房地产金融政策研究

第一篇：房地产金融政策研究

房地产金融政策研究

一、近十年房地产金融政策简析

（一）国十六条时代（1993）。

1、政策背景。1992年邓小平南巡讲话后，中国出现新一轮的通货膨胀。到1993年上半年，经济运行出现“四高两乱”现象――高投资、高货币投放、高物价、高进口和金融秩序混乱、生产资料市场秩序混乱，尤其是在金融领域的“三乱”现象――乱集资、乱拆借、乱设金融机构。中国房地产市场第一次出现热潮，由于当时的环境影响，房地产泡沫严重，开发过热。在当前情况下1993年夏朱?F基总理开始实施以抑制通货膨胀为主要目的的紧缩政策，俗称“国十六条”。这也是我国第一次对房地产市场进行调控。

2、房地产方面的金融政策：（1）加强房地产市场宏观管理，促进房地产业的健康发展；（2）加快金融改革步伐，强化中央银行的金融宏观调控能力。

3、政策影响。由于紧缩的财政政策大力实施，通货膨胀得到抑制，经济开始转冷。随之而来，泡沫破裂，房地产市场进入低谷期。房屋价格迅速回落，但并不是断崖式，而是3年的软着陆。但依旧是我国房地产市场的一个巨大打击，尤其是海南等地的房地产市场。

（二）“23号”文件时代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中国经济突然下滑，使全年增长8.8%，落后与上一年的9.7%近一个百分点。中国经济刚从高通胀走出，却出现了将进入通货紧缩的信号。东南亚经济危机，外贸进入负增长，并且出现资本外流。在当前情况下1998年7月，朱?F基总理开始实施以刺激消费，拉动内需为主要目的的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，俗称“23号”文件。

2、房地产方面的金融政策。（1）稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；（2）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（3）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；（4）发展住房金融。

3、政策影响。由于扩张的财政政策大力实施，经济开始回暖。随之而来，房地产市场进入新的发展时期。同时由于缺乏有关方面的规范，出现了住房供给结构不合理，房地产市场秩序混乱的现象，为今后的高房价埋下了种子。

（三）121号文件时代与18号文件时代（2003）。

1、政策背景。2003年经济形势大好，出现了经济过热的现象。由于确立房地产为国民经济支柱产业，房地产行业表现明显出现了投资过快。同时的土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖，更是给房地产市场添了一把火，房地产市场进入过热状态。由于大量的房产借贷，房产信贷不完善的中国银行金融体系面临巨大的挑战。为应对当前局势，2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（俗称121号文件）和《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称18号文件）。

2、房地产方面的金融政策。121号文件：（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；（2）加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。18号文件：（1）完善供应政策，调整供应结构；（2）改革住房制度，健全市场体系；（3）发展住房信贷，强化管理服务；（4）改进规划管理，调控土地供应。

3、政策影响。18号文件带来了新一轮的房地产市场宏观调控，但也没有提出任何实质性的措施。但是在关于经济适用房方面却从23号文件的供应主体变为了保障性的政策性商品住房。未能改变房地产过热的现状，同时加剧了金融信贷风险。

（四）国八条时代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一个政策的大力落实，房地产投资过快得到控制，房地产开发进入增速减慢的状态。但是市场的投机性购房增加，供小于求，加上房地产开发成本增加。2005年房价依旧快速增长，深圳，北京等城市房价涨幅惊人。

2、房地产方面的金融政策。（1）高度重视稳定住房价格工作；（2）大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动性住房需求（拆迁）。

3、政策影响。政策效果对房地产开发投资产生了作用，但对房价几乎没有产生影响，房价依旧上扬。此后的国六条又是进一步缩小了政府惠房政策范围，经济适用房成为低收入群体的政策。加剧了房价上涨。

（五）调控反复时代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆发美国次贷危机，为了救市，财政大力拨款，最终导致2009年房价疯狂上涨。为了应对2009年的疯狂上涨，2010年全年中央政府不断调控，但成效微弱，全国房价依旧保持上涨趋势。

2、房地产方面的金融政策。2008年《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》（扩张）；《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（扩张）。2009年，《土地调查条例实施办法》（紧缩）；《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（紧缩）；《关于试行社会保险基金预算的意见》（紧缩）；《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（紧缩）；2010年，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（限购）。

