房屋征收存在的问题及对策

第一篇：房屋征收存在的问题及对策

房屋征收存在的问题及对策

近几年，随着温州生态园市政基础建设及三垟湿地保护工程的启动，需要大范围的房屋征收，牵涉到被征收房屋农民的利益是多方面的，牵涉的人数往往是数十人甚至上百人，影响大，涉及面广，容易成为社会关注的热点，稍有疏忽，就易引起上访案件，影响社会稳定，现就办理房屋征收与补偿中存在的问题作以下几方面的阐述。

当前房屋征收与补偿案件按照土地性质不同，主要有两种类型，一种是城市国有土地上的城市房屋征收与补偿，一种是集体土地的征地与补偿。二者的征收性质不同、适用的法律不同、补偿安置的标准也不一样。

一、集体土地上房屋征收与补偿中存在的主要问题

1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋征收与补偿行为不规范。现实中的集体土地上房屋征收与补偿适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物征收程序和补偿标准均无具体规定，可操作性不强。二是参照原《城市房屋拆迁管理条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如：被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》，经过申请就可以取得《房屋拆迁许可证》；被征用农村集体土地上的房屋征收因达不成补偿安置协议，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋征收，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋征收不是城市国有土地上房屋征收，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋征收补偿随意性极大。我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的征收却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照原《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中的补偿标准随意性很大。

3、集体土地房屋征收主体不规范，征收中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。房屋征收与补偿协议作为一种民事法律关系，应当由征收人和被征收人协商达成一致。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被征用人不直接参与协商，对被征用人的房屋进行价格评估亦不通知被征用人到场，而是由征收人单方指定的评估机构进行评估，有关征收补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，被征收人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被征收人在整个征收过程中表达自己意愿、维护自

己权益的机会，严重侵害了被征收人的权益，更不能体现征收人与被征收人作为法律意义上的平等主体关系。

4、对征收工作中农民的私有财产权保护不够。农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分，这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋征收的补偿应从土地征用补偿中分离出来。

5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。集体土地上的房屋征收和城市房屋征收一样，涉及很多法律关系。如征收居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费；征收农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因征收造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题；对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的征收安置问题；征收正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范。在实际征收时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。

二、城市房屋征收与补偿中存在的主要问题

1、征收补偿方式存在问题。按照新颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”这样的制度设计是符合市场经济原则的，但在实践中往往有不少因“低估”而产生的矛盾。有时在征收与补偿过程中政府的安置政策做得不够到位, 征收与补偿不合理，这些都会引起征收人和被征收人之间有关房屋征收与补偿的矛盾。关于安置和补偿等问题，被征收人的某些行为也会产生矛盾，例如：有的人将房屋征收与补偿当作是难得的发财机会，于是狮子大开口，漫天要价，不达到目的誓不罢休。

2、评估机制不健全。由于征收与补偿矛盾的核心问题是补偿金额的多少，而评估是确定补偿金额的重要依据，补偿金额与评估直接相关。因此，城市房屋价值评估已经成为当前征收与补偿矛盾的焦点。目前在实践中，还存在一些不规范的非市场化的评估行为，主要表现在以下几个方面:1)政府制定补偿标准，干预评估过程；2)未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差较大；3)评估混乱无序，被征收人对评估结果有异议时，缺乏有效的调查处理机制。

3、旧村改造异地安置难。对于旧村的被征收人而言，被征收房屋不仅是遮风避雨的场所，更是人情交往、便利生活甚至就业生存的依托，征收、安置即意味着生活环境的变化，会给被征收人造成不利影响，理应得到补偿，但目前没有一项条款涉及此问题。从实际情况来看,被征收户得到的补偿金很难买到适当价位的住房，更不敢奢求购买到同样区位、用途和建筑面积的房屋。群众对补偿标准的认同率低，被征收人之间产生心理上的比较和不平衡感,将容易导致矛盾的产生和激化。

4、征收与补偿工作需要进一步严格依法按程序操作。在征收与补偿工作中，需要始终坚持“二公告、三征求意见、四公布”的“阳光拆迁”理念：即公告房屋征收决定、公告争议房屋补偿决定；制定征收规划、征收补偿方案、房屋征收评估办法要征求公众意见；征收补偿方案、房屋产权登记确认情况、分户补偿情况、征收补偿费用审计情况要全面公布结果。防止个别被征收户为获得更多的补偿费，通过多种渠道得到特殊待遇。要牢牢把握“依法按程序运作”工作基调，严格统一标准，禁止暗箱操作。在整个征收与补偿过程中，要进一步严格执行各项程序规范，充分尊重民意，实施阳光操作，让广大群众全过程参与其中，争取被征收群众的拥护和支持，减少对抗与抵制。

