2018华南理工房地产金融模拟试题[最终版]

第一篇：2018华南理工房地产金融模拟试题[最终版]

一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的）

1.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（C）。

A.商业信用

B.国家信用

C.银行信用

D.民间个人信用

2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（D）。

A.回收期长

B.风险性

C.运行的地域性

D.保值增值性

3.债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也肯定造成较大损失，这种贷款的风险程度是（B）

A次级

B可疑

C关注

D损失

4.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（C）。

A.本地区房地产的供求状况

B.全国房地产的供求状况

C.本地区同类房地产的供求状况

D.全国同类房地产的供求状况

5.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（B）。

A.应付利息 B.贷款额度

C.股票价值

D.市场价格

6.我国个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率(C)。

A．自法定利率调整的次月1日起调整

B．自法定利率调整的当月起调整

C．从次年1月1日起按新的利率调整

D．维持合同利率，无需调整

7.在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加，贷款比例降低，则（A）。

A.放贷者风险变小

B.放贷者风险增加 C.放贷者风险不变

D.不影响借款人的积极性

8.在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属()，但未经()同意，不得变卖抵押品。A A．抵押人，抵押权人

9.房屋拍卖所得的清偿顺序是（B）：

①支付处分抵押房屋的费用，②扣除抵押房屋应承担的税款，③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，④剩余金额返还抵押人，⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。B ①②③④⑤

10.房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（D）。

A.资产负债率

B.流动比率

C.速动比率

D.销售利润率

11.环境保护评价属于房地产开发项目评估的（B）阶段的内容。

A借款人评估 B.项目建设条件评估 C.市场评估 D.投资估算与筹资评价

12.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于(C)。

A．商业性住房金融

B．福利性住房金融

C．政策性住房金融

D．保障性住房金融

13.住房公积金的管理机构是(D)，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。

A．中国人民银行

B．省、市人民政府建设行政主管部门

C．住房公积金管理委员会 D．住房公积金管理中心

14.收入还原法的基本假设是：(A)

A.资产价值等于所有未来收入的现值

B.资产价值等于所有未来收入的终值

C.资产价值等于未来租金收入的现值

D.资产价值等于未来所有净营业收入。

15.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（A）。

A.期望收益率 B.内部收益率

C.营业率 D.保本占用率 16.有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是80万元，同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元，其房屋价值为250万元。若发生火灾事故，被保险人最多能得到(D)万元损失赔偿。

A．80

B．180 C．260 D．250 17.个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确(D)为保险的第一受益人。

A．抵押权人

B．商业银行

C．贷款委托人

D．住房公积金贷款委托人

18.进行房屋投保时，被保险房屋的价值(D)。

A．由保险机构认定

B．根据市场价值确定 C．根据购买时价值确定

D．由专业评估机构经评估确定

19.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的（D）。

A.最大诚信原则 B.保险利益原则 C.补偿原则

D.近因原则

20.住房抵押贷款证券化是银行将其持有的（D）出售给特设机构（SPV），再由该机构在资本市场出售住房抵押担保证券的融资过程。

A.房地产股票

B.抵押贷款债务

C.房地产

D.抵押贷款债权

二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，多选、少选、错选均无分）

1.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ABCD）特征。

A.完善的法律体系 B.完善的市场结构 C.丰富的市场产品和大规模的交易 D.高效的市场效率和严格的风险管理

2.根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有(ABD)。

A.已依法公告列入拆迁范围的房地产 B.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产 C.列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物 D.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产

3.抵押人进行二次抵押的原因为：（ABCD）

A.取得低利率贷款

B.减少月还款额

C.改善贷款状况 D.减少贷款成本

4.与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ABCD）特点：

A.是银行主要消费信贷品种 B.必须设立担保 C.基础是抵押权

D.业务具政策性且成本较高、效益较好

5.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（ABCD）。

A.建设用地规划许可证

B.建设工程规划许可证

C.国有土地使用权证

D.建设工程开工证

6.以下说法正确的是（ABCD）。

A.净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。

B.净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一

C.净营业收入也被称为还债前收入 D.应税收入=净营业收入-折旧-利息

7.影响盈利水平的因素主要包括（ABCD）。

A.购买价格

B.未来现金流 C.融资可能性及融资期限

D.税负

8.我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有(ACD)的特点。

A.专用性

B.福利性

C.强制性

D.政策性

9.从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为(BCD)。

A．房地产价值保险

B．房地产人身保险 C．房地产责任保险

D．房地产财产保险

10.美国房地产抵押贷款二级市场三大重要机构是（ABD）

A.房利美（Fannie Mae）

B.房地美（Freddie Mac）C.联邦住宅贷款银行系统（FHLB）

D.政府全国抵押协会（Ginnie Mae）

三、判断题(以下陈述中，将正确的Ö，错误的×)1.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。（√）2.房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。（×）3.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（×）

4.借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为担保贷款。（×）5.还贷常数是月还款额与总借款额的比值。（×）

6.可调利率抵押贷款的利率是根据物价指数定期调整的贷款方式。（×）

7.我国商业银行允许借款人提前偿还全部贷款余额，但不允许部分提前偿还。（×）

8.家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。（9.房地产开发贷款项目评估中遵循的三性原则是，贷款的效益性、安全性、流动性。（√）10.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。（√）

四、论述题

√）

1.分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。

存在问题：

1.2.3.4.5.6.房地产金融市场的资金来源单一。住房公积金制度还很不完善，金融机构利用储蓄等方式筹集的资金存在着居民短期储蓄和抵押贷款长期期限不匹配的问题，容易导致非周期性系统性风险。房地产贷款具有过渡性，抵押贷款的类型、还款方式较为单一。

房地产金融市场不完善，抵押贷款保险机构参与少，担保机构几乎没有，房地产金融市场中介服务也有待改善。房地产金融市场的法律体系有待完善，有关法律主要是《担保法》，其他配套法律尚待制订和完善。

商业银行的经营机制有待转变，个人信誉评级机构和对抵押贷款发放后的追踪、监督机制亟需逐步建立和完善。

商业银行违规放贷现象时有发生，既有商业银行个别职员道德水平不高，为开发商违规放贷现象，也有一些商业银行为了市场份额和追逐短期利益，有组织的违规放贷现象。

解决思路：

1.2.3.4.5.房地产开发的预先介入机制。房地产信贷从可行性研究开始介入，制定科学的可行性研究报告是房地产开发成功的保证，也是成功借贷的保证。

全程管理机制。房地产贷款的期限较长，住房抵押贷款期限内借款人的收入和工作情况可能出现波动，房屋的不当使用等行为可能降低房屋价值，从而增加贷款回收的风险，所以应推行贷款发放经手人责任制，付起贷款全程管理责任。

