第一篇：2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局公告2016年第14号
2016.3.31
国家税务总局制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局
2016年3月31日
纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。
本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。
本公告适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外，其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。
第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
该条明确了一般纳税人转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
明确其他个人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。明确除其他个人之外的小规模纳税人，应向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。
该条“全额缴纳增值税”是指个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；该条“差额缴纳增值税”是指北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
明确其他个人转让其购买的住房，适用上述规定向住房所在地主管地税机关申报纳税。
第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：
应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 该条规定了其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，其应向不动产所在地主管地税机关预缴税款；及其预缴的税款的计算方法。
第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
该条规定了其他个人转让其取得的不动产，其向不动产所在地主管地税机关申报纳税计算方法应按照第六条的规定。
第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。
上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。
明确扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的合法有效凭证。
第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
该条明确纳税人向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，凭完税凭证，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
明确纳税人转让不动产，自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条及相关规定，由机构所在地主管国税机关进行处理。未按照规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、第六十三条、第六十四条及相关规定进行处理。
分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。
国家税务总局货物和劳务税司承办
办公厅2016年3月31日印发
关于《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>公告》的解读
2016年04月07日
国家税务总局办公厅
国家税务总局公告2016年第14号 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
一、背景和目的
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定出台了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对纳税人转让其取得的不动产的税收征管问题进行了明确。
二、适用范围
本办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
三、主要内容
（一）政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产类型，分别对纳税人转让其取得的不动产如何在不动产所在地预缴、如何在机构所在地申报纳税，作了进一步细化和明确。
（二）扣减税款的凭证要求：纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额或计算预缴税款的依据的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。
（三）发票问题：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（四）其他问题：《暂行办法》还明确了纳税人销售不动产的税款计算、增值税发票开具以及纳税申报等具体税收征管问题。
第二篇：国家税务总局发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》等6项公告及解读(汇总)
“营改增”权威解读！国家税务总局发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》等6项公告及解读（汇总）
2016-04-08中国注册税务师协会中国注册税务师协会CCTAAWX发布注册税务师行业重要信息，为会员提供更加便捷的服务。近日，国家税务总局连续发布了六项政策及解读，详细解读了“营改增”相关的2016年第14-19公告，即：
《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>公告》（国家税务总局公告2016年第14号）
《国家税务总局关于<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）
《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）
《国家税务总局关于<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）
《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开“营改增”试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。本文中，小编将税务总局昨日发布的六项政策解读汇总，以便阅读。
关于《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>
公告》的解读
一、背景和目的
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定出台了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），对纳税人转让其取得的不动产的税收征管问题进行了明确。
