二手房卖房和营改增的关系是什么（本站推荐）

第一篇：二手房卖房和营改增的关系是什么（本站推荐）

赢了网s.yingle.com

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>

http://s.yingle.com

二手房卖房和营改增的关系是什么

什么是营改增落地二手房卖房和营改增有什么关系

什么是营改增，非专业认识都不太清楚营改增的具体解释，买卖二手房和营改增有什么关系呢?

营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎么计算增值税?增值税征收细则是什么?不同地区增值税缴纳以及减免情况如何?

5月1日之前签订的合同，缴纳营业税还是增值税?

国税总局发文明确，个人转让住房，在2017年4月30日前已签订转让合同，2017年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

增值税税率是多少?减免规定是什么?

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：

①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

2、北上广深增值税税率及减免规定：

①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳，且比例相同)：

增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

增值税计算方法

增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;

附加税=增值税x税率。

增值税计算器

此处以100万房产交易额为例计算增值税：

1、征收营业税时：营业税=100万x5%=50000元，附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。

2、变成增值税后：增值税=100万÷(1+5%)x5%=47619元，附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值税及其附加税共53333元。

综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。

营改增后，二手房买卖计税依据

5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

1、交契税时，计税成交价扣除增值税;

2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税;

3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入;

4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值;

5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额;

6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。

5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费(超过两年的房产免征增值税，没有节省情况)。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。

 没房产证和购房发票能开租房发票吗 http://s.yingle.com/fc/730734.html

 上半年北京挂出60宗土地超2018全年水平http://s.yingle.com/fc/730733.html

 商品房质量有问题如何处理如何主张商品房的维修责任 http://s.yingle.com/fc/730732.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 拖欠房款不交付可解除合同吗非违约方如何维权 http://s.yingle.com/fc/730731.html

 如何取得商品房预售证购买了无预售证的商品房怎么办 http://s.yingle.com/fc/730730.html

 房产证份额比例会显示在证上吗

http://s.yingle.com/fc/730729.html

 廉租房补贴的程序有哪些

http://s.yingle.com/fc/730728.html

 农村宅基地过户程序是什么样子的,要缴纳什么费用 http://s.yingle.com/fc/730727.html

 开发商交钥匙就等于是交房了吗交房应该从什么时间算起 http://s.yingle.com/fc/730726.html

 郑州市民办不动产登记可网约不动产证和房产证区别是什么 http://s.yingle.com/fc/730725.html

 房产纠纷律师费用是多少

http://s.yingle.com/fc/730724.html

 商品房预售合同对买卖双方有什么要求 http://s.yingle.com/fc/730723.html

 购房后想找关系落户被骗3.5万购房后如何落户新家 http://s.yingle.com/fc/730722.html

 房屋承租人起诉请求确认承租权应怎样认定 http://s.yingle.com/fc/730721.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 下半年房价调控趋严楼市或量价齐跌 http://s.yingle.com/fc/730720.html

 房屋中介未履行告知义务,卖方需要付中介费吗 http://s.yingle.com/fc/730719.html

 北京周边买别墅发现“查无此楼”一渡龙湾涉嫌违规销售 http://s.yingle.com/fc/730718.html

 购买经济适用房,五年后需办理哪些手续才能转为商品房 http://s.yingle.com/fc/730717.html

 长沙二手房网签有什么程序2018最新,不通过中介如何网签 http://s.yingle.com/fc/730716.html

 房屋出租时的注意事项有哪些

http://s.yingle.com/fc/730715.html

 合肥部分银行首套房贷利率上浮如何申请房贷 http://s.yingle.com/fc/730714.html

 买房后发现有户口未迁_卖方是否构成违约 http://s.yingle.com/fc/730713.html

 面临拆迁的农村房屋买卖协议有效吗 http://s.yingle.com/fc/730712.html

 不能市场交易的二手房有哪些买无证二手房有哪些风险 http://s.yingle.com/fc/730711.html

 住房公积金打通异地壁垒4.5万亿缴存结余望盘活 http://s.yingle.com/fc/730710.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 卖房人在房产未过户时反悔未过户能解除合同吗 http://s.yingle.com/fc/730709.html

