房地产涉税知识

第一篇：房地产涉税知识

根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[2008]635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。企业销售未完工开发产品取得收入，应按预计毛利率分季计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额；

1、开发项目位于省、直辖市不得低于15%；

2、开发项目位于地级市的，不得低于10%；

3、开发项目位于其他地区；不得低于5%；

4、属经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%；

除地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（已售占可售建筑面积的比例在85%以上时，或者取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的――清算土增税）

（1）竣工证明材料已报房管部门备案；

（2）已开始投入使用；

（3）已取得初始产权证明；

一、季度预缴企业所得税“应纳税所得额＝实际利润额”＝预计毛利润+会计利润－以前年度待弥补亏损（亏损下年起算5年内）－不征税收入－免税收入；预计毛利润＝预售收入*15%；

二、年度所得税纳税申报表，应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1 580+2 100-1 224=-704(万元)，（1）利润总额＝利润表中会计利润总额（不含未完工开发产品及未在报表体现的售房毛利）；

（2）纳税调整增加额＝预计毛利（预售收入*15%）+40（预售收入*5‰=80>100×60%=60(万元)，准予扣除

60万元，业务招待费调增）+（广告费〉收入15%部分）+350万（财务费用中应予资本化部分调增）+公益性捐赠支出〉利润总额12%部分（必须通过政府或红十字会）；

（3）纳税调整减少额＝预缴的营业税金及附加、土地增值税；

三、开发全部完工且对外销售完华；

（1）补缴土增值税：开发产品扣除项目金额＝土价款800+开发成本1500+其他开发费用（800+1500）*10%+转让税费（营200、城、教、地教、水利26）+加计扣除（800+1500）*20%＝3216万；

增值额＝销售收入4000-扣除项目金额3216＝784万；

增值率＝784/3216＝24.38%，适用税率30%；

应交土地增值税＝784*30%＝235.2万；

应补缴土增税＝235.2-20＝215.2万；

应补缴营业税＝200-50＝150万；

应补缴城、教、地教、水利＝150*（7%+3%+2%+1%）＝19.5万；

预收房款的税收账务处理：

第一种:

1,预收款时不计提税费.2,交纳税金时:借 应交税费-应交营业税,贷 银行存款

3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 应交税费-应交营业税；

上市房产企业的年报,大多数企业采用此方法,形成了巨额的应交税费赤字.第二种:

1,预收款时计提税费:借 其他流动资产--待抵扣税费贷 应交税费.2,交纳税金时:借 应交税费贷 银行存款

3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 其他流动资产-待抵扣税费

上市公司中仅有极少数采用第二种方法确认了应交税费和其他流动资产

第二篇：涉税问题

请问：1.旧的发票专用章使用期限？2.财务专用章从何时开始不能在发票上盖？

您好，1.旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日。2.根据关于修改《中华人民共和国发票管理办法》的决定，自2011年2月1日起“开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章”。

2.你好，我们是外贸企业一般纳税人。请问增值税纳税申报表中第9栏免税货物销售额如何确定？是按照出口商品发票中销售额合计还是按照离岸价合计填列？谢谢！

2.您好！按离岸价折算成人民币的金额填写

3.你好！我在二手市场买了一台二手货车，已过户，但车辆完税证明不知道怎么办理，不知道还需要提供哪些材料

3.您好！车主办理车辆过户手续时，应如实填写《车辆变动情况登记表》，并提供原来的完税证明正本和《机动车行驶证》原件及复印件。《机动车行驶证》原件经主管税务机关审核后退还车主，复印件及完税证明正本由主管税务机关留存。主管税务机关对过户车辆核发新的完税证明正本（副本留存）。

4.你好！我公司发票购票本遗失了，该怎么办？

4.您好！纳税人丢失发票领购簿或购票密码，应填写《发票领购簿或密码挂失登记表》到主管税务机关发票窗口办理挂失，自机关受理之日起的5个工作日后，纳税人可以凭回执到主管税务办理相关手续，发票窗口人员应将纳税人的《发票领购簿或密码挂失登记表》及回执作为备案资料归档。特殊情况下，需要立即核发新发票领购簿或重设票密码的，由纳税人提出书面申请，主管科长授权办理。

5.外商独资企业有些什么优惠政策？例如：所得税是按多少税率计算的等等

5.您好！现在没有专门针对外商投资企业的企业所得税税收优惠。如果是07年3月16号之前成立的企业（含当天），11年的税率为24%；如果是07年3月16号之后成立的，税率为25%。

6.你好!我公司是外贸出口企业.现在有几单去年的报关单因没有核销单而无法退税.现要做出口转内销,可不可以进项发票做为抵扣后再补税？

6.您好，可以按规定办理。外贸企业出口货物，凡未在规定期限内申报退（免）税或虽已申报退（免）税但未在规定期限内向税务机关补齐有关凭证，以及未在规定期限内申报开具《代理出口货物证明》的，自规定期限截止之日的次日起30天内，由外贸企业向深圳市国家税务局进出口税收管理处申请开具《外贸企业出口视同内销征税货物进项税额抵扣证明》（以下简称《抵扣证明》）。外贸企业必须持以下资料申请开具《抵扣证明》：