二、适用范围
本办法适用于纳税人转让自己以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
三、主要内容
（一）政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产类型，分别对纳税人转让其取得的不动产如何在不动产所在地预缴、如何在机构所在地申报纳税，作了进一步细化和明确。
（二）扣减税款的凭证要求：纳税人按规定以全部价款和价外费用扣除不动产价款后的余额为销售额或计算预缴税款的依据的，其允许扣除的价款应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。上述凭证包括税务部门监制的发票，法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等。
（三）发票问题：小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（四）其他问题：《暂行办法》还明确了纳税人销售不动产的税款计算、增值税发票开具以及纳税申报等具体税收征管问题。
关于《国家税务总局关于<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的
公告》的解读
一、背景和目的
经国务院批准，自2016年5月1日起，增值税一般纳税人取得的不动产和不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。为便于征纳双方执行，国家税务总局发布了《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》，对不动产和不动产在建工程的进项税额分期抵扣问题进行了明确。
二、适用范围
本公告明确的不动产分年抵扣办法，适用于增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额抵扣不适用本公告的规定。
三、主要内容
（一）纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额，需分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣进项税额的60%，第2年抵扣进项税额的40%。
（二）纳税人新建不动产，或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
（三）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，公告明确了如何计算不得抵扣的进项税额。
（四）按规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，公告明确了其进项税额抵扣的具体方法。
关于《国家税务总局关于<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理
暂行办法>的公告》的解读
一、背景和目的
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，明确纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理问题。
二、适用范围
纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。
三、主要内容
（一）细化政策要求：按照不动产的取得时间、纳税人类别、不动产地点等，分别对纳税人以经营租赁方式出租不动产如何预缴税款、如何申报纳税，作了进一步细化明确。
（二）明确了纳税人应预缴税款的计算公式：按照纳税人适用的计税方法、不动产类型等，明确了如何计算应预缴税款。
（三）明确已预缴税款抵减及凭证要求：单位和个体工商户出租不动产，在不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，允许在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为依据。
（四）明确了其他个人出租不动产应纳税额的计算及申报缴纳问题：区分住房和非住房，明确了其他个人出租不动产应纳税款的计算公式，并明确其他个人出租不动产，应向不动产所在地地税机关申报缴纳增值税。
（五）明确了发票问题：小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
关于《国家税务总局关于<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收
管理暂行办法>的公告》的解读
一、背景和目的
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳营业税改为缴纳增值税。为统一营改增后纳税人跨县（市、区）提供建筑服务的征收管理，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定了《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》。
二、适用范围
单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务，适用本办法。在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。
其他个人提供建筑服务在建筑服务发生地申报纳税，不适用本办法。
三、主要内容
（一）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按规定向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）区分增值税一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法和选择适用简易计税方法，以及小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务三种情况，明确了预缴税款的相关规定。
（三）明确了纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，预缴税款的计算公式、扣除支付的分包款的合法有效凭证、预缴税款时应提交的资料、自行建立预缴税款台账等问题。
（四）明确小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
（五）明确纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间按照《通知》规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。
关于《国家税务总局关于<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》的解读
一、背景和目的 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，金融、建筑、房地产和生活服务业等全部营业税纳税人纳入营改增试点。为便于征纳双方执行，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）及现行增值税有关规定，国家税务总局发布了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，以明确房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何征收管理的相关问题。
二、适用范围