 农村房屋买卖最新政策法规有哪些 http://s.yingle.com/fc/730708.html

 原合同解除后转租合同会不会自动失效 http://s.yingle.com/fc/730707.html

 快递放物业后丢失_责任该由谁承担 http://s.yingle.com/fc/730706.html

 房屋存在租赁的情况下能不能买卖呢 http://s.yingle.com/fc/730705.html

 “新北京人”公租房再添200套申请人可网上登记 http://s.yingle.com/fc/730704.html

 逾期3天忘缴房租中介竟强拆房门赶出租户 http://s.yingle.com/fc/730703.html

 房产证上能否表明份额

http://s.yingle.com/fc/730702.html

 北京土地供应开闸半年宅地供应量超2018全年 http://s.yingle.com/fc/730701.html

 二手房东不退房租属于诈骗罪吗

http://s.yingle.com/fc/730700.html

 “二房东”超期出租房屋被诉越期出租房屋合同有效吗 http://s.yingle.com/fc/730699.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房屋买卖合同可以更名吗购房合同如何进行更名 http://s.yingle.com/fc/730698.html

 购房网站购房有什么注意事项

http://s.yingle.com/fc/730697.html

 什么是继续履行卖方违约买方坚持继续履行怎么办 http://s.yingle.com/fc/730696.html

 不愿为买房降生活质量

http://s.yingle.com/fc/730695.html

 卖房后擅自拆走固定装修遭诉_合同约定不明应该怎么办 http://s.yingle.com/fc/730694.html

 定金和订金是一个意思吗,哪个可以退 http://s.yingle.com/fc/730693.html

 店铺“暗藏”高压电缆买家能否要求解除合同 http://s.yingle.com/fc/730692.html

 楼市＂稳中有降＂＂大降价＂房源多因＂虚高＂ http://s.yingle.com/fc/730691.html

 北京上半年新房交易量创新低二手房跌近谷底 http://s.yingle.com/fc/730690.html

 夫妻能同时享受房改房跟集资建房吗 http://s.yingle.com/fc/730689.html

 房屋拆迁安置赔偿合同范本

http://s.yingle.com/fc/730688.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 买房时交了的定金能不能退,交定金有什么法律效力 http://s.yingle.com/fc/730687.html

 房产证变更的材料有哪些

http://s.yingle.com/fc/730686.html

 二手房赠与过户的网上预约程序是怎么样的 http://s.yingle.com/fc/730685.html

 哪些房产不能转让哪些房产转让合同无效 http://s.yingle.com/fc/730684.html

 买的二手房被法院保全怎么过户

http://s.yingle.com/fc/730683.html

 女子下班途中陷下水道井盖受伤物业公司承担责任吗 http://s.yingle.com/fc/730682.html

 工业用地可不可以办理房产证

http://s.yingle.com/fc/730681.html

 业主起诉要求下调管理费管理费过高可以拒缴吗 http://s.yingle.com/fc/730680.html

  多大房子可以落户 http://s.yingle.com/fc/730679.html 农村土地租期未约定不能任意解约 http://s.yingle.com/fc/730678.html

 车位有无房产证有什么区别

http://s.yingle.com/fc/730677.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 精装修房甲醛超标买家索赔开发商需要承担责任吗 http://s.yingle.com/fc/730676.html

 买房改房无房产证算不算诈骗

http://s.yingle.com/fc/730675.html

 购买二手房需了解哪些信息

http://s.yingle.com/fc/730674.html

 什么是房产查封被查封的房产还可以解封吗 http://s.yingle.com/fc/730673.html

 出现哪些问题可以拒绝收房

http://s.yingle.com/fc/730672.html

 房产证被人挂失,房产证还有用吗 http://s.yingle.com/fc/730671.html

 错发房产证房管局成被告撤销房产证需要哪些条件 http://s.yingle.com/fc/730670.html

 备案后的购房合同怎么更名

http://s.yingle.com/fc/730669.html

 糊涂金主28平房当44平买十余年后方知被骗 http://s.yingle.com/fc/730668.html

 产权证和房产证有什么区别

http://s.yingle.com/fc/730667.html

 房屋拆迁的日期产生争议以拆迁公告还是以实际拆迁为准 http://s.yingle.com/fc/730666.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 房屋租赁合同涉及到哪几种税

