黑龙江2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要试题

第一篇：黑龙江2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要试题

黑龙江2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的__。A．互补性 B．权益差别 C．替代性

D．外部环境差异

2、土地增值税以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额 B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调

3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款

4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格

5、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。A：-3％ B：3％ C：-5％ D：5％

E：执行层的组织协调

6、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。A：观察法 B：实验法 C：讨论法

D：问卷调查法 E：借款合同

7、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用

E：工业用地的监测点评估价格

8、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。A：市、县人民政府

B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章

9、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比的绝对值在的，据实结算房价款。

A：1％以内(含1％)B：2％以内(含2％)C：3％以内(含3％)D：5％以內(含5％)E：执行层的组织协调

10、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元

/m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。A．10925 B．10935 C．10945 D．10955

11、收益法是以__为基础的。A．定期原理 B．平衡原理 C．替代原理 D．预期原理

12、下列（）使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A．用途 B．建筑规模 C．容积率 D．绿地率

13、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。A．提高贷款利率 B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收

14、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

15、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。A：-100 B：-50 C：50 D：100 E：工业用地的监测点评估价格

16、下列关于税收的表述中，正确的是__。A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据

17、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率

E：工业用地的监测点评估价格

18、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间 C．开发期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间

19、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 20、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．154 B．467 C．500 D．无法确定

21、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者

22、下列属于大城市土地使用税幅度定额税率的是元。A：0．5—10 B：0．4—8 C：0．7—10 D：0．6—9 E：执行层的组织协调

23、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是__元。A．1115.56 B．1111.28 C．1015.56 D．1010.72

24、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

25、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部

B．市级房地产行政主管部门 C．省级房地产行政主管部门 D．地方房地产行政主管部门

2、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。A．利润 B．毛收入 C．价值 D．净收益

3、假设某房地产投资项目的负债合计为3 000万元，资产合计为5 000万元，流动资产和流动负债分别为2 500万元和1 250万元，存货为1 500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为。A：167％ B：80％ C：200％ D：60％ E：借款合同

4、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作。A：客户评价 B：项目评估

C：担保方式评价 D：贷款综合评价 E：环境评价

5、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场

6、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算 B．允许的空置率 C．经营费用 D．物业管理费 E．预期利润

7、房地产的供求状况可以分为__。A．全国房地产总供求状况 B．本地区房地产的供求状况 C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况 E．临近地区本类房地产的供求状况

8、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式

9、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。(2009年试题)A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％

D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％

10、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

11、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调

12、合同生效应具备下列条件__。A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实

D．不能损害另一方利益

E．不违反法律和社会公共利益

13、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心 B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C．私有住宅转让后改为副食品加工车间 D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房

14、下列估价公式中，错误的是__。A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

15、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性

D：相互影响性 E：借款合同

16、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在__上也要留有通气孔。A．主龙骨 B．次龙骨 C．主梁 D．玻璃

17、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度 B：报告制度

C：集体决策制度

D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度

18、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。A．33.3 B．12 C．20 D．60%

19、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴

20、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。A．购买价格 B．土地费用 C．租金水平D．空置率 E．建筑费用

21、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。A．维修费 B．折旧费 C．税金

D．投资利息 E．管理费

22、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。A：路线价 B：深度百分率 C：宗地形状 D：临街状态 E：土地形状

23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

25、下列__等是影响房地产制度的政策因素。A．税收政策 B．人口素质

C．经济发展状况 D．特殊政策

E．有关规划和计划

第二篇：广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题

广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于基本估价方法，英国体系为。A：成本法、市场比较法、收益法 B：成本法、收益法、投资法、剩余法

C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法 D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法 E：工业用地的监测点评估价格

2、瑕疵请求权是以__得以操作的。A．过错责任理论和担保责任理论 B．过失责任理论和经济信用理论 C．经济信用理论和担保责任理论 D．过错责任理论和风险收益理论

3、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．10 B．15 C．20 D．30

4、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况

5、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008年试题)A：预告 B：变更 C：更正 D：异议

E：执行层的组织协调

6、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A．7 B．10 C．14 D．20

7、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。A．2 B．4 C．6 D．12

8、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值

D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格

9、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%

10、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

11、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：④确定用于不确定分析的经济评价指标 A．③①②④ B．④①②③ C．④②①③ D．④②③①

12、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型 B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型 C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型 D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型

13、下列关于抵押的表述中，不正确的是。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 E：执行层的组织协调

14、进度计划管理通常采用横道图和（）。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图

15、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。A．国家信贷资金 B．国家预算资金 C．国家负担资金 D．国家计划资金

