物业管理企业主要涉税

第一篇：物业管理企业主要涉税

物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上，下面分情况给大家介绍一下税务机关在稽查过程中发现的一些问题。

一、营业税涉税问题

（一）未按规定结转营业收入

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。

案例1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费2848702.25元（其中2000年1月至12月代收2271986.25元，2001年1月至12月代收576716元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”的规定，造成少缴营业税142435.11元。(备注：价外费用未作计税依据

物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，作为计税依据申报缴纳营业税。属于价外费用的内容，应并入营业税纳税范围。即：代收款项）

案例2：检查人员在对一家物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。截止2002年9月，该帐户贷方余额为794947.08元。该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。”，第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”，和第九条”营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天”的规定，造成少缴纳营业税39747.35元，城建税2782.31元，教育费附加1192.42元。

案例3：经检查发现，（1）某物业管理公司分别于2001年3月6日、7日收取某物业管理中心物业管理费收入49017.61元和7736.24元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入，未申报缴纳营业税。（2）该单位2001年5月17日收取房屋出租收入20000元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。上述行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。应纳税额=营业额×税率。”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为5%。另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。”《征收教育费附加的暂行规定》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税3837.69元，及城建税268.64元和教育费附加115.13元。

（二）收入直接冲减支出类科目

物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。

案例4：某物业公司2000年和2001年支付给供电局的公共区域的电费分别为1144773.28元和1405543.3元，冲减了物业管理费收入，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。”和国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”造成少缴纳营业税127515.83元。2.特殊问题

（一）价外费用未作计税依据

物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。

（二）应税收入直接转入税后所得

物业管理公司取得应税收入转移到“营业外收入”科目，逃避纳税。

案例5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费5.5%收取业主税金，2000年收取业主税费合计15313.74元，2001年收取业主税费合计20051.4元。该企业2000年7月和9月分别收取代理业务劳务费319.84元和4526.46元，记入“营业外收入”科目。2001年6月代收款项手续费共计28208.11元记入“营业外收入”科目。以上各项均未按规定缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”第九条：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业-其他服务业”依照5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计3409.96元。

（三）暂收款项未申报缴纳营业税

物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。

（四）从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符

按“应交税金”科目记载应交营业税推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。

（五）房屋销售收入未缴营业税

房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。

物业管理行业营业税的计税依据为：

根据京地税营「1997」386号《关于物业管理服务业征收营业税问题的通知》的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、维修基金、房租的行为，属于营业税”服务业”税目中的”代理行为”，因此对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有限电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照服务业税目5％税率计算征收营业税。

物业管理企业代收费用的相关规定：

根据京地税营「2000」59号《转发国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的规定： 1.对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。2.对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的北京市财政局统一监制《北京市住宅维修基金专用发票》或北京市住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的《住房维修基金交存书》上注明的实际发生额认定。3.对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。

4.对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。

5.物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。

二、个人所得税涉税问题 1.常见问题

（一）劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税

未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。

案例6：某物业公司2001年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发[2003]47号文件《国家税务总局关于贯彻中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则若干具体问题的通知》第二条第三款的规定，补缴个人所得税1584元。

（二）不全额申报纳税

按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科目，逃避缴纳个人所得税。2.特殊问题

（一）出差补助未缴纳个人所得税。

（二）发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。

三、企业所得税涉税问题 1.常见问题

（一）不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得税

例7：某物业管理公司2000年1月至2001年12月支付管理人员误餐补贴73656元计入“管理费用”，未计入工资总额，根据《北京市地方企业所得税税前扣除办法》第三十条第一款：“……误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税24306.48元。

（二）未结转营业收入，少缴企业所得税

全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴企业所得税。2.特殊问题

（一）以收抵支，逃避缴纳企业所得税

物业管理企业取得的租赁收入、特许权使用费收入、教育费附加返还、国家补贴收入、资产的盘盈、财产及现金的溢余等，以收抵支或收入不入账，逃避缴纳企业所得税。

（二）重复列支成本、费用

在成本、费用中预提某项尚未发生的支出，当某项支出发生时又列入成本、费用科目，造成重复列支，少缴企业所得税。

四、房产税涉税问题 1.常见问题

（一）企业拥有已竣工的房产产权，未记入“固定资产”科目，未按规定缴纳房产税

（二）企业拥有未竣工但已达到使用状态的房产产权，并已开始投入使用，未按规定缴纳房产税 2.特殊问题

企业代理业主经营出租业务，代收租金，未按规定代扣代缴房产税，营业税，印花税等相关税金。

第二篇：企业涉税自查报告

企业涉税自查报告

关联企业间提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产价格明显偏低又无正当理由，申报纳税时不做调整。

