农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

第一篇：农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

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农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，带有福利性质的一种土地使用权，只有农村村民才可以享受，宅基地使用权不能进行自由买卖，只允许集体组织内部成员间进行调剂。2007年实施的《物权法》就一定范围内的农村房屋买卖合法性予以明确，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织以外的成员或机构抵押和出售予以解禁。但在司法实践中，也存在因买卖时间长、交易双方已经实际履行完毕、购房人已经实际居住等情况下认定为有效的案例。这样的有效裁判不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合保障社会秩序、维护交易稳定良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容。

上海高院在涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件不断增多的情况下，及时出台《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，认为农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

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第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：

第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

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第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

在我国城市化进程不断深入，城市建设和城市规模不断扩大的情况下，大量土地被征收征用，尤其是城市周边的农村集体土地，这一过程也涉及对农村集体土地上房屋及其附属物的拆迁，拆迁过程中又引发更多的宅基地房屋纠纷，在此形势下，上海高院民一庭又出台《 关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》对相关情况进行规范，具体如下：

一、宅基地房屋权属的确定

我国一直未建立农村房屋所有权等级制度，宅基地房屋则历经土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。因此，在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。

1、系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

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2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

3、系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的，不予支持。

有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外的，不能再主张权利。确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人权利的确认

根据《土地管理法》第62条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得

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赢了网s.yingle.com 了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。

三、宅基地使用权补偿款的归属

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的，动迁补偿款可依继承关系进行处理。宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。

四、尚未取得安置房面积的购买权分割

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农村房屋动迁中，经常发生动迁部门与“农村宅基地使用证”的户主签订拆迁协议，把所有房屋共有人利益结算在一起，每人享受安置面积按一定金额预扣在动拆迁部门。由于安置房屋未实际取得，原房屋共有人就拆迁利益在分析家产时要求确认安置房面积的购买权，其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，法院不宜进行确权、分割。若动迁款预扣在动迁部门用于购置安置房的，动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房面积购买权的，法院可判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。

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第二篇：农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

【案情简介】：

2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾 元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：

1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？

2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？

3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？

4、买方房屋造价是否需要评估？

【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：

1、《物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》

第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：

（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；

（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控

制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。

农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。

经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

5、《关于加强农村宅基地管理的意见》

第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。

村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。

禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。

第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；

（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。

农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续

后，方可批准用地。

县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。

【律师分析及建议】：

农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。

根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，法官享有自由裁量权。

昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地，有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁补偿款给 自己，做一些损失补偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。

第三篇：农村宅基地纠纷处理办法

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农村宅基地纠纷处理办法

随着我国社会的繁荣发展以及经济体制改革的进一步深入，农村宅基地的经济使用价值日益提高，再加上国家新农村建设的优惠政策，致使近几年农村宅基地纠纷呈大幅度增长趋势，而诉至法院的宅基地案件自然不少。那么，有哪些农村宅基地纠纷案件呢？并且究竟该如何处理呢？

一、土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷案件

因土地管理部门审批宅基地，侵犯了相邻关系人合法权益而引起的诉讼，人民法院应以行政案件立案审理。法院主要审查土地管理部门在作出审批宅基地手续这一具体行政行为过程中，是否有超越职权、滥用职权、违反法定程序的行为。因而，土地管理部门从实体处理到审批程序各个环节中，只要有违法的情形存在，人民法院就应撤销宅基地使用执照或责令土地管理部门重新作出审批。

对于土地管理部门审批的宅基地属他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包经营权引起的纠纷，人民法院受案后，主要审查申请人

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是否符合《土地管理法》第六十二条规定的条件，所审批的宅基地是否在法律规定范围内，有无按《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续、有无考虑土地承包权三十年不变的规定等具体情况，作出撤销或者维持审批文件的判决。

未经土地管理部门审批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房，侵犯了集体或相邻关系人利益引发的纠纷。

对于能够确认村民建房未经审批或采取欺骗手段骗取建房手续的非法用地建房，并且侵犯了相邻关系人合法权益，如影响邻人房屋通风、采光、通行等情况的，人民法院既可以作出排除妨碍、限期拆除违法建筑物的民事判决，也可以中止诉讼，建议土地管理部门作出限期拆除违法建筑物、退出土地的处罚决定。人民法院在审理非法建筑物买卖、确权等涉及宅基地使用权纠纷案件时，应注意只能裁决建筑材料的所有权，不宜明确非法建筑物的所有权归属。

二、争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷案件

村民争占除宅基地以外的集体空闲地的目的是为了多占地皮、扩大墙院、堆放杂物等。对这类纠纷，人民法院应当告知到当地人民政府申请解决，不服政府处理决定的则可向法院起诉的，法院应以行政案件受理。土地为村集体经济组织所有的也可以直接向人民法院起诉，法律咨询s.yingle.com

