第一篇：2015年台湾省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要试题
2015年台湾省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要
试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于房产税的纳税人，表述错误的是。
A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人 C：产权出典的，以出典人为纳税人
D：产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人 E：执行层的组织协调
2、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】
A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地如实申报成交价格。A：县级或县级以上人民政府
B：县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门 C：县级以上人民政府
D：县级以上人民政府房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
4、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题)A：1000 B：5000 C：10000 D：30000 E：执行层的组织协调
5、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是__。A．容积率 B．运营成本 C．利息备付率 D．成本利润率
6、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A．《规划意见书(选址)》 B．《建设用地规划许可证》 C．设计方案审批阶段 D．《建设工程规划许可证》
7、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A．产品质量 B．产品性价比 C．规模和结构 D．产品档次
8、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同
B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定
C：按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积
D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比 E：执行层的组织协调
9、生产理论是主要研究的理论。
A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系
C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调
10、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。A．沉降缝 B．伸缩缝 C．温度缝 D．防震缝
11、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。A：5％ B：8％ C：10％ D：15％
E：执行层的组织协调
12、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。A．1 B．3 C．6 D．12
13、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。A．323 B．275 C．273 D．258
14、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。A．减少 B．增加 C．不变
D．可能增加也可能减少
15、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A．280 B．285 C．290 D．295
16、对出租物业来说，最主要的收入记录是。A：空置率水平B：租金清单 C：押金收入 D：欠租清单 E：借款合同
17、个人公积金贷款利率实行__。A．浮动汇率 B．固定汇率 C．一年一定 D．半年一定
18、依法不能免征房产税的房屋是__。A．政府机关的办公楼 B．武警部队的营房 C．个人自住的住房 D．百货公司的商场
19、如果某建筑物±0．000的绝对标高为38．500m，且设计楼顶标高50．000m，则其楼顶的绝对标高为m。A：38．500 B：68．500 C：88．000 D：88．500 E：执行层的组织协调
20、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。A：1 667 B：1 765 C：1 875 D：2 000 E：工业用地的监测点评估价格
21、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位
22、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。A．上升 B．下降 C．不变 D．不确定
23、商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过个月。A：6 B：10 C：12 D：24 E：执行层的组织协调
24、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．(2009年试题)A：业主 B：承租人
C：物业服务企业
D：业主、承租人和物业服务企业共同 E：借款合同
25、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。A．市场分析 B．选择目标市场 C．细分市场 D．产品定位
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、也可以叫做禁止抗辩，在保险合同中主要约束保险人。A：告知 B：保证 C：弃权
D：禁止反言
E：执行层的组织协调
2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。A．甲土地 B．乙土地 C．丙土地 D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
3、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。A：直接资本化法 B：投资法
C：收益乘数法 D：利润法
E：现金流量折现法
4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向提交申请材料。A：人力资源和社会保障部 B：住房和城乡建设部
C：所在地省级人事行政主管部门 D：所在地省级房地产行政主管部门 E：执行层的组织协调
5、关于年度运营预算，下列说法错误的是。
A：该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B：该预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C：该预算不需为不可预见费用的支出预留空间
D：该预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业服务企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计，对个别的预算项目提供适当的调整机会 E：借款合同
6、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法
7、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括__。A．工程质量保修书 B．可行性研究报告 C．竣工图
D．住宅使用说明书 E．竣工验收备案表
8、下列属于时期指标特点的有。A：各时期指标值可以直接累加 B：各时点指标值不可以直接累加
C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比 D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比 E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的
9、下列属于承担民事责任的方式有。A：罚款 B：吊销证照 C：赔偿损失 D：赔礼道歉 E：停止侵害
10、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且__的一种分配方式。A．应急物品 B．一般物品 C．特殊商品 D．稀缺物品
11、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。A：合同管理 B：质量管理 C：投资管理 D：进度管理 E：信息管理
12、下列不属于房地产转让行为的是。A：国有土地使用权 B：地上建筑物 C：其他附着物产 D：继承的物产
E：执行层的组织协调
13、__是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A．间接投资于房地产企业债券 B．房地产抵押担保 C．住房抵押贷款证券化 D．投资于金融证券
14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。A．-100 B．-50 C．50 D．100
15、权属登记的根本目的和出发点是__。A．保护房地产权利人的合法权益 B．保证交易安全，减少交易成本 C．房地产管理的基础工作
D．为城市规划、建设、管理提供科学依据