企业涉税自查报告

自查期间，各企业应严格按照税法规定对全部生产经营活动进行全面自查。自查工作应涵盖企业生产经营涉及的全部税种。其中，四个主要税种的自查内容和要点如下：

一、增值税

(一)进项税额

1.用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。

2.用于抵扣进项的运费发票是否真实合法：是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额;是否有以购进固定资产发生的运费或销售免纳增值税的固定资产发生的运费抵扣进项税额;是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项;是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项;是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。

3.是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况，具体包括：向经销农产品的单位和个人收购农产品开具农产品收购发票;扩大农产品范围，把非免税农产品(如方木、枕木、道木、锯材等)开具成免税农产品(如原木);虚开农产品收购统一发票(虚开数量、单价，抵扣税款)。

4.用于抵扣进项税额的废旧物资发票是否真实合法。

5.用于抵扣进项税额的海关完税凭证是否真实合法。

6.是否存在购进固定资产申报抵扣进项税额的情况。

7.是否存在购进材料、电、汽等货物用于在建工程、集体福利等非应税项目等未按规定转出进项税额的情况。

8.发生退货或取得折让是否按规定作进项税额转出。

9.用于非应税项目和免税项目、非正常损失的货物是否按规定作进项税额转出。

10.是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用，而不作进项税额转出的情况。

(二)销项税额

1.销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货交易未记收入的情况;是否存在以货抵债收入未记收入的情况;是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况;是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况;是否存在将收取的销售款项，先支付费用(如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等)，再将余款入账作收入的情况。

2.是否存在视同销售行为、未按规定计提销项税额的情况：将自产或委托加工的货物用于非应税项目、集体福利或个人消费，如用于内设的食堂、宾馆、医院、托儿所、学校、俱乐部、家属社区等部门，不计或少计应税收入;将自产、委托加工或购买的货物用于投资、分配、无偿捐助等，不计或少计应税收入。

3.是否存在开具不符合规定的红字发票冲减应税收入的情况：发生销货退回、销售折扣或折让，开具的红字发票和账务处理是否符合税法规定。

4.是否存在购进的材料、水、电、汽等货物用于对外销售、投资、分配及无偿赠送，不计或少计应税收入的情况：收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用;将外购的材料改变用途，对外销售、投资、分配及无偿赠送等未按视同销售的规定计税。

5.向购货方收取的各种价外费用(例如手续费、补贴、集资费、返还利润、奖励费、违约金、运输装卸费等等)是否按规定纳税。

6.设有两个以上的机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送到其他机构(不在同一县市)用于销售，是否作销售处理。

7.对逾期未收回的包装物押金是否按规定计提销项税额。

8.是否有应缴纳增值税项目的业务按营业税缴纳。

9.增值税混合销售行为是否依法纳税：对增值税税法规定应视同销售征税的行为是否按规定纳税;从事货物运输业务的单位和个人，发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为，是否按规定缴纳增值税。

10.兼营的非应税劳务的纳税人，是否按规定分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额;对不分别核算或者不能准确核算的，是否按增值税的规定一并缴纳增值税。

11.按照增值税税法规定应征收增值税的代购货物、代理进口货物的行为，是否缴纳了增值税。

12.免税货物是否依法核算：增值税纳税人免征增值税的货物或应税劳务，是否符合税法的有关规定;有无擅自扩大免税范围的问题;军队、军工系统的增值税纳税人，其免税的企业、货物和劳务范围是否符合税法的规定;福利、校办企业其免税的企业、货物和劳务范围是否符合税法的规定;兼营免税项目的增值税一般纳税人，其免税额、不予抵扣的进项税额计算是否准确?