http://s.yingle.com/fc/730665.html

 物业有权要求出租人为承租人缴纳物业费吗 http://s.yingle.com/fc/730664.html

 房屋租赁合同中出租人和承租人的权利与义务具体有哪些呢 http://s.yingle.com/fc/730663.html

 2018哪些房产不能抵押抵押登记要注意哪些问题 http://s.yingle.com/fc/730662.html

 男子跟初恋重燃爱火为争房产把妻女赶出家 http://s.yingle.com/fc/730661.html

 九寨沟地震以致20人死亡房屋地震到了房贷还还吗 http://s.yingle.com/fc/730660.html

 房屋买卖居间合同纠纷案例与评析 http://s.yingle.com/fc/730659.html

 买房交钥匙时注意什么

http://s.yingle.com/fc/730658.html

 不可售公房的交换程序有哪些公房可继承吗 http://s.yingle.com/fc/730657.html

 业主浇花不慎损坏电梯维修费不算入维修基金 http://s.yingle.com/fc/730656.html

 北京别墅成交353套7月环比减少9%创成交新低 http://s.yingle.com/fc/730655.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 集资建房上市交易政策有哪些

http://s.yingle.com/fc/730654.html

 按揭二手房贷款审核通过过户就可以拿钥匙了吗 http://s.yingle.com/fc/730653.html

 租房后因违反规定而拆除,“群租”合同的效力怎样认定 http://s.yingle.com/fc/730652.html

 合同约定的通电引纠纷商品房预售合同格式条款如何解释 http://s.yingle.com/fc/730651.html

 婚后购买房产如何分割

http://s.yingle.com/fc/730650.html

 房产抵押未登记可以优先受偿吗什么是优先受偿权 http://s.yingle.com/fc/730649.html

 名为房屋买卖实为借款担保合同该合同是否有效 http://s.yingle.com/fc/730648.html

 农村村民签订房屋买卖协议有村干部担保证明,协议有效力吗 http://s.yingle.com/fc/730647.html

 北京一小区地下居住400多群租户已按规定开始整改 http://s.yingle.com/fc/730646.html

 买家买房付首付后欲解约房子涨价又坚持履约 http://s.yingle.com/fc/730645.html

 北京二手房房源开始增多放量310变285万元 http://s.yingle.com/fc/730644.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 有小轿车能申请廉租房吗

http://s.yingle.com/fc/730643.html

 调查称近六成单身女无房不嫁裸婚时代宣告结束 http://s.yingle.com/fc/730642.html

 一线城市二手房市场遇冷大城市房租降了吗 http://s.yingle.com/fc/730641.html

 一二线城市新房供应节奏加快房价降温或不可逆转 http://s.yingle.com/fc/730640.html

 北京楼市小年7月主打郊区新盘买郊区房需要注意哪些问题 http://s.yingle.com/fc/730639.html

 楼面开裂是否可以拒绝收房

http://s.yingle.com/fc/730638.html

 一房二卖适用惩罚性条款吗惩罚性赔偿条款的适用 http://s.yingle.com/fc/730637.html

 钢结构厂棚如何办理房产证

http://s.yingle.com/fc/730636.html

 知识产权是一种什么样的权利,其法律性质又是什么 http://s.yingle.com/fc/730635.html

法律咨询s.yingle.com

第二篇：营改增后个人二手房交易税收政策

个人二手房交易税收政策 增值税

一、个人出售其购买的住房

（一）北京市、上海市、广州市和深圳市 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。

关于购房时间的确定：

1．个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2．个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。3．根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。

三、个体工商户应按照本条上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

四、个人出售自建自用住房，免征增值税。

五、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免，即按照实际缴纳增值税为计算技术，按照适用税（费）率计算缴纳。适用税（费）率为：

城市维护建设税：按市区 7%，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；

教育费附加：按 3% 的征收率计征； 地方教育附加：按 2% 的征收率计征。个人所得税

一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收：

（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的的20％计征；

（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

二、个人转让土地使用权，按收入全额（不含增值税）征收2%的个人所得税。

三、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：

（一）离婚析产（指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割）

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（直系亲属上下三代）；

（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（含非法定继承人）。

四、除上述第三点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：

1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；

2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

五、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（强调的省级范围）。

六、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。印花税

一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。

二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。土地增值税

一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。

二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。契税

一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市地区，采用当地规定的契税税率3%）

二、个人购买的住房，凡不符合第一条规定的，不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。

三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。

四、房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的单位和个人为契税的纳税人，父母将房产赠与子女，子女应该按规定缴纳契税；计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。

五、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，应按赠与行为征收契税。

六、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。

七、增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，适用3％税率征收契税。

八、计算契税的计税依据不含增值税。

第三篇：营改增材料

一、营业税改征增值税的背景

1、增值税

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

增值税一般纳税人有17%、13%两档税率，小规模纳税人（销售额在规定标准之下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人，具体标准为从事货物生产为主、年销售额不大于50万元的企业和以销售为主、年应税销售额不大于80万元的企业）适用3%的征收率。国内增值税由国税局负责征收，其中75%为中央收入，25%为地方收入。