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项销售的，适用本办法。
三、主要内容
（一）一般纳税人
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。办法明确了如何计算当期允许扣除的土地价款及相关管理要求。
2.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
3.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法明确了如何计算应预缴税款。
4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
5.办法还明确了一般纳税人如何开具发票等具体征管问题。
（二）小规模纳税人
1.小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。办法进一步明确了如何计算应预缴税款。
2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3.办法还明确了小规模纳税人如何开具发票等具体税收征管问题。
关于《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开
增值税发票的公告》的解读
为实现税制变更的平稳过渡，最大程度上减少对纳税人的影响，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局互相委托代征税收的通知》（税总发〔2015〕155号）等有关规定，我们制定了《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》，明确了纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的申报缴税流程均维持现状，仍在地税局办理，不发生变化，便利纳税人办税。
来源：国家税务总局办公厅 责任编辑：满毅
第三篇：《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》解读总结
《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》解读
第一部分 背景与目的
《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》明确规定，纳税人转让不动产，需要在不动产所在地预缴税款，而后回机构所在地申报纳税。
主要是出于如下考虑：
一、《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2011〕110号）文件中，就明确了营改增政策应在“试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库”，遵循这条原则，销售不动产，需要在不动产所在地缴纳税款。
自然人只有居住地，没有机构所在地，只有发生应税行为时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。
除自然人以外的纳税人，都有机构所在地。纳税人也只有回到机构所在地申报纳税，才可以完整的核算全部业务的进项税额和销项税额，准确计算应缴税款；纳税人需要向机构所在地主管税务机关就其全部经营业务进行纳税申报，主管税务机关才可以全面掌握、了解纳税人的经营行为。
因此，除自然人以外的纳税人，发生销售不动产业务，需在不动产所在地预缴税款，而后回机构所在地申报纳税，纳税人在不动产所在地已经预缴的税款，可以在应纳税额中抵减。
二、自2009年起，房地产交易税收征管系统在全国推开，目前已经较为完善。纳税人销售取得的不动产业务，绝大多数都为自然人销售二手房，数量众多，业务量巨大，为保证营改增平稳过渡，我们将纳税人销售不动产业务，仍基本维持原征收流程（委托地税机关代征）。
纳税人销售不动产，既涉及不动产所在地预缴，又涉及回机构所在地后按照规定的方法计算缴纳增值税款；既涉及地方税务局征收，又涉及向主管国家税务局申报纳税。如何在不动产所在地计算预缴纳税，如何在国家税务局计算申报，已经预缴的税款如何处理，纳税人需要代开发票的，需要向国税机关申请还是向地税机关申请等等问题，需要出台专门的规定予以明确。这就是出台《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年14号）的背景。
第二部分 《办法》内容的逐条解读
第一条 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
【政策解读】
本条是关于制定《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（以下称《办法》）的法律依据。
《办法》作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的可操作性。
第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。
本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。【政策解读】
本条明确了《办法》适用的范围，以及与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》之间的关系。
1.纳税人转让取得的不动产，适用该《办法》。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》。
2.取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。
3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。
举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本《办法》，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。
第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：
（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
【政策解读】
办法第三与第四条，内容比较多。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是改革前取得的，还是改革后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。
这里，按征收部门区分地方税务机关和国家税务机关两块来分别说明，以便于大家理解。
（一）涉及地方税务机关的相关业务
地税机关征收的对象是：所有纳税人，包括单位和个人。征收的范围是：转让取得的不动产，包括二手房、住房、路、桥等等。也就是说，纳税人只要销售不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。
根据上面的条款总结，所有纳税人，不论是增值税一般纳税人还是小规模纳税人，不论是单位还是个人，不论是5月1日前取得的不动产还是5月1日以后取得的不动产，统一按照以下政策执行：
1.非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。
这也就是说，纳税人应按照差价和5%预征率（或者征收率）计算预缴（或者缴纳）增值税款。
例1：某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。纳税人2013年购买时的价格为700万元，保留有合法有效凭证。