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可要求占地者退出土地、排除妨碍，法院则应以民事案件受理，对当事人因争占空闲土地引起的财产损害赔偿案件，人民法院应根据具体案情处理。

三、建房户私下调换宅基地引发的纠纷案件

村民根据各自利益的需要，私下调换宅基地引发纠纷的，人民法院在审理此类案件时不仅要指出双方行为的违法性，同时可以建议土地管理部门依法吊销建房手续，收回宅基地。如果一方或双方已盖好房屋，为避免造成不必要的损失，可以在征得土地管理部门同意后，责令双方变更宅基地登记。

四、用地建房影响相邻关系人利益引发的纠纷案件

不适当使用宅基地而影响相邻关系的，如在同一规划线上，后盖的房屋宅基地基垫比先盖的房屋宅基地高一些，造成雨水和生活用水向邻人宅基地流淌，或后盖的房屋和设施影响相邻人房屋通风、采光、滴水、危及他人房屋安全，或在不适当地点建造厕所影响环境卫生、或擅自堵塞通道、截断自然水流等情况引发的纠纷，人民法院应本着依法、合理的精神妥善予以处理，确实给邻人造成损害的，应责令排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失。

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五、未经共同使用人同意，部分共用人擅自使用共用的宅基地而引发的纠纷案件

对一宗宅基地可由两个以上村民共同使用，具有共同使用权，共有土地使用面积可以在共有人之间分摊。对于共同使用的宅基地在未经共有人同意，部分共有人擅自使用引发纠纷的，人民法院在受理案件后查明一方在建房时，对方明知而未提出异议的，可在不妨碍他人和公共利益的情况下判令占有人继续使用。农村宅基地使用权人与他人合资建房后发生的房屋产权纠纷，因涉及宅基地使用权，处理时应先征求土地管理部门的意见，如主管部门批准双方共同使用宅基地的，可以判决明确各自的房屋产权；如主管部门不批准双方共同使用该宅基地的，可以明确对房屋各自的份额后，判决房屋产权给有宅基地使用权的人。

六、未经有关部门确权和统一规划的宅基地因界址不明引起的纠纷案件

对于未经确权和统一规划的宅基地界址有争议、四至不明而引发矛盾提起诉讼的，人民法院应当告知当事人到当地政府申请处理。当事人不服政府处理决定的，法院应以行政案件立案处理。对经过统一规划和确权的宅基地因界址发生争议的，人民法院应以民事案件直接受理，查明土地使用证上的四至是否明确，长、宽、面积等数据与实

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际情况是否相符。除四至确实被移动外，应以四至为准确定宅基地使用权；如果争议一方土地使用证上所载明的面积与实际情况相符，另一方不相符或提供不出土地使用证的，人民法院应将该宅基地处理给实际情况与土地使用证相符的一方使用。

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第四篇：2016年最新农村宅基地拆迁补偿方案

2016年最新农村宅基地拆迁补偿方案

农村宅基地是农民用于建设自住房屋的土地。农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。宅基地区位补偿价由拆迁人委托有资质的评估机构在区县人民政府公布的幅度内，根据被拆迁房屋宅基地的实际情况确定。下面我们就来了解下2016年农村宅基地区位补偿价的计算公式。房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。宅基地申请条件

1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；

2、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年龄未满十八周岁的；

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

3、出卖或者出租村内住房的。由于各省的规定有些出入，具体还要到当地的土地部门进行咨询后才能确定，总的程序和步骤就是上面所述。宅基地继承问题我国土地和房屋是分别实行管理的。根据规定宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人是城市居民的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。使用程序农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。欢迎关注爱农帮公众号，了解更多详情。

第五篇：农村宅基地纠纷范文

广东省汕头市濠江区关于某宅基地纠纷的民事判决书

濠江区人民法院

民事判决书

(2008)汕濠法河民初字第27号

原告魏茂根，男，汉族，1967年6月14日出生，住广东省汕头市濠江区玉新街道南湘八横巷14号，身份证号码***217。

委托代理人朱少波，汕头市濠江区法律援助处律师。

委托代理人林镇雄，汕头市濠江区法律服务所法律工作者。

被告魏溪明，男，汉族，1956年9月18日出生，户籍地广东省汕头市濠江区玉新街道兴岗街6号，住汕头市濠江区玉新街道南湘七巷19号，身份证号码

***239。

委托代理人许荣飚，广东科源律师事务所律师。

原告魏茂根与被告魏溪明相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法由审判员翁笃财独任审理，并公开开庭进行了审理。原告魏茂根、委托代理人朱少波和被告的委托代理人许荣飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1979年岗背村统一于“上片”规划宅基地，1986年5月原告的父亲魏秋波向村购买“上片”的宅基地一块，面积121.03平方米，该土地集体土地建设用地使用证(证号为汕集建字第50302031号)记载的土地使用者为魏茂根、魏秋波，魏秋波现已死亡。