2、营业税

营业税是对在境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位和个人征收的一个税种。具体行业包括交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产。

其中交通运输业、建筑业、邮电通讯业和文化体育业适用3%的税率，娱乐业适用5%～20%的税率不等，其他行业适用5%的税率。除铁道部门、各银行总行、各保险公司总公司集中缴纳的营业税部分归国税局征收外，其他部分属于地税部门征收，归省及以下地方所有。

3、增值税与营业税的地位

/ 13

——在全部税收中的地位。全国2011年实现国内增值税收入24267亿元，占全部税收（89720）的27.0%，是全部税种中组织收入最大的税种。2011年全国实现营业税收入13679亿元，占全部税收的15.2%。在营业税中，有174.56亿元属于中央税，占全部营业税的1.3%。地方营业税（13504.44亿元）占全国地方税收（35511亿元）的38%，是地方税的最大税种。东湖高新区2011年税收收入完成85.3亿元，其中：营业税180776万元，占总税收的21.2%；增值税212312万元，占总税收的24.9%。

——在地方一般预算收入中的地位。武汉市2011年一般预算收入中，税收收入2865974万元，其中：营业税984134万元，占34.3%；增值税461527万元，占16.1%。东湖高新区2011年一般预算收入中，税收收入342107万元，其中：营业税90388万元，占26.4%；增值税26539万元，占7.8%。

——在地税组织收入中的地位。分部门看，2011年，东湖高新区国税部门实现税收39.06 亿元，地税部门实现税收47.31 亿元。地税收入中营业税为180776万元，占地税收入的38.2%。

4、营业税改征增值税的必要性

——营业税存在重复征税。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额征税，增值税是对在流转过程中产生的增值额征税，两者产生了差异。缴纳营业税的企业从增值税一般纳税人那里购买货物或接受劳务供应，交

/ 13

纳的增值税进项税额是不能抵扣的，而要按着提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额计算交纳营业税，每道流转环节都要交税。增值税是只对增值额那部分征税，这样就比增值税纳税人无形中多交了一些税。这样产生了行业之间的区别化对待。

——营业税的税负重。增值税应纳税额是当期销项税额减去当期进项税额之差，如果一个企业进项税额比较多，比如购买较多的生产资料，那么它的应纳税额就会减少，税负会减轻。虽然表面看起来营业税的税率比较低，但是，每一道环节征的税，下一环节的税款还要计入基数，再次征税，商品每经过一道流转环节就要交纳一次税，税上加税，税滚税，流转环节越多，重复征收越严重，税负越高。一种税率为 5%的商品如果流转 4 次，其税率如滚雪球一样至少加到20%，成为重税。

——增值税抵扣链条中断。从税制完善性的角度看，增值税和营业税并行，破坏了增值税的抵扣链条，影响了增值税作用的发挥。增值税具有“中性”的优点（即在筹集政府收入的同时并不对经济主体施加“区别对待”的影响，因而客观上有利于引导和鼓励企业在公平竞争中做大做强），但是要充分发挥增值税的这种中性效应，前提之一就是增值税的税基应尽可能宽广，最好包含所有的商品和服务。在现行税制中增值税征税范围较狭窄，导致经济运行中增值税的抵扣链条被打断，中性效应便大打折扣。

/ 13

——营业税不利于第三产业发展。从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。这种影响主要表现在由于营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会使企业为避免重复征税而倾向于“小而全”、“大而全”模式，进而扭曲企业在竞争中的生产和投资决策。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化细和服务外包的发展。

同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势

——营业税、增值税分治不利于税收征管。从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境。随着多样化经营和新的经济形式不断出现，税收征管也面临着新的难题。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越来越多，形式越来越复杂，要准确划分商品和服务各自的比例也越来越难，这给两税的划分标准提出了挑战。再如，随着信息技术的发展，某些传统商品已经服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，二者难以清晰界定，是适用增值税还是营业税的难题也就随之产生。上述分析，可以说明营业税改征增值

/ 13

税这一改革的必要性。国际经验也表明，绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，是深化我国税制改革的必然选择。

5、营业税改征增值税的经济效应分析

经济理论和实践证明，社会分工程度是生产力发展水平的重要标志。营业税改征增值税的经济效应，不仅体现为税负减轻对市场主体的激励，也显示出税制优化对生产方式的引导。相对而言，前者的作用更直观，后者的影响更深远。其效应传导的基本路径是：以消除重复征税为前提，以市场充分竞争为基础，通过深化产业分工与协作，推动产业结构、需求结构和就业结构不断优化，促进社会生产力水平相应提升。

