某大厦物业管理招标书

第一篇：某大厦物业管理招标书

某大厦物业管理招标书

目 录

第一部分 标的介绍 3 1.1 建筑指标 3 1.2 建筑说明 3 1.3 共用设备设施 3 第二部分 投标人须知 1 2.1 总则说明 1 2.1.1 适用范围 1 2.1.2 定义 1 2.1.3 合格的投标方 1 2.2 投标、开标和评标 1 2.2.1 投标 1 2.2.2 开标 2 2.2.3 评标委员会 2 2.2.4 合同协议书的签署 2 2.3 招标文件解释权 2 第三部分 技术规范及要求 3 3.1 招标项目 3 3.1.1 招标范围及内容 3 3.1.2 商场与写字楼共用项目及独立项目 4 3.1.3 服务内容 5 3.2 服务质量要求 5 3.2.1 管理的质量目标 5 3.2.2 基础服务质量指标： 6 第四部分 投标文件的编制 7 4.1、整体方案策划思路 7 4.2、管理机构设置和规章制度 7 4.3、人员配备与管理，人员配备原则上要求不超过初拟人数 7 4.4、房屋管理维修养护 7 4.5、共用设备、设施管理 8 4.6、保安及车辆管理 8 4.7、卫生管理 8 4.8、基础管理措施 8 4.9、企业经济效益 9 第一部分 标的介绍 1.1 建筑指标 1.2 建筑说明

1、平面布置

2、建筑造型结构

3、建筑装饰 1.3 共用设备设施

1、供电系统

10KV高压配电系统为单母线不分段运行,一路10KV电源供电,地下室设柴油发电机组，作为大厦的备用电源，大厦设6台干式变压器，总容量为7300KVA。

2、弱电系统

①大厦内的公用部分，如走廊、电梯厅、电梯厢均设相应设置监控摄像头;②地下汽车库车库管理系统;③电话;④背景音乐系统。大厦及地下室汽车库均利用消防应急控制系统设置背景音乐系统，平时可播放音乐及有关信息，事故时可进行切换。⑤消防系统

内容包括：⑴火灾自动报警系统及报警联动控制系统;⑵火灾事故照明、应急疏散指示系统;⑶室内室外消火栓系统和自动喷淋灭火系统;⑷楼宇防排系统及消防供电切换，相关消防设备、器具的配置;⑸设计中的建筑防火、防火分隔、装饰防火、防火门窗、疏散通道等。

3、电梯系统

大厦配置垂直电梯7台(含消防电梯)，货梯2台，自动扶梯16部。垂直电梯轿厢均设应急照明、紧急消防功能。

4、供水系统

本项目给水水源采用城市自来水，其供水压力约为 0.12MPa。本建筑城市管网引入一根，其管径为 DN125，接至本楼地下室供消防贮水池补水和生活水箱。消防贮水池内存满足本工程所需要 850立方米消防水量，水源泵房内设有室内外消火栓系统给水泵、自动喷水系统给水泵。消火栓系统分高、低两个区，地下二层至地上五层为低区，六至二十六层为高区;自动喷水灭火系统分为高低两个区，地下二层至地上六层为低区，七至二十六层为高区。火灾初期十分钟消防水量由设于二十七层屋顶消防水箱保证(水箱容积为 40立方米)。

5、通风及空调系统

大厦及地下室汽车库等部位均按设计规范要求设置送风及排烟系统，大厦另设中央空调。

6、采暖系统

(1)本工程采暖供回水由本楼地下一层换热站提供，采暖二次网供回水温度为65/50℃，采暖系统定压及补水由换热站解决。(2)采暖形式：根据甲方要求，本建筑采用三种采暖形式：地下一层车库采用电暖气采暖;一至三层以空调采暖为主，散热器采暖为辅(达到值班温度即可);其他层均采用散热器采暖。

7、出入口及地下停车

商场主要出入口在工农大路侧，次出入口在虎林路，办公出入口在东南方向，位于红旗东路侧，地下室汽车库在西南面。第二部分 投标人须知 2.1 总则说明 2.1.1 适用范围

本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。2.1.2 定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

3、“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。

4、“用户”系指进行本次招标的未来使用该大厦的业主。2.1.3 合格的投标方

经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。2.2 投标、开标和评标 2.2.1 投标

具有物业管理企业资质的合法物业管理有限公司。2.2.2 开标

1、招标方自收到标书后，由招标方自行开标。

2、开标时，先查验投标方公司营业执照原件和复印件及公司物业管理资质证书原件和复印件，然后查看投标文件，以及招标方认为合适的其他内容并记录。

3、开标后，招标方根据标书内容将选择适当的时间邀请投标方前来答辩。2.2.3 评标委员会

招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会，其成员由招标方指定人员组成。2.2.4 合同协议书的签署

