个人买卖房屋涉税政策解析

第一篇：个人买卖房屋涉税政策解析

个人买卖房屋涉税政策解析

一、房屋住宅类型

房屋通常包括普通住房和非普通住房，普通住房往往可以享受一定税收优惠。根据《贵州省地方税务局、贵州省财政厅、贵州省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（黔地税发〔2005〕123号）第三条：“我省’普通标准住宅’标准为同时满足：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡（含144㎡）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

二、购买住房环节

购买环节涉税问题较少，个人通常仅涉及契税和印花税。

《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”。《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税字〔2007〕162号）规定：“土地使用者将土地使用权及附建筑物、构筑物等转让应按照转让的总价款计征契税”。《贵州省契税实施办法》（人民政府令〔1998〕38号令发布，2010省人民政府令〔2010〕119号修改并公布）第六条：“契税的税率为3%”。个人转让住房，按照转让的总价款计征契税。又《贵州省地方税务局关于契税征收中普通住宅划分标准问题的批复》（黔地税函〔2009〕14号）即我省“普通标准住宅”标准为同时满足：住宅小区建设容积率在1.0以上；单套住宅建筑面积144㎡（含144㎡）以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

根据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）第一条规定：“对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税”。

“个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策”。

根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第六款规定：“对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税”。

（一）契税

契税是一个较为特殊的税种，其他税种一般都由货物的销售方承担，但是契税是由房屋或者土地的承受人承担。契税税率为3%-5%，具体由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前国家对家庭首次购买普通住房给予一定优惠，按照《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）的规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

也就是说，目前个人购买住房的税率执行情况如下：对家庭首次购买90平方米以上普通住房的，契税税率按当地实际税率减半执行；对家庭首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率执行1%；对同一纳税人家庭购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按当地实际税率执行；购买非普通住房的，无论是首次或者多次，都按照当地实际税率执行。

执行过程中涉及两个重要的概念：家庭和唯一住房。其中“家庭”已经在政策中给出了界定：即购房人、配偶以及未成年子女组成家庭的概念。但是对“唯一住房”没有给出一个明确的界定，可以参照《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）的规定，即在同一省、自治区、直辖市范围内仅拥有一套住房。

契税的纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，但是契税属于财产税而不是行为税，签订合同不是契税的纳税条件。因此如果您在未办理房屋权属变更登记前退房，可以申请退还已经缴纳的契税。《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

2．印花税

根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，个人购买住房，无论是普通住房还是非普通住房，都可以享受印花税免税政策。

《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）第二条规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

三、销售住房环节

主要有营业税及其附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税。

1．营业税及其附加

营业税可能是个人销售住房环节涉及的金额最大的税种，近年来国家本着运用税收手段调控房价的目的，不断调整个人销售住房环节营业税的征免。自2011年1月28日起，按照《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）的规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。对于个人出售购买不足5年的住房对外销售的，不再按照以前的政策区分普通住房和非普通住房。

城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加均以实际缴纳的营业税为基数缴纳，并于营业税同时缴纳。由于个人销售住房通常为偶然事项，一般无固定的纳税地点，因此城市维护建设税的税率依据营业税的纳税地点确定，即依照房产所在地确定，房产所在地在市区的，税率为7%；房产所在地在县城、镇的，税率为5%；房产所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加的征收率为3%，地方教育费附加的征收率自2010年12月1日起由原来的1%提高到2%。

2．个人所得税

个人销售住房时，按转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用（需经税务机关审核）后的差额按照“财产转让所得”计算缴纳个人所得税，税率为20%。个人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按转让收入的一定比例（1-3%，具体由地市级地方税务局决定）缴纳个人所得税。但是个人转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税，纳税人可以持相关材料向税务机关申请办理免征个人所得税手续。2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再享受个人所得税减免优惠。

关于“自用5年以上”和“家庭唯一”的概念应当依据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条的规定执行：

（一）文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

1、个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

2、个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

3．土地增值税

根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，不区分普通住房和非普通住房。

4．印花税

对于印花税的处理，个人销售住房同购买住房，根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）的规定，自2008年11月1日起，个人销售住房，无论是普通住房还是非普通住房，都可以享受印花税免税政策。

