合作建房相关会计处理问题

第一篇：合作建房相关会计处理问题

合作建房相关会计处理问题

合作建房相关会计处理问题-1

案例背景：

通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。

合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：

（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；

（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；

（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。

在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。

一、合作建房合同相关处理

案例1.1

甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以乙公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资合作，该土地经评估价值为1亿元，账面价值为8000万元，由乙方办理房地产开发相关手续。项目的设计、建设、管理，以及项目后续所需资金由乙方全权负责。开发过程中对外签订合同等均以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目完成后，甲方获得固定面积的房地产，其余房地产由乙方负责对外销售，销售所得归乙方所有。

2015年12月31日，项目建设完毕，甲公司获得约定面积的房地产，该房地产按当日市价计算，价值为1.3亿元。甲公司拟将该房地产用作办公楼对外出租。

问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？

案例1.2

甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人项目公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1亿元，账面价值8000万元；乙公司以现金出资1亿元。项目的设计、建设、管理由甲乙公司共同协商，达成一致意见后，乙公司负责具体执行。开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目开发过程中产生的资产、负债由甲、乙公司按投资比例共同享有及承担；项目完成后，按出资比例分配所建成的房地产。

2015年12月31日，该项目建设完成，共建成房地产共计2.6亿元，产生负债1亿元。甲公司拟将所享有房地产对外销售。

问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？

案例分析

一、合作建房合同相关会计处理

案例1.1

案例1.1的情况，甲公司实质上已丧失了该土地使用权的控制权，由于转让对价为固定面积房地产，因此，该交易属于非货币性资产交换交易。同时，由于转让对价是未来分回的固定面积房地产，所以，在转移时点，该业务属于未完成的资产转让交易，不应确认相关处置损益，待交易完成，即分回固定面积房地产时才能确认相关处置损益。甲公司的具体会计处理如下：

2014年1月1日，甲公司仅应将土地使用权以账面价值转为一项其他非流动资产：

借：其他非流动资产——合作建房资产

8000

贷：无形资产——土地使用权

8000

2015年12月31日，确认所收到房地产，以及终止确认其他非流动资产： 借：投资性房地产

13000

贷：其他非流动资产

8000

营业外收入

5000

案例1.2

案例1.2的情况，甲乙公司属于共同控制了该房地产项目的建设开发。同时，根据双方约定，在建设期，双方直接共同承担和享有相关资产、负债的权利和义务，而不是以项目净资产来进行分配，也未成立符合法律法规规定的单独主体，该项目属于共同经营。在项目建设期间及建成后，甲公司应按约定比例确认相关资产、负债及费用。

2014年1月1日，甲公司应将所投入的土地使用权转为一项投资资产： 借：其他非流动资产——合作建房资产

8000

贷：无形资产——土地使用权

8000

2015年12月31日，甲公司应按比例确认相关资产、负债： 借：存货——库存商品

13000

贷：其他非流动资产——合作建房资产

8000

其他应付款等

5000

合作建房相关会计处理问题-2

案例情景

一、合作建房合同相关会计处理（续）

案例1.3

甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方以甲公司名义设立非法人分公司，甲公司以土地出资，该土地按评估作价1亿元，账面价值8000万元；乙公司以建设服务出资。项目的设计、管理由甲公司派驻人员负责，乙公司根据甲公司安排进行项目建设。开发过程中对外签订合同等均由甲方授权以项目公司的名义进行。甲乙双方约定，项目完成后，乙公司按全部房地产销售收入的20%分成。

2015年12月31日，该项目建设完成，房地产发生成本共计2.6亿元（包括土地使用权成本，不包括乙公司建造服务成本），建成房地产1000套，当年对外销售共计800套，取得销售收入3亿元，应按合同约定向乙公司分配销售收入6000万元。

问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？

二、合作开发合同相关会计处理

案例2.1

甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方共同设立A公司进行房地产开发，甲公司以土地出资，该土地按评估作价6000万元，账面价值5000万元，占A公司实收资本的60%；乙公司以货币资金4000万元出资，占B公司实收资本的40%。A公司总经理、财务总监、营销总监由甲公司派驻；项目建设总监由乙公司派驻。甲乙公司按出资比例享有A公司相关权益。问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？

案例2.2

甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方共同设立A公司进行房地产开发，甲公司以土地出资，该土地按评估作价6000万元，账面价值5000万元，占A公司实收资本的60%；乙公司以货币资金4000万元出资，占B公司实收资本的40%。A公司经营相关事项由甲乙公司共同协商，达成一致意见后执行。甲乙公司按出资比例享有A公司相关权益。问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？

