房地产企业法规大全(律师必备)

第一篇：房地产企业法规大全(律师必备)

房地产企业实用法律法规大全-法律法规 房地产法规

一、综合 10 中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5）10 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12）18 关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（2002.5.23）21 关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知（2002.8.7）26

二、房地产用地 27

（一）一般规定 27 中华人民共和国土地管理法（1998.8.29）27 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27）40

（二）土地取得 47 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19）47 城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992.12.4）50 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002.5.9）52 协议出让国有土地使用权规定（2003.6.11）55 关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知（2002.8.26）58 国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知（1999.9.22）60 划拨土地使用权管理暂行办法（1992.2.24）63 国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998.2.17）67 上海市房屋土地资源管理局关于《上海市土地使用权出让办法》第三十一条适用范围的解释（2003.2.26）70 上海市土地使用权出让办法（2001.5.14）71 市政府关于批转市房地资源局等四部门制订的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的通知（2001.7.26）77 关于商业等六类内资项目用地实行土地使用权出让有关问题的通知（1995.1.1）82 关于土地使用权拍卖有关问题的函（1999.9.15）84 关于依法收回国有土地使用权后停止办理该地块房地产转让登记的通知（2002.8.26）86

（三）土地权属 86 土地登记规则（修正）（1995.12.28）86 关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997.1.3）96 国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复（2002.7.4）98 关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知（1995.3.11）100 土地权属争议调查处理办法（2003.1.3）106

（四）土地开发、建设 110 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990.5.19）110 新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（1999.8.4）113 关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（2002.12.20）115 闲置土地处置办法（1999.4.28）116 建设用地计划管理办法（1996.9.18）118 建设用地审查报批管理办法（1999.3.2）120 建设项目用地预审管理办法（2001.7.25）124

（五）相关司法解释 126 最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（1998.9.1）126 最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002.10.11）126 最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16）127

三、房地产开发 128

（一）一般规定 128 中华人民共和国城市规划法（1989.12.26）128 关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（2002.8.26）133 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（2002.2.25）136

（二）房地产开发 138 城市房地产开发经营管理条例

（1998.7.20）138 《城市地下空间开发利用管理规定》的决定（2001.11.20）145 房地产开发企业资质管理规定（2000.3.29）150 房地产开发经营企业交费登记卡试行办法（2003.5.30）156

四、房地产建设 157

（一）一般规定 157 中华人民共和国建筑法(1997.11.1)157 国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知(2001.10.30)166 上海市建筑市场管理条例(1997.11.3)170 关于修改《上海市建筑市场管理条例》的决定(2003.10.10)179

（二）房地产建设技术标准规定 180 实施工程建设强制性标准监督规定(2000.8.25)180

（三）建筑工程项目招标、投标 182 中华人民共和国招标投标法(1999.8.30)182 工程建设项目招标代理机构资格认定办法(2000.6.30)190 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(2001.6.1)193 工程建设项目施工招标投标办法(2003.3.8)202 招标公告发布暂行办法(2000.7.1)216 评标委员会和评标方法暂行规定(2001.8.1)218 建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定(1998.8.6)227 上海市建设工程施工招标投标管理暂行办法(1988.6.17)231

（四）建筑工程项目勘察、设计 239 建设工程勘察设计管理条例(2000.9.25)239 建设工程勘察设计市场管理规定(1999.1.21)244 建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4)251 建筑工程设计招标投标管理办法(2000.10.18)254 工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.8.1)258 建设工程勘察设计企业资质管理规定(2001.7.25)264 工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7)269 外商投资建设工程设计企业管理规定(2002.9.27)271 《外商投资建设工程设计企业管理规定》的补充规定(2003.12.19)274 上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法(1988.12.28)275 上海市国外设计施工单位承接建设工程管理规定(1985.11.25)279

（五）建筑业企业管理 281 建筑业企业资质管理规定(2001.4.18)281 建筑业企业资质管理规定实施意见(2001.5.28)287 外商投资建筑业企业管理规定(2002.9.29)296 《外商投资建筑业企业管理规定》的补充规定(2003.12.19)300 关于印发《建设部关于外商投资建筑业企业管理规定中有关资质管理的实施办法》的通知(2003.4.8)301 关于做好在中国境内承包工程的外国企业资质管理有关工作的通知(2003.9.28)304 建设工程安全生产管理条例(2003.11.24)306

（六）建筑工程施工 316 建筑工程施工许可管理办法(1999.10.15)316 建设工程施工现场管理规定(1992.1.1)319 建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5)324 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法(2004.2.3)327 关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见(2003.2.23)330 建筑施工企业项目经理资质管理办法(1995.7.1)333 上海市建设工程承发包管理办法(1996.12.30)338

（七）建筑工程项目质量管理 343 建设工程质量管理条例(2000.1.10)343 房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.26)357 上海市建设工程材料管理条例(1999.11.26)359 上海市建设工程施工安全监督管理办法(1996.8.16)364 上海市建设工程质量监督管理办法(1997.12.19)370

（八）建筑工程监理 377 建设工程监理范围和规模标准规定(2001.1.17)377 工程监理企业资质管理规定(2001.8.23)379 工程监理企业资质管理规定实施意见(2001.11.14)386 房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）(2002.7.25)391 工程建设监理规定(1996.1.1)399 上海市人民政府关于修改《上海市建设工程监理管理暂行办法》的决定(2003.8.1)403 关于印发《上海市建设工程监理管理暂行办法实施细则》的通知(1999.10.1)404