请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？
分析：在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。
在该题中，纳税人转让的不动产为2013年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
2.自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。
这也就是说，纳税人按照全额和5%预征率（或者征收率）计算缴纳增值税。同样举例说明：
例2：某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。
请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢？
分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不动产为2013年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率（或者征收率）向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了700万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。
（二）涉及国家税务机关的相关业务
除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。前已说明，自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。
1.纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的；及小规模纳税人转让取得的不动产（不包括个体工商户销售购买的住房）。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建：非自建：对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即差额，5%征收率计算应纳税额。
例3：接例1，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。纳税人2013年购买时的价格为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。
分析：纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。
对照例1可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。
自建：对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即全额，5%征收率计算增值税。
例4：接例2，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。
分析：纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。
对照例2可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。
2.纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的；及一般纳税人销售改革后取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。
例5：仍接例1，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。纳税人2013年购买时的价格为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。
分析：纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。即1000万÷（1+11%）×11%－进项税额=应纳税额。需要说明的是，该房产购买于2013年，不能取得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。当然，进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。
例6：仍接例2，某纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额？假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。
分析：纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。即1000万÷（1+11%）×11%－进项税额=应纳税额。需要说明的是，该房产建于2013年，自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证，或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。同上。
可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，可能存在差异。
第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：
（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。
【政策解读】
个人包括个体工商户和其他个人。个体工商户需回到机构所在地向主管税务机关申报缴纳；其他个人，即自然人，则不需要回居住地申报纳税，发生应税行为时，直接按规定申报缴纳税款即可。
第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%
（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 【政策解读】 本条明确了预缴税款的计算方法：
一是除其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，需要预缴税款。其他个人，即自然人，不需要预缴，直接在不动产所在地主管地税机关缴纳。因此，本条仅针对除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户。
二是考虑到目前国税、地税部门信息尚未联网，地税部门难以得知纳税人的身份是一般纳税人还是小规模纳税人。因此，采取了简便的处理方法。即需要预缴税款的纳税人，在地税机关预缴时，均按照5%预征率（或者征收率）进行换算，不区分纳税人是否为一般纳税人，也不区分纳税人是适用一般计税方法还是简易计税方法。
第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
【政策解读】
自然人销售不动产不需要预缴税款。自然人全部属于小规模纳税人，小规模纳税人转让不动产的征收率为5%。因此，按照规定的计算方法，自然人转让不动产，直接以差额或者全额依照5%征收率计算应纳税额，在不动产所在地主管地税机关缴纳税款即可。
