房地产金融报告（五篇材料）

第一篇：房地产金融报告

房地产金融学习报告

09工管任鹏

一谈到金融市场，人们最先联想到股票和债券市场。但随着近几年经济全球化程度加深，而世界经济形势又几经跌宕。08年世界金融危机爆发，“次贷危机”和“房地产泡沫”的词变得耳熟能详。现在，在看似已逐渐平息的经济形势下，飞涨的物价和房地产市场兴隆过后居高不下的房价不仅造成社会的不稳定，也对国家的空管调控提出了更高的要求。金融危机对人们生活的二次冲击如今正在对我们的生活产生着潜移默化的影响。

就房地产市场而言，2010年底，我国开始在北上杭等一线城市实行房产限购。在首都，无五年以上纳税证明的户口则无法成为当地房屋的业主。以我所学的知识，还不够对此举作出详细的客观评价，但显而易见，这无疑是破在房价增长上的一盆冷水。所谓“有钱的不让买，没钱的买不起”，如此一来，势必造成房价回落。至于上述提到的物价，在七月份涨幅遥遥领先的猪肉价格飙到50%以上时，相关部门负责人指出八月份由于种种原因，将实现物价的首次增长减缓。至于你信不信，我反正是信了。

金融是在是一潭太深的水，学习这门课，算是在对金融的了解的过程中翻看了第一页。最近读了一本讲90年代房地产操作的书，虽因国家政策改动与课本上内容有所出入，但却成了课本的案例，让我对房地产市场的运作有了正确的认识。从融资到操盘，从风险分析到担保，房地产市场确实不像平时人们想象的一样简单而暴利，即使是，那也是十几年前的事儿了。如今日益健全的房地产市场在响应政府号召保证低收入者住房的同时，也在为整个经济体系的稳定贡献其份内的责任。在经济全球化的时代，每个人都应该对金融有一定的了解。特别是当代大学生，学习金融能使其理性的分析市场形势和市场规律，不管是对就业和创业都有及明显的导向作用。

下面是对本门课程的重点的总结：

房地产金融的基本职能是指房地产的生产流通和消费。房地产金融的特点是：房地产金融是有担保的信用（包括人的担保和物的担保）；房地产近容易抵押为基础；一般要实行证券化；具有较强的政策化；房地产金融业务成本较高但收益较高。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。而房地产金融的作用包括以下3方面：为房地产开发经营提供了资金保障；支持居民消费能力的提高；房地产金融调节房地产业的金融属性。房地产金融市场结构包括一级市场和二级市场。

房地产金融是有一定的运行模式的。首先是房地产金融的立法与监管体质。监管制度包括公共管理、公平管理、公开管理。房地产机构有哪些呢？按市场分，包括一级市场结构和二级市场结构两种。按性质可分为取收存款型、契约储蓄型和投资型3种。房地产机构包括3种：公营房地产金融机构（国营银行、政府机构、由政府担保的私营机构等）、互助合作性质的机构和私营房地

产金融机构。而房地产金融基本模式按融资途径分为直接融资、契约融资、存款融资、证券融资4种。按市场发达程度分为完备型，基金为后备，混合型和以储蓄支持4种。

金融是有一定风险的。金融风险指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险，包括环境危险，管理风险，行业危险等。为了控制金融风险需要做到控制信贷风险（包括信贷集中程度、信贷增长率和高利率贷款比率、准备金和违约金比率）和流动性风险。而房地产金融风险包括房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险4种。为了规避房地产风险，我们国家应该做1.度重视提前防范2.拓展融资渠道3.控制好企业经营融资过程中贷款的比例，不断调整和优化房地产地贷款结构4.依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展5.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机构6.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。

说完了房地产金融，再说一下房地产保险。房地产保险是是社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据定力的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供经济保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。所谓房地产保险，主要指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。包括财产损失保险，信用保险，保证保险，人寿保险和人身意外保险。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持，可以为遭受损失的投保

单位提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上能起到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。

