第一篇：房地产业营改增要点归纳
房地产业营改增要点归纳
导读：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况〃扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
本文介绍房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的有关业务〃即纳税人销售还没有进行权属登记的不动产的一手不动产。非房开企业销售房地产以及房开企业转让二手不动产等业务不在本次归纳范围。将在归纳转让不动产、不动产租赁时介绍。
房地产业营改增要点归纳
一、纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天：
（一）先开具发票的〃为开具发票的当天。
（二）收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的：
1.书面合同确认付款日期的：按合同
2.未签订书面合同或合同未确定付款日期的：不动产权属变更的当天。
安徽国税口径参考：
增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为。对以买卖方式转让的不动产〃应对照《商品房买卖合同》约定的交房时间〃房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟时间之前完成房屋交付手续的〃以实际交付时间作为纳税义务发生时间。因房地产开发企业原因造成延迟交房的〃以实际交房时间作为纳税义务发生时间；因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的〃以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产〃房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
依据：财税＊2016＋36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一项 二、一般纳税人可选择简易计税的情形
房地产开发企业中的一般纳税人〃销售自行开发的房地产老项目〃可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产老项目〃是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
注意：同一房地产项目只能选择适用一种计税方法〃开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产〃如开发项目中既有普通住房〃又有别墅〃不能分别选择简易征收和一般计税方法。
三、预缴税款
（一）公式
1、一般计税应预缴税款=预收款÷（1+11%）×3%
简易计税应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%
（二）预缴时间
在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款〃填写《增值税预缴税款表》。
（三）预缴地点
房地产老项目适用一般计税的预征地点是不动产所在地。
文件依据：财税＊2016＋36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十项第二款
四、纳税申报
（一）公式
1、一般计税
应纳税额=（含税销售额-当期允许扣除的土地价款）÷(1+11%）×11%；
2、简易计税
应纳税额=含税销售额÷(1+5%）×5%。
（二）申报
计算当期应纳税额〃抵减已预缴税款后〃向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
关于申报表的填写〃推荐阅读：《房地产企业营改增纳税申报及案例解析》
五、会计核算
（一）预缴税款
1、收到预售款时：
借：银行存款
贷：预收帐款
2、预缴税款时：
（1）一般计税
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）简易计税
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（二）出包给外单位施工时
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款等
（三）开发产品完工
借：开发产品
贷：开发成本
（四）纳税义务发生时
1.收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
或应交税费——简易计税 2.差额纳税
一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
3.结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
4.转出未交增值税
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费—未交增值税
5.预缴税款抵减未交缴增值税
借：应交税费—未交增值税
贷：应交税费—预交增值税
6.申报后缴纳
借：应交税费—未交增值税
贷：银行存款
六、土地价款的扣除
（一）一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款〃简易计税不得扣除。
（二）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
1.公式
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
2.当期销售房地产项目建筑面积
是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积〃不包括地下车位建筑面积。
3.房地产项目可供销售建筑面积
是指房地产项目可以出售的总建筑面积〃不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。是指计容积率地上建筑面积〃不包括地下车位建筑面积。
4.支付的土地价款包括：
（1）指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
（2）土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
（3）在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
（三）扣除凭证
1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款〃应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时〃应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
（四）其他规定
1.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况〃扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
2.房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后〃设立项目公司对该受让土地进行开发〃同时符合下列条件的〃可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同〃将土地受让人变更为项目公司;
（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下〃签署变更协议或补充合同时〃土地价款总额不变；
（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