（一）由外贸企业据实填写并加盖企业公章的《抵扣证明》（一式三联）；

（二）《外贸企业出口视同内销征税货物进项发票明细表》（需提供纸质报表和相同内容的excel电子数据）；

（三）增值税专用发票原件及加盖企业公章的复印件（验原件留存复印件）；

（四）出口货物报关单原件及加盖企业公章的复印件（验原件留存复印件）；

（五）委托加工合同或协议原件及加盖企业公章的复印件（属委托加工业务的提供，验原件留存复印件）。外贸企业取得《抵扣证明》后，应将《抵扣证明》允许抵扣的进项税额填写在《增值税纳税申报表》附表二第11栏“税额”中，并在取得《抵扣证明》的下一个征收期申报纳税时，向主管征税的区、分局申请抵扣相应的进项税额。超过申报时限的，不予抵扣。

7.您好：请问一般纳税人分期收款销售，增值税纳税义务发生时间怎么确定？谢谢

7.您好，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定：采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

8.你好，请问企业为员工交纳本应由员工本人应承担个人部份的社会保险费用，可否在企业所得税汇算清缴时税前扣除？

8.您好，企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。企业承担的职工个人应承担的部分是不在规定的范围和标准之内的。

9.你好，我公司是新办企业有出口货物，我司要做免抵退的申报，请问是不是办理出口企业退税登记，税局出具《出口退（免）税认定通知书》就可以申报了？是不是现在不需要办理退税登记证了？谢谢。

9.您好，目前《出口退税登记通知书》和经过审核的《出口企业退税登记申请表》可视同退税登记证书使用。从2007年起已经取消对出口退税登记证的发放。

10.纳税人机动车销售发票填开错误但无法从车购办取回发票联次（已交车购税，有税单），在这种情况下，是否必须要求开具方先到税务局办理登报挂失手续接受处罚，才能在联次不齐全的情况下作废原发票，重新开具一张与原开发票的车架号码和发动机号码相同的发票（不重复计算应纳税额）？纳税人能否直接作废重开，不到税务局办理挂失？

10.您好，根据深国税发(2007)127号规定，纳税人丢失了已开具的机动车销售发票或二手车销售发票，或者填开错误但无法从公安机关和车购办取回所有联次的，允许发票开具方在联次不齐全的情况下作废原发票，重新开具一张与原开发票的车架号码和发动机号码相同的发票，不重复计算应纳税额。

11.丢失增值税专用发票要登《中国税务报》，《中国税务报》地址在哪？

11.您好！中国税务报深圳分公司地址：深圳市罗湖区松园路西街52号税务大院三栋106房;电话：0755－81858016/8211603

512.你好：我公司在学习了《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》国家税务总局公告2011年第25号文件后有以下疑问咨询。文件中提到，资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除的有：

a.企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；

b.企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；

请问按清单申报要如何操作，应提供哪些资料，向哪个部门申报？

12.您好，根据深国税发〔2011〕62号规定：应以清单申报的方式向税务机关申报扣除的资产损失，采取申报表附报形式，纳税人在进行申报时，将《企业资产损失清单申报表》随同企业所得税纳税申报表一同申报。

13.请问丢失增值税专用发票一定要登“中国税务报”吗？

13.您好，根据国税函发[1995]292号规定：

二、为便于各地税务机关、纳税人对照查找被盗、丢失的专用发票，减轻各地税务机关相互之间传（寄）专用发票遗失通报的工作量，对发生被盗、丢失专用发票的纳税人，必须要求统一在《中国税务报》上刊登“遗失声明”。

14.我公司是一般纳税人企业.在辅导期时发票认证要到次月抵扣,请问进项发票该做到哪个明细科目?

14.您好，根据国税发[2010]40号第十一条规定：辅导期纳税人应当在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。?

辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交税金??待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税金??应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税金??待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税金??待抵扣进项税额”，红字贷记相关科目。

15.你好，我问一下国税的发票有没有出版拾万元版的通用机打发票？

15.您好，没有。目前通用机打发票分设无面额版、万元版、千元版和百元版，共4种面额。

16.车辆购置税完税证明遗失，需要登报挂失，但是没有完税号码完税号码要怎么查询？

16.您好，纳税人需提供《机动车辆行驶证》原件到车辆购置税征收管理分局档案科查询车辆购置税完税证明号码。

17.深圳什么时候开始缴纳地方教育附加？缴纳标准是多少？

17.自2011年1月1日起，深圳市行政区域内缴纳增值税、营业税、消费税的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2％缴纳地方教育附加。根据《深圳市地方教育附加征收管理暂行办法》第四条规定，地方教育附加由地税部门负责代征。2011年7月11日起，各级地方税务部门及委托代征单位开始受理缴费单位和个人的申报缴纳事宜。