这门课中最重要的两个词就是住房公积金和住房抵押贷款。首先是住房公积金。什么是住房公积金呢？有什么作用？住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金具有专用性，强制性，政策性的特性，同时还具有普遍性、福利性、返还性等特征。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作它用。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的缴存计算方法是住房公积金月缴存额=（职工上年度月平均工资*职工住房公积金缴存比例）+（职工上年度月平均工资*单位住房公积金缴存比例）。住房公积金是一项很好的制度，我国应该更好地完善，使之更有利于居民生活，应该做到完善法律体系，规范机构设置，积极扩大覆盖面，提高公积金的利用率。

住房公积金是关乎居民生活居民利益的。还有一个就是住房抵押贷款。住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本

付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款业务按贷款利率是否可变分为固定利率和可变利率，按贷款期限长短划分为短中长3种。此外还有几种划分方式。随着社会的发展，又出现了住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。其特征是1.以信托方式实行住房抵押贷款证券化2.投资主体只限于机构投资者3.信用增级的形式灵活多样。

以上是我个人的一些看法和对当今房地产市场形势的理解和对本门课程的摘要，偏颇之处，还望老师指正。

2011年8月30日

第二篇：中国房地产金融报告

2004中国房地产金融报告

中国人民银行房地产金融分析小组

2005年8月5日

2005.08.16

11:11:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展

上半年货币政策系列述评之二

记者

付平

2005.08.16

09:51:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展是今年上半年央行货币政策中的一项重要内容。央行2005年第二季度货币政策执行报告指出：上半年，金融市场总体运行平稳，货币市场流动性充足，债券发行情况良好，市场交易较为活跃，尤其是金融市场制度性建设取得较大进展。

作为市场体系中极为重要的组成部分，金融市场是其他市场正常发展的先导和保证，金融市场价格的波动和变化能够及时反映经济活动的走势。金融市场可以迅速有效地引导资金合理流动，提高资金配置效率；同时为金融管理部门进行金融间接调控提供了条件。金融市场的发展不仅能够扩大金融资产规模，而且能够促进金融工具的创新，并促使居民金融资产多样化和金融风险分散化。正因为如此，央行一直将推动金融市场快速健康发展作为货币政策操作的一个重要内容。

金融市场的快速健康发展需要制度保证。今年上半年，我国金融市场的制度性建设取得较大进展：金融债券得到进一步规范；国内债券市场进一步对外开放；信贷资产支持证券（ABS）、住房资产支持证券（MBS）和企业短期融资券开始发行；债券远期交易正式推出；商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点正式启动；外币买卖业务正式开办；保险资金运用渠道进一步拓宽。

众所周知，我国金融市场发展存在着严重的结构失衡。一是直接融资与间接融资比例不协调。二是直接融资中债券融资规模与股票融资规模不协调。三是企业债券在债券市场中占比很低。金融活动因此过度集中于以银行为中介的间接融资体系中，从而加大了金融风险。今年上半年，央行除了对商业银行等金融机构发行金融券进行规范外，还陆续推出新的债券品种，如允许国际开发机构在国内发行人民币债券、推动信贷资产支持证券（ABS）和住房资产支持证券（MBS）发行、允许非金融企业在银行间市场发行短期融资券。这些措施显然有利于促进债券市场发展；拓宽金融机构和企业融资渠道；改变我国金融市场直接融资与间接融资的比例失调；化解金融风险，维护金融整体稳定。另外，2005年5月，央行又在银行间债券市场推出了我国第一个金融衍生工具———债券远期交易。作为最基础的金融衍生工具，债券远期交易具有规避风险和价格发现等功能。可以有效地帮助投资者规避利率风险，促进市场流动性的提高，促进价格发现功能的实现，还可以为央行制定和执行货币政策提供参考信息，对完善我国金融市场产品结构、促进银行间债券市场乃至整个金融市场的发展具有重大意义。

商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点的正式启动，也是今年上半年金融市场制度建设的重要成果。今年4月，中国工商银行、中国建设银行和交通银行作为首批试点银行开始设立基金管理公司，商业银行设立基金管理公司可以鼓励金融创新，有利于推进商业银行改革，优化资源配置，促进金融市场长期健康协调发展。股权分置一直是中国股市长期存在的问题，股权分置在诸多方面制约着中国资本市场的规范发展和国有资产管理体制的根本性变革。

