第一篇：房地产律师业务----课堂笔记
《房地产律师业务》课堂笔记（转自点晴网）
主讲人：王宇
一、房地产项目流程
（一）开发创意 房地产流程：
开发创意——项目论证——资金组织方案——公司成立——土地取得——立项规划——设计选择——总分包招投标——甲供材料商选择与谈判——建设——预/销售/租——按揭、融资——验收、交房——装修——物业管理——保有型物业再融资——办证——二手房交易——股东权益纠纷、并购
就是发展商想做房地产的时候，他会根据整个市场先做调研，这个调研不仅仅是法律上的东西，更多的是经济指标：人口、居住密度、层次、收入、年龄段、周边的已有的建筑的情况，建筑本身在开发形态上分：最高端的商业地带，比如商场、写字楼、酒店。这是在整个房地产产业链是是老大，这是市场价值最高的。他考虑是商业地产住宅类。住宅类就是别墅、公寓、住宅、经济适用房。
这个时候律师有介入的空间，这个环节要求律师要有经验，对整个你所服务的区域，大概有些了解，知道在这个市场上，什么样的楼盘、什么样的物业推出对应的一些历史上的事件、典型案例和一些明摆着的和隐藏比较深的法律风险，这个时候在他创意阶段提出来。比如说我们原来介入过项目论证，那个发展商拿到那块地很不容易，因为还是在协议出让的时候，跟原土地方关系非常好，后来这个企业已经把卖地的合同给他了，也签了意向书了。但这种情况下，有九家机构找到这个企业，说要买这块地，条件就是前期花的所有的公关费，以及正常的项目投入，只要你能拿出票，没票能写出正常说明的，全报销之外再加9千万的纯利买这块地。
这个时候对于发展商而言，就面临着一个巨大的诱惑，因为他的历史是长期倒买倒卖项目，也积累了一定的实力。这种情况之下，因为我们是他们的法律顾问，就找到我们商量，如果我们拒绝了，我们自己做开发，是从整个前瞻性上有什么样的法律风险，后来我们就给他论证，如果说拒绝这次机会，要保证对于土地方签的所谓的土地权转让合同，要能够正常履行。如果出现违约，根据合同，违约责任是怎么定的，超过几个月把土地收回，并且罚没交的几千万的定金。第二个所谓的投资法律风险，要委托很多其他的中介机构帮着作项目论证。论证完了以后，发展商考虑到了所有的风险都能承受，就做了一个比较详尽的操作方案，任何一个发展商最重要的就是拿到一块号地，资金链不断就意味着成功。当时就感觉到很详尽的计划支撑他敢冒这个险，就拒绝了香港整个收购的提案。
后来在创意阶段付给我们律师费，因为我们给他出了一个法律意见，协助他把他整个所草拟的流程中的法律风险，详尽的做了分析，主要是从合同法的角度，就是各种违约。那个时候用到的并不是房地产专业的法律，是结合市场把几个可能的违约点分析清楚了。
（二）项目论证
这个时候律师的作用和开发创意阶段的作用类似，要把他的想法随着他的逐渐的具体化，要不断的提出法律风险的预警，这也是经验的体会。但是这对于房地产的法律市场操纵的细节要求并不深，但是要明白。更多的是周边的市场环境以及其他项目给你的风险。
在一个项目的论证过程中，我们就发现就一个项目，最初是想做普通住宅，当时是在1998年，但是这块地旁边有一个地理状况非常类似的一个地块。后来我们就感觉到这两块地离的数次近，打的一定是同一个目标市场，必然在销售中会出现竞争。这个时候我们给他提出了几个风险点的可能性：一是相互之间的抄袭，无论是广告，随着媒体受关注程度的热点的转移，做广告的点的选择也在转移。
那个时候最火的两个媒体：一个是北青，一个是精品购物指南。后来我们就想，最好先去跟这两个媒体关系比较好的公司先签约。因为如果广告公司跟媒体的公司不如人家的话，有可能这个广告商的版面，以及自己的实效性都会吃亏。后来听我们的了，赶紧和那两家媒体特别铁的广告公司先固定下来，因为这种固定有排他条款，就是接了这个就不能再接别的什么样了。第二个我们提出来，人员可能会被对方挖，因为所谓的销售人员，在北京也是经历了非常有意思的过程，1993、1994年的时候，发展商不懂什么是销售，在市场上当时最火的两家公司，一个是香港派，是用敲门的方式销售。另外一个公司是台湾派，强项是文案和画画的非常漂亮。因为是全新的方式，大陆人都不懂，一看那么漂亮就全买了，到最后发现房子建起来了，园林没有，那只是画上的。
后来台湾另外一家发现了这个市场特别的好赚，当时代理商和发展商的佣金比例是一定低价之内的提成，一定低价之上的就是大家分。这家公司出现以后就彻底把这个市场瓜分干净。后来房管局、建委都觉得这块很不错，想往里搅和，成立自己的所谓代理机构，但是做的都不如台湾和香港的好，因为毕竟人家在港台那边有几十年的操作经验了。
但是也给北京地产市场造就和培养了一批人，这批人就是后来各个房地产公司主力挖的人，因为这帮人理解和掌握了港台销售公司的用职精髓，同时又是本地人，就算不是本地人，也是北漂里的成功一族。这样等于是被各个房地产公司所挖，具体到某一个客户而言，就很简单，先看你挖的谁，如果你挖的这个人是业界比较有名的，我再想办法从你那挖过来。
那个时候不像现在劳动合同法、劳动法的概念这么强，无论是资方还是劳方，没有劳动关系的概念，基本上就是谁给钱给的高，这个人就马上去。而且这帮销售人员还有一个特点：积累客户名单。在这个楼盘谁来买过房，谁来问过房，都把名字和电话记住，后来一路形成了地下黑市，就是卖客户名单，有了这个以后，就定点打电话了。那个时候我们就给他提出风险点：这块是重要的销售骨干，要用一个什么方式把他留住，避免被竞争对手挖。
第三，给发展商提出的项目论证的风险点，就是对手对你的诋毁或者是你对对手的诋毁。后来这个事情真的就出现了，就是互相打广告。因为楼盘的颜色不一样，比如一个是红的，一个是黄的。红的就打广告，搞一个很大的苹果，说红色就意味着成功，旁边弄一个黄的苹果，说黄色基本没戏了。那边用气球，黄色气球很大，升的非常高，写上黄色代表了明天的辉煌。红色搞了一个落日，说这个东西日落西山，没戏了。
后来这个案例差点引发诉讼，因为最后越打越不象话，互相挖人，互相抢客户。这种情况越演越烈，双方律师谈判。双方律师代表各自委托人谈，说不能这样，还是要合法。广告公司找来开会，不要再出现相互的、隐含的攻击性的广告，在价格上最可怕的就是竞价。就订立一个攻守同盟，在这个过程中，等于是把双方互相挖人的问题、探听客户资料的问题，一并尽量的解决。
虽然解决的不可能是尽如人意，因为业务员也太坏了，来回搞。还有一种情况就是炒房。这种情况后来出现以后，等于是比较早的作为律师采取一些手段，比如说包括没收定金，中间的一些损失要买主赔，有的就直接在合同约定不允许换名等等，用各种手段最大限度的保护发展商利益。
在项目论证阶段，也是一个经验之谈。就是把你在别的楼盘操作过程中，出现的问题，在项目论证阶段最大限度的提出来，不见得能发生，但是提出来是表现出一个执业律师，尤其是在房地产行业里，以一个资深律师的状态。从北京有房地产市场开始，就有国家的标准文本。但是律师的作用是在标准文本之外的东西，有的是用点普通协议，有的直接能够进入到这个公司的管理过程中去。
（三）资金组织方案
作为发展商，在成立公司之前，资金组织是一个最重要的命题，资金链不能断。为什么很多人愿意采用中外合作式的，一开始外是真正的外资，那个时候港台资金是实实在在的。后来就变成了回头客，国内资本跑出去，注册以后再投回来，就为了享受当时所谓的税收的优惠政策。同时用中外合作的方式，限定其他投资人的收益。第三就是所谓的银行资金，大家比较关心的就是开发带，这是任何一个开发商都想拿到的，因为这块不拿白不拿。
那个时候作为发展商而言，资金组织方案更多考验的是和银行的关系。这个时候律师的作用，就体现在和银行的关系上。本要是能在银行这搞定一个开发带，只要拿下来，必然在你这把户头开了，必然在按揭这一块能够做相当的一部分。如果这个时候律师有各种金融口的渠道，在资金组织方案上，你给他提供了一到两家的支持，这块获益的空间和操纵的余地就非常客观了。
（四）公司成立
这是律师的常规业务。按照律师惯常的工商注册，然后外资审批，就做一个文件，这块而言专业性并不独特。
（五）土地取得
土地取得在2004年8月31日以前，是允许协议出让的。各企事业单位，有地的可以根据自己的需要自己找。但是那个东西长此以往以后，出现几个问题：一个是国有的企事业单位的地都是划拨的，这个事相对而言腐败比较严重。那个时候北京出了不少在卖地过程中受贿的官员。
协议出让价格很不靠谱，同一个地段，可能他的就很便宜，另外一块就很高，造成房地产市场也比较混乱。有的卖的高，有的卖的低，但是房子的品质差不多。出现这种情况以后，也是在主管机关引起了很多歧义，同时国家也感觉到，为什么要把这么好的资源放给企业，如果是向国外建立起土地储备制度，都收到我手里来，从我手里直接往外放的话，那将是一个什么局面。