三、法院办理房屋征收与补偿案件的难点

1、关于城市房屋征收与补偿的法律制度仍需进一步完善。2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，强化了规范公权和保障私权的法治理念，更注重工业化、城镇化建设与保护被征收人合法权益之间的统筹兼顾，使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。但是《条例》中第八条第六款“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”和第十七条第二款、第十八条、第二十条、第二十三条还有三项具体办法需要由“省、自治区、直辖市制定”。目前这些具体办法亟需制定、完善、规范，以利于进一步推进国有土地上房屋征收与补偿工作顺利进行。

2、法院独立审判难于真正实现。首先从程序上看有瑕疵。一个极为尴尬的事实是，本应独立办案秉公而断的法院时常成为城市房屋征收主管部门的“执行机构”。地方党委、政府把法院作为一个职能部门看待，许多房屋征收与补偿案件在诉讼之前就让法院参与工作，法院领导甚至成了征收与补偿工作领导小组的成员，在受到被征收户抵制时，政府的主管部门干脆把这个烫手的“山芋”交给法院，借助司法强制力实施拆迁。在这种情况下，若当事人事后起诉，起码在程序上给人一种不公正之感。其次行政审判难以解决实质问题。我国《行政诉讼法》第五十二条第一款规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据，地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件”。人民法院审理行政案件，应该是针对具体行政行为的合法性进行审查，而判断具体行政行为合法性的依据是法律和行政法规、地方性法规、规章。政府及其职能部门制定的规范性文件，不能作为依据和参照。法院审理行政案件，只对具体行政行为是否合法进行审查，而对具体行政行为是否适当基本不予审查。实际上，行政诉讼解决

房屋征收与补偿裁决纠纷具有局限性和不彻底性，即使法院认定房屋征收与补偿裁决不合法，也只能判决撤销并判定重作，由作出裁决的原行政机关处理，征收与补偿双方的权益纠纷并不能在法院得到最终处理。征收与补偿工作的过程需要多方参与，法院虽然在征收与补偿过程中处于主导地位，但由于参与征收与补偿的都是兄弟单位，甚至是领导部门，法院在协调各方力量时往往会力不从心。尤其是征收补偿安置方案都是由政府或征收人制定的，法院自主权很小，协调案件时难度很大。

四、解决房屋征收与补偿案件问题的相关对策和建议

对于上述在房屋征收纠纷中存在的问题，结合房屋征收执行实践中遇到的障碍和困难提出以下几点建议：

1、现行的房屋征收补偿标准尽管较前几年有了提高，但仍与飞涨的房价颇有差距，甚至严重偏离了市场价格，被征收人的期望和安置补偿标准相差甚远已成为征收纠纷中双方的根本性矛盾。要解决征收纠纷中的诸多问题，当务之急就是提高现在明显偏低的安置补偿标准。建议政府应当以市场手段来解决安置补偿问题，而不是代之以行政手段，安置补偿要体现市场价格。

2、城市房屋征收的政策和程序应当更加公开透明，全面体现征收人和被征收人的合法权益。在征收的决策过程中应有被征收人参与的机会，在征收过程中被征收人应有监督权，以维护其合法权益。特别在被征收房屋的评估方面，应当适当给被征收人讲话的机会，不能一味强调硬性的补偿标准，房屋征收的评估安置应更多地体现合理化和人性化。

3、法院的职能是公正审判、公正执行，不宜事先介入政府的征收事务中，不能以服务为名，将法院临时借调抽调处理征收事宜。尤其是相关部门为了时间、进度而作出的先于征收决定，法院的执行机构决不能参与执行。

第二篇：土地征收存在的问题及对策

土地征收中存在的问题及对策

摘 要 我国在土地征收中存在的主要问题：有滥用征地权力，征收范围过宽，缺乏透明度，对非法占地行为的处罚过轻、监管不力，补偿费用不合理、不到位，司法保护薄弱。针对这些问题，必须完善土地征收立法，科学界定“公共利益”，规范政府的征地行为，确定合理的征地补偿原则，建立畅通的农民利益表达机制，健全土地征收的司法程序。

关 键 词 土地征收 问题 立法 执法 司法

土地征收是指国家或政府为了公共利益的需要，依照法律规定强制取得私人土地所有权，并给予适当补偿的一项法律制度。在我国，由于实行土地公有制，土地所有权只有国家土地所有权和集体土地所有权两种类型，因而土地征收是发生在国家与农民集体之间的土地所有权转移，是指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和批准程序，并给予征地补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。

通过本学期学习《建设用地管理》这门课程和对一些资料的查阅，我就如何规范对集体土地征收，保护农民权益等问题提出一些个人的意见。

一、我国土地征收中存在的问题(一)滥用征收权力，征用范围过宽

我国现行法律、法规对“公共利益”缺乏明确界定。《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等法律对“公共利益”的规定都是不清晰的，仅出现了诸如“依照法律规定”等一些原则性的提法，对什么是“公共利益”没有明确界定。因此，在土地征收的过程中，“公共利益”这一本来旨在维护大多数人利益的立法规定，由于立法本身的漏洞和监督机制不完善，导致在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为，成为了少数人牟利的工具。