16、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。A．33.3 B．12 C．20 D．60%
17、我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。A：政治风险 B：政策风险 C：利率风险
D：市场供求风险 E：借款合同
18、从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是__。A．不等价的 B．等价的
C．有时等价，有时不等价 D．无从判断
19、房产分户图是在__的基础上进一步绘制的明细图。A．房产分幅图 B．房产分丘图 C．地籍图 D．宗地图
20、下列属于农民集体土地范围的包括。A：村农民集体的土地
B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地 C：乡(镇)农民集体的土地
D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
21、房地产预售、销售广告，必须载明以下__事项。A．开发企业名称
B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称 C．预售或者销售许可证书号 D．项目的具体位置
E．项目的销售价格有效期
22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。A．22 B．28 C．38 D．50
23、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。A：人工费 B：材料费
C：环境保护费 D：文明施工费 E：机械使用费
24、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。A：100 B：150 C：160 D：200 E：执行层的组织协调
25、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是__。A．同质偏好 B．分散偏好 C．集群偏好 D．集中偏好
第二篇：2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要模拟试题
2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
2、下列不需交纳契税的是。A：以土地、房屋权属作价投资 B：房屋买卖
C：继承土地、房屋权属 D：房屋赠与
E：执行层的组织协调
3、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。A：6．67％ B：7．41％ C：12．60％ D：13．33％
E：工业用地的监测点评估价格
4、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571 B：10000 C：13393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格
5、不属于房地产调整状况的内容是__。A．经济状况调整 B．区位状况调整 C．实物状况调整 D．权益状况调整
6、房地产业属于第产业。A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
8、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格
9、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡，则该房地产的适合价格为。A：180 000元 B：179 500元 C：159 500元 D：90 000元
E：工业用地的监测点评估价格
10、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A：房地产租金以外的收入 B：运营费用率 C：空置率
D：可出租面积的比率
E：工业用地的监测点评估价格
11、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础
E：执行层的组织协调
12、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调
13、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。A：收益法 B：市场法 C：成本法
D：假设开发法
E：工业用地的监测点评估价格
14、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。A：5.2 B：6.4 C：6.8 D：7.6 E：借款合同
15、不属于保险合同辅助人的是__。A．保险受益人 B．保险代理人 C．保险公估人 D．保险经纪人
16、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。A．47 B．57 C．67 D．77
17、在完全竞争市场上，劳动的供给主要取决于。A：劳动的成本 B：劳动的边际收益 C：劳动的边际收益产量 D：劳动的边际生产力 E：执行层的组织协调
18、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年__为结息日。A．1月1日 B．6月30日 C．7月1日 D．12月31日
19、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的__。A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场 D．存量市场
20、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是__。A．债券 B．股票
C．货币和货币资金 D．黄金
21、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。A．政府的财政收入 B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润 D．土地受让方的投资
22、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元／㎡，首付款为20％，余款半年末一次性支付，月利率为0．6％。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1％，人民币兑换美元的汇率1月30日为6．59：1，9月30日为6．46：1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是。A：该房地产的名义交易价格为人民币6590元／㎡ B：该房地产的实际交易价格为人民币6404元／㎡
C：该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元／㎡
D：该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1％ E：工业用地的监测点评估价格
23、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1504 B．1404 C．1304 D．1204
24、流动比率，下列说法不正确的是。
A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％ B：又称之为“银行家比率” C：又称之为“二对一比率”
D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上 E：借款合同
25、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10 B：20 C：25 D：30 E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括等．[2005年考题] A：统一采用总价 B：统一采用单价
C：统一币种和货币单位 D：统一面积内涵和大小 E：统一付款方式
2、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。A：财务盈利能力 B：清偿能力
C：资金平衡情况 D：营运能力 E：借款合同
3、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。A：估价对象
B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人
D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况
4、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m2
5、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63
6、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有。(2005年试题)A：文献查阅 B：观察 C：专题讨论 D：问卷调查 E：实验
7、因企业被收购兼并或合并，房地产权属__。A．随之转移 B．不转移
C．可转可不转 D．由双方决定
8、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施
E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
9、下列有关商品房买卖合同的內容，表述正确的是。
A：2000年原建设部、国家工商行政管理局对《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》
B：根据商品房买卖合同，凡是面积误差比绝对值在3％以內(含3％)的，据实结算房价款