18.建筑业自开票须具备哪些资格条件？领购发票时需提供哪些资料？

18.自2011年7月18日起，按规定向注册地税务机关申请建筑业自开票纳税人资格，取得建筑业自开票纳税人资格的企业可以领购网络发票自行填开并按规定申报缴纳税款。

（一）资格条件

在我市依法注册成立并办理了税务登记的建筑业企业，同时符合下列条件的，可以向注册地税务机关申请建筑业自开票纳税人资格，注册地税务机关经审查，符合条件的授予建筑业自开票纳税人资格：

1.具有建设行政主管部门核发的建筑业企业资质证书，并取得安全生产许可证；

2.两年内未发生税收违法行为并受过行政处罚；

3.两年内在我市提供建筑业劳务收入均达到 100 万元以上；

4.在银行开设结算账户并通过银行转账方式结算工程款项；

5.财务会计制度健全，核算规范准确，账簿设置齐全并通过注册地税务机关账册健全认定。

（二）申请材料企业申请建筑业自开票纳税人资格，应当向注册地税务机关提交下列申请材料：

1.《建筑业自开票纳税人业务申请表》;

2.税务登记证副本复印件（验原件）;

3.经办人身份证复印件（验原件）;

4.建筑业企业资质证书复印件（验原件）;

5.安全生产许可证复印件（验原件）;

6.两年内提供建筑业劳务收入均达到100万元以上证明；

7.银行结算账户复印件（验原件）;

8.账册健全情况告知书复印件（验原件）;

企业提供的以上材料，应当加盖企业公章。

（三）资格取消

具有建筑业自开票纳税人资格的企业，有下列情形之一的，由注册地税务机关取消其建筑业自开票纳税人资格：

1.提供虚假材料申请建筑业自开票纳税人资格的；

2.违反税收法律、法规和财务制度要求，未正确核算收入、成本、费用、税金、利润的；

3.未按规定进行纳税申报和缴纳各项税款的；

4.代开或者虚开发票的；

5.偷税、抗税的；

6.未妥善保管、使用发票造成严重后果的。

（四）网络发票领购

建筑业自开票纳税人首次到注册地税务机关发票发售窗口申请领购网络发票，应当提交下列申请材料：

1.《深圳市地方税务局发票领购、验销申请表》；

2.税务登记证副本（验原件

3.经办人身份证复印件1份（验原件）;

4.发票专用章印模原件1份。

（五）网络发票验销

建筑业自开票纳税人作废发票或者开具红字发票的，应当在3个月内到注册地税务机关办理验销手续。验销时须携带作废的发票、红字发票备用联和被红冲的发票原件；被红冲的发票联原件无法收回的，应当提供对方的有效证明。

除作废发票和红字发票以外，建筑业自开票纳税人正常开具的发票，系统自动审验，无需办理验销手续。

第三篇：建筑业涉税

建筑业涉税：

甲转让自建的一栋两层办公楼，取得转让价款70万元，已知建设成本为40万元。已知：提供建筑劳务，成本利润率为8%。

甲涉及1)营业税及不动产的营业税

建筑业营业税=工程成本*1-成本率/（1-3%）*3%

40*（1+8%）/(1-3%)*3%=1.34

销售不动产营业税=取得转让价*税率5%

70*5%=3.5元

2)涉及印花税

双方还要按照“产权转移书据”缴纳印花税，按合同万分五之贴花。

3）如果房产有增值的，还要缴纳土地增值税。

乙方如果售价是1680万元，发票金额就按照1680万开具，缴纳营业税金。

建筑安装业纳税义务人的确定

问题陈述

我公司是房地产开发企业，在与施工方签订的工程合同中，一般都明确规定部分材料由我公司提供，而在日常的甲供材经济业务中，我公司是根据供应商提供的销售发票直接计入开发成本，但是在税务检查中，税务局认为不应直接计入成本，而是应该将这部分材料成本计入建安成本，最终由施工企业开具建筑安装业发票后再计入工程成本，这样就不会漏掉材料的流转税，可是在实践中，施工企业往往不愿意承担甲供材的建筑安装发票，更不愿意 流转税，因为材料为甲供，施工企业没有挣到材料的利润，所以他们不愿意承担税金，难道我公司需要为其补缴这部分税金吗？

专家点评

（1）经2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，并于2009年1月1日起

施行新的《营业税暂行条例》及其实施细则未规定建设方代扣代缴施工方的营业税，即建设方不再是施工方营业税的扣缴义务人，因此，施工方未就甲供材缴纳营业税，建设方不承担责任。

（2）（2）甲供材虽然不通过施工方开发票，但包含在工程造价中，而且按包含甲供材在内的金额计算的营业税也应包含在工程造价中。纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务的），其营业额应当包括工程所用原材料，设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。因此，施工方应按含甲供材的金额计算缴纳营业税。

（3）关于甲供材如何开具发票和进行账务处理，在相关税收政策文件中并未明确规定。

建筑安装工程采取甲供材方式，现实中是允许的，且广泛存在，也符合双方的利益要求。<发票管理办法>国务院令第587号第十九条规定，“销售商品，提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。“因甲供材直接用于工程施工并纳入工程总价缴纳营业税，但不包含在施工方向建设方收取的工程款中，故建筑施工企业可以根据工程总造价减去甲供材金额后的金额开具建筑安装业发票，以此作为甲方收取工程款的依据。