——在深化产业分工方面，营业税改征增值税既可以从根本上解决多环节经营活动面临的重复征税问题，推进现有营业税纳税人之间加深分工协作，也将从制度上使增值税抵扣链条贯穿于各个产业领域，消除目前增值税纳税人与营业税纳税人在税制上的隔离，促进各类纳税人之间开展分工协作。

——在优化产业结构方面，将现行适用于第三产业的营业税，改为实行增值税，更有利于第三产业随着分工细化而实现规模拓展和质量提升。同时，分工会加快生产和流通的专业化发展，推动技术进步与创新，增强经济增长的内生动力。

——在扩大国内需求方面，营业税改征增值税消除了重复

/ 13

征税，对投资者而言，将减轻其用于经营性或资本性投入的中间产品和劳务的税收负担，相当于降低投入成本，增加投资者剩余，有利于扩大投资需求；对生产者和消费者而言，在生产和流通环节消除重复征税因素后，商品和劳务价格中的税额减少，可以相应增加生产者和消费者剩余，有利于扩大有效供给和消费需求。

——在改善外贸出口方面，营业税改征增值税将实现出口退税由货物贸易向服务贸易领域延伸，形成出口退税宽化效应，增强服务贸易的国际竞争力；货物出口也将因外购生产性劳务所含税款可以纳入抵扣范围，形成出口退税深化效应，有助于进一步拓展货物出口的市场空间。

——在促进社会就业方面，以服务业为主的第三产业容纳的就业人群要超过以制造业为主的第二产业，营业税改征增值税带来的产业结构优化效应，将对就业岗位的增加产生结构性影响；随着由于消除重复征税因素带动的投资和消费需求的扩大，将相应带来产出拉动型就业增长。

6、营改增的影响

——营改增的意义：而按照建立健全有利于科学发展的财税制度要求，“营改增”有利于完善税制，消除重复征税；有利于社会专业化分工，促进三次产业融合；有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。

/ 13

——国家税务总局局长肖捷曾撰文测算，“营改增”全面推开后，将带动GDP增长0.5%左右，第三产业和生产性服务业增加值占比将分别提高0.3%和0.2%，高能耗行业增加值占比降低0.4%。

——全国减税影响：虽然长期来看，“营改增”具有促进经济增长从而带到税收增长的作用，但短期看是有减税效应的，并且“营改增”还是今年乃至“十二五”时期我国结构性减税的重头戏，是1994年分税制改革以来影响最为重大的改革。据测算，“营改增”如在全国全面铺开，预计每年税收净减少1000亿元以上。

二、上海试点情况

1、试点时间：2012年1月1日

2、选择上海率先试点的原因

 上海发展现代服务业愿望强烈、门类齐全

 上海财力雄厚：2011年上海全市实现税收收入6828.7亿元，地方财政收入完成3429.8亿元，财政收入为4021.9亿元。 上海市主要领导支持

 上海国地税一个机构、两块牌子：上海税务局  准备充分：2009年已启动

3、试点范围：两大类、十个细分行业

 交通运输业：陆路运输服务业、水路运输服务业、航空

/ 13

运输服务业、管道运输服务业

 部分现代服务业：物流辅助服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意、有形动产租赁、签证咨询服务

4、试点效果：

——减税效应明显。上半年，上海 “营改增”试点工作取得了好于预期的阶段性成效，试点企业应纳增值税104.9亿元，整体减税约44.5亿元，减收比例为29.8%：小规模纳税人税负明显下降，大部分一般纳税人税负略有下降，原增值税一般纳税人的税负因进项税额抵扣范围扩大而普遍降低。统计数据显示，截至6月15日申报期结束，上海市共有13.5万户企业经确认后纳入试点范围，其中小规模纳税人9万户，一般纳税人4.5万户。

其中：小规模纳税人申报缴纳应税服务增值税累计为7.2亿元，与按原营业税方法计算的营业税相比，减少税收4.9亿元，降幅为40%，小规模纳税人成为此次改革的最大受益者；一般纳税人申报缴纳应税服务增值税累计为77.3亿元，剔除即征即退企业后，按增值税申报的应纳增值税税额比按原营业税方法计算的营业税税额减少4.2亿元，其中约3万余户企业税负下降，其余近1.5万户企业税负有所上升，主要集中在交通运输业和物流辅助业。也就是说，在上海市13.5万户试点企业中，89.1%的企业在改革后税负得到不同程度的下降。

