房地产法规复习资料[五篇材料]

第一篇：房地产法规复习资料

一、真空

1、房地产是房产 和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产，即不动产。

2、房地产法律关系包括三个要素：主体、内容、和客体。

3、建设用地使用权做出利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。

4、《城市房地产管理法》第二条对房地产开发的概念做了如下定义：“房地产开发是指

在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”

5、所谓城市是指以非农业产业和非农业人口聚为主要的居民点。

6、商品预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买售人

支付定金或者房屋价款的行为。

7、《物权法》明确了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效

力；

8、狭义的房地产中介服务，是根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

9、房屋拆迁补偿有两种法定方式，即货币补偿和房屋产权调换。

10、房屋所有权人为业主。

11、房地产业是国民经济中的基础性，先导性产业。

12、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性。

13、土地具有自然特性和经济特性。

14、房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。

15、抵押权是担保特权的一种。

16、房地产流转税类主要是营业税。

二、单项选择1、1988年《宪法》修改时规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从而使土地恢

复了市场与产业的属性，土地出让金成为政府的重要收入来源。

A、《城市土地管理法》B、《宪法》C、《土地管理法》

2、法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

A、政府B、国企C、全民

3、建设用地使用权是用益物权。

A、用益物权B、收益权C、占有权

4、房地产开发《项目手册》是房地产开发企业开发、经营房地产项目重要资料。

A、设计图纸B、规划书C、《项目手册》

5、按照《建筑法》规定，我国实行建筑工程施工许可制度。

A、《建筑法》B、《建筑施工许可管理办法》 C、《土地管理法》

６、《城市房地产管理法》在１９９４年７月５日颁布的。

Ａ、１９８８Ｂ、１９９４Ｃ、２００２

７、我国房地产登记分为土地登记和房屋登记两种。

A、土地登记B、初始登记C、转移登记

8、所谓市政动迁是指城市人民政府基于城市基础设施等建设需要而发生房屋拆迁行为。

A、搬迁B、拆迁C登记处

9、住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

A、维修资金B、管理费C、维修基金

10、房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

A、所有人B、使用人C、收益人

11、房地产法律关系的客体不包括（C）

A.土地B.房屋C.知识产权D.行为

12、公用建筑面积不包括（D）

A.值班警卫室B.垃圾道C.楼梯间D.阳台13、25、在业主委员会成立之前，物业管理公司由（B）

A.首批业主选聘B.开发商选聘

C.物业管理主管部门指定D.当地居委会选聘

14、非法转让土地的，由＿＿人民政府土地行政管理部门没收违法所得（A）

A.县级以上B.同级C.上级D.省级

15、房地产交易的形式不包括（B）

A.房地产转让B.房地产开发C.房地产抵押D.房屋租赁

16、下列各项服务中，不属于针对性的专项服务的是（A）

A.绿化管理B.代住户保管车辆及保养、清洗

C.餐饮D.代办人寿保险

三、多项选择

1、房地产有哪些特点？（ABCD）

A、保值增值B、耐久性C、投资大D、建设周期长

2、指下面是所有权的权能。（ABCD）

A、占有B、使用C、收益D、处分

3、国有土地使用权出让最本的缔约方式是（AC）挂牌出让和协议。

A、招标B、转让C、拍卖D、抵押

4、房地产法律关系客体的是：（CD）和智力成果。

A、资金B、信息C、物D、行为

5、房地产法律关系的主体以种类划分有（ABC）

A、民事B、经济C、行政D、刑事

6、划拨土地使用权具有（ABCD）法律特征。

A、限于国有土地B、具有行政性C、无偿使用土地D、一般没有年限

7、我国建筑工程招标有（ABC）方式。

A、公开招标B、邀请招标C、议标D、围标

8、房屋登记分为总登记、初始登记、设立登记、转移登记、（CD）等。

A、土地登记B、使用登记C、变更登记D、注销登记

9、房地产中介服务特征有（ABC）。

A、人员特定B、委托服务C、服务有偿D、专业性强

10、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式有（BCD）

A、协商B、行政裁决C、依法起诉D、强制拆迁

11、狭义的房地产业包括（ABD）

A.城市房地产开发B.城市房地产交易C.城市房地产保护

D.开发经营成片土地E.房地产管理

12、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的（ABD）

A.拆迁关系B.征用关系C.转让关系

D.土地用途管制关系E.抵押关系

13、表明土地权属的土地证书包括（ACD）

A.国有土地使用证B.国有土地所有证C.集体土地所有证

D.集体土地建设用地使用证E.集体土地使用证

14、下列土地中可以属于农村集体所有的包括（BCDE）

A.城市市区的土地B.农村的土地C.宅基地

D.自留地、自留山E.城市郊区的土地

15、表明土地权属的土地证书包括（ACD）

A.国有土地使用证B.国有土地所有证C.集体土地所有证

D.集体土地建设用地使用证E.集体土地使用证

16、土地使用权的原始取得的方式主要有(AB)

A.有偿出让B.行政划拨C.转让

D.抵押权的实现E.民事执行

四、名词解释

1、物业：是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用途的屋宇以

及与之相配套的设备，市政、公用设施以及楼宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。

2、税收：是指以国家为主体，为实现国家职能，凭借政治权力，按照法律规定的程序

和标准，对纳税人包括法人企业、非法人企业等单位以及自然人强制无偿征收，参与国民收入分配和再分配，无偿取得财政收入的一种特定分配方式。

3、建筑物区分所有权：是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。

4、楼宇按揭：是由银行、房地产开发公司、购楼者三方共同参加的买卖楼宇融资业务

活动，是为帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。

5、房地产法律关系：是指房地产法律规范在调整地产经济关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。

五、简答题

1、什么是房地产法律关系的内容？

答：房地产法律关系的内容，即房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务，或其

所拥有的职权和应履行的职责。

2、房地产开发有哪些特征？

答：A、房地产开发涉及面广；

B、工程项目多、工程量大；

C、房地产开发投资量大；

D、房地产开发建设周期长；

3、房地产交易有哪些原则？

答：A、房产权与地产权一同交易原则；

B、权利和义务承接转移原则；

C、房地产价格申报评估原则；

D、房地产成交价格申报原则；

E、依法登记原则；

4、我国房地产税收主要有哪些税种组成的一个税系？

答：

A、房地产财产税类，主要包括房产税和城镇土地使用税；

B、房地产收益税类，主要包括土地增值税和房地产企业所得税；

C、房地产资源税类，主要包括耕地占用税和城市维护建设税；

D、房地产流通税类，主要是营业税；

E、房地产行为目的税类，主要包括契税和房地产印花税。

5、我国的村民宅基地使用权是一种特殊的权利，具有哪些特点？

答：A、村民宅基地使用权的身份性。

B、宅基地取得无偿性。

C、宅基地自用性。

D、宅基地使用权永久性。

E、宅基地的使用权的限制性。

F、宅基地的唯一性。

6、城市房屋拆迁的特征有几类？

答：A、城市房屋拆迁的房屋是位于城市规划区内国有土地上的房屋。

B、城市房屋拆迁是一种土地集约化经营行为。

C、城市房屋拆迁具有公益性。

D、城市房屋拆迁是一项行政与民事混合法律行为。

E、城市房屋拆迁的当事人具有法定性和特定性。

六、论述题

1、发布房地产广告应当提供哪些文件夹？禁止发布房地产广告的有哪几种情形？

答：发布地产广告应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括以下几种。

A、房地产开发公司企业的营业执照或者其他主体资格证明。B、建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。C、土地主管理部门颁发的项目土地使用证明。D、工程竣工验收合格证明。E、发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发预售许可证明。出租、项目转让广告，应当有相应的产权证明。F、中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。G、工商行政管理机关规定的其他证明。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：