二、营业税

重点检查是否存在以下问题：

(一)营业收入是否完整及时入账

1.现金收入不按规定入账。

2.不给客户开具发票，相应的收入不按规定入账。

3.收入长期挂账不转收入。

4.向客户收取的价外收费未依法纳税。

5.以劳务、资产抵债未并入收入记账。

6.不按《营业税暂行条例》规定的时间确认收入，递延纳税义务。

(二)关联企业间提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产价格明显偏低又无正当理由，申报纳税时不做调整。

(三)按税法规定负有营业税扣缴义务而未依法履行扣缴税款。

(四)兼营不同税率的业务时，高税率业务适用低税率。

三、企业所得税

自查各项应税收入是否全部按税法规定缴税，各项成本费用是否按照所得税税前扣除办法的规定税前列支。具体自查项目应至少涵盖以下问题：

(一)收入方面

1.企业资产评估增值是否并入应纳税所得额。

2.企业从境外被投资企业取得的所得是否未并入当期应纳税所得额计税。

3.持有上市公司的非流通股份(限售股)，在解禁之后出售股份取得的收入是否未计入应纳税所得额。

4.企业取得的各种收入是否存在未按所得税权责发生制原则确认计税的问题。

5.是否存在利用往来账户延迟实现应税收入或调整企业利润。

6.取得非货币性资产收入或权益是否计入应纳税所得额。

7.是否存在视同销售行为未作纳税调整。

8.是否存在各种减免流转税及各项补贴、收到政府奖励，未按规定计入应纳税所得额。

9.是否存在接受捐赠的货币及非货币资产，未计入应纳税所得额。

10.是否存在企业分回的投资收益，未按地区差补缴企业所得税。

(二)成本费用方面

1.是否存在利用虚开发票或虚列人工费等虚增成本。

2.是否存在使用不符合税法规定的发票及凭证，列支成本费用。

3.是否存在将资本性支出一次计入成本费用：在成本费用中一次性列支达到固定资产标准的物品未作纳税调整;达到无形资产标准的管理系统软件，在营业费用中一次性列支，未进行纳税调整。

4.内资企业的工资费用是否按计税工资的标准计算扣除;是否存在工效挂钩的工资基数不报税务机关备案确认，提取数大于实发数。

5.是否存在计提的职工福利费、工会经费和职工教育经费超过计税标准，未进行纳税调整。

6.是否存在计提的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和职工住房公积金超过计税标准，未进行纳税调整。是否存在计提的补充养老保险、补充医疗保险、年金等超过计税标准，未进行纳税调整。

7.是否存在擅自改变成本计价方法，调节利润。

8.是否存在超标准计提固定资产折旧和无形资产摊销：计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率或电子类设备折旧年限与税收规定有差异的，未进行纳税调整;计提固定资产折旧和无形资产摊销年限与税收规定有差异的部分，是否进行了纳税调整。

9.是否存在超标准列支业务宣传费、业务招待费和广告费。

10.是否存在擅自扩大技术开发费用的列支范围，享受税收优惠。

11.专项基金是否按照规定提取和使用。

12.是否存在企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费进行税前扣除。

13.是否存在扩大计提范围，多计提不符合规定的准备金，未进行纳税调整。

14.是否存在从非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同期贷款利率计算的数额，未进行纳税调整。

15.企业从关联方借款金额超过注册资金50%的，超过部分的利息支出是否在税前扣除。

16.是否存在已作损失处理的资产，部分或全部收回的，未作纳税调整;是否存在自然灾害或意外事故损失有补偿的部分，未作纳税调整。

17.是否存在开办费摊销期限与税法不一致的，未进行纳税调整。

18.是否存在不符合条件或超过标准的公益救济性捐赠，未进行纳税调整。

19.是否存在支付给总机构的管理费无批复文件，或不按批准的比例和数额扣除，或提取后不上交的，未进行纳税调整。

20.是否以融资租赁方式租入固定资产，视同经营性租赁，多摊费用，未作纳税调整。

(三)关联交易方面

是否存在与其关联企业之间的业务往来，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用而减少应纳税所得额的，未作纳税调整。

四、个人所得税

自查企业以各种形式向职工发放的工薪收入是否依法扣缴个人所得税，重点自查项目如下：

(一)为职工建立的年金;

(二)为职工购买的各种商业保险;

(三)超标准为职工支付的养老、失业和医疗保险;

(四)超标准为职工缴存的住房公积金;

(五)以报销发票形式向职工支付的各种个人收入;