案例2.3

甲公司为城投公司，乙公司为房地产开发公司。2014年1月1日，双方共同设立A公司进行房地产开发，甲公司以货币资金4000万元出资，占B公司实收资本的40%；乙公司以土地出资，该土地按评估作价6000万元，账面价值5000万元，占A公司实收资本的60%。甲公司未向A公司派驻任何管理人员，不参与项目实际开发，项目的设计、建设、管理、销售，以及项目后续所需资金由乙方全权负责。甲乙公司约定，A公司自项目建成对外销售产生收入年度开始，根据销售价格的一定标准，每年向甲公司分配相当于投资本金7%—10%的年化收益。自该房地产项目对外销售达85%年度开始，A公司有权向甲公司回购股份，回购价格按投资本金加2%年化收益计算。

问题：不考虑相关税费，甲公司如何对该业务进行会计处理？

案例分析

一、合作建房合同相关会计处理（续）

1.3

案例1.3的情况，甲公司实际上并未转移该土地使用权的控制权，仅由乙公司提供建设服务，因此，甲公司自房地产建造期间，即采用合理估计确认乙公司所提供服务，并计入房地产建造成本。

（1）2014年1月1日，将土地使用权转为房地产开发成本 借：存货——开发成本 8000

贷：无形资产——土地使用权

8000

2014年至2015年期间，甲公司应对相关建设、开发产生费用确认房地产开发成本：

借：存货——开发成本 18000

贷：货币资金等

18000

同时，根据当地房地产市场价格变动，于每个资产负债表日预计应向乙公司分配的房地产销售金额，并计入开发成本。假设2014年末，甲公司预计该房地产销售总收入为3.5亿元（1000套×35万），应向乙公司分配收入为7000万元（200套×35万元）：

借：存货——开发成本（乙公司建造成本）

7000

贷：应付账款——乙公司

7000

（2）2015年12月31日，甲公司确认建成后房地产成本： 借：存货——库存商品

33000

贷：存货——开发成本

26000

存货——开发成本（乙公司建造成本）

7000

确认对外销售房地产收入、成本： 借：银行存款

30000

贷：营业收入

30000 借：营业成本

20800

贷：存货——库存商品

20800

同时，由于已出售800套房产实际销售金额较原预计销售金额增加2000万元（3亿-3.5亿×0.8），实际使应付乙公司金额较预计增加400万元。因此，向乙公司分配收入时，应冲减原应付账款账面价值为5600万元，多付400万元应增加800套房产的销售成本：

借：应付账款——乙公司

5600

营业成本

400 贷：银行存款

6000

此外，2015年12月31日，甲公司仍然应就剩余200套房产的销售收入进行估计，并调整应向乙公司继续支付的应付账款账面价值。

二、合作开发合同相关会计处理

案例2.1 案例2.1中，甲乙公司通过设立法律认可的单独主体合作开发房地产业务，涉及该单独主体控制权的判断。本案例中，由于甲公司从享有回报、派驻人员主管事项等方面，都表明其对A公司具有控制权。因此，甲公司在个别财务报表层面，应采用成本法对A公司的投资进行核算；在合并财务报表层面，应将A公司财务报表纳入合并范围。具体会计处理应遵循《企业会计准则第2号——长期股权投资》（2014年修订）及《企业会计准则第33号——合并财务报表》（2014年修订）的相关规定。

案例2.2 案例2.2中，甲乙公司通过设立法律认可的单独主体合作开发房地产业务，同时，该单独主体的经营相关事项由甲乙双方共同协商一致通过，涉及一项合营安排。此时，根据《企业会计准则第40号——合营安排》相关规定，甲公司对A公司具有共同控制权，并且，A公司属于合营企业，甲公司应对A公司投资采用权益法进行核算。具体会计处理应遵循《企业会计准则第2号——长期股权投资》（2014年修订）中有关权益法的规定。

案例2.3

案例2.3中，甲公司并未实际参与A公司的经营管理，且按可确定的金额享有A公司的回报，实际上不属于对A公司的权益性投资，应按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》进行会计处理。根据合同约定，甲公司应将对A公司投资作为可供出售金融资产进行核算，由于甲公司无法持续可靠取得A公司投资的公允价值，故采用成本法对该投资进行后续处理。