例7：张三户口所在地为南京，在深圳工作，长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房，价值80万元。2016年6月，张三将海南的房产以100万价格卖出。假设张三销售海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额？张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？ 分析：张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额=（100-80）÷（1+5%）×5%。应纳税额为0.95万元，根据本条关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需要再回机构所在地申报缴纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳后，不需要向其户口所在地（南京）或者长期居住地（深圳）税务部门申报。
例8：假设例7中纳税人销售该海景房只能全额征税，则应如何计算应纳税额？张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款？是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税？
分析：张三销售该商铺海景房应按照价款和价外费用全额征税，则应纳税额=100÷（1+5%）×5%。应纳税额为4.76万元，根据本条关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地（海南）就该笔税款向海南地税部门申报纳税。理由不再赘述。
第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。
否则，不得扣除。上述凭证是指：
（一）税务部门监制的发票。
（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（三）国家税务总局规定的其他凭证。【政策解读】
本条明确了扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的凭证要求，基本平移原营业税政策的规定。
一是纳税人预缴税款或者申报纳税时，按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应出具合法有效凭证。也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时，必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证，纳税人如果不能提供，或者提供的凭证，不符合该条规定的合法有效凭证的范畴，则应该全额计算缴纳或者预缴税款。
二是合法有效凭证包括：税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；以及总局规定的其他凭证。“总局规定的其他凭证”，这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。
第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
【政策解读】
本条是纳税人回机构所在地后如何抵减在不动产所在地已预缴税款的规定。
一是此条中的纳税人，指除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户。因为只有单位和个体工商户，才需要回机构所在地，就其全部经营业务向主管国税机关申报纳税。
二是除其他个人以外的纳税人，当期销售不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴税款后，回机构所在地向主管国税机关申报纳税时，可以在增值税应纳税额中，抵减在不动产所在地地税机关已经预缴的税款，若当期未能抵减完，则可以结转下期继续抵减。
三是纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，应取得并妥善保管完税凭证（注明有增值税），以完税凭证作为抵减应纳税额的合法有效凭证。
沿用前面的例子，我们来看一下完整的业务，需要如何计算纳税：例9：某南京秦淮区纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同）。写字楼位于南京秦淮区。纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。
按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元。
纳税人向南京秦淮区主管国税机关申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。
应纳税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%（转让不动产）+70（其他业务）=84.29万元。
也就是说，纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为84.29万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的14.29万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。
例10：延续例9，如果纳税人在2013年购买房产时，未取得《销售不动产统一发票》，也未取得任何符合第八条规定的合法有效的凭证，则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？按照第八条规定，纳税人如未能取得合法有效的凭证，则不能享受差额计税政策。按照前面的分析及计算规定，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=1000÷（1+5%）×5%=47.62万元。
纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，同理，也因为未取得合法有效的凭证，只能全额计税，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。
应纳税款=1000÷（1+5%）×5%（转让不动产）+70（其他业务）=117.62万元。
纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。
如果上述纳税人为增值税小规模纳税人，在举例的业务中，纳税人的预缴税款、应纳税额计算，纳税申报、已经缴纳税款的抵减等，都是一样的。
接下来，我们看一个自建的例子：
例11：某纳税人（非自然人）为南京秦淮区纳税人，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在南京秦淮区。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。
按照前面的分析及计算规定，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=1000÷（1+5%）×5%=47.62万元。
纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。
应纳税款=1000÷（1+5%）×5%（转让不动产）+70（其他业务）=117.62万元。
纳税人在7月申报期内，转让不动产及其他业务共同申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。
接下来我们看一下一般纳税人选择一般计税方法的例子： 例12：接例9，纳税人转让的仍是老房产，非自建，但纳税人选择一般计税方法。某南京秦淮区纳税人（非自然人），2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于南京秦淮区。纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。
