第一篇：房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时，往往需要配套建设地下车库。那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库，在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境，生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分，也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议。在法律界也有着较为广泛的争议，在此我们并不去讨论。但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类
首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；
（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。这种情况也可以分为两类，（1）是项目建筑工程规划 许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
（二）是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所，我们称之为产权车位。
通过对建造目的以及设计、规划的不同，我们把车位分为产权和非产权车位。那么我们再来确认一下车位的归属问题。
二、地下车库的归属
对于地下车库的归属问题，产权车位是无可争辩的，但对于无产权车位，由于归属问题不确定，开发成本能否计算扣除，是在实务中争议的焦点之一。尤其是不属于人防设施，“利用”地下基础设施形成的停车场所。这具体是指：开发企业在建造地下基础设施时附带形成的，可供部分业主临时停车的空间位置，不是开发企业为了业主停车而专门建造的停车场所。
相对于来说，这种停车场在实务中这种情况较为普遍，车位的确是建在了公共基础设施上，开发商也付出了相应的成本，但目前没有法规对此进行明确的产权界定。〈物权法〉第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，在这里也说得不明确。
但总体上看，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点，即在目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属：“只要地下停车位不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护”。
三、成本分摊
对于地下车位，不同的类型到底如何进行成本的分摊呢？换句话说车位的成本应该如何计入开发成本之中呢？
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第十七条的规定，地下停车场产权归属于业主的可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。
同时，31号文件第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下室基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”
综合上述文件，对于产权车位，是开发企业开发的一个产品类型，成本也自然可以记入到开发成本之中，对于非产权车位（利用地下基础设施形成），作为配套设施的停车场所，其成本经二次分配给地上开发产品后，其成本为零。
但笔者认为，31号文件第三十三条规定并不是对建造的地下停车场所的例外处理，应当是该通知第十七条的一个补充条款，即对公建配套未明确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充。比如，按照有关法律的规定，在房地产开发建设中，必须规划、设计、建造人防设施，由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置，但平时也可用于业主停车等经营活动，属于“利用”地下基础设施形成的停车场所，因此应作为公共配套设施进行处理。
作为公共配套设施的税务处理原则有二。（1）是属于非营利性且产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费按公共配套设施费的有关规定进行处理。（2）是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
实务中，房地产开发企业建造的非产权车位，往往是直接对外销售，销售价 格公是仅低于产权车位。笔者认为，作为非产权可售的地下，如果是开发企业开发的一个产品类型，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物上并不太合适。
四、涉税处理
按照我国现行税法规定，房地产企业除了缴纳企业所得税外，还要就开发项目增值部分缴纳土地增值税，对于地下车库而言，产权车位和其他开发商品一样，并无太多差异，但在实务中，产权车位的销售收入的确认和成本的结转却是争议较多。
众所周知，地下车库与其他项目相比，有其自身的特点。首先从建筑面积上看，车位公摊面积非常大，而实际使用面积却非常小。其次，在销售价格方面，车库的单方销售价格肯定要低于同一项目的住宅。第三，在建造成本方面，肯定也是低的。
正是由于地下车库有着上述三个特点，作为可售的产权车位而言，在进行完工清算或土地增值税清算时，如果地下车库的销售比例低于总体清算比例，那么收入成本倒挂的问题就出现了。
而对于非产权车位，在企业所得税和土地增值税方面，虽然两个税种都是就开发产品的增值或所得部分纳税，但是存在着明显的差异。
属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时，其成本由地上开发产品承担。国税发[2009]31号文件第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