第二篇：最全的个人出租房屋涉税实务

最全的个人出租房屋涉税实务

2016-12-19小陈税务

除当地有相关规定，采用综合征收率缴纳相关税费以外：

一、个人出租房屋增值税相关规定(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

2.自然人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（二）个体工商户出租房屋

1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

2.个体工商户出租不动产（不含住房）适用一般计税方法计税的，税率为11%； 个体工商户出租不动产（不含住房）适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

（三）其他个人采取预收款或一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

月租金收入不超过3万元，免征增值税及附加，只能代开增值税普通发票，放弃“免征增值税及附加”，可以代开增值税专用发票。

（四）地税机关均应延续之前的工作方式，全面负责营改增后其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有

关事项，负责办理征缴、退库业务，使用地税机关税收票证，负责收入对账、会计核算、汇总上报等工作，并负责对纳税人的税收违法行为进行调查和处理。

（五）其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。

二、个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

三、对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

四、个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（四）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。

第三篇：自来水公司涉税业务解析

自来水公司涉税业务分析 某自来水公司，是适用简易办法征收的增值税一般纳税人，主营自来水生产与销售，兼营建筑安装等。在税务检查过程中发现有如下几项目业务具有代表性。

一、泵房出水量的计税问题自来水的生产销售是从泵房抽水到水厂，经过过滤、沉淀、消毒等工序加工后，通过供水系统再出售给用户的过程，泵房的出水量与售水量出现较大差额，主要有以下原因：

1、由于泵房地处农村区域，由于抽水量过大，导致附近农民无水可用，比如农田灌溉，日常用水，所以就有部分地下水直接供应当地农民，既不计量也不收取任何费用。根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）第一条第（七）款“供应或开采未经加工的天然水（如水库供应农业灌溉用水，工厂自采地下水用于生产），不征收增值税。”、“《国家税务总局关于印发〈增值税部分货物征税范围注释〉的通知》（国税发[1993]151号）第三项“自来水是指自来水公司及工矿企业经抽取、过滤、沉淀、消毒等工序加工后，通过供水系统向用户供应的水。农业灌溉用水、引水工程输送的水等，不属于本货物的范围。”以及《国家税务总局关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第40号）规定，增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天”的规定，我们认为供应给农民使用未经加工的地下水不是销售行为，不属于视同销售中的自产货物无偿赠送，不应该缴纳增值税。

2、自来水从水厂到用户必然经过管道输送，由于城市管网老化，跑冒滴漏十分严重，损耗大概有30%-40%。因为销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，不得抵扣进项税额，这部分损失就没有进项税可以转出，所以不应补缴增值税。

3、由于企业破产、关门，居民拆迁等等原因，因此产生拖欠的水费，一般不在单位的财务账簿反映，而是在收费系统记录，所以应根据收费系统统计欠费，计算缴纳增值税。

二、销售单价的问题自来水公司收取的水费包括水费基本价格，代政府收取的污水处理费，水资源费等。根据《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定的价外费用不包括下列项目：“

（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。”，所以计税单价中应剔除代政府收取的污水处理费，水资源费。

三、关于安装费的问题根据《财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税[2005]165号）

第八条“对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税；凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。”以及《营业税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”的规定，自来水公司收取的初装费、户表改造费属于一次性收费且与自来水销售数量无关，连同安装过程中使用的材料应一并缴纳营业税。

四、关于单独销售原材料、废料及滞纳金少缴增值税问题。销售自来水按简易办法依照6%征收率征收增值税，这项政策只是针对“自来水”这一商品，自来水公司单独销售其他货物，比如水表、钢管、管件及下脚料等，应按适用税率计征增值税税额并允许抵扣进项税额，如果企业将这部分收入按6%征收率计提增值税税款，则视同放弃抵扣权，按17%税率全额补缴增值税。另外，企业随同欠缴水费一并收取的滞纳金、违约金收入，也应该按照6%征收率计算缴纳增值税。