于是在2004年8月31号这个事终于出现了，出了新的法律法规的政策，就是这以前，协议出让的并且要发生了经济往来的不算。只有跟企事业单位、土地方签了土地出让合同，并且发生了经济往来，就按照原来的合同约定履约。从那以后，所有的地统统交北京市土地储备中心，由国家做所谓的一级开发。
一级开发就是俗话讲把生地做熟。然后在二级市场上通过招标、拍卖、挂牌的方式出让。在土地取得环节，律师在831以后，可能会协助米的客户，在招拍挂过程中完善一些文件。后来又出现了变数，在招牌挂这个环节，怎么玩猫腻呢？就要附加条件，可能会要求在什么样的区域，要有过什么开发经验，对你公司本身的资产规模提出要求。还有可能是对房地产公司的人员构成提出各种要求。附加一些条件以后，就把所谓的潜在竞争者挡在门外。这种方式在土地招拍挂以及总分包的招、投标的过程中也存在。在土地取得阶段，用不同的条件附加的方式，挡了很多潜在竞争者，最终有可能出现这种情况，虽然很多人报名，但是只有人一家符合要求。因为你就是头看中的一家。他所谓的招、投标的标准就是给你量身定做的。这种情况现在是比比皆是。
（六）立项规划
立项这块操作的空间不大，规划的操作空间大。首先从大的城市建设地段来看，这块是干什么用的，那块是干什么的，有一个大概的划分。比如说要在工业用地区不能盖住宅。在这个环节上，考验的不是律师的专业能力，是考验律师的执业能量。如果在规划局、规划听等等，这些部门有关系的话，帮发展商做这些所谓的突破，这种事如果有可能做成的话，获益的空间也是非常大的。
（七）设计选择
一个是户型设计，一个是楼型设计还有园林设计。要求律师具备和设计公司谈判的能力。因为谈判是和销售人员、工程人员配合进行的。到底这个楼是做多大弧形，以什么样的户型为主力户型，整个采光、有效的使用面积，都是未来售房合同里重要的条款，包括是建筑标准，做什么水准的装修，做什么品牌的配套设施的附加，都要在这个过程中明确。而这些东西都直接影响签订售房合同的顺利与否。有的发展商在售房合同的附件里，有电梯的品牌，有的没经验，就直接把品牌写上去了。写上以后，一旦这个品牌知道你已经写到合同条件里了，再给他谈价钱的时候，就不好谈了。后来发展商学聪明了，写上“或同等品牌”，这样在设计选择阶段，就完全囊括了未来合同里可能出现的条款。因此在设计选择过程中，律师有一定专业能力的体现。
（八）总、分包招投标
这既是律师专业能力的体现，也是挣大钱的重头，是值得大家认真研究的。招投标有《招投标法》，但现在市场上所有人没有按照招标法来的，这就是问题的实质，这块是祸根。所以律师在这个环节的专业能力，是一个绝佳的体现。一方面是招投标法，一方面是建筑法规。招标文件的审核，作为招标方往往会委托专业的招标公司，招标公司根据业主和法律的要求，制定标书。招标的环节是：招、投、开、评、定。招：附加了很多条件，这就是为了规避法律。
投：就是在规定的时间、地点用规定的形式投到箱子里去。开：在规定的时间、地点，大屏幕一投，哪家公司多少钱，一目了然。整个的评标办法也是事先制定好的。投票最高的和投票最低的就直接给筛掉了。
评：分两个组：一个是技术组，技术专家要来论证整个投标的方案，在技术上是不是优。主要从建筑技术和整个盖楼的过程中，出现的意外问题的考量和解决方案是得分的重点。第二个组是商务组，这往往是律师介入比较顺的一组。合同条件、支付方式、违约处理、承担、索赔、争议解决等，这是律师比较熟悉的一块。
定：定了以后要谈合同，这个时候无论作为招标的代表，还是作为投标的律师代表，都有很大的施展空间。这里容易出现几个问题：一个是招投标之前的所谓串标，就是业主方和他看好的那家串通起来，因为中国人太聪明于这事。标的越大，对于律师的工作风险就大。在招投标阶段，如果律师介入的比较全面、到位，这一块是工作量非常大，因为文件尤其是招投标的文件都很多。
（九）甲供材料商选择与谈判
总包是把这个活包下来以后，很多的是发展商自己留下来的。但是在现实中，往往有很多发展商自己的关系，要从中分一杯羹，石材的利是很大的，水泥、钢筋、洁具、内装修都是利润非常大的环节。很多发展上愿意把这块给自己的朋友，甚至是有个头的关系。甲方规定的材料，一般在建筑合同里面，甲方都是发展商，名称不同而已。甲供材料商选择与谈判。谈判不单是指供应商的谈判，还有总包的谈判。因为总包是从他这个碗里，把肥肉一块块的往外拿，很不平衡的。所以在工地配合的环境之下，就经常容易出问题。
比如说把石材拿走了，只要是甲方往我这运的石材，我肯定有现场工程师，我要看这个东西合格不合格。第一品种有没有偷换；第二颜色有没有色差。有经验的大发展上，如果一开始在项目正和设计选择的时候，发现自己的石材用量很大的时候，他会包一座矿山，比如说这是大理石，他会为了防止色差和货源被人家截断，他会把这个矿山包了。这样他就会使得他的货源稳定，而且品质有保障。
有的发展商没经验，他就说我把这分包给这家石材化工公司了，他们有可能是从全国各地采购，采购的虽然都是大理石，但是品种就有可能不一样，颜色也可能不一样，硬度也可能不一样。所以这个东西不像瓷砖，瓷砖是人工配料、人工烧出来的。石材是天然的，天然的没法控制。对于有经验的发展商而言，在分包的环节，就会和总包要协调好关系。如果关系没协调好，直接影响的是发展商自己的利益。比如有一个案子，整个外墙玻璃是德国进口的，应该由德国指定的中国唯一一家有施工资质的来做。结果发展商为了拿回扣，就把东西和总包串起来，四面墙分包给了四片。结果最后四面墙不一样。在整个加工材料商谈判过程中，最费劲的是协调、分包和总包的关系。因为这涉及谈判，还要考虑到合同签约以后的履行性。这个环节是考验律师谈判的工艺和对于问题的事先预见性的工艺。
（十）建设
建设过程中的风险控制，一个是前期所有签过的合同，都要在建设中出现、履行。如果出现问题，两方协调，谈判的能力要体现出来。各种新情况对应的合同的补充协议和修改，要拟文字出来。还有就是在建设过程中，合同经常出现修改。设计方要设计、施工方要设计、监理方要设计等等。过程中还可能出现很多想不到的事情，所以在这个过程中，投入的时间越多、投入的精力越大，律师的能力提高的也快，获利的空间也就越大。
（十一）预、销售、租
租就是比如盖商业街，不卖只租。这个一开始的时候，都和项目论证、设计现在和售、租的环节都是联系在一起的。这都是检验之前出的主意是不是靠谱。
在租的过程中，原来一个发展商是做普宅的，后来做商场，后来就说我要知道做商场这么费劲，打死都不干。他说举个最简单的例子：空调系统。住宅的空调要么有分户式的，自己装的空调，要么就是按室外机和室内机，这都是自己分户装的。如果公共的区域，都得用同样的设备。但是商场不同，商场得用统一时间、统一供应。但是它又出现特例，比如这个商场里的业态，有卖服装的、有餐饮的、有夜店的。这个空调控制系统又和分户式的不同，这个时候如果你不明白这件事的话，在项目论证和所谓的加工材料商选择与谈判的过程中，就会有说不清的事。因为你没有要求施工方或者供货方给你提供设备或者施工要求，达到变化的要求。所以这种东西都是做住宅完全想不到的。照明也是如此。
在整个租、售的过程中，对前期的是一个考验，同时在售的过程中，大家可能更多的看到是国家标准文本加普及意识。住宅就不存在这个问题，这些都是在普及有所调整。
商场的租，国家没有标准文本，完全是根据招商的情况自己拟定。但是这个时候面临的情况是多种多样的。作为新商场的特点，是求着大牌来入住。这时候律师首先要给客户拟定一个租约的文本。第二，对于国外大的品牌提供的文本，要提供的意见并且要和国外的大品牌律师进行反复的谈判。
综合性的商业街是百货，营业时间不同，有的是到深夜。所以是一间一间建的，只能采用各商家自己收费，然后统一统计营业额，月底扣钱。所以在售和租的环节，体现出律师在这一块就延伸问题的处理经验。
（十二）按揭、融资
融资出现在过程中，可能是后续资金不足，这块就扯出金融相对专业的培训了。融资是很值得研究的，容易产生大量真正意义上的律师业务。
（十三）验收、交房
验收环节就是总包、分包、甲供材料商和发展商矛盾最终的爆发点。你把工程款全部付清了，我给你验收，要不然就不给你验收。这个就意味着你已经把房子打出去卖了，因为预、销售合同里，有交房时间，没有交房条件，最基本的就是拿到了建委合法手续的凭条。任何一个环节都可能成为建筑商反控发展商的手段。在这种情况下，发展商很被动，因为盖房的过程中，没有不出事的。比如：工期拖延、建筑质量。在验收环节，是各仲裁委都有大量的业务。