A、在未经依法取得国有土地使用权的土地开发建设的；B在未经国家征收的集体所有的土地上开

发建设的；C、司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；D预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；E、权属有争议的；F、违反国家有关规定建设的；G、不符合工程质量标准，经验收不合格的；H、法律、行政法规规定禁止的其他情形。

2、商品房预售与现售的条件是分别什么？

答：《城市商品预售管理办法》规定了商品房预售应当符合的条件有：A、已交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书；B、持有建设工程规划许可证和施工许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程总建设投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

D、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

商品现售的条件：A、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；B、开发企业已取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；C、开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证；D、现售商品已通过竣工验收；E、拆迁安置已落实；F、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；G3、为什么必须依法正确处理土地和房屋的纠纷问题？

答：土地、房屋纠纷在现实生活中大量存在。在党委、人大、政府受理的信访案件中，在人民法院、仲裁机构受理的纠纷案件中，房地产方面的比例也较大。对此，必须引起高度重视。从宏观上说，构建社会主义和谐社会，必须妥善协调由土地、房屋纠纷引起的利益关系，维护社会安定团结；从微观上说，正确处理人民内部的这类矛盾，有利于维护群众现实的、直接的利益，使受损害方得到合理的补偿或补救。

房地产纠纷往往涉及面广，社会影响大。例如，有的纠纷不仅发生在两个平等的当事人之间，而且可能牵涉到某些政府管理部门；有的纠纷关系到几个村、几个乡、几个县的众多单位。虽不可能每一个按奖都是“千一发而动全身”，但确有一些案件盘根结错，影响广泛。为了保障和促进社会主义市场经济的发展，维护社会秩序稳定，保护公民、法人和其他组织的合法权益，必须公正、及时地处理房地产纠纷案件。

特别应当指出的是：土地问题是一个政策性很强的问题。一方面它关系到国家经济建设发展的大局，另一方面又涉及许许多多农民的切身利益。因征地、用地问题引起群众集体上访的事件在某些年份曾出现上升的趋势，其主要原因，或是由于一些地区的政府和有关部门未能严格执行国家土地政策，或是由于某些干部工作方法不当，甚至以权谋私，激化了与群众的矛盾，由此造成局部地区社会不稳定。发展经济建设与保护群众利益从根本上说是一致的，各级党政政府领导及工作人员在办任何事情的时候，都不应当忽视这个问题。中国需要稳定、改革、发展。稳定是基础，改革是动力，发展是目的。为了有利于推动房地产业健康发展、有利于维护正常的房地产时常秩序、有利于保护房地产当事人的合法权益，必须把房地产市场活动纳入法制化底轨道，必须依法正确处理各类房地产纠纷案件。

无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应坚持两个基本的理念：一是公正、一是效率。由此才能建立起有效维护房地产及其市场秩序的最后防线。

4、我国房地产法的基本原则。

答：房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普通指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据法律、法规和政策文件，我国房地产法的基本原则有：①土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展，土地不仅是资源，而且是资产，我国实行了土地社会主义公有制，我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。②土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度，农村集体经济组织经过批准，可以彩土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业，农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。③十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地、保护耕地就是保护我们的生命线，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为，要坚持实行土地用途管制制度。④房地产综合开发利用原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。⑤城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。⑥宏观调控与市场调节相结合原则。在房地产权益关系和管理关系中，国家以科学的管理方法来宏观调控指导，适当放开，而由市场去调节。

第二篇：房地产复习资料

1房地产的分类：a.按房屋的用途划分（居住用房、办公用房、商业营业用房、其他用房）b.按房屋的所有权性质划分（国有房产、劳动群众集体所有、公民私人所有用房、涉外房产、其他房产）c.按房屋所有制和管理形式划分（公有房产、全民单位自管公有房产、集体单位自管公有房产、代管房产、拨用房产、中外合资房产、外国房产、私有房产、其他房产）。

2地产的分类：1.生活居住用地2.工业用地3.对外交通运输用地4.商业、金融业用地5.仓库用地6.科教事业用地7.党政机关用地8.市政公用设施9.卫生防护用地11.特殊用地12.其他用地。3房地产的特征：a.房产的物理特征：1.固定性2.单件性3.耐久性

4.有限性b.房地产的经济特征：1.地产价格常要借助房产价格表现出来2.房地产开发周期长、投资大3.房地产投资的流动性较差4.房地产具有保值性和增值性c.房地产的社会特征：1.房地产在生产经营过程中涉及复杂的法律关系2.房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响3.房地产消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。4房地产市场的类型：1.房产市场2.地产市场3.房地产金融市场4.房地产劳务市场5.房地产技术信息市场

5房地产市场的主体与客体：主体分为：供应商、需求方、融资方、代理方。客体主要是指作为房地产市场的中介和房地产经纪人。6房地产市场的特点：1.房地产市场的都市性2.房地产市场的区域性

3.房地产市场的垄断性4.房地产市场的统一性5.房地产市场供给的稀缺性。

7房地产市场的功能：1.为参与者提供交换场所和机会2.为参与者提供各种经济、技术信息。

8房地产市场的作用：1.可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商品化2.可以促进居民消费结构的优化3.可以促进中国产业结构的合理化4.可以调节城镇住房的供求关系。

9为什么要对房地产市场管理：1.市场经济体制本身要求政府对房地产市场采取必要的宏观管理措施2.国民经济总量平衡的目标要求对房地产市场加强管理3.要调整和优化产业结构必须对房地产市场加强管理4.房改工作的推进要求对房地产市场加强管理。

10房地产市场管理的目标：1.创造良好的房地产市场条件，保障房地产市场机制的运行2.促进房地产经营企业公平合理的竞争3.保证房地产市场中房屋总供给与总需求的基本平衡4.维护房地产交易各方的利益。

11房地产市场管理的原则：1.统一领导分级管理、相互协调2.多种管理手段相结合3.管而不死，活儿有序4.为基层服务的原则。12房地产市场管理的内容：a.从交换关系的角度来看：1.房地产买卖市场的管理2.房地产租赁市场的管理b.从管理机构的角度来看：

1.房地产的产权管理、产籍管理、行业管理2.房地产市场的工商行政管理（房地产交易秩序的管理、房地产交易合同的管理、房地产企业经营资质的管理、房地产信息的管理）3.房地产市场的税收管理（房地产、契税、营业税、所得税、工地增值税）。

13房地产市场管理的手段：计划手段、经济手段、法律手段、行政手段。

14市场营销的内涵：1.市场营销 是创造性的活动2.市场营销是自愿的交换活动3.市场营销是满足人们需求的活动4.市场营销是系统的管理过程5.市场营销是企业参与社会的“纽带”。

15房地产市场营销的特点：1.营销产品的地域差异性2.营销活动的社会复杂性3.营销决策的时机的重要性4.营销技术的专业性。16房地产营销决策过程：1.认识问题2.拟定各种行动方案3.收集资料4.评估备选方案。

17房地产市场营销环境的特点：1.客观性2.不可控性3.关联性4.层次性5.差异性6.动态性。

18房地产市场营销微观环境分析包括：1.房地产开发商自身2.房地产开发商的供应者（表现：1.资源供应的可靠性是房地产市场营销活动顺利开展的前提2.资源的质量将直接影响房地产产品的质量3.资源价格的变动，导致开发成本随之同方向变动，但对营销活动的影响较为复杂。）3.房地产开发商的顾客4.房地产营销中介5.房地产开发商竞争者6.房地产开发商的公众（分类：金融类公众、新闻媒体类公众、政府及垄断机构类公众、社会团体类公众、地方公众、内部公众、其他公众）。