中标方按中标通知书指定的时间、地点与长春****大厦签订前期物业管理服务合同。2.3 招标文件解释权

本招标文件的解释权归属 大厦，招标方有权保留相关解释权。第三部分 技术规范及要求 3.1 招标项目 3.1.1 招标范围及内容

1、技术参数

序号 项 目 情 况 备 注 层数 地下室2层，地上建筑共26层 2 规划用地 11700㎡ 3 建筑占地面积 5564.17㎡ 4 建筑密度 47.56% 5 总建筑面积 69363㎡ 6 地上总建筑面积 58492㎡ 7 容积率 4.9994 8 绿地率 15% 跟其他地块统一平衡25% 9 机动车车位 227个 地面30个;地下197个 10 建筑高度 97.5m 面积具体分布 地下室 1.地下1层建筑面积5315.1㎡;2.地下2层建筑面积5555.6㎡;共计面积10870.7㎡ 2 商场 1.1F建筑面积5564㎡;2.2F建筑面积5564㎡;3.3F建筑面积5564㎡;4.4F建筑面积5209㎡;共计面积26734㎡ 3 美食广场/办公 5F建筑面积4833㎡ 4 6F办公 建筑面积2655㎡ 共计面积31758㎡ 5 办公(7F—26F)标准层7F—25F

2、招标范围及内容

服务对象 招标范围 招标内容 备注

***商场 广场外围环境、广场、B2-B1停车场;1F-5F;露台;其它不可回收垃圾的清运;综合管理、保安、保洁、维修等全面物业管理服务;方案1 写字楼用户 6F-22F公共区域、1F写字楼大厅、屋顶;其它不可回收垃圾的清运;综合管理、保安、保洁、维修等全方位物业管理服务;方案2 3.1.2 商场与写字楼共用项目及独立项目 类别 项目明细 备注

共管项目

1、高低压配电间内设备的维护。

2、消防监控主机的职守和维护维修工作。

3、消防水泵和喷淋水泵以及消防水池的维护和维修工作。

4、化粪池的维护和清理工作。

5、自来水总管维护工作。

6、政府部门要求的作业等。考虑责任划分及费用分摊 商场

1、商场所有电表的抄表计算以及监管维护工作。

2、商场部分消防水系统和报警系统的维护和维修工作。

3、配电系统的商场部分以及从高低压配电间至商场电管井的线路维护和维修工作。

4、生活水泵及管道的维护和维修工作。5、16部扶梯和2部货梯的年检和日常维护工作。

6、楼顶霓虹灯带和航空指示灯的维护和维修工作

7、商场部分的消防排烟系统。

8、商场空调系统的维护和维修工作。

写字楼

1、写字楼所有电表的抄表计算以及监管维护工作。

2、写字楼部分消防水系统和报警系统的维护和维修工作。

3、配电系统的写字楼部分以及从高低压配电间至写字楼电管井的线路维护和维修工作。

4、生活水泵和楼顶生活水箱以及管道的维护和维修工作。5、3部客梯和2部消防客梯的年检和日常维护工作。

6、楼顶霓虹灯带和航空指示灯的维护和维修工作

7、写字楼部分的消防排烟系统。

8、顶楼部分的生活用水加压设备。

9、楼顶防雷带的维护。3.1.3 服务内容

1、综合管理、保安、保洁、机电维修、设施设备维护保养、绿化、停车场管理等全方面的物业管理服务。

2、初拟人员配备要求：

项目 管理人员 保安 保洁 机电维修 绿化 商场(1F~5F)8 28 42 21 1 写字楼(6F~26F)10 16 停车场(B2F~B1F)3 3 3.1.4商场营业时间：

冬天：8：30——17：00;夏天：8：30——18：00 3.2 服务质量要求 3.2.1 管理的质量目标

1、达标目标：

要求按物业管理标准化作业进行管理，实行“酒店式”的全方位服务，并通过服务与管理，争取一年内使大厦成为物业管理市优秀等级大厦。

2、总体目标：

1)要求通过过硬的管理团队所提供的特色服务，实现客户满意最大化;2)要求通过用户满意实现,项目物业管理服务收益最大化。3.2.2 基础服务质量指标： 序号 指标名称 国家、评分标准 及指标 项目指标 备注 碎修、维修及时率 95%以上 95% 2 维修工程质量合格率 95%以上 95% 3 清洁保洁率 95%以上 95% 4 治安事件发生率 1‰以下 1‰ 5 大型及重要机电设备完好率 95% 95% 6 火灾发生率 1‰以下(年)1‰ 7 用户有效投诉率 1%以下 1% 8 用户投诉处理率 95% 95% 9 投诉回访率 95% 100% 10 化粪池、雨水井、污水井完好率 90% 11 管理人员专业培训合格率 80% 100% 12 客户满意率 95% 13 物业管理服务费收取率 95% 第四部分 投标文件的编制