案例小结

对于合作建房业务，实务中应根据具体事实和情况进行分析。分析的关键要素包括对项目影响程度的判断，以及项目运营形式的分类。一般的分析流程如下图所示：

第二篇：期汇合同会计处理问题（推荐）

期汇合同会计处理问题

升水和贴水处理

先做递延处理，然后根据不同类型的期汇合同分别处理

1、外币约定付款套期保值期汇合同，递延升水或贴水，至商品交易日用来调整购货成本

或销货成本

2、外币交易套期保值期汇合同，递延升水或贴水在合同期内分期摊销

外币折算差额处理

由期汇合同签约日到编报日到合同到期日汇率变动形成的外币折算差额，分别不同类型期汇合同做相应处理

1、外币约定

先递延（递延汇兑损益）→交易日调整

2、外币交易

两种业务观第一种处理，交易前发生的外币折算差额（未实现的汇兑损益），确认为当期损益

现行折算特点

1、对资产负债表折算

1）所有外币资产负债项目都按现行汇率折算

2）投入资本按资本投入时的历史汇率折算

3）留存收益的折算金额从已经折算的收益和留存收益表中取得

4）折算差额作为累计折算调整额单独反映

2、对收益表折算

所有收入和费用项目都用平均汇率折算

优缺点及其评价

操作简便，能保持原外币报表各项目之间的比例关系不变

折算汇率选择不合理

在历史成本计量模式下，以现行汇率来折算一项历史成本金额，得出的结果既不是历

史成本，也不是资产的现行市价，而是以外币表示的资产历史成本与编报日的现行汇 率两个不同时点数字的乘积。

流动与非流动项目法

以资产负债项目的流动与非流动性质作为选择折算汇率依据的一种外币报表折算方法 货币性与非货币性项目法（只使用纯粹交易）

以资产负债项目的货币与非货币性质作为选择折算汇率依据的一种外币报表折算方法货币性项目：指现金以及按照既定货币金额计量的价格今后不再变动的项目

货币性项目的特点：货币性项目的外币金额固定不变，本国货币金额将会随着汇率变动而

变动，货币性项目会承受变动的影响

货币性项目应按期末的现行汇率结算

非货币性项目：按照既定货币金额计量的价格今后可能变动的项目

非货币性项目的特点：外币金额不是固定不变的，本国货币可能不变

货币性资产负债→现行汇率

非货币性资产负债→历史汇率

投入性资产负债→历史汇率

留存收益的折算金额为轧算的平衡数

时间量度法

以资产负债项目的计量属性作为选择折算汇率依据的一种方法

时态法是针对货币与非货币性项目的缺陷

时态法折算特点

对资产负债表的折算

1、货币性项目按现行汇率计算

2、按历史成本计量的非货币性项目按历史汇率折算

按现行成本计量的非货币性项目按现行汇率折算

1、投入资本按资本投入时的历史汇率折算

2、留存收益的折算金额为倒挤的平衡数

对收益表的折算

1、固定资产折旧费和长期资产摊销费按取得有关资产日的历史汇率折算

2、销货成本要在对年初存货、本年购货、年末存货按不同的适用汇率折算后，再根据公

式计算：销货成本折算金额=年初存货折算金额+本年购货折算金额-年末存货折算金额（年末存货x适用汇率）

3、其他收入和费用项目都按平均汇率折算

折旧费按相关固定资产的历史汇率折算

优缺点及评价

操作麻烦，不能保持原报表比例关系不变

折算汇率选择非常合理

时态法是以资产负债项目的计量属性

国际会计的几种观点

世界会计：所有国家都能承认和接受、采纳的世界性的会计

多国会计：世界各种不同的会计原则、原理和方法的集合体，它分析比较各种的会计差异，探索有关超越国界的会计原则和方法，协调各种的会计实务

跨国会计：主要以母公司和国外子公司的会计实践为依据，研究跨国公司国际经营活动中

产生的特殊会计问题

国别研究：研究具体国家会计的基本情况和主要特征

会计模式研究：用抽象化、典型化的概念，对一定社会（国家或地区）会计主要特征所作的综合表述与反映

影响会计的因素

经济因素

一、经济发展水平

二、社会经济结构特点

三、资本来源

四、与其他国家或地区的经济联系

1、历史的经济联系

2、与地区性经济组织的联系

3、产品的联系

五、通货膨胀

六、财政与金融政策

政治和法律因素

每个国家的会计都要受到法律的制约，但影响的方面、方式和程度不同，国家有所不同 社会因素

社会上保守秘密的倾向，会影响到会计信息的报告和披露。

教育因素

从普通教育和专业教育两个方面加以考虑

美国会计

美国会计特色：强调公认会计原则

会计规范的一般特征

1、会计法律规范：证券法、证券交易法只对会计作原则性规范

2、会计准则规范：由政府法律授权民间机构主持制定，权威性强，以概念框架为指导，以规则为基础制定会计准则，准则数量庞大，形式多种

报表注释：强调充分披露，条目多，篇幅大

英国会计

英国会计特色：强调真实与公允观念

会计规范的一般特征

1、会计法律规范：公司法

2、会计准则规范：在法律框架内，会计职业团体自愿制定，并以原则基础为指导，准则

数量相对较少，重视引入国际会计准则

注：真实与公允是指以诚实的态度正确披露有利的或不利的一切重要的信息；不歪曲或掩

盖重大事实，也不故弄玄虚，使之神秘莫测；必要时也可超出规定要

求披露有关细节

法国会计

会计总方案由法国政府统一制定的用来系统表述会计标准化制度的文件

法国会计特色：具有“税务定向”的传统特点，即税务定向会计、会计受政府影响大会计准则的一般特征

1、会计法律规范：商务公司法、税法、商法

2、会计准则与制定：政府制定全国统一的会计制度（会计总方案）和会计准则 会计实务的其他特征

1、资产计价原则上采用历史成本

2、存货发出计价不得采用后进先出法；应收账款的坏账不得采用百分比估计；固定资产计价处理体现了税法的要求