19房地产市场营销宏观环境分析：a.自然环境（1.土地资源日趋紧张2.环境破坏日益严重3.政府对环境的干预度日渐加强）b.人口环境（1.城市人口规模与增长2.城市人口构成3.家庭结构变化）d.技术环境e.经济环境（1.经济发展水平2.居民收入水平3.物价水平变动4.货币政策）f.政治法律环境（1.房地产市场宏观调控政策2.房地产法律法规）g.文化环境。

20、Swot分析的步骤：1.界定清楚分析对象2.构造swot分析矩阵，进行swot分析3.进行swot评价，选择发展战略。

21房地产市场需求的特点：一房地产市场需求的多样性与层次性、二房地产市场需求的双重性与综合性、三房地产市场需求的可替代性与关联性。

22房地产购买行为的主要影响因素：一心理因素（动机、知觉、学习、态度）、二个人因素（年龄、家庭生命周期、职业、经济状况、生活方式、个性特征）、三社会因素（相关群体、角色和地位、社会阶层）、四文化因素。

23房地产消费者购买行为的描述：一谁来购买房地产、二为什么要购买房地产、三在哪里购买房地产、四在何时购买房地产、五购买什么房地产、六如何购买房地产。

24房地产消费者购买决策的过程：一确认需求、二收集信息（个人来源、经验来源、公众来源、商业来源）、三评估选择、四购买决策、五购后行为。

25房地产市场发展战略（三种）及各种战略适用于什么情况：一密1.房地产的物理特征有 固定性 单件性 耐久性 有限性 集型发展战略（市场渗透、市场开发、产品开发）适用于:现有产品2.房地产市场的交易主体可分为 供应方 需求方 融资方 代理方或现有市场尚存在营销机会的情况。即当企业准备发展壮大时，应该3.房地产购买行为的主要影响因素包括 心理因素 个人因素 社会因首先考虑企业的现有产品是否有改进的可能，或者是否存在尚未发掘素和文化因素 的市场机会，从而以现有产品和市场为基础，从中挖掘更大的市场潜房地产促销方式主要有 人员促销 非人员促销阿 力。二一体化战略（后向一体化、前向一体化、水平一体化）适用于:4.房地产市场细分的原则有 差异性原则 可衡量性原则 可进入性在企业财力较为富裕时，或者“业务链”上供（或销）对该企业营销原则和可盈利性原则 有较大影响的情况下才考虑采用。三多样化战略（同心多样化、水平1.以下哪种环境中，企业适合采用发展型战略（A）A企业内部优势多样化、复合多样化）适用于：当企业的财力富裕，但是在目前的业明显，外部机会充分B外部机会充分，但企业内部存在劣势 务领域又没有更多或更好的发展机会，或者如果在目前的业务领域里C企业内部优势明显，外部存在威胁D企业内部存在劣势，外部存继续经营，风险过于集中，可考虑采取多样化发展战略。在威胁 26房地产市场基本竞争战略：一总成本领先战略、二差异化战略、2.一下哪种情况不适用于低开高走调价策略（B）A楼盘综合素质较三专一化战略 高，初期优势不明显或者市场发展趋向不明B产品具有创新性，27房地产市场调查的原则：一准确性原则、二及时性原则、三针对卖点独特而鲜明C 大盘或超大盘D 同类产品供应量大，竞争激烈 性原则、四系统性原则、五竞技性原则。3.房地产促销组合策略包括（D）28房地产市场调查的类型：一探测性调查、二描述性调查、三因果A推式策略B 拉式策略C推拉结合D 以上都是 性调查 4.下面哪项不是房地产广告的特点（C）29房地产市场调查的内容：一宏观环境调查、二城市房地产市场需A区域性和针对性B时效性C差异性 D独特性 求状况调查、三消费者购买行为调查、四城市房地产供应状况调查、5.房地产新产品开发的创新策略包括（D）五项目中长期主要竞争者调查。A房地产产品的规划设计创新B房地产产品的开发过程创新30房地产市场调查的程序：一调查准备阶段（提出问题，明确目标；C房地产产品的服务创新D以上都是 进行初步情况分析，必要时进行非正式调查；确定需要收集的资料信 息，选定资料搜集方法；调查问卷设计；拟定调查计划书；建立调查组织）、二正式调查阶段、三分析总结阶段 31房地产市场预测的作用：一准确的市场预测是房地产开发商进行营销决策的前提、二准确的市场预测是房地产开发商制定营销策略的依据、三准确的市场预测是房地产开发商提高经济效益的重要基础。32房地产市场预测的类型：一房地产宏观市场预测和房地产微观市场预测、二短期预测、中期预测和长期预测、三定性预测和定量预测。33房地产市场预测的内容：一房地产市场需求预测、二房地产市场供给预测、三房地产市场价格预测、四房地产市场销售前景预测。34房地产市场预测的程序：一明确预测目标、二拟定预测计划、三收集整理资料、四选定预测方法，建立预测模型、五分析评价预测结果、六写出预测报告

35、房地产市场细分的原因（作用）：1）任何一家开发商都不可能满足整个市场对房地产产品的所有需求，而只能满足部分需求。因此，开发商必须在市场细分的基础上，选择一个或几个目标市场，之后还应进行有效定位。2）发现新的市场机会。3）开发商制定和调整营销策略。4）实现最佳经济利益。

36、房地产市场细分的原则：1）差异性原则2）可衡量性原则3）可进入性原则4）可盈利性原则。

37、房地产整体产品的内涵：为人们提供多种需求的物质实体和相应的服务结合体。包含核心产品、形式产品、延伸产品等三个层次。1）核心产品：基本利益和使用功能。比如满足居住需要，获得办公、生产的场所，获取保值增值受益实现投资，满足炫耀。2）形式产品：核心产品的基本载体和借以实现的形式。包括区位、质量、户型、外观造型等等。3）延伸产品：获得的附加服务和利益。包括信息咨询，说明书，按揭保证，装修，物业等。

38、房地产产品规划的原则：1）先总后分原则2）先外后内3）先弱后强4）先实后虚5）先分后合6）先专后普。

39、房地产产品组和 1）产品组合的广度：开发商的产品组合所拥有的产品线数目。拥有的产品线越多，产品组合的广度越宽，反之越窄。2）深度：开发商的每条产品线中所拥有的产品项目的平均数，计算公式：深度=产品项目总数/产品线总数。40、房地产新产品种类：1）全新型房地产新产品2）更新型3）改良型4）仿制型

41、房地产定价方法： 1）成本导向定价法：定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。主要包括：成本加成定价法，目标收益定价法。2）需求导向定价法：基于消费者需求，依据消费者对产品的价值的理解和需求强度来制定产品价格。包括：认知价值定价法，区分需求定价法。3）竞争导向定价法：以竞争对手价格为基础，综合考虑竞争双方的力量对比和各自产品特色的条件下，制定价格。包括：高于对手价格定价，低于对手价格定价，随行就市定价。（高于对手价格定价：适用于在区域性市场处于领导者地位的开发商的产品，或者特色鲜明的产品。）4）可比楼盘化量化定价法：又称市场比较法，是最常用的方法。将本楼盘和周边楼盘或可比性强的楼盘进行比较，进而确定本楼盘价格的定价方法。关键点有三：一是楼盘选择，二是可比因素选择，三世权重确定。成本定价时下限，需求定价是上限，竞争是定价重要参考。

42、房地产分销渠道的类型及优缺点（1）分销渠道的类型：按层次分为长短渠道，按每层中间商数量分为宽窄渠道（2）房地产分销渠道的类型和优缺点 1）直接分销优缺点。优点：第一、节省销售费用，第二、利于更好掌握目标市场动态，第三、有效控制节奏和销售价格，第四、树立良好企业形象。缺点：销售力量不足，销售人员素质不高，市场覆盖面不够 2）间接分销优缺点。优点：第一、营销专长上，代理商更专业，第二、代理商拥有客户资料丰富。缺点：第一、开发商市场敏感度下降，第二、开发商对销售节奏难以把握，第三、代理费使开发商销售费用增加，加重了购房者负担，第四、选择了素质差的代理商，不利于开发商信誉。3）第三种渠道模式，开发商和代理商联合一体分销模式。