（4）综上所述，甲供材营业税纳税义务人为施工方，该项税金不应该由作为开发商的贵

公司缴纳，而应由施工方缴纳，但该项税金构成工程造价，由施工方作为工程价款的构成部分开具建筑安装业发票向公司收取。

第四篇：股权转让房地产项目的涉税分析

纯代锥讲侍息股权转让房地产项目的涉税分析胡伏中铁八局房地产3>开发有限公司财务部摘要:股权转让房地产项目是近年房地产市场上常见的资本运作模式，通常认为可以规避一些明确涉6>及土地的交易税费而作为一种普遍使用的纳税筹划方式。但从整个房地产项目开发流程来看，如操作不得当，也会带来负面影响。因此有必要进行综合分析，探讨对0>房地产企业最为有利的运作模式。关键询:股权转让;房地产;纳税中国分类号F810.42文献标识码A文章编号∞1-828X(2011)12-0158-02 3.2(关于土地增值税若干问题的通知)(财税[2006)21号)规定了号|言股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份或股权转让给他;对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营人，使他人成为公司股东的民事法律行为。

房地产企业作为公司法人的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进企业，由于经营不善、企业扩张等模式，往往可能将房地产企业股权行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税转让给他人，与此同时，该房地产企业持有开发产品、在建工程、土一些具体问题规定的通知)(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地地使用权、投资住房地产以及与公司相关的资质、人员一并也得到转增值税的规定。但该文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问移。在当前房地产市场宏观调控的情况下，房地产企业的整合与并购题进行了重新明确，但是，对于财税[1995)48号有关合作建房企业兼既有必要，也有可能。因此，出现了转让房地产项目(产品)或房地产并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以房地产开发企业依旧企业股权转让的行为。事实上，房地产企业股权转让的实质也在于转可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规让房地产开发项目。避新政策所带来的税收筹划风险。3.3(国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复)(国税函[2∞OJ687号)规定你局《关于以转

二、股权转让房地产的攒税分析{一)可以规避有关房地产开发的法律限制让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示)(转地税报一是对于某些尚未达到成交条件的土地，(城市房地产管理法》[20∞]32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份规定不得转让，因此，可以通过股权变动的模式进行交易。二是由于有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司1∞%的股权.房地产企业涉及开发资质、?L项手续、权证转移等，因此通过股权转且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地t建筑物及附着让模式，可以省去诸多麻烦，加快开发进度。物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。由此可见，对于一{二)有关房地产开发的涉税具体情况讨论次性转让100%股权，且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地1.有关营业税等常规性流转税的利益分析上建筑物的行为，同样会按规定征收土地增值税，在实际操作中应规《财1-3 政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》避这一情况。(财税[2∞2)191号)规定:自2∞3年1月1日起，以无形资产、不动产投4.1J、结资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征在不考虑土地增值税的情况下，在交易环节股权转让较房地产转收营业税;对股权转让不征收营业税。而如果是房地产项目转让，则让少缴纳营业税和契税。土地增值税是否缴纳，何时缴纳，将视具体需要按;市场价值或者以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或情况及各地税务机关操作7>实践不尽相同。本文将在案例分析中进行讨受让原价后的余额;为营业额，税率为5%。论。2.契税等财产税分析根据目前税法的有关规定，直接转让房地产的，受让方应该缴

三、案例分析纳契税等税费。对于股权转让房地产，没有发生土地使用权及在建工A企业3年前取得一块国有土地使用权，价格为20∞万元.现与B程、商品房的转让，因此，不需要交纳有关土地交易的契税。当前，企业商定按190∞万元转让。该地将记的土地使用权人为C商业公司。契税的税率为3%。具体转让过程为A、B企业经谈判.在一年内分3次，先后将商3.有关土地增值税的利益分析业公司45%、20%、35~岛的股权转让给B企业，并按规定逐次到工商土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，按税局办理了商业公司股东变更、章程变豆、法人代表变更等手续，B代法的原则规定，股权转让不涉及土地增值税。在房地产开发项目的股替A成为商业公司股东，从而实际获得土地。以上这种情况，在法律权转让中，具体有三个较大的规定需要考虑:上，不能视为发生土地使用权转让。3.I(财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定涉税分析:的通知)(财税字[1995)48号)规定:对于以房地产进行投资、联营1.如以转让土地使用权方式交易，在国土产权交易所转让，贝11转的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股进行投资或作为联营让金(费)为190多万元(现行交易费一般为交易价格的1%)，契税为570条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值万元。税。因此，房地产投资与房地产转让相比，可以避免缴纳营业税(当2.土地增值税分析然也就免缴以应交营业税为计税依据的城市维护建设税、教育费附2.1交易环节:由国税函[2000)687号看出，该文重点强调;一次加.以下同)和土地增值税等税费。转让房地产项目的土地增值税为性;转让1∞%股权，闵此，在理想情况下，本案例分3次转让，如不四级超率累进税率。被认定为增值税应税行为，则可以为A企业节约税金95ω万元? 财枝弘精购入土地4>成本为2000万元.售价为19000万元，为简便起见，不考虑