1、伪造、虚报征地申报材料，骗取审批

在即使扩大解释“公共利益”也不可能获得审批的情况下，一些地方政府往往伙同开发商、集体组织、村委会篡改、伪造材料骗取审批。比如，把基本农田区域改成荒地、山地，把工厂用地写成大学用地，将无后备土地的开发写成有后备土地的开发等等。

2、违法越权审批、变相越权审批

有些地方政府无视法律、法规，明目张胆地超越权限，批准自己在法律上无权审批的用地申请。更多的做法是规避法律规定，变相越权审批。土地管理法是按批地数量来划分中央和地方土地审批权限的，因此在实践中，地方政府往往采取“化整为零”的方法将超出自己审批权限的同一项目用地划分很多小块，分开审批，越权批地。全国上下的兴建开发区热潮中，有相当一部分土地是地方政府违法越权审批的。

3、以租代征，变相进行土地流转

以租代征是近几年新兴起的违法用地方式。所谓的“以租代征”，指的是一些地方政府和企事业单位绕过法定的农用地转用的土地征收和审批手续，通过租用农民集体土地，而直接进行非农业建设。在很难获得土地征收审批的情况下，基层政府便与企业签订出租协议，将土地批租给企业。这样既达到了土地流转的目的又绕过了征收。以租代征的现象在发达地区十分普遍。

(二)征收缺乏透明度，对非法占地行为的处罚过轻、监管不力

从一些征地纠纷案件中，存在一个非常普遍的问题，那就是农民土地被征收后，从来没有看到过任何征地批文和安置实施方案。由于“两公告一登记”（征地方案公告、征地补偿安置方案公告、补偿登记）、公众参与土地决策等程序不完善，征地过程中缺乏民主性。对于用地单位的土地使用情况缺乏有效监管，土地征而不用、多征少用的现象，在一些地方比较明显，这也是引起农民对征地行为不满的原因之一。已查处的大量违法批地占地案件，往往是未批先征、未批先用。即使被举报查处，也常以“生米煮成熟饭”为由争取事后补办手续，最终实现征地占地的“合法化”。据调查，全国每年发现违法占用土地案件数万件，但最后被追究法律责任的仅为千分之几。加之对征地纠纷的处理、征地执行等，法律规定远不完善，土地权利主体特别是农民的利益受到损害时，缺乏及时有效的法律救济，难免产生愤懑怨恨对立情绪。

(三)补偿费用不合理、不到位、1、征收补偿范围小

按照土地管理法第47条的规定，耕地的补偿费用仅包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗费。土地管理法实施细则第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补助费归地上附着物及青苗的所有者所有；安置补助费归安置单位所有，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。征收补偿费仅考虑被征土地的原用途和原产值，不考虑土地本身的价值和土地的预期收益，没有将土地作为资产处置。

2、补偿标准过低

《土地管理法》第47条规定，征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。安置补助费为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍，最高不得超过15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市制定，实践中一般为耕地标准的半数。土地是稀缺资源，在我国人多地少矛盾日益突出的今天，土地更是价比黄金，土地补偿费以农业收益计算，根本不能反映土地真实价值。正是由于巨大利益级差的诱惑，各地征地泛滥，圈地之风屡禁不止。

（四）司法保护薄弱

当前土地征收中产生的大量纠纷，都是通过上访、围攻政府等方式寻求解决，给社会造成了不安定的因素，其原因就是缺乏相应的司法救济程序。农民若提起民事诉讼，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理；若提起行政诉讼，则以各种方式阻止农民的起诉。

二、完善土地征收立法，严格执行法律规定

我国现行土地征收中存在的问题有其经济、政治、社会的根源，但法治观念的淡漠和法制的不完善无疑是造成这些问题的深层原因。修改相关法律法规，完善制度措施，增强依法征收的观念，限制征收权的滥用无疑是解决问题的治本之策。

（一）科学界定“公共利益”

因为土地是稀缺资源、不再生资源，是一切社会经济活动的载体，有鉴于此，作为稀缺经济资源的农民集体土地在以“公共利益”需要为理由被征收、征用时，其目的也即所谓的“公共利益”，必须满足以下三个条件：

1、土地使用方向具有鲜明的社会性特点，不以赢利为目的，一般以社会公共产品为最终表现形式；

2、项目受益人是社会绝大多数人，具有均占福利的、而非特定公众受益性的特点；

3、土地征收后较征收前更具社会效益。

（二）规范政府的征地行为

在对农民集体土地的征收过程中，政府始终处于强势地位，它既是征收的主体，又是补偿的主体。因此，如何规范政府、尤其是地方政府的行为，构成了规范征地制度、保障农民权益的关键。解决问题的办法在于采取措施严格限制政府的权力，以规范其征地行为。主要措施如下：