科学决策机制。住房抵押贷款期限长，涉及面广，需要引入更多房地产管理、土地管理、MBA和保险方面的专业人才加入，形成科学决策机制。

呆坏账预警处理机制。运用科学的呆坏账评估方法，对可能存在的呆坏账问题及时追踪，适时披露。

建立科学决策的方法和指标。制定适应市场经济决策的新方法和指标体系，如个人诚信评估方法、科学确定安全贷款额的方法和指标、呆坏账评估和预警方法、调整房贷比例及利率的指标等。

2.试述我国住房公积金制度的发展现状及面临的问题。现状：

1.2.3.4.住房公积金归集进一步加强。

调整了使用方向，住房公积金的使用得到调整和改善。

住房公积金管理工作逐步规范。初步建立了住房公积金监督体系。

问题：我国公积金制度还不完善，管理不够科学，资金增值手段有限，公积金立法层次不高，其强制性、义务性缺乏法律依据。尤其突出表现在以下几个方面： 1.2.住房公积金运行的效率问题：低存低贷的利率政策不合理，导致住房公积金使用效率低下；个人住房贷款比例偏低；住房公积金的用途受限；住房公积金归集工作有待加强。

需要完善住房公积金风险防范机制：住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其责。住房公积金管理中心是一个不以盈利为目的的事业单位，无自有资本，不是金融机构，不具备风险承担能力。住房公积金管理中心并不是一个完全自主决策的机构，住房公积金政策等都不是住房公积金管理中心所决定的，它只是一个管理运作机构。

3.管理制度有待规范：住房公积金的监督流于形式。多年来，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理机制。住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构，实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，即使2002年新条例出台后，管委会的成员增加了工会代表、职工代表和专家代表的席位，但由于一些人员的法律观念比较淡薄，总把广大储户缴存的公积金，当作“准”政府资金在支配使用，不可避免地导致挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。

五、计算题

1.一笔30年的固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为100万元，假设贷款年利率6%，该贷款的每月偿还额为多少？若购房人计划在第10年末提前清偿全部贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？ 解：贷款年利率 i =6%, PV=1,000,000元, n= 30×12=360月 查月复利表“抵押贷款常数”：0.005996 每月还款额（本利和）：PMT= 1,000,000×0.005996=5,996元； 第10年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”，i =6%，30年期贷款第10年末“贷款余额系数”为0.836857

第5年末抵押贷款余额：MB5= 1,000,000×0.836857=836,857元

2.某借款人申请了100万元个人住房商业贷款，贷款年利率6%，贷款期限为20年，若在整个贷款期内，利率不变：

本金、每月还利息，以及第一个月末贷款余额分别是多少?

（1）若在整个贷款期内，利率不变，在等额本息还款方式下，该借款人第一个月末应偿还的月还款额（本利和）、每月还

（2）若在整个贷款期内，利率不变，在等额本金还款方式下，该借款人第一个月末应偿还的月还款额（本利和）、每月还本金、每月还利息，以及第一个月末贷款余额分别是多少？

解：

(1)等额本息还款方式

贷款年利率 i=6%, PV=1,000,000元, n= 20×12= 240月

查月复利表“抵押贷款常数”：0.007164 则等额本息还款方式下的每月还款额（本利和）：

PMT= 1,000,000×0.007164 = 7,164元

第1月偿还利息： I1=6%/12×1,000,000=5,000元

第1月偿还本金： P1=PMT-I1=7,164-5,000= 2,164元

第1月末贷款余额：MB1=PV－P1=1,000,000－2,164 = 997,836元(2)等额本金还款方式

每期所还本金 元

第1个月应付利息 I1=i*PV =6%/12×1,000,000=5,000 元

则第1月末还款额（本利和）PMT1= P1+ I1=4,166.67+5,000=9,166.67 元

第1月末贷款余额：MB1= 1,000,000－4166.67 =995,833.33元

3.某一房地产项目第一年年初投入1,300,000元，第一年年末即收入200,000元，第二年到第四年年末都有400,000元的收入。以4年为期评估：（1）不考虑资金的时间价值，分析项目的可行性。

（2）考虑资金的时间价值，贴现率8%，用净现值法（NPV）计算，分析项目的可行性。

(最后结果保留整数)解：（1）不考虑资金的时间价值

CF=200,000+400,000×3-1,300,00=100,000元>0

不考虑资金的时间价值，该项目运营4年有100,000的净现金流入，项目可行。

（2）考虑项目资金的货币时间价值，以8%贴现率，查年复利表之“现值因素”第1-4年末的贴现系数分别为：

0.925926，0.857339，0.793832，0.73503 计算该项目前4年的净现值NPV NPV= 前4年收入的贴现值总和-第1年年初投资额

NPV=200,000´(1+8%)+400,000×(1+8%)+400,000×(1+8%)+400,000×(1+8%)-1,300,000 = 200,000×0.925926+400,000×0.857339+400,000×0.793832+400,000× 0.73503-1,300,000 =185,185.2+342,935.6+317,532.8+294,012-1,300,000 =-160,334 <0 因为净现值（NPV）<0, 说明在8%的贴现率水平下该项目4年内运营收入的贴现值小于该项目期初投资额，说明项目亏损，该项目不可行。-1-2

第二篇：华南理工房地产管理

1.根据不同标准，房地产开发可以分为（）

A 按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；

B 按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

C 按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发

D 按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；

答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：C 问题解析：

2.房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（）A 单项开发和综合开发 B 地产经营和房产经营

C 房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营 D 专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析：

3.在我国地产的经营只能是（）

A 使用权 B 所有权 C 收益权 D 经营权 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

4.房地产开发与经营的特点是什么？（）

A 房地产开发与经营难度较大 B 房地产开发与经营风险较大 C 房地产开发与经营政策性强 D 房地产开发与经营所需资金量小

E 房地产开发与经营风险较小 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABC 问题解析：

5.简述房地产开发与经营的程序和内容（）

答：A 投资机会选择 B 项目定位 C 前期工作 D 建设阶段 E 租售阶段

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

6.按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为（）

A 专项经营 B 综合经营 C 集团经营 D 独家经营 E 跨国经营等；

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

7.房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

8.开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

9.经营是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

10.经营管理学派将经营看成是管理学的一部分。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

11.土地转让是指土地使用者将土地所有权再转移的行为。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

12.内涵式开发是指在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程，城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

1.面值为100元、2年到期、年利息10元的国债，在市场收益为5%的情况下，国债持有者现在可以按（）元出售该国债。A 109.297 B 100 C 110 D 105 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

2.完全竞争型市场的特点（）

A 市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。

B 市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。

C 一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。

D 一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。

答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

3.利润最大时，边际成本MC与边际收益MR之间的关系是（）A MC>MR B MR>MC C MC=MR D MC与MR没有关系 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：C 问题解析：

4.投资10万购买一台设备，设备每生产一个产品，变动成本为5元，售价为10元。每生产一个产品，获利5元，因此产量至少应该达到（），才能将投资购买设备的10万回收。