四、结论其他因素.增值为19000-2000= 17∞0万元，增值额与扣除项目金额1.以股权转让方式不能简单理解为一定比转让房地产方式节税。的比率=170∞120∞=850%.土地增值税税额=增值额x60'ì岛一扣除以股权转让方式进行交易通常转让}j;减少缴纳的税金，但受让方在最项目金额x35%=17ω1-3 0*60%-2000*35%= 9500万元。由于税费最终终应缴的土地增值税金额增大。因此受让方应充分关注其对土地增值由买方承担，因此，也可以认为是降低了B企业的成本)。税的影响。2.2后续环节:受让土地后.B虽然实际拥有了可供开发的土地，2.从节约现金流与考虑政策有利变动的角度，应规避国税函但是当B进行房地产开发时，却只能将2000万元作为土地成本计入[2∞OJ687号规定的形式.I[财税(2002)191号].其主要区别在于交纳土地增值税的时间点。具体金额方面，则需要根[2J{关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的据实际情况进行测算。但无论如何，对于大额的土地增值税，从节约批复)[国税函。ω0)687号].[3J{关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知[国税发(2009)91现金流的角度来看，推迟支付都是值得的。号].2.3延伸探讨。如果考虑计算土地成本与实际对价之间的巨大差异(即1.9亿元与20∞万元.).可考虑设立第三方公司进行过波，同时，作者简介:胡伏(1976-).女，汉族，四川成都人，大学文化。对2000万元的土地成本进行评估增值，再将其转让给B企业。但此种中铁八局房地产开发有限公司财务部，会计师，西南交大网络学院会计情况F.虽然B企业可以确认1.9亿元的土地成本，但第二方公司获得专业。评估增值收益仍需要按25%缴纳企业所得税，同时也需要交纳土地过户的契税与印花税，因此

是否合算也值得斟酌。....................................................〈志'{上接第150页)可以使用5年，用年数总和法，求每年应提多少折旧额?的计入到销售费用，说不清楚的一律计入管理费用，大小修理期间照年数总和=5叫+3+2+1=15 常计提折旧。第一年(1仪头10)x 5/15=30 第二年(1∞-1O)x4/15=24第三年(1αl-10)x 3 /15= 18 第四年(100-10)x 2 /15= 12

五、固定资产的处置第五年(1∞-1O)x1/15=6 处置分为4步:清理时.借:同定资产清理累计折旧固定资产减值准备

四、固定资产的后续支出l更新政法(资本化处理)1-3 贷:固定资产首先将固定资产的账面价值全部转入在建工程，在改建的过程中支付清理费用，借:固定资产·清理对于替换的旧的设备价值予以剔除。贷:银行存款2.大小修理(费用处理)收到处置价款，借z银行存款要点:按照用新的会计准则，一律不得预提或待摊，而对于发生贷:固定资产清理的大小费用，一次性计入当期损益(管理费用、销售费用).能说清楚将固定资产清理账户绪平，转入到

当期的营业外收、支。

1-3

第五篇：第05课：医药行业涉税问题知识

医药经销行业存在的涉税问题分析及对策

洛阳市国家税务局稽查局

高红亮尚修强

近年来，随着经济的发展，各类医药公司和个体药店蓬勃发展，这在一定程度上缓解了群众“买药难，吃药贵”的现象，同时随着税收征管力度的加大，医药经销行业税收逐渐成为一个新的税收增长点。但从长期的税收征管实践看，该行业仍存在发票使用违规及利用各种手段偷逃税款等一系列涉税问题，亟待加以规范。本文拟结合工作实际，对该行业存在的涉税问题进行总结分析，并提出相应的征管建议。

一、当前医药行业存在的涉税问题

（一）行业的经营特性增加了税收管理难度

1.分支机构较多，挂靠现象严重。各医药公司下属分支机构较多，许多是个体医药代表挂靠在其名下，名为公司的分支机构，实际是自主经营、自行核算、自负盈亏。一些医药经销企业通过办理变更或注销的手段，造成了税源流失。业务员因自身没有经营资质，为了经营挂靠医药公司，每月进项票在医药公司抵扣，销项发票也在这些企业开具，每月上缴一定的管理费；或者购药时不取得发票，销售时利用以前挂靠的资质购买开具假发票，从而造成少缴税款，这已经是行业里公开的“行业秘密”。而这些开具发票企业在“经营许可证”未注销的情况下，仅通过了营业执照变更或注销，摇身一变，导致税源流失。一些医药经营者甚至干脆不办理税务登记，不申报纳税。

2.销售价格之外，存在平销返利行为。与大多数商品零售企业一样，生产商或上级经销商会在销售额之外按销售数量给予经营者一定比例的平销返利，这部分返利就直接导致了税款流失。厂家返利不记账，造成少缴税款。制药企业为了让经销商销售自己的产品，往往采用现金返利或赠送药品、报销费用等方式，对经销公司进行奖励，而经销商在收到奖励后，不记账或只就其中一部分记账，而大部分奖励则直接存入自己的账户或将赠药直接销售出去不做账务处理，从而造成少缴税款。如在对医药行业的专项检查中，发现有一家销售额几千万元的医药公司，而账面上却无一分返利收入的记录，经多方内查外调，终于发现厂家支付该公司的20多万元返利的事实。