1、严格控制政府的征地权力

征收集体土地，必须符合法定的“公共利益”的涵义及其适用范围、城市建设总体规划、基本农田保护法规、建设用地报批制度，缺一不可。任何党政领导人都不得以“首长工程”名义“钦点征地”，否则农民有权拒征。

2、健全土地征收程序规范，建立有效约束机制

健全而正当的法律程序和有效的约束机制是防止国家土地征收权力滥用的根本保障。主要应从以下几方面着手：第一，坚决落实《土地管理法》中的有关土地征收程序的规定，如“两公告一登记”的规定，不能流于形式。同时启动土地征收的合法性调查、审批和监督程序；第二，建立并完善土地征收听证制度，以增强土地征收的公开性。

3、改革政府官员政绩考核制度

政府官员政绩考核制度是行政绩效评估制度的重要组成部分，它对政府官员的职务行为具有导向性作用。受片面GDP观念的影响，现行的政府官员政绩考核制度过分偏重经济发展指标，对经济发展的贡献成为公务员考核的最重要、甚至是唯一的指标。经济发展不了，政府官员的仕途便会受到很大的影响。实践中，很多政府官员为了升迁，便不择手段，甚至不惜以身试法。在批地、卖地可以在短时间内促进经济飞速发展的情况下，违法征地用地便成了常态。我们应改变以往片面地政绩观，对以经济发展指标为核心的政府官员政绩考核制度进行改革，将社会和谐、权利保障、法律实施效果等纳入官员考核指标体系，并作为核批农地非农化申请的主要依据。不再把经济发展作为衡量官员政绩的唯一指标，促使政府从“计划型政府”向“服务型政府”转变。其中，土地保护应当成为政绩考核的一个重要指标。

（三）确定合理的征地补偿原则 长期以来流行一种观点：“建设基础设施，改善投资环境，为的是经济发展，农民作点贡献是应当的。”不少地方就是以此为由强行以低价以至无偿取得农村集体土地，然后大兴土木，筑路造桥，发展基础设施和工业开发区。即使一些国家重点项目，如公路、铁路这类项目，其投资总概算中用于征地补偿的比例也很低。这类说法和做法是极不妥当的。毋庸置疑，建设基础设施，改善投资环境，确实有利于经济发展，但是，建设基础设施也好，改善投资环境也罢，均属于社会公共品，而提供社会公共品是政府的基本职能，由此所发生的费用属于政府管理成本，应由政府财政开支，把它转嫁到农民头上是毫无道理、绝难立足的。

（四）建立畅通的农民利益表达机制，健全土地征收的司法救济程序

在对土地征收进行立法时应借鉴国外经验并结合我国国情，明确规定对因土地征收引起的纠纷，除可以采取申诉、行政复议等措施外，还可以依据我国行政法、行政诉讼法的规定，对政府的土地征收这一具体行政行为，向法院提起行政诉讼。

第三篇：排污费征收管理中存在问题及对策

排污费征收管理中存在问题及对策

今年西昌市审计局部门预算执行审计抽查排污费征收情况，发现征收核定程序不规范，征收环节内控制度不健全，随意减免等问题，严格按照《排污费征收使用管理条例》及时足额征收排污费显得十分迫切。

一、排污费征管中存在的问题

1.审计抽查企业均未按污染物排放因子量征收排污费，而是按产量计算征收且只征收主产品未征收副产品。

2.征收程序不完善，存在未申报收费、虽然申报但未核定收费、核定与实际收费不符等情况。

3.环保计征产量与统计产量悬殊大。

4.减免排污费程序不公开、不透明、随意性大。

二、完善排污费征管的对策

《排污费征收使用管理条例》、《排污费资金收缴使用管理办法》对排污申报、核定、复核和计征、减免、监督、政务公开等各个方面都做了全面的规定，笔者认为应从以下几个方面加以落实。

1.坚持排污申报登记，全面掌握排污企业的现状，以监测排污量核定收费。

2.依据相关法律法规公开的减免条件和减免程序，杜绝协商收费或无条件免征或减征排污费。

3.加强排污费征收票据管理，严格领购和核销程序，规范票据使用，切实发挥财政票据的源头控制作用。

4.加强排污费征管有关法律、法规的宣传，提高排污单位自觉缴纳排污费的意识，建立排污收费公告或公示制度，强化社会监督。

5.健全环保部门内部监督制约机制，切实发挥财政、审计等部门监督职责。（据西昌市审计局提供材料整理）

第四篇：农村集体土地征收存在的问题及对策

农村集体土地征收存在的问题及对策

（合肥学院09工程管理一班万占强）

摘要：随着农村城镇化和新农村建设的不断推进，土地征收现象越来越普及。在征收过程中。由于制度上的缺陷，很多被征地的农村集体组织和农民的合法权益无法得到有效的保障。本文在对这些问题进行分析的基础上，提出了对农村集体土地征收制度进行改革的思路。关键词：土地征收、征收补偿、征收程序