（五）注意事项
1.支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。
2.土地出让金返还问题〃如不是降低地价的返还款〃则房地产企业还可以原来的土地价款扣减房地产销售额。
依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税＊2016＋36号）第一条第（三）项第10目、11目〃《关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条、第六条、第七条〃《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条、第八条〃《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条、第五条。
（五）案例
某房地产开发企业取得20000平方米土地使用权用于房地产开发〃支付土地价款45000万元〃取得省财政厅监制的财政票据。上述土地分两期开发〃一期、二期开发土地面积均为10000平方米〃两期可供出售的建筑面积均为40000平方米。其中二期项目已办理房地产产权转移手续〃销售的建筑面积为30000平方米〃金额46600万元〃该企业采用一般计税〃计算当期允许扣除的土地价款和销项税额。
1、计算已开发项目所分摊的土地价款
（10000／20000）*45000=22500万元
2、计算当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款
（30000／40000）*22500=16875万元
3、计算销项税额
销项税额=（46600-16875）／（1+11%）*11%=2945.72万元
第二篇：房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要文件
房地产业营改增主要政策文件有：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）
5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（二）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。
房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：
① 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
② 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③ 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。
5.差额扣除台账登记
一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： 1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
五、进项税额
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件１《营业税改征增值税试点实施办法》、附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）及《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）、《财政部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知》（财税〔2016〕86 号）中关于进项税额的相关规定，房地产业一般纳税人购买的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，可按规定凭合法有效的增值税扣税凭证抵扣进项税额。
（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额
1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
4.一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3% 一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5% 5.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
【注意】根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第十条的规定：“自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。
增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送《海关完税凭证抵扣清单》，申请稽核比对。
（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额
1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
2.不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。
（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（7）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣
（8）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：
（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。
（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。4.不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
（三）进项税发票的认证抵扣
1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息，待稽核比对通过后方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。
2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。
根据《国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第71号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。
（1）在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前的所属期。
（2）确认勾选的操作期为当期已申报结束或征期结束后（以两者中较先发生者为开始时间）至下期申报当天或征期结束当天（以两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期，如纳税人于2017年3月1日进行勾选认证的增值税专用发票可于2017年2月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发票只可于2017年3月所属期申报抵扣。
六、预缴税款
1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小规模纳税人），采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2.房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款/（1+税率或者征收率）*3% 一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。