会计准则国际协调化的困难和障碍

1、会计是一种具有评审性质的社会科学，反映着特殊的经营环境的需要

2、不同国家对会计和企业经营存在不同的态度和传统

3、国家之间在法律和经济方面存在着差别

4、国家主权方面的影响

5、发达国家和发展中国家经济上的差距

外汇：一国货币单位购买另一国货币单位的价格

历史汇率：最初取得外币资产或最初承担外币负债时的汇率

平均汇率：现行汇率或历史汇率的简单或加权平均数

在直接标价法中，远期汇率大于即期汇率，为升水，反之为贴水

第三篇：合作建房效力

总裁法务 当前民事审判的几个主要问题（合作建房效力？）

最高人民法院副院长 黄松有

民事审判工作既与广大人民的利益息息相关，又与改革发展稳定的大局密切相联。各级人民法院要准确适用法律，提高民事案件的审判质量。

一、审理好房地产案件，促进房地产市场健康有序发展。

随着我国土地使用制度、城镇住房制度的改革和房地产业的快速发展，房地产业已经成为拉动国民经济增长、提高人民生活水平的支柱产业之一。由于我国的房地产市场正在发育的过程中，市场主体的行为不规范，国家的管理制度也不完善，所以，近年来，房地产纠纷急剧增加。人民法院在审理房地产案件时，既要注意严格掌握合同无效的标准，尊重当事人的意思表示，又要充分考虑我国房地产市场的实际情况，以规范市场主体的经营行为，维护房地产市场的正常秩序，促进房地产市场的健康发展。

要维护土地使用权的正常交易秩序。人民法院在审理土地使用权转让合同、合作建房合同等房地产纠纷案件时，要依法维护土地使用权的正常交易秩序。土地使用权进入市场应当符合法律规定的条件。出让的土地转让时虽不具备转让条件、划拨的土地转让时虽未经人民政府审批，但在起诉前已具备转让条件或者经过批准的，可以认定转让合同有效。在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房的土地是以出让方式取得使用权的，就应视为合法。在处理合作建房纠纷时，关键是确认当事人是否有合作的意思表示，而不必过多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用权作为投资与他人合作建房，而不参加经营，可以不设立项目公司，但合建双方必须共担风险。合作建房合同被确认无效或被撤销的，在建或已建成的房屋的所有权，可以判归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方返还对方投入的资金，并支付同期同类银行贷款的利息；资金已转化为在建中的建筑物，在建建筑物与实际投入开发的资金存在差值的，以土地使用权作为投资的一方向对方返还资金时，应参照当地房地产市场的变化，给予对方相应比例的经济赔偿，或由双方按过错程度，分别承担相应的损失。

要注意保护购房者的合法权益。人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，对于出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，一般应当认定为要约邀请。如果该说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。出卖方提供的由购买方签订的合同文本即使未载人上述说明和允诺，也应视为合同内容，出卖方违反的，应承担违约责任。如果出卖方的违约行为构成根本违约，或者出卖方的违约行为符合约定解除条件的，购买方要求解除合同、赔偿损失的，应当予以支持，以保护商品房购买者的合法权益。

要引导建筑市场的健康发展。人民法院在审理建筑工程合同纠纷案件时，要通过确认合同是否有效、认定双方当事人是否存在违约行为以及是否承担违约责任等方式，引导建筑市场的健康发展。承包人将其承包的全部建设工程转包给第三人，或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人，或者将工程分包给不具备相应资质条件的单位，以及分包单位将其承包的工程再分包的，应依法认定无效。对于全部或部分使用国有资金或国家融资的项目不进行招投标而签订的合同，也要依法认定无效。要通过司法手段确保建筑工程质量和建筑工程符合国家安全标准，维护建筑市场秩序。对于无资质承包工程的，要依法认定合同无效。建设工程未经竣工验收，发包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限内对工程结构、基础工程的质量承担责任，其他质量问题由发包方自负。国家颁布的工程定额取费标准为任意性规范，建设工程合同约定的工程价款结算标准与合同履行期间实施的工程定额取费标准不一致时，应以合同约定为准。建设工程合同的当事人可以根据建筑市场行情，约定低于承包方企业类别、资质等级的取费标准。关于合同法第286条的适用问题，如果建设工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院对这类案件还没有审结的，不应适用合同法第286条。如果建设工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程价款是否享有优先权，应分别情况处理：在1999年10月1日之前，该工程上没有设定抵押权的，承包人的工程价款享有优先权；该工程上设定有抵押权的，承包人就工程价款享有的优先权不得对抗已设定的抵押权；承包人的工程价款不能对抗在1999年10月1日之前已交纳大部分或者全部购房款的购房者的请求权。如果建设工程施工于1999年10月1日之后，人民法院审理这类案件时应严格适用合同法第28条的规定。