1987年底，被告魏溪明在其位于岗背社区居委会上片南湘七巷19号的房屋南面搭建长9.8米、宽3米的围墙，其位置占用了公告巷道及原告的部分宅基地，当时原告找被告交涉要求拆除，但被告不听劝阻。2004年5月，被告在上述围墙的基础上叠高2米，并加盖上盖物，原告在交涉无效的情况下即申请岗背村出面制止，岗背村多次派干部制止无效。后邀请玉新司法所等部门的领导到被告处调解，玉新司法所等部门的领导要求被告拆除违章搭建的建筑物。但时至今日，被告仍然拒不拆除上述违章搭建的建筑物。2005年12月16日原告向汕头市濠江区人民法院提起诉讼，法院经审理后认为“被告搭建的建筑物占用的土地使用权属不明，应先由人民政府处理。”后原告申请岗背社区居民委员会向汕头市国土资源局濠江分局对被告的上述搭建建筑物是否违章进行确认。汕头市国土资源局濠江分局于

2008年5月27日以汕国土资源监[2008]1号复函明确“魏溪明附加建筑物长9.8米、宽3米是占用公共巷道”。同时，该复函明确魏溪明在其位于岗背南湘七巷19号的房屋的“地籍地形图标标明东至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷。”该复函还明确“巷”、“滴水巷”都属村居规划的公告巷道，属集体所有;至于村民住宅相邻“巷”的距离为多少米?“滴水巷”的距离为多少米?应按村(居)当时的规划执行。该村(居)当时的规划“滴水巷”的距离为0.6米。

综上所述，被告魏溪明在上述土地上搭建建筑物属非法占用公共巷道(长9.8米，宽0.6米)及原告的部分宅基地(长9.8米，宽2.4米)的侵权行为。被告魏溪明的侵权行为同时也对相邻的原告通行、通风、采光等造成严重妨碍。被告无理强占公共巷道及原告的宅基地乱搭乱建的行为已违反《中华人民共和国民法通则》第83条、第117条的规定，给原告造成了严重的经济损失。请求判令：

1、被告魏溪明排除妨碍、恢复原状，拆除其位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公共巷道及原告的宅基地搭建的违法建筑物(长9.8米，宽3米);

2、本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述的事实提供的证据有：1.原告身份证复印件;2.集体土地建设用地使用权证;3.2008年7月3日居委会证明(证明魏秋波购买的位于“上片”宅基地由原告继承);4.2008年7月3日居委会证明(证明按村当时规划，滴水巷的距离为0.6米);5.居委会安排宅基地的规划图、6.国土濠江分局复函;7.现场照片一张;8.汕头市濠江区人民法院(2006)汕濠法民一初字第3号《民事裁定书》。

被告辩称，1、人民法院不应当立案受理本案。原告的诉求是要求拆除他人的违法建筑物，而依据我国相关法律、行政法规的规定，建筑物违法性质的认定及拆除的处理应由相应的行政主管部门作出处理，故本案诉求涉及到的事项不属于法院的主管范围;根据《汕头市国土资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》，汕头市国土行政主管部门无权对建筑物作出违法性质的认定和处理，故汕国土资源监[2008]1号《复函》不能作为认定被告附加建筑物为违章建筑的依据;本案并非相邻关系纠纷案件，而是因搭建建筑物用地而引起的土地使用权纠纷;

2、被告并未侵害原告的土地使用权和相邻权，且被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，而与该建筑物相邻的原告的土地至今仍是一片空地，所以原告所称其相邻权受到侵犯是不能成立的，原告与本案没有利害关系，主体不适格;

3、被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，在长达20多年的时间里，没有任何人或单位向其主张权利，故本案已超过诉讼时效。综上，法院应依法驳回原告的起诉。

被告对其辩解的事实提供的证据有：1.被告身份证复印件;2.《印发汕头市国土资源局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》[汕府办(2005)76号] 文件;3.《关于魏茂根、魏秋波宅基地使用有关情况的函复》;4.汕头市濠江区人民法院(2006)汕濠法民二初字第3号《民事裁定书》。

经开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议。但认为：

1、证据4居委会无权对建筑物性质进行认定和对滴水巷距离进行界定，故该证据中认定的事实不具有真实性、合法性;

2、证据5无法说明本案任何问题;

3、证据6实际上否认了原告自身的诉讼请求;

4、证据7无法支持原告的主张;