按照前面的分析，纳税人在南京秦淮区地税机关预缴税款时，只需考虑所转让的不动产是非自建不动产，且取得了合法有效扣除凭证进行计算。
预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）×5%=14.29万元。纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，按照假设，纳税人依一般计税方法计税应纳税额，由于2013年购入时，取得的是《销售不动产统一发票》，不属于增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人在进行纳税申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。
应纳税额=1000÷（1+11%）×11%（转让不动产）+70（其他业务）=169.10万元。纳税人在7月申报期内，将转入不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的14.29万元，纳税人仍需缴纳154.81万元。
例13：接例11，老房产，自建，纳税人选择一般计税方法。某纳税人（非自然人）为南京秦淮区纳税人，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在南京秦淮区。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？仍假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。
同例11的分析，在南京秦淮区地税机关预缴税款时：预缴税款=1000÷（1+5%）×5%=47.62万元。
按照假设，纳税人按照一般计税方法计税应纳税额，由于是2013年自建的房产，营改增后不能取得有效的增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时：应纳税额=1000÷（1+11%）×11%（转让不动产）+70（其他业务）=169.10万元。
纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳121.48万元。
接下来，我们看两个改革后取得房产的例子： 例14：南京秦淮区某纳税人为增值税一般纳税人，2018年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于南京秦淮区。纳税人购买时价格为777万元，取得了增值税专用发票，注明税款为77万元。该纳税人2018年10月份的其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，期初留抵税额为33万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？因该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在南京秦淮区地税机关预缴税款时：预缴税款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62万元。
纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，将所有业务合并申报应纳税款=1000÷（1+11%）×11%（转让不动产）+70（其他业务销项税额）—30（进项税额）—33（留抵税额）=106.10万元。
纳税人在2018年11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为106.10万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税95.48万元。
例15：假设南京秦淮区某纳税人为增值税小规模纳税人，2018年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于南京秦淮区。纳税人购买时的价格为777万元，取得了增值税普通发票。该纳税人2018年10月份的其他业务的销售额为5万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？同样，该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在南京秦淮区地税机关预缴税款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62万元。
纳税人为小规模纳税人，11月纳税申报期内，向南京秦淮区国税局合并申报其应纳税款：应纳税额=（1000-777）÷（1+5%）×5%+5÷（1+3%）×3%=10.77万元。
纳税人在11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为10.77万元，同时，纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税0.15万元。
第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
【政策解读】
为了方便纳税人办理销售“二手房”手续，本条规定代开增值税发票与预缴税款的税务机关一致，都为不动产所在地主管地税机关。地税机关代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录；第五联交征收岗位留存，用于代开发票与征收税款的定期核对；其他联次交纳税人使用。
第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。【政策解读】
根据《试点实施办法》第五十三条规定：纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。
（二）使用免税增值税规定的应税行为。
因此本条规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
同时，其他个人不可以登记为一般纳税人，即使接受了增值税专用发票，也无法抵扣税款，所以不需要向其他个人开具或申请代开增值税专用发票。
第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
【政策解读】
此为罚则条款。纳税人转让不动产，未按规定申报纳税的，应按照《税收征收管理法》等规定进行处罚。
第四篇：国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告.doc
国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告日期：2011-12-19 来源：国家税务总局
现就增值税一般纳税人经营地点迁移后仍继续经营，其一般纳税人资格是否可以继续保留以及尚未抵扣进项税额是否允许继续抵扣问题公告如下：
一、增值税一般纳税人（以下简称纳税人）因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保留，办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额允许继续抵扣。
二、迁出地主管税务机关应认真核实纳税人在办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额，填写《增值税一般纳税人迁移进项税额转移单》（见附件）。