第三篇：档案法规复习资料

1、_1999年5月5日_国家_档案局_颁布实施《中华人民共和国档案法实施办法》，共_6章31条_，制定依据_《档案法》_,属于档案_行政法规_。

2、《外国人和外国组织利用我国档案试行办法》于_1991年12月26日_通过，_1992年7月1日_由_国家档案局_颁布实施，属于_档案行政规章_，依据_《档案法实施办法》_制定。

3、《机关档案工作条例》由国家档案局_1983年4月28日_颁布实施，共_6章30条_

4、《科学技术档案工作条例》共_6章36条_，_1980年3月27日_通过，_1980年12月27日_颁布实施

5、《档案馆工作通则》共_5章26条_，有国家档案局_1983年4月26日_颁布实施

6、《普通高等学校档案管理办法》由_国家教委_于_1989年10月10日_颁布实施，共_9章48条_

7、《关于加强国家档案工作的决定》，_国务院常委会_于_1956年3月27日_通过，_1956年4月16日_颁布实施

8、《各级国家档案馆开放档案原则》_国家档案局_在_1991年第2号令_发布，_1992年7月1日_实施 建国后发布的档案行政法规：

1、1950年《关于征集革命历史文物令》

2、1951年《公文处理暂行办法》

3、1954年《中国共产党中央及省市级机关文书处理工作与档案工作暂行条例》

4、1955年《国家档案局组织简则》

5、1956年《中国共产党县级机关文书处理工作与档案工作暂行办法》

《关于加强国家档案工作的决定》 3月27日通过，4月16日实施6、1959年《关于统一管理党政档案的通知》

7、1966年6月13日《关于揭发档案工作中反党反社会主义黑线的通知》

8、1969年国家档案局撤销，1979年恢复9、1980年起草《档案法》共_6章27条_，_1987年9月5_日通过，_1988年1月1日_实施，_1996年7月5_日修订

商朝的档案管理方法：

① 归档②集中管理档案（保管存放于宗庙中）③有专门的经管人员（宗教官员—巫、史）④有了简单的分类⑤有了简单的编目

西周的档案管理制度：

① 从中央到地方普遍设置专职的档案人员（太史总管）②建立“副本制度”

② 玺印制度④藏于金匮

秦朝的档案管理制度：

① 行文制度（抬头制度，避讳制度）

② 文书种类：

皇帝专用_制_（用于王朝国家颁布重大制度）

_诏_（颁布一般制度）

大臣专用_奏__章_

③“焚书令”

唐朝档案法规：

⑪法律形式：_律_、_令_、_格_、_式_

⑫文档工作制度：

①一曰漏泄，二曰稽缓，三曰忘误，四曰违失②一文一事制度

③ 贴黄（压黄）制度：公文用黄纸书写，写错了用同样大小的黄纸贴上重写

④ 签押、判署制度⑤归档制度（保管于甲库）⑥档案的统计制度（年终）

⑦ 鉴定销毁制度⑧档案的典交制度

⑬档案工作的律令：

① 针对文书起草（避讳制度）

② 文书邮递：小事5日成，中事10日成，大事20日成③ 文书保密制度④关于伪造、毁坏、篡改档案的制度

宋朝档案法规制度：

① 重申了唐朝各项制度②提出了“引黄制度” ③用白纸写公文

④档案集中保存于“甲阁库” ⑤《宋刑统》

元朝档案发对制度：

① 圆佥文卷制度②沿袭宋朝制度一些制度③照刷磨勘文卷制度

明朝档案法规制度：

①《明大法》②禁繁文制度

清朝档案法规制度：

1723年雍正帝改革①书吏任期5年，不允许重役②重申了“副本”制度

国民政府时期档案法规的特点：

⑪《文件处置办法》瞿秋白

⑫文书档案改革运动

① 1933年国民党在第四次“反围剿”失败后由甘乃光发起

② 内容：“文档连锁”

实行“三统一”（统一分类、统一编号、统一登记）

③ 意义：这次改革是不彻底的，只波及少数门类部门

法国档案法规的形式：《穑月七日法令》

⑪时间：1794年6月25日

⑫内容：①每周向公众开放3天②实行集中统一管理档案③建立国家档案馆和地方档案馆网络 ⑬意义：①是世界历史上第一部资产阶级档案工作专门法令

②是世界档案史上第一部成文的档案大法③实现了法兰西共和国档案的集中

④第一次提出了档案开放原则，使档案馆性质发生根本性能转变

⑤为资产阶级国家的档案法规建设提供了可供效仿的模式，起到先驱的作用

档案的立法原则：

① 保护档案财富的原则②惩戒违反档案法规原则③科学民主性能原则

④和谐一致原则⑤稳定性与变更性相结合的原则⑥导向性原则

我国古代档案法规的特点：

① 都是为统治阶级服务②体现和确保了等级特权制度③诸发合一的包容性

④内容多、涉及面广⑤带有明显的继承性和连续性

⑥具有严密的控制性⑦有具体的量刑标准

我国近代档案法规的特点：

① 档案法规性质、内容的_混合性_②档案行政法规的_专门性_

② 档案法规的_异质性_(指一个社会在同一时间里，同时显示出不同制度、不同行为和不同的观点)《档案法实施办法》中规定奖励的范围：

①在档案的收集、整理等_“八大环节”_中作出显著成绩的②对档案的_保护_作出显著成绩的③对档案的_编研_作出显著成绩的④珍贵档案捐赠给国家的⑤同违反档案法规的行为作斗争，表现突出的春秋战国的档案法制：① _“刑鼎”_，郑国的子产，晋国的范宣子；②_“竹鼎”_

档案立法程序：_起草_、_审议_、_通过_、_公布_

按照档案法律规范表现形式的不同，主要分为_禁止性规范_、_义务性规范_和_授权性归规范_

按照档案法律内容确定性程度，主要分为_确定性规范_、_委任性规范_和_准用性规范_

按照档案法律规范对人们行为规定或限定的范围，可分为_强制性规范_和_任意性规范_

两河流域是_泥板档案_，古埃及是_纸草档案_

档案的封闭期是_30~50年_

刑事处罚的主体是_人民法院_

《档案法》条款：①对永久保管的档案分__一、二、三__级管理，必要时由国家档案局批准

②_中央、省、市级机关_满_20_年向国家档案馆移交，_县级_满_10_年向国家档案馆移交

③一级档案，_严禁出境_；二级档案，经_国家档案_局批准可以出境

三级档案，经_省级档案局_审批可以出境

④建国前档案，自_1999年5月5日_起开始开放；建国后档案，满_30_年开放

⑤_经济_、_科技_、_文化_类档案，可随时开放

⑥_国家公安部_、_外交部_、_国防部_、_安全部_的档案，保管期限是_50年_可延期开放

⑦_经常利用的档案_应当以缩微品代替原件

⑧中国公民、组织持合法证明可利用已开放的档案

外国人、组织可利用已开放的档案，但需要有关机关批准及前往档案馆的同意才可利用,需提前_30_天申请,复制档案需填写复制申请单，需馆长批准

我国公民、组织需经前往档案馆的同意，可利用未开放的档案

未移交档案馆的档案，需要经保存档案的的单位同意，可利用档案

档案的利用指档案的_阅览_、_复制_、_摘录_

⑨历史档案从1980年全部开放

⑩处罚额度：单位（1~10万元）；个人（500~5000元）

《关于加强国家档案工作的决定》主要内容、历史背景、意义：

⑪主要内容：

⑴规定了国家全部档案工作范围①建（建国后）②革（革命历史档案1921~1949）③旧（旧政权档案）⑵规定了档案工作的任务：

要在统一管理国家档案的原则下，建立国家档案制度，科学管理这些档案，以便于国家机关和科学研究工作的利用。

⑶规定了档案工作的基本原则

⑷提出了3项具体任务

② 全面推行文书处理部门立卷，建立统一的归档制度

③ 对建国后头7年新形成的档案进行整理

④ 积极收集清理散存在各地的革命历史档案和旧政权档案

⑫历史背景：社会发展的需要，档案事业发展的需要

⑬意义：是建国后第一个有关档案规章的法规性文件

⑴现实意义：①促进了档案机构的变化②促进了档案人员的培养

③促进了“八大环节”④促进了国家档案局任务的加强

⑵历史意义：①首次以法规的形式体现出党和国家的档案工作政 ②为我国档案事业建设奠定了基础③提高了人们对档案、档案工作的认识 ④为后来档案工作原则、制度的建立打下基础 你认为我国目前档案法制环境中存在哪些问题？如何改善？