第四篇：二手房转让涉税事宜解析

二手房转让涉税事宜解析

2006-04-30[来源]大连市西岗区地方税务局

房屋转让有两种类型: 一个人将房屋转让给他人;二 单位将房屋转让给他人。主要涉及的税种有契税、印花税、个人所得税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。但并不是每笔房屋交易都要全部缴纳以上所列的全部税种，在房屋交易中所缴纳的各个税种是根据房屋的性质（比如契税）、房屋的价款、座落地及面积（比如营业税及附加）、房屋的增值额（比如土地增值税）等等来确定的，也就是说要具体情况具体分析。在这里我要从三个方面（明确几个模糊的概念问题；明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策；举例说明）对房屋转让应如何缴税进行讲解。

一要明确几个模糊的概念问题

1、何谓房屋？在房屋交易过程中它是如何区分的？

房屋，就是人们能用于居住、生活或办公的场所。按房屋的性质来说，可分为两种：即住宅和非住宅。它是征收契税的标准，如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%，这里非住宅包括公建、商服、别墅几种类型，其中别墅的界定是根据大地税发

[2004]90号文件规定，即每建筑平方米单价在8000元以上的住宅或《建设工程规划许可证》项目类别为别墅。

2、住宅又为何分成普通住宅和非普通住宅？

这是为了确定在二手房转让过程中营业税的征税标准。根据《转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（大地税发［2005］91号）及《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）等相关规定，个人将2年之外的普通住宅出售免征营业税，而将2年之外的非普通住宅出售将征收营业税。这里的普通住房标准是按大连市人民政府确定并公布的普通住房标准执行。目前我市市内四区普通住房标准应同时满足以下三个条件：㈠住宅小区建筑容积率在1.0以下；㈡、单套建筑面积暂定在144平方米以下；㈢中山区、西岗区及沙河口区实际成交价格暂定低于6000元/M2，甘井子区实际成交价格暂定低于3600元/M2。对不能同时满足上述三项条件的，一律按非普通住房标准征收营业税。

3、“ 地税征收窗口”在征收税款时计税依据是什么？

回答是房屋转让的成交价。这里的成交价是指买卖双方在“房地产转让契约”上填写并确认的价格，但是如果此价格若明显偏低且无正当理由，税务机关可参考房地产交易所二手房转让管理科核定的“市场价格评估额”，确定二手房转让价格并据以计算应纳税款。

4、“地税征收窗口”在征免税过程中是以什么时间为标准？

是以房屋产权证上注明的时间或契税完税证上注明的时间为准。哪个时间对纳税人有利，纳税人就可采用哪个时间。

二 明确各税的纳税义务人、征收方式、方法、税收优惠政策契税契税的纳税义务人是买受人（买方）。计算公式为：应纳契税税额=本次房屋转让成交价×适用税率这里的适用税率有两种，即1.5%和4%；如果为住宅，契税征收率为1.5%，如果为非住宅，契税的征收率为4%.契税的现行税收优惠政策： 动迁户减免契税。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号），对拆迁居民因拆迁重新购房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格中超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。该政策自2005年3月23日起执行。符合条件的纳税人可凭拆迁补偿协议，在缴纳契税、办理产权手续时，一并办理免征手续。

2印花税印花税的纳税义务人是买卖双方。计算公式为：应纳印花税税额=本次房屋转让成交价×适用税率。这里的适用税率为万分之五，这是按“产权转移书据”征收的。另外，买受人还应按“权利许可证照”交纳5元印花税。

3个人所得税个人出售房屋取得的所得属于个人所得税“财产转让所得”应税项目，其纳税义务人是卖房人。个人所得税的征收方式有两种：查实征收或核定征收。这两种征收方式由纳税人自己选择，纳税人认为哪种方式对自己有利，就可采取哪种征收方式。

查实征收是指纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据。其税款计算公式：

应纳个人所得税税额＝（本次房屋转让成交价－房屋原值－合理费用）×20%

其中房屋原值包括当年购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。纳税人申请查实征收时，应尽量提供以上所列凭据，“地税征收窗口”要根据纳税人提供的资料进行抵扣并计算个人所得税。合理费用包括在本次出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。