3、政策影响。尽管中央为了抑制房价过快上涨出台了诸多政策，依旧未能停止房价上涨的脚步，政策效果极其不理想。

（六）供给侧改革。

1、政策背景。改革开放以来，中国经济一直高速增长，进入中等发达国家水平。但在最近几年，世界经济下行，我国也随着经济发展失去人口红利，进入中等收入陷阱，最终导致我国经济下行压力严重，进入经济新常态。主要表现为：居民收入增加而企业利润率下降，消费上升而投资下降，经济增长持续下行与CPI持续低位运行，经济指标之间出现背离。

2、房地产方面的金融政策。（1）深入推进财税改革，形成政府与公民、中央与地方之间稳定的经济关系以及规范的政府财政管理制度；（2）推进土地制度改革，释放供给活力；（3）加快金融体制改革，解除金融抑制。

3、政策影响。供给侧结构性改革的目的是立足于提高供给质量，采用改革的办法进行结构调整，改善要素配置扭曲，增加有效供给，从而增强供给结构对需求变化的适应程度和灵活程度。从政策来看，房地产方面的主要任务是去库存，政策从土地改革这一根本出发，辅助税种改革与户籍制度改革来改善房地产市场过剩现状，开启了房产改革的新局面，如果政策可以大力实施，房地产市场合理降温指日可待。

二、当前房地产金融政策的需求

（一）地方减少土地财政依赖。近几年来，我国城市化水平快速发展，伴随城市化程度的大幅提高，加剧了房地产过热，进而导致土地出让价格快速上涨，最终又推动了房价的不断攀升。在此过程中，地方政府从土地市场上获取了巨大土地增值收入好和税费收入。由于房地产商在土地一级市场的高额的成本，最终会通过二级市场转嫁给消费者。所以，地方政府是房价过快增长的主要原因。因此，解决房价过高问题，首要问题是降低高额的土地成本，也就是说地方政府减少对土地财政的依赖，刻不容缓。

（二）建立多元供给，扩大住房供给满足需求。从最基本的经济学原理而言，供求关系决定了商品的价格。当供大于求的时候，商品价格会下跌；供不应求的时候，商品价格会上涨。解决房价过高的根本方法是扩大供给，扩大住房供给的方法之一就是放开自建房和集资建房市场。随之而来的就是如果放开自建房和集资建房市场，是否会导致房地产秩序。以欧美国家为例，欧美国家自建房的比例高达30%。德国更是超过30%。如果我国将这个市场的份额定位在10%，在政府合理控制下，必然会促进房价的合和房地产市场的合理稳定发展，同时促进60多个行业的发展。不仅如此，居民购房支出的减少。

（三）全面深化供给侧改革。2016年中央经济工作会议高度重视房地产方面的供给侧改革，经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存，具体措施是市民化农民工，增加有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。最新数据，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，至少需要4.5年才能化解库存。然而，我国商品房房产库存却还在以每月1000万平方米的数量在增长。房地产库存问题已经成为燃眉之急，为此，全面深化去库存的供给侧改革刻不容缓。（作者单位：重庆工商大学会计学院）

参考文献：

[1]梁荣.对当前我国房地产金融政策与法规的思考[J].财经科学，2004（06）.[2]郭衍远.基于房地产金融制度的我国房地产行业宏观调控政策研究[D].云南大学，2010.

第二篇：房地产金融

摘要：房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。我国房地产金融存在的问题主要集中表现在融资渠道不合理、房地产金融法制建设滞后、金融创新缓慢。所以，我们应加强国家宏观调控，拓宽房地产融资渠道,培育和发展房地产金融市场，建立个人及企业信用制度，促进我国房地产业健康发展。关键词：房地产金融；融资渠道；制度建设

一、房地产金融的含义界定

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿

还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

三、防范我国房地产金融风险的几点建议

（一）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健

康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（四）建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

[1]威廉姆·B.布鲁格曼，杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000.[2]肖善璋.房地产金融学[M].大连：大连理工大学出版社，1998.[3]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究,2005，（4）.[4]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2004，（4）.