16、下列关于货币政策，表述不正确的是。

A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施

B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用 C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的

D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策 E：执行层的组织协调

17、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格

18、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。A．营业税

B．城市维护建设税 C．教育费附加 D．企业所得税

19、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5 20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调

22、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。A．预算法 B．成本法 C．定额法 D．拍卖法

23、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的。

A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更 B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更

D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 E：执行层的组织协调

24、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道 B：城市主干道 C：城市商业街道 D：城市高速公路

E：工业用地的监测点评估价格

25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.0万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产开发投资的静态盈利指标有。A：成本利润率 B：销售利润率

C：资本金净利润率 D：资本金利润率 E：静态投资回收期

2、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由__共同负责。A．国土资源部和人事部 B．建设部和人事部

C．建设部和房地产管理部门 D．人事部和房地产管理部门

3、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。A．以投资估算价控制设计方案的选择 B．用预算造价控制施工图设计

C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D．合同管理

E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据

4、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。A．背书 B．委托 C．代理 D．审批

5、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。A：城乡居民房屋保险 B：建筑工程一切险 C：企业财产保险 D：安居定期保险 E：执行层的组织协调

6、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围

7、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。A．本地区房地产的 B．全国房地产的

C．本地区本类房地产的 D．本类房地产的

8、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)A：置业投资 B：设备租赁 C：售后回租 D：权益融资 E：借款合同

9、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。A．物业管理 B．房屋施工

C．房屋工程监理 D．房地产开发

10、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金

11、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机

12、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值

13、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益

D．信托信用等级

14、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%

15、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性

D：更专业的物业管理 E：借款合同

16、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权

D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任

17、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。A．经市(县)人民政府批准 B．经委托人书面同意

C．经房地产行政主管部门批准

D．经省(自治区、直辖市)人民政府批准

18、房地产估价的主要难点是__。A．市场行情变化不定 B．供需变化引起价格变化 C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D．房地产价格的影响因素影响程度不同

19、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：商业用地 E：未利用地

20、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.0

21、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．(2009年试题)A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同

22、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费 B．审计费

C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费

23、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则 B．估价原则 C．估价准则 D．估价程序

24、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格

25、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

第三篇：2017房地产估价师《理论与方法》冲刺试题

1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。

A.228.2

3B.229.36

C.224.7

4D.223.63

2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。

A.276

B.28

3C.28

4D.29

14.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。

A.某酒店

B.某市图书馆

C.某住宅

D.某写字楼

5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()，成本的增加一定要对()增大有所作用才能构成价格。

A.效用

B.花费的成本

C.市场价值

D.投资价值

6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。

A.1000

B.2000

C.4000

D.6000

7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。(2002年试题)

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法

B.成本法

C.假设开发法

D.长期趋势法

9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.推测法

10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

第四篇：上海2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要考试题

上海2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56% 2、2007年某市职工上一月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。(2007年试题)A：125 B：250 C：300 D：375 E：执行层的组织协调

3、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格

4、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。A：64．33万元 B：66．25万元 C：77．19万元 D：79．50万元

E：工业用地的监测点评估价格

5、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A：1 B：3 C：5 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于。A：永久荷载 B：必然荷载 C：可变荷载 D：偶然荷载

E：执行层的组织协调

7、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。

A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单

B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格

C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数 B．融资类参数

C．评价标准类指标 D．收益类指标

9、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。A：7 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、住房公积金属于所有。

A：缴存住房公积金的单位及个人 B：缴存住房公积金的单位 C：缴存住房公积金的职工 D：住房公积金管理机构 E：执行层的组织协调

11、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。A．商品房价格

B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价 D．物价部门核定价格

12、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。A．土地购置贷款 B．土地储备贷款 C．土地开发贷款 D．建设贷款

13、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。A．重置价格结合成新 B．重置价格

C．市场价格结合成新 D．市场评估价格

14、下列不属于征收土地特点的是__。A．具有一定的强制性

B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活 C．被征收后的土地所有权不发生转移 D．用地单位给予被征地单位经济补偿

15、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__ A．建设工程规划许可证 B．施工许可证 C．预售许可证 D．房屋所有权证

16、房地产开发建设中，满两年未动工开发的可以。A：无偿收回土地使用权 B：有偿收回土地使用权 C：无偿出租土地使用权 D：无偿出让土地使用权

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门 B：A市城乡规划管理部门 C：A市房屋拆迁管理部门 D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