（九）建筑工程项目验收 411 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(2000.4.7)411 建设项目竣工环境保护验收管理办法(2001.12.11)413 建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知(2002.8.12)416 关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知(1999.3.12)418 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(1998.9.1)420 上海市建设工程竣工备案实施细则(2001.1.8)421 最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知(1992.11.25)433 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(2002.6.11)433

五、房地产买卖 434(一)一般规定 434 城市房地产转让管理规定(2001.8.15)434 城市商品房预售管理办法(2001.8.15)439 商品房销售管理办法(2001.4.4)441 上海市房地产登记条例(2002.10.31)448 上海市房地产登记条例实施若干规定(2003.4.23)461 关于印发《实施＜上海市房地产登记条例＞的补充规定

（一）的通知(2003.6.24)465 上海市房地产转让办法(1997.4.30)468 关于商场和办公楼分割转让问题的通知(2004.1.9)479

（二）住房公积金、商品房贷款 481 《住房公积金管理条例》(2002.3.24)481 住房公积金会计核算办法(2000.1.1)487 住房公积金会计核算办法补充规定(2000.6.13)500 中国人民银行关于降低个人住房公积金贷款利率的通知(2002.3.1)500 建设部关于降低住房公积金存、贷款利率的通知(2002.3.6)501 商业银行自营住房贷款管理暂行规定(1995.7.31)501 中国人民银行个人住房担保贷款管理试行办法(1999.9.30)503 中国人民银行个人住房贷款管理办法(1998.5.9)507 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(2003.6.5)510 保险公司个人住房抵押贷款保险等业务会计处理规定(2000.12.20)513

（三）商品房面积与价格 513 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(1995.12.1)513 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002.3.27)515 商品住宅价格管理暂行办法(1992.8.10)516

（四）房屋买卖 519 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003.3.24)519 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法(1999.4.19)523 关于规范住房交易手续费有关问题的通知(2002.1.31)525 关于印发《上海市实施〈城市商品房预售管理办法〉细则》的通知(1995.6.4)527 关于加强商品房预售管理若干问题的通知(1997.9.26)531 市政府批转市计委等六部门关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知(2001.7.16)535 上海市人民政府关于同意调整商品房预售应达到的工程进度标准的批复(2000.9.18)537 关于严格执行商品房预售新标准的通知(2000.11.29)537 关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知(2001.2.26)539 关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知(2002.5.27)540 关于规范商品房销售行为若干问题的通知(2003.3.25)541 关于印发上海市房屋建设工程转让试行办法的通知(1998.7.31)542 关于房屋建设工程转让不再单独审批有关问题的通知(2002.7.8)544(五)房地产广告中介机构规定 545 房地产广告发布暂行规定(1996.12.30)545 关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25)548 关于在房地产销售广告中标注忠告性用语的通知(2002.6.4)549 城市房地产中介服务管理规定(2001.7.23)550 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(2001.12.18)554 城市房地产市场估价管理暂行办法(1992.9.7)557 关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知(1995.6.23)560 国家计委、国家国有资产管理局关于明确国有资产评估中房地产评估收费问题的通知(1996.8.22)560 建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定(2003.3.4)561

六、房屋租赁、抵押 563(一)房屋租赁 563 城市房屋租赁管理办法(1995.5.9)563 关于调整住房租赁市场税收政策的通知(2000.12.7)569 上海市房屋租赁条例(2000.7.1)570 上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见

（一）(2000.6.27)576 上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见

（二）(2000.6.28)579 上海市房屋土地资源管理局关于废止商品房预租等房屋租赁规范性文件的通知(2001.1.22)583

（二）房屋抵押 583 城市房地产抵押管理办法(1997.6.1)583 住房置业担保管理试行办法(2000.5.16)590 建设部关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知(1996.7.18)592 上海市房地产抵押办法(2000.1.1)593 关于贯彻《上海市房地产抵押办法》若干问题说明(1995.1.19)607

七、房屋拆迁 609

（一）一般规定 609 城市房屋拆迁管理条例(2001.6.13)609

（二）拆迁工作管理 613 城市房屋拆迁单位管理规定(1991.7.4)613 国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知(1993.1.18)614 房屋拆迁证据保全公证细则(1993.12.1)615 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(2003.12.1)616 城市房屋拆迁估价指导意见(2004.1.1)617 上海市城市房屋拆迁管理实施细则(2001.10.29)620 关于印发《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》的通知(2002.2.5)631 上海市房屋拆迁评估管理暂行规定(2002.2.24)631

（三）相关司法解释 634 最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复(1996.7.24)634

八、房产管理 635(一)房屋权属管理 635 城市房屋权属登记管理办法(1997.10.24)635 建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告(1997.11.12)638 建设部对“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”的答复(1998.1.1)639 城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29)639 建设部对“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”的答复(1998.1.1)645