二、审理好涉农案件，维护农村土地承包关系的稳定和促进农村土地的合理流转。

今年3月1日起施行的农村土地承包法，是推动全面建设农村小康社会的重要法律，是人民法院审理农村土地承包案件的重要依据。各级人民法院特别是基层人民法院一定要认真学习、贯彻执行农村土地承包法，在审判工作中要切实体现“更多地关注农村，关心农民，支持农业”的思想，为我国农村、农民和农业发展提供有力的司法保障。

对于农村土地承包法实施后的行为，应当一律适用农村土地承包法的规定。对于农村土地承包法实施以前的行为，要适用当时的有关规定；当时没有规定的，可以参照适用农村土地承包法的有关规定。在审理这类案件时要注意以下问题：

保护农民土地承包经营权。土地承包经营权是国家依法赋予农民的基本权利，是绝大多数农民赖以生存、生活的基础。人民法院在审理这类案件时，要根据农村土地承包法的有关规定，依法保护承包方的承包经营权。承包期内，对于发包方单方面解除承包合同，或者假借“少数服从多数’’强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，或者以划分”口粮田’’和“责任田’’等为由收回承包地搞招标承包，或者将承包地收回抵顶欠款的行为，不予支持。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口，承包方不交回承包的耕地和草地，发包方请求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，应予支持。因自然灾害严重毁损承包 地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织的三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。对结婚妇女，或者离婚、丧偶妇女的土地承包经营权，要依法予以保护。

保护农民土地承包经营权的合理流转。人民法院在审理这类案件时，要依法保护承包方采取转包、出租、互换、转让或者其他方式合理流转土地承包经营权的行为。对于发包方禁止流转或者强迫流转等侵害农民土地承包权益的行为，不予支持。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。要保护农民的合法权益，进一步调动其积极性，促进农村土地合理流转和农业产业结构调整，维护党和国家农村政策的长期稳定。

此外，人民法院在审理涉农案件时，要坚决杜绝各种巧立名目的乱收费，决不能在诉讼费之外再收取其他费用。同时，对符合《<人民法院诉讼收费办法>补充规定》第4条规定的条件的，可以根据案件的具体情况决定农民缓交、减交或者免交诉讼费用，以切实减轻农民负担。

三、审理好人身损害赔偿案件，维护自然人人身权利和人格尊严。随着经济发展、社会活动的增多以及人们权利意识的增强，人民法院受理的人身损害赔偿案件也呈增长趋势。为了正确审理人身损害赔偿案件，保护自然人的人身权利和人格尊严，人民法院在审理下列两类案件时，应当注意：

关于医患纠纷案件的处理问题。近年来医患纠纷比较突出，如何处理医患纠纷一直是社会关注的焦点。已经于去年9月1日起施行的医疗事故处理条例是一部行政法规，人民法院在审理因医疗行为而发生的损害赔偿案件时，要正确理解上位法与下位法之间的关系，正确理解医疗事故与医疗过错之间的关系，正确理解《医疗事故处理条例》第49条第2款关于”不属于医疗事故的，医疗机构不承担赔偿责任“的规定。对于鉴定机构认为不构成医疗事故，但经审理能够认定医疗机构确实存在民事过错、符合民事侵权构成要件的，人民法院应当根据民法通则第106条第2款等法律关于过错责任的规定，确定医疗机构应当承担的民事责任，以保护患方的合法权益。要正确理解2002年4月1日开始施行的《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条中关于”因医疗行为引起的侵权诉讼，由医疗机构就医疗行为与损害结果之间不存在因果关系及不存在医疗过错承担举证责任“的规定。这种特殊的举证责任分配方式，是由这类法律关系的特殊性和双方当事人的举证能力决定的，其目的是为了更好地体现公平原则和诚实信用原则。由于这类诉讼中所涉及的医方是否有过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系，这些专业性很强的证据多控制在医疗机构，患方难以占有、接近和收集这些证据材料，在双方举证能力有很大悬殊的情况下，司法解释根据法律的原则，确定医疗机构对这两方面的事实负有证明的责任，这是符合举证责任的内在要求和审判规律的，也是公平合理的。但是，当前有些同志对此规则还存在片面理解或者误解，甚至误导。因此，我在这里重申：对医疗行为引起的侵权诉讼，司法解释规定的只是部分举证责任倒置，即涉及医方是否有医疗过错、医疗行为与损害结果之间是否存在因果关系负有举证责任。如果医方已尽到自己的职责，是能够通过正确行使举证权利而得到法律保护的。至于患方与医疗机构之间是否存在医患法律关系，患方是否存在损害事实、是否存在实际损失、损失多少等，举证责任均在患方。只有患方提供的证据达到民事诉讼法第108条规定的起诉条件，人民法院才予立案受理。经过审理，只有患方对其负有举证责任的”正置"部分的事实提供了充分的证据，由医方实行举证责任倒置才有意义，否则，应当依法驳回患方的起诉或诉讼请求。对于医患双方发生的纠纷，我们鼓励当事人多通过自行协商或请求行政机关调解解决，也可依法通过诉讼等途径解决，任何威胁、伤害对方，聚众闹事，扰乱医院和机关正常工作秩序的行为，都是法律所不能允许的；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。人民洪院在审理医疗行为损害赔偿案件时，要注意阐明该举证规则的公正性和合理性，消除医患双方以及社会的某些误解。确定赔偿数额应当有法律、行政法规或司法解释的依据，要考虑中国的国情和社会整体的接受程度。努力做到通过审判活动，既能依法维护患方和医方的合法权益，又能维护医疗秩序，保障医疗安全，促进医学科学的发展。