交房面对的是小业主，小业主如果买的是精装修，就麻烦了。精装修交房的环节特别繁琐，因为是精装修，人家会对你的瓷砖铺的好不好、镜子贴的是不是整齐，洁具用的是不是合格等等，这个环节有经验的发展商，会请律师协助，随时有问题来界定。这时候履约合同的小问题，是属于瑕疵类的。这个时候是律师起作用的时候。
所以验收对应的是工程结算环节。交房对应的可能是收房、退房的问题，这块都有相应的司法解释。
（十四）装修
这个环节律师也有一定的事情做，和装修公司之间谈合同，也可能是是代表合同公司和客户谈合同。
（十五）物业管理
作为发展商而言，有一个义务，就是在业主委员会成立选举自己认为合适的物业管理公司之前，作为前期物业管理，发展商是有义务要给人家制定一家物业管理公司。这往往是发展商自己投资或者控制的物业管理公司，这会给业主之间有天然的矛盾。业主会认为物业管理费收的高，物业管理公司就认为业主不按时交物业费。在演变了以后，发展商拖延业主委员会的成立，达到了没有业主委员会，就选择不了新的物业管理公司，也不能把我踢走的目的。
物业管理从管理上而言，资质等等的要求，如果有经验的话，是细水长流的事。而且他控制着整个小区的管理，能够做很多其他的事。比如说广告位的一些设置，在不影响业主正常居住的情况下，这些东西都是白来钱的，也就是给发展商多出出一个出口。刚刚颁布的两个司法解释还是反应了现实中的一些情况。虽然不是很全，由于物权法颁布以后，也都是抓的比较紧。（十六）保有型物业再融资
比如一个商场，没有卖，都租出了。现在国家往外推的就是用保有型物业做所谓基金型或信托型号的，这种一种融资的方式开始试点。因为不卖，对于自己的资金占压比较大，如果再做其他项目怎么办？他有可能把整个物业抵押掉，也可能合流各个商家的租约质押或者抵押。
但这个环节外资的金融机构特别感兴趣，因为外资的机构和国内的银行整个经营思路和理念都不一样，他特别喜欢商场型的，长时间的捏在手里，给他交利息。因此在保有型物业上，再融资环节是和外资银行打交道。（十七）办证
很多纠纷尤其是民间的纠纷，就是在办证的时间晚，跟发展商打的纠纷。主要取决于很多现实中，是发展商盖的面积超了。比如规划有容积率，让他盖10万，他盖了11万或者更多，因为他肯定愿意利用所谓的误差多盖点，把它合法化，然后在市场上卖的价更高。所以这一块是每一个发展商都要这么干的。
但是只要多出一块面积，不合法的时候，其他合法的面积也不给你办。所以在办证过程中，由于这些因素导致小业主办证难，这块出纠纷是比较多的。（十八）二手房交易
这在二手房市场非常活跃的，由于他们的存在，在某些程度上干扰了律师的常业务，但是这种出问题也很多，很多的问题在于，当房子还处于按揭状态的时候，抵押给银行，在银行没有给明确的许可之前，二手房交易在法律定义上是不合法的。这种二手房交易公司往往会挣佣金，是尽力撮合买卖双方签约成交。
往往是在这两年，价格波动欺诈的情况下就出问题了，一手房主答应一万块钱每平米卖给二手房主了，钱也交了一部分。二手房的买主约定一个时间，和一手方业主到银行把按揭的余款，连本带息都还了。结果两个月的时间，这房子从1万涨到1.55万了。这个时候一手方就说了，要么你给我涨价，我再便宜点，涨到1.4万，要么就不卖给你了。那边就说了，为什么？合同签的时候就是1万，你凭什么说涨价啊。你不干的话，我就不给你办。这种事特别多。
在二手房的交易过程中，类似的问题还有。如果是细心的观察和用心，这块的量也是比较大的。（十九）股东权益纠纷、并购 有的公司到了一定的程度以后，股东们到底谁该分多少钱，在整个建设和租售环节以后出问题。这块既是考验大家公司法的规定，也是考验大家对于房地产整个流程的了解。你知道他说的哪个环节，是什么时候进入的。而这种进入能不能产生和公司法这方面的约束力。并购往往是开发到一半，或者开发完了，有一手的公司不想做了，或者说是外来的资金想进入。
以上所说的都是站在为发展商、建筑商服务，你属于圈里人，知道这些内幕。但是作为并购方，就是收购人的这些律师，那些事都不知道。就需要对于整个流程都了解，哪个修成对应的是什么征兆，对应的是什么合同，都很清楚地然后就根据你所提出的文件清单，一个一个的去所谓的对方核实。
对于整个并购，对于律师而言是一个难度比较高的活。
第二篇：律师办理房地产法律业务指引
房地产法律业务指引(试行)
房地产法律业务指引(试行)（经广州市律师协会四届第十三次常务理事会讨论通过）2002年9月29日 第一章 总 则 第一条 为了实现广州市执业律师从事房地产法律业务的规范化，限制不正当竞争，防范执业风险，特制定本指引。第二条 本指引所称的房地产业务，主要包括：涉及房屋土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。第三条 本指引所述的各项业务的从业主体，须为已取得律师执业证的执业律师。未取得律师执业证的人员不得独自从事房地产法律业务，但可协助执业律师工作。第四条 执业律师应以事实为依据，以法律为准绳，诚实守信、勤勉尽责，尽职尽责地维护委托人的合法权益，努力为委托人提供优质高效的法律服务。第五条 本指引旨在为执业律师从事房地产法律业务提供最基本的指引，执业律师还应结合自己的实践经验，丰富及完善各项业务操守。第六条 本律师协会的会员，均可申请参加房地产法律专业委员会的各项业务活动。在执业活动中遇到的各类房地产法律问题，会员本人可申请律协房地产法律专业委员会就相关法律问题进行研讨；房地产法律专业委员会认为需要研讨的，应组织召开有关业务研讨会。第七条 本律师协会在处理本会会员执业纪律和纠纷案件时，涉及房地产法律业务的案件，参照本指引。第二章 公司法律顾问业务 第八条 公司法律顾问业务主要包括以下各项：
（一）常年法律顾问：指执业律师接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。
（二）项目法律顾问：指执业律师接受房地产公司、建筑公司、拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。第九条 律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件：(一)公司法律文件（通用）： １、企业法人营业执照；（通用）２、企业资质证书；（通用）３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事会名单；（通用）６、法定代表人证明书；（通用）
（二）业务法律文件： １、项目建设用地规划许可证或（项目类）２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类）４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类）５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类）６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类）７、物业管理委托合同；（物业管理类）８、物业移交确认文件；（物业管理类）９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）
10、物业管理公约（物业管理类）第十条 从事常年法律顾问业务的，应建立律师业务档案，每次工作的工作记录应归档备案，每月应有工作记录或拜访委托人的工作情况记录。第十一条 从事项目法律顾问业务的，应建立律师业务档案，并将每次工作的工作记录归档备案。第三章其它非诉讼法律业务 第十二条 业务范围 非诉讼法律业务主要包括但不限于：
1、出具法律意见书；
2、代理仲裁；
3、代为起草合同、参加合同洽谈；
4、见证商品房的预售、买卖；
5、代理房地产交易；
6、代办房地产抵押；
7、代理房屋租赁；
8、代理房屋拆迁；
9、受委托协调各类涉及房地产的纠纷。第十三条 出具法律意见书业务
（一）从事该项业务的一般程序：
1、详细阅读委托书所列的委托事项（委托事项如不明确、具体，要求委托人修改）；
2、发出律师费报价单；
3、委托人确认律师费报价；
4、收集相关的法律、法规；
5、审阅委托人提供的文件资料；
6、进行必要的调查；
7、对所涉重大争议问题进行研究；
8、起草及出具《法律意见书》；
（二）法律意见书一般应具备下列内容：
1、受托事项;
2、受托时间；
3、委托人提供的文件资料；
4、律师实际进行的调查情况；
5、法律依据及法律意见；
6、律师执业证编号及其亲笔签名；
7、律师事务所盖章。
（三）出具法律意见书前应详细阅读委托人提供的文件资料和进行必要的尽职调查。