/ 13

——打通和延长增值税抵扣链条。实施营改增改革后，通过进一步打通和延长增值税抵扣链条，绝大部分试点企业以此为契机，着力整合业务资源、拓展业务空间、创新服务领域。

——促进生产性服务业从制造业中分离。营改增从税制上解决了企业长期以来存在的“大而全”、“小而全”问题，不少企业主动将一些生产性服务业务转为向外部发包，部分生产性服务业逐步从制造业中分离出来。

——促进企业经营业态创新。据统计，今年上半年，上海全市共有1.2万户原实行营业税的企业在试点期间新增了试点服务项目，新办试点企业8779户，主要集中在文化创意服务、鉴证咨询服务，以及研发和技术服务等新兴产业领域。

——减税促增长效应显现。伴随着“营改增”试点的深入推进，其结构性减税综合效应也得以充分体现，某公司既采购了上游企业的设备，推动上游企业业务增长，同时对下游企业提供业务服务，因对下游企业也有减税作用，也促进了本公司的业务增长。上海市对1200多户营改增试点企业的调查显示，今年上半年，试点企业的设备更新升级意愿逐步增强，如交通运输业的设备采购额同比增长10.8%，物流辅助服务企业的设备采购额增幅高达171.3%。

三、第二批试点推广计划

7月25日，国务院第212次常务会议决定将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩

/ 13

大至北京市、天津市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、湖北省、广东省、厦门市、深圳市等十地。明年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。

7月31日，财政部和国家税务总局印发《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税„2012‟71号），明确将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等8个省（直辖市）。

1、新旧税制转换时间

北京为9月1日，江苏、安徽为10月1日，福建、广东为11月1日，天津、浙江、湖北为12月1日。

2、主要内容

 税率：在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，部分现代服务业中的有形动产租赁服务适用17%税率；

 税收优惠：试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，试点后调整为增值税免税或即征即退；

/ 13

 现有一般纳税人抵扣增加：试点地区和非试点地区现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买增值税应税服务，可抵扣进项税额；

 出口零税率：试点纳税人提供的符合条件的国际运输服务、向境外提供的研发和设计服务，适用增值税零税率；试点纳税人在境外或向境外提供的符合条件的工程勘察勘探等服务，免征增值税；

 差额征收方式延续：试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间予以延续；

 税收归属：原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后仍归属试点地区；

 征收机关：营业税改征的增值税，由国税局负责征管。

3、试点意义

此次扩大试点范围，是国务院根据经济社会发展形势，统筹“稳增长、调结构、惠民生、抓改革”目标任务，立足当前、着眼长远而做出的一项重要战略决策，意义十分重大。已经开始试点的上海市加上即将进行试点的8个省市，是我国重要的经济区域，大多分布在东部沿海，经济总量占半壁江山，对全国的经济发展，举足轻重，此次扩大试点对下一步改革在全国推开，也具有十分重要的意义。同时，这些地区的服务业相对发达，改革示范效应明显，有利于进一步促进经济结构调整，实现转变经济发展方式和支持现代服务业发展的战略目标。

/ 13

四、湖北省试点改革安排

1、试点开始时间：今年12月1日完成税制转换工作 2012年7月31日，《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税„2012‟71号）明确要求我省自今年12月1日起完成税制转换工作。

2012年8月21日，《湖北关于营业税改征增值税试点有关事项公告》也明确为12月1日完成税制转换工作。

2、试点范围：两大产业、十个细分行业，具体包括： 《湖北关于营业税改征增值税试点有关事项公告》（2012年8月21日）明确我省试点范围为：陆路运输服务业、水路运输服务业、航空运输服务业、管道运输服务业、研发和技术服务业、信息技术服务业、文化创意服务业、物流辅助服务业、有形动产租赁服务业和鉴证咨询服务业实施营业税改征增值税试点改革。

3、节点安排：

 10月31日以前完成试点行业征管系统的升级、征管干部的培训以及其他相关的准备工作

 11月30日以前完成试点企业的模拟空转准备工作  12月1日正式实现新旧税制的转换  2013年实现新税制的正常申报

/ 13

4、改革影响：

——本省试点改革影响。据省国税局巡视员、武汉市政府参事覃先文预测，实施“营改增”，湖北省将减税约40亿元，其中武汉约减营业税24亿元，减少的税收将转变为企业的利润，成为助推试点行业以及相关行业做大做强、转型升级的“营养”和动力。