土地增值税清算时，作为配套设施的停车场所，转让时，其成本可以扣除。不转让时，其成本不得计算为扣除项目。国税发{2006}187号文件第三条第二项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。该文件第四条第三项规定，房地产开发企业开发建造的与清 算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理所、变电站等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府人、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
五、结论
综上所述，房地产开发企业建造的地下车位由于建造目的以及设计、规划的不同，会有不同的成本核算方法和不同的涉税处理。在实际操作中，房地产开发企业应当具体问题详细剖析，恰当进行成本核算和履行纳税义务。同时，在制度层面，对于有些事项的处理，也应该进一步的规范和明确。
首先，在非产权车位的成本列支方面，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物，这种做法并不合适。笔者认为，对房地产企业所开发的产品应根据可否销售原则，而不是根据权属原则或者说产“是否利用地下基础设施形成”的原则，严格按照财务会计法规和税法的规定，准确归集和核算开发产品的计税成本，对可售而未售的开发产品的计税成本，不得提前扣除，待实际销售时准予扣除。
其次，对于产权车位的成本确认方面，要考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况。防止在后期销售时可能出现收入与成本倒挂的问题，笔者建议国家税务总局以规范性文件的形式明确地下停车场所计税成本的归集范围，这样既解决了企业税负的合理公平问题，也便于实际操作。
第二篇：地下车库成本处理与税务的关系
税务处理上看，土地增值税清算时，地下车位办理了产权证，税法规定其建筑面积应归入可售面积相应分摊土地成本，未办理产权证则无须分摊。具体计算时，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。那么地下车位应划入何种清算类别，收入和成本如何分配？各省对此有一些具体规定，一般是按照受益的原则和配比的原则来分配收入和成本。房地产企业为利用地下基础设施形成停车位，往往进行了单独的工程预算，由于地下车位与地面建筑属于同一整体不可分割，如何分摊两者之间的共同成本？《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条第五款规定，纳税人同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。由此看来，地下车位成本并不等于地下建筑成本，其土地增值税扣除项目金额不是简单的成本汇总。在企业所得税计算上，《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。土地增值税清算时，地下车位应分类别计算增值额，办理了产权证的应并入非住宅类，分摊相关成本和费用，未办产权证的应按照受益的原则和配比的原则来归类分配收入和成本；共同成本费用按受益对象和合理的分配方法来分摊。在企业所得税的计算上，地下车位应按制造成本法进行计量与核算，成本费用按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，税前扣除按公共配套设施进行处理。
一、地下车库产权归属介定问题
第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。
二、销售地下车库涉及的税金
（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。
（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。
（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。
（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
三、出租地下车库房产税如何缴纳
根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：
（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：
1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%.2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：
（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。
四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：
1.营业税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。
2.房产税。房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。
3.企业所得税。车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。深圳实行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.4.城镇土地使用税。对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。
5.印花税。房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。五、一次性收取地下车位租金涉税操作要点
（一）、签定合同
1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”也就是说，法律只能保护您对这个车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
3、明确约定租金及其支付方式
1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。收取费用后，不再退费。