4.房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报《增值税预缴税款表》。
【补充】不动产经营租赁的预缴：
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
七、纳税义务发生时间
1.纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
2.纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当天。
3.房地产开发企业采用预收款形式销售自行开发的房地产项目，纳税人义务发生时间为交付房产的当天。先开具符合规定的适用税率的增值税发票的，为开具发票当天。
八、纳税申报
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法以及小规模纳税人，以当期销售额和5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
3.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
九、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
3.房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
4.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物和应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。5.房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的房地产项目，在收到预售款时可以开具不征税的增值税普通发票（该发票不需做纳税申报），开具内容为“预收购房款”，选择商品和服务税收分类编码“602销售自行开发的房地产项目预收款”。
6.房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具不征税的增值税普通发票，开具增值税发票时应选择商品和服务税收分类编码“603 已申报缴纳营业税未开票补开票”。对此部分款项一般纳税人不得开具增值税专用发票，小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票。
根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第七条的规定，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。
十、试点前发生的业务
1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
第三篇：房地产业营改增主要政策
房地产业营改增主要政策
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）
3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）
4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）
一、纳税人
（一）基本规定
在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。
在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。
（三）两类纳税人
纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。
二、税率及征收率
房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。
三、应纳税额的计算
（一）计税方法
增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
（二）一般计税方法应纳税额的计算
计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率
销售额=含税销售额÷（1+税率）
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
（三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率)
四、销售额
（一）一般计税方法
1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。3.差额扣除凭证
在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： ① 房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司； ② 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；
③ 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于上述“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。7.差额扣除台账登记 一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（二）简易计税方法
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用未销售额，不得扣除对应的土地价款。
（三）视同销售
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；
2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外； 3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。
(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。
3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。
第四篇：建筑业、房地产业营改增政策培训课件
建筑业、房地产业营改增政策培训
建筑业
营改增试点政策规定：建筑业一般纳税人提供建筑服务，适用税率为11%（换算为价外税，实际税率为9.91%），其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣；建筑业小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人，其提供建筑服务征收率为3%（换算为价外税，实际征收率为2.91%）。
一、建筑业营改增试点特殊政策
为了确保建筑行业纳税人从营业税向增值税平稳过渡，国家出台了一系列过渡政策和行业特殊政策，确保实现行业税负只减不增。建筑企业应充分利用现有的政策设计和安排，根据企业的实际情况对建筑工程分别测算并选择更有利的计税方式，实现税负只减不增。有关政策如下：
（一）一般纳税人
政策一：老项目可选择简易计税方法。考虑到建筑工程老项目已经开工，部分成本无法纳入进项抵扣，因此可选择简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。
政策二：清包工（即通常所说的“包工不包料”）可选择简易计税方法。施工方以清包工方式提供建筑服务，不采购工程所需的材料或只采购辅料，可选择简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。