第三篇：政策研究

开发经营存在问题：

1.缺乏规模性，对发展乡村旅游还缺乏足够认识,观念和理念还比较落后

在乡村旅游开发和经营中普遍存在经营实体各自为政的现象，以户为单位，开发资源盲目性很大，资源未得到有效的整合和合理配置，规模普遍偏小。

2.缺乏规划性，往往造成盲目开发，重复雷同,特色不突出。

急功近利，在未对旅游资源进行论证、规划、策划或论证、规划、策划不充分的情况下就仓促开发,且开发中重规模，轻质量，粗制滥造，不顾长远，造成大多数开发项目低水平重复建设，不能体现出其应有的价值，同时还存在着严重的环境污染和资源破坏。

3.三是缺乏市场调查和分析，旅游产品缺少品牌，吸引力不强,效益不高。

4.缺乏科学管理。

一是大多数乡村旅游的开发者和经营者属同一人，且很多来自专业技术和综合素质较低的当地农民，他们没有丰富的管理经验和专业知识等，经营理念陈旧；

二是管理无序。景点管理相对滞后，服务质量不高，公共设施简陋、设备不足，乱搭乱建破坏了景区的美观，主要食宿设施和卫生状况较差等；没有健全的管理与经营体制,管理力度不够，缺乏某些方面的政策法规，不能有效监督和规范许多开发和经营行为。

5.经营者缺乏主动性

首先，信息工作严重滞后。越来越多的游客向自主型发展，散客已成为客源市场的主流，对于散客来讲，旅游目的地的确定、旅游服务咨询、旅游路线等方面都需要详细的信息服务，由于散客的兴趣爱好千差万别、活动范围广泛且分散，加上文化差异、交通、通讯不甚便利等因素，对供给市场的信息服务要求就更高。

其次，对游客的心理特点及行为方式缺乏深入研究，因此不能投其所好、对症下药。目前，游客自主意识越来越强，强调自己选择旅行线路与旅行方式，而这也是目前国际上流行的旅行方式。在这方面，我们也很不适应，一直习惯于包团旅游的形式。

第三，促销不力，缺乏自主灵活多变的促销方式。国内旅游企业基本上还停留在等客上门的落后状态。所谓促销，是指经营者通过各种方式把有关企业的产品信息传达给顾客，促进其了解、推动其信赖、激发其购买欲望、促使其购买，以实现企业销售任务的行为。在旅游产品供大于求的未来，旅游企业必须利用推销技术和加强广告宣传等促销手段，才能争取将自己的旅游产品推销出去，才能在竞争日趋激烈的旅游市场上占有一席之地。

6.缺乏高素质的管理人才。

大力发展乡村旅游的关键之一就是必须解决人才问题,建设一支具有专业水平的乡村旅游管理人才队伍，在旅游规划、管理、经营等方面具有丰富的经验，能创造性地开展工作，提供高质量服务。

7.旅游产品同质化严重,没有特色。

应重视乡村文化传统和民风民俗资源的开发。乡村旅游的开发严重依赖农业资源,缺乏 文化内涵,个性化特色不突出,乡村旅游产品不丰富,雷同现象严重,开发深度不够,难以满足旅游市场新形势下的旅游需求,使游客消费方式呈现快进快出的浅层次旅游状态,回头率低。

8.资金短缺。

要使乡村旅游又快又好的发展,必须有资金作保障,特别是开发有规模、高档次的乡村旅游景点,完善基础设施建设、加大对外宣传力度、加强规范化管理、打造品牌旅游产品等必须具备充足的资金。但农村的经济实力极为薄弱,大多数乡政府对其旅游发展投入很少,招商引资又存在一定的难度,加之农民自身收入极为有限,则资金匮乏就成为制约农村旅游经济发展的重要因素之一。

政策体系构建

一、旅游产业：

1.产业功能。在乡村旅游发展过程中，除了关注其创收、吸纳就业等基本经济功能外，还要深刻挖掘乡村旅游业作为一项特殊产业的多重功能和综合作用，实施功能多元化取向，由经济功能向综合功能转变。

2.产业结构。实践证明，产业融合是实现乡村旅游业转型升级的必由之路。旅游产业的独特性质使得旅游产业不仅能够带动诸多产业发展，而且也能够和诸多产业一起融合发展，当前实施乡村旅游产业融合战略主要有两种路径，即“泛休闲化”和“广服务化”。

3.产业链的本地化和纵深化。产业链的本地化和纵深化是指利用农村本地资源包括各种原材料和人力资源等，以旅游业为龙头，优化配置相关产业，在本地生产和销售产品，形成完整的产业链，最大限度地使旅游收益留在本地，避免乡村旅游经营的飞地化。