(六)车改补贴、通信补贴。如果所在省制定了免税补贴标准(税前扣除标准)的，在标准限额内的部分可免予征收个人所得税，在标准外以发票方式为职工报销费用的，计入当月个人收入征税;未明确税前扣除标准的，应合理确定补贴中因私用形成的个人收入部分，扣缴个人所得税;

(七)为职工所有的房产支付的暖气费、物业费;

(八)股票期权收入。实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否按工薪所得缴纳个人所得税;

(九)以非货币形式发放的个人收入是否扣缴个人所得税。

企业涉税自查报告

我公司与20xx年4 月12 日至20xx年5月10日对公司20xx 年1 月—20xx 年12 月的帐务进行了自查，现将清查的情况汇报如下，由于时间仓促，汇报的内容难免有些问题或有所遗漏，如有不妥，请理解和指正，谢谢!

纳税人名称：

税务登记号：

纳税人识别号：

经济类型：

法人代表：

检查时限 20xx 年1 月—XX 年12 月

一、企业基本情况：

我公司系私营企业，经营地址：主营：注册资金： 人。法人代表：，在册职工工资总额。20xx年实现营业收入

20xx 经营性亏损元。

二、流转税(地税)：

1.主营业务收入：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月实现主营业务收入元。

2.营业税：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月应缴纳城市维护建设税元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

3、城市维护建设税：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月应缴纳城市维护建设税元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

4、教育费附加：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月应缴纳教育费附加元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

5、残疾人就业保障金：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月 年应缴残疾人就业保障金多少元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

6、防洪保安资金：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月应缴防洪保安资金多少元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

7、地方教育附加费：我公司20xx 年1 月—20xx 年12 月应缴多少元，已缴纳多少元，应补缴多少元。

三、地方各税部分：

1.个人所得税：我公司法人代表20xx -20xx 工资收入元，我公司20xx -20xx 个人工资收入未达到个人所得税纳税标准，无个人所得税。

2.土地使用税：我公司20xx -20xx 应税土地面积10000平方米，应纳土地使用税2万元，已缴纳。

3.房产税：我公司20xx -20xx 应税房产原值1000万元，应纳房产税万元，已缴纳。

4.车船税：我公司拥有乘用车 辆，应缴纳车船税 元，已缴纳;商用车辆，其中客车辆，应缴纳车船税 元，已缴纳;货车辆，应缴纳车船税 元，已缴纳。

5.印花税：我公司20xx-20xx 主营业务收入元，按%税率应缴纳印花税元。帐本4 本，每本5 元贴花，共计元。合计应缴纳印花税元。

四、规费、基金部分：

1、我公司20xx -20xx 为职工150 人缴纳了社会养老保险及医疗保险，其他人员未在我公司缴纳，原因系这批职工的社会养老保险及医疗保险仍由以前的工作单位代缴，关系未转入我公司。

2、我公司20xx -20xx 交缴残疾人就业保障金元。

五、发票使用情况：

20xx-20xx 我公司开具了**发票,多少张，金额多少，已全部记帐作收入。

以上自查，请**税务局审核，因水平有限，不当之处，请多批评指导。

企业涉税自查报告

xxxx年6月29日贵局召开了税收专项检查动员大会，会后我们根据大检查安排意见对我单位XX年至XX年1至5月底以前的纳税情况进行了认真的自查。现将自查情况报告如下：

一、企业概况

实收资本xxxx，公司下设工程部、财务部、销售部、办公室等职能科室。目实现销售收入xxxxxx元。

二、自查情况

根据贵局大检查安排意见，我们重点对本企业XX年至XX年5月底以前的纳税情况进行了自查，自查结果为：

1.营业税检查情况：截止XX年5月底，本企业少缴营业税：...元;城建税：...元;教育费附加：..元;土地增值税：...元;水利基金：2...元;少缴税的主要原因是：XX年6月公司竞拍土地亩，当时的成交价为每亩地500万元，原计划土地拿到后能尽快开工建设，加快资金回笼，但由于在拆迁过程中个别住户设置障碍，以至于拖到现在无法拆迁，加之大部分住户的安置补偿、过渡费等费用使企业资金周转出现了严重的困难，因此造成了税款的拖欠。

