深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程

第一篇：深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程

深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程

根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。

一、基本原则

切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。

二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作

为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。

（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容

1、规划情况。主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。

2、用地现状情况。一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。

3、土地权属情况。主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。

4、其他有关情况。按《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等规定审查其他需要审查的内容。

（二）城市更新单元规划审批阶段的审查内容

在城市更新单元规划审批阶段，原则上应完成土地清理，各管理局应结合单元规划对关于用地现状、土地权属等的审查结果进行复核，对不符合有关要求或相关情况发生变化的，应要求申报单位予以修改或说明。更新单元规划阶段确定的建设用地范围在后期用地申请阶段原则上不应更改。

三、规范管理，严格把关，做好更新项目用地审批工作

（一）申请用地的前提条件

城市更新项目在具备以下条件后，方可提出用地申请：

1、城市更新单元规划得到批准；

2、改造实施主体已确认；

3、完成土地确权；

4、纳入城市更新项目年度实施计划。

（二）用地申请

在提出用地申请时，应提供以下材料：

1、城市更新单元规划批准文件；

2、土地权属证明文件，包括土地使用权出让合同、房地产证、非农建设用地批复、征地返还用地批复、旧屋村认定文件、农村城市化历史遗留违法建筑用地认定文件等，原则上拆除重建用地范围内土地权属手续完善的用地总面积，与符合项目总面积10%以内且不超过3000平方米条件的零星土地面积之和，应不小于城市更新单元规划审批的项目建设用地面积。

3、改造实施主体核准文件；

4、项目实施监管协议；

5、工业区升级改造的，应提供市产业主管部门意见；

6、其他相关材料。

（三）管理局报审

各管理局是更新项目用地审批的报审责任部门，要高度重视用地报审工作，严格执行城市规划和土地政策，对更新项目用地的具体内容和报审意见负责，保证用地报审的工作质量，具体主办、协办科室由各管理局根据本单位实际情况确定。

城市更新项目用地审批时，原则上应按更新单元专项规划确定的建设范围用地进行整体用地申请和审批，对更新单元专项规划中明确分期实施的项目可分期办理用地审批，未征转的用地应在审批前完善征转地手续。此外，在城市更新项目中已落实的非农建设用地或征地返还用地指标，各管理局应在原农村股份公司非农建设用地台帐中核销并完善档案建设。各管理局对符合用地报审要求的，应组织制定更新项目用地报审方案，经管理局局长办公会审议后上报委员会。上报委员会的材料包括：

1、城市更新项目用地审批表（详见附件1），具体内容包括：（1）改造实施主体；

（2）改造用地情况；（3）规划计划情况；

（4）用地现状情况；

（5）土地权属情况；

（6）其他需要特别说明的事项；

（7）报审意见。

2、相关图件材料（详见附件2），具体包括：（1）项目拆迁与建设用地范围图；

（2）标注项目用地位置的土地利用现状图；

（3）项目地块划分与指标控制图；

（4）标注项目用地位置的土地权属情况图；

3、管理局局长办公会议纪要；

4、其他相关材料。

（四）委员会审批

根据市政府授权，委员会负责城市更新项目用地的审批，由用地保障和耕地保护处主办，相关部门协办。主办部门汇总城市更新项目用地报审材料后，按程序报委业务会研究审议。

经委业务会审议通过的城市更新项目用地由主办部门按程序报主任办公会审批。

（五）其他

对本规程出台前已取得更新单元批复、纳入更新项目年度实施计划、确定改造主体，属于已经市政府审批通过的70个改造项目但尚未完成土地确权的，原则上应按本规程要求操作，确实达不到要求的，管理局应将土地权属情况核查清楚，列明存在的问题，经管理局局长办公审查后报委员会审批。