C：根据商品房买卖合同，合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房
D：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定 E：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计
10、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。A．城市总体规划 B．控制性详细规划 C．修建性详细规划 D．居住区规划
11、房地产市场的参与者包括__。A．开发商 B．政府 C．金融机构 D．建筑师 E．专业顾问
12、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能
13、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。A．成本 B．报酬率 C．运营费用 D．风险
14、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。A．40 B．45 C．48 D．50
15、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是。A：汇票 B：本票 C：支票 D：银行券
E：执行层的组织协调
16、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法
17、以下房地产中既有大量租赁实例又有营业收入的是。A：写字楼 B：商铺 C：餐馆 D：农地 E：娱乐中心
18、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。A．4 B．6 C．12 D．24
19、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。A．概率分析 B．解析法
C．蒙特卡洛法 D．杠杆分析法
20、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对（）等方面的要求。
A．水量、水质 B．生活、生产 C．水压、水温 D．消防
21、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。A．400 B．628 C．656 D．700
22、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。A．房地产经营 B．房地产管理 C．房地产开发 D．房地产运作
23、居住用地划拨的范围主要包括等。A：城市基础设施用地 B：农贸市场
C：重要旅游项目
D：征用区域农民自住住宅项目 E：住宅合作社集资建房
24、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时。
A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致
B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
25、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象
第三篇：2016年上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析产的需要考试题
2016年上半年山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产分家析
产的需要考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、乡镇企业的用地只有在下列__情况时，才可以抵押。A．乡镇企业属于集体企业 B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押 D．经过乡镇政府主管部门批准后
2、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价 B．选择品定价 C．补充品定价 D．产品束定价
3、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。A．2500 B．3500 C．3600 D．3000
4、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】 A：3000元㎡ B：3277元／㎡ C：3295元/㎡ D：3599元/㎡
E：工业用地的监测点评估价格
5、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费
D．直接工程费
6、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。A．439元 B．1230元 C．743元 D．928元
7、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A．委托人
B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立
8、我国土地用途管制的核心是__。A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用
C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途
9、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。
A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地
B：土地使用者有偿、有限期地出让土地
C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动
D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价 E：房地产估价机构必须加盖公章
10、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。A．减少 B．增加 C．不变
D．同步递减
11、住宅专项维修资金的使用须经__同意。A．房产管理部门 B．物业服务企业 C．业主委员会 D．业主大会
12、估价报告有效期应从起计。A：估价时点 B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E：工业用地的监测点评估价格
13、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。A．3年以下有期徒刑或者拘役 B．5年以下有期徒刑或者拘役 C．5年以下有期徒刑或者管制 D．5年以上，10年以下有期徒刑
14、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在。A：3个以上 B：5～10个之间 C：5个以上
D：3～10个之间 E：借款合同
15、拆迁办是指。
A：市、县房屋行政主管部门 B：取得房屋拆迁许可证的单位 C：市、县规划行政主管部门 D：专门从事房屋拆迁的单位
E：房地产估价机构必须加盖公章
16、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值．【2005年考题】 A：548．19万元 B：558．15万元 C：567．39万元 D：675．40万元
E：工业用地的监测点评估价格
17、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上人民政府
B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2006年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)．该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。
A：3173．45万元 B：3205．26万元 C：4971．37万元 D：7602．76万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险 B．融通资金 C．防灾防损 D．分配资金 20、业主大会履行的职责不包括__。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施
21、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09
22、某家房地产企业获得贷款1 000万元，期限为2年，年利率为12％，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：120 B：200 C：220 D：240 E：借款合同
23、下列估价业务中，估价机构可以承接的是__。A．超出了估价机构业务范围的估价业务 B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D．承接后出现很大执业风险的估价业务
24、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工业用地的监测点评估价格
25、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。A．3% B．5% C．10% D．12%
2、房地产市场结构包括。A：总量结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：资金结构
3、保险的基本原则有__。A．最大利益原则 B．权责一致原则 C．保险利益原则 D．近因原则
E．损失补偿原则
4、下列属于会计恒等式的是__。