（二）物业管理 645 物业管理条例(2003.6.8)645 建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知(2003.6.26)654 前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26)655 建设部关于印发《业主大会规程》的通知(2003.6.26)660 业主大会规程(2003.6.26)661 物业管理企业资质管理试行办法(2000.1.1)666 城市新建住宅小区管理办法(1994.3.23)667 国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知(2003.11.13)669 上海市居住物业管理条例(1997.5.28)672 上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知(2003.9.9)679 上海市实施《物业管理条例》的若干意见(2003.8.20)679 关于本市居住房屋交易期间物业管理服务费支付等问题的通知(2002.8.5)681

九、房地产税费规定 682

（一）一般规定 682 中华人民共和国房产税暂行条例(1986.9.15)682 中华人民共和国城市房地产税暂行条例(1951.8.8)682 财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知(2000.9.1)685 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知(2003.7.15)685 关于工程勘察设计单位体制改革若干税收政策的通知(2000.3.24)686

（二）土地税费规定 686 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(1988.9.27)686 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(1995.1.27)687 关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定(1988.10.24)690 关于土地使用税若干具体问题的补充规定(1989.12.21)692 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法(1992.9.21)693 关于＂土地使用权转让及出售建筑物＂和＂经济权益转让＂税目若干征税问题的通知(1990.8.28)694 国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知(1996.1.10)695 关于土地增值税一些具体问题规定的通知(1995.5.25)696 转发财政部《印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》及本市的补充规定(1995.7.14)698 转发财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》及本市具体补充规定(1995.12.4)699 关于贯彻实施土地增值税征收管理的补充规定(1995.11.13)700 关于土地增值税若干具体征收问题的规定(1997.3.28)701

（三）契税规定 703 中华人民共和国契税暂行条例(1997.7.7)703 中华人民共和国契税暂行条例细则(1997.10.28)705 财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复(1998.5.29)707 国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复(1999.6.3)707 国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复(1999.7.8)708 国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复(1999.9.16)708 财政部、国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知(2000.11.29)708 税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复(2002.7.10)709 国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复(2002.12.18)709 财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(2003.8.20)710 国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复(2002.8.16)711 上海市财政局关于本市贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》的若干意见(1997.12.31)711 关于国有土地使用权出让契税问题的批复(2002.3.19)712 关于动拆迁后重新承受土地、房屋权属征免契税问题的通知(2001.6.6)713

（四）所得税规定 713 国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知(2001.4.6)713 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(2001.12.20)715 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(2003.7.9)716 关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(1999.12.2)719

（五）营业税规定 721 财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知(2001.4.19)721 国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知(1994.4.7)722 关于营业税增设＂土地使用权转让及出售建筑物＂和＂经济权益转让＂税目的通知(1990.8.22)722 国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知(1996.11.22)723 国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复(1994.12.6)723 国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复(1996.12.12)724

（六）外资企业税费规定 724 国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知(1999.12.21)724 关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知(2000.3.8)725

第二篇：房地产法规论文

目 录

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相关概念............................................................................................................1

1.1房地产.....................................................................................................1 1.2房地产市场.............................................................................................1 1.3旅游房地产.............................................................................................1 1.4避暑度假房地产.....................................................................................1 2.1一级市场的供给.....................................................................................2 2.2二级市场的供给.....................................................................................2 3.房地产市场的需求............................................................................................2

3.1住宅市场需求分析.................................................................................2

3.1.1残存性刚需..................................................3 3.2.1投机性刚需..................................................3

3.2商业用房市场需求分析.........................................................................4 4.重庆避暑度假房地产分析................................................................................4 4.1重庆避暑旅游房地产开发状况.....................................................................4

4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发...................4

4.4重庆避暑地产开发的对策.....................................................................6

参考文献................................................................................................8

I

摘要

改革开放以来，房地产业从无到有由小到大一跃成为了国民经济新的经济增长点和消费热点。随着中国城市化进程的加快，城市规划与房地产开发之间的非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。通过阐释相关概念，房地产供需分析，重庆避暑度假房地产市场现状及消费特点，对房地产市场进行分析。

关键词：重庆；房地产供需；避暑房地产 II

1.相关概念

1.1房地产

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

1.2房地产市场

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

1.3旅游房地产

旅游房地产是借助旅游资源所开发的用于市场销售的房地产项目，它具有旅游、休闲、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地产

避暑度假房地产属于旅游房地产的细分范畴，它是指借势旅游景区所开发的，能为人们在酷暑季节提供避暑条件，以避暑纳凉为卖点的旅游房地产项目。避暑度假房地产依托于相对高海拔景区，具有几大特性，首先它依托于高山旅游景区，夏季气温较为凉爽，能吸引住户前往避暑纳凉；其次，它具有季节性消费特点，大多是在酷暑季节居住使用，其他季节因寒冷，空置较为严重；此外，避暑度假房产侧重于盛夏避暑，但也兼顾养生、旅游、休闲度假等功能。

2.房地产市场的供给

依房地产市场的层次来分，房地产市场可以分为一级、二级和三级市场。—级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场；二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场：三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。目前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断，这也是我同房地 1

产业出现泡沫的重要原因。

2.1一级市场的供给

我国人地矛盾紧张，在新增的城市用地中，部分是通过城市外延增加的，这其中有很大—部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内，—级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后，不立即进行开发，而是期待土地升值，以获得更多的利润，造成一级市场的土地闲置，使原本紧张的供需矛盾更加尖锐，房价持续上扬。决定一些城市地价飙升的主要原因，是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高，直接影响了房地产的成本，成为房价居高不下的一大重要原因。

