房地产典当法规有“致命伤”

第一篇：房地产典当法规有“致命伤”

房地产典当法规有“致命伤”

“身份”低微定性模糊

房地产典当法规有“致命伤”

典当正悄悄地成为中小房地产企业融资的新渠道。法律专家指出，要真正发挥典当在房地产融资方面的优势，医治好房地产典当法规“身份”低微与定性模糊的“致命伤”是基本前提。

自去年下半年以来，随着多项针对房地产市场金融调控措施的出台和实施，银行房地产信贷明显收紧。这使得不少房地产企业开始寻找新的融资渠道。其中，房地产典当以其快速、便捷的优势，尤其受到中小房地产企业的青睐。根据原国家经济贸易委员会（现已归入商务部）2001 年制定的《典当行管理办法》的规定，典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。可见，房地产典当必须以“抵押”的形式进行。据了解，目前本市典当行进行的房地产典当业务，与银行的抵押贷款非常相似，都是由房地产权利人将房地产作为抵押担保，从而取得一定资金，并在约定期限内偿还资金、支付利息后，再解除房地产抵押。在登记方面，《上海市房地产登记条例》规定，可以申请房地产他项权利登记的情况有抵押、设典及其他三种情形。虽然该条例将抵押权和典权分为两种不同的他项权利，并分列了登记规定，但在实际操作中，房地产典当均以抵押权方式进行登记。

“身份”低微是房地产典当法规的第一“致命伤”。君悦律师事务所温嘉蕾律师说，我国《合同法》中没有将典当合同作为有名合同单独予以规范，而《典当行管理办法》在立法层次上仅属于部门规章一级，法规的位阶较低。其次，现行法规和实际操作均把房地产典当融资与抵押借款混为一谈。华东政法学院一位

学者指出，典当作为一种非常传统的融资方式，在对当物的占有、当期内当物产生的收益归属、当物绝当后的处理方式等方面，都与抵押借款有很大不同，是一种有自身法律特性的合同关系。将房地产典当与房地产抵押贷款这两种法律关系等同，不仅不利于发挥典当灵活、便利的融资优势，而且提高了中小房地产企业的融资成本，增大了典当行的经营风险。另外，根据现行的房地产法规与典当管理办法，在绝当后，典当行未必能合法取得作为典当物的房地产，这点在新近兴起的“土地典当”中表现最为明显。专家认为，房地产典当法律关系需要由更高级别的法规进行专门调整，至少应当是国务院行政法规。同时，应当把典当与抵押借款区别开来。

记者杨柏国

第二篇：房地产典当业务流程

房地产典当业务流程

一、客户咨询

客户咨询时，业务人员要热情周到、耐心细致回答客户提问，从服务宗旨典当特点、期限灵活、方便快捷等几个方面搞好机动车典当业务的宣传工作。并仔细询问客户性质（个人或单位）、贷款用途、经营情况、还款来源、抵押房地产的性质（住房、门市、办公楼、厂房）、抵押房地产的位置。属于以下几种情况的房地产不易办理抵押：

1、国有企业土地房产；

2、集体企业土地房产；

3、公益事业单位土地房产（机关、医院、学校）；

4、在建工程；

5、企业用部分土地房产抵押；

6、唯一一套的个人住房；

7、土地证是集体土地的房地产；

8、周围环境不好的房地产；

9、被查封、限制权利的房地产。

二、典当申请

通过咨询，如客户提出用房地产抵押贷款，切又符合贷款条件，请客户填写《典当申请审批书》，并提供以下当户身份证明资料和抵押物权属证明资料：

1、个人：房地产权利证书，产权人及共有人身份证明、户口薄、结婚证明、取

得房地产证明材料（购房地产合同、购房地产法票、契税完税凭证），第二房源的房地产产权证明，第二房源产权共有人承诺担保书。

2、单位：房产证、土地证、营业执照副本、企业代码证、税务登记证、公司章

程、验资报告、法人代表身份证明、法人代表身份证、出资股东身份证、股东会（董事会）决议（或上级主管部门同意书）、法人代表授权委托书、经办人身份证、取得房地产证明材料（购房地产合同、购房地产法票、契税完税凭证）、公司经有关部门审计的上审计报告和所得税纳税证明、公司最近一期财务报表（资产负债表、利润表、资金流量表）、公司上月份水费、电费交费发票（复印件）