核定征收有两种情形：

（1）个人首次出售已购公有住房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等。其税款计算公式：

应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1%

（2）不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的其税款计算公式：

住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×1.5%

非住宅应纳个人所得税税额＝本次房屋转让成交价×2%

个人所得税税收优惠政策根据财政部和国家税务总局的有关文件精神，暂行办法对个人转让房屋适用以下两种情况的可以享受减免税优惠：

一、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；

二、为鼓励个人换购住房，对出售住房前、后12个月内按市场价格又购房的纳税人，其出售原住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这里的“换购”是指买新房，卖旧房。如果纳税人是“先买后卖”,应在申报时直接申请免税;如果纳税人是“先卖后买”,则应该办理退税手续。营业税及附加

单位和个人出售“二手房”应按“销售不动产”税目征收营业税。城建税、教育费附加、地方教育附加是分别按照营业税额的7%、3%、1%征收的。营业税及附加的纳税义务人是卖房人。二手房买卖过程中征收营业税有如下情形：

（1）个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。计算公式：应纳营业税税额=本次房屋转让成交价×5%

（2）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，应差额缴纳营业税，但需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。对不能提供原购入发票的，应按销售不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税。

（3）个人销售公建根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的相关规定，个人销售其购入的公建，如能提供购入不动产发票的，应按销售价减去购入发票上开具的不动产所取得的全部价款和价外费用征收营业税，对此不受2年的购买年限限制。

（4）个人销售房改房征收营业税问题个人所得的具有产权的房改房，只是在购入时房屋价款较低，或由分房单位负担了该房屋的部分购入价款，也属“购入的住房”。因此，在个人销售具有产权的房改房时，营业税无任何特殊规定，按大地税发［2005］91号及国税发［2005］89号文件规定的相关政策执行。涉及到差额征收营业税的，对购入房改房产权时开具的收款收据可做扣除凭证扣除其记载金额。根据《营业税税目注释》（国税发［1993］149号）的相关规定，对转让房屋使用权的，视同销售房屋产权。

（5）个人销售其继承的房屋以原产权证或契税完税证明上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案： ①继承前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②继承前原房屋产权证书及复印件③继承人身份证明及复印件④继承人与继承前原产权人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件⑤继承公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。

（6）个人销售赠与的房屋以原产权证或契税完税证上注明的时间来确定购入时间。但纳税人必须提供以下材料给“地税征收窗口”备案：①赠与前原产权人身份证明及复印件（已死亡的，需要死亡证明）②赠与前原房屋产权证书及复印件③赠与人身份证明及复印件④受赠人与赠与人关系证明（有户口证的，提供户口证）及复印件 ⑤赠与公证资料及复印件对不能同时提供上述资料的，一律按销售当时产权证上所注明的时间确认购房时间。

5、土地增值税

土地增值税是对转让房地产取得的增值额按照规定的税率征收的。土地增值税的纳税义务人是卖房人，指转让房屋的单位和转让非住宅的个人。

增值额=本次房屋转让成交价-扣除项目金额。扣除项目金额由评估价格和其他扣除项目组成。

（1）评估价格转让二手房计算土地增值税的扣除项目为二手房的评估价格，评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（2）其他扣除项目金额 转让房地产过程中由卖方负担的营业税及附加、印花税、交易费、评估费等相关税费。

税率土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

计算土地增值税税额计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×５％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％（4）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％和35％为速算扣除系数。

目前单位转让旧房及建筑物（二手房）办理产权过户应到大连市地方税务局财产与行为税处办理土地增值税缴纳情况的审核，个人转让非住宅缴纳的土地增值税由“地税征收窗口”审核。

三 举例说明

1个人将普通住宅出售

张三于2006年4月14日将位于中山区的一套普通住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2000年10月20日，面积为80平，并且是夫妻双方唯一一套住宅.本次交易总房款为50万元。问：买卖各应纳税多少？

答：张三应纳各税如下：

印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）

无营业税及附加。（普通住宅且2年之外出售）

无个人所得税（五年以上且夫妻双方唯一一套住宅）

李明应纳各税如下:

印花税：500000×0.0005=250元（产权转移书据）

5元(权利许可证照)