关于交通事故的赔偿问题。近年来，交通事故案件大量上升，人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，遇到了一些具体适用法律的问题。在审理机动车致非机动车一方人员伤亡的案件时，应当贯彻以人为本，尊重人的生命价值的原则。机动车行为人在无过错的情况下造成非机动车一方人员伤亡的，除非出于受害人自杀等行为人难以控制的情形，行为人仍应给受害人适当的赔偿；在双方当事人都有过错的情况下，即使受害人有重大过失，也只能按照过失相抵原则适当减轻机动车一方的赔偿责任，而不能免除其赔偿责任，更不得判决过错相抵后再要求受害人赔偿机动车一方的损失。

人民法院在审理交通事故损害赔偿案件时，要正确对待公安交通管理部门的责任认定。公安交通管理部门的责任认定实际上是对交通事故因果关系的分析，是对造成交通事故原因的确认。要避免将公安交通管理部门的责任认定简单等同于民事责任的分担，应将其作为认定当事人承担责任或者确定受害人一方也有过失的重要证据材料。

四、审理好婚姻家庭案件，倡导新的社会风尚。

新婚姻法对原来的婚姻法做出了重大的修改，为了更好地理解、贯彻和执行修改后的婚姻法，指导各级人民法院正确审理婚姻家庭纠纷案件，最高人民法院及时制定了婚姻法司法解释(一)。人民法院在审理婚姻家庭案件时，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解释精神，正确处理婚姻家庭纠纷。

要贯彻保护妇女、儿童和老人合法权益的原则，促进社会主义精神文明建设，倡导良好的道德风尚。在审理涉及老年人赡养费、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法权益案件时，要注意对老年人合法权益的保护。在审理老年人追索赡养费的案件时，原告申请先予执行的，应依法裁定先予执行；原告缴纳诉讼费有困难的，应当按照规定准予缓交、减交或者免交；能及时审结的，要尽快审结.要通过对这类案件的审理，在全社会倡导尊老敬老的中华民族传统美德，形成尊敬老人、关心上一代的良好社会氛围。

实践中要特别注意：一是在当事人协议离婚或者人民法院判决离婚的案件中，夫或妻不得以财产已分割为由对抗其共同债权人，夫妻离婚后仍应对婚姻关系存续期间所欠的用于共同生活的债务承担连带责任。二是要正确理解婚姻法第46条关于离婚案件中损害赔偿的规定。根据该条的规定，只有在因重婚，有配偶者与他人同居，实施家庭暴力，虐待、遗弃家庭成员这四种情形之一起诉离婚的，无过错方才有权请求损害赔偿。如果不属于该条规定的四种情形之一，或者请求损害赔偿一方有过错的，人民法院对其损害赔偿的请求将不予支持。

五、审理好劳动争议和社会保障案件，促进劳动力市场的规范发育，维护社会稳定。

随着企业改制、农村劳动力向非农产业和城镇转移、企业投资主体多元化以及劳动用工制度的重大变化，用人单位与劳动者之间的劳动争议案件数量急剧增加。这类案件具有政策性强、涉及面广、与社会稳定关系密切等特点，人民法院在处理这类案件时，要注意以下问题：

加强对劳动者合法权益的保护。有的用人单位违反劳动法和安全生产、职业卫生等方面的法律法规，严重侵犯劳动者取得劳动报酬、获得劳动安全、卫生保护、休息休假、享受社会保险和福利等权利。人民法院在审理损害劳动者劳动权益纠纷、特别是拖欠进城农民工工资纠纷等案件时，要依据劳动法及相关法律法规的规定，充分保护劳动者的合法权益，为建立和维护适应社会主义市场经济的劳动制度提供有力的司法保障。

处理群体性劳动纠纷，要充分依靠党委、政府的支持当前，我国的社会保障制度还不健全，对于因国家产业政田策调整或者企业改制等原因引起的国有企业整体拖欠工资而引发的群体性纠纷，目前尚不具备诉讼解决条件的要与有关部门共同做好疏导工作，化解矛盾，平息纠纷。

六、审理好涉外、涉港澳台民事案件，为对外开放创造良好的法制环境。

我国已经加入世贸组织，对外开放不断扩大，国外和境外民事主体进入市场的比例不断增加，一些国际通行的民事交易规则和习惯也随之出现。这就给我们涉外、涉港澳台民事审判工作提出了更高、更新的要求。