2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元[车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年）].3）如果业主不愿意买车位，开发商也不能随便将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接连接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面道路属于共有部位。”
（二）、收入确认
1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。
新政：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。企业在会计核算中，对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。
2、房产税收入确认对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。
3、企业所得税收入确认对于车位销售的企业所得税问题，由于房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
（三）、开具发票销售地下停车位开具发票分两种情况：
1、销售永久使用权的，视同商品房销售，应开具《商品房销售（结算）专用发票》。
2、销售临时使用权的，视同服务业中租赁行为，应开具《服务业统一发票》。
（四）、税收优惠
按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款规定；从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（五）、税务沟通
产权若不属于开发商，税收政策不够明确，一般按照实质重于形式的原则缴纳房产税。具体执行中还要取决于主管税务机关的自由裁量权，如何确定，贵公司可以与主管税务机关充分沟通。在税法允许的范围内，选择有利的纳税方式。同时，注意规避纳税风险，以免除不必要的税务处罚。
在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，在维护贵公司正当、合法的经济权益的同时，注意规避纳税风险，实现企业税后利润最大化。
房地产开发企业地下车位不同处置方式的涉税分析来源：浙江税务网作者：信息采编部发布时间：2012-03-02查看：3563房地产开发企业地下车位不同处置方式会导致不同的纳税义务及涉税风险。在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题详细剖析，机动应用税收政策。既要能做到公道节税，减轻税收累赘，又能在维护公司合法、正当的经济权利的同时，规避涉税风险，实现企业税后利润最大化。
一、地下车位的构成以及权属
（一）非人防地下车位：根据《物权法》及法律规定，项目建筑工程规划许可证标识的不属于人防设施的地上或地下面积。由开发商投资修建的地下车位，开发商可享有占用、使用、收益和处分的权利。
（二）人防地下车位：项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县(区)人防办公室。开发商在和平时期有管理和使用的权利，开发商无权出售。
二、不同处置方式下的会计处理及涉税分析
（一）销售非人防地下车位永久使用权
1.会计处理：收入与成本单独设帐，计入“主营业务收入”、“主营业务成本”等科目。
2.税务处理：主要涉及营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税。（1）营业税及附加：按销售不动产对待。《国家税务总局关于营业税若干政策的批复》国税函[2005]83号已作废，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，此行为按销售不动产缴纳营业税。税率为5%。
（2）企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。税率25%。
（3）土地增值税：对土地增值税清算前取得的销售非人防车位使用权收益，纳入房地产销售收入，预征土地增值税。纳入土地增值税清算范畴的非人防地下车位收益与其对应的成本应遵循配比原则。
（4）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签署的房地产交易合同，属于“产权转移书据”征税名目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
（二）分期租赁
1.会计处理：租金收入与出租成本应单独设帐，计入“其他业务收入”、“其他业务支出”科目。
2.税务处理：主要涉及营业税、企业所得税、房产税、印花税。
（1）营业税：根据《营业税条例》及实施细则，对于经营租赁取得的租金收入，按税率5%计算缴纳营业税。
（2）企业所得税：企业应按取得的实际租金净利按25%缴纳。
（3）房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181 号)的规定，以租金收入为计税依据按12%从租计征房产税，并实行按年征收分期缴纳。
（4）印花税：房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
（三）按购房面积比例赠给业主使用
1.会计处理：如果将地下车位在销售房屋时按购房面积赠与业主使用，则此部分成本作为公共配套设置处理。计入“开发成本—公共配套设施”等科目。2.税务处理：主要涉及土地增值税、企业所得税、房产税。（1）土地增值税：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第三款的规定，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。（2）企业所得税：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号文第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。”（3）房产税：根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181 号)的规定，按照自有房产1.2%从价计征房产税，并实行按年征收，分期缴纳。
第三篇：企业增值税涉税会计处理
企业的涉税会计处理
增值税会计培训
二0一四年一月