5、证据8裁定书中有关本案搭建物的搭建时间为2004年与事实不符。

原告对被告提供的证据的真实性无异议。但认为：

1、对证据2证明的内容有异议，该文件应证明国土部门有权对土地使用、建筑物进行认定;

2、证据3于2008年8月4日才向法院提交，已超过举证时效，另该证据已被《复函》中附件否定。

由于原、被告双方对对方提供的证据的真实性无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以确认。

本院审理查明，1996年9月6日，汕头市国土房产局颁发的汕集建字第50302031号集体土地建设用地使用证，该证确认土地使用者为原告和魏秋波，面积为121.3平方米，四至为东至滴水巷，南至巷，西至巷，北至巷。2008年5月27日，汕头市国土资源局濠江分局出具《关于岗背社区居委会申请有关土地权属问题的复函》(汕国土资濠监[2008]1号)及提供被告魏溪明1996年核发房地产权证存根及地籍地形图确认，被告所有的位于岗背南湘七巷19号全座1/2南畔住宅所使用的宅基地的四至为东至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷;原告的宅基地的北侧与被告房屋的南侧相邻，相邻之间的公共巷道应为“滴水巷”，但“滴水巷”的距离应按村(居)当时的规划。

2008年7月3日，汕头市濠江区玉新街道岗背社区居民委员会出具证明，证实按该村(居)当时的规划，“滴水巷”的距离为0.6米。

被告在其上述房屋南侧墙外搭建的建筑物长为9.8米，宽3米，对此，原、被告均没有异议。

另查明，魏秋波与原告系父子关系，魏秋波已于1992年死亡。

本院认为，本案为相邻关系纠纷。本案争议的焦点为：

1、本案是否属于法院受理民事案件的范围;2.被告在其住宅南侧的搭建物是否侵害原告的相邻权和土地使用权;3.原告主张权利，是否已超过诉讼时效。

本案原告的起诉，是基于自己的宅基地使用权以及宅基地之间的滴水巷被被告占用搭建成建筑物，据此认为自己的宅基地使用权及相邻权受到了被告侵犯，因而要求法院判令被告排除妨碍、恢复原状，拆除其搭建物。此诉讼请求并没有提出要求确认此宅基地使用权的归

属及搭建物的违法性质的问题，故本案应属人民法院可直接受理的民事案件。因此，被告提出本案不属于法院受理民事案件的范围的抗辩理由不成立，本院不予采纳。

关于被告在其住宅南侧的搭建物是否侵害原告的土地使用权和相邻权的问题。首先，应确认原、被告宅基地之间的公共巷道的距离。原告提供了濠江分局汕国土资源监[2008]1号《复函》、地籍地形图、玉新街道岗背社区居民委员会出具的证明等证据，几份证据相互印证，可以证明原、被告宅基地之间的公共巷道应为“滴水巷”，“滴水巷”的距离为0.6米。被告辩称原、被告宅基地之间的公共巷道应为“巷”，距离为3米，并提供濠江分局出具《关于魏茂根、魏秋波宅基地使用有关情况的函复》作为证据证明。由于汕国土资源监[2008]1号《复函》是对有关土地权属的最新认定，且与地籍地形图、居委会出具的证明等证据相互印证，因此，原告提供的证据的证明力明显大于被告提供的证据的证明力，故应认定原、被告宅基地之间的公共巷道为“滴水巷”，“滴水巷”的距离为0.6米。其次，原告对双方共用滴水巷享有滴水、通风、采光、排水、通行的权利，对相邻共用滴水巷享有土地和空间利益，被告所搭建的建筑物占用了双方共用的滴水巷，已经侵害了原告对相邻共用滴水巷的土地及空间利益。原告有权要求被告停止侵害，排除妨碍。再次，被告在其住宅的南面的搭建物长

9.8米、宽3米，不仅占用了原、被告宅基地之间长9.8米、宽0.6米的滴水巷，而且占用了原告长9.8米×宽2.4米的宅基地面积。故被告提出其没有侵害原告的土地使用权的辩解，没有事实和法律依据，本院不予支持。

至于诉讼时效问题，因原告主张的是物权请求，该侵权行为一直在持续，且我国立法没有取得时效的相应规定，故在侵权行为持续期间，权利人可以随时主张权利，原告提起诉讼主张权利没有超过诉讼时效。被告关于原告主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。

综上，原告要求被告排除妨碍、恢复原状，拆除被告位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公告巷道及原告的宅基地搭建的违法建筑物(长9.8米，宽3米)，事实清楚，证据充分，应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第(一)、(二)、(五)项之规定，判决如下：

被告魏溪明应于本判决生效之日起10日内拆除其位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公告巷道及原告魏茂根宅基地的搭建物(长9.8米，宽3米)。

本案受理费50元由被告负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员翁笃财

二○○八年八月十八日

书 记 员谢俊光