⑪存在的问题

⑴档案法制环境中的困区：①社会的法制意识淡薄（“权大于法”，有的人认为《档案法》是一部软法，强制力不够）②对法规体系的管理协调不够③对执法程序的管理强调不够

⑵教育环境中的盲区⑶工作环境中的空区

⑷监督环境中的闭区（权利机关、行政机关、党的机关等都有监督的权利和义务，造成针对性不强）⑫对策改善

⑴立法解困⑵优教治盲（优化教育的内容、形式结构、系统要素）

⑶以实填空（创造条件、由虚变实）⑷由闭拓开

现阶段我国档案行政执法中的问题是什么？应当采取哪些对策解决？

⑪存在的问题

⑴执法意识淡薄⑵职能定位不适⑶档案执法机制尚未完善

⑷档案执法人员素质有待提高⑸惩处力度不够

⑫对策

⑴依法确定档案行政部门执法主体资格⑵强化档案行政执法观念，改变淡薄意识

⑶规范县级以上档案行政部门执法机构的编制与职责

⑷完善档案执法机制，加强档案执法监督⑸努力培养一支过硬的档案行政执法队伍

如何结合我国市场经济特点加强档案法制建设？

① 在档案立法与执法中，应当注意吸取市场经济法制管理中合理部分

② 档案法制建设应正确处理市场经济条件下各类档案的归属与流向

③ 借鉴国外发达国家档案立法经验，并促使我国档案法制与国际接轨

④ 抓紧重要档案法规的制定，形成有中国特色的现代档案法规体系⑤加强档案执法力度

为什么要加强网络环境下的档案法制建设？

① 做好网络环境下的档案法制建设，是对国家信息化建设的重要贡献

② 做好网络环境下的档案法制建设，能够为办公自动化建设及日常档案管理提供法律保证

③ 做好网络环境下的档案法制建设，能够为数字档案馆的建设保驾护航

简述档案法规的作用

① 指引作用②调节作用③保障作用④强制作用⑤教育作用⑥评价作用⑦预测作用 档案法律和档案政策的差异

① 制定机关不同。档案法律制定主体是人大常委会，档案政策制定主体是党和政府。

② 意志属性不同③使用手段不同④表现形式不同⑤作用程度不同⑥实施效力不同 简述档案法律与档案职业道德的区别

① 二者的表现形式不同。档案职业道德是约定俗成的，违反了档案职业道德不一定是触犯法律

② 二者具体内容存在较大的差异。档案法律是明确的，既有对档案的义务，又有人们利用档案的权利，而档案职业道德更多的是规范档案工作人员的行为和对他们的具体要求。

试述《档案法》颁布的历史条件、主要内容、性质、特点与意义？

⑪历史条件

⑴着眼于改革开放⑵以宪法为依据

⑶借鉴国外的立法经验①前苏联⒈《列宁档案法令》 1918年6月1日

⒉《前苏联国家档案全宗条例》1980年

②法国⒈《穑月七日法令》1794年6月25日

⒉《法兰西共和国档案法》1979年

⑷符合我国我情⑸承袭我国古代、近代现代的档案法规

⑫主要内容

⑴第一章总则⑵第二章档案机构及其职责⑶第三章档案的管理

⑷第四章档案的利用与公布⑸第五章法律责任⑹第六章附则

⑬性质

⑭特点

① 具有中国社会主义初级阶段特点②借鉴国外并联系中国档案工作实际特点

③ 具有强调保管立足利用的特点④具有广泛的权威性和普遍约束力的特点

档案行政执法的重点、难点与关键是什么？

⑴重点：贯彻与遵守禁止性档案法规

⑵难点：贯彻与遵守义务性档案法规

⑶关键：贯彻与遵守授权性档案法规

档案法制与档案法治放入区别？

① 档案法制的核心是档案法律制度，档案法治是指治理国家档案事业的理论、原则、方略

② 档案法制关注的是档案管理秩序，档案法治是指依法治理档案事业

③ 档案法制存在于任何历史类型的国家中，档案法治仅存在于资本主义社会和社会主义社会 简述档案法规学研究的内容

①档案法规学原理②档案法规的历史③《档案法》的创造、内容和实施

④其他档案法规⑤相关的其他法律

简答档案法规学与档案学、法学的关系

① 由于法律调整的社会关系比档案法律调整的社会关系要错综复杂，因此法学的研究具有综合性，档

案法规学和档案学研究具有单一性。

② 档案学和法学研究范围防范，档案法规学研究范围狭窄

③ 档案学和法学研究的历史长远，档案法规学是新型学科

档案法规学的研究对象及其任务

⑪研究对象：

① 第一种看法:研究对象为档案法②第二种：档案法规和档案法制③档案法律规范与档案法律 ④档案法规的本质及产生发展规律⑤档案法规产生、发展与实施规律的科学

⑫研究的任务：运用马克思主义的法学原理和档案学理论，建立档案法规学理论体系和具有中国特色的档案法规体系，为我国档案法制实践提供理论指导。

外国档案立法原则

①保护档案财富原则②档案集中管理原则③档案机构独立性原则④档案开放与利用原则 我国档案立法原则

① 保护档案财富原则②惩戒违反档案法规行为原则③科学民主立法原则④导向性原则 ⑤档案法规与其他法规内外和谐一致原则⑥稳定性与变更性相结合原则

我国法制建设基本原则

①有法可依②有法必依③执法必严④违法必究

档案法规形式结构

① 档案法规名称②制定发布档案法规的机关名称③序言（说明）④目录

⑤注释⑥附录⑦生效时间

档案行政法规种类

①对档案行政事务作出全面系统规定的文件②对某一方面档案行政工作作出部分规定的文件 ② 对某一项档案行政工作作出比较具体规定的文件

档案行政规章的种类

①部门规章和地方规章②方法性规章和解释性规章③必须遵照执行的规章和参照执行的规章 档案行政规章的特点

① 制定程序比法律简便②内容具有专业性③档案行政规章的规定比档案行政法规更明确 档案法律与档案政策的关系

①政策是制定法律的依据②政策是原则，没有约束力③法律是比较明确的，具有约束力

档案法律关系主体：档案法律关系的参加者或当事人，在档案管理活动中享有的档案法定权利（即法

权）和承担法定档案义务机构或个人。

档案使用权：按照档案的性能和作用，在不消灭档案本身的前提下，加以利用，以满足某项工作和生

活需要的权利。

档案立法程序：有权的国家机关制定、修改、补充、废止。

《机关档案工作条例》：内容6章30条，1983年由国家档案局制定，由中办、国办发布。包括总则、机

关档案工作体制、档案接收、档案管理利用、移交、附则。

档案行政法规：由国务院制定发布的，根据宪法和法律制定的有关国家档案行政管理的规范性文件 81年《决议》:1981年是对立法解释、司法解释、行政解释的内容、主体、权限做了明确的规定 档案立法：国家及特定机关依照特定的职权、程序，制定、修改和废除档案法律的活动。