三、查验证件

1、个人房地产抵押典当业务需查验户口簿中当户和房产共有人的的身份证明是否齐全、真实、有效，身份证是否过期，身份证与户口本和本人是否一致。

2、企业房地产抵押典当业务需查验营业执照、企业代码证、税务登记证是否经过年审。公司章程是否经工商局备案，公司股东人数、股东身份证和本人是否一致有效、股东出资与验资报告是否一致。查验公司上年财务度审计报告中本年利润和所得税完税证是否一致，公司近期财务报表和水、电交费发票看企业经营状况是否正常，以判断企业还款能力。查验股东会（董事会）决议、委托书是否股东本人签字。

3、至房地产交易中心查验房产证、土地证是否真实有效，权属是否明确；

四、现场勘察评估抵押房地产、企业经营情况。

1、实地勘察抵押物状况：房产结构（砖混、框架）、户型构造、新旧程度、地理位置、交通状况和使用情况（自用、空置、租用）。对抵押房、地产价值作出初步评估。

2、实地了解企业经营情况，查看企业生产计划、库存产品、订货合同、发货记录，回款情况，应收货款等情况，评估企业还款能力。

五、与当户协商协商确定当金数额、典当期限、息费率

六、内部审批

客户经理在《典当货款审批表》填写调查意见、典当金额、典当期限、息费标准，签字后交上级审批。贷款金额10万元以内由公司执行总经理审批，贷款金额10万元—50万元元由集团执行总经理审批，超过50万元由集团总经理审批（目前报公司总经理审批）。

七、签订房地产抵押合同、借款合同、担保房源所有人承诺担保书，绝当房地产处理公证委托书、委托拍卖合同。请有资质的评估单位对抵押房地产进行评估，赁抵押合同、评估报告到房产管理部门输办理抵押登记，领取他项权证。

八、按公安局的要求填写典当物品登记薄，当户和经办员在登记薄上签字。

九、开具当票

当票内容一定要填写齐全，且在备注栏内写明当物的瑕疵，经办员和当户本人（公证委托代理人）在当票上签字盖章，领取当金（扣除应交综合费）。

十、资料汇综

将当户资料（身份证、户口本、营业执照、企业代码证、税务登记证、公司章程、股东身份证、法人代表身份证明、法人代表身份证、股东会（董事会）决议、代理人委托书、代理人身份证），签署合同（抵押合同、借款合同、绝当房地产处理委托书、委托拍卖合同、担保房源所有人承诺担保书等），他项权证等资料，按照要求编制目录后用专用档案袋封存保管。

十一、当期届满

1、赎当。当户还款，交清利息。注销他项权证领回房地产所有权证。不能按时

办理赎当手续，按照约定需交纳滞纳金。特殊情况免交滞纳金需经有关领导批准。

2、续当。当户到期还款确实有困难，经申请批准后可以办理继当手续（特别提

示：批准权限按贷款批准权限执行），续当时当户交清上期利息，开据续当票（必须是当户本人签字或当户指定的代理人签字），交清本期综合费。

3、绝当。当期届满5日后，当户既不续当又不赎当，业务部经理应及时向执行

总经理提交绝当处理意见书，经集团执行总经理批准后，做绝当处理（特殊情况经执行总经理批准后可适当延期）。

对于绝当的房地产，应马上准备法律文书，及时向当地法院起诉，由法院交拍卖行面向社会拍卖。拍卖所得超过当金和本息部分返还当户，不足部分向当户追偿。

第三篇：房地产抵押典当合同

房地产抵押典当合同

合同编号：房典字（）第号

当户(简称甲方)：

住所：联系电话： 有效证件(照)名称及号码：

法定代表人：

委托代理人：

典当行(简称乙方)：

住所：联系电话：

经营许可证编码：

法定代表人：

委托代理人：

甲乙双方根据担保法、典当管理办法等法律、规章之规定，经协商一致，甲方愿意以房地产(当物)抵押出当，乙方接受并提供相应的当金。鉴于当票的格式限制，且按照相关法律法规规定，双方应就本次房地产抵押典当办理抵押登记，故订立本房地产抵押典当合同。