3.收款形式多样化。医药行业零售以现金、医保刷卡、POS机刷银联卡为主要收款形式（医改实行以后，医保卡成为又一种常见的收款形式之一）。现金收入占大头，医保卡次之，POS机刷卡及银行转账占少数，各种收入形式存在不同特点，对于税收管理来说难度都比较大，不利于控管。例如：在对某药业有限公司的检查中，在该单位业务部发现数本《不合格药品退回及折让清单》，经进一步核对，发现账面上根本没有冲减销售，而只是在现金、银行账上做资金减少处理，以假退货冲减销售收入。

4.监管部门之间的监管职能不到位。对医药行业的监管涉及多个部门，如药品监管部门是药监局，行政管理部门是卫生局，税款征收是国、地税，虽然这些监管部门的职能没有交叉，但在职能行使的过程中不可避免地出现重复或冲突。尤其是医药与卫生之间政策打架，各医疗机构征收营业税不征收增值税，作为增值税链条的专用发票在这里毫无用武之地。

（二）医药行业企业偷逃税款的手法多样

1.不按规定设置账簿，隐瞒销售收入。医药生产、批发企业少记销售收入，造成申报不实。医药零售行业纳税人多为私营企业和个体业户，一定程度的存在着账目混乱、账目不健全、账外经营，甚至不建账、刻意隐瞒销售收入、现金往来搞体外循环等现象，致使涉税检查工作难度较大。有些医药公司采用不开发票、收入不记账或不全部记账的方法，将收入直接坐支或存入个人账户；还有的公司采用票据结算时，不注明票据去向，存在套现的嫌疑。由于企业收入不实，造成其收入低、成本高、利润少，从而达到偷逃税款的目的。形成偷税。

2.虚列或多列费用，对应进行纳税调整的项目不调整。以批发为主的医药经销企业为了销售更多的药品，对零售药店或业务经销人员按销售额给予一定比例的业务费用，而这些费用在账务上无法处理，因此，这些企业往往采用虚列或多列其他费用的方式来进行账务处理，如通过虚开会议费、招待费、虚列人员工资等形式处理业务费用，还有一些医药企业对应进行纳税调整的项目不调整，影响企业所得税。

3.不按规定使用发票，少缴税款。由于消费者索取发票意识不强，药店在销售时不主动开具发票，导致药店有机会不按规定入账，少记收入；零售药店从上级经销商手中购进药品时，不索取发票，仅以发货单、提货单等代替发票，使一二级经销商有机会任意调整销售收入，少缴税款。即使销往各公立医疗机构的药品，由于医疗机构不缴纳增值税，导致有的只索取普通发票，甚至不要发票，而发票进入医疗机构的多为以个人名义代开的发票，将从生产企业到各级经销商等几个环节的增值额一并抹杀，造成少缴增值税、企业所得税。

4.商品成本结转不正确，影响企业所得税。医药经销企业由于销售的药品品种多，每种药品的利润率不一，而个别医药公司，为了人为的调节利润，经常在成本结转上做文章，库存商品核算混乱，不是按照规定结转商品销售成本，而是按照费用支出来确定成本结转的多少，以达到不盈利或少盈利的目的，而有的采用售价记账的医药公司，不正确结转已销商品应分摊的进销差价，从而造成少缴企业所得税。5.税款抵扣存在漏洞，导致税收流失。医药管理改革后，医药经销企业进货渠道较多，进项税款抵扣的随意性和灵活性增大。以某市医药公司为例，该公司作为集中核算机构和增值税一般纳税人，对其下属分支机构取得的进项税由公司统一抵扣，对每笔进项业务的日期、品种、数量、用途等缺少应有的了解和监督，进项税的真实性和合法性难以认证，出现随意抵扣和蓄意增大进项税等现象。有的串通厂家改变货物品种抵扣，有的将一些非应税项目变更后作进项抵扣，有的甚至凭空抵扣。凡此种种，不一而足。

6.虚开收购发票现象泛滥，以此冲抵正常票或代开票的销项税金，从而达到少缴税款的目的。例如：在对一户医药行业的检查中发现大量收购发票，以村民的名字开具的收购发票金额高达十几万元，通过到周边的几个县开展外调，发现该单位开具的收购发票没有一份是真实的，甚至有些村委会出具的“自产自销证明”也属伪造。而涉票的村民们实际上有的仅销售几百元；有的村民根本没有售出过中药材。

二、医药经销行业税收漏洞形成主要原因分析

（一）不健全核算难以适应增值税规范化要求

一方面，医药系统下属分支机构只设立日销货清单和月进项税表，根本没有总账、明细账、销货账、现金账和库存账，账目残缺，核算不严，基础管理不牢，在源头上不能为增值税核算提供依据。另一方面，名义上为报账制统一核算，实际上是一种极其松散、极不严密的管理形式，它只根据各分支机构每月一次报送的数字抵扣税款和计算增值税销项税，对实际经营、现金、库存无法有效控制，据此计算的应缴增值税准确程度和规范程度与事实相比往往存在较大出入，这是导致医药行业的零申报、负申报现象的重要因素。