附件：1.城市更新项目用地审批表 2.城市更新项目用地审批相关图件材料要求 二〇一〇年十二月日

第二篇：市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程

市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程

深规土〔2011〕22号

根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。

一、基本原则

切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。

二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作

为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。

（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容

1、规划情况。主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。

2、用地现状情况。一是核地类情况，按土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。

3、土地权属情况。主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。

4、其他有关情况。按《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等规定审查其他需要审查的内容。

（二）城市更新单元规划审批阶段的审查内容

在城市更新单元规划审批阶段，原则上应完成土地清理，各管理局应结合单元规划对关于用地现状、土地权属等的审查结果进行复核，对不符合有关要求或相关情况发生变化的，应要求申报单位予以修改或说明。更新单元规划阶段确定的建设用地范围在后期用地申请阶段原

则上不应更改。

三、规范管理，严格把关，做好更新项目用地审批工作

（一）申请用地的前提条件

城市更新项目在具备以下条件后，方可提出用地申请：

1、城市更新单元规划得到批准；

2、改造实施主体已确认；

3、完成土地确权；

4、纳入城市更新项目实施计划。

（二）用地申请

在提出用地申请时，应提供以下材料：

1、城市更新单元规划批准文件；

2、土地权属证明文件，包括土地使用权出让合同、房地产证、非农建设用地批复、征地返还用地批复、旧屋村认定文件、农村城市化历史遗留违法建筑用地认定文件等，原则上拆除重建用地范围内土地权属手续完善的用地总面积，与符合项目总面积10%以内且不超过3000平方米条件的零星土地面积之和，应不小于城市更新单元规划审批的项目建设用地面积。

3、改造实施主体核准文件；

4、项目实施监管协议；

5、工业区升级改造的，应提供市产业主管部门意见；

6、其他相关材料。

（三）管理局报审

各管理局是更新项目用地审批的报审责任部门，要高度重视用地报审工作，严格执行城市规划和土地政策，对更新项目用地的具体内容和报审意见负责，保证用地报审的工作质量，具体主办、协办科室由各管理局根据本单位实际情况确定。

城市更新项目用地审批时，原则上应按更新单元专项规划确定的建设范围用地进行整体用地申请和审批，对更新单元专项规划中明确分期实施的项目可分期办理用地审批，未征转的用地应在审批前完善征转地手续。此外，在城市更新项目中已落实的非农建设用地或征地返还用地指标，各管理局应在原农村股份公司非农建设用地台帐中核销并完善档案建设。

各管理局对符合用地报审要求的，应组织制定更新项目用地报审方案，经管理局局长办公会审议后上报委员会。上报委员会的材料包括：

1、城市更新项目用地审批表（详见附件1），具体内容包括：

（1）改造实施主体；

（2）改造用地情况；

（3）规划计划情况；

（4）用地现状情况；

（5）土地权属情况；

（6）其他需要特别说明的事项；

（7）报审意见。

2、相关图件材料（详见附件2），具体包括：

（1）项目拆迁与建设用地范围图；

（2）标注项目用地位置的土地利用现状图；

（3）项目地块划分与指标控制图；

（4）标注项目用地位置的土地权属情况图；

3、管理局局长办公会议纪要；

4、其他相关材料。

（四）委员会审批

根据市政府授权，委员会负责城市更新项目用地的审批，由用地保障和耕地保护处主办，相关部门协办。

主办部门汇总城市更新项目用地报审材料后，按程序报委业务会研究审议。

经委业务会审议通过的城市更新项目用地由主办部门按程序报主任办公会审批。

（五）其他

对本规程出台前已取得更新单元批复、纳入更新项目实施计划、确定改造主体，属于已经市政府审批通过的70个改造项目但尚未完成土地确权的，原则上应按本规程要求操作，确实达不到要求的，管理局应将土地权属情况核查清楚，列明存在的问题，经管理局局长办公审查后报委员会审批。

第三篇：深圳市城市更新历史用地处置暂行规定

深圳市城市更新历史用地处置暂行规定

第一条 为进一步规范本市城市更新历史用地处置工作，高效、科学、规范推进城市更新项目实施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2012〕45号）等相关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于经批准纳入城市更新单元计划，以拆除重建方式实施城市更新的历史用地的处置。