A．资产-费用+负债+所有者权益-收入 B．所有者权益=资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入 D．负债=资产+所有者权益
5、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A．增加抵押贷款
B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D．处置抵押房地产 E．租赁抵押房地产
6、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨
B：无偿无限期使用 C：无偿有限期使用
D：禁止土地使用者转让
E：允许一定范围的土地使用者转让
7、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权
8、下列属于影响需求价格弹性的因素的是。A：产品的成本状况
B：商品的替代品数目和可替代程度
C：消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例 D：商品本身用途的多样性 E：商品本身用途的单一性
9、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。A：大型商场 B：旅游设施 C：部队营房 D：高速公路 E：高尔夫球场
10、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%
11、房地产服务业分为。A：房地产行政管理 B：物业管理 C：房地产估价 D：房地产咨询 E：房地产经纪
12、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有几种情况。
A：房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化
B：物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化
C：收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了 D：收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了 E：收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
13、应用路线价法需要进行等修正。A：临街深度 B：土地形状 C：交易日期 D：交易情况 E：临街宽度
14、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。A：需求不变、供给增加，均衡价格下降 B：供给不变、需求增加，均衡价格下降 C：需求减少、供给增加，均衡价格下降 D：需求减少、供给减少，均衡价格下降 E：需求增加、供给增加，均衡价格上升
15、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。A．以资产为基础 B．以企业为基础 C．以交易为基础 D．以价值为基础
16、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析__。A．价格结构 B．总量结构 C．档次结构 D．投资结构 E．租买结构
17、债券是分别由发行的。A：政府 B：股份公司 C：银行 D：企业 E：发起人
18、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）。A．建筑密度
B．建筑红线后退距离 C．容积率 D．绿地率 E．车泊位19、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。A．12% B．13.4% C．80% D．125%
20、__负责一级房地产估价机构资质许可。A．国务院 B．建设部
C．中国房地产估价师与房地产经纪入学会 D．省级政府建设行政主管部门
21、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124
22、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提
23、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。(2006年房地产经纪人相关知识试题)A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛
E：碳氢化合物
24、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。A．社会养老保险 B．农业保险 C．巨灾保险 D．失业保险 E．出口信用保险
25、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。A：砖木结构 B：砖混结构
C：钢筋混凝土结构 D：钢结构
E：执行层的组织协调
第四篇：房地产估价师《制度与政策》练习题2017
1.下列关于临时建筑，表述错误的是()。
A.临时建筑都应当有规定的使用期限
B.超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C.拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D.拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
2.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，()。
A.不予补偿
B.按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
C.减半补偿
D.给予正常补偿
3.城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的()。
A.区位
B.用途
C.建筑面积
D.临时安置补助费
4.下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是()。
A.拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构
B.受托估价机构可以转让受托的估价业务
C.估价报告应当由专职注册房地产估价师签字
D.估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
5.城市房屋拆迁估价目的统一表述为()。
A.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格
B.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格
C.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格
D.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
6.实施裁决的房屋拆迁管理部门是()。
A.乡级以上地方人民政府
B.乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
C.县级以上地方人民政府
D.县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门
7.A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由()裁决。
A.A市房地产管理部门
B.A市城乡规划管理部门
C.A市房屋拆迁管理部门
D.A市人民政府
8.达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起()日内作出裁决。
A.1
5B.30
C.60
D.90
9.若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起()日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A.15
B.30
C.45
D.60
10.裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院()。
A.不予受理
B.予以受理
C.先予执行
D.强制执行
11.下列不属于征收土地特点的是()。
A.具有一定的强制性
B.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活
C.被征收后的土地所有权不发生转移
D.用地单位给予被征地单位经济补偿
12.下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是()。
A.有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容
B.有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段
C.有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等
D.目前对国有土地全部实行有偿使用
13.下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是()。
A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府
B.征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续
C.基本农田由国务院审批
D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批