（四）出具法律意见只能以现行有效的法律、法规作依据。地方政府的行政规章和政府主管部门实际执行状况应当作为备注说明，不得作为提供法律意见的依据。
（五）涉及本市重大项目或出具确认项目无效的法律意见时，应征得
本所所务会或指导合伙律师的书面批准。执业律师本人认为有需要的，可提请律协房地产法律专业委员会进行研讨。第十四条 代理仲裁 根据中华全国律师协会制订的《律师参与仲裁工作规则》执行。第十五条 参加合同洽谈、起草合同
（一）从事受托起草合同业务的一般性程序：
1、报价及确定律师收费；
2、请委托人书面确认其要求合同必备的商业条件；
3、收集相关的法律、法规；
4、审阅委托人提供的商业条件和业务文件（可根据需要，要求委托人补充提供有关文件资料）；
5、起草合同；
6、向委托人提交合同讨论稿并向其解释重要条款。
（二）受托参加合同洽谈前，应准备的主要工作：
1、合同草案中各项非商业条款的法律依据；
2、合同双方可能有争议的条款及其可能援引的法律依据。
（三）受托参加合同洽谈应注意的事项：
1、律师一般仅对涉及委托人权利、义务的法律事项发表意见，不干涉当事人的纯商业条件。
2、律师不仅要注意合同内容的合法性，而且要注意可履行性。合同用语应准确，无歧义。合同条款之间应环环相扣，没有脱节和遗漏。
3、律师提出建议，而当事人不予接受的事项，亦应作好记录备查。第十六条 合同见证业务
（一）从事合同见证业务的一般性程序：
1、确定律师收费；
2、与要求合同见证的各方签订委托合同，订明委托事项；
3、审查及核对合同各方经营文本或个人身份证原件，并留存各方复印件存档；
4、要求各方（自然人除外）出具法定代表人证明书原件存档；
5、如非法定代表人（自然人除外）签约，须要求各方出具书面授权委托书原件存档；
6、审查合同所涉及的相关法律文件及有无《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情节；
7、依据《合同法》第五十四条向各方解释合同主要的条款，并做出会议纪要；
8、留存签约代表身份证复印件及其签名字样存档；
9、亲自目视各方代表（如一方或双方为自然人，应由其本人亲自到场）在合同文本上签字；
10、向合同各方出具《律师见证书》。
11、留存合同原件一份和合同相关法律文件复印件存档。
（二）具有下列情况之一的，执业律师不得出具见证书：
1、合同一方或双方不能提供证明其为合法签约人的身份证明文件的；
2、合同或合同条款具有《合同法》第五十二条、五十三条、五十四条规定的情况，而当事人拒绝修改合同的。第十七条 房地产的预售合同见证业务
（一）执业律师在该项业务中应根据本《业务指引》第十六条审查卖方预售、出售的合法性及其有效法律文件；审查买卖合同的真实性及合法性；向合同各方解释合同条款；在当事人或房管部门有需要时，向其出具《律师见证书》。
（二）从事该项业务，执业律师可依据合同约定向合同一方或合同双方收取律师见证费。但该收费条款必须向买楼方作特别说明，并由买楼方签字确认。
（三）执业律师从事房地产预售见证业务的，须要求卖方（发展商）提供下列法律文件：
1、交付土地使用权出让金的凭证或减免土地出让金的审批文件；
2、土地使用权证书；
3、建设工程规划许可证和施工许可证；
4、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上的证明；
5、工程施工合同；
6、有效期内的《商品房预售许可证》；
7、资金来源证明；
8、委托人的营业执照及其资质证书。
（四）律师还应审查预售物业有无被查封、冻结、抵押等限制转让的情况。第十八条 代理房地产转让
（一）一般性程序
1、报价及确定律师收费；
2、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限，必须明确房地产转让登记手续由谁负责办理。
（二）执业律师代理委托人从事房地产转让交易业务的，须要求出售方提供能证明证实下列情况的法律文件：
1、房地产证或权属证明书；
2、属于预售房屋，应要求售楼方提供权属证明书或本《业务指引》第十七条
（三）所规定的法律文件；
3、代理收楼的应向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并与售楼合同约定交付条件相核对。
4、转让成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件；
（三）律师应审查转让的房地产有无被查封、冻结、抵押、共有等其他限制转让的权利附着的情况。第十九条 代理房地产抵押
（一）一般性程序
1、报价及确定律师收费；
2、由委托人出具委托书同时签署委托合同明确委托事项和权限，必须明确房地产抵押登记手续由谁负责办理。
（二）代理委托人从事房地产抵押业务的，应要求委托人提供下列法律文件；
1、土地使用权证书及土地使用权出让金缴付凭证或房屋所有权证书；
2、债的合同或凭证；
3、抵押人和抵押权人的身份证明及抵押人内部审批同意抵押的证明。
（三）律师事务所及执业律师不得在银行办公场所内，或担保公司办公场所内、或房地产交易场所内设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。也不得在上述地点代表抵押权人或担保人设立临时性或长久性办事机构、办事点招揽业务。
（四）审查有无限制和法
定不准办理抵押的情形。第二十条 代理房屋租赁(一)一般性程序 １、报价及确定律师收费； ２、由委托人出具委托书，同时签署委托合同明确委托事项和权限。
（二）代理委托人从事房屋租赁业务的，须要求出租人提供下列法律文件：
1、房屋所有权证书或证明其产权的其它证明文件；
2、出租人和承租人的身份证明；
3、租赁许可证。
（三）审查出租房屋有无被限制出租的情形。第二十一条 代理房屋拆迁
（一）一般程序
1、报价及确定律师收费； ２、由委托人出具委托书，同时签署委托合同明确委托事项和权限。
（二）代理房地产拆迁业务时，律师须要求拆迁人提供下列法律文件： １、在有效期内的房屋拆迁许可证； ２、委托拆迁的委托书及拆迁资格证； ３、拆迁工作人员的拆迁工作证； ４、拆迁公告； ５、永迁房的产权证明； ６、临时安置房的租用证明或产权证明。第四章 诉讼业务 第二十二条 房地产诉讼
一、房地产诉讼的主要类型：
（一）、房地产合作纠纷 房地产合作者之间因履行合作合同发生纠纷，包括合同效力纠纷、合同条款含义纠纷、合同履行中的违约纠纷等，如无仲裁协议,直接向人民法院起诉；
（二）、房地产拆迁纠纷 １、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由房屋拆迁主管部门裁决；拆迁人或被拆迁人是市房屋拆迁主管部门的，由市人民政府裁决。２、当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。但应注意，在诉讼期间，拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的，不停止拆迁的执行。３、当事人因履行拆迁协议发生纠纷的，直接向人民法院起诉。
（三）、房地产买卖（转让）纠纷 １、买卖双方因买卖合同的效力、或因履行合同而在质量、装修标准、期限、面积、配套设施是否完善等方面发生纠纷，直接向人民法院起诉； ２、买卖任何一方认为国家主管机关在颁发证照方面使当事人的合法权益受到了侵害，均可以直接向人民法院提起行政诉讼；
（四）、房地产租赁纠纷 １、房地产租赁双方因租赁合同的效力或履行租赁合同发生租金、租赁期限、租赁条件、房屋维修等方面的纠纷，向人民法院起诉； ２、涉及转租的，应根据原租赁合同和转租合同的约定确定诉讼当事人； ３、国家主管机关不按规定办理房屋租赁许可证件的，当事人可以直接向人民法院提起行政诉讼。因对国家主管机关的行政处罚不服的，可以在接到行政处罚决定之日15日内向上一级行政主管机关申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内向人民法院提起行政诉讼；也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（五）、房地产中介纠纷 １、房地产中介包括地产代理、房地产评估、建筑监理等，中介机构均需专门资质。如中介机构对国家主管机关不批准资质的决定不服，可以向人民法院提起行政诉讼。２、因房地产中介合同的效力或履行合同发生纠纷，可直接向人民法院起诉； ３、房地产中介机构对行政处罚不服的，可以申请上一级行政主管机关复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。也可以直接向人民法院提起行政诉讼。