2.2二级市场的供给

在我国当前的房地产市场中，寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。作为生活必须品的住宅，其需求弹性非常的小，价格的升高对需求的减少量的影响很少。房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后，都通过价格的提高来获得更多的利润，使房价一再飙升，而不必担心销售量的减少。土地购置面积和上地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标，购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。

房屋作为生活必须品，其本身的需求是有刚性的，而且随着房价的提高，房屋成为很多人投机的目标。开发商有意的减少房屋的供给量，就是二级市场供小于求，房价必然有增无减。大户型相比，中小户型的利润空间低。同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，另外大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上，中小户型的开发数量偏少，这就使很多居民虽然有购房的需求，但是却无力够买价格昂贵的大户型房屋，造成供需的结构性矛盾。

3.房地产市场的需求

3.1住宅市场需求分析

2015 年— 2016 年左右，市场需求主要有两大需求构成，即残存性刚需和

投机性刚需。

3.1.1残存性刚需

残存性刚需，指部分具有购买条件、购买能力，购买意愿的少量需求群体，对房屋本身有迫切需求，即便知道房价会大幅下跌，也会由于客观的需求压力做出购买行为。目前有四大残存刚需群体。

第一类：急需自住的刚需群体，如需要结婚的年轻人、全家移居到本地的家庭、拆迁户等。需求特征是非投资类需求，大多数属于首次购房。客观现实性需求极强，这部分需求者一般会选择购房总价较低或保值空间较高的楼盘。资金支付绝大多数采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群体所占比例大约占到残存刚需的总量的 60% 左右。

第二类：单位福利购房群体。这部分需求主要集中在政府、国营企业、事业单位等国家公职单位，一般是所在单位进行福利购房或给予巨大的购房补贴。需求特征是需要在特定的时期内购房，因为不是用自己的钱购房，对房价下跌不敏感，所以带有一定的投机心理。这部分群体通常是全款购房，所占比例大约占到残存刚需总量的 15% 左右。

第三类：房价下跌对自己没有实质影响的高端群体，如企业家、高收入人群。此群体一般不关注投资，主要集中在提升生活品质或办公之用（外地在本地购置休闲或它用），清楚房价会下跌，但下跌损失对其自身的经济实力的影响微乎其微，或房屋的使用价值远远高于下跌损失。资金支付方式是全款或按揭，但大多数会使用按揭购房。大约占到残存刚需总量的 15%。

第四类：非自购类的综合性、投机性需求群体。企业为特殊的个人购房，个人为特殊关系的他人购房。如赠予式购房、补贴式购房。这部分群体，拥有房屋产权的人不是出资方，属于对特殊关系的一种感情维护，或特殊关系方清楚知道一旦错过一定时期，自己将不与之保持维系关系，处于危机考虑和投机心理迫使对方购房（如：婚外恋群体）。这部分通常是全款购房，大约占到残存刚需的总量的 10% 左右。

3.2.1投机性刚需

投机性刚需，指因为某种投机性机遇的出现，导致不必承担房产下跌风险，即便有市场风险，但这种风险可以由它方承担，而使其做出逆势购房的决定。这

其中又分为非道德投机性刚需和不道德的投机性刚需。

（1）非道德投机性刚需，如单位福利购房，单位为其支付一定的首付，并承诺缴纳一定比例的月供，首付和月供比例已将市场风险全部化解。

（2）不道德的投机性刚需，如婚外恋群体，为了维系第三者感情购房或第三者担心关系不能持久迫使其购房。因为第三者并不是出钱的主体，因此房产下跌来说，对第三者没有直接的损失，买房者对房屋本身没有需求，第三者才是投机性需求者。这部分购房者通常是全款购房。

3.2商业用房市场需求分析

今后三年，商用地产受到市场冲击影响的力度不是很大，甚至可能有回升之势，商用地产市场需求主要分为投资和自用两类。

(1)投资类。这部分群体主要集中在一部分有大量闲钱，为了保值、增值等考虑，投资购买商用地产，短期来说用于出租，长期来说用于升值。

(2)自用。这部分群体主要是自身本身存在很强烈的需求，用于自用或自主经营，如开公司，开铺子或其它经营项目。

4.重庆避暑度假房地产分析

重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。

4.1重庆避暑旅游房地产开发状况

旺盛的避暑房消费潜力，周边丰富的避暑旅游资源，推动了重庆避暑度假旅游地产的快速发展。

4.1.1旅游景区助推避暑房开发

重庆周边区县有着丰富的避暑旅游资源，高海拔山地相对较多，分布着众多高山旅游景区。这些景区是重庆乃至国内知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景区双双被评为世界自然遗产和国家5A级景区。伴随着各地政府对旅游经济的重视，重庆众多区县已把旅游当做区县新型城镇化建设以及振兴山区经济的支 柱产业和重要的经济增长点。同时，利用旅游景区资源大量推进旅游房地产的开发，已成为各地推动县域经济发展的重要一环。

4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发

对于开发商而言，由于不少旅游地产项目离市区较远，所拿土地价格较低。同时，近些年旅游地产开发也不断升温，实力开发企业纷纷进军旅游地产。重庆旅游地产已从最早的小打小闹进入超大盘阶段，上千亩的项目不计其数，如仙女山的芳草地雪岭仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宫仙女山假日国际社区、丰都的隆鑫澜天湖、黑山谷的金科中华养生城；綦江的鉴山国际等。