要认真研究国际惯例与国内法的衔接问题。一些国际通行的交易规则、交易习惯和标准已在我国的民事活动中出现，要认真研究如何认定这些国际通行的交易规则和惯例的效力，在适用法律上寻找其与国内法的最佳结合点，平等地保护各方当事人的合法权益，树立我国对外开放的良好形象。

进一步规范涉外和涉港澳台民事案件的审理。为了适应审理涉外和涉港澳台民事案件的需要，最高人民法院将在总结各地审判实践经验的基础上，依据民事诉讼法的规定，结合涉外和涉港澳台民事案件的实际情况，对管辖、送达、有未了民事案件的境外当事人限制出境、协助执行和委托调查等问题进行研究，尽快制定出有关程序性规定，进一步规范法院的审理程序和当事人的诉讼行为。

注：本文根据作者2003年3月26日在全国民事审判工作座谈会上的讲话第四部分摘编

第四篇：建房合作协议范文

合 作 协 议

甲方：

身份证号： 乙方：

身份证号：

甲乙双方经共同协商，自愿就以下合作事宜订立如下协议，共同遵守：

一、合作内容和期限

1、（1）双方在约定期限内合作以甲方名义在XX区XX村镇XX村委XXX队自留地建设房屋六套，每套房屋占地面积为100平方米，建筑面积300平方米，共四层（实际面积以建成后的实地测量为准），双方对房屋权益各占50%比例。

（2）若合作期限内发生房屋拆迁的，六套房屋拆迁补偿所得等权益归双方所有。

（3）本协议项下建设的房屋需要以XX村委村民名义办理用地申请手续、报建手续、开工手续的，甲方应当先与村民订立书面合同，明确房屋财产权利、使用权利、收益权利、处分权利和被征收拆迁补偿所得归属甲方等事项，保障甲乙双方的对房屋合作出资建设的合法权益后，才能以村民名义办理相关建房手续。

2、双方在即日起至2012年8月31日止为合作关系，超过此期限未发生房屋拆迁事宜的按本协议其余条款约定处理。

二、合作方式

合作期内乙方出资负责本协议项下合作涉及的房屋建设费用（其中50%为乙方出资，剩余50%为乙方代垫甲方出资，以下统称房建费），房建费由乙方根据甲方与承建方《建筑工程承包合同》约定的进度向承建方支付工程款、材料款和其他管理费用，六套房屋费用总额概算人民币壹佰贰拾万元（￥1200000.00元），具体数额以双方与承建方的竣工结算单等为准。

三、拆迁补偿条款

1、在合作期内若六套房屋被征收拆迁，则拆迁方支付的房屋拆迁

补偿所得应当优先归还乙方支付的房建费，归还乙方后的剩余由甲乙双方均等分配，各占50%。

2、若六套房屋被征收拆迁的，应由双方与拆迁方共同处理房屋补偿事宜，包括但不限于补偿协谈、签订合同、领款等，甲方不得私自办理上述事宜。

3、若六套房屋被征收拆迁的，甲方应当取得房屋名义房主（即挂名XX村村民）关于全权代为办理房屋拆迁补偿的不可撤销授权书，并与乙方共同开立银行账户，用于收受征收拆迁方支付的补偿所得。

四、各方权利义务

1、甲方权利义务

（1）负责与相关XX村委村民订立合同，并确保甲乙双方的利益，负责以村民名义申请办理合法建房的相关手续；

（2）负责协调处理与周边邻里的相邻关系、与政府各部门的配合沟通；

（3）负责与房屋承建方签订并监督《建筑工程承包合同》的履行，负责在约定房屋建设期限前与乙方共同完成房屋竣工验收；

（4）向乙方提供《建筑承包合同》原件一份，并有权要求乙方按合同支付工程进度款和材料款，或按政府收费单支付管理税费；

（5）对合作期内房屋被征收取得的补偿，在扣除乙方支付的房建费后的剩余按约定比例分配权；

（6）对知悉的房屋被拆迁及补偿等信息及时向乙方通报，并按约定与乙方共同完成拆迁补偿事宜；

（7）保证房屋被征收拆迁后的补偿所得从征收拆迁方转入双方共管银行账户。

（8）为履行本合同约定产生的其他权利义务。

2、乙方权利义务

（1）按约定承担相关建房费用的义务；

（2）有权向甲方了解房屋建设情况和资金使用情况；

（3）对合作期内房屋被征收取得的补偿，在扣除乙方支付的房建

费后的剩余按约定比例分配权；

（4）合作期内，和甲方共同完成房屋竣工验收、拆迁补偿事宜，与甲方具有均等决策权；

（5）为履行本合同约定产生的其他权利义务。

五、房屋建设期限

本协议约定涉及的房屋建设应当在2012年

月

日以前完成竣工验收，若因甲方原因造成逾期的，逾期一个月以上的，乙方有权解除协议。

六、特别条款

1、本协议项下六套房屋建成后，不管本协议是否被撤销、被确认无效，甲乙双方对房屋均有50%的权益保持不变。

2、本协议项下六套房屋建成后，在合作期内未发生被拆迁事宜并取得拆迁补偿的，甲乙双方对房屋均有50%的权益保持不变。但甲方应当在合作期限届满后的一个月内，向乙方偿付乙方代垫的房建费，数额相当于乙方支付房建费的50%；逾期偿付的，按银行同期流动资金利率的四倍支付逾期利息。