本次投标为招标方自行开标，投标书包括商场和办公管理，其中投标书中费用测算分为方案一(针对***商场)和方案二(针对写字楼办公)，投标书内容和编制要求如下： 4.1、整体方案策划思路

管理“服务百分百”的标的定位;结合项目特点拟定方案策划思路;针对不同物业类型的用户拟定服务措施、创优目标、近远期规划;方案总体思路紧扣招标项目，体现特色兼顾合理性、实效性及新颖性。4.2、管理机构设置和规章制度

1、针对项目建立管理机构、组织框图、工作流程、管理机制等;

2、建立明确管理规章制度、岗位职责、考核办法;

3、针对本项目配置，设计具体利用、经营及折旧方案。4.3、人员配备与管理，人员配备原则上要求不超过初拟人数

1、人员和服务人员及专业技术人员配备;

2、员工培训方案，员工考核与奖惩机制;

3、员工着装、标志。4.4、房屋管理维修养护

1、房屋保修期和维修期不同阶段的管理方案和合理化便民措施;

2、针对私搭乱建和改变房屋用途现象管理措施;

3、针对商铺、办公特色，体现特色化房屋管理维修举措;4.5、共用设备、设施管理

1、设备、设施安全运行管理方案及专业技术人员配备;

2、针对公变、专变不同供电方式，提出针对性供电管理方案;

3、弱电及自动化系统管理方案;

4、消防系统管理方案;

5、电梯系统管理方案;

6、给排水系统管理方案;

7、中央空调管理方案;

8、后备发电机组管理方案;4.6、保安及车辆管理

1、物业安全防范管理方案;

2、地下停车场及地面机动车位、车库出入口管理方案;

3、警示标志管理措施;4.7、卫生管理

1、环卫保洁方案：设施、措施、考核;

2、办公管理标准;

3、噪声等控制措施;4.8、基础管理措施

1、前期管理：前期人员配备和培训、入驻方案、竣工前查验计划及合理性建议;

2、入住管理：交付手续、程序及开发商配合，做好装修管理、外来人口、外来车辆管理措施;

3、管理方案：用户档案、房屋及配套设施权属清册、共用设施设备管理档案;

4、现代化管理：应用计算机、智能化设备管理手段;

5、创新措施：针对***商场与办公一体的特色，为用户提供有针对性创新服务措施;

6、协助业委会筹建工作，与业委会签订合同明确双方权利义务。4.9、企业经济效益

1、按管理方案分列收支、支出项目，包括初期使用方案，主要员工工资支出等;

2、建立收支公开、财务监督，年度财务审核制度;

3、分列常规性、委托性、特约性服务用便民服务措施，列明有偿服务项目及收费标准;

第二篇：如何制作物业管理招标书

如何制作物业管理招标书

招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目前较为规范的招标书主要包括四个方面：

（一）目标物业规划建设基本情况

1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。

2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。

3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。

（二）物业管理内容

1．房屋建筑本体、公共部分的维护、管理； 2．

公共配套设施、设备维护、运行管理；

3．公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

4．公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5．

安全护卫及公共秩序管理；

6．公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理； 7．

楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 8．

交通、车辆行驶和停泊管理； 9．

物业及物业档案资料收集、管理； 10．

社区文化的开展；

11．法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

（三）有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容：

1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。

2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签定。

3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以及使用过程中的房租等情况。

4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中的报价为准。

5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。

6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排及费用也应列明。

7）物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的10%计提。8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。9）维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的保修费责任单位等。

10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。

13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。

14）管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应按同期银行利率一并归还本息。

15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。

2、有关投标事项的说明

1）索取资料、报名及入围。应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。

2）投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格，还应提供投标企业对目标物业项目授权委托书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。

3）现场察看、答疑会。一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明具体时间。

4）开标、评标、定标。说明开标时间、评分办法，宣布定标的时间、《中标通知书》送达时间以及物业服务合同签定时间等。

5）其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公平、公正地参与竞争。对违纪违法行为将予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。

（四）标书、企业信誉、现场答辩项目

1、标书的项目及要求 1）投标人情况。

2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、价格定位、实施措施等。

3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。5）管理规章制度（只列目录）和物业档案资料的管理。6）各项管理指标的承诺及相关措施。•房屋及配套设施完好率 •房屋零修、急修及时率