2.代扣税检查情况

根据税务局要求，我们对建筑企业的税收情况进行了认真的监督，并积极进行了代扣代缴，尽管如此目前还有一些问题：

①由于工程未决算，目前已付工程款...元，工程款暂未代扣税金。②其他由于正在办理外派证，已付...元，暂未代扣税金。

经过自查，我们充分认识到了自己的错误，除积极补交税款外，在今后的工作中我们一定认真学习有关法律法规，学习税收知识，改正错误，遵纪守法，照章纳税，为国家富强，企业发展尽我们应尽的义务。

第三篇：高新技术企业涉税管理

高新技术企业涉税管理

【普金网-财税学堂】

根据现行税法，高新技术企业可享受税收优惠有四类：

一是企业所得税低税率优惠，企业所得税税率可由原来的25%降为15%； 二是企业研发费用加计扣除优惠，研发费计入当期损益未形成无形资产的，允许再按其当年研发费用实际发生额的50%，直接抵扣当年的应纳税所得额； 三是企业所得税减免税优惠，企业符合条件的技术转让所得，可以免征、减征企业所得税；

四是对在高新技术成果转化中做出重大贡献的专业技术人员和管理人员，由各级政府部门授予荣誉称号并安排专项资金给予奖励，对所获奖金免征个人所得税。企业被认定为高新技术企业后，可以享受国家对高新技术企业给予的上述税收优惠。但是，有很多企业在取得了高新技术企业资格后，由于不注意加强后续的涉税管理，影响了企业对当期税收优惠的享受，甚至影响到高新技术企业资格的复审。从实践上看，高新技术企业在后续涉税管理中应该注意很多具体问题。

一、正确理解高新资格有效期和税收优惠资格有效期。

例如，某公司通过高新技术企业认定后，获取的高新技术企业证书上显示的发证时间为2010年12月16日。那么，该公司的高新资格有效期为自颁发证书之日起的3年，即2010年12月16日～2013年12月15日。而该企业的税收优惠资格有效期为自认定当年起的3年，即2010年1月1日～2012年12月31日。也就是说，该公司在2013年1月1日～2013年12月15日期间，是没有资格享受高新企业税收优惠的。

按照规定，高新技术企业在高新资格期满后，如果要继续申请高新资格，应在资格期满前3个月内提出复审申请。比如上述公司的高新资格到期日为2013年12月15日，其应在2013年9月15日后提出复审申请。在复审期间，该企业的税收优惠资格有效期实际上已过期，但根据《国家税务总局关于高新技术企业资格复审期间企业所得税预缴问题的公告》（国家税务总局公告2011年第4号），高新技术企业应在资格期满前3个月内提出复审申请，在通过复审之前，在其高新技术企业资格有效期内，其当年企业所得税可暂按15%的税率预缴。

二、准确计算企业职工总人数和科技人员人数。

高新技术企业低税率税收优惠的条件之一为：企业大专以上科技人员人数最低占总职工人数的30%。企业遇到常见问题是，职工总数是否包含劳务派遣人员？《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第一条规定，企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资、薪金支出和职工福利费支出，并按企业所得税法规定在企业所得税前扣除。国家税务总局办公厅对此文件的解读中明确指出，企业雇佣季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工，也属于企业任职或者受雇员工范畴。所以，在计算企业职工总人数时，暂未有文件明确必须有累计工作时间，即不能以劳务派遣等方式规避减少企业职工总人数这个分母指标。但是要注意，在确定企业科技人员这个分子指标时，要关注全年累计工作时间问题，按照《高新技术企业认定管理工作指引》第五条第二款规定，企业科技人员是指在企业从事研发活动和其他技术活动的，累计实际工作时间在183天以上的人员。

三、分清技术合同性质。

企业所得税法实施条例规定，企业技术转让年所得在500万元以下的，免征企业所得税，超过500万元的部分减半征收企业所得税。需要提醒的是，企业可享受税收优惠的只是技术转让收入，其有别于技术开发收入，二者性质不同。《中华人民共和国技术合同法》规定，技术合同分为技术转让、技术开发、技术咨询、技术服务四类性质。企业要享受技术转让所得减免税，必须将合同送到省科技局或商务部门进行合同性质认定，并由其出具合同性质认定证明。因此，企业在签技术合同时，应区别不同的行为签订不同的合同，并采用不同的合同模板形式。