3、双方对房屋拆迁补偿所得的分配应当在取得补偿所得款项的当日完成。

七、违约责任：

1、若发生房屋财产权利或房屋被征收拆迁的补偿所得由于房屋名义房主（即挂名XX村村民）主张权利，导致补偿所得无法归属于本协议双方（即甲乙方）所有的情形时，视为甲方违约，应当由甲方向乙方返还乙方出资，并赔偿乙方人民币XX万元的损失。

双方约定本条款具有不可撤销的独立性，本条款有效性不受协议效力地影响，无论协议效力如何，乙方均可依前款约定向甲方主张权利。

2、除本协议其他条款中对某项违约行为按其他条款处理外，出现任一方违约的，应由违约方赔偿守约方的损失。

八、本协议未尽事宜，双方共同协商解决，共同订立补充条款，补充条款与本协议具有同等法律效力。

九、本协议一式两份，各执一份，自双方签字之日起生效，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

2012年1月 4

日

第五篇：合作建房合同

合作建房合同

甲方：深圳市龙岗街道南约社区汉田居民小组 乙方: 身份证号码: 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。第一条 前言

1、甲方土地使用权情况：位于深圳市龙岗街道汉田社区返还的土地，坐标号为J1: J2: J3: J4: 占地面积约7383平方米。

2、乙方自行组建具有独立资格的施工企业。

3、在此合同约定没有完成之前，任何一方都无权用此地进行质押。第二条 合作建房

1、甲方同意提供依状上述第一条所指地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成两栋十七层的商住楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

2、甲方把土地交给乙方合作开发建房，乙方必须向甲乙双方共管的账户打入2000万人民币，待施工时作为进度款返还乙方。

3、甲方保证提供合作建房土地权属清楚，来源合法，未转让、出租、抵押，未被法院查封等。第三条 建房资金

1、建房资金全部由乙方提供。

2、建房资金指开工至房屋验收合格的所有建筑成本（含图纸设计、广日电梯等、公共通道、消防楼梯、附属工程、增加变更批文等费用）。第四条 报批手续

甲方委托乙方负责协调相关部门办理开工手续，并以其他途径获取批文，所需活动经费1100万元人民币计入建筑成本。第五条 设计、建筑

1、工程建筑的招标、施工由乙方负责，甲方负责设计、监理，招标费用由乙方负责。

2、工程设计的招标工作应在本合同生效后的20个工作天内完成，整个建筑主体工程封顶应在本合同生效后的三个半月内完成，封顶后三个月内完成整个工程的竣工，即建筑施工期约为215个工作天，特殊情况除外。第六条 产权分成

1、全部建筑资金由乙方提供的产权分成：甲方拥有两栋楼房的25%的房屋产权，乙方拥有两栋楼房的75%的房屋产权。

2、全部物业管理归方拥有和支配。

3、甲、乙双方按套房内毛坯建筑标准和约定的公共装修标准进行产权交接。双方各自处置房屋所得，互不干涉。第七条 违约责任

1、如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作，或在本合同生效后第30天未开工，或在215个工作天内未完成竣工。甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损

失。

2、由于不可抵抗的自然灾害，地震、战争、**等解除合同。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还乙方。但是土地上的建筑物归甲方所有，双方免责且互不追究。

3、由于乙方资金短缺或者其他人为因素造成不能继续施工超过十天的，视乙方无能力施工而解除合同。乙方的全部债务，所欠工人工资、材料款等与甲方无关。其乙方工程的全部投入物业等全部归甲方所有，以物赔偿因违约使用甲方土地的违约金（从合同签署日期开始）和土地归还甲方所用的费用。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还给乙方。

4、乙方无特殊情况下未按期完工交付甲方，则乙方须付给甲方滞纳金。

5、违约金、滞纳金均按每平方米/每天/五元计算。第八条 争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商。协商不成，应申请仲裁或依法向人民法院起诉，仲裁裁决或法院裁决，对双方均有约束力。第九条 特殊约定

乙方先行交付350万元人民币办理活动批文时，甲方将以自有物业抵押给乙方。第十条 合同份数

本合同一式二份，双方各持一份，自签名之日生效。

本合同全文以打印当字为准，任何手写或涂改（双方当事人手签名除外）无效。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

签订日期：2010年12月11日