•维修工程质量合格率及回访率 •绿化完好率 •清洁、保洁率 •停车场完好率

•公共设施设备完好率 •主要机电设备完好率 •治安案件发生率 •火灾发生率

•有效投诉率与处理率 •管理人员专业培训合格率 •维修服务回访率 •业主满意率 •其它有关指标

7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。

8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维修资金使用以及公共设施管理等。

9）机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。10）便民服务和社区文化活动。

以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。

2、企业信誉考评项目

主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规模、资质、经营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵活多样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。

3、现场答辩考评项目

一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述一般不超过15分钟，答辩时间控制15-25分钟之内。

4、总体评分说明

标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按8:1:1或7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权重调整为7:2:1或6:2:2。

三、物业管理答辩、评标会一般程序

在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。答辩、评标会是搞好招投标活动的中心工作，要求议程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明确时间、地点。

（二）参加人员：

目标物业招投标工作领导小组成员；

评标委员会委员（评委取五人以上，其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二）； 当地公证处人员（如需要）； 招标办公室工作人员； 投标物业管理企业代表； 参加评标会的嘉宾；

列席会议的其他物业公司代表、记者。

（三）程序

1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间，通过抽签确定答辩顺序；

2、明确招投标领导成员及评委到场时间；

3、宣布答辩、评标会开始。招投标工作领导小组成员作为 会议主持人，介绍与会领导、各评委和投标单位；

4、与会有关领导致辞；

5、投标单位退场；

6、安排一定时间，请评委根据投标人情况介绍、招标办工作人员进行的现场情况考察、住户意见征询表等资料，评出企业信誉分，并现场统计分数；

7、安排时间，请评委将标书分评出，现场统计。一般应在答辩、评标会前一天由评委集中审阅标书，掌握各投标企业情况；

8、在预定时间，各投标企业代表按顺序入场答辩。首先作简要介绍和标书陈述（一般15—25分钟），再接受评委提问。应安排部分问题由参与答辩的拟选主任独立回答。评委可即时亮分或答辩结束后再统一评分。中场可安排休息、餐饮；

9、安排一定时间，请各评委对标书评分。现场工作人员、公证人员统一计算各投标企业总分，并报招投标工作领导小组组长、副组长；

10、在预定时间，各投标单位代表入场，主持人介绍公证人员或其他领导小组人员宣布评标结果和中标单位；

11、领导致辞；

12、答辩、评标会结束

各级资质能承接多少面积的物业？

一级资质物业公司可以承接各种物业管理项目。二级资质物业公司可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业公司可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第三篇：前期物业管理招标书

前期物业管理招标书

《》物业小区由开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和市房地资源局《关于前期物业管理招投标的若干规定》的规定，采用（公开/邀请）招标的方式选聘本项目的物业管理企业。

一、《》住宅物业基本情况概述

本项目建造的物业类型为：。

地块四至范围：东至路，西至路，南至路，北至路（或见附图）。

本项目总用地面积平方米。用地构成为：物业用地平方米；道路用地平方米；公建用地平方米；绿化用地平方米。

本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米；地上总建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，非住宅建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米）。

本项目共计建筑物幢（其中住宅幢，非住宅平方米）；建筑结构为。

本项目的建筑覆盖率为%；综合容积率；绿化率%；绿化面积平方米；集中绿化率%；集中绿化面积平方米。

本项目规划建设机动停车位364个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车位。本项目已于年月开工建设，共分期开发建设。

六、投标人的条件

1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有级以上物业管理资质的物业管理企业；

2、具有经营管理相似物业万平方米以上的管理经验；

七、投标文件的编制要求

1、管理服务理念和目标

要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3、管理服务人员配置

拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；其他岗位人员拟配人选，数量，职称。

4、物业管理用房及相应管理设施的配置

提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。

5、物业管理费用的收支预案

按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。

6、物业管理服务分项标准与承诺

（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；

（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺；

（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；

（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；

（5）街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；

（6）街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；

（7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；

（8）小区街坊道路管护措施和完好率承诺；

（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；

（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；

（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺；

（12）

（13）

7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案

（1）对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施；

（2）物业管理区域内共用设施设备的维修措施；

（3）业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；

（5）保障物业管理区域内环境清洁度的措施；

（6）物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述；

（7）小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施；

（8）

（9）

8、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（2）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；

（5）电梯突然停运或机电故障的应急措施；

（6）发生火警时的的应急措施。

9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

10、智能化设施的管理与维修方案。

11、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

12、提供《业主临时公约》的建议稿。

八、投标报价要求

1、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。

报价计算单位为建筑面积元/每平方米/月。

2、说明物业服务费的结算形式（包干制/酬金制/）。

3、4、九、投标书送达的要求

1、投标单位应于200年月日时分前至招标工作小组购买标书，每套标书收取成本费元整并同时缴纳投标保证金元整。未中标者在招标人确定中标人后的5日内退还保证金，利息不计。