所谓农村集体土地征收是指国家基于公共利益的需要，以强制方式取得集体土地所有权，并给予被征地人补偿的行为随着我国城镇化水平的进一步提高。农村土地征收现象越来越普遍，将日益成为农村的一个基本问题。在不少地区尤其是城市近郊已经出现农民不务农、无田耕种的现象。目前全国三分之一以上的群众生活归困于土地问题，而其中60％左右是直接由征地引起的。由此看来，如何改革当前的土地征收制度，从而促进农村经济健康、协调发展，已经是我们必须要面对并解决的问题了。

一、农村土地的征收过程中存在的问题

（一）土地征收补偿标准偏低，且分配不合理，严重损害了农民利益。

1、补偿标准不合理。我国现行征地补偿制度是采用计划经济体制下形成的“产值倍数法”计算标准。这种补偿标准较土地实际产出价值而言往往脱离实际。现在我国的农业大部分已经不是传统意义上的农业了，是集精品农业、生态农业、休闲观光农业等为一体的现代型农业，土地的产出已完全不是普通的粮食或蔬菜价值可比的。但在计算补偿费用时，仍按照传统的粮食与经济作物之比来测定前三年的农业产值，这样形成的土地补偿额当然不能反映被征耕地本身的实际产出价值，且往往偏低。

2、补偿范围不合理。《土地管理法》四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》四十二条规定了安排被征地农民的社会保障费用。但现有的法律没有考虑可能给农民造成的其他损失，如对残留地、对相邻土地损害的赔偿。

3、补偿方式单一。我国农村土地征收补偿方式主要有金钱补偿和劳动力安置两种方式。随着劳动用工制度的改革，原有的劳动力安置办法在实践中很少使用。单纯的金钱补偿无法真正安置失地农民的生活。农民失地后大量涌入城市，由于缺乏技能和知识，无法在城市激烈的竞争环境中生存下去。待仅有的一点补偿金额用完后，失地农民就彻底失去了生存的依靠。

4、补偿费用分配不合理。在实际补偿分配过程中，争议最多的是土地补偿费和安置补助费。首先是土地补偿费。征地补偿费一般先经乡政府，再经村委会，最后才到农户，资金拨付一般也是直接到乡财政，只有个别地区直接到村。这往往造成各级政府、村委会以及集体经济组织相互争抢土地补偿金，或通过各种名义克扣征地款，甚至个别乡村干部凭借权力分割征地款项，导致真正的所有权主体不能享受应该享有的利益。其次，安置补助费的分配。安置补助费是为了确保被征地农民现有生活水平不降低而给予的补助，由安置单位享有，但现实中常出现未按规定足额发放，甚至完全没有发放到农民手中，而是被层层截留。

(二)土地征收程序不完善，欠缺司法救济

1、征收程序中土地权利人参与程序不够。《土地管理法实施条例》虽有公告和听证的规定，但缺乏农民实际参与听证的程序保障。公告在土地征收中是一种后置程序，只作为附属程序置于批准之后，目的也只用于权利登记，不是与农民协商，对征收并不起监督作用。“听取意见”只是流于形式。不管农村集体经济组织和农民对征地补偿、安置有何意见，国家都

可以先征地。这样在征地程序上，农村集体经济组织尤其是农民毫无发言权，处于不平等的地位，完全处于弱势一方。

2、土地征收程序不透明，缺乏公正的土地价格评估机构，容易形成暗箱操作，导致真正拥有土地产权主体的合法权益被排除在外。

3、争议解决机制不完善。《土地管理法》第十六条的规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径，而不包括土地征收补偿纠纷的处理。发生纠纷后，法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为南不予受理，司法保护不能实现。而根据《土地管理法实施条例》的规定，征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的，由征收部门裁定，而且该裁定为终局裁定，相对人不能向人民法院起诉。而现在我国绝大部分省(市)尚未建立起相应的征地补偿安置争议裁决制度。而且这种由政府既当“运动员”又当“裁判员”的做法，难免有失公平；同时也容易使政府陷入征地纠纷，争议裁决的旷日持久战中。

（三）土地征收条件不明确

我国《宪法》第十条第三款规定：国家为了公共利益的需要。可以依照法律的规定对土地实施征收或征用并给予补偿我国《土地管理法》第二条第四款规定：国家为公共利益的需 要可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿 由此可见。我国宪法和法律均以“公共利益”作为对集体土地征收的条件。

那么如何理解“公共利益”，它的概念、范围都包含了哪些方面。对此，我国的法律没有做出明确的规定 实际操作中，很多地方政府为了满足自身利益，滥用征收权。不管是否真正为了“公共利益”，都打着“为了公共利益的需要”的幌子，肆意侵犯农村集体的所有权、农民的承包经营权。由于立法没有就“公共利益”的界限进行明确的界定，导致实践中“公共利益”的概念从公共设施、公益事业扩大到了所有的经济建设领域。