（六）、物业管理纠纷 １、因物业管理合同发生的纠纷，通常由业主、业主委员会与物业管理公司进行诉讼；
2、履行物业管理合同发生纠纷，根据具体案情，确定业主、业主委员会、物业管理公司、发展商作为诉讼当事人。
（七）、楼宇买卖按揭纠纷 １、楼宇买卖按揭纠纷其实是贷款纠纷。当贷款人、借款人、担保人因贷款合同的内容发生纠纷，属于楼宇买卖按揭纠纷。２、如果房屋买卖合同同时附有楼宇买卖按揭合同，律师在代理房屋买卖纠纷时，不要轻易支持购房人单方解除房屋买卖合同，因为会对按揭合同的履行产生重大影响。在诉讼中，律师应充分考虑这一因素。
（八）、房地产抵押纠纷 因抵押业务各方当事人就抵押合同之效力、释义、履行等发生纠纷而产生的诉讼。
（九）、房地产建筑纠纷 １、房地产发展商或企业、个人与建筑承建商之间因建筑合同的订立、履行、变更、解除而发生的纠纷。２、注意对双方资质、证照、政府相关部门验收报告、批文等的审查。３、注意合同法对建筑承包商的法定抵押权的保护（但建筑承包商带资建设部分除外）。
二、代理房地产纠纷案件应注意的几个问题
（一）、下列案件因政策性很强，接受委托须特别慎重：
1、因政府行政管理方面的决定引起的房产纠纷；
2、属于落实政策的房产纠纷；
3、属于归土地管理部门处理的房地产边界纠纷；
4、属于房地产行政部门处理的其他纠纷。
（二）、房地产纠纷案件由于民事关系和行政关系交织，所以较一般民事纠纷复杂，特别是案由的确定、责任的认定比较复杂。律师要本着对客户负责、对自己负责的态度，客观分析案件诉讼和胜诉的可能性；
（三）、凡是被告请律师，可以接受聘请。但原告在起诉前请律师，律
师对是否接受聘请应持相对慎重的态度；
（四）、集资房纠纷、未取得商品房预售许可证而发生的房屋预售纠纷，法院一般不予受理。退房退款的诉讼请求通常较难以实现，此节是律师需要特别注意的；
（五）、大楼盘的业主多人诉讼时，情绪和场面容易失控，律师要善于因势利导，鼓励当事人调解解决，切忌推波助澜和挑讼。
（六）、房地产的诉讼一般适用专属管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。但有关房地产企业的资质的行政诉讼和有关按揭纠纷的诉讼，由被告所在地或合同履行地即贷款银行所在地人民法院管辖。
三、收案程序(一）、与客户洽谈并收集必须的资料 １、了解基本案情； ２、收集以下资料： ①证明主体资格的资料。包括企业法人营业执照、房地产各类企业资质证书； ②证明行为许可的资料。包括投资、土地使用、规划、拆迁、预售等许可文件； ③证明当事人之间存在民事关系的资料。包括合同、协议、来往函件等； ④证明己方守约对方违约的资料。包括财务文件和各种交接文件等； ⑤房地产的背景资料，包括房地产是否已经被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等权属方面的资料。⑥如果收集当事人的资料为正本，应当与当事人办理文件交接手续。
（二）、办理委托手续 １、由律师事务所与客户签订委托合同。此节须注意的是： ①必须由律师事务所与客户签订委托合同，而不允许任何个人与客户签订委托合同； ②客户方应由客户本身签名盖章。如果是代理人办理，则必须有委托书； ③约定事后收费的，应明确收费的条件、期限及委托人单方解除合同的法律后果等； ２、客户签发委托书。应注意委托书的授权范围不应超越委托合同的授权范围。
（三）、收款并开具发票 １、收现金的，最好由客户的经办人直接交给律师事务所的财会人员，并核实是否有假钞； ２、收支票的，如果事前需要先开发票，应在发票上注明收支票及支票号码； ３、任何业务，都必须开具发票，否则将可能受到法律制裁。第二十三条 房地产诉讼，根据中华全国律师协会《律师办理民事诉讼案件规范》实施。第五章 附 则 第二十四
条 本指引由广州市律师协会房地产法律专业委员会负责解释。第二十五条 本指引自公布之日起实施。
第三篇：整理课堂笔记
整理课堂笔记
课堂上主要精力用在听、看、想等方面，记笔记只能处在听讲和思考的从属位置上，因此课堂笔记不可能记得很完全，所以课后有必要进行笔记整理，并且应“趁热打铁”，安排在课后复习中随即进行。由于新课刚学过印象较深，及时整理笔记能较快地再现课堂上老师讲过的重点内容，同时也能及时和有效地强化对新课知识的理解和记忆。课堂笔记究竟应当多记还是少记?这是不少同学常提出的问题。其实，好的笔记并不需要将课堂老师讲的内容全记下，课堂笔记的详略应从自己的实际情况出发，有重点和有选择地去记。其基本原则是：老师的讲课如果与课本基本相同，就少记一点，只需要把内容提要和补充、引申的知识记下来就可以了。如果与课本差异较大，那就适当多记一点，可以把老师讲课的轮廓思路记下来。有了这种内容提要或是轮廓、思路，就为课后复习提供了回忆与思考的线索，同时也为笔记的整理留下了一定的空间。课堂笔记只有经过平时不断的“加工”，才能真正变成复习时有用的宝贵资料。
会做笔记的同学常常将笔记本分成正页和副页两个部分。正页部分安排在笔记本右边的一页，主要用来记课堂笔记。在正页的右上角，用彩色笔写上这页笔记的题目，有利于复习时查找。例如，在《物理》笔记的右上角写上“电流强度”、“电压”等等，同时在正页的右侧边缘3—4厘米处画一条竖线，竖线右侧小块的空白处专门用来记学习随笔，如课时要点、问题提示、注释说明、公式推导和知识小结等。整理笔记时，先把课堂漏记的内容补上，并根据课后复习对新课知识更深入的理解，将原记录得不准确的地方更正，以确保笔记的完整性和准确性。对预习和听课中出现的一些疑难问题，课后复习弄懂以后，也可作为重点问题答疑，归纳并记录到相关内容的正页笔记中。
副页部分安排在笔记本左边的一页，这一页所记内容尽量做到与正页内容相关。在预习时，把涉及新课内容的一些旧概念、旧知识，从有关书上摘录下来写进副页，作为上课用的预备知识。预习中的初步见解、问题质疑(这些实际上都是预习笔记的内容)，以及后续学习活动中的学习体会、个人见解、新课补充知识、课外小资料等，都可以记人副页中。
例如，预习高一《化学》的“离子反应、离子方程式”时，可以把涉及这部分内容的“旧”概念、“旧”知识，如“电解质”、“离子”、“电离”、“复分解反应”、“复分解反应发生的条件”等等，从初三的《化学》上摘录下来写在副页部分，至于摘录的详略程度，要由自己的学习水平决定。水平高的可以简略摘录，如果自认为不会忘记的也可不摘录；水平低的学生，则可以摘录得详细一些。
又如，老师讲到离子反应发生的条件时，常要对盐的溶解性进行判断，可是怎样才能记住这么多盐的溶解性呢?如果你发现某一本参考书对这个问题总结得很好，就可以及时将这些内容抄在副页上。
老师在上课时常提到难溶物质、微溶物质、可溶物质和易溶物质等知识，可是这几种物质怎么区分呢?有的学生感到不易分辨。为了搞清楚这个问题，在课后复习时，打开初中《化学》，翻到142页，然后把这部分知识用图式表达出来经常看看，就可以记牢了。
一些学习基础好的同学，常常将整理笔记当做课时小结来做，这样往往能站得更高，对新课理解得更深刻。同时，平时做好了课文和课时小结，也就为今后的阶段复习和总结奠定了基础：一方面它好比为阶段总结预制好了知识“部件”，今后直接“组装”就容易多了；另一方面学生在课时小结中培养了综合与概括的能力，今后再进行大范围的阶段总结，也就具备了条件。因此将整理笔记当做课时小结来做，无论对于新课知识的掌握，或是对于自己学习能力的培养，都是有好处的。
整理笔记投入时间的多少，应视新课的难易程度和个人的实际学习而定。但要注意，正页部分的笔记内容应力争做到纲目清晰、层次分明、条理清楚，因为它是今后进行复习的依据。有的同学笔记记得杂乱无章，标题和内容也不留空格或空行，不仅别人看不懂其笔记，连本人看到自己的笔记都感到心烦。因此这些同学的笔记从来就是只记不看的，天天记笔记，等于天天做无效劳动，这是极不足取的。
第四篇：律师业务工作总结
篇一：律师工作总结(通用版)律师工作总结
在上一的执业过程中，本人对国家和人民对律师行业的要求高度保持一致，在市司法局和市律协的领导下，认真、谨慎的履行自己的职责，严格要求自己，始终认真遵守宪法和法律，遵守律师职业道德和执业纪律，忠实履行中国特色社会主义法律工作者的职业使命，维护当事人的合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义，业务上也取得了些许成就，律师业务也有了新的发展，现分项总结如下：
一、不断加强思想建设