第三条 市规划国土主管部门在区政府（含新区管理机构）的协助下，统筹组织城市更新历史用地处置工作。

第四条 对于经批准纳入城市更新单元计划的城市更新单元，在土地、建筑物信息核查和历史用地处置之前，相关主体可以依据现行有关规定，并按下列要求先行申请开展土地、建筑物权属认定工作：

（一）根据市政府有关规定，本社区范围内应当划定非农建设用地但尚未划定，或者应当落实征地返还用地但尚未落实的，可以优先在拟实施拆除重建的建成区按照有关规定予以安排；

（二）拟实施拆除重建的建成区范围内存在旧屋村用地的，按照有关规定申请办理旧屋村范围认定；

（三）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合历史遗留违法建筑处理有关规定的，历史遗留违法建筑当事人应当取得市规划国土主管部门审查意见并缴纳罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；

（四）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府〔2010〕66号）有关规定的，应当按照其规定取得规划确认文件、土地权属证明并缴纳地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，还应当依法予以行政处罚并由违法行为人缴纳罚款；

（五）拟实施拆除重建的建成区范围内，国有已出让土地上建筑物已办理规划验收手续的部分，视为合法建筑物，如须补交地价的，应当依法缴纳地价；国有已出让土地上建筑物未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、未办理规划验收手续，且根据《中华人民共和国城乡规划法》、《深圳市城市规划条例》等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的，应当按照相关规定取得规划确认文件，并缴纳罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定、消防和规划审批等手续，由市规划国土主管部门核发处理意见书；

（六）适用其他有关规定的，从其规定办理土地、建筑物权属认定工作。

在城市更新单元实施拆除重建时，按照前款规定开展相关工作、取得相应认定文件的土地、建筑物，视为权属清晰的土地、合法建筑物，涉及缴纳的地价和罚款可在取得相关认定文件之后，但必须在城市更新项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前缴清；但城市更新单元无法实施拆除重建、被调出城市更新单元计划的，相关土地、建筑物应当按照现行有关规定处理。

第五条 城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息进行核查、汇总，并提交下列材料：

（一）土地、建筑物信息核查申请表；

（二）申请人身份证明；

（三）土地权属证明材料；

（四）建筑物权属证明材料；

（五）未取得房地产权利证书的，提交规划验收证明文件或者建筑物现状测绘报告；

（六）土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示；

（七）土地征（转）情况证明材料等其他必要材料。

市规划国土主管部门应当在20个工作日内完成土地、建筑物信息核查、汇总，将核查结果函复计划申报主体。相关复函不作为土地及建筑物性质、权属、面积等的证明材料。

第六条 根据土地、建筑物信息核查结果复函，对于拟实施拆除重建范围内未签订征（转）地协议或者已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可以由原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）申请进行历史用地处置。

经市规划国土主管部门核查，属于已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议进行部分补偿但补偿未完成的用地，不得申请按照本规定进行历史用地处置，应当按照其他相关规定进行处理。

第七条 继受单位应当在计划申报主体申报城市更新单元规划之前或者申报的同时，向市规划国土主管部门申请历史用地处置。但本规定实施前城市更新单元规划已批准的，继受单位可以在项目实施主体提出建设用地申请前向市规划国土主管部门单独申请。

申请处置的对象应当为拟实施拆除重建的建成区内所有符合第六条规定处置条件的历史用地。

历史用地处置申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上（含2/3）表决同意，但继受单位章程对表决通过率有更高要求的，从其规定。

继受单位应当提交下列历史用地处置申请资料：

（一）历史用地处置申请及承诺书；

（二）土地、建筑物信息核查结果的复函；

（三）继受单位股东代表大会决议；

（四）所在街道办事处出具的协助核查历史用地行为发生时间的意见；

（五）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他材料。

第八条 市规划国土主管部门应当结合历史用地处置情况进行城市更新单元规划审查。历史用地处置申请经审查符合条件的，市规划国土主管部门应当在城市更新单元规划批准后5个工作日内，向继受单位核发历史用地处置意见，同时抄送区城市更新职能部门。