四、注意可以叠加享受的税收优惠。企业所得税法既有针对一般企业普遍适用的税收优惠，也有专门针对高新技术企业的税收优惠，企业应注意判断这些优惠是否可以叠加享受。比如，高新技术企业在企业所得税上可以享受15%的低税率优惠，一般企业发生的研究开发费用可以在企业所得税前加计扣除。这两种税收优惠高新企业能同时享受吗？ 《财政部、国家税务总局关于执行企业所得税优惠政策若干问题的通知》（财税〔2009〕69号）第二条规定，《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》（国发〔2007〕39号）第三条所称不得叠加享受，且一经选择，不得改变的税收优惠情形，限于企业所得税过渡优惠政策与企业所得税法及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠。因此，企业发生的研究开发费税前加计扣除，不属于企业所得税过渡优惠政策与企业所得税法及其实施条例中规定的定期减免税和减低税率类的税收优惠，可以与高新技术企业15%的优惠税率同时享受。

五、高新企业享受优惠税率需要到税务机关备案。

《国家税务总局关于企业所得税税收优惠管理问题的补充通知》（国税函〔2009〕255号）规定，除企业所得税过渡类优惠政策、执行企业所得税法后继续保留执行的原企业所得税优惠政策、企业所得税法第二十九条规定的民族自治地方企业减免税优惠政策，以及国务院另行规定实行审批管理的企业所得税优惠政策外，其他各类企业所得税优惠，均实行备案管理。

需要注意的是，对高新企业享受优惠税率，各地税务机关都有专门的备案管理办法，对备案期限、备案需要报送的资料和管理程序都有详细的规定等。一般来说，备案时企业应该报送以下资料：《企业所得税涉税事项备案单》或《企业所得税优惠政策备案报告表》、省级高新技术企业认定管理机构颁发的《高新技术企业证书》(复印件)、企业具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的比例说明、研发人员占企业当年职工总数的比例说明等。

第四篇：浅析物业管理公司存在的涉税问题

浅析物业管理公司存在的涉税问题

摘 要

改革开放后，国民经济快速发展，中国城市化的速度稳步增长，建筑面积也不断增大。随着房地产行业的迅猛发展，物业服务行业作为城市化和市场经济发展的产物，从无到有，不断壮大，物业服务行业的营业税收入也成为国家税收的重要组成部分。本调研报告按照提出问题、分析问题和解决问题的基本思路对辽宁丹东的几家物业服务公司涉税问题展开调研。报告从分析物业收入入手，通过对物业公司的实地调查，发现其在纳税方面、票据管理使用、费用收取等方面存在一些问题，并进而针对问题存在的原因提出了规范使用发票，加强日常管理等解决对策。

关键词：涉税问题 原因分析 对策

一、在涉税方面存在的问题

（一）收入不真实 1.不按规定开具发票

物业行业属于服务行业，主要的收入有物业费、车位服务费、公用部分广告费（如电梯内、小区外墙、楼顶广告）、其它有偿服务费等，而在业主消费时只能取得公司自制的三联据，若不是主动索取，绝不开具发票，从而不申报或少申报营业收入。

2．减免收入 老业主介绍新业主在本小区买房，老业主和新业主可以各免1到5年不等的物业费（物业费按照新业主的建筑面积算），而物业公司对于这部分收入只是公司内部走账，不对外开具任何发票三联据等确认收入的凭证，只是开具一份老带新协议书，虽然在业主看来很划算，认为只要介绍亲戚朋友来小区买房子就可以减免物业费，同时在房地产开发商角度不仅卖出了更多的房子，相应地也减少了公司应收物业管理费收入，形成应计收入而未计的情况。

(二)代收款项未申报营业税

在日常费用收取时，除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外，还会代收代付一些费用，例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃（煤）气费、维修基金、第一年的取暖费等，而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发[1998]217号）规定：物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“代理”业务，应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。

（三）票据使用不规范

在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏洞，票据由物业客服到文化用品商场购买，无专人管理，随意存放，使用无登记，从采购到领用都极不规范，导致一些不开票，或是开票不入账等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象，但是更多的是反映出企业管理的缺陷。

(四)企业故意逃税

在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难，不给业主开据发票，在业主明确提出要求开具发票的情况下，物业公司却提出，要开发票，还要补缴5%-10%的税，才能给出具发票。或者已财务人员出差，电脑坏，总公司搬家等诸多理由搪塞业主。