2、招标人定于200年月日时分约请投标人在施工现场 集中后，共同踏勘招标物业现场并答疑。

3、投标单位应根据本招标文件的要求，编制投标书共套，并加盖投标企业法定代表人印章，密封后于200

年月日时分截标前，送达招标人指定的投标箱内，招标人将出具收件证明。逾期送达的，视作为放弃投标。

投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。

4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；

（3）未能按照招标文件要求编制的；

（4）逾期送达的。

十、开标的时间，地点，方法与程序

1、开标的时间地址。

2、开标的方法与程序。

十一、评标标准和评标办法

1、招标人根据有关规定，本项目的评标委员会成员共设人。其中，招标人指派人，由招标人从市房地资源局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员人。

2、招标人、开标、评标会议定于200年月日时分，在 路 弄 号 室召开。由评审委员会分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。其中投标书编制占总分的%，投标人陈述与答辩占总分的%。

3、4、十二、中标人的确定及物业服务合同的签订

1、招标人在投标文件截止之日起的日内（最长不超过30日）确定中标人，并向中标人发出中标通知书；

招标人在向中标人发出中标通知书向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

2、招标人和中标人在向中标人发出中标通知书发出之日起的30日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。

3、4、十三、其他事项的说明

1、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

2、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。

3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在招标邀请书，招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理资质等级证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的资质等级，以往管理业绩等情况。

6、7、十四、招标人及联系方式

招标人：

地址：

电话：

邮编：

联系人：

（单位公章）

二○○年月日

附件：1.物业主要设施设备的配置及说明

2.物业公建配套设施及说明

附件1

物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计处；分设在路，路和路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标

七、附件2

物业公建配套设施及说明

第四篇：如何制作物业管理招标书

如何制作物业管理招标书
招标书是反映招标理念、招标重点的权威性文件，政策性强，要求文字准确、内容全面。目 前较为规范的招标书主要包括四个方面：

（一）目标物业规划建设基本情况 1．工程概况。包括总体建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、物业管理用房面积、电梯台数与型号等。2．主要设备设施介绍。包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机 数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。3．提供的目标物业设计图和竣工图纸目录（图纸附件）。

（二）物业管理内容 1． 房屋建筑本体、公共部分的维护、管理； 2． 公共配套设施、设备维护、运行管理； 3． 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清 运； 4． 公共绿化、山水园林小品的养护和管理； 5． 安全护卫及公共秩序管理； 6． 公建配套设施（便民服务网点、区内营业场所和文体活动场所）的运营管理； 7． 楼宇自动化设备系统的运行、维修、养护管理； 8． 交通、车辆行驶和停泊管理； 9． 物业及物业档案资料收集、管理； 10． 社区文化的开展； 11． 法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

（三）有关事项的说明

1、物业管理相关事项说明。包括以下几项内容： 1）物业管理范围。指目标物业所在区范围内的所有物业。中标企业根据政府制定的当地物 业管理有关法规、条例及物业服务合同对上述区域及物业实行统一管理、综合服务、自主经 营、自负盈亏。区域内如有后续物业或其它特殊情况应予以说明。2）管理期限与前期介入。应明确中标企业管理期限（一般三年或五年）及起止日期。还应 明确定标后中标企业何时开始介入前期管理，项目甲方在前期介入至物业管理单位正式入驻 期应付的有关费用应明确，物业服务合同亦应在中标后一个固定的时间内协商完毕，正式签 定。3）物业管理用房。应根据当地物业管理法规、条例有关规定，说明管理用房面积、位置以 及使用过程中的房租等情况。4）管理费标准。这是招投标关键项目。应说明管理费大致范围或由投标企业自行测算，说 明此项内容的评分标准。最终签订的物业服务合同中，管理费标准一般以中标企业在标书中 的报价为准。5）公用水电费。包括共用机电设备耗电、公共用电及绿化与清洁用水等，公共水电费是否 另行拨付或在物业管理费收支预算中体现，以及

物业管理处工作、生活用水用电如何安排等，均应明确说明。6）清洁卫生和绿化服务。应说明此项服务的范围、要求，特殊区域的清洁卫生、绿化安排 及费用也应列明。7）物业管理酬金。一般按每年物业管理服务费总收入的 10%计提。