如扭曲证券市场定价机制、导致公司治理缺乏共同利益基础、制约资本市场国际化进程和产品创新、不利于上市公司的购并重组、不利于形成稳定的市场预期、不利于深化国有资产管理体制改革等等。因此，2004年初发布的“国九条”即明确提出要“积极稳妥解决股权分置问题”。证监会也明确表示，将按照“试点先行，协调推进，分步解决”的操作思路推进股权分置问题的解决。4月29日发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，意味着中国股权分置改革迈出了积极稳妥的第一步。

外汇市场本应是一个国内同业交易的市场，但过去由于国内外汇交易的管制，境内没有交易平台，国内外币买卖一般都通过境外进行。加入世贸组织以来，中小银行及企业的外币资产规模不断扩大，外币之间的交易需求不断上升，适时推出国内的外币买卖市场非常必要。5月18日，银行间外汇市场正式开办外币买卖业务。首期推出八种“货币对”即期交易，包括欧元对美元、澳大利亚元对美元、英镑对美元、美元对瑞士法郎、美元对港币、美元对加拿大元、美元对日元和欧元对日元。该项业务的推出有助于进一步发展和完善银行间外汇市场；畅通外汇交易渠道；同时为将来人民币逐步走向完全可兑换提供了试验平台。

此外，为推动保险资金直接投资股票市场，在2004年出台《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》的基础上，保监会会同相关部门在今年上半年发布了一系列配套文件，对保险资金直接进入证券市场投资的相关问题作出了明确规定，使保险资金入市进入实质性操作阶段。6月，又允许保险外汇资金投资中国企业境外发行的股票，从而进一步拓宽了保险资金运用渠道。

尽管上半年取得了很大的成绩，但“大力培育和发展金融市场”仍然是今年下半年央行货币政策操作的重要目标。对此，第二季度货币政策执行报告提出了具体要求，首先，要继续以金融产品创新为突破口，扩大直接融资渠道，加快金融市场的基础性建设，推进金融市场的整体发展；其次，要大力培育和发展机构投资者，发展金融衍生产品，满足市场多样化需求；第三，要加强基础性制度和基础设施建设，为金融市场发展提供良好的法律、技术环境；最后，要加强金融市场监督管理，保证货币政策顺利实施，维护金融市场秩序。

金融时报2005.08.16

第三篇：房地产金融

摘要：房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，我国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。我国房地产金融存在的问题主要集中表现在融资渠道不合理、房地产金融法制建设滞后、金融创新缓慢。所以，我们应加强国家宏观调控，拓宽房地产融资渠道,培育和发展房地产金融市场，建立个人及企业信用制度，促进我国房地产业健康发展。关键词：房地产金融；融资渠道；制度建设

一、房地产金融的含义界定

房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。我国房地产金融业是伴随着社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。随着房地产业的发展，房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。在房地产开发、经营、管理、消费等各个环节，金融机构不仅通过货币流通和信用渠道，开展各种集资、筹资和融通资金等金融活动，将国家、地方、部门、企业和个人的资金集中调配，使之投入到房地产中，从而支撑着房地产业的繁荣发展，同时，还通过房地产金融的杠杆作用，承担起政府宏观调控的职能，并且这种职能随着房地产业的发展越来越显重要。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

（二）房地产金融创新缓慢

目前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范围，使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国,房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢,这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国,由于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿

还能力的预期，贷款还贷年限过短，利率档次过高,还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。

（三）房地产金融法制建设滞后, 监管和调控体系不完善

目前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。

（四）房地产金融运作欠效率, 资金投向结构不合理

由于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，又造成房地产商盲目开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。

房地产行业的资金密集性特征决定了其实质上是一个准金融行业。近二十年中国房地产市场的发展显示，房地产业和金融业是相互依存、相互支持、共同发展的，房地产市场的起伏与房地产金融及相关政策变动密不可分，中国房地产行业的问题一定程度上是房地产金融的问题和房地产金融体系的不健全。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是深刻认识房地产市场症结，化解房地产金融风险,促进房地产业健康发展的关键。