培训目的l
掌握增值税一般知识
l
掌握增值税一般纳税人认证流程
l
正确进行增值税会计核算
l
根据：中华人民共和国增值税暂行条例
(中华人民共和国国务院令第538号)中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
（财政部
国家税务总局第50号令）
增值税一般纳税人资格认定管理办法
（国家税务总局令第22号）
应交税费
l
三个二级科目
l
一、应交增值税
l
二、未交增值税
l
三、增值税检查调整
l
注：CAS中没有增值税检查调整
二、已交税金（一）
l
“已交税金”此栏目核算一个月内分次预缴增值税。
l
以一个月为一期的纳税人，自期满之日起十日内申报
纳税，一般不使用此科目。但辅导期一般纳税人企业超限量领购发票时，需预交部分税款，此时账务处理如下：
借：应交税费—应交增值税（已交税金）
贷：银行存款
二、已交税金（二）
l
以1日、3日、5日、10日或15日为一期的纳税人，自期满之日起五日内预缴税款。例：某企业10日分次缴纳增值税5万元。
l
借：应交税费—应交增值税（已交税费）50000
l
贷：银行存款
50000
三、减免税款
l
此栏目反映企业按规定减免的增值税款。企业按规定直接减免的增值税额的账务处理：借：本科目
贷：营业外收入
l
账务处理
借：银行存款
l
贷：主营业务收入
l
应交税费—应交增值税（销售税额）
l
借：应交税费—应交增值税（减免税款）
l
贷：营业外收入
四、出口抵减内销产品应纳税额（一）
l
此栏目反映出口企业按规定的退税率计算的出口货物的进项税额抵减内销产品的应纳税额。
l
生产企业以自产的货物出口,内、外销业务共同使用的原材料难以凭票退税。在实行“免抵退”税办法的条件下，先免（出口不征销项税额）、再抵（进项抵内销），再退（未抵扣完的申报退税）。
四、出口抵减内销产品应纳税额（二）
l
账务处理：借：应交税费—应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）
贷：应交税费—应交增值税（出口退税）
例：某企业本月进项税额34000元，内外销共用原材料，当月内销销项税额13600元，外销产品离岸价200000元，退税率13%，征收率13%。
解：应退税额=200000×13%=26000元
进项税额账面余额=34000-13600=20400元。（需退税）
差额26000-20400=5600元（是以内销产品的销项税额抵减）。
四、出口抵减内销产品应纳税额（三）
l
免抵退增值税会计处理
l1、出口
借：应收账款
l
贷：主营业务收入
l
借：主营业务成本
l
贷：库存商品
l2、内销
借：应收账款（货币资金）
l
贷：主营业务收入
l
应交税费—应交增值税（销项税额）
l3、计算应纳税额：
l
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
l
贷：应交税费—未交增值税
l4、申报出口免抵退税时
l
借：应交税费—应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）
l
贷：应交税费—应交增值税（出口退税）
五、转出未交增值税
l
此栏核算企业月末应缴未缴增值税。
l
计算月末应转出未交增值税=销项税额-（进项税额+上期留抵税额-进项税额转出-免抵退税额+纳税检查应补缴税额）
l
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
l
贷：应交税费—未交增值税）
六、销项税额
l
起征点：对月销售额未达到规定起征点的个人纳税人，可免缴增值税。销售货物：月销售额2000-5000元；销售应税劳税的起征点为月销售额1500-3000元；按次征收为每次（日）销售额150-200元。
l
含税销售额的换算
销售额=含税销售额÷（1+税率）一般纳税人企业
销售额=含税销售额÷（1+征收率）小规模纳税人企业
第三、计算销项税额
销项税额=销售额×税率（17%、13%、6%）
13%：粮、水、农、图
七、出口退税
l
“出口退税”记录企业向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关单证，根据国家的出口退税政策，向主管出口退税的税务机关申报办理出口退税而收到的退回的税款。若办理退税后，又发生退货或者退关而补交已退增值税，用红字冲减
l
申报时，借记其他应收款——应收出口退税款，应交税费——应交增值税（出口抵减内销产品应纳税额）贷记“应交税费--应交增值税（出口退税）”；贷方反映实际收到的出口货物的应退增值税。收到退税额时，借记银行存款，贷记其他应收款——应收出口退税款。
八、进项税额转出
l
“进项税额转出”记录外购货物、在产品、产成品等改变用途且不离开企业作“进项税额转出”通常如发生非正常损失，将在产品奖励给职工等。
l
例：如某企业将购进的生产用钢材用于本企业基建成本价50000元。
借：在建工程
58500
贷：原材料—钢材
50000
应交税费—应交增值税（进项税额转出）8500
l
例：某商场6月份因仓库保管不善，被盗4台洗衣机，成本价2000元/台。
l
借：待处理财产损溢
9360
l
贷：库存商品
8000
l
应交税费—应交增值税（进项税额转出）
1360
进项税额转出（二）
l
根据：中华人民共和国增值税暂行条例实施细则、非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。其进项税额需转出，现自然灾害、火灾损失不需进项税额转出。
l
对于视同销售行为，由于有销项税额，其进项税额允许抵扣，无需进项税额转出。
l
现固定资产修理领用外购材料，其进项税额不需转出。
l
例：如某固定资产进行修理，领外购材料32000元，进项税额5440元。借：固定资产
32000
l
贷：原材料
32000
这一点体现了新的增值税暂行条使我国从生产性增值税转型为消费性增值税
九、转出多交增值税
l
记录企业月末当月多交增值税的转出额。
l
账务处理
借：应交税费—未交增值税
贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税）
应交税费—未交增值税
l
月末转出未交增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
l
交以前月份未交增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