政策三：甲供工程（甲方供应全部或部分材料）可选择简易计税方法。为甲供工程提供的建筑服务也可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。同时，对于甲供工程中甲供材的比例没有限制，给予了企业很大的选择空间。
政策四：甲供材不纳入计税销售额。营改增试点后，对于甲供材不纳入建筑服务计税依据，税制安排比营业税时对建筑企业更加有利。
政策五：现场临时建筑可以一次性抵扣。建筑企业在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，虽然也属于不动产的范畴，但其进项税额不适用不动产分2年抵扣的规定，可以一次性进行进项抵扣，这对建筑企业来说又是一大利好。
政策六：进一步增加税务机关专用发票代开点。为解决建筑企业采购砂土石料抵扣问题，税务机关将进一步增加专用发票代开点，为小规模沙土石料供应商和临时经营者代开专用发票提供便利，提高建筑企业购买辅料获得抵扣凭证的比例。
政策七：不同建筑项目可适用不同计税方法。纳税人提供建筑服务，还可以对不同的建筑项目分别适用一般计税方法和简易计税方法，这也是本次营改增试点为建筑业量身订造的贴心政策。
政策八：混用的固定资产、无形资产、不动产可以全额抵扣。纳税人提供建筑服务，既有一般计税项目又有简易计税项目的，简易计税项目对应的货物（不含固定资产）、劳务、服务不得抵扣进项税额，简易计税项目专用的固定资产、无形资产、不动产不得抵扣进项税额，但是混用的固定资产、无形资产、不动产仍然可以全额抵扣进项税额。所谓“混用”，是指属于兼用于允许抵扣项目和上述不允许抵扣项目情况的。
政策九：原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政策中得以延续。提供建筑服务选择简易计税方法的一般纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时以差额后的销售额在服务发生地缴纳增值税，在纳税申报时凭从分包方取得的增值税专用发票抵扣进项税额。纳税人应注意进行差额征税时必须取得合法有效凭证。
营改增试点后，纳税人销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或征收率的，应分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算的应从高适用税率或征收率。
对于建筑业一般纳税人来说，应尽可能取得增值税专用发票抵扣进项税额，达到税负降低的目的。
一般纳税人可以抵扣进项税额的的项目有：购买如沙石、钢材、水泥等的材料费、建筑设计费、会议费、广告费、住宿费、培训费、过路费、过桥费、修理费、租赁费、水电费、办公品等。自2013 年8 月1 日起，纳税人购进的应征消费税的摩托车、汽车、游艇视同购进固定资产允许抵扣进项税额。
《试点有关事项的规定》规定：按照试点实施办法第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率。
不得抵扣进项税额的项目有：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（二）小规模纳税人
原营业税下建筑企业可从销售额中扣除分包款的规定在试点政策中得以延续。小规模纳税人可以继续享受该差额征税政策，最大限度消除重复征税。
提供建筑服务的小规模纳税人，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后余额为销售额。纳税人应注意进行差额征税时必须取得合法有效凭证。
二、跨县（市、区）提供建筑服务的税款缴纳
（一）一般纳税人
1.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。需要注意的是，无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税，其征收管理机关均为国税机关。
2.差额征税及税款预征（1）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款。应预缴税款＝余额÷(1＋11%)×2%。
（2）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款＝余额÷(1＋3%)×3%。
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。3.分包款扣除要求
纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。
第一、从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票可在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
第二、从分包方取得的2016年5月1日后开具的增值税发票可作为预缴税款的扣除凭证。允许扣除的增值税发票的开具需要在增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）以及项目名称。
第三、国家税务总局规定的其他凭证。4.预缴税款所需资料
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：
（一）《增值税预缴税款表》；
（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；
（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；
（四）从分包方取得的发票原件及复印件。5.预缴税款抵减
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
6.预缴税款台账
对跨县（市、区）提供的建筑服务，一般纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
7.预缴税款缴纳
一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
（二）小规模纳税人
1.小纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。需要注意的是，无论是建筑服务发生地预缴还是机构所在地申报纳税，其征收管理机关均为国税机关。2.差额征税及税款预征
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款＝余额÷(1＋3%)×3%。
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。3.分包款扣除要求
小纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。
第一、从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票可在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
第二、从分包方取得的2016年5月1日后开具的增值税发票可作为预缴税款的扣除凭证。允许扣除的增值税发票的开具需要在增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）以及项目名称。
第三、国家税务总局规定的其他凭证。4.预缴税款所需资料
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：
（一）《增值税预缴税款表》；
（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；
（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；