据地税局统计，东湖高新区共涉及企业1307户，这些企业2011年共纳营业税27800万元，享受税收减免2041万元。若按年增长20%计算，2012年这些企业约纳营业税3.34亿元，2013年约应纳营业税4.00亿元。若比照上海试点企业减收29.8%的幅度计算，2013年高新区试点企业约减税1.19亿元。

——外省试点改革影响。高新区增值税一般纳税人从试点地区取得的新开增值税专用发票纳入抵扣而增加抵扣，也会造成减收，并且会随着营改增试点范围的扩大而影响增加。如因天然气管道运输费进项抵扣率由7%提高到11%，中石油华中天然气销售公司2012年预计运费进项税额增加约7000万元。

五、后续改革

 将营业税税目全部纳入增值税征税范围  出台《中华人民共和国增值税法》  整合税务机关  重构分税制财政体制

/ 13

第四篇：财政营改增

财政学（营改增）

学号：姓名：王晓娜班级：学院：金融学院

152020514

15金融工程1班

营改增

营业税改征增值税是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。

营改增在全国的推开，大致经历了以下三个阶段。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。自2012年8月1日起至年底，国务院将扩大营改增试点至8省市。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014年1月1日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。2016年3月5日，李克强总理在政府工作报告中明确提出2016年全面实施营改增。2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，至此，营改增全面推开所有的实施细则及配套文件全部“亮相”。2016年4月1日，李克强指出，保证营改增顺利推进，一方面要保证企业税只减不增，另一方面也要防止虚假发票搅乱征收秩序。2016年4月30日，国务院发布了《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》，明确以2014年为基数核定中央返还和地方上缴基数，所有行业企业缴纳的增值税均纳入中央和地方共享范围，中央分享增值税的50%，地方按税收缴纳地分享增值税的50%，过渡期暂定2年至3年。2016年5月1日起，营业税改征增值税试点全面推开。2016年将成为减税大年，“营改增”将在2016年收官，预计2016年营改增将减轻企业税负5000多亿元。2016年6月1日，全面推开营改增试点后，北京市西城区国税局迎来首家申报纳税企业，首个纳税申报期顺利开启。

根据财政部答记者问，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%，这意味着目前我国实行的17%、13%、11%、6%四挡税率并未改变，这与此前业内人士的预计相差不大。但也可能有部分公众担心，营业税税率3%，增值税税率光看数字，翻了有两到三倍，这税负怎么会不增加呢？对此，社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌做了个科普。“增值税是按照增值额征收的，营业额是按照营业的毛营业额征收，以建筑业的营业税现行的税率是百分之三，但是他是按照营业收入的全额征收，那么增值税的税率是百分之十一，是按照建筑企业扣掉所有能够抵扣的进项税额之后增值税额征收的，所以百

分之十一的税率和百分之三的税率，是不能直接比较的。”

根据财政部的数据显示，此次新增试点行业涉及的纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；涉及的年营业税规模是1.9万亿，占到了原来营业税总比例的80%。相关部门随后将下发分行业的营改增实施细则。张斌表示，营改增此时的迅速全面推进，不仅是财税体制改革的重要一步，其通过减负为经济发展增加的动力更为重要。他说，此次全面推开营改增特殊的时间窗口，是在中国经济稳增长、调结构的关键时期。尤其此次全面推开营改增强调了所有行业税负只减不增，不仅仅体现了更加积极财政政策下的减税政策的落实，更为重要的是，也对于降低企业运行成本具有非常重要的意义。例如，此次将不动产纳入抵扣范围，将为以往已经纳入营改增试点范围的所有行业带来税负的减轻，这些行业的税负下降在前期减负基础上，还将进一步下降。张斌强调，“除了原材料之外就是固定资产投资，但是我们原来的增值税只允许机器设备进行抵扣。一个企业购进的厂房，是不能抵扣的。这次，建筑业房地产纳入营改增之后，不动产纳入了抵扣范围。不动产的投资金额是比较大的，由此带来的税金缩减和税负的下降，也是非常明显的。而且需要特别重要注意的是，其他的试点行业也会有不动产的购置。这样一个抵扣的政策会使得所有的行业受益。”