A 5 B 10 C 15 D 2 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析：

5.赌场中的骰子有6个数字，甩骰子时每个数字出现的几率相等。赌注一般压在其中某一个数字上，如果骰子甩出的数字和这个数字相等，那么下赌者可以将相当于赌注4倍的资金拿回，若输出值和下压数字不同，则赌注就输掉了。因此，如果赌注是1美元的话，这场赌博的期望值是（）

A 1 / 6 美元 B —1美元 C 1美元 D 1 / 6美元 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

6.不确定型决策问题的决策准则不包括（）

A 乐观准则 B 最大可能准则 C 后悔准则 D 等可能性准则 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

7.企业的微观环境包括（）

A 供给者 B 生产者 C 顾客 D 竞争者 E社会公众 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

8.影响企业生产经营的宏观环境包括（）

A 经济因素 B 政治因素 C 人口因素 D 竞争者 E 政策法规 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

9.市场需求预测的主要方法大致有（）

A 定性预测 B 模糊预测 C 悲观预测 D 乐观预测 E 定量预测 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：AE 问题解析：

10.基本建设的周期可以分为三个时期，即（）

A 投资前期 B 投资机会选择期 C 投资期 D 建设期 E 生产或营销期 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ACE 11.从决策的定义可看出，构成决策问题的基本条件包括（）A 资料齐全

B 有明确的目标

C 有两个以上可供选择比较的方案 D 有评价方案优劣的标准

E 有真实地反映客观实际的数据资料 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：BCDE 问题解析：

12.根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可以分为（）A 确定型 B 可变型 C 风险型 D 不确定型 E 安全型 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ACD 问题解析：

13.市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

14.市场环境可分为宏观环境、中观环境和微观环境。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

15.风险型决策是指当既不知道未来出现何种自然状态，又无法统计或估计各种状态出现概率时的决策问题。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

16.定性分析通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

17.垄断竞争型市场结构是指一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

18.风险型决策中的最大期望值准则就是把每一个决策方案看作是离散型随机变量，然后把它的数学期望算出来，再加以比较。如果决策目标是收益最大，那么选择数学期望值最大的方案。反之，选择数学期望值最小的方案。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

1.房地产企业是依法设立，以（）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体。

A 赢利 B 追求房屋质量 C 兴建住房 D 国家利益 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

2.房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（）

A 一级资质由国务院建设行政主管部门审批。

B 二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。C 二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。

D 二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析：

3.房地产企业产生垄断的的原因有（）A 关键资源由一家企业拥有

B 政府给予一个企业排他性生产某种产品和劳务的权利 C 就生产成本而言一个生产者比大量生产者更有效率

D 现有房地产企业进行合谋，共同阻止新的企业进入房地产行业 E 房地产企业专业性过强，新的企业难以进入房地产行业 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABC 问题解析：

4.计划的主要内容包括（）A 确定组织发展目标制定全局战略 B 确定项目成员

C 开发出一组广泛的相关计划

D 制定战略实施和资源分配方案。E 总结计划实施过程中的经验教训 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ACD 问题解析：

5.现代组织结构设计方案有（）

A 团队结构 B 虚拟结构 C 矩阵型组织结构 D 直线制组织结构 E 无边界组织

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABE 问题解析：

6.房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

7.房地产行业不存在垄断性。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

8.房地产咨询服务企业指依法设立并取得房地产经纪机构资质，并收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

9.股份有限公司是依法设立的、有2人以上50以下为发起人，通过发行股票或股权证筹资，其全部资本分为等额股份，股东以其所持有股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

10.政府行政部门与行业组织对房地产企业只有依法管理的权力，没有为房地产企业服务的义务。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

11.房地产开发企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

1.SWOT分析法主要用于分析外部条件，但不分析（）A 优势 B 劣势 C 机会 D 目标 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析：

2.军产土地归口于（）管理

A 当地政府 B 中国人民解放军总后勤部 C 中国共产党中央军事委员会 D 中国人民解放军总政治部 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

3.房地产项目定位的方法包括（）

A 市场调研法 B 头脑风暴法 C 经验分析法 D SWOT法 E 层次分析法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

4.房地产项目定位的原则包括（）

A 符合城市规划的原则 B 协调发展的原则 C 符合市场需求的原则 D 效益最大化的原则 E 与企业发展战略相一致的原则

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

5.商业地产包括（）

A 写字楼房地产开发项目 B 酒店式公寓类住宅开发项目 C 旅游房地产开发项目 D 廉租房开发项目 E 商业房项目 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

6.土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

7.地方地是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。它包括中央在当地的机构用地和军队在当地的军事管理用地。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

8.房地产综合开发是指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地所有权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

9.普通商品住房是指户型最大面积不超过规定面积，容积率在1.0以下的商品住房。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

10.商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

11.直接头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发创造性，产生尽可能多的设想的方法。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

1.划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（）A 利益关系 B 行政关系 C 上下级关系 D 没有关系 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

2.通过招拍挂出让土地使用权过程中，直接的利益主体有（）A 地方政府 B 中央政府 C 城市居民 D 农民 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

3.房地产开发企业获取建设项目用地的方式主要有（）A 出让 B 划拨 C 受让 D 转让 E 捐赠 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABD 问题解析： 4.划拨土地使用权获取过程中主要的成本和费用包括（）A 土地补偿费 B 安置补助费

C 拆迁补偿费 D 地上附着物及青苗补偿费 E 其他费用

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

5.出让土地使用权的基本类型包括（）

A 协议 B 招标 C 挂牌 D 拍卖 E 划拨 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABCD 问题解析：

6.开发商通过划拨获得土地使用权，必须向当地政府缴纳出让金。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

7.划拨土地使用权获取过程中的主要成本是土地出让金。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析： 8.土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内划拨给土地使用者，土地使用者不需要向国家支付土地使用权出让金的行为。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

9.招标是指土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让人的土地出让行为。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

10.通过拍卖方式出让土地使用权时，可以只有一家买家。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

11.由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

1.数据类型不包括（）

A 数值型 B 序号型 C 文字型 D 图像型 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析： 2.定性分析方法包括（）

A 归纳分析法 B 演绎分析法 C 聚类分析 D 比较分析法 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：C 问题解析：

3.房地产市场调研的特点有（）

A 专业性强 B 时效性强 C 针对性强 D 技术性强 E 主观性强 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ACD 问题解析：

4.房地产市场调研的原则包括（）

A 真实性 B 时效性 C 效益性 D 全面性 E 计划性 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABDE 问题解析：

5.随机抽样调查法是指从调查对象全体中任意抽取样本，每一样本被抽取的机会相等。具体包括（）

A 随机抽样 B 分层随机抽样 C 分群随机抽样 D 就便抽样 E 配额抽样 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABC 问题解析：

6.房地产市场调研主要是对消费者行为与市场需求容量等微观环境进行调研，不需要考虑宏观环境。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

7.全面调查法是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。其优点是全面反映客观实际，效果明显，能在较大范围内采用。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