二、存在问题的原因分析

（一）集体土地产权的弱势法律地位。

国家对集体土地所有权并没有在法律上得到完全清晰的承认，农民的土地使用权的合法权益模糊不清，这样很容易导致国家强制公权的侵入。我国现行的土地管理法及其实施细则在土地征收问题上缺乏对集体土地所有权的保护。

1、农村集体土地所有权主体虚位。对于土地所有者集体来说，“集体”是个集合名词不是法律上的概念，不具有某种确定的指向性，农民缺乏行使集体土地所有权的组织形式和程序，这类似于国有企业中的“所有者缺位”。该组织成员不以个人身份享有和行使集体所有权，并且不在集体财产中享受任何特定份额。农村集体所有的土地一般由村民委员会代行集体所有权，但村民委员会并非一级国家机关，只是村民自治组织，并无保护村民利益的动机，结果土地集体所有，表面上似乎人人都有实际上变成了无人所有或乡、村干部小团体所有的集体土地所有权主体虚位。农民集体土地所有权的名存实亡，带来了政府无视集体土地所有权和农民权利，以及集体土地所有权行政权力化的倾向。

2、国有土地与集体土地的法律地位不平衡。我国的集体土地所有权是一种不完全的权能，集体土地所有权的权能在整个社会经济活动中没有得到实际上的尊重。

首先，农村集体土地所有权的最终处置权是属于国家的。最典型的就是当国家建设需要使用集体土地时，国家只需要通过征收集体土地就可以了，被征收者只有无条件地服从，没有协商的余地，更不得阻挠。此外。集体土地流转制度供给不足。在现行的法律体制下，集体建设用地使用权以封闭运作为特点，没有直接入市的权利，集体所有的土地，只有经国家征收转为国有土地后，才能出让、转让，集体土地所有者的主体地位根本无从体现。

其次，集体土地所有权的经济利益得不到应有的满足。《土地管理法》规定，国家因公共利益需要而征收集体所有的土地时，国家理应给予合理的补偿，但这种补偿不是等价的，国家对征地补偿的标准有最高数额的限制，且这种标准是以产值的倍数为依据的，缺乏市场因素的考虑，不具有公平合理性。

(二)立法不完善。

1、在我国没有单独的土地征收法或土地征收条例，相关的制度都散见在少数的单行的法律法规中。法律法规的规定不仅薄弱，而且相互之间存在不相衔接的问题。现行的土地征收制度对土地征收程序虽然做出了的规定，但这些程序的规定过多的强调征地一方的权力，农民利益未受重视、土地征收应当是征地一方和被征地一方共同参与的过程，在双方地位不平衡的情况下，立法对国家征地应当有一套程序来限制国家的权力和保障被征地农村集体和农民个人的利益免受非法征地的侵害，要保障农民的知情权、参与权、上诉权，使农民能够积极参与进来。

2、制定征收补偿标准的权力随意下放。《土地管理法》第四十七条对土地征收的补偿费、安置补助费规定了具体的计算标准，但对其它方面则下放权力。有时权力被违法再度下放，导致补偿标准不统一，而且标准层层降低，严重侵害农村集体和农民的合法权益 并且按照《土地管理法》的规定，对补偿标准规定了一个较大的幅度范围：6到l0倍，最高不超过30倍。地方政府根据授权，拥有较大的自由裁量权。政府既是利益分配者，又是利益获得者，被征收方又极少参与征收协商谈判过程，这就导致很多地方政府滥用自由裁量权，常常按照法定最低标准给予补偿。

二、农村集体土地征收制度改革的思路

1、严格界定“公共利益”的范围，防止土地征收权的滥用。

一般而言，公益在现代国家，系以维持和平之社会秩序，保障个人之尊严、财产、自由及权利，提供文化发展的有利条件等为其内容。总结各国对“公共利益”的规定，具体分两种表述形式：一种是概括性规定，其特点是概括性强，操作的弹性大，但是容易导致征收权的滥用：另外一种是列举性规定，特点是详细具体。可以有效地防止征收权的滥用。像日本和我国的台湾地区都是采用这种方法进行规定，而我国现行的立法体制采用的是概括性规定。为了防止土地征收权的滥用，我们应当通过立法严格限制“公共利益”的范围。具体而言我们可以将其限制在以下几方面：国家机关和军事用途；交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；国家重大经济建设项目。但以公益为目的的；其他由政府兴办的以公益为目的的事业。