“2016年减税还是主要看营改增。”国家税务总局原副局长许善达认为，营改增是惠及所有企业的，原来营业税企业改征增值税会减税，原来买服务的那些增值税纳税人也会相应增加抵扣项目，可以实现减税。这也算是流转税环节普遍性减税。楼继伟指出，“十二五”时期，面对错综复杂的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各级财政部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，创新思路，积极作为，财政在国家治理中的基础和重要支柱作用得到较好发挥，财政工作取得了新的成绩。一是财税体制改革不断深化。二是财政宏观调控进一步完善。三是民生保障机制建设扎实推进。四是财政管理稳步加强。五是我国在国际财经事务中的话语权不断提高。楼继伟说，回顾“十二五”时期特别是近年来的财政工作，必须强化大局观念和宏观思维，从党和国家事业发展的实际需要出发，着眼全局，统筹当前和长远，发挥好参谋助手作用，促进经济社会持续健康发展。必须强化创新意识和改革精神，处理好政府与市场的关系，有所为有所不为，突出财政的公共性并根据公共性的层次完善体制机制。必须强化问题导向和底线思维，敢于触及矛盾，善于用科学的方法研究和解决问题，坚持民生改善和经济发展相协调，守住民生底线。必须强化责任意识和担当精神，把握“与其被动买单，不如主动请客”的工作方法，对符合改革发展方向、看清看准的事，大胆推进，致力于“花钱买机制”，提高财政资金绩效。必须强化全球视野和大国思维，积极应对，主动出题，增强我国在国际财经领域的影响力和话语权，努力争取和营造有利于我国发展的良好外部环境。楼继伟要求，各级财政部门要科学分析“十三五”时期财政改革发展面临的形势，牢牢掌控工作主动权。当前，我国发展重要战略机遇期的重大判断没有改变，同时战略机遇期内涵发生深刻变化。经济发展进入新常态，主要矛盾是结构性问题、主要方面在供给侧。财政收入潜在增长率下降，财政支出刚性增长的趋势没有改观，财政收支矛盾呈加剧之势，平衡收支压力较大。要认真学习领会中央关于重要战略机遇期和经济发展新常态的重要论断，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，推动破解发展难题、增强发展动力、厚植发展优势，努力实现全面建成小康社会奋斗目标。楼继伟强调，当前及今后一个时期，财政工作要全面贯彻党的十八大、十八届三中、四中、五中全会和中央经济工作会议精神，按照“五位一体”总体布局

和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，适应经济发展新常态，坚持改革开放，坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，创新和完善财政宏观调控，加快财税体制改革，清费立税，增收节支，优化结构，提高绩效，重点保障基本民生支出，压缩其他支出，大力推动供给侧结构性改革，适度扩大总需求，着力转方式、补短板、防风险、促开放，提高发展的质量和效益，增强持续增长动力，为实现全面建成小康社会奋斗目标服务好。

第五篇：营改增是什么意思

营改增是什么意思？

营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。

“营改增”，通俗来讲，就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。企业，尤其是中小企业若想尽快从中受益，使用航信软件“懂税的ERP”产品是一个普遍的共识，通过Aisino ERP可帮助企业明税，懂税，算税。实现利润最大化。

营改增最新政策

18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增）试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

据悉，全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”，一是扩大行业试点范围，二是将不动产纳入抵扣范围。届时，现行营业税纳税人将全部改征增值税，其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

现在二手房交易要缴哪些税？

目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

但“北上广深”四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分，对于这两者，各地规定不同，但一般是以144平米为界，以上为非普通住宅。

“营改增”后二手房交易税费是增是减？

“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响？李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。

比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。

根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。

另外，需要指出的是，增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单，就是根据营业额为税基征税，但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说，一位消费者买房子之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗？如果抵扣的话，又是否算折旧？这都需要细则来确定。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

另外，营业税的增收有的免收，有的全额增收，有的差额征收，增值税是搞一刀切还是跟营业税一样，根据不同情况来确定是征是免，这也是影响税负的一大要素。

3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。

有控制房价的作用吗？

刚刚过去的两会有一大热门话题就是房价，多部委已经明确表示要维持房价稳定。“营改增”对于稳定房价、防止房价过快上涨有积极作用吗？之前，很多人曾寄希望于房产税来维稳房价，但对此争议很大，目前来说，房产税立法还只是进入今年的预备项目。

从理论上讲，根据上述的计算方法，房价上涨幅度越大，增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话，增值税的税额就会少一些。从这个角度讲，也许会有一定的抑制作用。但影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入（出）、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。从过往经验来看，如果房子供不应求，税负都可以转嫁给买房者。因此，也不太存在抑制房价的问题。

另据报道，未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求，对二三线城市而言有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用。