（二）承包经营与增值税规范化管理相错位

增值税条例规定，承包承租人为纳税义务人。目前，医药行业普遍推行的承包经营机制扭曲了规范化的增值税管理：一是承包经营后，合同就成为约束发包和承包行为的主要依据，承包人更多地关心能否履行合同和自身利益，发包人考虑的是如何收取承包费，在他们看来，正常的财务核算并不重要，不过是仅供掌握实际情况和调整承包基数的一种形式，这就使增值税核算管理失去了重要前提。二是大多数承包合同将税收包含之内，有悖于税收政策，不利于增值税据实征收管理。三是每个承包经营者都是相对独立的实体，进货有很大的机动性和选择性，进什么货、进多少货完全取决于自己，进货不易控管，销货无法掌握，必然直接影响增值税的核算。四是承包期与纳税申报日期不一致，经营者在纳税申报期之前停业、转包或合同到期，税务机关不利控管，二者差异容易造成管理漏洞。

（三）医药行业税收管理滞后 医药行业经营形式多样化，经营渠道复杂化，使税务管理面临着新情况、新问题。个别基层同志对医药行业的税收管理存在认识偏差，认为医药经营是公益事业，税收管理可管可不管，思想上产生了放松管理情绪。一些税务人员疏于管理，淡化责任，在企业改制和经营形式变化后，不积极探索医药行业税收管理的有效措施，形成了人为性管理漏洞，忽视了重要的税收增长点。当然，这与承包经营形式下税收管理办法不具体、不明确、基层不易操作也有一定关系。医药管理改革不完善。相对而言，医药管理改革较为滞缓，措施不配套。一是医药管理体制未理顺。医药与卫生职能重叠，政策打架，医药市场竞争无序，引发管理混乱，给税收管理带来困难。二是税制不合理。医药经营征收增值税，医疗卫生征收营业税，对大量既经营医药又有卫生诊治的业户如何征税，标准不好掌握，国税地税都管都不管，不仅造成管理权矛盾，也极易发生漏征漏管现象。从事医药零售业务个体性质纳税人的财务核算不健全，针对医药行业个体经营的税收管理偏松，医保刷卡收入没有如实申报。一些有刷卡资格的药店只就现金销售部分缴纳税款，与医保部门结算的收入未全部申报纳税或迟记收入，搞促销活动时赠送礼品、药品没视同销售。有的企业认为促销活动赠送的礼品、药品没有收取价款，不应计算并入销售收入，漏申报此项业务的纳税申报。

（四）厂商联手逃避税收管理 随着医药市场的不断发展壮大，各国对药品研制的投入也越来越大，新药、特药等等名目繁多的药品不断面世。各个生产厂家为了抢占市场份额，采取各种手法，甚至不择手段，千方百计推销自己的药品，导致医药市场混乱不堪，药品营销过程中的暗箱操作日趋严重。为了逃避医药监管和国家税收，厂商联手，隐瞒收入，既掩盖了非法收益，又偷逃了国家税收。另一方面，一些药店对于非正常的损失（包括过期、变质、破损、丢失等），没有按照税法及财务制度规定进行进项税额转出。另一方面，对于收到的各种形式的返利未冲减当期进项税额，药厂给予零售企业各种形式的返利，因涉及“商业机密”，零售企业一般不做账务处理，也不冲减当期进项税额。

三、堵塞医药行业税收漏洞应采取的主要措施

（一）加大税收控管力度，建立税收监管长效机制 1.加强对医药行业发票使用的管理，强化信息管税作用。定期采集发票开具数据，并将发票数据与其定额信息进行比对，对发票开具金额超过定额的部分进行补税。在限期验旧的基础上定期或不定期对药店开具发票情况进行跟踪检查，发现问题的严格依法处理。从药品经营企业“进”、“销”两个环节入手，抓住“发票”这一切入点，对使用发票、取得发票的程序进行控管，有效堵塞税收漏洞。大力推广应用普通发票。加大宣传力度，提高消费者索取发票的意识，鼓励消费者对不开票行为进行举报，对举报人给予一定奖励。积极推行税控收款机和卷筒发票，实行药品销售逐笔开票制度，扩大普通发票在医药零售行业的使用面。对药店经营者使用自制凭证销售药品、采取“大头小尾”方式开具发票等行为要责令其限期改正，严格按照发票管理规定进行处理。纠正药店普遍存在的合并品名，“笼统”开票的做法，要求其详细列明销售药品的品名、单价与金额，以便税务部门掌握其真实销售情况。

2.税源管理部门应采取多项措施以加强药品零售企业税收管理。如通过开展行业调查，及时从医保中心取得的各药店分月刷卡明细数据与药店提供的购进药品名称、购进价格、零售价格等信息进行分析、加工，结合各药店的地理位置、经营规模等实际情况，在参考前期定额的基础上，科学合理确定（包括调整）定额。三是加强零售环节收款形式的税收监管。协调医保监管部门，调取纳税人的刷卡销售信息，获取医药企业及批零业户的经营情况，按一定比例测算纳税人的销售收入。对账务不健全的小规模药店依法进行核定征收。根据他们所处的地段、营业面积、职工人数、租赁费用、装修程度、注册资本、日常费用、毛利率等数据，测算出最低销售额，依法进行核定征收。