l
余额（贷方）反映企业未交的增值税
应交税费—增值税检查调整
l
增值税经税务机关检查后，应进行相应的会计调整。为此设立了此账户。
l
例：某企业12月当期销项税额236000元，进项税额247000元，“应交税费——应交增值税”借方余额11000元。税务机关次年对某企业进行税务检查，发现有如下两笔业务会计处理有误：
l1、12月3日捐赠产品成本价80000元，无同类产品售价。借：营业外支出80000贷：产成品80000元。
l2、12月24日为基建购材料35100元，借：在建工程30000
借：应交税费—应交增值税（进项税额）5100
贷：银行存款35100
查补税款的会计处理
l1、进行会计调整
l
（1）对外捐赠应视同销售，无同类产品售价的，先组成计税价格计算。销项税额=80000×（1+10%）×17%=14960
l
调账如下：借：营业外支出
14960
贷：应交税费—增值税检查调整
14960
l
（2）企业用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得抵扣。
l
调账如下：借：在建工程
5100
贷：应交税费—增值税检查调整
5100
l2、确定企业偷税数额。
偷税数额=14960+5100=20060
应按偷税额的1倍罚款。
l3、确定应补税额
当期应补税额=23600-24700+20600=9060
l4、账务处理
借：应交税费—增值税检查调整
20060
利润分配——未分配利润
20060
贷：应交税费—未交增值税
9060
应交税费—应交增值税
11000
其他应交款—税收罚款
20060
借：应交税费—未交增值税
9060
其他应交款—税收罚款
20060
贷：银行存款：29120
征收率
l
小规模纳税人或一般纳税人特殊规定用征收率
l
中华人民共和国增值税暂行条例第十二条 小规模纳税人增值税征收率为3%.征收率的调整，由国务院决定。
l
销售时：借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税
交税时：借：应交税费—应交增值税
贷：银行存款
一般纳税人企业销售旧货的规定
l
财政部
国家税务总局
l
关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知
财税[2008]170号
l
自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：
l
（一）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；
l
（二）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；
一般纳税人企业销售旧货的规定
l
(三）2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
l
本通知所称已使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
增值税一般纳税人资格认定管理办法
l
第二条
一般纳税人资格认定和认定以后的资格管理适用本办法。
第三条
增值税纳税人（以下简称纳税人），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。
本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。
l
第四条
年应税销售额未超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准以及新开业的纳税人,可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。
对提出申请并且同时符合下列条件的纳税人，主管税务机关应当为其办理一般纳税人资格认定：
（一）有固定的生产经营场所；
（二）能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料。
注:小规模纳税人的标准为：
（一）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（以下简称应税销售额）在50万元以下（含本数，下同）的；
（二）除本条第一款第（一）项规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下的。
增值税一般纳税人资格认定管理办法
l
第五条
下列纳税人不办理一般纳税人资格认定：
（一）个体工商户以外的其他个人；
（二）选择按照小规模纳税人纳税的非企业性单位；
（三）选择按照小规模纳税人纳税的不经常发生应税行为的企业。
中华人民共和国增值税暂行条例
l
《中华人民共和国增值税暂行条例》已经2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，现将修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》公布，自2009年1月1日起施行。
l
总 理
温家宝
二○○八年十一月十日
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中华人民共和国国务院令第538号
中华人民共和国增值税暂行条例
l
第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。
l
第二条 增值税税率：
（一）纳税人销售或者进口货物，除本条第（二）项、第（三）项规定外，税率为17%.（二）纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：
1.粮食、食用植物油；
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；
3.图书、报纸、杂志；
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；
5.国务院规定的其他货物。
（三）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。
（四）纳税人提供加工、修理修配劳务（以下称应税劳务），税率为17%.税率的调整，由国务院决定。
注:低税率就是：粮、水、农、图