档案行政规章：（制定主体：国务院各部、委、办、局和18个较大的城市）由国家最高档案当局制定

制定发布并执行的有关档案管理活动的规范性文件的总称。

档案开放：个人及国家档案馆根据有关法律法规的规定，把处于封闭状态的档案控制在一定范围内的人使用的档案，首次向社会公布，提供给社会各方面使用的活动。

档案法规：由国家制定或认可的，以档案法为中心的，有关档案、档案工作方面的法律、法令、条例、通则、办法等的总称。

《穑月七日法令》：1794年6月25日，第一次提出档案开放原则，使档案馆性质发生根本性转变，是

世界历史上第一部资产阶级档案工作专门法令，是世界档案史上第一部成文的档案大法，实现了法兰西共和国档案的集中。

档案监控权：以各国的档案政策和档案法律为依据，通过强有力的措施，以国家强制力确保国家全部

档案监督控制的权利。

档案所有权：指档案所有权的主体依法享有对档案客体占有、使用、收益、处分权。

《列宁档案法令》：1918年6月1日，列宁签署、发布在消息报上，确定了集中统一管理档案工作的原

则，并在档案史上第一次提出了国家档案全宗这一概念，是第一部社会主义档

案法令，标志着档案史上一个新的时期的到来。

档案法律：指国家根据统治阶级的利益和意志制定的，由拥有立法权的国家机关依照一定的立法程序，制定的有关档案方面的法律条款，以及宪法、基本法和其他法律中有关档案的法条。

《汉谟拉比法典》：古代巴比伦第一个王朝第六个国王汉莫拉比，从继承王位第二年开始组织人力刻写。

正本是刻在高6英尺黑色玄武岩石板上，又叫“石柱法”；副本是泥板档案，在亚述王国首都尼尼微档案图书馆内发现。

档案处分权：是决定档案的命运和归宿的权利，及对档案进行处置，分为事实处分和法律处分。

公布档案：指以某种形式将档案首次公布于众，任何组织和个人都有可能成为档案公布的主体，档案公

布权是指档案所有者享有的公布档案的权利。

第四篇：房地产法规论文

目 录

摘 要.............................................................II

摘要....................................................................................................II

1.相关概念............................................................................................................1

1.1房地产.....................................................................................................1 1.2房地产市场.............................................................................................1 1.3旅游房地产.............................................................................................1 1.4避暑度假房地产.....................................................................................1 2.1一级市场的供给.....................................................................................2 2.2二级市场的供给.....................................................................................2 3.房地产市场的需求............................................................................................2

3.1住宅市场需求分析.................................................................................2

3.1.1残存性刚需..................................................3 3.2.1投机性刚需..................................................3

3.2商业用房市场需求分析.........................................................................4 4.重庆避暑度假房地产分析................................................................................4 4.1重庆避暑旅游房地产开发状况.....................................................................4

4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发...................4

4.4重庆避暑地产开发的对策.....................................................................6

参考文献................................................................................................8

I

摘要

改革开放以来，房地产业从无到有由小到大一跃成为了国民经济新的经济增长点和消费热点。随着中国城市化进程的加快，城市规划与房地产开发之间的非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响。重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。通过阐释相关概念，房地产供需分析，重庆避暑度假房地产市场现状及消费特点，对房地产市场进行分析。

关键词：重庆；房地产供需；避暑房地产 II

1.相关概念

1.1房地产

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

1.2房地产市场

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

1.3旅游房地产

旅游房地产是借助旅游资源所开发的用于市场销售的房地产项目，它具有旅游、休闲、度假、居住等功能。

1.4避暑度假房地产

避暑度假房地产属于旅游房地产的细分范畴，它是指借势旅游景区所开发的，能为人们在酷暑季节提供避暑条件，以避暑纳凉为卖点的旅游房地产项目。避暑度假房地产依托于相对高海拔景区，具有几大特性，首先它依托于高山旅游景区，夏季气温较为凉爽，能吸引住户前往避暑纳凉；其次，它具有季节性消费特点，大多是在酷暑季节居住使用，其他季节因寒冷，空置较为严重；此外，避暑度假房产侧重于盛夏避暑，但也兼顾养生、旅游、休闲度假等功能。

2.房地产市场的供给

依房地产市场的层次来分，房地产市场可以分为一级、二级和三级市场。—级市场是指国家出让建设用地给房地产商的土地出让市场；二级市场是指房地产商与房地产消费者之间的房地产交易市场：三级市场是指房地产消费者之间的房地产交易市场。目前我国的一二级市场出现了不同程度的垄断，这也是我同房地 1

产业出现泡沫的重要原因。

2.1一级市场的供给

我国人地矛盾紧张，在新增的城市用地中，部分是通过城市外延增加的，这其中有很大—部分是耕地。过度的占用耕地对生态环境和我国的国民经济带来负面的影响。所以国家对城市建设用地的供给控制在一定的限度之内，—级市场的土地供给量是很有限的。加上很多的房地产商在拍的土地后，不立即进行开发，而是期待土地升值，以获得更多的利润，造成一级市场的土地闲置，使原本紧张的供需矛盾更加尖锐，房价持续上扬。决定一些城市地价飙升的主要原因，是当地政府对土地垄断收入的追求。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，许多地方的土地收入已经涨到地方财政的一半。地方政府对土地价格的抬高，直接影响了房地产的成本，成为房价居高不下的一大重要原因。

2.2二级市场的供给

在我国当前的房地产市场中，寡头垄断是十分明显的。房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。作为生活必须品的住宅，其需求弹性非常的小，价格的升高对需求的减少量的影响很少。房地产开发商在掌握了二级市场供给垄断后，都通过价格的提高来获得更多的利润，使房价一再飙升，而不必担心销售量的减少。土地购置面积和上地开发面积是决定商品住宅长期供给的指标，购置面积和开发面积的下降都将导致长期住宅供给的下降。

房屋作为生活必须品，其本身的需求是有刚性的，而且随着房价的提高，房屋成为很多人投机的目标。开发商有意的减少房屋的供给量，就是二级市场供小于求，房价必然有增无减。大户型相比，中小户型的利润空间低。同样的成本，售价却相差甚远，相对于小户型而言，大户型更容易做出品质，更容易包装，另外大户型产品多定位为高收入家庭，因此价格提升的空间较大。因此很多开发商都把重点放在开发大户型上，中小户型的开发数量偏少，这就使很多居民虽然有购房的需求，但是却无力够买价格昂贵的大户型房屋，造成供需的结构性矛盾。

3.房地产市场的需求

3.1住宅市场需求分析

2015 年— 2016 年左右，市场需求主要有两大需求构成，即残存性刚需和

投机性刚需。

3.1.1残存性刚需

残存性刚需，指部分具有购买条件、购买能力，购买意愿的少量需求群体，对房屋本身有迫切需求，即便知道房价会大幅下跌，也会由于客观的需求压力做出购买行为。目前有四大残存刚需群体。

第一类：急需自住的刚需群体，如需要结婚的年轻人、全家移居到本地的家庭、拆迁户等。需求特征是非投资类需求，大多数属于首次购房。客观现实性需求极强，这部分需求者一般会选择购房总价较低或保值空间较高的楼盘。资金支付绝大多数采用支付最低首付，月供按揭的方式。此群体所占比例大约占到残存刚需的总量的 60% 左右。

第二类：单位福利购房群体。这部分需求主要集中在政府、国营企业、事业单位等国家公职单位，一般是所在单位进行福利购房或给予巨大的购房补贴。需求特征是需要在特定的时期内购房，因为不是用自己的钱购房，对房价下跌不敏感，所以带有一定的投机心理。这部分群体通常是全款购房，所占比例大约占到残存刚需总量的 15% 左右。