契税:500000×1.5%=7500元

2个人将非普通住宅出售

王强2006年4月14日将位于西岗区的一套住宅出售给李明，该房屋的产权证上注明的日期为2003年3月20日，面积为80平.本次交易售价每平方米7000元，总房款为56万元。王先生在2003年购买这套房屋时房款为540000,其他费用4000.本次交易产生的费用为6000。王强申请查实征收个人所得税。问：王强和李明各应纳税多少？

答：王强应纳各税如下：

印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）

营业税及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元

（非普通住宅2年以外出售，差额征收）

个人所得税(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查实征收）李明应纳各税如下:

印花税：560000×0.0005=280元（产权转移书据）

5元(权利许可证照)

契税:560000×1.5%=8400元

3个人将公建出售

孙五2006年4月14日将位于西岗区的一套公建出售给李明，售价为100万.该房屋的产权证上注明的日期为2005年3月20日，面积为80平.当时售价每平方米10000元，总房款为80万元,有房屋结算发票。房屋的重置成本为110万,成新度为8成.本次交易的其他可扣除项目为5000元,不包括税金.孙五申请核定征收个人所得税.问：孙五和李明各应纳税多少？孙五应纳各税如下

印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）

营业税及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元

（公建出售差额征收营业税）

个人所得税1000000×2%=20000元（核定征收）

土地增值税:准予扣除项目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值额1000000-916600=83400

83400÷916600＜50%

应纳土地增值税:83400×30%=2502元

李明应纳各税如下:

印花税：1000000×0.0005=500元（产权转移书据）

5元(权利许可证照)

契税:1000000×4%=40000元

4单位将房屋转让给他人

对于此种情况不再举例说明,因为它和个人将房屋转让给他人只是相差一个税种即个人所得税,单位将房屋转让给

他人不用缴纳个人所得税。

以上所述为房屋转让应如何缴税的解析，如有不尽事宜，请大家在大连地税网站查询相关的法律法规。（大连市房地产交易市场契税所张淑华）

第五篇：涉税专业服务相关政策梳理

涉税专业服务相关政策梳理

2017年开始，为了规范涉税专业服务，国家税务总局相继出台了《涉税专业服务监管办法(试行)》（国家税务总局公告2017年第13号）、《税务师事务所行政登记规程（试行）》（国家税务总局公告2017年第31号）、《涉税专业服务信息公告与推送办法（试行）》（国家税务总局公告2017年第42号）、《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》（国家税务总局公告2017年第48号）、《关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第49号）五个政策文件。现在针对大家关心的一些问题，对相关政策进行一些梳理。

1.涉税专业服务机构是否就是指税务师事务所、会计师事务所和律师事务所？

答：根据《涉税专业服务信息公告与推送办法（试行）》第二条规定：本办法所称涉税专业服务机构包括:

（一）税务师事务所；

（二）依法取得执业许可且从事涉税专业服务的会计师事务所和律师事务所；

（三）经商事登记且从事涉税专业服务的代理记账机构、税务代理公司、财税类咨询公司等其他机构。

所以，涉税专业服务机构并不仅仅是这三种事务所。

2.涉税专业服务机构是否可以随意登记为“**税务师事务所”？ 答：根据《涉税专业服务监管办法（试行）》第七条规定：税务机关应当对税务师事务所实施行政登记管理。未经行政登记不得使用“税务师事务所”名称，不能享有税务师事务所的合法权益。税务师事务所合伙人或者股东由税务师、注册会计师、律师担任，税务师占比应高于百分之五十，国家税务总局另有规定的除外。税务师事务所办理商事登记后，应当向省税务机关办理行政登记。省税务机关准予行政登记的，颁发《税务师事务所行政登记证书》，并将相关资料报送国家税务总局，抄送省税务师行业协会。