近些年来，重庆避暑度假楼盘房价也不断得到攀升。仙女山旅游地产从2007年起步，当时的房价是每平方米2000多元，现在则达到6000元以上。

4.1.3外地景区避暑房与重庆竞争激烈

由于看好重庆市民避暑消费潜力，周边省份纷纷开发避暑度假房产，吸引重庆投资者购买。如湖北利川、贵州桐梓、习水、遵义等地，凭借自身的价格优势和重庆楼盘竞争，甚至云南、四川等地也加入重庆避暑房市场的争夺。周边省份的避暑楼盘，既有本地开发商，也有大量来自重庆的开发企业，比如重庆的南方、锦天、力帆、金科、大川等一大批房企纷纷布局贵州旅游房产；在利川苏马荡，有30多家重庆企业在此开发避暑旅游地产。周边省份避暑房极具价格以及气候优势。比如，贵州习水距离重庆主城100多公里，习水的旅游房产单价仅为1480元。湖北利川谋道镇苏马荡推出的精装避暑房，有的最低总价不足10万元。超低性价比，分流了大量重庆避暑房产消费，其中在湖北利川谋道镇苏马荡，购房者中重庆人占了80％。

4.2重庆避暑度假地产市场消费特点

4.2.1消费越来越走向刚需化、全民化

重庆避暑度假房大多总价在30万元以下。假日经济的兴起，也使得都市居民有了避暑消费的闲暇。交通条件的改善以及自驾车的迅猛增长，也使得人们选择周边区县避暑房产显得不再遥远。此外，住宅市场受到政策持续打压，消费者住宅投资受限，旅游地产持续升温，投资者从物业保值升值角度更愿意考虑选择避暑度假房地产。

4.2.2季节性消费冷热明显

购房者在使用时具有典型的候鸟式消费特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重庆最热的三个月时间集中居住。也有的住户受工作时间限制，只是在这期间的周

末居住使用。避暑旅游地产楼盘销售也基本上是靠天吃饭，集中在夏季，天气越热，避暑房销售越是火爆。这样也造成了很多避暑房“卖三个月吃饱管全年”的现象。购房者通常盛夏时看房能现实体会到夏季的酷暑炎热，从而产生较大购买欲望，往往出现下手过快，冲动购买。当居住时问过少，装修、维修不便时，往往产生后悔。

4.2.3购房看重凉爽度和消费成本

与购买城市一般住宅稍有不同的是，购房者在选择避暑度假房时更看重避暑消费的一些特殊要求。除了考虑与一般住宅相同的价格、环境绿化等因素外，消费者还更看重其凉爽度、距离、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考虑，该避暑旅游房产在最热季节能否达到25度以下温度，前往该地距离远近，路上所花费用(过路费、油费)，购物、买菜等是否方便，是否装修房等等。

4.2.4低总价、低门槛成为主流

重庆避暑房产品更趋于低总价、投资低门槛。目前仙女山楼盘套内单价已经卖到了7000—8000元，黑山谷则在4000—5G00元，房价已不便宜。由于市场竞争激烈，就要求开发企业控制总价，重庆避暑旅游房地产一般单套房控制在30万元以内。此外，重庆一些避暑度假酒店房，也纷纷推出分时度假以及投资理财式产品，项目热销市场。

4.3重庆避暑地产开发存在的问题

尽管重庆避暑旅游房地产开发水平不断提高，市民消费潜力巨大，但也出现了一些景区避暑房开发过滥，环境破坏严重，资源承载量压力过大，生活配套跟不上等问题

4.4重庆避暑地产开发的对策

发展避暑度假房产业，对于提升重庆区县经济社会发展，带动落后山区致富，释放市民休闲消费，都有着非常重要的战略意义。重庆避暑旅游房地产市场具有较好的发展前景。从全国而言，重庆避暑旅游房地产价格相对不高，因此未来市场相对看好。避暑度假房是重庆房地产重要的细分市场，必须从整体上把握这一市场的稳健有序，使之健康可持续发展。（1）采取稳健步骤，有计划有节奏开发

避暑度假房开发不能一哄而上、竭泽而渔。要做好景区避暑度假房开发长远规划，有节奏供地，严格项目审批。强化生态环境保护，保护景区森林及自然生态资源，防止过滥开发。（2）强化基础设施建设

为居民提供必要的生活设施做好避暑旅游开发区域交通建设，避免出现盛夏避暑热季景区拥堵状况。提早完善水电气基础设施，保证居民居家供应。做好居民生活配套，如打造商业配套，包括酒店、商场、超市、汽车修理厂、农贸市场、医务室等。

（3）注重社区文化设施建设，增加文化、体育、娱乐设施建设

避暑房小区要打造社区文化，开设老年大学，引导业主健康生活。在旅游地产的开发中，要注意细分市场，针对年轻人的产品，修建一些娱乐、运动场所，针对老年人修建老年活动中心、医疗机构等设施。