2、导入市场机制，确立“合理补偿”的原则

针对我国目前对土地征收补偿原则的规定不明朗的现象，我国应当在借鉴大多数国家和地区做法的基础上，结合我国的具体国情，确立“合理补偿”的原则。以市场价格作为征地补偿的标准，以市场谈判的方式确定补偿费用。该原则的确立，一方面可以切实保护被征收土地者的合法权益，另一方也可以避免现阶段实行“完全补偿”可能给国家和社会发展带来的负担。同时，还应当适当扩大补偿的范围，确定合理的补偿标准。为此，一方面应当建立完善的土地评估制度和土地评估方法，在对被征收土地进行科学的评估后，以市价为基础，综合考虑国家、集体和个人三者的利益，合理地确定土地征收的补偿标准；另一方面，土地征收补偿的标准要确保被征地农民的生活水平不降低。为确保土地补偿费用的公正分配，一方面应当确保村民会议的自治权，排除行政和司法的过多干预，另一方面也要建立分配方案的合法性审批制度，防止村民会议自治权的滥用。

3、完善土地征收程序，确保征地民主

由于我国法律对土地征收的程序性规定缺乏系统性和操作性，需要制定统一的《土地征收法》进行规范。农村土地征收的具体程序应该包括：首先应该是征地单位持相关的项目批文或设计书向有权批准土地征收的土地征收批准机构申请，申请人应就征地的目的、条件、补偿等方面做出详细说明；申请提出之后，批准机构要正式通知被征地者，并就征地事项举行听证会，并最终由批准机构根据自己的调查和听证会上双方的意见做出决定；申请批准后，征地单位与被征地者就征地的补偿标准等问题进行谈判、协商，共同确定征收赔偿方案，意见不一致时，由批准机构裁决，对裁决不服的，可以向人民法院起诉，由人民法院裁定，以保证补偿方案的公正性；最后由征地单位按照补偿方案缴纳土地征收补偿费用，之后征地单位获得征收土地的所有权。

参考文献：

[1]郭洁．土地征用补偿法律问题探析[J]．当代法学，2002，(8)．

[2]卢丽华．加拿大土地征用制度及其借鉴[J]．中国土地，2000，(8)．

[3]马怀德．行政诉讼原理[M]．北京：法律出版社，2003．

第五篇：当前土地与房屋征收问题对策与建议

当前土地与房屋征收问题对策与建议

当前，土地与房屋征收工作已成为招商引资项目建设，新型城镇化及城市发展等重要经济活动的必备资源要素和前提保障。20**年以来，我市每年土地征收总面积在1万亩左右，随着全市上下总体目标的确定，土地征收任务将继续加大，征收过程中的矛盾和问题也日益突出。如何化解矛盾、解决征收疑难问题，确保我市各项经济工作顺利开展是本文研究的重点。

一、我市征收工作现状分析

在市委、市政府的坚强领导下，在征收一线人员不懈努力下，我市土地与房屋征收工作取得了长足进步，由原来的政府主导组大班子搞征收，转向了政府全流程监管并推进征收市场化、专业化的形式。通过选聘专业的中介服务机构对被征收的土地与房屋进行丈量测绘，确保了原始调查数据的准确率，同时委托劳务机构协助开展协调签订与房屋拆除，在一定程度上规避了被征收户与征收主体间的直接矛盾，缓解了基层工作压力，但是政府与被征收群众的主要矛盾依然存在。

1.项目统筹协调难。部分项目在关键环节推进上未做到有效衔接，项目前期准备及要素保障严重滞后，项目推进过程中，各乡镇、建设单位职责划分不明，推诿扯皮时有发生，建设方案、征收任务一再调整，比如城镇医药中间体项目征收启动后又叫停、中笔社区部分项目多年反复变更投资主体，数次与被征收户签订协议。这种盲目推进导致项目进展缓慢，严重影响建设进度。

2.政策标准执行难。由于门槛较低，劳务公司从业人员素质参差不齐，部分地方干部对其监管松懈，且不愿意花时间去认真调研征收中的难点、堵点问题，决策程序冗长，反复论证的多，实际解决问题的少。导致群众对现行政策不理解，对劳务公司强烈排斥。具体集中体现在城郊乡镇，政府高投入新建的安置房，让利于民的初衷没有得到群众应有的回馈，甚至出现关键节点项目中“钉子户”一钉十余年的情况。

3.征收后续保障难。安置房建设需要时间，若安置房建设无宏观层面的中长期规划，势必造成安置房建设滞后、被征收户长期无房可住的局面。例如龙湾文化旅游项目一期部分被征收户在外搭住时间已达三年之久，仍然面临交房时间不明的境况，被征收人反映强烈，造成不稳定因素，同时逾期临时搭住费也相应增加，导致征收成本不断上升。

二、征收难形成的主要原因

从表面上看，征收主要矛盾是利益分配问题，是市政府相对较低的补偿标准与被征收户过高的补偿要求之间的矛盾，但被称为“天下第一难事”的征收工作，还有更多深层次原因存在。

一是伪市场化。

虽然我国逐年在修订完善土地征收相关法律法规，定期上调土地与房屋补偿标准以适应某一阶段社会经济发展，但被征收农民在面对政府征收行为中，仍处于弱势方，土地承包经营权通过政府征收行为发展转移，由农村集体所有转变为国家所有，其土地经济价值并未与征收补偿相统一。政策与标准的制定考虑的是各省域经济活动的总体平衡，并不能体现农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。