二、原因分析

（一）具体收入税务部门难核实

税务部门在核实物业公司管理情况时，只能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入住业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。正是由于税务部门对物业收入核实难，才存在少计收入，导致公司内部私自走账等情况的出现。

（二）公司员工缺乏对依法纳税的认识 1.权利、义务不对等导致纳税意识薄弱 我国税收的性质是“取之于民，用之于民”，然而许多纳税人只看到了他们所交的税，却未看到税款在他们身上的应用这样以来，虽然表面是“取之于民，用之于民”，但实际中却只强调“取之于民”，只强调依法纳税是每个公民应尽的义务，却忽视了“用之于民”，忽视公民依法享有的权利，正是人们因为不知道钱用在什么地方了，导致人们缺乏意识和纳税人的纳税意识的监督。不光是在物业行业，很多服务行业，像餐饮店采取用赠送饮料的方式换取不给消费者开具发票，导致国家税收流失，可能大家会觉得财政收入和自身的关系不大，反而不要发票还可以得到赠品。

2.企业缺少对员工纳税意识的培养

物业管理公司之所以少计收入，偷逃税款其主要目的就是为了盈利。但是依法纳税是每个企业责无旁贷、义不容辞的义务，而实际上我国公民整体自觉纳税意识较差，于是出现了一些拒税、抗税、逃税等现象。归根结底、最主要的原因是企业纳税意识缺失，直接影响到员工的依法纳税的行为，所以导致很多没有依法开具发票，少计纳税收入的现象存在。同时不少消费者对购物索要发票的意识比较淡薄，许多人都没这个习惯，这样不仅没有保护好作为消费者的合法权益，还给一些商家提供了偷税漏税的可能。

（三）公司内部管理存在漏洞 在一些物业公司存在员工不给业主开票，或是修改票据信息的行为，存在贪腐现象，导致这一现象的原因除了员工的职业道德素养不够，同时公司在内部管理上也存在问题，物业公司的财务在领用票据本时未作任何票据号的登记，无专人看管，物业客服与物业财务虽然都属于同一物业公司，但是确是两个部门，由客服部采购收据，领用时先要到财务盖章，之后就可以直接使用，对于到财务盖章也没有一个审查的过程，无专人看管，说白了，就是票据少一本都不会被发现，正是因为这样才易出现票据使用不规范，造成财务管理混乱，甚至滋生徇私舞弊和贪污腐败行为。虽然在我调研的物业公司没有出现这种情况，但是规范使用票据本，加强公司内部管理迫在眉睫。

三、建议与对策

（一）加强发票管理、规范使用发票

有的员工意识不到不开具发票的重要性，应加强对人员的培训，同时加强发票管理，对于那些为了方便不开具发票而只是开具公司三联据的行为加以制止，严重的可以进行惩罚，从源头上根除少计收入的可能，当然，这一对策的实施企业是需要建立在有良好的企业文化，纳税意识很强的基础上，因此归根结底提高公司公司整体的纳税意识势在必行。最近税务局一直在展开发票号中奖的活动，有很多业主索取发票虽然不是为了维护国家税收问题，减少偷税漏行为，但在一定程度程度上也起到了监督纳税人合理开具票纳税的作用。当然更重要的还是要有索取发票的意识，无论是维护消费者自身权益还是维护国家税收稳定都起着决定性作用。

（二）提高公司整体纳税意识

一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强有关涉税课程的培训，不断向单位工作人员宣传行业内的最新政策，加强财会人员对政策的正确理解，依法纳税。另一方面公司要加强自我约束，提高纳税意识，杜绝偷税漏税行为，多开展一些有关税法知识的讲座与培训，争取让每位员工都做遵纪守法，依法纳税的好市民。

（三）加强日常票据管理

公司在采购票据之后，一定要明确记载票据号，当分公司财务到区域领取票据时，也要做好相关登记，例如何时领用的那本票据，同样用完的票据本一定要及时送回财务，并现场核实，公司在管理上也要提高员工职业道德，要有明确的激励机制，不要等事情发生后才采取行动，要提前做好准备，做到未雨绸缪。还有很重要的一点，物业公司在人员上的流动性非常大，财务部也是，在新接手时，就存在了一大堆之前留下的一些问题，也存在一些不明账目。所以建议物业在加强的票据管理的同时也要重视一下人员管理。