（4）加强避暑旅游房地产开发资质管理，提升开发进入门槛

规范避暑旅游房地产销售管理，明晰信息公示，严控小产权房，规范房产理财产品，维护购房者利益。（5）强化后期物业服务

要解决好房屋装修、房屋维修、房屋租赁问题。物业管理部门应通过借助网络，方便业主房屋出租，解决住户避暑房利用率低的问题。（6）注重科技节能技术在避暑房开发中的运用

在避暑地产的下一步打造中，开发商应该增加更多的科技元素，比如地暖等设备的运用，从而延长房屋的使用期，让消费者在天气寒冷的季节也能够到度假房居住。

(7）注重避暑度假地产开发人才的培养

避暑房开发人才要懂地产、懂旅游、懂运营、懂服务和懂商业，使之注重避暑度假房产的品牌建立，提升产品的品质以及差异化。

参考文献

[1]宋丁关于旅游住宅地产的十点提示《特区经济》[J]2003，(3)40一43． [2]王洁、黄华旅游房地产的概念与范畴辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48． [3]黄亮、李刚旅游房地产概念解析及相关问题探讨《生产力研究}[J]2011，(1)125． [4]李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京：团结出版社，2001 [5]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005(6)：44-48 [6]陈鹏程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消费经济，2005(2)：52-54 [7]黄聚河，外国政府控制房价的有效经验及启示[J]，价格理论与实践，2007(3)：47-48 8

第三篇：房地产中介法规

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

房地产中介服务

房地产中介服务，是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。

房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。

房地产经纪，是指房地产经纪机构及人员，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。

房地产中介是一个令人又爱又恨的机构，爱在它能为买房者提供便利，恨在部分中介人做出的不道德的，有损我们大众的利益的事，如2007年11月14日，深圳天安国际大厦C座17楼的“中天置业”总部，大门紧锁、债主纷纷上门。当日，“中天置业”总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。据悉涉案金额高达1.7亿元。曾经的“全国房地产经纪百强企业”一夜崩盘。“中天置业”给楼市交易、房产中介、市民消费、政府监管都敲了一声警钟。

为什么在各类房地产交易秩序整治活动不断深化的大环境下，房地产中介机构侵害消费者利益、违法违规现象仍然频发？诚然巨大的利益驱动，使得房地产中介公司不惜冒违法成本是其最直接的原因，但是否还存在其它因素导致房地产中介行业违法违规现象屡禁不绝？

1房地产中介行业法制建设滞后，法律体系不完善 建设部作为房地产中介的行业行政主管部门，其制定的部门规章《城市房地产中介服务管理规定》缺乏针对性和操作性，无法适用现在各种频发的违法违规行为。如该法主要的罚则是针对中介资质和营业范围，而对最为常见的侵害消费者利益的违法违规行为的中介机构法律责任没有相应的规定。有的只是针对“房地产中介服务人员”的法律责任，而没有针对中介机构的法律责任规定。

2房地产中介行业的政府监管存在多头管理、管罚分立情况，必然影响行政监管效率 目前我国房地产中介行业管理以工商行政部门和建设行政部门为主，其它价格、财政等相关部门为辅。在这种行政管理体制下，建设行政部门虽然作为行业主管部门，但涉及一些具体的违法违规经营行为的处罚时却没有相应的处罚权，往往是由工商行政管理部门进行行政处罚。

3法律法规适用和处罚的主体主要是中介机构和执业人员，而针对中介机构的其他工作人员的处罚却没有相应的规定

某些不法中介机构处心积虑、挖空心思，掩饰违法违规行为关键环节的操作，一旦出现问题推脱了事。举赚取差价为例，现实生活里中介机构绝对不会以机构或者经纪人的身份出现在中间人的角色上，也绝对不会将中间差价打入中介机构的帐户内。扮演中间人的往往是中介机构的一般工作人员甚至是没有劳动关系的关联人，只有中介机构的人员心知肚明其中的关联关系。如果问题暴露，最多也只是落得失察之责。除非当事人自认，否则行政机关难以有证据证明该违法行为系中介机构的行为或者出于其授意。

4具体的房地产中介行业行政政策和管理措施，公众知晓度不够，且缺乏相应的法制保障

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

以交易资金监管为例，在2006年12月29日建设部中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（住房[2006]321号），要求房地产中介机构实行交易资金银行监管制度。但是，房屋作为重大生活资料，一般的消费者鲜少交易，故并不熟悉其中的法律法规，对政策和措施更是门外汉，很多消费者根本不知道还有监管帐户，也不知道如何区别银行监管帐户。中介机构之所以置这些政令与不顾，是因为几乎没有违法成本。这些好的政令虽然具有法律效力，但并不具有相应的罚则。在法律人看来，没有罚则的法律如同一纸空文。

如果中天置业也切实落实这一制度，我想就不会有今天的老板卷款而逃的事件发生。随着中国经济与世界的接轨，房地产中介势必受到国外的冲击，竞争会更加激烈。面对我国房地产中介服务出现的诸多不足，如何解决内外问题，增强竞争力与抗风险能力，促进房地产中介健康发展？

首先，建立健全相应的法律法规，不断完善房地产中介行业法律规范。各级立法机关应当与时俱进，针对各种新情况，陆续出台各种法律法规，解决有法可依的问题。法网恢恢，使得在法律层面堵住漏洞。