对于本规定实施前城市更新单元规划已批准，单独申请历史用地处置，经审查符合条件的，市规划国土主管部门应当在受理申请之日起20个工作日内向继受单位核发历史用地处置意见，同时抄送区城市更新职能部门。城市更新单元规划须进行相应调整的，按照有关规定执行。

第九条 项目实施主体确认后，市规划国土主管部门可以根据历史用地处置意见按规定程序办理城市更新项目用地审批及出让。

在项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前，继受单位应当依法自行理清经处置的历史用地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并与市规划国土主管部门签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。

第十条 城市更新项目涉及历史用地处置的，项目地价应当区分为两部分进行测算：

（一）出让给项目实施主体的开发建设用地面积不超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积的部分，该部分分摊的建筑面积按照《深圳市城市更新办法实施细则》第六十条规定测算地价；

（二）出让给项目实施主体的开发建设用地面积超出项目拆除范围内原有手续完善的用地面积以外的部分，该部分分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价，其中的10%用作对历史用地行为的处理。

第十一条 城市更新项目范围内实施拆除重建的土地需完善征（转）地手续且未按照本规定进行历史用地处置的，在项目实施主体与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同前，继受单位应当依法自行理清需完善征（转）地手续的土地范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物，并向市规划国土主管部门申请签订完善征（转）地手续的协议，政府不再另行支付补偿费用，该申请须经继受单位股东代表大会审议且获2/3以上（含2/3）表决同意。

第十二条 本规定自发布之日起实施，有效期3年。

第四篇：20150922市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知(深规土〔2015〕587号)（模版）

市规划国土委关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知

（深规土〔2015〕587号）

来源： 深圳市规划和国土资源委员会

日期： 2015-11-20

各处、各直属单位、各管理局、各事业单位（法定机构）:

为保证城市更新地价政策的可操作性和执行的统一性，根据《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）等有关规定，现就有关事项明确如下：

一、关于地价测算时点

（一）城市更新单元规划批准时点为单元规划批复文件的签发时间，单元规划经批准后变更，按照《城市更新单元规划审批操作规则》属于单元规划修改的，为首次批复文件的签发时间;属于单元规划调整的，为调整规划批复文件的签发时间。

（二）城市更新项目办理用地出让手续的时点为用地申请已经委员会审议同意的前提下，实施主体向我委申请签订土地使用权出让合同并符合测算地价条件的当次受理时间。涉及以市场评估地价计收地价的，评估基准日为办理用地出让手续的时点。

（三）按更新单元规划实施的已签订土地使用权出让合同的城市更新项目申请签订补充协议的，地价计收时点为其当次申请的受理时间。受理时间如满足《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2014〕8号，以下简称《暂行措施》）第十一条规定条件的，涉及按照公告基准地价标准计收地价的部分，可按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行。

二、关于地价测算次序

（一）市政府2006年确定的70个项目用地按《实施细则》第六十二条规定进行测算；

（二）其它类别用地，按照零星国有未出让用地、城中村用地（《实施细则》第五十六条规定的用地）、旧屋村用地、国有已批用地（含历史遗留违法建筑处理用地）、按照《暂行措施》第一

（三）项处置用地的次序进行测算。

国有已批用地适用多种改造类型地价政策的，按各改造类型的用地面积比例分别测算。

（三）小地块城市更新项目先按照《暂行措施》第二十一条进行地价测算（涉及工业楼宇及配套设施的按照分割转让地价标准进行），其余建筑面积适用《暂行措施》第十条的，再按照第十条进行测算。

三、关于地价测算步骤

（一）按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；

（二）按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地价；

（三）汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。项目包含多个地块的，先计算项目各建筑功能的平均单价，再测算各地块各建筑功能地价，最后汇总计算出各宗地地价。