3.切实抓好建账健制工作。由于该行业分支多，应对企业大力宣传建账的目的和意义，让他们充分认识到建账的好处，积极协助纳税人健全财务制度，辅导纳税人规范建账，提高他们的财务核算水平。对使用计算机记账的企业，要求企业按照征管法的规定及时将该会计核算软件报送税务机关备案。

4.积极开展纳税评估。一是完善评估指标。对一般纳税人，要以销售收入变动率、进项税额变动率、税负率作为评估重点。二是完善评估手段。积极开展“内查外调”，详细掌握纳税人的购货渠道、销售价格、成本费用支出、人员构成、存货情况，摸清纳税人是否存在返利与折扣收入、报损药品、柜台出租等情况，有的放矢地开展评估分析。三是扩大纳税评估面。力争在一个纳税内对每个单位至少评估二次；对账簿设置混乱、长期低税负的纳税人进行重点评估。

5.加大税收宣传力度，提高医药行业纳税意识。一是开展税收政策宣传，通过日常走访宣传、发放宣传材料、召开医药行业政策宣讲会等方式，着力于提高医药经营者的纳税意识；二是开展严厉打击税收违法行为的宣传。从维护纳税人自身权益的角度出发，通过曝光案例、拍摄播放以案释法专题片等方式，申明国税部门坚决打击税收违法行为的立场，督促警示纳税人注意维护自身权益，认真履行纳税义务。

（二）建立协调联动机制，促进医药涉税信息共享 加强与工商、药监、医保、金融部门的联系沟通。建立定期召开联席会议制度。定期到医保部门、银行调取药店医保刷卡销售相关信息和数据，与纳税人申报的销售额进行比对，对申报不实的，督促纳税人补税，对情节严重的，移送稽查部门进行重点稽查。建立医药监管部门间的协调沟通机制，定期召开各部门联席会议，加强日常信息交叉比对，及时发现遗漏信息，发生案件时迅速反应，成立联合办案机构等，减少信息重复采集、政策矛盾和监管漏洞情况的出现，逐步形成监管联动、信息共享多赢局面。

（三）健全医药行业涉税政策，紧跟医药改革步伐 随着医药改革的进一步深化，医药行业的准入资格也会进一步提高，特别是医药经营行业正在推行ＧＳＰ认证，行业规范性得到提高，税务机关也容易查证相关的涉税资料。相应的，税收政策也应跟上医改步伐，出台针对医药行业的管理办法，加强医药行业的税收管理。

（四）加大对医药经销行业的稽查力度，堵漏于最后关口

1.把握住医药经销企业的四个行业特点：一是药品经销商与生产厂家之间回扣盛行，严重侵蚀税基。检查中注意查清幕后侵蚀税基的真实情况。二是虚开发票盛行。由于出厂价和最后售价的价差太大，经销商往往存在取得虚开增值税专用发票和其他发票、开具大头小尾发票、两套账等违法行为。三是隐瞒销售收入盛行。药品经销企业隐瞒销售收入的手段主要有：收入不记账，现金往来体外循环；四是虚列成本、多列费用盛行。由于销售的药品品种多，药品经销企业每种药品的利润率不一，不正确结转商品成本，影响企业所得税；以批发为主的医药经销企业的为激励零售店或者营销人员而产生业务费用在账务上无法处理，往往虚列或多列费用，对应进行纳税调整的项目不调整。

2.抓住医药经销的四个关键环节：一是货物流下游环节。从“顺查、逆查”两个角度向药品经销企业的客户调查销售情况，即：有针对性地对某一个企业的所有客户展开调查，取得该药品经销商向客户的销售情况；或者首先向辖区内所有耗用药品的单位（包括医院、诊所等）进行调查，取得药品耗用单位购进药品的明细情况，然后再分类汇总出每个药品经销商的销售情况。对药品经销商销售的客户调查结束后，将药品耗用单位（包括医院、诊所等）从每个药品经销商的购进情况，与每个药品经销商的销售情况进行比对，从中逐个查证某药品经销商是否存在少记销售收入的问题，进而计算企业少缴纳的税款；二是货物流上游环节。向进货厂家调查购进情况。采用重点抽查的方法，选取购进药品较多的进货厂家，调查药品经销商从厂家购进的明细情况。调查结束后，再用从厂家取得的向药品经销商销售的明细情况与药品经销商账面上从厂家购进的明细情况进行核对，审查企业是否存在购进药品不入账或少入账的情况；三是资金流环节。调查药品经销企业的银行资金往来情况，审查资金进出的性质，核对资金往来是否都全部记入银行存款账簿，从中查明企业账外经营和销售货物不记收入的问题；四是发票流环节。对可疑的发票（特别是大额费用发票）向开票方进行调查，审查该费用的真实性和合理性发现漏洞和疑点。