遵守国家法律、法规，严格遵守律师职业道德、执业纪律以及《律师执业规范》，遵守各级司法机关的规章制度，认真履行律师协会的章程，履行会员的义务，遵守律师事务所所内的各项管理制度，敬业爱岗、廉洁自律、文明执业，认真履行工作职责，全心全意的做好法律服务工作，树立品牌服务形象，坚守执业理念，最大限度地维护当事人的合法权益。
认真学习，严于律己。不断进行知识更新，并积极参加律师事务所和律师协会举办的业务技能学习与职业道德培训，提高自己的业务技能和专业素养。
二、认真参与公益法律援助活动
本人积极投身于普法工作，根据普法工作目标和要求，在法制宣
传日开展普法宣传活动，坚持说理释法，耐心解释，努力营造良好法制环境，提高公民的法律素质，并结合工作实际，探索普法工作的新方法、新路子，采用到企业开展调研、开办普法课和专题法律讲座等多种形普法，取得了良好的实际效果。
在热心公益、服务百姓的活动中，本人认真履行工作职责，热心解答百姓所关心的法律问题。在当今法治社会的背景下，社会群众法律意识不断增强，对公众及律师行业能够在这样互相交流过程中相得益彰，一方面满足了公众的法律需求，另一方面律师工作也能够通过接地气的方式是自己的工作得到深入和沉淀，对于促进两个文明建设和社会和谐稳定尽了自己的一份力。
三、努力提高业务水平与技能
过去的一年，通过大量办理诉讼案件及非诉讼案件，办案方式取得很大突破，用非诉讼方式解决诉讼问题，既减轻当事人的讼累，又妥善化解社会矛盾，及时息讼解纷，促进了当事人的和解，增进了社会和谐。本人无论是民事代理、刑事辩护，还是非诉讼业务，都能够恪尽职守。作为企业法律顾问，认真为顾问单位解答实际法律问题、及时提出法律意见，为顾问单位提供了优质服务。
回顾本人所接受的各类案件和所提供的各类法律服务，本人兢兢业业，扎扎实实，每一个案子都尽心尽力，做到当事人满意，自己心里安然踏实。取得了较好的经济、社会的双重效益。为维护社会稳定，促进社会和谐，保护国家、集体及公民的合法财产等均做出了自己应尽的贡献。与时俱进，拓展新领域。随着全球经济形式的变幻及国内经济体制的发展，面对不断涌现的新问题、新领域，本人在律师事务所主任的领导下立足现有业务的同时，继续拓展新的业务领域，积极开拓案源，努力用自己的的法律专业知识和技能为当事人服务。
四、遵守律师职业道德执业纪律
在职业过程中，我忠于宪法和法律，执业为民，维护委托人的合法权益；认真遵守《律师事务所内部管理规则》和本所的各项管理制度，还积极参加修改制度，提出建议；明明白白告知委托人的各项权利和风险，不为谋取业务而误导当事人或者做虚假承诺；没有私自接受委托和收费，收取额外报酬的行为；没有向我所瞒报、少缴代理费的行为；没有采用贬损、诋毁、降低收费标准等不正当手段进行业务竞争的行为；严格按业务操作规程办理，没有损害国家社会和当事人合法权利的行为；与法官、检察官、仲裁员或者其他工作人员相互关系中，没有非工作场所会见的行为，没有请客送礼和指使当事人送礼、行贿的行为，没有假借他人之名向当事人所要财务的行为；没有向司法机关出示虚假材料等弄虚作假的行为；没有从事违法和有悖律师职业道德、公民道德规范，损害律师职业形象的行为。
总之，为社会、为公众服务是律师工作的永恒主题。总结过去，通过此次考核，本人一定认真总结，纠正不足，找出工作中的差距，虚心学习；展望未来，在新的一年里，本人一定更加严格地要求自己，心系整体，服务社会，严格遵守各项规章制度，加强业务学习，在全体律师中树更好的形象，时刻以良好的标准严格要求自己，进一步扩
展业务，发挥先锋模范带头作用，积极参加各种业务培训活动，为全面完成各项任务而努力工作。本人在今后的工作中要力求实现每经办、处理一起法律事务均取得法律效果、社会效果、政治效果的有机统一。
通过对上一律师的执业实践和理论学习的总结，本人对律师职业和社会主义法治建设更加充满信心。在今后的律师执业中，本人将依照《律师法》和律师职业道德赋予的职责，提供更优质的
法律服务，努力在现有的执业基础与理念上锐意进取，创造更加辉煌的一年，为实现社会的公平正义继续贡献自己的一份力量。
xxxx律师事务所
律师 xxx 2013年3月11日 篇二：律师个人工作总结
律师个人工作总结
在本的执业过程中，我认真、谨慎的履行自己的职责，严格要求自己，遵守职业道德和执业纪律，业务上也取得了一定的成就，律师业务也有了新的发展，现分项总结如下：
1、本人在过去一年的执业过程中，严格遵守《律师执业行为规范》的要求，遵守律师职业道德和执业纪律，较好地履行了律师职责，维护了委托人的合法权益，维护了社会公平和正义。在今后的执业过程中，我将继续忠于事实，忠于法律，切实做好自己的本职工作。
2、我认真遵守律师行业规范和准则；接受协会的指导、监督和管理；履行律师协会规定的法律援助义务；自觉维护律师职业声誉，维护同行间的团结，并按规定交纳会费和执业保险费。对于所里的各项规章制度始终恪守，与领导同事和平共处。
3、在职业过程中，我忠于宪法和法律，执业为民，维护委托人的合法权益；认真遵守《律师事务所内部管理规则》和本所的各项管理制度，还积极参加修改制度，提出建议；明明白白告知委托人的各项权利和风险，不为谋取业务而误导当事人或者做虚假承诺；没有私自接受委托和收费，收取额外报酬的行为；没有向我所瞒报、少缴代理费的行为；没有采用贬损、诋毁、降低收费标准等不正当手段进行业务竞争的行为；严格按业务操作规程办理，没有损害国家社会和当事人合法权利的行为；与法官、检察官、仲裁员或者其他工作人员相互关系中，没有非工作场所
会见的行为，没有请客送礼和指使当事人送礼、行贿的行为，没有假借他人之名向当事人所要财务的行为；没有向司法机关出示虚假材料等弄虚作假的行为；没有从事违法和有悖律师职业道德、公民道德规范，损害律师职业形象的行为
4、我还完成了律协规定的全年全部培训课程，包括现场学习和网络学习，并且超额取得学分。积极参加律师协会组织的继续教育培训学习，完成了规定的学习课时，在学习中增长了自己的知识，提高了自己的执业技能，达到了培训学习的目的。按时参加本所组织的政治业务学习，关注国家政治和经济，为自己的执业方向作指导。
5、上，我办理业务方面：共办理民事案件35件，刑事辩护7件，刑事附带民事代理5件，法律帮助3件，行政案件2件，非诉讼案件8件，法律援助案件4件，顾问单位5家，法律咨询130多次。同时办案方式有很大突破，用非诉讼方式解决诉讼问题，既减轻当事人的讼累，又妥善化解社会矛盾，及时息讼解纷，促进了当事人的和解，增进了团结。我积极开拓案源，努力用自己的的法律专业知识和技能为当事人服务，取得了较好的经济效益和社会效益。
6、积极参与社会法律援助服务，把相当的精力地投入到社会公共服务事业中，除了完成上级指派的法律援助案件外，义务为群众提供法律咨询，很好地履行了一个执业律师应尽的社会义务，为社会公益事业贡献自己的一份微薄力量。
7、本人是中共党员，始终坚持党的领导，明确法律为经济、为民服务的政治方向。积极参加了我所的党组织活动，平时认真学习和落实了上级党委要求学习落实的有关方针政策，明确政治方向，提高了政治素质。其次，在执业纪律、执业道德，与政治素质教育进行了结合，在具体行为中践行政治挂帅的基本指导思想，发挥党员在律师队伍建设中的引领和保障作用。总之，上我用细致、认真负责的办案态度，熟练的办案技巧和高尚的职业道德不仅赢得了委托人的信任和感激，还形成了良好的社会影响。今后，我将再接再厉，进一步钻研法律业务，为社会提供更为优质的法律服务。
2012年2月29日
篇三：律师总结(万能版)律师工作总结
在上一的执业过程中，本人对国家和人民对律师行业的要求高度保持一致，在市司法局和市律协的领导下，认真、谨慎的履行自己的职责，严格要求自己，始终认真遵守宪法和法律，遵守律师职业道德和执业纪律，忠实履行中国特色社会主义法律工作者的职业使命，维护当事人的合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义，业务上也取得了些许成就，律师业务也有了新的发展，现分项总结如下：
一、不断加强思想建设
遵守国家法律、法规，严格遵守律师职业道德、执业纪律以及《律师执业规范》，遵守各级司法机关的规章制度，认真履行律师协会的章程，履行会员的义务，遵守律师事务所所内的各项管理制度，敬业爱岗、廉洁自律、文明执业，认真履行工作职责，全心全意的做好法律服务工作，树立品牌服务形象，坚守执业理念，最大限度地维护当事人的合法权益。
认真学习，严于律己。不断进行知识更新，并积极参加律师事务所和律师协会举办的业务技能学习与职业道德培训，提高自己的业务技能和专业素养。
二、认真参与公益法律援助活动
本人积极投身于普法工作，根据普法工作目标和要求，在法制宣