四、关于几种特定情形的地价测算

（一）地下商业的地价测算

城市更新项目位于更新单元规划确定的拆除用地范围内的地下商业，根据其地上部分地价测算用地类别分别按照以下方法测算，其中按照公告基准地价计收的适用地下空间修正系数。涉及多种类别用地的，按各类别用地的用地面积比例所分摊的地下商业建筑面积分别测算。

1.属于城中村用地、旧屋村用地、市政府2006年确定的70个项目用地的，按照公告基准地价计收地价；属于按照《暂行措施》第一

（三）项处置用地的，按照公告基准地价的110%计收地价。

2.属于拆除重建类的城市基础设施及公共服务设施用地改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，按照市场评估地价计收地价；改造为工业（含现代物流）的，地下商业限定自用或整体转让（以宗地为单位的整体转让）的，按照公告基准地价计收地价，需分割转让的，按照市场评估地价补缴地价；改造为经营性公共服务设施及城市基础设施的，按照公告基准地价计收地价，限定整体转让。

3.属于拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，按照市场评估地价计收地价；

4.其他情形按照地上建筑物地价测算规则进行测算。

（二）地下停车场（库）的地价测算

位于城市更新单元规划确定的拆除用地范围内、开发建设用地范围外的地下停车场（库），按照公告基准地价标准计收地价，适用地下空间修正系数；该停车场（库）属于独立宗地的，可整体转让。

（三）工业用地上的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施适用基准地价部分分别按照办公、住宅（单身宿舍）、商业建筑类型适用相应的基准地价标准。

（四）项目包含多个地块的，某建筑功能的基准地价按各地块该功能的基准地价及该地块该功能的建筑面积占项目该功能总建筑面积比例加权平均确定。

五、关于分摊与扣减

（一）适用《更新办法》第三十六、三十七条计收地价的，地下空间及免收地价的建筑面积不计入按容积率分段计收地价范围。

（二）涉及原有合法建筑面积分摊的，按照更新单元规划确定的各建筑功能建筑面积占可参与分摊的总建筑面积比例进行分摊。其中，地下空间及免收地价的建筑面积不参与分摊。

（三）涉及原有地价扣减的，可用于地价扣减的原有合法建筑面积包括项目拆除范围内国有已批用地上已办理房地产权登记和未办理产权登记但已办理规划验收手续的建筑面积，以及已按照深规土〔2013〕294号文取得处理意见书的建筑面积。项目拆除范围内手续完善的各类用地总用地面积超出拆除范围用地面积，按地价测算的用地类别次序，超出部分属国有已批用地的，国有已批用地上按超出部分用地比例核算的建筑面积不计入原有合法建筑面积。

根据《更新办法》第三十八条第二款及第三十九条进行地价测算涉及的原有合法建筑面积属非商品性质的，应按照有关规定补缴相应地价转为商品性质。

（四）城市更新地价不涉及土地开发程度扣减。

六、关于基准地价的修正系数

（一）城市更新项目的建筑类型修正系数、土地使用期限修正系数、地下空间修正系数按照《深圳市宗地地价测算规则（试行）》确定。

（二）拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，限定自用或整体转让的工业楼宇适用《深圳市宗地地价测算规则（试行）》确定的鼓励发展类产业导向修正系数。

（三）城市更新地价不涉及容积率修正。

七、关于工业楼宇的地价测算

（一）城市更新项目改造后形成的工业楼宇及配套设施涉及本更新单元范围内安置回迁的，宗地内安置回迁物业、扣除安置回迁物业以外的其它物业可分为两个整体，分别选择自用、整体转让或分割转让，两者适用的地价、增值收益缴纳标准一致，但安置回迁物业仅在同时满足以下条件时可选择整体转让：1.安置回迁对象为单一权利人；2.安置回迁物业内厂房及研发用房的建筑面积之和不低于安置回迁物业总建筑面积的70%。

（二）适用《更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积约定可以转让的，可扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。仅约定部分分割转让的，按申请分割转让的建筑面积占该更新项目批准的总建筑面积的比例扣减原用地已缴纳地价的剩余期限地价。

（三）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇及配套设施约定整体转让的，按照公告基准地价补缴地价。