（四）从分包方取得的发票原件及复印件。5.预缴税款抵减
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
6.预缴税款台账
对跨县（市、区）提供的建筑服务，小规模纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
7.预缴税款缴纳
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
三、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务发票开具
（一）一般纳税人
一般纳税人可按照现行规定自行开具增值税发票，并应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
（二）小规模纳税人
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。并应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
房地产业
房地产业涉及的应税行为主要包括销售或出租不动产。一般纳税人销售或出租不动产，适用税率为11%（换算为价外税，实际税率为9.91%），其购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产的进项税额可从销项税额中抵扣。
小规模纳税人以及选择简易计税方法计税的一般纳税人，其销售或出租不动产的征收率为5%（换算为价外税，实际税率为4.76%）。
一、房地产业营改增试点特殊政策
房地产业是原营业税下税收贡献最大的行业，全面推开营改增试点后，国家通过一系列的特殊政策和过渡政策，确保房地产业实现税负只减不增。这些特殊政策和过渡政策如下：
第一、扣除土地成本。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，可扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。营改增试点给予房地产业的最大红利就在于可扣除土地价款。
第二、预收款按3%预缴。根据营改增试点政策，房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税，在房地产项目完成产权转移后，计算应纳税额并抵减已预缴税款。而原营业税下，房地产开发企业收到预收款即确认纳税义务并按5%税率缴纳营业税。营改增试点后，房地产开发企业在项目开发阶段需缴纳税款减少约40%，将节省大量的资金成本。
第三、老项目可选择简易计税方法。考虑到房地产项目一般时间跨度较长，营改增试点前发生的成本已无法作为进项税额抵扣，营改增试点过渡政策允许老项目选择简易计税方法按照5%征收率计税，考虑换算不含税销售的因素，其实际税负为4.76%，相比原营业税税率5%还略有下降。第四、按项目选择计税方法。房地产开发企业可按照不同项目选择适用不同计税方法计税。
比如对于分期开发的房地产住宅项目，对于营改增试点前已开工的老项目，房地产开发企业可选择简易计税方法计税，维持税负水平稳定过渡；对于营改增试点后才开工的新项目，由于可以取得可抵扣的进项税额，房地产开发企业应按照一般计税方法计税。值得说明的是，一旦选定计税方式，之后的36个月期间不得更改。“不得改变”的是具体项目的计税方法，而不是指该房地产企业的计税方法。
第五、出租老不动产过渡政策。出租老不动产，纳税人可以选择简易计税方法按5%征收率计税。对于纳税人于2016年4月30日前取得的老不动产，因取得不动产时未能抵扣进项税额，根据过渡政策规定，只要不动产权属保持不变可一直选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。
第六、选择甲供工程模式。为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税，且甲供材不纳入建筑服务计税依据。房地产开发企业可获益于过渡政策，通过采用甲供工程模式，自行采购设备、材料和动力，便可抵扣17%的进项税额，相比于原营业税下将设备、材料和动力计入建筑服务销售额来实现成本计算，可获得更多的进项税额抵扣，有利于实现税负持续下降。
二、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发房地产项目的销售额
1.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。
2.当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
3.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
4.一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
由于现行政策规定，土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。因此通过台账对各期土地价款扣除的具体情况进行记载，是非常必要的。
5.一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
三、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目税款预缴
（一）一般纳税人
1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预收款是指房地产企业实际取得的售房款。包括：
一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；
二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。
2.应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
3.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
（二）小规模纳税人
1.房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 2.小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。
四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税申报
（一）一般纳税人
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
（二）小规模纳税人
1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
五、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目发票开具
（一）一般纳税人
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
2.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
3.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。已开具营业税发票并收回作废的，按照总局2016年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
（二）小规模纳税人
1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。2.小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。
3.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。已开具营业税发票并收回作废的，按照总局2016年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