8.重点调查法是指在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位进行调查。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

9.完整的房地产市场调研报告的内容包括基本情况概述、房地产市场环境状况、房地产市场供给特征、房地产市场、需求特征。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

10.房地产市场调研报告撰写原则包括以调研目的为核心原则、前后逻辑合理原则、层次鲜明性原则、图文并茂原则。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

11.抽样调查法是指从调查对象全体中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

1.有一项目寿命期为5年，其中前3年投入资金分别为250万元、2500万元、2600万元，项目从第3年开始获得收益，第3年至第5年收益分别为300万元、350万元、800万元，请问项目的投资收益率是多少？（）A 27.1% B 5.4% C ?27.1% D ?5.4% 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

2.房地产项目风险分析方法不包括（）A 盈亏平衡分析 B 项目安全率 C 财务分析 D 概率分析 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：C 问题解析：

3.房地产可行性研究的步骤包括（）

A 组织准备 B 资料收集及市场调查 C 开发方案的设计和评价、选择 D 详细研究 E 编写研究报告书

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

4.房地产可行性研究报告的内容包括（）

A 封面 B 摘要 C 目录 D 正文 E 附件和附图 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

5.在编写房地产可行性研究报告过程中，财务评价的具体内容包括编制（）A 预计损益表 B 预计资产负债表 C 预计现金流量表 D 预计企业上市计划 E 预计资金来源与运用表

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

6.房地产可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析： 7.房地产可行性研究一般包括项目的必要性分析、项目实施的可能性分析、项目的技术和经济评价。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

8.财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

9.静态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

10.国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

11.敏感度分析是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

1.房地产债券按发行主体分类，可以分为（）

A 实物债券 B 凭证式债券 C 记账式债券 D 国际债券 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析：

2.我国房地产融资的主要方式不包括（）A 银行贷款融资 B 国际融资

C 股票融资 D 房地产债券融资 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

3.房地产融资的特点是（）

A 融资规模大 B 偿还期较长 C 资金缺乏流动性 D 融资次数频繁 E 高风险高收益

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

4.房地产企业区别一般企业的资金来源包括（）A 房地产抵押贷款 B 政府财政资金 C 售后回租 D 预售资金 E 其他筹资方式

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ACDE 问题解析：

5.房地产信托的运营模式包括（）A 遗嘱信托

B 抵押贷款类信托 C 混合型信托 D 股权投资类信托

E 权益转让模式股权证券化信托

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：BCDE 问题解析：

6.房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以外的产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

7.房地产股票是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

8.我国房地产融资中的主要风险包括市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险，但不包括政治风险。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

9.房地产信托指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

10.我国房地产融资中的风险产生的原因包括：房地产开发资金过多依赖银行贷款；土地储备制度不完善；个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险；商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

11.房地产融资的主要方式包括银行贷款融资、股票融资、房地产债券融资等，其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

1.以下哪个选项不属于房地产开发项目管理的三大核心之一。（）

A 成本管理 B 质量管理 C 人事管理 D 进度管理 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：C 问题解析：

2.项目工程质量管理的主要途径不包括（）

A 加强人员培训 B 审核有关技术文件、报告或报表 C 现场质量检验 D 现场质量监督 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

3.房地产开发项目的特点是（）

A 投资额巨大，建设周期长 B 整体性强 C 知识的密集性 D 系统性 E 组织的层次性

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

4.项目工程质量控制常用方法有（）

A 排列图法 B 线性回归法 C 因果分析图法 D 直方图法 E 控制图法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ACDE 问题解析：

5.房地产开发项目成本管理原则包括（）

A 设置科学的成本管理目标 B 设计阶段投资控制是重点 C 变被动控制为主动控制 D 便捷原则 E 经济与技术结合是成本管理的高效手段 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

6.排列图法以直方图形的高度表示一定范围内数值发生的频数，据此可以掌握产品质量的波动情况，了解质量问题特征分布规律，以便有计划有目的地预防质量问题发生。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

7.网络图是以网络模型的形式来表达若干个施工项目，按照各项工作的展开顺序和相互制约、相互依赖的关系，将其绘制成网络形式。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

8.房地产开发项目管理中的三大管理核心：成本管理、质量管理和进度管理三者之间的关系是和谐统一的，不存在矛盾和对立。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

9.工程项目质量的特点是单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性、风险性、影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

1.房地产营销中的价格策略不包括（）

A 高价策略 B 随机策略 C 低价策略 D 实价策略

答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：B 问题解析：

2.房地产营销中的直接渠道营销策略比较可行的场合有（）A 对产品信息的需求高 B 对产品顾客化的要求高 C 采购的批量大小很重要 D 产品门类众多是几本特征 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：D 问题解析：

3.房地产市场营销中的4P理论认为市场营销是四个基本要素的有效组合，这四大要素是（）

A 产品 B 质量 C 价格 D 销售渠道 E 促销 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ACDE 问题解析：

4.房地产市场营销中4C理论的主要内容包括（）A 鲶鱼效应 B 市场反应 C 顾客关联 D 关系营销 E 利益回报

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：BCDE 问题解析：

5.房地产市场营销中4C理论的主要内容包括（）A 愿望与需求 B 购买的便利性 C 可接受的价格 D 有效沟通 E 应急响应 答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABCD 问题解析：

6.房地产市场营销中4V理论中，4V是指（）A 差异化 B 功能化 C 精细化 D 附加价值 E 共鸣

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABDE 问题解析：

7.房地产市场营销中5S规则包括（）A 速度 B 微笑 C 真诚 D 静思 E 研学

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

8.房地产营销中的定价战术包括（）A 开盘定价战术 B 旺销价格战术 C 滞销价格战术 D 尾盘价格战术 E 毁约价格战术

答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABCD 问题解析：

9.房地产广告策划内容包括（）

A 广告目标 B 市场分析 C 广告策略 D 广告计划 E 广告效果测定

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

10.房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√

11.品牌营销是指通过多投入广告，让公司的品牌出现在城市的每个角落。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

1.与普通商品交易相比，房地产交易具有下列特性（）A 标的物位置的可变性 B 房地分离的特性

C 房地产交易标的价值金额大、专业性强 D 房地产交易标的供给的充足性 答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：C 问题解析：

2.房地产交易的管理机构不包括（）A 质监部门

B 建设行政主管部门 C 土地管理部门 D 房地产管理部门

答题： A.B.C.D.（已提交）参考答案：A 问题解析：

3.房地产交易的原则包括（）A 及时登记原则 B 房地连动原则

C 交易价格遵循国家政策的原则 D 真实性原则

E 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCE 问题解析：

4.房地产交易中介机构包括（）A 房地产咨询

B 房地产价格评估 C 房地产登记 D 房地产经纪 E 物业管理

答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABCD 问题解析：

5.以市场资料为基础确定国有土地出让价格的方法包括（A 市场比较法 B 经验判断法 C 收益还原法 D 成本法 E 剩余法

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ACDE 问题解析：

6.评估房地产租金的方法有（）A 积算法

B 租赁实例比较法）C 收益分析法 D 试算法 E 拍卖法

答题： A.B.C.D.>>（已提交）参考答案：ABC 问题解析：

7.房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产所有权的交易。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