（四）行政机关加大巡查和处罚力度 物业公司的行政主管机关住建部门、税务机关要加大巡查力度，通过日常的监管，使企业遵章守纪，不敢越雷池半步。发现问题更要及时查处，举一反三，整改思过，以儆效尤。

四、主要结论

物业公司作为近几年蓬勃发展的新兴事务，其在管理理念上还是有很多需要完善的地方，如：无论业主是否主动要求开具发票，公司都应该要求员工必须开具。依法纳税是每个公民应尽的义务。主动协税也是我们的负责，不要贪图私利不索取发票而是纵容经营者逃税。从微观的角度来看，这种行为会扰乱税收秩序，减少国家的财政收入。从宏观的角度看，这种看似很常见的做法会影响社会公众利益，导致税负不平现象，不仅破坏了市场经济秩序，而且还严重阻碍市场经济的健康发展。行政机关也要加强对物业公司的税收政策宣传力度和检查力度，以保证各项税款应收尽收。因此，物业管理企业、消费者、行业主管部门（行政机关）三方共同努力，齐抓共管，为社会的稳步发展、市场经济的正常运转尽到自己应尽的责任和义务。

第五篇：企业清算程序及涉税分析

企业清算程序及涉税分析

1.企业清算的程序

第一步：成立清算组根据《公司法》的规定，公司决定终止经营时，首先应该在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。

第二步：公告债权清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。

第三步：制定清算方案清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、股东大会或者人民法院确认。公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。公司经人民法院裁定宣告破产后，清算组应当将清算事务移交给人民法院。公司被依法宣告破产的，依照有关企业破产的法律实施破产清算。

第四步：编制清算报告公司清算结束后，清算组应当编制清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。

2.企业清算涉税分析

根据当前的税收政策，企业清算可能涉及的税收问题分析如下： 2.1.企业清算的企业所得税

《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第五十五条规定：“企业在中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。”也就是说，企业在中间注销，首先需要将生产经营期间的所得进行汇算清缴；然后再就清算期间的清算所得进行汇算清缴。以下就清算期间的企业所得税汇算清缴做一介绍：

《财政部国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]60号)规定如下：

2.1.1.企业清算的所得税处理包括以下内容：

①全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失；②确认债权清理、债务清偿的所得或损失；③改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理；④依法弥补亏损，确定清算所得；⑤计算并缴纳清算所得税；⑥确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。2.1.2.清算所得的计算

企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。企业应将整个清算期作为一个独立的纳税计算清算所得。企业的清算所得乘企业所得税税率为清算所得税额。企业在办理税务注销登记之前，应向主管税务机关申报缴纳企业清算所得税。

2.2.企业清算的流转税

2.2.1.增值税企业以财产清算后的剩余财产中“非货币资产”向股东归还投资款和支付股息、红利款，应按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）的规定做视同销售处理，缴纳企业所得税；同时，按照《增值税暂行条例》第四条的规定做视同销售处理，缴纳增值税。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定如下：

企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。①用于市场推广或销售；②用于交际应酬；③用于职工奖励或福利；④用于股息分配；⑤用于对外捐赠；⑥其他改变资产所有权属的用途。《增值税暂行条例实施细则》规定如下：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：①将货物交付其他单位或者个人代销；②销售代销货物；③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；④将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；⑤将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；⑥将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；⑦将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；⑧将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170号规定如下：

自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：①销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；②2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；③2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。2.2.2.营业税

企业在清算过程中，如果涉及到土地使用权和房屋建筑物的转让，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》的规定缴纳相应的营业税，营业税税率为5%。2.2.3.土地增值税

企业在清算过程中，如果涉及到土地使用权和房屋建筑物的转让，根据《中

华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定缴纳相应的土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。2.2.4.印花税

在公司清算的过程中，所签订的转让合同、协议等应按相关政策规定缴纳印花税。

2.3.股东取得分配的剩余资产的税务问题

被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得。剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。根据《企业所得税法》的规定，法人股东分得的股息所得属于“免税收入”，免于征收企业所得税；根据《个人所得税法》的规定，自然人股东分得的股息所得，属于“股息、红利”性质的所得，应按照20%的税率缴纳个人所得税。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。