二是信任危机。

由于历史原因，我市许多项目存在前期不注重谋划，征收队伍素质不高、政策宣传不到位、补偿款拖沓、安置滞后等一系列问题，加剧了被征收户对征收主体的不信任感。一旦征收利益方的信任缺失，将直接导致有关项目征收的信访事件频发。

三是逐利思想。

由于政府在推进项目建设审批环节中存在一定瑕疵，国家法律从维护被征收人作为弱势方最大利益出发，很难受理司法层面的强制征收，从而导致了我市一批涉及公共利益的关键建设工程存在“钉子户”。这部分少数群体正是利用这一点把征地视为发建设财的机会，寄希望通过征收“发财致富”，提出各种远超现行补偿标准的无理诉求。

三、解决征收难题的办法

解决征收疑难问题的核心，不在于被征收户，而在政府部门。我市大多数征收项目，都得到了广大被征收户的充分支持，市城市改造更新服务中心作为全市土地与房屋征收工作统筹服务单位，有以下几点思考：

1.因地施策维护总体平衡。我市执行统一的土地与房屋补偿标准，必须考虑全市政策平衡。因征收项目各异，规模、区位、性质各有不同，具体政策要结合实际合理应用并调整优化。首先是考虑规模，对成建制的整村搬迁项目，政策上要强化对村集体经济扶持，通过土地征收让村集体获得原始积累，在监管的基础上强化指导其集体经济健康可持续发展，不仅能激发基层干事创业热情，同时将有力解决征收后续一系列矛盾；其次考虑区位，城郊乡镇人口密集、人均生产资料少、房屋价值高，对比山区乡镇地多人少但人均经济基础较弱，应在安置政策上有所倾斜。城郊乡镇鼓励被征收户以较低廉价格取得2套还建房，以弥补房屋补偿标准的不足，而山区乡镇以自建小区安置为主，在改善原有居住环境的同时，亦可促进新型城镇化建设；再次考虑用地性质，开发用地与公益性建设用地应有所区分，企业以扩大盈利为目的的土地征收应在规定范围内最大限度满足被征收户合理诉求（如代征地等）。同时政府以道路、桥梁等公共设施建设开展土地征收工作中，应强有力的驳回被征收人无理要求，确保征收行为的公平公正和强制性。通过以上政策把握，力求我市征收工作总体平衡。

2.完善制度确保政策执行。政策需要人来执行落实，尤其我市征收工作已全面推向第三方市场化运作模式，且征收工作涉及利益错综复杂，必须要有完善的制度和监督机制进行约束。一是要强化我市土地与房屋征收工作考核体系建设，规范土地与房屋征收行为，促进土地与房屋征收工作依法、规范、有序进行。目前由我中心拟订、市政府办公室印发的《土地与房屋征收工作验收方案》已执行，验收结果纳入全市目标管理考核体系，同时制定出台《土地与房屋征收中介服务机构考核方案》，进一步规范征收中介服务市场秩序和服务行为；二是核心单位要建全完善内部监督机制，我中心先后制订了《土地与房屋征收项目分区域协调服务职责》，印发了《土地与房屋征收审核标准及流程》、《土地与房屋征收现场复核制度》及《土地与房屋征收审（复）核责任追究制度》。在土地与房屋征收全过程中严格执行市人民政府公布实施的文件规定，明确参与各方、工作人员的责任认定和责任追究。

3.领导重视强化推进措施。征收工作是系统性工程，不是某一个部门某个时间段能解决所有疑难问题，需要建立部门联席工作制度并坚持不懈的强化推进。2020年市政府在全市范围内开展征迁“百日攻坚”行动期间，攻坚累计完成土地征收5877.9

亩、房屋征收659

栋、重点户累计征收

户，取得了骄人成绩。其背后不仅有市级领导的持续关注和强有力的组织保障，同时也建立了征迁工作月度推进会制度，通过集体会商的形式，及时研究征收拆迁工作中的相关重大事项和疑难杂症，不让问题成为历史遗留。通过仔细分析被征收户各项诉求，绝大部分都可以在政策层面可以得到有效的解决。同时会商机制也确保了各部门之间的工作衔接，形成了征收合力，促进了工作效率。该项制度应继续保持。

4.强化宣传共享发展红利。一是要真正做到阳光征收，各项程序流程、政策标准要依法公开，不搞暗箱操作，让被征收户充分享受知情权。二是对征收过程中的典型事迹要强化宣传，在做好政策解读的前提下坚持舆论导向，扭转社会对征收工作的固有思维。三是要强化失地农民保障，不仅要被征收户搬得起家，更应让他们享受发展带来的红利，要持续关注其后续发展，特别对于靠耕种养家的传统农民，要在政策上确保其由农民转化为城镇居民的权益，在医疗、就业、子女上学等社会问题上提供便利。