8.国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式。（）

答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

9.房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

10.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照平等原则在债权人之间平均清偿。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

1.物业服务合同在合同的有效期内，遇到一下情况，合同关系解除：（）A 约定解除合同的条件成立； B 双方当事人协商一致解除；

C 物业管理企业被吊销资质、破产、解散等； D 合同期限届至； E 其他原因等情况。

答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：ABCDE 问题解析：

2.前期物业管理的特殊性在于（）

A 在因故物业服务合同无法签订的时候，前期物业管理可以永久存在 B 在整个物业管理过程中，前期物业管理并不重要 C 前期物业管理在时间上的过渡性 D 前期物业管理涉及当事人的多重性 E 物业管理企业签约期限的较长性 答题： A.B.C.D.E.F.（已提交）参考答案：CDE 问题解析：

3.物业管理是使房地产保值和增值的重要手段。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

4.物业指一定范围内以建筑物形式存在的不动产及相关的动产。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：× 问题解析：

5.物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：√ 问题解析：

6.一般情况下，物业服务合同是在业主委员会成立后三个月内，最多不超过1年与选定的物业管理企业签订的。（）答题： 对.错.（已提交）参考答案：×

第三篇：房地产市场营销模拟试题

第一章

1、从房地产市场营销角度来讲，下列哪个选项对企业进行战略决策分析起着引导作用？【 】 A．宏观环境分析 B．中观环境分析 C．微观环境分析 D．消费者需求分析 A

2、根据预测者的经验对市场的统计观察，选择市场活动中的客观事物作为因子来推测市场变量的预测方法称为【 】

A．市场因子法

B．市场调查法 C．直线方程法 D．集合意见法

A

3、其房地产目标市场范围的选择主要考虑房地产企业所开发的某类房地产项目的优势，面对不同类型的消费者，开发同一类型的产品。这种房地产目标市场范围称为【 】 A．产品、市场集中型 B．生产专业化型 C．市场专业化型 D．产品、市场选择型 B

4、房地产市场细分的变量中，下列哪一项是房地产消费市场至关重要的决定因素？【 】 A．收入变量 B．地理变量 C．职业变量 D．年龄变量 A

5、房地产市场预测方法中，预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的信息资料及个人经验，对未来市场做出判断预测，然后加以综合得出预测结果的方法称为【 】 A．专家意见法 B．集合意见法 C．市场因子法 D．市场调查法 B

6、其房地产目标市场范围的选择是企业只生产某一种房屋类型、某一类客户市场的选择方法。这种房地产目标市场范围称为【 】 A．产品、市场集中型

B．生产专业化型 C．市场专业化型 D．产品、市场选择型

A

7、从房地产企业的短期、中期、长期规划出发，根据当前企业市场营销的状况和预期的发展，选定企业发展的城市和区域，属于房地产市场细分的哪个阶段？【 】 A．市场目标的确立阶段 B．市场调查阶段 C．分析阶段 D．方案确定阶段 A

8、其房地产目标市场范围的选择主要针对同一类型的消费者，开发这类消费者所需求的不同类型的房屋。这种房地产目标市场范围称为【 】 A．产品、市场集中型 B．生产专业化型 C．市场专业化型 D．产品、市场选择型 C

9、房地产消费者行为分析中，下列哪个选项涉及购房者的行为、动机和利益? A．WHO B．WHAT C．WHY D．HOW C

1、房地产市场调查按调查对象划分，有以下几种调查方法 【 】

A．全面调查法 B．重点调查法 C．随机抽样调查法 D．非随机抽样调查法 E．文案法 ABCD

2、房地产市场调查按所采用的具体方法划分，可分为【

】 A．访问法 B．观察法 C．实验法 D．随机抽样法 E．非随机抽样法 ABC

1、房地产市场预测：

2、房地产市场细分：

3、市场整体化策略：

1、房地产目标市场选择应考虑哪些因素？

2、房地产市场细分的准则为哪些？ 第二章

1、下列选项，属于房地产产品体系可感受的部分是【

】 A．建筑户型 B．会所 C．景观小品 D．入住人群 D

2、建筑风格的特点为外形自由，追求动态，喜欢富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，刻意追求繁琐，同时，建筑物还加上了圆拱顶、塑像、雕刻。这种建筑物风格属于【

】 A．希腊风格 B．罗马风格 C．巴洛克式风格 D．哥特式风格 C

3、目前房地产市场上，下列哪一项不属于常见的平层户型【 】 A． 一室户 B．二室一厅 C．三室二厅 D．复式户 D

4、建筑风格的特点是坡屋顶、清水墙，在门饰、窗套、沿口、阳台、外墙阳角等局部，加了一些西方建筑的符号。这种建筑物风格属于【 】 A．海派风格 B．江南园林风格 C．京派传统庭院风格 D．岭南园林风格 A

5、开发房地产产品时，充分考虑目标客户审美取向的项目研究属于【 】 A．项目整体定位研究 B.项目目标客户群研究 C．项目周边楼盘建筑风格研究 D．项目所处周边环境研究 B