4.产业运作方式。要将当前以政府为主导的乡村旅游产业运作方式转向多产业融合的政府———市场化（Public-Priva tePa rtnership）模式，整合现有产业链，建立专业合作组织和管理机制，协调各方利益，加强域内外交流与合作。

二、旅游产品

未来乡村旅游产品应该不断由观光向休闲、由审美愉悦向体验参与、康体娱乐转变，具体体现在：

1.在产品结构和功能方面将有两个方向的发展：一方面是乡村旅游产品向多元化、休闲化转型，即从以简单观光、采摘旅游为主到以休闲度假、康体娱乐为主的多元休闲旅游产品转变，另一方面是乡村旅游产品向创新化、体验化转型，从服务经济向体验经济升级，让游客参与其中，“表演”旅游。

2.在产品形式上，尽管乡村观光、采摘等仍然是大众旅游市场的重要组成部分，但已不再是市场的唯一主体。休闲度假、水上旅游、森林旅游、生态旅游、康体旅游等新型乡村旅游产品也亟待开发。

3.在产品开发方面也将出现一些新的变化。要保证在现有资源的基础上，保留和延续产品的乡村性，在资源中注入文化，在文化中凸显特色，在特色中形成专题，以专题组合线路，在线路的基础上建设精品，最终形成各具特色的乡村旅游产品系列。

三、市场的转型升级

1.市场的分级与拓展：指打破当前以本地城市居民为主要市场的局面，借鉴国外发展经验，根据各地资源、产品、交通、设施等状况，形成本地城市居民、周边城市居民、外地城市居民，甚至国际游客等不同层次市场并存发展的局面。

2.营销的细分与深化：指进一步研究游客市场，进行市场细分，针对细分市场进行专门营销，彻底改变以往等客上门的局面。同时，要充分认识整合营销和网络营销的优势，建立营销合作组织，形成统一协调的市场，联合推进，优化网络平台，完善网站建设，开展在线服务。

四、专业合作组织

1.由政府主导向企业化经营转型，即在政府合理引导下，摒弃过去“等、靠、要”的惰性，积极参与市场竞争，在竞争中获得发展；

2.由“对内服务”向“对内服务，对外盈利”转型，即在企业化经营的基础上，除了为组织内部成员服务外，还要通过外部经营，使各参与方的参与能够保值增值，获取额外收益，提高参与者的积极性，增强合作组织的吸引力。

五、投融资与税费：

一是加强政府的导向性投入，由政府部门统筹、批拨扶贫资金开发乡村旅游。

二是进一步开放市场，加大利用外资力度，利用各种优惠条件和丰富的旅游资源吸引各种外资，给乡村旅游开发注入新鲜“血液”，拉动乡村旅游经济发展。

三是充分调动和鼓励当地社会力量兴办乡村旅游，鼓励村民出资合股联营，这有助于增强村民的责任感，以主人翁的态度投入到乡村旅游开发工作中。

六、平台构筑：

第四篇：房地产金融政策法规

房地产金融政策法规汇编

说明：

1、本汇编收集了各类房地产融资的常用政策法规；

2、为连续体现历年监管部门的监管思路，个别已失效的部门规章仍汇编入内，已标明失效，请予注意。

一、国务院发布的房地产调控政策

1、关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房[2002]217号）

2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）

3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发[2004]13号）

4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）

5、国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见（国办发〔2008〕126号）

6、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）

7、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发[2010]4号)

8、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号）

9、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）

10、国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告

11、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）

12、国务院关于城镇化建设工作情况的报告（2013年6月27日）

13、国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见（国办发〔2013〕67号）

14、关于加强影子银行业务若干问题的通知（国办发（2013）107号）

二、人民银行和银监会关于房地产信贷的规定

1、中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发〔２００１〕１９５号）（注：本篇法规已被：中国人民银行公告(2010)第2号――废止《汇兑结算会计核算手续》、《关于追回银行被抢、被盗、被骗、贪污、丢失库款和金银处理的规定》等规范性文件（发布日期：2010年3月23日，实施日期：2010年3月23日）废止）