第三类：房价下跌对自己没有实质影响的高端群体，如企业家、高收入人群。此群体一般不关注投资，主要集中在提升生活品质或办公之用（外地在本地购置休闲或它用），清楚房价会下跌，但下跌损失对其自身的经济实力的影响微乎其微，或房屋的使用价值远远高于下跌损失。资金支付方式是全款或按揭，但大多数会使用按揭购房。大约占到残存刚需总量的 15%。

第四类：非自购类的综合性、投机性需求群体。企业为特殊的个人购房，个人为特殊关系的他人购房。如赠予式购房、补贴式购房。这部分群体，拥有房屋产权的人不是出资方，属于对特殊关系的一种感情维护，或特殊关系方清楚知道一旦错过一定时期，自己将不与之保持维系关系，处于危机考虑和投机心理迫使对方购房（如：婚外恋群体）。这部分通常是全款购房，大约占到残存刚需的总量的 10% 左右。

3.2.1投机性刚需

投机性刚需，指因为某种投机性机遇的出现，导致不必承担房产下跌风险，即便有市场风险，但这种风险可以由它方承担，而使其做出逆势购房的决定。这

其中又分为非道德投机性刚需和不道德的投机性刚需。

（1）非道德投机性刚需，如单位福利购房，单位为其支付一定的首付，并承诺缴纳一定比例的月供，首付和月供比例已将市场风险全部化解。

（2）不道德的投机性刚需，如婚外恋群体，为了维系第三者感情购房或第三者担心关系不能持久迫使其购房。因为第三者并不是出钱的主体，因此房产下跌来说，对第三者没有直接的损失，买房者对房屋本身没有需求，第三者才是投机性需求者。这部分购房者通常是全款购房。

3.2商业用房市场需求分析

今后三年，商用地产受到市场冲击影响的力度不是很大，甚至可能有回升之势，商用地产市场需求主要分为投资和自用两类。

(1)投资类。这部分群体主要集中在一部分有大量闲钱，为了保值、增值等考虑，投资购买商用地产，短期来说用于出租，长期来说用于升值。

(2)自用。这部分群体主要是自身本身存在很强烈的需求，用于自用或自主经营，如开公司，开铺子或其它经营项目。

4.重庆避暑度假房地产分析

重庆作为一个典型的盛夏“火炉”城市，避暑度假房产消费旺盛，开发已形成较大规模。

4.1重庆避暑旅游房地产开发状况

旺盛的避暑房消费潜力，周边丰富的避暑旅游资源，推动了重庆避暑度假旅游地产的快速发展。

4.1.1旅游景区助推避暑房开发

重庆周边区县有着丰富的避暑旅游资源，高海拔山地相对较多，分布着众多高山旅游景区。这些景区是重庆乃至国内知名的旅游目的地，其中仙女山和金佛山景区双双被评为世界自然遗产和国家5A级景区。伴随着各地政府对旅游经济的重视，重庆众多区县已把旅游当做区县新型城镇化建设以及振兴山区经济的支 柱产业和重要的经济增长点。同时，利用旅游景区资源大量推进旅游房地产的开发，已成为各地推动县域经济发展的重要一环。

4.1.2重庆房企纷纷涉足避暑房开发

对于开发商而言，由于不少旅游地产项目离市区较远，所拿土地价格较低。同时，近些年旅游地产开发也不断升温，实力开发企业纷纷进军旅游地产。重庆旅游地产已从最早的小打小闹进入超大盘阶段，上千亩的项目不计其数，如仙女山的芳草地雪岭仙山、隆鑫花漾的山谷、夏宫仙女山假日国际社区、丰都的隆鑫澜天湖、黑山谷的金科中华养生城；綦江的鉴山国际等。

近些年来，重庆避暑度假楼盘房价也不断得到攀升。仙女山旅游地产从2007年起步，当时的房价是每平方米2000多元，现在则达到6000元以上。

4.1.3外地景区避暑房与重庆竞争激烈

由于看好重庆市民避暑消费潜力，周边省份纷纷开发避暑度假房产，吸引重庆投资者购买。如湖北利川、贵州桐梓、习水、遵义等地，凭借自身的价格优势和重庆楼盘竞争，甚至云南、四川等地也加入重庆避暑房市场的争夺。周边省份的避暑楼盘，既有本地开发商，也有大量来自重庆的开发企业，比如重庆的南方、锦天、力帆、金科、大川等一大批房企纷纷布局贵州旅游房产；在利川苏马荡，有30多家重庆企业在此开发避暑旅游地产。周边省份避暑房极具价格以及气候优势。比如，贵州习水距离重庆主城100多公里，习水的旅游房产单价仅为1480元。湖北利川谋道镇苏马荡推出的精装避暑房，有的最低总价不足10万元。超低性价比，分流了大量重庆避暑房产消费，其中在湖北利川谋道镇苏马荡，购房者中重庆人占了80％。

4.2重庆避暑度假地产市场消费特点

4.2.1消费越来越走向刚需化、全民化

重庆避暑度假房大多总价在30万元以下。假日经济的兴起，也使得都市居民有了避暑消费的闲暇。交通条件的改善以及自驾车的迅猛增长，也使得人们选择周边区县避暑房产显得不再遥远。此外，住宅市场受到政策持续打压，消费者住宅投资受限，旅游地产持续升温，投资者从物业保值升值角度更愿意考虑选择避暑度假房地产。

4.2.2季节性消费冷热明显

购房者在使用时具有典型的候鸟式消费特征，一般在盛夏6月中旬一9月中旬重庆最热的三个月时间集中居住。也有的住户受工作时间限制，只是在这期间的周

末居住使用。避暑旅游地产楼盘销售也基本上是靠天吃饭，集中在夏季，天气越热，避暑房销售越是火爆。这样也造成了很多避暑房“卖三个月吃饱管全年”的现象。购房者通常盛夏时看房能现实体会到夏季的酷暑炎热，从而产生较大购买欲望，往往出现下手过快，冲动购买。当居住时问过少，装修、维修不便时，往往产生后悔。

4.2.3购房看重凉爽度和消费成本

与购买城市一般住宅稍有不同的是，购房者在选择避暑度假房时更看重避暑消费的一些特殊要求。除了考虑与一般住宅相同的价格、环境绿化等因素外，消费者还更看重其凉爽度、距离、便利程度、生活配套方便等要素。其中要考虑，该避暑旅游房产在最热季节能否达到25度以下温度，前往该地距离远近，路上所花费用(过路费、油费)，购物、买菜等是否方便，是否装修房等等。

4.2.4低总价、低门槛成为主流

重庆避暑房产品更趋于低总价、投资低门槛。目前仙女山楼盘套内单价已经卖到了7000—8000元，黑山谷则在4000—5G00元，房价已不便宜。由于市场竞争激烈，就要求开发企业控制总价，重庆避暑旅游房地产一般单套房控制在30万元以内。此外，重庆一些避暑度假酒店房，也纷纷推出分时度假以及投资理财式产品，项目热销市场。

4.3重庆避暑地产开发存在的问题

尽管重庆避暑旅游房地产开发水平不断提高，市民消费潜力巨大，但也出现了一些景区避暑房开发过滥，环境破坏严重，资源承载量压力过大，生活配套跟不上等问题

4.4重庆避暑地产开发的对策

发展避暑度假房产业，对于提升重庆区县经济社会发展，带动落后山区致富，释放市民休闲消费，都有着非常重要的战略意义。重庆避暑旅游房地产市场具有较好的发展前景。从全国而言，重庆避暑旅游房地产价格相对不高，因此未来市场相对看好。避暑度假房是重庆房地产重要的细分市场，必须从整体上把握这一市场的稳健有序，使之健康可持续发展。（1）采取稳健步骤，有计划有节奏开发