6、小区景观的设计，实现人与环境的相互参与、互动，如在小区的绿地草皮铺上鹅卵石，让居民踩踏，增加小区儿童活动天地等，这种景观类型被称为【

】 A．水主题景观 B.体育文化主题景观 C．原生态主题景观 D．参与式主题园林景观 D

1、住宅产品的主要类型有【 】 A．多层公寓 B．小高层公寓 C．高层公寓 D．独栋别墅 E．双拼别墅 ABCDE

2、立体户型常见的有【 】 A．复式户型 B．错层户型

C．跃层式户型 D．叠加别墅户型 E．联排别墅户型 ABCDE

3、小区会所的类型有【 】 A．主题式会所 B．综合型会所 C．非营利型会所 D．连锁型会所 E．多功能、全天侯的新型会所 ABCDE

1、房地产产品策划：

2、优秀户型设计应该考虑哪些因素？ 第三章

1、房地产市场营销主题定位准则中，哪一项是主要准则？【 】 A．受众导向准则 B．差异化准则 C．全局一致准则 D．经济可行性准则 B

2、SWOT分析法中，哪种对策是指最小与最大对策？【

】 A．WT对策 B．WO对策 C．ST对策 D．SO对策 B

3、以下选项不属于以项目附加值进行的主题定位是【

】 A．全程服务 B．品牌 C．象征性 D．教育 D

4、以下选项不属于以项目自身特点进行的主题定位是【

】 A．自然环境 B．轨道交通 C．品牌 D．教育 C

5、房地产营销主题定位的主要目标是【 】 A．确定营销主线 B．确定市场主线 C．确定产品主线 D．确定客户主线 A

6、SWOT分析法中，哪种对策是指最大与最大对策？【

】 A．WT对策 B．WO对策 C．ST对策 D．SO对策 D

7、以下选项不属于以企业项目经营进行的主题定位是【 】 A．成熟的住区 B．追随型 C．市场空白点 D．目标客户需求 A

1、主题定位的内容包括【 】 A．市场定位 B．产品定位 C．客户定位 D．形象定位 E．成本定位 ABCD

2、主题定位的差异化准则中的差异主要指【

】 A．地段差异

B．类型差异 C．对象差异 D．主题差异 E．产品差异 ABC

第四章

1、下列哪种方法被评为最佳思考方法？【

】

A．垂直思考法

B．水平思考法 C．中心思考法 D．集脑会商法 A

2、处于企划创意金字塔最上层的是【 】 A．信息 B．分析 C．创意 D．调查 C

3、企划人员先确定创意的中心思想——主题定位，然后以此为球心、纵向、横向的三维角度出发的思考方法是？【 】 A．垂直思考法 B．水平思考法 C．中心思考法 D．集脑会商法 C

4、将楼盘的详细情况、优点、缺点等一一罗列，告知消费者“人无完人”的创意方法是【

】 A． USP创意 B．宣告创意 C．情境创意 D．示范创意 B

5、著名的“4C”理论，要求企划创意优先考虑消费者的【 】 A． 注意力 B．识别性 C．可信性 D．需求性 D

6、企划人员运用茶花会、座谈会的方式，将所有与会人员对企划创意的构想、见解和灵感汇总起来的方法是【

】 A．垂直思考法 B．水平思考法 C．中心思考法 D．集脑会商法 D

7、从楼盘的场景、活动、楼盘等角度，创造一种全新的营销情境，将场景、活动与楼盘情景销售结合盐业，带动销售进程的创意方法是【 】 A． 贯通创意 B．宣告创意 C．情境创意 D．爱心创意

C

8、企划创意的哪个阶段是在意识与发展结合，产生各种创意的阶段【

】 A． 准备期

B．酝酿期 C．启迪期 D．形成期 C

1、房地产完整的企划创意的基本要素有 【 】 A．注意力 B．识别性 C．可信性 D．愉悦性 E．需求性 ABCDE

2、企划创意的特点有【 】 A．新颖性 B．独创性 C．目标性 D．操作性 E．理解性 ABCDE

3、企划创意的作用有【 】

A．吸引目标客户的注意力 B．校立楼盘形象 C．为营销打基础 D．节约销售成本 E．符合长远利益 ABC

1、企划创意：

1、企划创意设计的原则有哪些？ 第五章

1、用于房地产广告中最为早期的模式，也是最典型的模式的是【 】 A．常规型房地产广告模式 B．自由型房地产广告模式 C．个人型房地产广告模式 D．规则型房地产广告模式 A

2、房地产广告的图形要素中，占据房地产广告最大版面的是【 】 A．主题画面 B．区位示意图 C．物业外观 D．户型图 A

3、楼盘销售中最主要、最有效、最简洁的广告形式是【 】 A．电视媒体广告 B．海报广告 C．报纸广告 D．户外媒体 C

4、在房地产销售的筹备期，广告预算约占总预算的比例为【 】 A．30%-50% B．70% C．10% D．80% A

5、房地产广告中有关楼盘情况说明最详尽的宣传资料是【 】 A．售楼海报 B．平面图册 C．售楼书 D．派发海报 C

6、房地产广告模式提出了全新的现代建筑理念，运用创意充分主张了个性化的居住、商务新概念，引领当今楼盘消费前沿的广告模式是【 】 A．常规型房地产广告模式 B．自由型房地产广告模式 C．个人型房地产广告模式 D．规则型房地产广告模式 C

7、根据广告后销售额增加幅度与广告费用增加幅度之比测定广告效果的方法称为【 】 A．广告效果比率法 B．单位广告受益测定法 C．销售效果比率法 D．投资利润比率法

A

8、广告媒体组合策略的运用中，在哪一阶段广告媒体的安排主要以户外媒体、印刷媒体及焦点媒体为主？【

】 A．筹备期

B．公开期 C．强销期 D．持续期

A

1、根据房地产广告性质的不同，房地产广告可以分为【 】 A．楼盘广告 B．综合广告 C．告知型广告 D．观念型广告 E．提示型广告 AB

2、依据房地产广告框架模式的区别，房地产广告可分为【 】

A．常规型房地产广告模式 B．自由型房地产广告模式 C．个人型房地产广告模式 D．规则型房地产广告模式 E．公关型房地产广告模式 ABC

3、理性感化式风格房地产广告据其表现方法不同，又可分为【

】 A．情景式广告 B．诱导式广告 C．证言式广告

D．启发式广告 E．表达式广告

ABCD

4、房地产户外媒体广告包括【

】 A．看板 B．道旗 C．交通广告 D．指示牌 E．宣传条幅 ABCDE

5、房地产广告预算的影响因素有【 】 A．竞争程度 B．房地产的销售进度 C．楼盘的替代性 D．开发商的品牌 E．制作的费用 ABCD

6、房地产广告效果的测评一般从哪几个方面来进行分析？【 】 A．广告促销效果的测定 B．广告传播效果的测定 C．楼盘出售效果的测定 D．整体效果的测定 E．销售利润效果的测定 AB

1、如何选择房地产广告媒体？

2、常见的房地产广告预算方法有哪些？ 第六章

1、房地产项目所开发、销售的形象的集中代表、体现房地产产品给客户第一印象的是【 】 A．销售案场 B．沙盘模型 C．LOGO D．形象墙 A

2、售楼处的主要功能是“售楼”，它的基本要求是【

】 A．美观 B．实用 C．独特 D．创新 B

3、关于售楼处位置选择的一般要求，下列表述不正解的是【 】 A．楼盘所在地应建立售楼处 B．售楼处一般选在小区交通发达的一侧 C．设在环境安静的地方 D．设在现场安全性较高的地方 C

4、多层建筑利用其首层的一种较为典型的户型作为样板房，同时利用样板房的各个房间充当各功能分区，实现售楼处的基本功能的售楼处形式是【 】 A．二合一型售楼处 B．联体型售楼处 C．分散独立型售楼处 D．立体式售楼处 A