2、中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号）

3、商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发[2004]57号）

4、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发[2006]54号）（注：本篇法规已被：中国银监会关于发布银行业规章和规范性文件清理结果的公告，发布日期：2011年1月5日，实施日期：2011年1月5日）废止。）

5、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）

6、固定资产贷款管理暂行办法（2009年第2号）

7、中国银监会关于印发《项目融资业务指引》的通知（银监发〔2009〕71号）

8、关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见（银发〔2009〕92号）

9、中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知（银监发[2010]98号）

10、中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知（银监发[2011]14号）

11、中国银监会关于2011年第三季度重点风险防范工作的通知（银监发[2011]87号）

三、房地产法规

1、城市房地产管理法（2009年8月27日）

2、城市房地产开发经营管理条例（2011年1月8日）

3、土地管理法（2004年8月28日）

4、土地登记办法（2007年12月30日）

5、房屋登记办法（2008年2月15日）

6、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年11月1日）

7、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发【2010】151号）

8、建设部关于发布行业标准《房地产业基本术语标准》的公告（2003年3月17日建设部公告第127号）

四、商业银行贷款、委托贷款相关法律及规章

1、合同法

2、贷款通则

3、商业银行并购贷款风险管理指引

4、商业银行集团客户授信业务风险管理指引

5、中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复（1997年7月4日 银条法[1997]41号）

6、中国人民银行关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知（银办发〔２０００〕１００号

7、中国人民银行办公厅关于取消委托贷款期限限制的批复（银办函[2001]29号

五、担保法律法规

1、担保法

2、物权法

3、工商行政管理机关股权出质登记办法

4、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

5、规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房[2006]8号）

六、商业银行授信尽职指引

1、《商业银行授信工作尽职指引》（银监发[2004]51号）

2、《商业银行小企业授信工作尽职指引(试行)》（银监发[2006]69号）

3、中国银监会关于印发银行业金融机构从业人员职业操守指引的通知(2011修订)(银监发[2011]6号)

七、市场主体法律

1、公司法（2014年修订）

2、合伙企业法

3、合伙企业登记管理办法

4、北京中关村科技园区有限合伙管理办法

5、公司登记管理条例（2014年修订）

八、外商投资房地产法规

1、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房〔2006〕171号）

2、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函［2007］50号）

九、经济适用房及其贷款的有关规定

1、城镇经济适用住房建设管理办法（建房［１９９４］７６１号）

2、经济适用住房管理办法（建住房[2007]258号）

3、经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）

4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发〔2013〕25号）

十、银监会商业银行理财规定

1、商业银行个人理财业务管理暂行办法（2005年第2号）

2、商业银行个人理财业务风险管理指引（银监发〔2005〕63号）

3、银监会办公厅关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知

（银监办发[2008]47号）

4、关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发[2009] 65号）

5、商业银行理财产品销售管理办法（2011年第5号）

6、关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知（银监发[2011]91号）

7、关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知（银监发[2013]8号）

十一、信托法规和银监会对信托房地产和银信合作的规定

1、信托法

2、国务院办公厅关于《中华人民共和国信托法》公布执行后有关问题的通知

3、信托公司管理办法

4、信托公司集合资金信托计划管理办法

5、中国银监会关于实施《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》有关具体事项的通知（银监发[2007]18号）

6、中国银行业监督管理委员会办公厅关于规范信托投资公司办理业务中与房地产抵押估价管理有关问题的通知（银监办发〔2006〕92号）

7、中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知

（银监办发[2008]265号）

8、中国银监会办公厅关于进一步加强信托公司银信合作理财业务风险管理的通知（银监办发〔2008〕297号）

9、中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（银监发[2009]25号）

10、中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知（银监发[2009]84号）

11、中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知

（银监发[2009]113号）

12、中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知

（银监办发〔2010〕54号）

13、中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知（银监发〔2010〕72号

14、中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知

（银监办发〔2010〕343号）

15、中国银行业监督管理委员会关于进一步规范银信理财合作业务的通知（银监发〔2011〕7号）

十二、基金子公司、券商资管和保险、期货资管的规定

1、《证券公司定向资产管理业务实施细则》（〔2012〕30号）

2、证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定（〔2012〕32号）

3、中国证券业协会关于发布《证券公司客户资产管理业务规范》的通知

（中证协发[2012]206号）

4、基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法（第83号）

5、证券公司客户资产管理业务管理办法（第93号）

6、证券公司集合资产管理业务实施细则（〔2013〕28号）

7、中国保监会关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知（保监资金〔2013〕124号）

8、中国证监会期货公司资产管理业务试点办法(2012年第81号)