传日开展普法宣传活动，坚持说理释法，耐心解释，努力营造良好法制环境，提高公民的法律素质，并结合工作实际，探索普法工作的新方法、新路子，采用到企业开展调研、开办普法课和专题法律讲座等多种形普法，取得了良好的实际效果。
在热心公益、服务百姓的活动中，本人认真履行工作职责，热心解答百姓所关心的法律问题。在当今法治社会的背景下，社会群众法律意识不断增强，对公众及律师行业能够在这样互相交流过程中相得益彰，一方面满足了公众的法律需求，另一方面律师工作也能够通过接地气的方式是自己的工作得到深入和沉淀，对于促进两个文明建设和社会和谐稳定尽了自己的一份力。
三、努力提高业务水平与技能
过去的一年，通过大量办理诉讼案件及非诉讼案件，办案方式取得很大突破，用非诉讼方式解决诉讼问题，既减轻当事人的讼累，又妥善化解社会矛盾，及时息讼解纷，促进了当事人的和解，增进了社会和谐。本人无论是民事代理、刑事辩护，还是非诉讼业务，都能够恪尽职守。作为企业法律顾问，认真为顾问单位解答实际法律问题、及时提出法律意见，为顾问单位提供了优质服务。
回顾本人所接受的各类案件和所提供的各类法律服务，本人兢兢业业，扎扎实实，每一个案子都尽心尽力，做到当事人满意，自己心里安然踏实。取得了较好的经济、社会的双重效益。为维护社会稳定，促进社会和谐，保护国家、集体及公民的合法财产等均做出了自己应尽的贡献。
与时俱进，拓展新领域。随着全球经济形式的变幻及国内经济体制的发展，面对不断涌现的新问题、新领域，本人在律师事务所主任的领导下立足现有业务的同时，继续拓展新的业务领域，积极开拓案源，努力用自己的的法律专业知识和技能为当事人服务。
四、遵守律师职业道德执业纪律
在职业过程中，我忠于宪法和法律，执业为民，维护委托人的合法权益；认真遵守《律师事务所内部管理规则》和本所的各项管理制度，还积极参加修改制度，提出建议；明明白白告知委托人的各项权利和风险，不为谋取业务而误导当事人或者做虚假承诺；没有私自接受委托和收费，收取额外报酬的行为；没有向我所瞒报、少缴代理费的行为；没有采用贬损、诋毁、降低收费标准等不正当手段进行业务竞争的行为；严格按业务操作规程办理，没有损害国家社会和当事人合法权利的行为；与法官、检察官、仲裁员或者其他工作人员相互关系中，没有非工作场所会见的行为，没有请客送礼和指使当事人送礼、行贿的行为，没有假借他人之名向当事人所要财务的行为；没有向司法机关出示虚假材料等弄虚作假的行为；没有从事违法和有悖律师职业道德、公民道德规范，损害律师职业形象的行为。
总之，为社会、为公众服务是律师工作的永恒主题。总结过去，通过此次考核，本人一定认真总结，纠正不足，找出工作中的差距，虚心学习；展望未来，在新的一年里，本人一定更加严格地要求自己，心系整体，服务社会，严格遵守各项规章制度，加强业务学习，在全体律师中树更好的形象，时刻以良好的标准严格要求自己，进一步扩
展业务，发挥先锋模范带头作用，积极参加各种业务培训活动，为全面完成各项任务而努力工作。本人在今后的工作中要力求实现每经办、处理一起法律事务均取得法律效果、社会效果、政治效果的有机统一。
通过对上一律师的执业实践和理论学习的总结，本人对律师职业和社会主义法治建设更加充满信心。在今后的律师执业中，本人将依照《律师法》和律师职业道德赋予的职责，提供更优质的法律服务，努力在现有的执业基础与理念上锐意进取，创造更加辉煌的一年，为实现社会的公平正义继续贡献自己的一份力量。
××××律师事务所
律师：×××
××××年××月××日
篇四：律师个人总结(2012-2013律师个人工作总结)2012律师个人执业总结
尊敬的领导：
在律协各级领导的关怀下，在所里各位前辈同仁的帮助指导下，我度过了个人作为执业律师的第一年。都说新兵上路万事难，确实，在2011执业过程中我遇到了不少的难题，但值得庆幸和自豪的是在我的努力和朋友们的帮助下，这些难题都被一一克服，困难没有挡住我前进的脚步，反而成为了我快速成长的磨刀石。在这过去的一年里，我不断的加强自己的理论知识，努力钻研法律法规知识，并在办理案件的过程中，理论联系实际，加强对法律法规的理解和实际应用技能，提高自己的业务水平。经过这一年的执业历程，我觉得我的个人业务能力有了很大提高。现将我在2011中的个人工作情况及自己的一些感悟体会向领导们做个汇报，请领导多多指正！
2011我的主要工作内容有以下几个方面：
一、积极参加律协、事务所组织的各类培训活动，努力提高自己的思想品德修养和丰富自身业务理论知识。
作为一名律师，不仅要求理论业务知识丰富，更要从思想品德修养上对自己严格要求。也只有端正了个人品德态度，才能更好的利用所掌握的法律知识服务于人民。倘若放松了对自己品德修养的要求，不能坚持公平正义的原则，那么无论掌握了多么丰富的法律知识，也不能成为一名合格的律师。因此我深知加强自我品德修养对于自身发展的重要性。在过去的一年中，我在加强理论业务学习的同时也不忘自我品德审视，努力成为一名品行端正，业务熟练的合格律师。
二、加强同其他律师同仁的交流与合作，积极学习前辈律师们的宝贵经验。
对于一名新执业的律师来说，很多律师同仁的经验非常值得我学习，因此我通过各种途径，不断找机会同的其他律师前辈们交流探讨，学习他们宝贵的执业经验，加快自己的成长速度。这一年中，我还通过律协的远程学习网站，累计观看了100多集的专家讲评视频，专家的精辟讲解，使我对很多法规法条有了更深刻的了解，相信在以后的工作中，我将更能够领悟到其中的真意。现今是一个知识大爆炸的时代，每天都有新的案例值得我们好好的研究学习，而网络的快速发展也给我们提供了有力条件，作为一名80后的执业律师，我现在已经可以熟练的通过网络获取新的知识，来更好的服务于自己日常的执业事务。
三、积极参加公益活动，为需要帮助的弱势群体提供法律援助支持
在这一年的执业过程中，我也接触到了很多遭受不公正待遇的期待有人能利用法律为他们维护合法权益的弱势群体，在时间精力允许的情况下，我都会尽力的去帮他们提供相应的法律服务，而且有几个也确实起到了良好的效果。作为一名职业律师，我知道法律的公平正义不会因为个人的社会地位而发生倾斜，但对于很多人来说，他们并没有掌握丰富的法律知识，更不懂的如何运用法律知识来维护自己的权益，这也造成了很多人在自身权益受到侵害时往往不知道该如何处理，特别是对于一些文化层次稍低的外来务工群体来说，他们往往
是最容易受到伤害的。济南的外来务工人员也是一个庞大的群体，他们当中就有很多人面临着这样那样的法律问题，2011年虽然我也参加了几次免费提供法律援助的公益活动，但我觉得这些还远远不够，今年我将会拿出更多的时间和精力来为更多需要帮助的人提供法律支持，也请领导多多监督指导。
四、案件的办理和顾问单位法律咨询培训
作为一名刚入行的执业律师，2011年我办理的案件并不多，顾问单位也很少。大多数的时间我都在努力的通过自学和请教前辈，来提高自己业务技能。我知道，对于我一个新手来说，案件少是正常的，只有业务精通了，才能有更多的案源，才能帮助更多的需要帮助的人。通过具体的办案实践，我其实更倾向于用非诉讼方式解决诉讼问题，这样既减轻当事人的讼累，又妥善化解社会矛盾，及时息讼解纷，促进了当事人的和解，增进了团结。另外在我担任顾问的一家企业里，我根据这家企业的实际情况，为企业的领导团队和员工进行了数次的法律知识培训，特别是针对该企业劳动争议案件较多的情况，有针对性的给他们普及法律知识，使该企业的劳动争议案件从根本上得到了解决。
五．恪尽职守，严格遵守律师职业道德执业纪律
作为一名律师，维护公平正义，服务于民是每位律师的职责。在过去的2011里，我遵守法律，执业为民，维护委托人的合法权益，认真遵守事务所的各项管理制度，还积极参加修改制度，提出建议。在代理案件时，明明白白告知委托人的各项权利和风险，不为
谋取业务而误导当事人或者做虚假承诺，没有私自接受委托和收费，收取额外报酬的行为；没有向我所瞒报、少缴代理费的行为；没有采用贬损、诋毁、降低收费标准等不正当手段进行业务竞争的行为；严格按业务操作规程办理，没有损害国家社会和当事人合法权利的行为；与法官、检察官、仲裁员或者其他工作人员相互关系中，没有非工作场所会见的行为，没有请客送礼和指使当事人送礼、行贿的行为，没有假借他人之名向当事人所要财务的行为；没有向司法机关出示虚假材料等弄虚作假的行为，没有从事违法和有悖律师职业道德、公民道德规范，损害律师职业形象的行为。