5、沙盘模型中，分户模型的比例尺度一般为【 】 A．1：2000 B．1：100

C．1：50 D．1：30 D

6、将售楼接待区在待售项目的四周单独设置，而样板房又紧邻其侧，通过看楼通道连接，布置在待售的小区中，这种售楼处形式是【 】 A．二合一型售楼处

B．联体型售楼处 C．分散独立型售楼处 D．立体式售楼处

B

7、售楼处的功能分区中，置业顾问等候、接待客户和摆放楼盘资料，也被称为是营销中心的“门户”的区域是【

】 A．模型区

B．接待区 C．洽谈区 D．辅助功能区

B

8、对于样板房的选择，下列表述不正解的是【 】 A．样板房宜精不宜多 B．选择适当的户型 C．选择方便的位置 D．选择最佳户型 D

1、售楼处的哪些方面是销售工作中非常重要的部分【

】 A．位置选择 B．内部布置 C．广告设计 D．宣传手段 E．LOGO标识 AB

1、沙盘模型：

1、售楼处选址应考虑哪些方面？

2、售楼处包装设计的原则有哪些？ 第七章

1、在房地产销售控制模式中，作为一种短期、及时控制模式，一般以计划的设定和控制为重点，其目的是确保企业达到计划规定的销售额、利润指标的模式是【 】 A．盈利能力控制 B．计划控制 C．效益、效率控制 D．战略控制 B

2、房地产开发项目销售成本中，属于销售资料成本的是【 】 A．媒体投放费用 B．接待中心的设计装修费用、模型设计与制作费用 C．售楼书设计及印刷费用 D．现场环境设计及施工费用 C

3、现房项目销售进入市场销售必须的条件，下列表述不正确的是【 】 A．现房房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 B．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 C．持有建设工程规划许可证和施工许可证 D．项目在建 D 第八章

1、房地产销售人员在处理客户抱怨时，下列哪种方法不恰当？【 】 A．如果客户打电话前来投诉，案场人员做好相关记录，请客户留下联系方式，表示处理好后会给予满意答复 B．客户总是正确的，应该给给予客户相关的保证，以免引起纠纷 C．对客户的报怨采取宽宏大量的态度

D．客户激动或发怒时，可以让客户先谈谈自己意见，过会再与之交涉

2、案场销售人员应具备的职业技能素质中，哪种能力是营销人员的首要技能？【

】 A．综合判断能力 B．收集信息的能力 C．市场分析能力 D．沟通技能 A

3、案场销售人员的外在形象标准以下选项哪一项不符合规范要求？【

】 A．男士着白衬衣、黑皮鞋、深色袜子、深色领带 B．女士须化淡妆、可佩戴一对钉式耳环 C．男士每日剃须，允许留长发

D．女士不留过长指甲，不涂过于夸张的指甲油 C

4、在房地产销售人员的职业道德素质中，要求“以客户为中心”的原则是【 】 A．合法原则 B．诚信原则 C．保密原则 D．合作原则 B

5、利用客户的从众心理，通过客户之间的影响力促成买卖交易的方法，称为【 】 A．选择成交法 B．激将成交法 C．机会交易法 D．从众交易法 D

1、房地产销售人员的培训方法包括 【 】 A．教授法 B．演练训练法 C．自我培训法 D．例会法 E．紧急培训法 A B C D E

2、房地产销售人员培训计划的制定有以下几个步骤？ 【 】 A．了解对象 B．确立目标 C．选择目标 D．制定预算 E．人才资料存档 A B C D

3、案场现场行政管理制度涉及以下哪些制度？ 【 】 A．考勤制度 B．文件档案管理 C．会议制度 D．环境管理制度 E．服务态度标准制度 A B C

4、房地产销售人员的职业道德素质需具备以下原则 【 】 A．合法原则 B．诚信原则 C．保密原则 D．合作原则 E．敬业原则 A B C D 第九章

1、下列哪个选项的定价法是依据相近产品或附近区域竞争状况而定的？【

】 A．成本导向定价法 B．竞争导向定价法 C．试探定价法 D．加权定价法 B

2、常见的直接价格调整方式是？【 】 A．差价系数的调整 B．付款时间的调整 C．付款比例的调整 D．付款利息的调整 A

3、下列哪种销售方式是从房地产项目销售的直接的渠道方式？【

】 A．委托代理销售

B．包销 C．风险代理 D．自行销售

D

4、在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高一些；如果提价后仍供不应求，以后还可以再把价格提高。这种定价法叫【 】 A．成本导向定价法 B．竞争导向定价法 C．试探定价法 D．加权定价法 C

5、付款方式的调整不包括下列哪一项？【 】 A．付款时间的调整 B．付款比例的调整 C．付款利息的调整 D．基价的调整 D

6、房地产的定价，分析每平方米单价的合理价位，再根据面积、朝向、视野、楼层、结构、材料等采取不同的定价。这种定价法叫做？【 】 A．成本导向定价法 B．竞争导向定价法 C．试探定价法 D．加权定价法 D

7、在房地产促销方式中，运用价格折扣、招待会、抽奖、赠品等方式促销的方法属于【

】 A．广告策略

B．人员推销 C．营业推广 D．公共关系

C

8、以下哪种营销策略组合理论的出发点和中心点是以顾客需求为核心的？【 】 A．“4P”营销策略组合理论 B．“4C”营销策略组合理论 C．“4V”营销策略组合理论 D．“4R”营销策略组合理论 B

1、“4P”营销策略组合中价格策略中，价格制定主要考虑的因素有哪些？【

】

A．考虑成本构成因素 B．利润最大化 C．市场占有率 D．企业形象 E．心理因素 ABCD

2、房地产市场通用的付款方式有？【 】 A．一次性付款 B．分期付款 C．按揭付款 D．抵押付款 E．公积金付款 ABC

3、“4V”营销策略组合理论通常指以下哪几个选项组成的营销策略组合？【

】 A．差异化

B．功能化 C．附加价值 D．共鸣 E．市场反应速度 ABCD 论述题： 请比较4P、4C、4V、4R不同营销策略组合的核心内容及其特点。220 第十章

1、在项目部组织结构中，属于项目的核心人物，对于房地产营销项目的成功与否起着关键作用的是【

】 A．项目总监 B．案场经理

C．企划经理 D．销售经理 A

2、下列组织结构类型中，平时业务由店长自行负责经营管理的是【 】 A．销售部组织结构 B．项目部组织结构 C．公司制缓缓结构 D．加盟连锁组织结构

D

3、负责洽谈业务以及整个楼盘从研发、企划到业务推进等全部过程的统率作用的是【 】 A．项目总监 B．总经理 C．研发经理 D．企划经理 B

4、房地产营销组织战略决定组织结构类型的变化，如果企业刚刚成立，公司员工数量有限，代理楼盘数量较少，可以采用【 】 A．销售部组织结构 B．项目部组织结构 C．公司制缓缓结构 D．加盟连锁组织结构 A

5、房地产工作人员的绩效考评方法中，根据被考评人完成工作目标的情况来进行考核的绩效考评方式称为【 】 A．等级评估法 B．重要事件法 C．目标考评法 D．配对比较法 C

6、房地产营销组织战略决定组织结构类型的变化，如果房地产企业的物业涉及种类较多，既有住宅、又有商铺、办公楼等，可以采用【 】 A．销售部组织结构 B．项目部组织结构 C．公司制缓缓结构 D．加盟连锁组织结构 B