避暑度假房开发不能一哄而上、竭泽而渔。要做好景区避暑度假房开发长远规划，有节奏供地，严格项目审批。强化生态环境保护，保护景区森林及自然生态资源，防止过滥开发。（2）强化基础设施建设

为居民提供必要的生活设施做好避暑旅游开发区域交通建设，避免出现盛夏避暑热季景区拥堵状况。提早完善水电气基础设施，保证居民居家供应。做好居民生活配套，如打造商业配套，包括酒店、商场、超市、汽车修理厂、农贸市场、医务室等。

（3）注重社区文化设施建设，增加文化、体育、娱乐设施建设

避暑房小区要打造社区文化，开设老年大学，引导业主健康生活。在旅游地产的开发中，要注意细分市场，针对年轻人的产品，修建一些娱乐、运动场所，针对老年人修建老年活动中心、医疗机构等设施。

（4）加强避暑旅游房地产开发资质管理，提升开发进入门槛

规范避暑旅游房地产销售管理，明晰信息公示，严控小产权房，规范房产理财产品，维护购房者利益。（5）强化后期物业服务

要解决好房屋装修、房屋维修、房屋租赁问题。物业管理部门应通过借助网络，方便业主房屋出租，解决住户避暑房利用率低的问题。（6）注重科技节能技术在避暑房开发中的运用

在避暑地产的下一步打造中，开发商应该增加更多的科技元素，比如地暖等设备的运用，从而延长房屋的使用期，让消费者在天气寒冷的季节也能够到度假房居住。

(7）注重避暑度假地产开发人才的培养

避暑房开发人才要懂地产、懂旅游、懂运营、懂服务和懂商业，使之注重避暑度假房产的品牌建立，提升产品的品质以及差异化。

参考文献

[1]宋丁关于旅游住宅地产的十点提示《特区经济》[J]2003，(3)40一43． [2]王洁、黄华旅游房地产的概念与范畴辨析《旅游研究》[J]2009，(2)48． [3]黄亮、李刚旅游房地产概念解析及相关问题探讨《生产力研究}[J]2011，(1)125． [4]李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京：团结出版社，2001 [5]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005(6)：44-48 [6]陈鹏程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消费经济，2005(2)：52-54 [7]黄聚河，外国政府控制房价的有效经验及启示[J]，价格理论与实践，2007(3)：47-48 8

第五篇：房地产中介法规

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

房地产中介服务

房地产中介服务，是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。

房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。

房地产经纪，是指房地产经纪机构及人员，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。

房地产中介是一个令人又爱又恨的机构，爱在它能为买房者提供便利，恨在部分中介人做出的不道德的，有损我们大众的利益的事，如2007年11月14日，深圳天安国际大厦C座17楼的“中天置业”总部，大门紧锁、债主纷纷上门。当日，“中天置业”总裁蒋飞卷款失踪的传闻得到证实。据悉涉案金额高达1.7亿元。曾经的“全国房地产经纪百强企业”一夜崩盘。“中天置业”给楼市交易、房产中介、市民消费、政府监管都敲了一声警钟。

为什么在各类房地产交易秩序整治活动不断深化的大环境下，房地产中介机构侵害消费者利益、违法违规现象仍然频发？诚然巨大的利益驱动，使得房地产中介公司不惜冒违法成本是其最直接的原因，但是否还存在其它因素导致房地产中介行业违法违规现象屡禁不绝？

1房地产中介行业法制建设滞后，法律体系不完善 建设部作为房地产中介的行业行政主管部门，其制定的部门规章《城市房地产中介服务管理规定》缺乏针对性和操作性，无法适用现在各种频发的违法违规行为。如该法主要的罚则是针对中介资质和营业范围，而对最为常见的侵害消费者利益的违法违规行为的中介机构法律责任没有相应的规定。有的只是针对“房地产中介服务人员”的法律责任，而没有针对中介机构的法律责任规定。

2房地产中介行业的政府监管存在多头管理、管罚分立情况，必然影响行政监管效率 目前我国房地产中介行业管理以工商行政部门和建设行政部门为主，其它价格、财政等相关部门为辅。在这种行政管理体制下，建设行政部门虽然作为行业主管部门，但涉及一些具体的违法违规经营行为的处罚时却没有相应的处罚权，往往是由工商行政管理部门进行行政处罚。

3法律法规适用和处罚的主体主要是中介机构和执业人员，而针对中介机构的其他工作人员的处罚却没有相应的规定

某些不法中介机构处心积虑、挖空心思，掩饰违法违规行为关键环节的操作，一旦出现问题推脱了事。举赚取差价为例，现实生活里中介机构绝对不会以机构或者经纪人的身份出现在中间人的角色上，也绝对不会将中间差价打入中介机构的帐户内。扮演中间人的往往是中介机构的一般工作人员甚至是没有劳动关系的关联人，只有中介机构的人员心知肚明其中的关联关系。如果问题暴露，最多也只是落得失察之责。除非当事人自认，否则行政机关难以有证据证明该违法行为系中介机构的行为或者出于其授意。

4具体的房地产中介行业行政政策和管理措施，公众知晓度不够，且缺乏相应的法制保障

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

以交易资金监管为例，在2006年12月29日建设部中国人民银行发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（住房[2006]321号），要求房地产中介机构实行交易资金银行监管制度。但是，房屋作为重大生活资料，一般的消费者鲜少交易，故并不熟悉其中的法律法规，对政策和措施更是门外汉，很多消费者根本不知道还有监管帐户，也不知道如何区别银行监管帐户。中介机构之所以置这些政令与不顾，是因为几乎没有违法成本。这些好的政令虽然具有法律效力，但并不具有相应的罚则。在法律人看来，没有罚则的法律如同一纸空文。

如果中天置业也切实落实这一制度，我想就不会有今天的老板卷款而逃的事件发生。随着中国经济与世界的接轨，房地产中介势必受到国外的冲击，竞争会更加激烈。面对我国房地产中介服务出现的诸多不足，如何解决内外问题，增强竞争力与抗风险能力，促进房地产中介健康发展？

首先，建立健全相应的法律法规，不断完善房地产中介行业法律规范。各级立法机关应当与时俱进，针对各种新情况，陆续出台各种法律法规，解决有法可依的问题。法网恢恢，使得在法律层面堵住漏洞。

其次，在监管方面，一是尽可能详细地列出针对房地产中介服务机构及其服务人员的禁止性行为，包括代理限制转让、抵押、出租的房产和超越业务范围经营、多头执业、冒名执业、欺诈、恶意串通等禁止性行为，以及无资质执业活动等违法行为；二是将房地产中介服务机构及其服务人员的相关情况在其经营场所醒目位置进行公示；三是房地产中介服务机构按要求向有关部门报送统计报表；四规定了信用档案制度，即房产行政主管部门建立房地产中介服务机构信用档案，记录他们的基本情况、业绩、诚信或经查实的过错及违法行为，向社会公布，将房地产中介服务机构及其服务人员的信誉公之于众。这样构成了较为完整的内外信用监督体系。

最后，政府行政主管部门应通过各种渠道加强法制宣传和风险提示。不仅充分告知消费者所享有的权利和中介机构应当承担的义务，而且对新发现的违法模式应立即广为宣传告知。提高普通民众对房地产市场及相关领域的了解，增强买卖双方的自我保护意识。当买卖者利益受到损害时应通过各种手段得到相应的赔偿。

房地产市场的飞速发展带动了中介行业的欣欣向荣，而反过来，房产中介对房地产市场也有不可忽视的影响。如今的房产市场虽然出现了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是进步的。抓住机遇，迎接挑战，治理好房产中介行业的问题，将会促进房地产市场的健康发展和社会的和谐进步。

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。