注意：从事涉税专业服务的会计师事务所和律师事务所，依法取得会计师事务所执业证书或律师事务所执业许可证，视同行政登记。

3.涉税专业服务机构可以从事哪些涉税业务？ 答：涉税专业服务机构可以从事下列涉税业务：

（一）纳税申报代理。对纳税人、扣缴义务人提供的资料进行归集和专业判断，代理纳税人、扣缴义务人进行纳税申报准备和签署纳税申报表、扣缴税款报告表以及相关文件。

（二）一般税务咨询。对纳税人、扣缴义务人的日常办税事项提供税务咨询服务。

（三）专业税务顾问。对纳税人、扣缴义务人的涉税事项提供长期的专业税务顾问服务。

（四）税收策划。对纳税人、扣缴义务人的经营和投资活动提供符合税收法律法规及相关规定的纳税计划、纳税方案。

（五）涉税鉴证。按照法律、法规以及依据法律、法规制定的相关规定要求，对涉税事项真实性和合法性出具鉴定和证明。

（六）纳税情况审查。接受行政机关、司法机关委托，依法对企业纳税情况进行审查，作出专业结论。

（七）其他税务事项代理。接受纳税人、扣缴义务人的委托，代理建账记账、发票领用、减免退税申请等税务事项。

（八）其他涉税服务。

注意：前款第三项至第六项涉税业务，仅由具有税务师事务所、会计师事务所、律师事务所资质的涉税专业服务机构从事，相关文书应由税务师、注册会计师、律师签字，并承担相应的责任。

4.涉税专业服务机构及涉税服务人员的哪些行为可能会被税务机关责令限期改正或予以约谈？

答：根据《涉税专业服务监管办法(试行)》的第十四条规定：涉税专业服务机构及其涉税服务人员有下列情形之一的，由税务机关责令限期改正或予以约

谈；逾期不改正的，由税务机关降低信用等级或纳入信用记录，暂停受理所代理的涉税业务（暂停时间不超过六个月）；情节严重的，由税务机关纳入涉税服务失信名录,予以公告并向社会信用平台推送，其所代理的涉税业务，税务机关不予受理：

（一）使用税务师事务所名称未办理行政登记的；

（二）未按照办税实名制要求提供涉税专业服务机构和从事涉税服务人员实名信息的；

（三）未按照业务信息采集要求报送从事涉税专业服务有关情况的；

（四）报送信息与实际不符的；

（五）拒不配合税务机关检查、调查的；

（六）其他违反税务机关监管规定的行为。

税务师事务所有前款第一项情形且逾期不改正的，省税务机关将提请工商部门吊销其营业执照。

注意：属于严重违法违规情形的，除依照法律法规施以行政处罚外甚至追究刑事责任，还要纳入涉税服务失信名录。

5.涉税专业服务机构及涉税服务人员的哪些行为会被税务机关列为重点监管对象,降低信用等级或纳入信用记录，暂停受理所代理的涉税业务？

答：根据《涉税专业服务监管办法(试行)》的第十五条规定：涉税专业服务机构及其涉税服务人员有下列情形之一的，由税务机关列为重点监管对象,降低信用等级或纳入信用记录，暂停受理所代理的涉税业务（暂停时间不超过六个月）；情节较重的，由税务机关纳入涉税服务失信名录，予以公告并向社会信用平台推送，其所代理的涉税业务，税务机关不予受理；情节严重的，其中，税务师事务所由省税务机关宣布《税务师事务所行政登记证书》无效，提请工商部门吊销其营业执照，提请全国税务师行业协会取消税务师职业资格证书登记、收回其职业资格证书并向社会公告，其他涉税服务机构及其从事涉税服务人员由税务机关提请其他行业主管部门及行业协会予以相应处理：

（一）违反税收法律、行政法规，造成委托人未缴或者少缴税款，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则相关规定被处罚的；

（二）未按涉税专业服务相关业务规范执业，出具虚假意见的；

（三）采取隐瞒、欺诈、贿赂、串通、回扣等不正当竞争手段承揽业务，损害委托人或他人利益的；

（四）利用服务之便，谋取不正当利益的；

（五）以税务机关和税务人员的名义敲诈纳税人、扣缴义务人的；

（六）向税务机关工作人员行贿或者指使、诱导委托人行贿的；

（七）其他违反税收法律法规的行为。

注意：属于严重违法违规情形的，除依照法律法规施以行政处罚外甚至追究刑事责任，还要纳入涉税服务失信名录。

6.什么叫涉税专业服务信用管理？

答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第二条规定：涉税专业服务信用管理，是指税务机关对涉税专业服务机构从事涉税专业服务情况进行信用评价，对从事涉税服务人员的执业行为进行信用记录。涉税专业服务机构信用评价实行信用积分和信用等级相结合方式。从事涉税服务人员信用记录实行信用积分和执业负面记录相结合方式。