1、常见的销售部组织结构通常设立以下岗位：【 】 A．销售经理 B．文书助理 C．销售人员 D．销售总监 E．销售主管 ABC

2、绩效考评的方法包括以下哪些选项？【 】 A．等级评估法

B．目标考评法 C．重要事件法 D．配对比较法 E．全方法评估法 ABCDE

3、房地产销售人员薪酬的算法最基本的有【 】 A．底薪制 B．底薪加提成 C．底薪加业绩提成加奖金制

D．无底薪高提成 E．年薪制 ABC 第十一章

1、房地产网站的定位是在网站的哪个阶段需要进行的工作？【

】 A．网站规划阶段 B．网站开发阶段 C．网站发布阶段 D．网站运营阶段

2、房地产营销网站的形式中，网上商店属于【

】

A．信息型网站 B．广告型网站 C．信息订阅型网站 D．在线销售型网站

D

3、房地产营销网站的形式中，专门为用户提供邮件列表，定期为用户通过电子邮件的方式提供商品信息的网站属于【 】 A．信息型网站 B．广告型网站 C．信息订阅型网站 D．在线销售型网站

C

4、下列选项中，不属于房地产营销管理平台功能模块的是【 】 A．房产管理 B．客户管理 C．销售管理 D．人事管理 D

1、常见的网络营销信息技术有【 】 A．因特网营销技术 B．数据库技术 C．数字化技术 D．虚拟现实技术 E．移动电子商务技术 ABCDE 第十二章

1、下列选项中以系统理论作为基本指导思想，将企业置身于社会经济大环境中考察企业市场营销活动的营销方式是【 】 A．品牌营销 B．关系营销 C．体验营销 D．概念营销 B

2、下列哪个选项是品牌经营是否成功的一个重要标志？【 】 A．产品的创新 B．培养品牌社区 C．塑造企业形象 D．提炼核心理念 D

3、房地产营销方式中，以顾客满意为目的的营销方式是【

】

A．服务营销

B．关系营销 C．体验营销 D．概念营销

A

4、在文化营销的实施过程中，不属于文化营销层次的是【

】 A．产品的层面

B．品牌文化层面 C．企业文化层面 D．客户文化层面 D 简答题

1、房地产概念营销的特点有哪些？

第四篇：福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题

福建省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：金融知识模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章

2、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.6

3、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A．住房公积金管理中心

B．住房公积金管理委员会委托的银行 C．各个单位

D．全体职工大会

4、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标 B．相对指标 C．时期指标 D．平均指标

5、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。A：城市总体规划、镇总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：城市分区规划 E：执行层的组织协调

6、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场

7、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按__进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地

8、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。A：49627 B：57647 C：65548 D：65920 E：工业用地的监测点评估价格

9、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费

D．直接工程费

10、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为元／㎡。A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工业用地的监测点评估价格

11、业主是指__。A．物业的管理人 B．物业的产权人 C．物业的使用人 D．物业的租赁人

12、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

13、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通信、燃气 D．排水、电力、通信、热力

14、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。A：条形基础 B：独立基础 C：箱形基础 D：桩基础

E：执行层的组织协调

15、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】 A：均衡价格下降，均衡交易量增加 B：均衡价格下降，均衡交易量减少 C：均衡价格上升，均衡交易量增加 D：均衡价格上升，均衡交易量减少 E：工业用地的监测点评估价格

16、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。

A：甲土地或丙土地 B：乙土地或丙土地 C：丙土地

D：甲土地或乙土地

E：工业用地的监测点评估价格

17、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

18、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移

D．他项权利

19、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。A：38 B：40 C：68 D：70 E：执行层的组织协调 20、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。

A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间

E：执行层的组织协调

21、估价时点应与的日期相一致。A：签订估价合同 B：开始估价作业 C：完成估价报告 D：估价结果所属

E：工业用地的监测点评估价格

22、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为

6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。A．882 B．1765 C．1667 D．1538

23、以工序为研究对象编制的工程建设定额是。A：预算定额 B：概算定额 C：施工定额 D：概算指标

E：执行层的组织协调

24、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。A：该抵押属一般房地产抵押 B：该抵押是最高额抵押

C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元 D：该抵押可以不经登记即产生合同效力 E：执行层的组织协调

25、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12% B．32% C．24% D．30%

2、房地产价格构成中的销售税费包括__。A．增值税 B．营业税

C．城市维护建设税 D．教育费附加 E．房产税

3、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。(2007年试题)A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同

4、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。A：投资机会选择与决策分析阶段 B：前期工作阶段 C：建设阶段 D：租售阶段 E：借款合同

5、要做到现金流量折现，首先应做到。A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B：各项支出收入何时发生要估算准确

C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E：各项支出、收入发生的机率

6、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。A：1％ B：5％ C：10％ D：15％ E：30％

7、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途

D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任

8、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。A．建筑师 B．精算师 C．工程师 D．律师

9、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算 B．允许的空置率 C．经营费用 D．物业管理费 E．预期利润

10、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门

11、市场法的理论依据是房地产价格形成的__。A．收益递增递减原理 B．适合原理 C．均衡原理 D．替代原理

12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．30 B．20 C．10 D．5

14、下列关于地方性法规，表述正确的是。

A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规

C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区人民政府批准后施行

D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行政法规相抵触

E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效力不能超出本行政区域范围

15、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。A．减少 B．增加 C．不变

D．可能增加也可能减少

16、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。A．买卖和转让的方式不同

B．投资性质和各自包含的权利不同 C．收益和风险责任不同 D．投资风险程度不等 E．流通程度不同

17、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

18、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。A：8％ B：4％ C：14％ D：12％ E：借款合同

19、房地产价格构成中的开发成本包括__。A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费

20、金融工具的一般特征包括。A：偿还性 B：可转让性 C：安全性 D：收益性 E：决策参与陸

21、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：预备费

22、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8％，则。

A：该房地产的收益价格为136.73万元 B：该房地产的收益价格为143.89万元 C：以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14 D：该房地产的合理经营期限为15年 E：该房地产的合理经营期限为20年

23、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有。(2009年试题)A：竞争性 B：垄断性 C：外部性 D：均衡性

E：信息不对称性

24、下列对核算内容说法正确的是__。A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算

25、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

第五篇：房地产金融

摘要：房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。我国房地产金融存在的问题主要集中表现在融资渠道不合理、房地产金融法制建设滞后、金融创新缓慢。所以，我们应加强国家宏观调控，拓宽房地产融资渠道,培育和发展房地产金融市场，建立个人及企业信用制度，促进我国房地产业健康发展。关键词：房地产金融；融资渠道；制度建设

一、房地产金融的含义界定

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿

还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

三、防范我国房地产金融风险的几点建议

（一）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健

康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（四）建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

[1]威廉姆·B.布鲁格曼，杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000.[2]肖善璋.房地产金融学[M].大连：大连理工大学出版社，1998.[3]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究,2005，（4）.[4]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2004，（4）.