《增值税一般纳税人迁移进项税额转移单》一式三份，迁出地主管税务机关留存一份，交纳税人一份，传递迁达地主管税务机关一份。
三、迁达地主管税务机关应将迁出地主管税务机关传递来的《增值税一般纳税人迁移进项税额转移单》与纳税人报送资料进行认真核对，对其迁移前尚未抵扣的进项税额，在确认无误后，允许纳税人继续申报抵扣。
本公告自2012年1月1日起执行。此前已经发生的事项，不再调整
第五篇：增值税小规模纳税人管理暂行办法
增值税小规模纳税人管理暂行办法 第一章 总则
第一条 为加强对增值税的征收管理，进一步规范增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）的增值税纳税行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》、《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于除个体工商业户以外的所有小规模纳税人。第二章 小规模纳税人的确定
第三条 符合下列条件之一的，为小规模纳税人：
（一）年应征增值税销售额（以下简称年应税销售额）未超过100万元的工业企业；
（二）年应税销售额未超过180万元的商业企业；
（三）经主管税务机关审核不符合增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）认定条件的纳税人。
第四条 本办法所称“工业企业”，是指从事货物生产、加工、修理修配的企业及企业性单位，包括以工业生产为主，兼营货物批发、零售的企业及企业性单位。第五条 本办法所称“商业企业”，是指从事货物批发、零售等商业经营活动的企业及企业性单位，包括以货物批发、零售为主，兼营工业生产的企业及企业性单位。
第六条 本办法第四、五条所称某项应征增值税行为为主，是指该项行为的销售额占各项应征增值税行为的销售额合计的比重在50%以上。第三章 适用增值税征收率的确定
第七条 在计征增值税时，工业企业小规模纳税人适用6%的增值税征收率（以下简称征收率）；商业企业小规模纳税人适用4%的征收率。
对既从事工业生产、又从事商业经营业务（以下简称工商兼营）的小规模纳税人，主管税务机关应按本办法第四条、五条、六条规定确定其行业所属后，按本条规定确定其所适用的征收率。
除发生本办法第九条规定情况外，小规模纳税人所适用的征收率一经确定，在一个公历内不得变更。第八条 工商兼营的小规模纳税人，在一个公历内工业生产、商业经营的结构比例发生变化，使得其所属行业发生变化的，应于终了后15日内，向主管税务机关申请重新确定适用征收率。主管税务机关应于接到小规模纳税人申请之日起15日内，根据其上实际生产、经营的结构比例，按本办法第七条规定确定本适用征收率，并通知小规模纳税人。
第九条 对小规模纳税人由于变更经营项目，《营业执照》同时发生变更，使得其所属行业发生变化的，主管税务机关应按其变更后的《营业执照》上注明的经营范围，按本办法第七条规定重新确定行业所属及所适用的征收率，并在变更《税务登记证》的同时，通知小规模纳税人所适用的征收率。
第十条 对新开业的小规模纳税人，主管税务机关应在审批税务登记的同时，按其《营业执照》上注明的经营范围，按本办法第七条规定确定行业所属及所适用的征收率；对新开业的工商兼营小规模纳税人，在其领取《营业执照》的第一个公历内，暂按6%征收率征收增值税。主管税务机关应在审批发放《税务登记证》的同时，通知上述小规模纳税人所适用的征收率。各局应对征收率的确定工作建立具体的审批、备案制度。
第十一条 对经主管税务机关审查由一般纳税人转为小规模纳税人的纳税人，主管税务机关应在对其审批办理取消一般纳税人资格的同时，依其行业所属，按本办法第七条规定确定适用征收率，并通知小规模纳税人。
第十二条 本办法中涉及适用征收率的“公历”的实际执行时间，原则上应自主管税务机关确定月份起至当年12月31日止，但其实际执行时间不得少于3个月；对在当年10月1日以后领取《营业执照》、或由一般纳税人转为小规模纳税人的纳税人，其适用征收率的实际执行时间，应自当年确定月份起至次年12月31日止。
在确定小规模纳税人本适用征收率时，其上一生产经营结构比例的计算起止时间，按上述原则办理。第四章 发票的领购、使用
第十三条 主管税务机关应根据小规模纳税人的实际经营状况，采取批量供应、交旧购新或者验旧购新等方式售卖普通发票。
第十四条 小规模纳税人应按照《中华人民共和国发票管理办法》及实施细则的规定，领购、开具、取得和保管发票。
第十五条 小规模纳税人因业务需要，可以向主管税务机关申请为其换开增值税专用发票。
第十六条 主管税务机关应加强对小规模纳税人发票使用情况的监督和检查。第五章 帐簿、凭证管理及增值税会计核算 第十七条 小规模纳税人应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定设置帐簿，并按现行财务会计制度和财政、税务主管部门的规定，准确核算经营业务和应缴纳的增值税。
第十八条 小规模纳税人应设置如下增值税基本核算帐户：
（一）工业企业小规模纳税人应设置“应交税金—应交增值税”、“现金”、“银行存款”、“原材料”、“产成品”、“生产成本”、“制造费用”、“产品销售收入”、“产品销售成本”、“应收帐款”、“应付帐款”等帐户；
（二）商业企业小规模纳税人应设置“应交税金—应交增值税”、“现金”、“银行存款”、“库存商品”、“商品销售收入”、“商品销售成本”、“经营费用”、“应收帐款”、“应付帐款”等帐户。
第十九条 对无能力设置本办法第十八条规定的增值税基本核算帐户或无能力准确进行会计核算的小规模纳税人，可以聘请会计师事务所、税务师事务所等中介机构，代为设置帐簿并进行会计核算，并报主管税务机关备案。
第二十条 工商兼营的小规模纳税人，应分别核算工业生产和商业经营的销售额，对不分别核算的，一律按6%征收率征收增值税。第六章 纳税申报
第二十一条 小规模纳税人应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，如实填报纳税申报资料，并按规定期限进行纳税申报。
第二十二条 对享受减、免税政策及当期无销售收入的小规模纳税人，也应按本办法第二十一条的规定进行纳税申报。
第二十三条 小规模纳税人在纳税申报时需报送以下资料：
（一）《增值税纳税申报表》（样式附后）；
（二）《增值税纳税申报表附列资料》（样式附后）；
（三）《中华人民共和国税收专用缴款书》（第六联）；
（四）主管税务机关要求报送的其他资料。第七章 核定征收
第二十四条 小规模纳税人发生下列情形之一的，主管税务机关有权对其采取核定征收的方式征收增值税，并开具《核定征收税款通知书》（样式附后）：
（一）未按规定设置相关帐簿的；
（二）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
（四）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（五）连续3个月零收入纳税申报，且无正当理由的；
（六）在一个公历内申报应税收入低于其生产经营成本，且无正当理由的；
（七）在一个公历内申报应税收入低于同行业、同规模企业水平的，且无正当理由的。
各局可结合本辖区内小规模纳税人的具体情况，对小规模纳税人的应税收入水平进行分行业、分规模的测算，并确定相关的指标参数。
第二十五条 小规模纳税人发生本办法第二十四条所列情形之一的，主管税务机关有权按下列任何一种方式核定其应税销售额：
（一）按照原、辅材料、燃料、动力成本推算或者测算核定（适用于工业企业小规模纳税人）：
核定销售额＝（原、辅材料、燃料、动力成本+支付的工资、奖金、福利费+其他费用支出）×（1+成本利润率）÷（1+征收率）
（二）按照成本加合理的费用和利润核定（适用于商业企业小规模纳税人）： 核定销售额＝（商品成本+支付的工资、奖金、福利费+其他费用支出）×（1+成本利润率）÷（1+征收率）