中华人民共和国增值税暂行条例
l
下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：
进项税额=买价×扣除率
（四）购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：
进项税额=运输费用金额×扣除率
准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。
中华人民共和国增值税暂行条例
l
第十条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；
（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；
（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；
（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
中华人民共和国增值税暂行条例
l
第十五条 下列项目免征增值税：
（一）农业生产者销售的自产农产品；
（二）避孕药品和用具；
（三）古旧图书；
（四）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备；
（五）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备；
（六）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品；
（七）销售的自己使用过的物品。
除前款规定外，增值税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
l
第五条
一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。
本条第一款所称非增值税应税劳务，是指属于应缴营业税的交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。
本条第一款所称从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营非增值税应税劳务的单位和个体工商户在内。
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
l
第六条
纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：
（一）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
第七条
纳税人兼营非增值税应税项目的，应分别核算货物或者应税劳务的销售额和非增值税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
l
第十二条
条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：
（一）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；
（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：
1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；
2.纳税人将该项发票转交给购买方的。
（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
3.所收款项全额上缴财政。
（四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
l
第十六条
纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：
（一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；
（三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
属于应征消费税的货物，其组成计税价格中应加计消费税额。
公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。
第十七条
条例第八条第二款第（三）项所称买价，包括纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。
第十八条
条例第八条第二款第（四）项所称运输费用金额，是指运输费用结算单据上注明的运输费用（包括铁路临管线及铁路专线运输费用）、建设基金，不包括装卸费、保险费等其他杂费。
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
l
第三十五条
条例第十五条规定的部分免税项目的范围，限定如下：
（一）第一款第（一）项所称农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。
农业生产者，包括从事农业生产的单位和个人。
农产品，是指初级农产品，具体范围由财政部、国家税务总局确定。
（二）第一款第（三）项所称古旧图书，是指向社会收购的古书和旧书。
（三）第一款第（七）项所称自己使用过的物品，是指其他个人自己使用过的物品。
第三十七条
增值税起征点的适用范围限于个人。
增值税起征点的幅度规定如下：
（一）销售货物的，为月销售额2000-5000
元；
（二）销售应税劳务的，为月销售额1500-3000元；
（三）按次纳税的，为每次（日）销售额150-200元。
丢失已开具专用发票的处理
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一般纳税人企业丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联，如果丢失前已认证相符，购买方凭销售方提供的专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。
丢失已开具专用发票的处理
