30%=2502元

李明应纳各税如下:

印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）

5元(权利许可证照)

契税:1000000×4%=40000元

4单位将房屋转让给他人

对于此种情况不再举例说明,因为它和个人将房屋转让给他人只是相差一个税种即个人所得税,单位将房屋转让给

他人不用缴纳个人所得税。

以上所述为房屋转让应如何缴税的解析，如有不尽事宜，请大家在大连地税网站查询相关的法律法规。（大连市房地产交易市场契税所张淑华）

第三篇：二手车交易中的涉税问题及政策衔接思考

二手车交易中的涉税问题及政策衔接思考

应出具相关鉴定说明文书。近年来，随着人们生活水平不断提高，汽车消费逐渐走进了千家万户，汽车行业管理已成为了税务部门管理的重点，其中包括了日趋活跃的二手车交易市场。2009年1月1日实施的增值税新政，使得二手车交易的税收政策有了很大的变化。除车主是自然人以外的纳税人销售二手车均需缴纳增值税。新政实施一年以来，二手车交易的税收征管状况如何呢？当前的税收政策是否可以有效促进二手车交易的规范发展呢？为此，笔者对当前二手车交易的现状进行了调研，主要情况如下：

一、当前二手车交易渠道及开票情况

商务部、公安部、工商总局、税务总局2005年第2号令《二手车流通管理办法》中明确了二手车的定义，以及二手车交易的渠道。交易渠道具体包括：二手车交易市场、二手车经纪企业、二手车经销企业、二手车拍卖企业。下面笔者就分别来谈一下这四个渠道目前的具体情况。

1、二手车交易市场。是指依法设立、为买卖双方提供二手车集中交易和相关服务的场所。具体是为二手车直接交易开具发票，还有为通过二手车经纪企业买卖的二手车开具发票。二手车直接交易是指二手车所有人不通过经销企业、拍卖企业和经纪机构将车辆直接出售给买方的交易行为。按照新增值税条例，对在国税登记的纳税人出售旧机动车的，由纳税人自行开具普通发票，按规定[一般纳税人按17%或者4%减半，小规模纳税人按2%]申报纳税，凭发票在二手车市场换开二手车发票；对一般纳税人出售属于抵扣进项税金范围的旧机动车，需要开具增值税专用发票的，凭发票联换开二手车发票，抵扣联交购买方申报抵扣。对不需要在国税机关登记的企业、单位和个体工商户销售旧机动车的，直接在交易市场开票，并委托市场代征增值税。对其他个人[自然人]销售旧机动车的，直接在交易市场开票，不征收增值税。

2、二手车经纪企业。以收取佣金为目的，为促成他人交易二手车而从事居间、行纪或者代理等经营活动，不属于增值税纳税人。在整个二手车交易过程中，增值税由汽车卖家承担。经纪公司只收取佣金，并按照国家统一规定的营业税征收5%，一辆价值10万元的二手车，经纪公司一般收取的佣金为200元左右，这样经纪公司的税收成本为10元。在实际操作中，由于不进行车辆的翻修和改装，经纪公司可以凭借其在税收成本上的优势，吸引更多消费者将车辆委托给经纪公司做买卖代理，充当“业务代办”角色为买卖双方办理过户流程，全程涉及的一道增值税由卖家承担。通过经纪企业买卖的二手车在二手车交易市场开具二手车发票。当卖家为增值税纳税人时，自行开具增值税普通发票申报纳税，当卖家为非增值税纳税人时，在二手车市场代开发票缴纳税款，然后凭发票在二手车市场换开二手车交易发票。个人交易不涉及征税。

3、二手车经销企业。从事收购、销售二手车的活动，与经纪企业只充当中介不同，经销企业涉及到车辆处置权的转移，从而也经常伴随发生车辆的翻修和改装。对于二手车经销企业，按照目前执行的政策是按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税，不管其销售的车辆在购销过程中是否有赢利，只要销售就要向国家交纳全额交易2％的增值税，同时收取售车款项时，必须开具二手车发票。在整个交易过程中，如果汽车卖家是增值税纳税人，在将汽车过户卖给二手车经销公司时需要自行缴纳增值税，二手车经销公司再将该车过户卖给下家时，又需要缴纳增值税，全过程涉及两道增值税，而且按照《二手车交易规范》中的规定，经销公司必须向消费者提供不少于3个月或5000公里的质量担保，而经纪公司无需提供任何售后服务。如果按新规范实施的话，虽然二手车经销公司还可以通过从事二手车的维修服务来赚取利润，但因税负及成本较高，大多数二手车经销公司均有名无实，“名”为经销企业，“实”为经纪公司。如大多4S店在设立时候都有设立附属二手车公司，并且从事车辆置换业务，置换的汽车并未过户到公司名下，这些二手车公司直接充当经纪人的角色，将