8）机动车辆管理。说明管辖区域机动车辆出入口、停车场安排及停车收费方面基本要求。9）维修资金。此项直接关系到物业管理预算和管理公司责任、义务，要明确说明，包括重 大维修改造的资金安排，设备设施维修安排、维修资金收支要点以及房屋、设备保修期内的 保修费责任单位等。10）商业用房。说明位置、面积、房租标准、产权归属、装修档次等。11）开办费问题。说明物业管理前期费用、开办费用的安排意见。12）员工宿舍及食堂。应说明过度期、正常期宿舍与食堂安排情况。13）关于装修管理要求。说明目标物业装修工程基本要求，如防盗门、装修材料等。14）管理目标及奖惩办法。招标方对管理目标的要求要明确提出，如业主客户满意率以及几 年内达到建设部何等级别的考评标准等。可以要求中标单位交纳风险抵押金。如达不到管理 目标，可以少退或不退抵押金，如达到目标，可以另行奖励。风险抵押金在管理期结束时应 按同期银行利率一并归还本息。15）其它事项说明。如各类标识、道闸、岗亭、垃圾收集与中转、大门、宣传栏等一般应由 建设单位配齐。中标企业在标书中承诺的其它添置设施由投标企业投资、落实。

2、有关投标事项的说明 1）索取资料、报名及入围。应说明报名时间与携带资料目录、入围通知的时间等。2）投标书的制作、密封及呈交。说明投标书呈交时间、份数、打印纸规格，还应提供投标 企业对目标物业项目授权委托书。对未中标企业标书如何退还亦应列明。3）现场察看、答疑会。一般应安排一至两次针对目标物业的现场察看及答疑会，说明具体 时间。4）开标、评标、定标。说明开标时间、评分办法，宣布定标的时间、《中标通知书》送达时 间以及物业服务合同签定时间等。5）其它事项。应明确要求投标企业遵纪守法，公平、公正地参与竞争。对违纪违法行为将 予以处罚。应公布投诉电话，接受社会各界监督。

（四）标书、企业信誉、现场答辩项目

1、标书的项目及要求 1）投标人情况。2）目标物业的管理服务总体策划。应包括服务理念、管理模式、管理目标、价格定位、实施措施等。3）组织结构、职能分配、人员编制以及人员培训、管理。4）管理模式、工作计划和物资装备情况以入管理用房安排。5）管理规章制度（只列目录）和

和物业档案资料的管理。6）各项管理指标的承诺及相关措施。•房屋及配套设施完好率 •房屋零修、急修及时率 •维修工程质量合格率及回访率 •绿化完好率 •清洁、保洁率 •停车场完好率 •公共设施设备完好率 •主要机电设备完好率 •治安案件发生率 •火灾发生率 •有效投诉率与处理率

•管理人员专业培训合格率 •维修服务回访率 •业主满意率 •其它有关指标 7）经费收支预算、管理费和管理酬金标准。8）日常物业管理。应包括入住期管理、装修管理、安全防范、物业维修养护计划、专项维 修资金使用以及公共设施管理等。9）机电设备、设施的管理。包括日常维修计划、应急抢修方案、节能降耗措施等。10）便民服务和社区文化活动。以上十个项目要求逐一列举，体现全面、规范的物业管理服务水平。

2、企业信誉考评项目 主要由投标人情况和已管物业服务质量调查两个方面。投标人情况包括管理规模、资质、经 营状况、管理机制、企业发展目标、财务状况及抗风险能力等；服务质量调查应争取灵活多 样方式，实事求事地掌握投标人物业管理真实水平。

3、现场答辩考评项目 一般要求投标企业的公司代表、拟选管理处主任参加答辩，分标书陈述与答辩两部分，陈述 一般不超过 15 分钟，答辩时间控制 15-25 分钟之内。

4、总体评分说明 标书评分时去掉最高分和最低分，信誉分和答辩分一般直接取平均分。三项内容的权重可按 8:1:1 或 7:1.5:1.5。近期有些可招标单位为了增大投标企业实际管理水平的考评分量，将权 重调整为 7:2:1 或 6:2:2。

三、物业管理答辩、评标会一般程序 在物业管理招投标工作中，答辩、评标会是整个活动的重点和高潮，招投标方倾情投入，社 会媒体全面报道，公证处进驻现场，行业代表广泛参与。答辩、评标会是搞好招投标活动的 中心工作，要求议程安排全面、周密。一般安排如下：

（一）明确时间、地点。

（二）参加人员： 目标物业招投标工作领导小组成员； 评标委员会委员（评委取五人以上，其中物业管理方面的专家不得少于总数的三分之二）； 当地公证处人员（如需要）； 招标办公室工作人员； 投标物业管理企业代表； 参加评标会的嘉宾； 列席会议的其他物业公司代表、记者。