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如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭该专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。
丢失已开具专用发票的处理
l
一般纳税人企业丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证，可使用专用发票发票联到主管税务机关认证，专用发票发票联复印件留存备查。
l
一般纳税人企业丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。
增值税一般纳税人辅导期的规定
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国家税务总局关于印发《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》的通知
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国税发[2010]40号
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各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
l
为加强增值税一般纳税人纳税辅导期管理，根据《增值税一般纳税人资格认定管理办法》第十三条规定，税务总局制定了《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
l
国家税务总局
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二○一○年四月七日
增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法
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第五条
新认定为一般纳税人的小型商贸批发企业实行纳税辅导期管理的期限为3个月；其他一般纳税人实行纳税辅导期管理的期限为6个月。
l
第六条
对新办小型商贸批发企业，主管税务机关应在认定办法第九条第（四）款规定的《税务事项通知书》内告知纳税人对其实行纳税辅导期管理，纳税辅导期自主管税务机关制作《税务事项通知书》的当月起执行；对其他一般纳税人，主管税务机关应自稽查部门作出《税务稽查处理决定书》后40个工作日内，制作、送达《税务事项通知书》告知纳税人对其实行纳税辅导期管理，纳税辅导期自主管税务机关制作《税务事项通知书》的次月起执行。
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第七条
辅导期纳税人取得的增值税专用发票（以下简称专用发票）抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据应当在交叉稽核比对无误后，方可抵扣进项税额。
增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法
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第八条
主管税务机关对辅导期纳税人实行限量限额发售专用发票。
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（一）实行纳税辅导期管理的小型商贸批发企业，领购专用发票的最高开票限额不得超过十万元；其他一般纳税人专用发票最高开票限额应根据企业实际经营情况重新核定。
l
（二）辅导期纳税人专用发票的领购实行按次限量控制，主管税务机关可根据纳税人的经营情况核定每次专用发票的供应数量，但每次发售专用发票数量不得超过25份。
l
辅导期纳税人领购的专用发票未使用完而再次领购的，主管税务机关发售专用发票的份数不得超过核定的每次领购专用发票份数与未使用完的专用发票份数的差额。
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第九条
辅导期纳税人一个月内多次领购专用发票的,应从当月第二次领购专用发票起，按照上一次已领购并开具的专用发票销售额的3%预缴增值税，未预缴增值税的，主管税务机关不得向其发售专用发票。
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预缴增值税时，纳税人应提供已领购并开具的专用发票记账联，主管税务机关根据其提供的专用发票记账联计算应预缴的增值税。
增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法
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第十一条
辅导期纳税人应当在“应交税金”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目，核算尚未交叉稽核比对的专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。
l
辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交税金——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税金——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税金——待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税金——待抵扣进项税额”，红字贷记相关科目。
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第十二条
主管税务机关定期接收交叉稽核比对结果，通过《稽核结果导出工具》导出发票明细数据及《稽核结果通知书》并告知辅导期纳税人。
l
辅导期纳税人根据交叉稽核比对结果相符的增值税抵扣凭证本期数据申报抵扣进项税额，未收到交叉稽核比对结果的增值税抵扣凭证留待下期抵扣。
思考题：
一、增值税分析控制法的原理及稽查应用对企业有何影响？
二、国家税务总局怎样对增值税纳税评估？
三、如何对增值税税负率进行有效筹划？
第四篇：房地产涉税知识