其次，在监管方面，一是尽可能详细地列出针对房地产中介服务机构及其服务人员的禁止性行为，包括代理限制转让、抵押、出租的房产和超越业务范围经营、多头执业、冒名执业、欺诈、恶意串通等禁止性行为，以及无资质执业活动等违法行为；二是将房地产中介服务机构及其服务人员的相关情况在其经营场所醒目位置进行公示；三是房地产中介服务机构按要求向有关部门报送统计报表；四规定了信用档案制度，即房产行政主管部门建立房地产中介服务机构信用档案，记录他们的基本情况、业绩、诚信或经查实的过错及违法行为，向社会公布，将房地产中介服务机构及其服务人员的信誉公之于众。这样构成了较为完整的内外信用监督体系。

最后，政府行政主管部门应通过各种渠道加强法制宣传和风险提示。不仅充分告知消费者所享有的权利和中介机构应当承担的义务，而且对新发现的违法模式应立即广为宣传告知。提高普通民众对房地产市场及相关领域的了解，增强买卖双方的自我保护意识。当买卖者利益受到损害时应通过各种手段得到相应的赔偿。

房地产市场的飞速发展带动了中介行业的欣欣向荣，而反过来，房产中介对房地产市场也有不可忽视的影响。如今的房产市场虽然出现了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是进步的。抓住机遇，迎接挑战，治理好房产中介行业的问题，将会促进房地产市场的健康发展和社会的和谐进步。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

第四篇：房地产法规复习材料

《房地产法规》复习材料

一、名词解释(每题3分)

1、房地产法：房地产是调整房地产关系的法律规范的总称

2、物业：物业是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。

3、异产毗连房屋：异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。

4、房屋拆迁：房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为

5、土地使用权：土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对按惯例土地享有占有、使用和收益的权利。

二、单选选择(每题1分)

1、房地产抵押权，不是一种(B)A从属权利B对房地产的支配权C优先受偿权D担保物权

2、当拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由（A）

A房屋拆迁主管部门裁决B人民政府裁决C人民法院裁决D仲裁机构裁决

3、物业管理公司的权利不包括(D)A依照物业委托合同和有关规定收取管理费B要求业主委员会协助管理

C选聘专业公司承担专项管理业务D制定实施物业管理工作计划

4、在下列国有企业改革方式中，对划拨土地使用鼾，可以保留划拨方式的是(C)

A国有企业租赁经营的B非国有企业兼并国有独资公司的C国有企业改组为国有独资公司的D国有企业改组为有限责任公司的5、国有企业改革中对划拨土地使用权的处理无论采取何种方式，都必须进行(B)A转让登记B地价评估C规划审批D用途管制

6、物业管理委托合同的生效须经(A)

A业主大会批准B业主委员会批准

C开发商批准D业主批准

7、设立房地产开发企业，工商行政管理部门在进行登记审查时，应听取有关主管部门的意见，该主管部门是(D)

A土地主管部门B规划主管部门C计划主管部门D房地产开发主管部门

8、对于因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失，拆迁人应给予(D)

A全部赔偿B赔偿损失的三分之一C补偿损失的二分之一D适当补偿

9、在我国现行房地产管理体制下，主管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用的机构是(D)A土地管理局B国家海洋局C建设部D国土资源部

10超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，最高可以征收的土地闲置费为土地使用权出让金的比例为C

A10%B15%C20%D25%

三、填空(每题1分)

1、房地产法律关系的三要素包括：主体、客体和内容。

2、房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分。

3、征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均产值的至倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均产值的至

倍。

4、土地使用权出让方式有协议出让、招标和拍卖。

5、拆迁补偿的方式有产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。

6、抵押担保的范围包括、、、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

7、经济适用房开发贷款最长不超过3年。

8、以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资30%以上。

四、简答(每题7分)

1、房地产交易的特征是什么？

答：(1)房地产交易对象的特殊性(2)房地产交易形式的确定性(3)房地产交易是数种典型合同的称谓(4)房地产交易为要式法律行为

2、房屋租赁当事人的权利是什么？

答：出租人权利

(1)出租人有权按照房屋租赁合同约定向承租人收取房租

(2)出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督

(3)租赁期限届满，承租人有权收回房屋

承租人权利

(1)承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利

(2)承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权

(3)承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。

3、房屋预售的条件是什么？

答：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

(2)搬起石头砸自己的脚建设工程规划许可证

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定讯息工期进度和竣工交付日期

(4)房屋预售实行许可证制度

4、住房公积金的用途是什么？

答：(1)职工购买、建造、翻建和大修自住住房(2)偿还职工购房贷款的本息(3)支付超出职工家庭工交收入规定比例的房租

(4)职工住房公积金贷款(5)经住房委员会批准用于购买国债

五、案例分析(15+12)

1、甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。合同还规

定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同，约定：将该立交桥东南侧130000

平方米土地转让给乙公司，每平方米390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于

合同签订后7日内预付80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到1998年7

月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。1998年9月甲公司因未交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11月8

日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途

是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。

问题：

(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效？为什么？

答：因为它违反了《城市房地产管理法》第37条的强制性规定，不符合转让条件，具体表现在：①没有支付全部土地使用权出让金 ②没有取得该地块的土地使用权证书③没

有按照约定用途进行房屋建设，完成开发投资总额的25%以上。此外，土地使用权转让合同中甲公司将自己并未受其他土地也进行转让，侵犯了第三人的土地使用权，也应认

为无效。

(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任？

答：甲公司应该承担两个方面的责任：①合同法上的责任，合同无效，甲公司应该返还乙公司预付款载赔偿乙公司因合同无效所遭受的损失②城市房地产管理法上的责任。甲

公司违法转让土地使用权，市土地管理局有权没收其违法所得并可以并处罚款

(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么？

答：收回土地使用权的法律依据是《城市房地产管理法》第15条，未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同。解除合同后，当然就要把土