（三）程序

1、明确各投标企业和招标办公室人员到场时间，通过抽签确定答辩顺序；

2、明确招投标领导成员及评委到场时间；

3、宣布答辩、评标会开始。招投标工作领导小组成员作为 会议主持人，介绍与会领导、各评委和投标单位；

4、与会有关领导致辞；

5、投标单位退场；

6、安排一定时间，请

评委根据投标人情况介绍、招标办工作人员进行的现场情况考察、住 户意见征询表等资料，评出企业信誉分，并现场统计分数；

7、安排时间，请评委将标书分评出，现场统计。一般应在答辩、评标会前一天由评委集中

审阅标书，掌握各投标企业情况；

8、在预定时间，各投标企业代表按顺序入场答辩。首先作简要介绍和标书陈述（一般 15—25 分钟），再接受评委提问。应安排部分问题由参与答辩的拟选主任独立回答。评委可即时亮 分或答辩结束后再统一评分。中场可安排休息、餐饮；

9、安排一定时间，请各评委对标书评分。现场工作人员、公证人员统一计算各投标企业总 分，并报招投标工作领导小组组长、副组长；

10、在预定时间，各投标单位代表入场，主持人介绍公证人员或其他领导小组人员宣布评标 结果和中标单位；

11、领导致辞；

12、答辩、评标会结束

各级资质能承接多少面积的物业？ 一级资质物业公司可以承接各种物业管理项目。二级资质物业公司可以承接 30 万平方 米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业公司可以 承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第五篇：大厦室内装修工程施工招标书

大厦室内装修工程施工招标书

我单位拟新建 **大厦室内装修工程，为确保工程质量、安全，提高经济效益，本着公开、公正、公平竞争的原则，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、中华人民共和国建设部令第89号、湖南省实施《中华人民共和国招标投标法》办法等有关规定，并报经市计委批准，该工程项目拟采用公开招标形式招标，择优选定施工队伍。现将该项目的招标条件及投标要求说明如下：

一、工程概况：

1、工程名称：大厦室内装修

2、建设地点：黄家湖东路1号大厦2楼

3、计划投资 1500.00万元，投资性质：单位自筹，已到位资金 1500.00 万元。

4、功能布局：详见业主提供的装修设计施工图。

5、工程类别整层装修装饰工程。

6、希望装修公司所选用的材料质量好、为知名品牌。

7、装修范围：墙壁、地板、天花板、各空间布置…

8、工程具体要求：

总共有6间办公室，每个办公室弧形长度为6米，边长8米，男女卫生间大小分别为长4米、宽为3米，里面有大平面镜、洗手池，圆形厅直径为6米，值班室和茶水间面积为4平方米，配电室长为7米、宽为2米，还有三间休息室长宽为2米，风机房长5米、宽3米，会议室长8米、宽5米。门：办公室6个、卫生间2个、会议室双开门1个、配电室2个、休息室3个、其它装修方自己设计考虑。室内 要求：办公室共有6张桌子，落地窗高3米、宽3米，里面有暖气设备、落地空调、灯饰、墙壁壁纸、墙面装饰，会议室内有一个大会议桌、旋转椅。茶水间有饮水设备，休息室有桌椅。其它：圆厅、其它房间、会议厅的设计、装饰、有关设备、相应管线、装置由装修方考虑实施。装修风格为大气的、有中国元素的、温馨的，让人们在办公之余也能悠闲自在地放松自己。

二、工程招标范围：

详见业主提供的装修设计施工图。

三、承包方式：

本工程根据《招标投标法》等有关规定，按中标价、投标工期、投标质量等级和本招标书的其它条款、以及《合同法》的有关规定由建设方与施工单位签订合同，采取包工、包料、包工期、包质量的承包方式。

四、主要材料供应及质量要求：材料的采购由业主和乙方共同考察后，经业主和监理同意后方可使用。

五、建设工期：

本工程施工工期（日历天数）参照国家现行工期定额、结合业主实际情况确定为100 天；投标人可根据自己的实际情况自行确定投标工期。

六、工程质量：

按国家现行施工验收规范规程和质量标准施工，工程质量必须符合工程设计和现行规范要求。竣工时，经当地质量监督部门核定，质量等级必须达到优良标准。

七、合同签订要求：

1、中标人不得将工程转包；如发现有转包行为，由建管部门按规定予以查处，建设单位报经市招标办批准，有权从未中标单位选定一个排名靠前的施工单位承包。

2、严格按国家的有关规定和《合同法》的有关要求签订建设工程施工承包合同。

3、工程结算： 本工程以中标价作为工程价款结算的依据；增减部分（即招标时未予以计算或因设计变更增减的工作量），以及合同工期内因国家政策的变更而引起取费标准和材料预算价的变动，应予以调整。