根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[2008]635号文的规定看，以前亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。企业销售未完工开发产品取得收入，应按预计毛利率分季计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额；
1、开发项目位于省、直辖市不得低于15%；
2、开发项目位于地级市的，不得低于10%；
3、开发项目位于其他地区；不得低于5%；
4、属经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%；
除地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（已售占可售建筑面积的比例在85%以上时，或者取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的――清算土增税）
（1）竣工证明材料已报房管部门备案；
（2）已开始投入使用；
（3）已取得初始产权证明；
一、季度预缴企业所得税“应纳税所得额＝实际利润额”＝预计毛利润+会计利润－以前待弥补亏损（亏损下年起算5年内）－不征税收入－免税收入；预计毛利润＝预售收入*15%；
二、所得税纳税申报表，应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1 580+2 100-1 224=-704(万元)，（1）利润总额＝利润表中会计利润总额（不含未完工开发产品及未在报表体现的售房毛利）；
（2）纳税调整增加额＝预计毛利（预售收入*15%）+40（预售收入*5‰=80>100×60%=60(万元)，准予扣除
60万元，业务招待费调增）+（广告费〉收入15%部分）+350万（财务费用中应予资本化部分调增）+公益性捐赠支出〉利润总额12%部分（必须通过政府或红十字会）；
（3）纳税调整减少额＝预缴的营业税金及附加、土地增值税；
三、开发全部完工且对外销售完华；
（1）补缴土增值税：开发产品扣除项目金额＝土价款800+开发成本1500+其他开发费用（800+1500）*10%+转让税费（营200、城、教、地教、水利26）+加计扣除（800+1500）*20%＝3216万；
增值额＝销售收入4000-扣除项目金额3216＝784万；
增值率＝784/3216＝24.38%，适用税率30%；
应交土地增值税＝784*30%＝235.2万；
应补缴土增税＝235.2-20＝215.2万；
应补缴营业税＝200-50＝150万；
应补缴城、教、地教、水利＝150*（7%+3%+2%+1%）＝19.5万；
预收房款的税收账务处理：
第一种:
1,预收款时不计提税费.2,交纳税金时:借 应交税费-应交营业税,贷 银行存款
3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 应交税费-应交营业税；
上市房产企业的年报,大多数企业采用此方法,形成了巨额的应交税费赤字.第二种:
1,预收款时计提税费:借 其他流动资产--待抵扣税费贷 应交税费.2,交纳税金时:借 应交税费贷 银行存款
3,预收款结转收入时:借 营业税金及附加贷 其他流动资产-待抵扣税费
上市公司中仅有极少数采用第二种方法确认了应交税费和其他流动资产
第五篇：企业关于车的涉税处理10条
关于车涉税处理10条
1.一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。
提醒，车辆行驶证登记为企业名下。2.机动车销售统一发票票面调中“纳税人识别号”栏内打印购买方纳税人识别号，如购买方需要抵扣增值税税款，该栏必须填写，其他情况可为空。
3.现行政策允许开具且购买方索取增值税专用发票的，销售二手车的一般纳税人可开具增值税专用发票，小规模纳税人可由主管税务机关代开增值税专用发票。还需按规定凭增值税发票及其他相关资料到二手车市场代开《二手车销售统一发票》。
4.取得油费可以按规定抵扣进项税额。预售单位在发售加油卡或加油凭证时可开具普通发票，如购油单位要求开具增值税专用发票，待用户凭卡或加油凭证加油后，根据加油卡或加油凭证回笼记录，向购油单位开具增值税专用发票。接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位与预售单位结算油款时，接受加油卡或加油凭证销售成品油的单位根据实际结算的油款向预售单位开具增值税专用发票。5.私车公用的处理 参考宁波国税答疑：承租方按照独立交易原则支付合理的租赁费凭租赁费发票税前扣除外，租赁合同约定的在租赁期间发生的，有承租方负担的且与承租方使用车辆取得收入有关的、合理的费用，包括油费、修理费、过路费等，凭合法有效凭据税前扣除；与车辆所有权有关的固定费用包括车船税、年检费、保险费等，不论是否由承租方负担均不予税前扣除。
根据《宁波市国家税务局货物和劳务税处关于明确部分政策口径的通知》（甬国税货便函[2017]6号）第三条规定：“承租方负担的且与承租方使用车辆取得收入有关的、合理的费用，包括油费、修理费、过路费等，凭合法有效凭据按规定抵扣进项税额；与车辆所有权有关的固定费用如年检费、保险费等，不论是否由承租方负担，不予抵扣进项税额。”
6.购置小汽车的成本：包括车辆价款、购置税、牌照费及新车的装饰费等。
企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。7.新小汽车计算折旧的最低年限为4年。8.一般情况下购置二手车计税基础应为买入价加上相关税费
具体折旧年初参考：购入旧固定资产，其折旧年限可按不短于《企业所得税法实施条例》规定的最低折旧年限减去已使用年限后剩余年限计提折旧；该旧固定资产已提足折旧仍继续使用的，可不再提取折旧。9.保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期(详细至月)、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。
10.自2017年1月1日起至12月31日止，对购置1.6升及以下排量的乘用车减按7.5%的税率征收车辆购置税。自2018年1月1日起，恢复按10%的法定税率征收车辆购置税。附：其他个人（自然人）销售自己使用过的二手车免征增值税。
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