六、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目其他事项 1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
2.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，未按本办法规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
建筑业、房地产业营改增有关问题明确
一、建筑业
1、一般纳税人销售建筑服务按规定选择适用简易方法计税的，可就选择简易计税方法的该部分销售额开具增值税专用发票。
一般纳税人销售建筑服务按照相关规定选择适用简易方法计税，并按照相关规定以扣除支付的分包款后的余额为销售额计税的，可就全额开具增值税专用发票。
2、纳税人可以按《建筑工程施工许可证》项目分别选择适用计税方法，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，按合同项目分别选择适用计税方法。如某建筑施工企业提供建筑服务，有两个建筑施工老项目，可以分别选择简易计税和一般计税。
3、对于选择简易计税方法的建筑服务项目，应在36个月内不得变更计税方法。如果原项目合同内容发生重大变更导致重签新合同并重新领取《建筑工程施工许可证》的，应按新确立的项目，重新按规定选择适用计税方法。未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，如合同废止重新签订合同，应按新合同项目按规定选择适用计税方法。
4、纳税人提供建筑服务，有多个《建筑工程施工许可证》的，可按不同《建筑工程施工许可证》划分项目，分别选择适用政策。配套设施按《建筑工程施工许可证》对应的建设合同上约定的工程施工范围，进行划分判断。
5、纳税人2016年5月1日以前提供建筑服务，在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，不需要再申报缴纳增值税。
6、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。其中从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，2016年6月30日前，可作为扣除凭证。但纳税人从分包方取得的5月1日至6月30日过渡期内开具的营业税发票，不符合规定的扣税凭证要求，不得据此差额扣除。
7、土地复垦业务是使用机械和人工对土地进行整理，使其达到可耕种状态，属于其他建筑服务。如果一般纳税人为建筑工程老项目提供土地复垦业务，可以选择适用简易计税方法计税。
8、建筑工程项目4月30日之前已开工，如果对收取的进度款已按营业税规定缴纳营业税，未开具营业税发票的，允许在5月1日后开具增值税普通发票。其中,需要就补开发票收入代开增值税普通发票的纳税人，可凭4月30日前已经在地税缴纳营业税的完税凭证，到主管国税机关办理代开手续。如果对该项目选择简易计税方法的，其征收率是3%。
对4月30日之前的老项目，在5月1日之后的取得质量保证金，属于工程款的一部分，如选择适用简易计税方法的，可以开具增值税发票，征收率是3%。
9、工程合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑服务工程项目，经住建部门批准在原建筑工程项目基础上进行新增建设（如扩大建筑面积等），新增合同对应项目可参照原建筑工程项目按照老项目选择简易计税方法。
10、建筑工程老项目与完工后的养护、维修分属两项独立的业务，属于“工程服务”和“修缮服务”两个税目。建筑工程大多具有清包工或甲供工程性质，如符合“清包工”或“甲供工程”定义，则可选择适用简易计税方法计税。
11、在2016年4月30日之前开具的建筑业营业税发票，如果在营改增前未作为营业税扣税凭证扣除总包缴纳的营业税，在2016年6月30日前可以作为提供建筑服务预缴增值税的扣除凭证。
12、如果纳税人同时为多个跨县（市、区）的建筑项目提供建筑服务，需要分项目计算预缴税款。扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴该项目时继续扣除。保证纳税人不因收入和支出取得时间的不均衡造成多缴税款。
13、在建筑工程中，甲方自行采购主要建筑材料，称为甲供材。甲供材料不属于建筑业纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，不计入建筑服务销售额，不作为建筑企业的税基。
14、小规模纳税人提供建筑服务，预缴后，回机构所在地申报，当月仅开具普通发票且合计不满3万（享受小微减免税政策）。该纳税人当期申报应纳税额合计为0，预缴税款不足抵减，可结转下期继续抵减。
15、部分建筑项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工的，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。除此之外，符合清包工或甲供工程定义的，也可按规定选择适用简易计税方法计税。
16、建筑企业收到的备料款等预收款，应当在收到当月申报缴纳增值税。
17、建筑企业对建筑施工临时搭建活动板房取得的进项税额可一次性抵扣。
二、房地产业
1、房地产开发企业预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票并确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
2、房地产企业销售自行开发的房地产项目,4月30日之前缴纳营业税且未开具营业税发票的,按规定可以开具增值税普通发票，“价税合计栏”和“金额栏”为全部价款和价外费用，“税率”选择0，备注栏中注明“所属期**月已按规定缴纳营业税”。
3、房地产企业4月30日之前收取30%预收款，开具营业税发票，5月1日以后客户要求开具增值税发票，已开具的营业税发票收回作废的，按照总局2016年第23号公告第三条第七款“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票”的情形处理。试点后可以全额开具增值税普通发票。
购房者索取增值税专用发票的，暂按“销售不动产差额开票”方式开具。
4、房地产企业将自行开发的房地产项目提供出租服务，应按照《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期，未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，按合同注明的开工日期，进行判断该项目是否属于新老项目。
5、属于4月30日前取得的不动产，如其中一部分用于出租，一部分用于出售，出租和出售行为可以分别选择适用不同的计税方法，分别适用的是不同的政策依据。
6、房地产业一般纳税人销售房地产老项目，选择一般计税方式，可以扣除4月30日之前向政府部门支付的土地价款。
7、房地产开发企业一般纳税人选择按简易征收方式的老项目，可以自行开具5%征收率的专用发票。
8、企业间转让土地使用权属于销售无形资产，应按财税【2016】36号文、财税【2016】47号文等规定征收增值税。
9、房地产开发企业“一次拿地、分次开发”，其所对应的土地价款：第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分并且固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
10、适用一般计税方法的房地产开发企业销售额中扣除土地价款，但可以全额开具增值税专用发票。
11、房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。