4、工程价款的拨付：本工程在施工合同签订后、开工前 10 天，按中标价的10%预付工程备料款；其后，每月按上月实际完成的建安工作量的60％拨付。

工程款（含备料款、进度款）拨至中标价的60%时，停止拨付；其余40%待工程竣工验收合格并符合合同要求，工程结算后两年内付清。

八、投标须知：

1、投标人在获取招标书的同时应按规定向招标人交纳投标保证金 ***万元。

2、投标人在中标后、签订合同前须向招标人提供投标履约担保合同，以保证投标人一旦中标，即按招标文件的有关规定签约并完成其中标工程；对未能按要求提供投标履约担保的投标人将视为不响应招标条件而予以拒绝，其投标保证金不予退还。

3、投标报价的取值：

投标报价的上限值为 1500.00 万元；

投标报价的下限值为 1000.00 万元。

4、投标书的编制、密封和投送

1、投标书包括商务标书和技术标书。

2、商务标书的内容包括：

5-2-

1、商务标A：对招标文件的响应程度；胜任程度及信誉；综合说明（即工程名称、范围、报价、质量等级、工期、保修承诺等）；投标人及法人代表的签章；项目经理部组成人员明细表；以及其它需要说明的文件和证明材料。

5-2-

2、商务标B：投标报价、承诺表。

将以上资料装订成册，一式 贰 份（其中正本 壹 份，副本 壹 份）。其中投标报价、承诺表中投标人及法人代表必须签章。

3、技术标书主要是施工组织设计；本项目需要投标人提供施工组织设计一式 柒 份；其要求如下：5-3-

1、技术标书中的章节编排按如下顺序和要求制作：

一、施工方案

二、施工进度计划及保证措施

三、保证质量措施

四、保证安全措施

五、文明施工现场措施

六、合理化建议

5-3-

2、封面：在****招标代理有限公司领取统一规定的封面样式；

5-3-

3、目录（目录内只列大标题）及标题（目录内所列的大标题）：字体统一为 三号仿宋字体；大标题层次一、二、三……；

5-3-

4、小标题及正文字体统一为四号仿宋字体；小标题及正文内容排列层次为：

第二层次1、2、3、……；

第三层次1-

1、2-

2、3-3……；

……；

5-3-

5、表格及示意图标题为 四号仿宋字体，内容字体统一为五号仿宋字体 ；

5-3-

6、所有字体均为标准字体，不准有加粗或倾斜处理；CAD绘图按制图规范；

5-3-

7、技术标书不得编排页码，前后不得留空白插页；

5-3-

8、技术标中不得出现下列有助评审专家看出或体会到标书编制人的内容：单位名称、人员姓名、单位所在地、电话号码以及特殊记号等。

5-3-

9、排版要求：

5-3-9-

1、行距为1.5倍行距；

5-3-9-

2、章节之间不留空行，不设置左右缩进（首行缩进4个字符）；

5-3-9-

3、不准设置页眉以及底纹等装饰性内容。

九、开标、评标、定标

1、本工程定于 2010年 11月 5日 09：00时在南昌市建设工程交易中心公开开标。

2、投标人必须参会的人员是：法人代表或法人代表委托代理人（须持法人授权委托书），投标本工程的项目经理，每个投标人总人数不得超过5人；

3、凡参会人员必须按时到会，并遵守开标现场的规定和纪律。

4、开标现场需提交以下资料：

1、企业资质证书、营业执照副本原件；

2、法人证件（或委托书）以及相应的身份证原件；

3、项目经理证书、项目技术负责人证书以及相应的身份证原件；

4、建设行政主管部门的有效证明和文件。

5、本工程的评标办法采用郴建招字〔2002〕6号文中综合评估法（不设标底但在招标文件中规定上、下限值）。评分表及权数取值见附表

1、附表

2、附表

3、附表

4、附表5。

6、本工程中标单位的确定为按评标结果获得最高分者为中标人方式。

十、其它事项

1、投标人中标后，在十天内到****招标代理公司领取由招标人签发、市招标办备案的中标通知书；未中标单位如对评标、定标结果要求复议的，须在十个工作日内提出书面请求报招标人和市招标办，逾期不予受理。

2、中标人持中标通知书在七天内，与建设方签订好施工合同，领取施工许可证后方可进场施工。

3、本招标书未尽事宜，按照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、中华人民共和国建设部令第89号、湖南省实施《中华人民共和国招标投标法》办法、湘建建（2002）394号文件和市政府以及市建设主管部门的有关规定执行。

法人代表（签字）

招标人（盖章）

二OO年

月日