三、防范我国房地产金融风险的几点建议

（一）拓宽房地产融资渠道

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以扩充开发企业和购房者的融资渠道，这是化解房地产金融风险的必由之路。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和个人住房贷款的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买, 二级市场把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者中。

（二）加强国家的宏观调控和引导, 完善房地产金融的法律环境

建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。我国相关法制建设的滞后加大了房地产金融风险的防范难度，银行为确保信贷质量，不得不提高贷款条件，在相当程度上阻碍了房地产业的发展。必须加强房地产金融市场的宏观控制，根据国内国际实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规, 保证房地产金融市场的健

康发展，有效控制房地产金融风险，为房地产金融的发展提供有力的法律保障。

（三）加强房地产金融风险防范的制度环境建设

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。因此，我国有必要建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内，多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（四）建立个人及企业信用制度

我国目前还没有建立个人信用制度，只靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束。在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，建立一套包括信用档案制度、信用账户制度、信用调查制度、信用监控和评估制度等个人及房地产企业的信用制度，可以有效地防止“道德风险”。在我国可以通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款, 而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。

综上所述，中国政府一直致力于多层次的、多方位的房地产金融市场体系建设，我国的房地产金融体系和房地产金融创新产品正在不断进行完善。2007年金融市场已经全面开放，房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金成为中国房地产业新的力量。随着资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的发展，以及房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场一定会步入一个快速、健康、持续的发展阶段。

参考文献：

[1]威廉姆·B.布鲁格曼，杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资[M].大连：东北财经大学出版社，2000.[2]肖善璋.房地产金融学[M].大连：大连理工大学出版社，1998.[3]潘石屹.房地产市场中存在的风险[J].金融研究,2005，（4）.[4]易宪容.房地产金融风险到底有多大.中国房地产信息网，2004，（4）.

第四篇：房地产金融政策研究

房地产金融政策研究

一、近十年房地产金融政策简析

（一）国十六条时代（1993）。

1、政策背景。1992年邓小平南巡讲话后，中国出现新一轮的通货膨胀。到1993年上半年，经济运行出现“四高两乱”现象――高投资、高货币投放、高物价、高进口和金融秩序混乱、生产资料市场秩序混乱，尤其是在金融领域的“三乱”现象――乱集资、乱拆借、乱设金融机构。中国房地产市场第一次出现热潮，由于当时的环境影响，房地产泡沫严重，开发过热。在当前情况下1993年夏朱?F基总理开始实施以抑制通货膨胀为主要目的的紧缩政策，俗称“国十六条”。这也是我国第一次对房地产市场进行调控。

2、房地产方面的金融政策：（1）加强房地产市场宏观管理，促进房地产业的健康发展；（2）加快金融改革步伐，强化中央银行的金融宏观调控能力。

3、政策影响。由于紧缩的财政政策大力实施，通货膨胀得到抑制，经济开始转冷。随之而来，泡沫破裂，房地产市场进入低谷期。房屋价格迅速回落，但并不是断崖式，而是3年的软着陆。但依旧是我国房地产市场的一个巨大打击，尤其是海南等地的房地产市场。

（二）“23号”文件时代（1998）。

1、政策背景。1997年第四季度中国经济突然下滑，使全年增长8.8%，落后与上一年的9.7%近一个百分点。中国经济刚从高通胀走出，却出现了将进入通货紧缩的信号。东南亚经济危机，外贸进入负增长，并且出现资本外流。在当前情况下1998年7月，朱?F基总理开始实施以刺激消费，拉动内需为主要目的的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，俗称“23号”文件。

2、房地产方面的金融政策。（1）稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度。加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；（2）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；（3）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；（4）发展住房金融。

3、政策影响。由于扩张的财政政策大力实施，经济开始回暖。随之而来，房地产市场进入新的发展时期。同时由于缺乏有关方面的规范，出现了住房供给结构不合理，房地产市场秩序混乱的现象，为今后的高房价埋下了种子。