地使用权收回。

2、某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿舍。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航

运公司公开向出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对

航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。

请回答下列问题：

(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确？

答：因为，航运公司是以划拨方式取得的运动队，其建造的房屋属于在划拨土地上的建筑物。房地不可分离，房屋转让必然涉及到土地使用转移。航运公司未经有关部门

批准及补办土地使用权出让手续，就公开向社会出售楼房，属于以买卖房屋的方式转让划拨土地使用权，依法没收非法所得并处以罚款。但考虑到社会稳定问题，建筑物及土

地使用权不予没收。依照城市房地产管理法的规定应由受让方补办出让手续、补交出让金，购房人拒绝补办出让手续无法律依据。

（2）购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立？为什么？

答：因为，按照城市房地产管理法的规定，划拨土地上建设的房屋转让时，应由受让方缴纳土地使用权出让金。购房人拒绝缴付土地使用权出让金是没有法律依据的。

第五篇：房地产法规教案

公开课--课题《房地产法规》

授课者：林致旗授课班级：12（2）时间：2014年5月20日下午第一节 教学目标：

1、了解房地产、房地产法的概念，房地产法的适用范围

2、了解房地产法律关系

3、熟悉拆迁的工作程序

教学方法：讲授法

教学过程：

一、组织教学：课前落实全班学生出勤情况

二、引课：（设问）《中华人民共和国土地管理法》将土地按用途分三类，农用地、建设用地、未利用地。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。1995年1月1日起施行《城市房地产管理法》

三、新课：第11章房地产法规

（一）房地产法规概述（板书）

1、房地产与房地产法的概念（198页）

房地产是房产和地产的合称（板书）。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。（板书）

房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。

2、房地产法律关系（板书）

房地产法律关系的概念 房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果。我们可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项：(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。(4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府

行为。(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。房地产法律关系的三要素构成（板书）

(1)主体，即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

(2)客体，即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。还包括行为。

(3)内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。

3.房地产法的任务和作用（学生阅读）

（二）房屋拆迁（板书）

城市房屋拆迁工作程序（板书）

1、申领拆迁许可证

根据城市房屋拆迁管理条例第7条的规定，拆迁许可申请人应当向房屋所在地的市、县人民政府拆迁管理部门提交下列材料：

（1）建设项目批准文件；

（2）建设用地规划许可证；

建设用地规划许可证是指建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门（规划局）确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。（参照《城市规划法》第31条）

在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上地方人民政府责令退回（参照《城市规划法》第39条）。

核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管辖职能提供必要的法律依据。

(3)国有土地使用权批准文件；

(4)拆迁计划和拆迁方案；

拆迁计划和拆迁方案它反映拆迁人打算如何对被拆迁人实施拆迁补偿安置以及计划在多长时间内完成拆迁。拆迁计划和拆迁方案应包括确切的拆迁范围，拆迁范围内房屋的基本情况，拆迁的实施步骤，拆迁的各项补偿费、补助费匡算，拆迁资金落实情况，安置用房和周转用房的准备情况。拆迁开始的时间和结束的时间，拟自行拆迁还是委托拆迁，拟委托拆迁及被委托拆除房屋企业的资格、资质条件，规划批准拟保留的绿地，建筑的保护措施等等。

（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

2、审查机关的审批

依据《城市房屋拆迁管理条例》第7条的规定，市、县人民政府拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，申请事项进行审查（包括形式审查和实质审查），经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

审查机关应审查的内容主要包括：

（1）《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定的必备材料是否齐全；

（2）拆迁范围与批准的项目用地范围是否一致；

（3）拆迁补偿安置方案是否符合拆迁政策，内容是否完善；

（4）拆迁期限是否合理；

（5）拆迁计划是否可行；

（6）拆迁范围内是否有不能或不宜拆除的房屋，对不能或不宜拆除的房屋采取何种保护措施；

（7）拆迁范围内房屋的产权、产籍是否明确，对不明确的是否有妥善的补偿安置方案（对产权、产籍不明确的，一般采取拍照、摄像并经过公证保留证据的方式进行拆迁补偿）；

（8）拆迁补偿安置资金是否落实、到位；

（9）安置地点和房源是否落实，用于拆迁安置的住房是否符合国家质量安全标准等。

3、房屋拆迁公告

依据《城市房屋拆迁管理条例》第8条的规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

拆迁公告是房屋拆迁管理部门公布的告知性文件，其公告内容应该与拆迁许可证中载明的内容相一致。

4、拆迁期限的延长

依据《城市房屋拆迁管理条例》第9条的规定，拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。房屋拆迁管理部门在10日内不予答复的，视为认可拆迁人的拆迁期限延长申请。

总结：房地产法律制度是调整房地产关系的法律关系的法律规范的总称。它是调整房地产开发、经营、管理及服务中所产生的社会关系的法律规范。

布置作业：课本第221页1.（1）（2）（3）