7.涉税专业服务管理信息库如何采集信用信息？

答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第七条规定：涉税专业服务管理信息库依托金税三期应用系统，从以下渠道采集信用信息：

（一）涉税专业服务机构和从事涉税服务人员报送的信息；

（二）税务机关税收征管过程中产生的信息和涉税专业服务监管过程中产生的信息；

（三）其他行业主管部门和行业协会公开的信息。

注意：涉税专业服务机构跨区域从事涉税专业服务的相关信用信息，归集到机构所在地。

涉税专业服务机构应报送的以下信息：

(1)涉税专业服务机构应当于首次提供涉税专业服务前，向主管税务机关报送《涉税专业服务机构（人员）基本信息采集表》。

(2)涉税专业服务机构应当于首次为委托人提供业务委托协议约定的涉税服务前，向主管税务机关报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

(3)涉税专业服务机构应当于每年3月31日前，向主管税务机关报送《涉税专业服务总体情况表》。

(4)税务师事务所、会计师事务所、律师事务所应当于完成专业税务顾问、税收策划、涉税鉴证、纳税情况审查业务的次月底前，向主管税务机关报送《专项业务报告要素信息采集表》。

8.涉税专业服务机构信用积分和评价周期如何确定？

答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第八条规定：涉税专业服务机构信用积分为评价周期内的累计积分，按月公告，下一个评价周期重新积分。评价周期为每年1月1日至12月31日。

注意：第一个评价周期信用积分的基础分为涉税专业服务机构当前纳税信用得分，以后每个评价周期的基础分为该机构上一评价周期信用积分的百分制得分。涉税专业服务机构未参加纳税信用级别评价的，第一个评价周期信用积分的基础分按照70分计算。

9.涉税专业服务机构的信用等级分为几级？等级标准如何确定？

答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第十条规定：涉税专业服务机构信用按照从高到低顺序分为五级，分别是TSC5级、TSC4级、TSC3级、TSC2级和TSC1级。涉税专业服务机构信用积分满分为500分，涉税专业服务机构信用等级标准如下：

（一）TSC5级为信用积分400分以上的；

（二）TSC4级为信用积分300分以上不满400分的；

（三）TSC3级为信用积分200分以上不满300分的；

（四）TSC2级为信用积分100分以上不满200分的；

（五）TSC1级为信用积分不满100分的。

10.税务机关对于信用积分较高的涉税专业服务机构是否有激励措施？ 答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第十七条规定：对达到TSC5级的涉税专业服务机构，税务机关采取下列激励措施：

（一）开通纳税服务绿色通道，对其所代理的纳税人发票可以按照更高的纳税信用级别管理；

（二）依托信息化平台为涉税专业服务机构开展批量纳税申报、信息报送等业务提供便利化服务；

（三）在税务机关购买涉税专业服务时，同等条件下优先考虑。

11.税务机关对于信用积分较低的涉税专业服务机构是否有制约措施？ 答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第十九条规定：对涉税专业服务信用等级为TSC2级、TSC1级的涉税专业服务机构，税务机关采取以下措施：

（一）实行分类管理，对其代理的纳税人税务事项予以重点关注；

（二）列为重点监管对象；

（三）向其委托方纳税人主管税务机关推送风险提示；

（四）涉税专业服务协议信息采集，必须由委托人、受托人双方到税务机关现场办理。

12.税务机关对纳入涉税服务失信名录的涉税专业服务机构是否有惩戒措施？

答：根据《涉税专业服务信用评价管理办法（试行）》第二十条规定：对纳入涉税服务失信名录的涉税专业服务机构和从事涉税服务人员，税务机关采取以下措施：

（一）予以公告并向社会信用平台推送；

（二）向其委托方纳税人、委托方纳税人主管税务机关进行风险提示；

（三）不予受理其所代理的涉税业务。