汽车在买家和卖家间转手，逃避中间环节的一道增值税，使得通过二手车经销企业买卖的二手车从应当历经两道增值税变为历经一道增值税。

4、二手车拍卖公司。直接进行旧车买卖的经销公司需交纳2%的增值税；经纪公司作为中介交纳营业税；拍卖公司对拍卖二手车向买方收取的全部价款和价外费用，按照4%的征收率征收增值税；向委托方收取的手续费征收营业税。拍卖二手车收取款项时，开具二手车发票。由于具有交易透明度高、安全、手续方便等优点，汽车拍卖已逐渐受到人们的欢迎。但根据要求，二手车拍卖公司每拍一辆车需交纳拍卖车价4%的增值税。也就是说一辆成交价10万元的汽车，拍卖公司需交纳4000元的增值税，拍卖公司交纳的税费明显提高。根据政策规定，这部分增值税可以附加在拍卖价上，并最终转嫁给买方。不过，这样以来，消费者很可能不会通过拍卖方式购买二手车。为吸引客源，拍卖公司承担了这笔费用。而在收入方面，根据拍卖法，拍卖公司收取的佣金不允许超过10％。但由于目前二手车拍卖市场仍在培育之中，为吸引客户，各家拍卖公司一般都会向买方收取较低的佣金，买方收取1%，卖方收取1％-2.5％。同样一辆10万元的车，拍卖公司收取的佣金仅在2000-3500元之间。汽车拍卖公司普遍对此感到迷茫。曾有一位拍卖公司老总表示，交纳4％的增值税后，必然会使得拍卖公司通过提高佣金的方式维持运营。而提高佣金一方面会加重买方的负担，另一方面也会不利于拍卖这种模式的发展，消费者很可能会放弃通过拍卖购买车辆。于是，拍卖公司也到市场代开发票。

第四篇：2012年二手房交易的税费政策

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www.nlnw.net 2012年二手房交易的税费政策

2012年二手房交易的税费政策

一、什么是二手房? 答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。它是房地产产权交易二级市场的俗称。经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。

二、什么叫住房、普通住房、非普通住房? 答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：

江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。

住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。

以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。三、二手房交易涉及的契税

1、什么是契税? 契税是指在土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签订合同契约,以及所确定价格的一定比例,向承受权属者一次性征收的一种行为税。

2、契税的纳税义务人是哪些? 《中华人民共和国契税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。具体包括：

(1)企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织;(2)个体经营者、城乡居民个人及其他自然人;(3)港澳居民、华侨和台湾同胞;(4)外商投资企业、外国企业、外国驻华机构和外国公民。

3、契税的征收对象包括哪些? 以下列方式转移土地、房屋的行为;

1、国有土地使用权出让;

2、土地使用权转让，包括出售、赠与、交换;

3、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。

4、契税的税率是怎样规定的? 根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《江苏省实施<中华人民共和国契税暂行条例>办法》规定：凡1997年10月1日前发生房屋权属转移行为的契税税率为6%;1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，契税税率为4%;个人于1999年8月1日以后购买自住普通住宅的契税税率暂减为2%征收，其它房屋转移行为的税率为4%。

5、二手房交易涉及缴纳契税的计税依据如何确定? 新趋势房贷网

www.nlnw.net(1)、房屋买卖。为成交价格;成交价格为土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定，(2)、房屋赠与。即房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。由契税征收机关参照房屋买卖的，市场价格核定。

(3)、房屋交换。即房屋所有者之司相互交换房屋的行为。

房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

6、个人继承不动产是否征收契税? 国税函[2004]1036号规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

国税发[2006]144号规定：对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，四、二手房交易过程中如何缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加? 根据财税[2006]75号规定：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

第五篇：二手房买卖合同公证中的涉税提示

二手房买卖合同公证中的涉税提示

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【摘要】：正房地产转让本身是一种民事法律行为,一般来说,公证处在办理二手房买卖合同公证时只需要完成对二手房买卖这一民事行为本身的合法真实性审查即可。但是,房地产买卖行为也将引发各种相关税的征收与缴纳,包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。从目前的普遍做法来看,各种相关税款的征纳基本上是依托权属变更登记这一关键环节来实现和完成的。

【作者单位】： 安徽省巢湖市正义公证处;

【关键词】： 土地增值税 二手房 房地产转让 合同公证 前置程序 变更登记 个人所得税 公证处 合同当事人 印花税

【分类号】：F812.42

【正文快照】：

房地产转让本身是一种民事法律行为,一般来说,公证处在办理二手房买卖合同公证时只需要完成对二手房买卖这一民事行为本身的合法真实性审查即可。但是,房地产买卖行为也将引发各种相关税的征收与缴纳,包括契税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等。从目前的普遍做法