（三）121号文件时代与18号文件时代（2003）。

1、政策背景。2003年经济形势大好，出现了经济过热的现象。由于确立房地产为国民经济支柱产业，房地产行业表现明显出现了投资过快。同时的土地使用权全面施行招标、挂牌、拍卖，更是给房地产市场添了一把火，房地产市场进入过热状态。由于大量的房产借贷，房产信贷不完善的中国银行金融体系面临巨大的挑战。为应对当前局势，2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（俗称121号文件）和《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称18号文件）。

2、房地产方面的金融政策。121号文件：（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；（2）加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。18号文件：（1）完善供应政策，调整供应结构；（2）改革住房制度，健全市场体系；（3）发展住房信贷，强化管理服务；（4）改进规划管理，调控土地供应。

3、政策影响。18号文件带来了新一轮的房地产市场宏观调控，但也没有提出任何实质性的措施。但是在关于经济适用房方面却从23号文件的供应主体变为了保障性的政策性商品住房。未能改变房地产过热的现状，同时加剧了金融信贷风险。

（四）国八条时代（2005-2007）。

1、政策背景。由于上一个政策的大力落实，房地产投资过快得到控制，房地产开发进入增速减慢的状态。但是市场的投机性购房增加，供小于求，加上房地产开发成本增加。2005年房价依旧快速增长，深圳，北京等城市房价涨幅惊人。

2、房地产方面的金融政策。（1）高度重视稳定住房价格工作；（2）大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动性住房需求（拆迁）。

3、政策影响。政策效果对房地产开发投资产生了作用，但对房价几乎没有产生影响，房价依旧上扬。此后的国六条又是进一步缩小了政府惠房政策范围，经济适用房成为低收入群体的政策。加剧了房价上涨。

（五）调控反复时代（2008-2010）。

1、政策背景。2008年爆发美国次贷危机，为了救市，财政大力拨款，最终导致2009年房价疯狂上涨。为了应对2009年的疯狂上涨，2010年全年中央政府不断调控，但成效微弱，全国房价依旧保持上涨趋势。

2、房地产方面的金融政策。2008年《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》（扩张）；《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（扩张）。2009年，《土地调查条例实施办法》（紧缩）；《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（紧缩）；《关于试行社会保险基金预算的意见》（紧缩）；《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（紧缩）；2010年，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（限购）。

3、政策影响。尽管中央为了抑制房价过快上涨出台了诸多政策，依旧未能停止房价上涨的脚步，政策效果极其不理想。

（六）供给侧改革。

1、政策背景。改革开放以来，中国经济一直高速增长，进入中等发达国家水平。但在最近几年，世界经济下行，我国也随着经济发展失去人口红利，进入中等收入陷阱，最终导致我国经济下行压力严重，进入经济新常态。主要表现为：居民收入增加而企业利润率下降，消费上升而投资下降，经济增长持续下行与CPI持续低位运行，经济指标之间出现背离。

2、房地产方面的金融政策。（1）深入推进财税改革，形成政府与公民、中央与地方之间稳定的经济关系以及规范的政府财政管理制度；（2）推进土地制度改革，释放供给活力；（3）加快金融体制改革，解除金融抑制。

3、政策影响。供给侧结构性改革的目的是立足于提高供给质量，采用改革的办法进行结构调整，改善要素配置扭曲，增加有效供给，从而增强供给结构对需求变化的适应程度和灵活程度。从政策来看，房地产方面的主要任务是去库存，政策从土地改革这一根本出发，辅助税种改革与户籍制度改革来改善房地产市场过剩现状，开启了房产改革的新局面，如果政策可以大力实施，房地产市场合理降温指日可待。

二、当前房地产金融政策的需求

（一）地方减少土地财政依赖。近几年来，我国城市化水平快速发展，伴随城市化程度的大幅提高，加剧了房地产过热，进而导致土地出让价格快速上涨，最终又推动了房价的不断攀升。在此过程中，地方政府从土地市场上获取了巨大土地增值收入好和税费收入。由于房地产商在土地一级市场的高额的成本，最终会通过二级市场转嫁给消费者。所以，地方政府是房价过快增长的主要原因。因此，解决房价过高问题，首要问题是降低高额的土地成本，也就是说地方政府减少对土地财政的依赖，刻不容缓。