14.A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由()审批。
A.国务院
B.国土资源部
C.Z省人民政府
D.A市人民政府
15.目前，在我国征收土地实行()级审批制度。
A.一
B.两
C.三
D.四
16.按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括()。
A.土地使用费
B.土地补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物和青苗的补偿费
17.安置补助费是()。
A.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费
B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费
C.为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费
D.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费
18.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由()规定。
A.国务院
B.国土资源部
C.省、自治区、直辖市
D.县
19.城市郊区菜地，是指连续()年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
A.半
B.1
C.2
D.3
20.经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前()年平均年产值逐年给予补偿。
A.1
B.2
C.3
D.5
参考答案：
1.B 2.A 3.D 4.B 5.D 6.D 7.D 8.B 9.D 10.A
11.C 12.D 13.D 14.C 15.B 16.A 17.D 18.C 19.D 20.C
第五篇：2017房地产估价师《制度与政策》复习题
1.下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有()。
A.在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动
B.对城市规划区内国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置
C.集体土地上的拆迁行为
D.不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为
E.自拆自建行为
2.下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是()。
A.作为拆迁人，接受拆迁委托.B.房屋拆迁许可证的审批
C.拆迁委托合同的备案管理
D.受理强制拆迁的申请
E.拆迁补偿安置资金使用的监督
3.根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列()。
A.建设项目批准文件
B.建设用地规划许可证
C.房屋所有权证
D.国有土地使用权批准文件
E.拆迁计划和拆迁方案
4.按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得()。
A.新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B.转让拆迁范围内的房屋
C.抵押拆迁范围内的房屋
D.改变拆迁范围内的房屋和土地的用途
E.租赁拆迁范围内的房屋
5.《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括()。
A.自行拆迁
B.委托拆迁
C.政府拆迁
D.单位拆迁
E.社会拆迁
6.下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有()。
A.房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估
B.拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
C.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复
D.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
7.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是()。
A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B.估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C.估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E.鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
8.有下列()行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。
A.允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的B.与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的C.以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D.多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的E.违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的9.拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括()等事项。
A.补偿方式和补偿金额
B.安置用房面积和安置地点
C.搬迁期限
D.搬迁协议
E.搬迁过渡方式和过渡期限
10.达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括()。
A.行政裁决
B.依法起诉
C.强制拆迁
D.仲裁
E.协商
11.征收和征用的共同之处在于()。
A.都是改变所有权
B.都是改变使用权
C.都要依法给予补偿
D.都是为了公共利益需要
E.都要经过法定程序
12.征收集体土地应遵守的原则包括()。
A.珍惜耕地，合理利用土地的原则
B.保证国家建设用地的原则|
C.妥善安置被征地单位和农民的原则
D.无偿使用土地的原则
E.依法征地的原则
13.中国耕地具有()等明显的特点。
A.人均占有耕地少
B.耕地总体质量高
C.生产水平低
D.退化严重
E.后备资源不足
14.妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括()等方面。
A.要给被征地单位妥善安排生产用地
B.要妥善安置征地范围外的拆迁户
C.对征收的土地要适当补偿
D.对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E.对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
15.目前我国具有征收土地审批权的部门有()。
A.国务院
B.国土资源部
C.省级人民政府
D.市级人民政府
E.县级人民政府
16.下列()用地，可以依法取得划拨土地使用权。
A.大型商场
B.旅游设施
C.部队营房
D.高速公路
E.高尔夫球场
17.下列关于划拨土地政策，说法正确的是()。
A.划拨土地可以转让，但是有条件的B.划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金
C.划拨土地无偿取得，因此不得转让
D.划拨建设用地使用权可以出租
E.划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格
18.下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括()。
A.城市基础设施用地
B.国家机关用地
C.军事用地
D.商品房建设用地
E.国家重点扶持的能源项目开发用地
19.下列属于目前我国划拨土地转让政策的有()。
A.报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B.报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C.可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D.可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E.在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家
20.下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括()。
A.继续作为城市基础设施用地的B.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C.国有企业改组为股份合作制的D.国有企业租赁经营的E.非国有企业兼并国有企业的参考答案
1.AB 2.BCDE 3.ABDE 4.ADE 5.AB 6.BD 7.ACDE 8.ABCE 9.ABCE 10.ABC
11.CDE 12.ABCE 13.ACDE 14.ACDE 15.AC 16.CD 17.ABD 18.ABCE 19.BC 20.BCDE
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