（四）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，改造后形成的工业楼宇约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照工业和办公公告基准地价的平均值与其所在整体（不含已批准分割转让并缴足地价的建筑面积）已缴交的平均楼面地价的剩余期限地价之差作为单价测算并补缴地价；配套设施约定部分分割转让的，其对应的建筑面积按照市场评估地价补缴地价。

以上事项，自本通知印发之日起施行。

特此通知。

市规划国土委

2015年9月22日

第五篇：深圳市高新技术产业带项目用地资格审查与监管法

深圳市高新技术产业带高新技术项目用地资格审查

与监管办法

第一条 为优化土地资源配置，促进工业用地节约集约利用，规范深圳市高新技术产业带（以下简称市产业带）高新技术项目用地使用权出让行为，根据《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》，结合市产业带实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于市产业带范围内以招标拍卖挂牌（以下简称招拍挂）方式出让高新技术项目用地使用权的行为。

本办法所称市产业带是指深圳市人民政府以发展高新技术产业为目的划定的区域，包括下列范围：市高新技术产业园区、留仙洞、大学城、石岩、光明、观澜、龙华、坂雪岗、宝龙-碧岭、市大工业区（出口加工区）、葵涌、大鹏和生态农业高新技术产业片区。

第三条 市高新技术产业带管理机构（以下简称市产业带管理机构）作为市招拍挂委员会的非常设成员单位，依照《深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定》参与审议市产业带范围内招拍挂出让地块的相关事项。

第四条 市产业带管理机构负责下列事宜：

（一）配合市土地行政主管部门制定市产业带土地利用计划，配合市规划主管部门制定深圳市近期建设规划的实施计划；

（二）配合市规划主管部门对拟出让的市产业带高新技术项目用地进行选址；

（三）制定市产业带拟出让高新技术项目用地的企业、项目准入条件；

（四）审查市产业带招拍挂出让高新技术项目用地使用权的投标或竞买资格申请；

（五）组织市产业带各片区管理机构对依法取得高新技术项目用地使用权的企业、项目进行服务和监督。

本办法所称的市产业带各片区管理机构（以下简称片区管理机构），是指根据本办法第一条第二款所划定的区域范围，由各片区设立的管理机构。

第五条 市产业带管理机构根据市产业带产业发展规划与布局、土地利用规划、产业空间布局规划、深圳市产业导向目录等，对片区土地利用计划、项目用地计划统筹汇总、综合平衡，配合市土地行政主管部门形成市产业带土地利用计划，配合市规划主管部门形成市产业带近期建设规划的实施计划。

片区管理机构应根据市产业带管理机构的要求，每年就片区高新技术项目用地需求进行调查，开展项目用地预申报工作。

第六条 市产业带管理机构根据土地利用计划和近期建设规划的实施计划，组织相关片区管理机构配合市规划主管部门对市产业带范围内拟出让的高新技术项目用地进行选址。

第七条 市产业带管理机构应根据市产业带产业发展规划与布局、土地利用规划、产业空间布局规划、深圳市产业导向目录、市产业带相关规定和拟出让地块的具体情况，组织相关片区管理机构制订拟出让地块企业、项目准入条件，书面送市规划主管部门汇总。

第八条 市产业带管理机构制定拟出让地块企业、项目准入条件时，应要求投标或竞买申请人及拟建项目同时满足下列基本条件：

（一）市政府科技主管部门认定的高新技术企业或高新技术项目；

（二）申请企业或新设企业的发起股东从事出让地块准入行业生产经营3年以上，且经营状况良好；

（三）符合深圳市和市产业带的相关指标和要求，各项数据应具有真实性、合理性；

（四）项目资金来源明确，有相应的资金保障和银行资信证明，且自有资金占项目投资总额的比例不低于30%；

（五）符合拟出让地块的其他要求。

第九条 资格审查是指市产业带管理机构对投标或竞买申请人及拟建项目是否符合拟出让地块的准入条件进行审查，对投标或竞买申请人是否具备投标或竞买资格出具审查意见。市产业带管理机构自受理资格审查申请之日起15个工作日内出具审查意见。