十三、股权投资相关规定

1、中国银监会关于印发《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》的通知

（银监发（2008）45号）

2、关于促进股权投资基金业发展的若干规定（深府（2010）103号）

3、国家发展改革委办公厅关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金[2011]2864号）

4、国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2013年第41号）

第五篇：房地产金融知识

房地产金融知识

——资金的时间价值

资金时间价值观念及资金等计算的原理和方法，是房地产经济分析必须的基础知识和基本技能。

一、资金时间价值存在原因

1．通货膨胀（钱不值钱）

2．承担风险（多得不如现得）

3．资金增值

4．机会成本

二、单利和复利

1．单利是指多期均按原始本金计算利息，即只有本金计利息，而本金所产生的利息不计算利息：F=P（1+in）

2.复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法，即通常所说的利滚利：F=P（1+i）n，其中n是计息周期，银行的计息周期一般是按月计息一次。

3．单利与复利的换算。如果处息相同，则通常情况下，单利计息的利息少，复利计息的利息多，如果要使单利计息与复利计息两不吃专亏，则两者的利率应不同：

i1= n－1

n

三、名义利率和实际利率

在利息计算中是假设利率的时间单位与计息周期一致当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。

例：年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，如果一年按12%的利率计息一次，按半年6%的利息计息两次。按季度30%的利息计息4次，按月1%的利息计息12次，这4种情况的本利和分别如下：

一年计息一次：F=1000×（1+12%）=1120.00（元）

一年计息两次：F=1000×（1+6%）2=1123.60（元）

一年计息四次：F=1000×（1+3%）4=1125.51（元）

一年计息12次：F=1000×（1+1%）12=1126.83（元）

这里的12%，对于一年计息一次的情况来说，即是名义利率又是实际利率，对于一年计息两次、1次和12次的情况来看，都是名义利率，而实际利率分别为：

一年计息两次：（1+6%）2－1=12.36%

一年计息四次：（1+3%）4－1=12.55%

一年计息12次：（1+1%）12－1=12.68%

四、房地产个人贷款

个人住房贷款的种类：

①按资金来源分：

●自营性个人贷款（也称商业性贷款，俗称按揭）

●委托性个人住房贷款（也称公积金个人住房贷款）

●个人住房组合贷款

②按交易形态分：

●一手房贷款

●二手房贷款

个人住房贷款中的几个主要术语

●贷款金额

●首付比例

●贷款比例也称贷款成数

●贷款期限也称贷款年限

●贷款利率

●偿还比例

1．个人商业用房贷款：

①贷款用途，适用于个人在中国大陆境内城镇购买商业用房，即通常所称的“个人商业用房按揭贷款”。

②贷款额度：最高为所购商业用房销售价格或评估价值的60%。

③贷款期限：最长为10年。

2．个人住房公积金贷款

①贷款用途：适用于按时足够缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：一般最期限长为20年，并由当地住房资金管理部门根据借款人的实际情况确定贷款。

3．个人住房组合贷款：

①贷款用途：适用于按时贵客缴存住房公积金的职工在中国大陆境内城镇购买自住住房。②贷款额度：公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值的80%，其中公积金个人住房贷款最高额度按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

③贷款期限：在中国人民银行规定的最长贷款期限内（目前为30年），由当时住房资金管理门市部和贷款银行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限。

五、个人住房贷款（商业用房）贷款债务转移。

①贷款用途：适用于银行个人住房（商业用房）贷款的借款人在合同履行期间因转让贷款所购住房（商业用房）而引起的债务转移，即通常所称“转按”。

★个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间，由于所购房屋出售、赠与、继承等原因房屋产权和按揭借款需同时转让给他人，并由银行为其续做贷款转移手续的业务。

转按主要涉及四个方面军的内容：变更期限，变更贷款银行、变更借款人及变更抵押物。

②贷款额度以截止债务转移目的贷款余额为债务转移的贷款本金。

③贷款期限：原则上以不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。

办理指南：

当贷款人申请转按时，请原借款人和转按借款人同填写贷款申请审批表，对因原借款人死亡申请转达按的，可由转按借款人单独填写申请审批表。原借款人因其他原因不能填写该表的。可由其代理人代为填写，同时提交以资料：