12、房地产开发企业的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。
13、房地产预收款的预缴税款不需要按项目分别抵减应纳税额。当期应纳税额按规定抵减当期已预缴税款及前期未抵减完的预缴税款后，向主管国税机关进行申报纳税。
14、关于房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用。
15、房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
16、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。
17、房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其对应的土地价款可以按规定从销售额中扣除。
第五篇：“营改增”后房地产业增值税税收风险研究
“营改增”后房地产业增值税税收风险研究
房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少企业负担。但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产企业可能存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相对应的风险提示指标，以强化对房地产业的税源管理。
一、房地产行业经营特点
房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：
（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产企业还要完善对应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的全部流程，业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给企业的进项取得和销项核算带来极大的挑战。
（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安置补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段，要持续几年才能完成，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。
（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发企业因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。
（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控频频推出，一定程度上影响了企业的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，可能会造成产品堆积，导致企业生产无以为继。
二、房地产业面临的涉税风险
（一）销售收入方面
1.销售产品收入账务处理不规范。如取得的销售款不按规定入账，而是故意留在销售部门；对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项，未计入收入；借手续费、集资费、代收款项等名义向购买者收取的各种性质的价外收费，以及客户放弃的购房定金、没收的违约保证金等收入未纳入缴税收入；对外出租房屋商铺，不如实按收取的租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款的处理不规范。如通过预售方式销售正在开发建设的产品，取得的款项未如实申报缴纳增值税；开发建设完成产品后，仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户；以按揭等方式销售开发产品，在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税，或是记入“短期借款”账户，隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售处理。“以物易物”、“以房抵债”等销售方式在房地产开发企业并不少见，往往使得房地产企业未及时确认销售收入，从而导致未及时缴纳或少缴纳增值税。
（二）进项抵扣方面
1.多抵进项税额。如企业同时开发多个房地产项目，老项目和新项目混杂，可能存在简易计税老项目的进项税纳入新项目抵扣；公共配套设施中像物业楼等自建自用的不动产，进项税金与商品房无法区分，可能多抵扣进项税额； 出租未售出的商品房，未将产品转入固定资产并做进项转出，造成多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下，通过虚假的单独合同，虚开钢筋、砂石等原材料的专用发票来认证抵扣进项税；接受关联关系企业提供的原材料或工程服务，故意抬高材料价格或是工程费用，从而增加进项费用。3.不得抵扣进项税额带来的风险。房地产业的建筑工人工资、安置补偿费用，自小规模纳税人那里购买的材料以及企业自制的砖瓦石灰等，是无法取得增值税专用发票的，因此无法进项进项税抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工单位的费用，在开发阶段支付给的批报建费、拆迁管理费等，不能抵扣进项税，可能导致企业少报收入或多抵进项的风险。
三、房地产业增值税风险分析指标
（一）行业增值税税负指标
增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业的平均增值税税负率设为提醒值。对比企业增值税税负率与提醒值，如果两者偏差值较大则可能企业会存在故意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。
（二）进项指标
工程完工后，结合第三方涉税数据，将企业认证抵扣的进项与施工合同、标书及预决算报告进行对比，分析企业是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理的风险。
1.分析企业耗用砖瓦砂石等原材料的情况，与同类产品平均用量和成本进行对比，对用量过大、价格过高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣进项税的问题。2.分析企业建筑施工费用及辅助工程费用，与同行业同类型的平均费用标准，以及企业预算报告等进行对比，看看企业的工程及辅助工程费用是否恰当。3.分析企业广告、咨询、鉴证、设计费等进项金额，对比同类开发产品的平均标准，如超过标准较多且无合理理由的，通过企业及相关资料核实业务真实性，分析其是否存在少纳税问题。4.核查企业选择简易征收的老项目的实际情况，随时跟进未完成交工的老项目的推进情况，查看发生的进项税额有没有按规定进行转出。
（三）销售收入指标
将企业的申报数据与开工项目登记资料、第三方数据对比分析，查看其销售收入是否全面完整。
1.通过售楼处相关资料比如销售记录、买卖合同、销售发票、各类收据等，推算房地产已出售的面积和收入。将测算收入和“主营业务收入”等科目、增值税申报表等进行分析比对，查看企业是否真??统计了销售收入并进行了纳税申报。2.核查企业与中介服务机构签订的代理销售合同，以支付的佣金金额和比例来推算企业的销售额，反推企业的销售收入是否完整属实。3.将《建设工程规划许可证》中记载的房屋开发面积、容积率、可出售面积以及相应配套设施等数据，与企业账载面积、实地开发面积进行对比，核实是否存在私增可售面积并隐瞒收入的情况。4.与当地房管局交换购房合同备案信息，根据购房合同中列明的面积、金额，与企业记载的“预收账款”等明细账进行比对，推算企业实际销售情况。
【参考文献】
[1] 吴志勇.“营改增”对房地产企业的影响及应对[J].经济师，2017，（05）：127-128+131.
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