（二）建立多元供给，扩大住房供给满足需求。从最基本的经济学原理而言，供求关系决定了商品的价格。当供大于求的时候，商品价格会下跌；供不应求的时候，商品价格会上涨。解决房价过高的根本方法是扩大供给，扩大住房供给的方法之一就是放开自建房和集资建房市场。随之而来的就是如果放开自建房和集资建房市场，是否会导致房地产秩序。以欧美国家为例，欧美国家自建房的比例高达30%。德国更是超过30%。如果我国将这个市场的份额定位在10%，在政府合理控制下，必然会促进房价的合和房地产市场的合理稳定发展，同时促进60多个行业的发展。不仅如此，居民购房支出的减少。

（三）全面深化供给侧改革。2016年中央经济工作会议高度重视房地产方面的供给侧改革，经济社会发展五大任务之一是化解房地产库存，具体措施是市民化农民工，增加有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。最新数据，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，至少需要4.5年才能化解库存。然而，我国商品房房产库存却还在以每月1000万平方米的数量在增长。房地产库存问题已经成为燃眉之急，为此，全面深化去库存的供给侧改革刻不容缓。（作者单位：重庆工商大学会计学院）

参考文献：

[1]梁荣.对当前我国房地产金融政策与法规的思考[J].财经科学，2004（06）.[2]郭衍远.基于房地产金融制度的我国房地产行业宏观调控政策研究[D].云南大学，2010.

第五篇：房地产金融政策法规

房地产金融政策法规汇编

说明：

1、本汇编收集了各类房地产融资的常用政策法规；

2、为连续体现历年监管部门的监管思路，个别已失效的部门规章仍汇编入内，已标明失效，请予注意。

一、国务院发布的房地产调控政策

1、关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房[2002]217号）

2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发[2003]18号）

3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发[2004]13号）

4、国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）

5、国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见（国办发〔2008〕126号）

6、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）

7、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发[2010]4号)

8、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号）

9、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）

10、国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告

11、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发〔2013〕17号）

12、国务院关于城镇化建设工作情况的报告（2013年6月27日）

13、国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见（国办发〔2013〕67号）

14、关于加强影子银行业务若干问题的通知（国办发（2013）107号）

二、人民银行和银监会关于房地产信贷的规定

1、中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发〔２００１〕１９５号）（注：本篇法规已被：中国人民银行公告(2010)第2号――废止《汇兑结算会计核算手续》、《关于追回银行被抢、被盗、被骗、贪污、丢失库款和金银处理的规定》等规范性文件（发布日期：2010年3月23日，实施日期：2010年3月23日）废止）

2、中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号）

3、商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发[2004]57号）

4、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发[2006]54号）（注：本篇法规已被：中国银监会关于发布银行业规章和规范性文件清理结果的公告，发布日期：2011年1月5日，实施日期：2011年1月5日）废止。）