18、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。A．3个月 B．6个月 C．1年 D．2年

19、关于估价资料归档的说法，错误的是。

A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档

B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁 D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构

E：工业用地的监测点评估价格

20、关于预算，下列说法错误的是（）。

A．可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

B．当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C．预算有许多类型，主要有运营预算，资本支出预算和长期预算

D．运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

21、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润为500万元，税金为300万元，该建筑安装工程费为万元。A：7500 B：8000 C：8300 D：9000 E：执行层的组织协调

22、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的__因素。A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境

23、假设某类住宅的价格从3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-1．33 B：-0．66 C：0．66 D：1．53 E：工业用地的监测点评估价格

24、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60％，其余为银行提供的年利率为7.5％，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30％，则在贷款期内的税前现金回报率是。A：8.17％ B：13.62％ C：14.00％ D：23.33％ E：借款合同

25、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。A：点源 B：面源

C：永久性污染源 D：暂时性污染源 E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整吋，比较、调整的内容包括等．【2005年考题】 A：环境景观 B：离市中心距离 C：朝向

D：城市规划限制条件 E：地势

2、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7％，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。A：717．50 B：721．00 C：724．50 D：735．00 E：借款合同

3、商业银行的外部组织形式包括。A：单元银行制 B：总分行制 C：混合银行制 D：集团银行制 E：连锁银行制

4、税收的本质决定了它具有的特征包括__。A．强制性 B．无偿性 C．有偿性 D．固定性 E．确定性

5、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

6、下列计算一半建筑面积的是__。A．无柱的雨篷

B．无顶盖的室外楼梯 C．骑楼

D．无顶盖的阳台

7、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30 B．50 C．100 D．150

8、楼面地价=土地单价÷__。A．建筑层数 B．建筑覆盖率 C．绿地率

D．建筑容积率

9、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。A：建设年限 B：建设质量水平C：项目合理规模 D：建设地点 E：建设标准水平

10、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

11、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D．尚未使用即发现下水管道堵塞 E．下雨时发现外墙渗水

12、房地产投资的风险主要体现在。A：投入资金的安全性 B：期望收益的可靠性 C：投资项目的变现性 D：宏观经济的稳定性 E：资产管理的复杂性

13、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表

14、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有。A：备选方案差异原则 B：备选方案独立原则 C：最低可接受收益率原则 D：不行动原则

E：备选方案关联性原则

15、地产业投资的物业类型包括。A：居住物业 B：商用物业 C：工业物业 D：特殊物业 E：运输物业

16、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。A．项目投资形成的可分配利润 B．协议中所规定的贷款利息 C．协议中规定的有关费用 D．租售收益 E．股息

17、获取房地产估价业务的措施有（）。A．突破专业能力限制，接受各种估价要求 B．提高服务质量 C．恰当的宣传 D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

18、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。A．图书馆 B．钢铁厂

C．空置的写字楼 D．单纯的建筑物 E．加油站

19、征用土地实行__级审批制度。A．一 B．二 C．三 D．四

20、下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有。A：将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金

B：因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入 C：材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账 D：会计数据计算、抄写差错 E：为调节利润多记待摊费用

21、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有。A：征收集体土地过程中对民房的拆迁

B：城市市区內市政建设对居民购买的商品房的拆迁 C：城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁 D：城市市区內国有企业对厂房的自拆自建

E：城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁

22、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制 B：股份制 C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

23、农民集体的范围包括__。A．村农民集体

B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 C．乡(镇)农民集体 D．建制农民集体 E．县农民集体

24、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能

25、在运用成本法时最主要的有__。A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值

第五篇：2017年房地产估价师《理论与方法》复习题

1.房地产权利的种类中，属于债权的是()。

A.地役权

B.土地使用权

C.抵押权

D.租赁权

2.()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A.物权

B.债权

C.租赁权

D.所有权

3.()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权

B.担保物权

C.抵押权

D.租赁权

4.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成()关系。

A.反方向变化

B.同方向变化

C.无变化

D.无法确定

5.当消费者收入增加时，会减少对()的需求。

A.正常商品

B.炫耀性物品

C.高档商品

D.低档商品

6.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。

A.增加

B.减少

C.不变

D.无法确定

7.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。

A.增加，增加

B.减少，增加

C.增加，减少

D.减少，减少

8.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于()。(2005年试题)

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

9.当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价。

A.保持现状

B.装饰装修改造

C.转换用途

D.重新利用

10.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

1.D 2.A 3.A 4.B 5.D 6.A 7.C 8.A 9.C 10.B