上述第（一）款中的原、辅材料、燃料、动力成本和第（二）款中的商品成本的确定原则为：对小规模纳税人能够准确进行成本核算的，按其当月耗用（或销售商品）的实际采购成本确定；对不能准确进行成本核算的，按其当月实际外购成本确定。对小规模纳税人集中采购的，可以采用计算月平均外购成本方法确定。上述第（一）、（二）款中的其他费用支出，均包括应提取的折旧费、支付的房屋、设备租赁费等；成本利润率，均按照国家税务总局《增值税若干具体问题的规定》（国税发［1993］154号）中规定的成本利润率确定。即：一般货物的成本利润率为10%；属于应从价定率征收消费税的货物，按《消费税若干具体问题的规定》（国税发［1993］156号）中规定的成本利润率确定。
（三）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的小规模纳税人的收入额核定。
（四）按照主管税务机关确定的其他合理方法核定。各局确定的其他合理方法，在执行前应报市局备案。
（五）采用前款所列一种方法不足以正确核定应税销售额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
第二十六条 采取本办法第二十五条所列方式核定小规模纳税人的应税销售额，必须经主管税务机关批准后下达执行。小规模纳税人有异议的，应当提供相关的证据，经主管税务机关认可后，调整核定的应税销售额；不能提供相关证据的，按主管税务机关核定的应税销售额执行。
第二十七条 经主管税务机关采取核定征收的小规模纳税人，核定征收的执行期（以下简称执行期）为3至12个月，具体的执行时间由主管税务机关决定。第二十八条 经主管税务机关采取核定征收的小规模纳税人，如实际申报的应税销售额大于主管税务机关核定的应税销售额，应按其实际申报的应税销售额计算缴纳增值税。
第二十九条 经主管税务机关采取核定征收的小规模纳税人，在执行期内，应对其帐簿设置、会计核算、纳税申报、发票使用等环节加强管理，并逐步规范和完善。主管税务机关应加强培训和辅导。对在执行期内未发生本办法第二十四条所列情形的，在执行期满后，小规模纳税人应向主管税务机关提出结束核定征收申请，经主管税务机关审核批准，结束对其采取的核定征收方式，并开具《结束核定征收通知书》（样式附后）；经审核未达到税务机关要求的，主管税务机关可适当延长核定征收的执行期，在延长的执行期内，主管税务机关有权依据本办法第二十五条规定，重新核定其应税销售额。第八章 违章处理
第三十条 小规模纳税人违反本办法第十四条规定领购、开具、取得和保管发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条规定处理。
第三十一条 小规模纳税人违反本办法第十七条、十八条规定之一，未按规定设置帐簿、未按规定设置增值税基本核算帐户的，按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十条规定处理。
第三十二条 小规模纳税人违反本办法第二十一条规定，未按规定期限进行纳税申报的，按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定处理。第三十三条 小规模纳税人发生其他税务违章行为的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定处理。第九章 其 他
第三十四条 小规模纳税人在一个公历内应税销售额超过规定的小规模纳税人标准的，应在其当年累计应税销售额超过上述标准的次月1日起30日内，向主管税务机关申请办理一般纳税人认定手续。经主管税务机关审核批准后，批复其改按一般纳税人办法申报缴纳增值税。
对在上述规定期限内未向主管税务机关申请办理一般纳税人认定手续的小规模纳税人，应自累计应税销售额超过上述标准的次月1日起，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，亦不得使用增值税专用发票。主管税务机关应加强监督、管理和检查。
第三十五条 本办法所称“主管税务机关”，是指区（县）国家税务局。附件：1．《增值税纳税申报表》（适用于小规模纳税人）（略）2．《增值税纳税申报表附列资料》（适用于小规模纳税人）（略）
3．《增值税纳税申报表》及《增值税纳税申报表所列资料》的填表说明（略）4．《核定征收税款通知书》（略）5．《结束核定征收通知书》（略）
一、帐务处理上区别
（一）在销售商品时，采用的税率不同。
1、小规模纳税人：
借：银行存款（或应收账款）
贷：主营业务收入
贷：应交税金--应交增值税
2、一般纳税人：
借：银行存款（或应收账款）
贷：主营业务收入
贷：应交税金--应交增值税（销项税额）
（二）在购买商品时，如果对方开具增值税发票，两者处理存在不同
1、一般纳税人处理为
借 库存商品等
借 应交税金－应交增值税（进项税额）
贷 银行存款等
2、小规模纳税人为
借 库存商品等
贷 银行存款等
小规模纳税人不能抵扣进项税。
二、认定条件不同：
主要从事生产或提供应税劳务（特指加工、修理修配劳务）的：年销售额在100万元以上的，可以认定为一般纳税人，100万以下的为小规模；2）主要从事货物批发零售的：年销售额180万以上的可以认定为一般纳税人,180万以下为小规模。工业企业年销售额在100万以下的,商品流通企业年销售额在180万以下的,属于小规模纳税人;反之,为一般纳税人。
三、税收管理规定的区别：
1、一般纳税人：销售货物或提供应税劳务可以开具增值税专用发票；购进货物或应税劳务可以作为当期进项税抵扣；计算方法为销项减进项。
2、小规模：只能使用普通发票；购进货物或应税劳务即使取得了增值税专用发票也不能抵扣；计算方法为销售额×征收率。
四、税率与征收率不同：
1）一般纳税人：基本税率17％，税法还列举了5类适应13％低税率的货物，还有几项特殊业务按简易办法征收（参照小规模）。还有零税率应税劳务和货物。
2）小规模：商业小规模按4％征收率；商业以为小规模按6％。
五、小规模纳税人在核算上是不健全的,小金额的收款收据可以做入账吗?
小规模纳税人“应交税金——应交增值税”科目，应采用三栏式账户。
【例8】某民间非营利组织为增值税小规模纳税人，2004年3月购入材料一批，取得的专用发票中注明货款20000元，增值税3400元，款项以银行存款支付，材料已验收入库。该民间非营利组织本期销售产品，含税价格为25440元，货款存入银行。编制如下会计分录：
(1)购进材料：
借：存货——材料23400 贷：银行存款23400 经 典 财 税
(2)销售产品：
不含税价格=25440÷(1 6％)=24000(元)
应交增值税=24000×6％=1440(元)
借：银行存款25440 贷：商品销售收入24000 应交税金——应交增值税1440
你单位增值税税率4%，属于小规模商业，帐务处理如下：
1、购进商品时 借：库存商品 贷：银行存款等
2、销售商品时 借：银行存款等 贷：主营业务收入 贷：应交税金--增值税
3、月末，按增值税计算提取城建税、教育费附加，与一般纳税人帐务处理一样。
4、上缴增值税时 借：应交税金--增值税 贷：银行存款等
三、所得税
1、所得税征收方式有两种：查账征收和核定征收。
2、如果你单位属于查账征收方式，按利润计算缴纳所得税。应交所得税=利润总额*所得税税率
3、如果你单位属于核定征收方式，按收入计算缴纳所得税。应交所得税=收入总额*税务核定的固定比例*所得税税率
4、所得税属于季度预缴，年终汇总清缴，也有的地方按月预缴。
5、所得税分录：（1）提取时 借:所得税
贷：应交税金--所得税（2）结转时 借：本年利润 贷：所得税（3）上交时
借：应交税金--所得税 贷：银行存款等
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