回顾过去的2011年，虽然我办理的案件有限，但我对待自己承办的每一件案件，都保持着精益求精、力求完美的工作作风，坚持以律师执业道德为基础、以法律为准绳积极追求客户的合法利益最大化这一执业理念。以维护法律公平争议，维护客户合法权益为最终目的。作为一名新的执业律师，在过去的一年里，我也是有些许遗憾的。有时候工作上方式方法的不得当，致使我浪费了不少时光，现在想起来真的颇有遗憾，但我知道，每个新的律师都会经历这样的过程，而我要努力做的就是缩短这一过程，使自己努力成长为一名经验丰富，业务技能突出的优秀的执业律师。希望在新的2012年里我会取得更大的进步,用法律更好的维护社会的公平正义。篇五：律师工作总结
律师工作总结
一、开展各项律师业务情况
1、思想品德方面在工作和学习中，我认真学习十七在精神和邓小平建设具有中国特色社会主义的理论和“三个代表”重要思想和科学发展观理论，认真学习和贯彻党和国家制定的各项方针、政策。在“三个代表”重要思想和科学发展观学习活动中，自己能够以积极的态度认真参加了本所组织的各项活动，对照检查了自己的工作并写出了学习心得。特别是认真学习了十七大精神，是我更加坚定了自己的目标：全心全意为人民服务。
2、办理业务方面。3年来共办理民事案件 件，刑事代理（辩护）件，行政案件 件，非诉讼案件 件，法律援助案件 件，顾问单位家。同时办案方式有很大突破，用非诉讼方式解决诉讼问题，既减轻当事人的讼累，又妥善化解社会矛盾，及时息讼解纷，促进了当事人的和解，增进了团结。我积极开拓案源，努力用自己的的法律专业知识和技能为当事人服务，取得了较好的经济效益和社会效益。
3、在律师执业期间，我的执业观点始终是端正的，始终自觉恪守“忠于法律、诚实守信、勤勉尽责，公平竞争，严格自律”的原则，至今没有发生违反职业道德和执业纪律的事件，截止目前没有一例针对我个人的投诉。我习惯站在维护当事人利益角度考虑问题，设身处地地为当事人着想，尽可能地做到既能维护当事人合法权益又不损害行业整体利益直至国家利益。我也从未假借代理之名，从事法律法规禁止的行为，可以说是一名优秀的律师，在本所起到了很好的模范带头作用。
二、《律师遵守律师职业道德执业纪律保证承诺书》执行落实情况
在职业过程中，我忠于宪法和法律，执业为民，维护委托人的合法权益；认真遵守《律师事务所内部管理规则》和本所的各项管理制度，还积极参加修改制度，提出建议；明明白白告知委托人的各项权利和风险，不为谋取业务而误导当事人或者做虚假承诺；没有私自接受委托和收费，收取额外报酬的行为；没有向我所瞒报、少缴代理费的行为；没有采用贬损、诋毁、降低收费标准等不正当手段进行业务竞争的行为；严格按业务操作规程办理，没有损害国家社会和当事人合法权利的行为；与法官、检察官、仲裁员或者其他工作人员相互关系中，没有非工作场所会见的行为，没有请客送礼和指使当事人送礼、行贿的行为，没有假借他人之名向当事人所要财务的行为；没有向司法机关出示虚假材料等弄虚作假的行为；没有从事违法和有悖律师职业道德、公民道德规范，损害律师职业形象的行为。
三、参与社会公益活动情况
我作为一名律师，热心社会公益活动。在“5.12”中抗震救灾活动中，多次捐款捐物，我积极参加了市、区司法局组织的法律进社区活动，法律宣传讲课个次场次，完成法律援助 件，被授予“”称号，义务法律咨询 次。
四、参加党组织活动情况
本人是中共党员，始终坚持党的领导，明确法律为经济、为民服务的政治方向。
积极参加了我所的党组织活动，平时认真学习和落实了上级党委要求学习落实的有关方针政策，明确政治方向，提高了政治素质。其次，在执业纪律、执业道德，与政治素质教育进行了结合，在具体行为中践行政治挂帅的基本指导思想，发挥党员在律师队伍建设中的引领和保障作用。
第五篇：律师如何拓展业务
律师如何拓展业务
律师开拓业务，只有走对路才能有出路，你得让客户认识你，知道你的能力，知道你能为当事人做什么。方法的多种多样的，这里列举一些常见方法：
一：走亲戚朋友的路
几乎每个“白手起家”的律师，在最初的打拼阶段，无一例外不是从亲戚、朋友的介绍案源中起步的。只不过，千禧年前的亲戚、朋友介绍与如今的亲戚、朋友的介绍是绝对有区别的。其区别在于：90年代的律师业务范围很窄。
“学会像律师一样思考”的新律师，必须明白这个区别，否则，您仍然没有走对路。因此，如今需要亲戚、朋友介绍案源，您一定要让他们明白：您这个律师，不仅仅是帮别人打官司的人，您还能提供很多很多的优质法律服务，您是一个有着专业技能的、“金钥匙”般的法律服务者。只有这样，您的路子才很宽。同时，一定要记住：在接受亲戚、朋友的介绍时，不要不好意思收钱。一则体现不出律师的价值；二则您还是没能解决生存问题。只不过您可以这么说：“坦率地说，从我个人的角度来讲，我可以不收您的费用，但是这是国家法律的规定，律师收费是由律师事务所决定的，何况律师就是专门吃这碗饭的。”当然，接受亲戚、朋友介绍的案源还有其他很多技巧。
二：走法律援助的路
不要狭隘地认为，法律援助就是等各省司法厅法律援助中心安排的那点法律援助案子才是法律援助。也不要险隘地认为，法律援助都是费力赔本的苦活路。关于“舍”与“得”的辨证论述，我想明白人都明白。新手律师要主动地参与行业主管部门安排的法律援助和自己经过判断后认为应该值得参与的社会法律援助，而且法律援助的范围不要局限于您所在的省、市、县，要将眼光放大于全中国。我想北京的一些律师挖空心思都想参与马家爵、饶颖、杜宝良等案的终极目的，也不外乎是想借机扩大知名度，从而吸引更多的案源吧。
三：走自我策划的路
所谓的“营销大师”不过是从理论上更好地欺骗那些道行很一般的人而已。其实，营销是很简单的事，它的终极追求无非是：用非法律、法规所禁止的各式手法去挠目标客户的痒处，让他（或者她）如痴如醉、欲罢不能而已。因此，律师开拓案源的自我策划就显得尤其重要。我没有别人的案源，可我有自己的本身的案源啊，“我可以起诉铁道部火车票涨价，火车上买东西不给发票；我可以起诉高速路不高速；我可以起诉某知名广告含有歧视自己的信息等等”
四：走义务咨询的路
经常搞一些义务法律咨询服务。可以在星期天等假期，在街上开展法律宣传工作和义务咨询服务，以扩大自己的影响。在进行义务咨询活动时，应精心制作一些醒目横幅，制作一些板报之类的宣传栏，同时准备一些宣传资料。义务法律咨询还可以通过与报纸等新闻媒介联系，设立律师信箱等形式来进行，还可以通过发放书面宣传资料的方式进行。一些重要的新法律法规实施，可向企业单位发放、邮寄一些宣传资料，给企业提个醒。长期坚持多种形式的法律宣传和义务咨询服务，既可在社会上树立自己的形象，又可通过这些工作扩大自己的知名度。
五：走个人服务的路
当80%的律师都将开拓案源的眼光放在某一领域时，其实这个领域已经不需要律师提供法律服务了，特别是不需要新手律师了。在中国的“个人法律服务”市场，其中隐藏巨大的利润。试想：您如果能认识一些企业主，真诚地告诉他们，“拿出一晚上打麻将输的钱，请一名律师做一年的个人法律顾问，先生您就可以像港台电影所演得那样，随时叫我的律师来处理这个法律问题。”事实上，关于中国的“个人法律服务市场的大，有时候想起来都很兴奋。”关键是：您有这个兴奋劲吗？！
六：走团队服务的路
在自己还不能独立走路的时候，借助别人的“搀扶”和使出自己储存的“能力”一起走路，戈多想此方法也不失为一走路法。关键是：自己要端正思想，这个时候您的角色只能是团队律师中的辅助人员。因此，刚开始做律师，不要急于自己独立去办案子，您可以寻求做老律师的助理或者做某团队律师驻某企业的定点律师，戈多想再吝啬的律师团队对您的分配至少能让您温饱吧。
七：走投书自荐的路
律师服务不能像开店理发的理发师一样——等顾客上门找您。多看当地的报纸、电视新闻、工商局的注册公告等信息，看见有新的企业成立或者外地企业进驻本地，您一定要按CI与VI的模式投书这些还没有法律顾问的企业。纵然是这个企业本身不聘请您，至少您精美而塌实的自荐也许能打动具体读您自荐书的经办人，他（她）留有您的联系方式，说不定会给您带来意外的惊喜。
八：走新闻媒介的路
律师需要宣传家的技巧，在“迷信”新闻媒介的国度简直就是真理。新闻媒介都有很多的公益活动都需要律师的介入，因此，律师需要经常看报纸、电视，看到信息后要主动与编辑联系，毛遂自荐。但一定要记住：不要和记者、编辑谈报酬。另外，还要主动参与新闻媒介报道的社会热点案件、公益诉讼案件，哪怕就是在报纸上说上三五句点评或者在电视上露一张小脸，那都是积累与财富。
以上仅是开拓业务的几种具体方式，但远不限于这些。当然，律师在开拓业务的同时，应当注重维护自己的信誉，努力办好每一件案，在社会上树立良好的形象，在当事人中建立较好的口碑。同时，更重要的是在接受到业务后，一定要注意客户的维护，建立自己稳定的案源，这样才不至于顾此失彼，使自己的业务越来越多
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