（一）因房屋出售申请转按的，须提供《房屋买卖合同》，房龄在5年（含）以上及贷款人认为需要进行评估的，转按借款人应提供由贷款人认可的房地产估价机构出具的房屋价值评估报告。

（二）因房屋赠与申请转按的，须提供赠与合同和公证书等有关法律文书。

（三）因房屋继承申请转按的，须提供原借款人死亡证明和有关该房产的继承公证书。

（四）因夫妻离婚等其他原因申请转按的，须提供夫妻离婚证明和法院关于夫妻财产侵害的判决书或经过公证的财产分割协议，且其中必须对该房屋产权的归属做出明确说明。

（五）银行认为必要的其他材料。

一、个人住房贷款应具备的条件

个人住房贷款借款人应具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

二、提前还款该如何处理

如需提前还款，借款人应在经办行、会计部门核实目前剩余的贷款本金，并持会计部门打印的贷款余额凭证向建设银行个人住房贷款中心提出申请，凭个人住房贷款中心出具的《提前还款通知单》到银行办理还款手续，并凭经办行、会计部门出具的《贷款结清证明》到个人住房贷款中心领取相关贷款资料。

三、款期间如遇到利率调整怎么办？

贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。即贷款期限在1年以上的。遇法定利率调整，于下年1月1日开始按相应档次执行新的利率。

四、房地产常见按揭计算：

归还个人购房（抵押）贷款的常见两种方式，由贷款人选定或借款双方共同商定。月均等额还款法：即贷款期内分月以相等的额度平均偿还本金和利息，计算公式为：

A=p n

(1+i)n－1

即：每月还款本息额（所有贷款本金+所在贷款利息）/贷款总月数。

注：P表示现值；F表示将来值；I表示利率；n表示计息周期数； A表示等额年限；K表示万元还款系数。

递减（等本）偿还法：

其计算公式为：每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率

已偿还期限为M，则贷款余额为：

例：某家庭购房价值30万的商品房，采用7成20年贷款，采用等额还款法还款月供款为多少。还款5年后该家庭准备提前还款，该家庭贷款余额是多少，若采用等本还款月供和余额又是多少。

解：

A、等额还款法

月供款=贷款额×月利率×（1+月利率）n/(（1+月利率）n－1

××=21×(5.04%/12)×[1+(5.04%/12)]1220/[1+(5.04%/12)]1220－1

=21×66.22

=1390.62元

还款余额：可用将等额年金转换为现值的公式：

n－1i(1+i)n

来计算，贷款余额在数量上等于以后的月还款额的现值之和，设贷款余额为PM，PM= n－m－1

i(i+1)n－m

P60=1390.62 240－60－1

－5.04%/12(5.04%/12+1)24060

=1390.62/79.29=17.5384(万元)

B、等本还款法：

每月还款金额=贷款本金/贷款期月数+（本金－累计已偿还本金）×月利率。

第一个月月供=210000/240+（210000－0）×5.04%/12

=875+882

=1757元

第二个月月供=210000/240+（210000－875）×5.04%/12

=875+878.325

=1753.32(元)

第三个月月供=210000/240+（210000－875－875）×5.04%/12

=875+874.65

=1749.65(元)

每月递减额为3.67（元）

贷款余额：

上月贷款余额=贷款总额－已还本金。

5年后贷款余额=210000－60×875=157500元

C、两种还款方式比较

a.等额还款：先还利息后还本金，提前还款显得不利，等额还款法主要用于一些贷款期限较长得固定还款方式。如果利率是明上升趋势，则选择采用该方式比较有利。

b.等本还款：呈逐月递减，提前还款金额明确，适合短期贷款，前期付款压力大。

D、申请输个人住房贷款时需提交哪些资料？

●借款申请书

●借款人夫妻双方身份证原件及复印件（或军官证、护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证）

●借款人户口薄原件及复印件

●借款人婚姻状况证明：结婚证、离婚证、未婚证明原件及复印件。

●建设银行认可的借款人夫妻双方资格证明原件及相关的证明材料。

●首付款凭证●购房合同、协议或意向书。●抵押物或质押权利清单及权限属证明文件，有处分权人出具的同意

抵押或质押的证明。

建设银行规定的其他文件和资料。