第十条 投标或竞买资格审查申请应提交下列材料：

（一）投标或竞买资格审查申请表（原件2份，并提供电子版本。申请表通过网址：www.xiexiebang.com下载）；

（二）企业营业执照副本（复印件1份，验原件）；

（三）法定代表人证明书、法定代表人授权委托书（原件各1份），法定代表人、经办人身份证明（复印件各1份，验原件）；

（四）企业董事会或股东会关于投资项目的决议（原件1份，应列明项目投资规模、建设规模、建设进度、资金保障等内容）；

（五）按规范格式编写的项目可行性报告（原件2份，并提供电子版本）；

（六）会计师事务所出具的企业上两个审计报告及近期财务报表，新设企业提供其非自然人大股东相关材料（复印件各2份，验原件）；

（七）银行出具的资金证明文件（原件1份）；

（八）企业上纳税证明和员工社保情况证明，新设企业提供其非自然人大股东相关材料（原件各1份）；

（九）深圳市高新技术企业认定证书或深圳市高新技术项目认定证书（复印件1份，验原件）；

（十）市产业带管理机构根据拟出让地块的具体情况，在招拍挂公告中明确申请人需要提供的其他材料。

第十一条 市产业带拟出让地块招拍挂公告发布后，投标或竞买申请人应按公告要求提交资格审查申请材料。

第十二条 市产业带管理机构可以委托片区管理机构接收资格审查申请材料。申请材料齐全的，片区管理机构出具受理回执，并在收到材料之日起2个工作日内转送市产业带管理机构；申请材料不齐全的，片区管理机构应一次性告知材料欠缺情况及申请受理的截止日期。

第十三条 市产业带管理机构在进行资格审查时，应征求片区管理机构的意见。

对在审查过程中要求申请人补充完善材料的，市产业带管理机构应一次性书面告知，并明确材料提交截止日期；申请人未能在截止日期前提交补充材料的，视为放弃投标或竞买申请。

第十四条 市产业带管理机构在资格审查时，可以从市专家库中抽取专家，对申请人及拟建项目是否符合准入条件组织评估。

第十五条 市产业带管理机构结束审查后，应出具资格审查意见，并书面告知申请人。

通过审查的，抄送市土地行政主管部门和市土地房产交易中心备案。

市产业带管理机构应在出具资格审查意见后的10个工作日内，将拟出让地块的准入条件和投标或竞买申请人的资格审查结果报送市工业主管部门备案。

第十六条 经招拍挂确定的中标人或竞得人（土地使用权受让人）应在签订土地使用权出让合同后5个工作日内将合同复印件分别报市产业带管理机构和相关片区管理机构备案，并向市产业带管理机构和相关片区管理机构报送用地项目建设进度月报表。

第十七条 片区管理机构负责受让人项目的日常服务协调，列为市重大项目的，由市产业带管理机构和片区管理机构共同负责服务协调。

第十八条 片区管理机构对受让人土地使用权出让合同执行情况、项目建设情况、项目投资完成情况进行监督管理，定期向市产业带管理机构报送。

第十九条 转让或因人民法院强制执行而拍卖或变卖市产业带范围内的高新技术项目用地使用权的，市产业带管理机构应根据本办法第七条、第八条的规定对次受让人的资格条件进行审查，次受让人取得市产业带管理机构出具的符合受让条件的证明文件后方可参与竞买。

次受让人办理转移登记手续应凭市产业带管理机构出具的符合受让条件的证明文件。

除土地使用权出让合同另有约定外，高新技术项目用地应整体转让。

第二十条 受让人应遵守土地使用权出让合同的约定，严格按照土地用途使用。受让人擅自转让、出租土地使用权及地上建筑物、附着物的，市产业带管理机构应提请相关主管部门依法予以处罚。

第二十一条 本办法由深圳市高新技术产业带领导小组办公室负责解释。

第二十二条 本办法自发布之日起施行，有效期5年