5、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）

6、固定资产贷款管理暂行办法（2009年第2号）

7、中国银监会关于印发《项目融资业务指引》的通知（银监发〔2009〕71号）

8、关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见（银发〔2009〕92号）

9、中国银监会关于加强当前重点风险防范工作的通知（银监发[2010]98号）

10、中国银监会关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知（银监发[2011]14号）

11、中国银监会关于2011年第三季度重点风险防范工作的通知（银监发[2011]87号）

三、房地产法规

1、城市房地产管理法（2009年8月27日）

2、城市房地产开发经营管理条例（2011年1月8日）

3、土地管理法（2004年8月28日）

4、土地登记办法（2007年12月30日）

5、房屋登记办法（2008年2月15日）

6、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年11月1日）

7、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（国土资发【2010】151号）

8、建设部关于发布行业标准《房地产业基本术语标准》的公告（2003年3月17日建设部公告第127号）

四、商业银行贷款、委托贷款相关法律及规章

1、合同法

2、贷款通则

3、商业银行并购贷款风险管理指引

4、商业银行集团客户授信业务风险管理指引

5、中国人民银行关于对委托贷款业务范围问题的答复（1997年7月4日 银条法[1997]41号）

6、中国人民银行关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知（银办发〔２０００〕１００号

7、中国人民银行办公厅关于取消委托贷款期限限制的批复（银办函[2001]29号

五、担保法律法规

1、担保法

2、物权法

3、工商行政管理机关股权出质登记办法

4、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

5、规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房[2006]8号）

六、商业银行授信尽职指引

1、《商业银行授信工作尽职指引》（银监发[2004]51号）

2、《商业银行小企业授信工作尽职指引(试行)》（银监发[2006]69号）

3、中国银监会关于印发银行业金融机构从业人员职业操守指引的通知(2011修订)(银监发[2011]6号)

七、市场主体法律

1、公司法（2014年修订）

2、合伙企业法

3、合伙企业登记管理办法

4、北京中关村科技园区有限合伙管理办法

5、公司登记管理条例（2014年修订）

八、外商投资房地产法规

1、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房〔2006〕171号）

2、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函［2007］50号）

九、经济适用房及其贷款的有关规定

1、城镇经济适用住房建设管理办法（建房［１９９４］７６１号）

2、经济适用住房管理办法（建住房[2007]258号）

3、经济适用住房开发贷款管理办法（银发〔2008〕13号）

4、国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发〔2013〕25号）

十、银监会商业银行理财规定

1、商业银行个人理财业务管理暂行办法（2005年第2号）

2、商业银行个人理财业务风险管理指引（银监发〔2005〕63号）

3、银监会办公厅关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知

（银监办发[2008]47号）

4、关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知（银监发[2009] 65号）

5、商业银行理财产品销售管理办法（2011年第5号）

6、关于进一步加强商业银行理财业务风险管理有关问题的通知（银监发[2011]91号）

7、关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知（银监发[2013]8号）

十一、信托法规和银监会对信托房地产和银信合作的规定

1、信托法

2、国务院办公厅关于《中华人民共和国信托法》公布执行后有关问题的通知

3、信托公司管理办法

4、信托公司集合资金信托计划管理办法

5、中国银监会关于实施《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》有关具体事项的通知（银监发[2007]18号）

6、中国银行业监督管理委员会办公厅关于规范信托投资公司办理业务中与房地产抵押估价管理有关问题的通知（银监办发〔2006〕92号）

7、中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知

（银监办发[2008]265号）

8、中国银监会办公厅关于进一步加强信托公司银信合作理财业务风险管理的通知（银监办发〔2008〕297号）

9、中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（银监发[2009]25号）

10、中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知（银监发[2009]84号）

11、中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知

（银监发[2009]113号）

12、中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知

（银监办发〔2010〕54号）

13、中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知（银监发〔2010〕72号

14、中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知

（银监办发〔2010〕343号）

15、中国银行业监督管理委员会关于进一步规范银信理财合作业务的通知（银监发〔2011〕7号）

十二、基金子公司、券商资管和保险、期货资管的规定

1、《证券公司定向资产管理业务实施细则》（〔2012〕30号）

2、证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定（〔2012〕32号）

3、中国证券业协会关于发布《证券公司客户资产管理业务规范》的通知

（中证协发[2012]206号）

4、基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法（第83号）

5、证券公司客户资产管理业务管理办法（第93号）

6、证券公司集合资产管理业务实施细则（〔2013〕28号）

7、中国保监会关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知（保监资金〔2013〕124号）

8、中国证监会期货公司资产管理业务试点办法(2012年第81号)

十三、股权投资相关规定

1、中国银监会关于印发《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》的通知

（银监发（2008）45号）

2、关于促进股权投资基金业发展的若干规定（深府（2010）103号）

3、国家发展改革委办公厅关于促进股权投资企业规范发展的通知（发改办财金[2011]2864号）

4、国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告2013年第41号）