第一条甲方愿以其合法拥有的房屋(当物)及所属土地使用权以不转移占有的方式抵押给乙方，作为本典当合同的担保，担保范围是：本合同项下的当金、当金利息、综合费用、逾期的综合费用、当金利息、滞纳金以及乙方为实现债权发生的费用。

第二条甲方提供抵押担保的房屋(当物)坐落于______________________（房屋产权证号：________________），丘（地）号__________，建筑面积___________平方米）及房屋所属土地使用权（国有土地使用权证号__________，土地使用权面积____________平方米，土地类型_____________），抵押房地产价值为人民币（大写）________________元（小写）________________。

第三条上述房屋(当物)的当金为人民币(大写)________________元（小写）

____________元；月综合费率：___%；月利率___%。典当期限为自乙方支付当金之日起_____个月______年____月____日至______年____月____日(具体期限在双方办理房地产抵押登记后，在双方签署的当票上予以确认)。

第四条乙方按本合同第三条约定向甲方收取综合费用和利息，综合费用在乙方向甲方支付当金时预先扣除，利息不预扣；续当时，甲方应当结清前期利息和当期费用；甲方提前赎当的，已扣除的典当综合费用不予退还。

第五条甲方如遇特殊情况典当期限届满不能回赎，应在典当期限内或典当期限届满之日起5日内向乙方提出书面续当申请，经乙方同意续当的，甲方应当结清合同第三条约定的典当期限内的利息和其他费用后，方可办理续当。双方另行签署《续当凭证》，本合同约定的事项在续当期间继续有效。

第六条甲方逾期未还当金的，乙方继续计收综合费用及利息，甲方还应按未还当金的_____‰／日加收逾期滞纳金。典当期限届满后逾期15日不回赎，又不办续当手续的，视为甲方自愿放弃回赎权，即为绝当。甲方应自绝当之日(即典当期限届满之日起第16日)起10日内将绝当房屋交给乙方处理，若届时不移交，乙方将向甲方发出定期移交的书面通知。书面通知规定的移交期限届满若再不移交，乙方有权申请公证处对该绝当房屋届时的状况作证据保全，并依法对该绝当房屋进行清场并委托有关拍卖机构公开拍卖，拍卖所得款项优先偿还当金本息，处置绝当房屋所发生的一切费用也一并在拍卖收入中直接扣除，剩余部分退还甲方，拍卖所得不足以清偿当金本息或拍卖费用的，不足部分乙方有权向甲方追索。有关拍卖手续甲方均委托乙方代为办理。

第七条房屋(当物)抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得将抵押房屋转让、变卖、抵偿债务或以其他任何方式处置，也不得对抵押房屋作任何实质性的结构改变，若由此造成乙方损失的，甲方应承担赔偿责任。

第八条抵押期间，甲方须出租抵押房屋(当物)的，应事先征得乙方的书面同意，并将抵押的事实书面告知承租人。同时，在与承租人签订的租赁合同中约定：乙方依法或依照与甲方签订的相关合同的约定而处理甲方抵押房屋(当物)时，承租人应在乙方发出通知之日起10日内搬离该房屋。甲方应将该抵押房屋的租赁合同交乙方备案。提交备案的租赁合同中的房屋形态和租赁期限须与房地产交易中心抵押登记备案的内容一致，甲方不得改变租赁合同内容(包括但不限于延长租赁期限和其他形式给他人使用)。甲方出租抵押房屋(当物)而给乙方造成的一切损失，由甲方承担赔偿责任。

第九条甲方承诺：甲方保证对本合同的抵押房屋(当物)享有合法的所有权、处分权，并告知乙方此房屋的共同共有人翔实情况。甲乙双方在签署当票和本合同时，抵押房屋(当物)除本合同所设抵押权外不存在任何形式的其他抵押权和他项权利、对外借用和托管，也不存在任何形式的权属争议或其他权利瑕疵。

第十条本合同与抵押房屋(当物)有关的评估、保险、鉴定、公证、登记等费用由甲方承担。

第十一条自甲、乙双方签字盖章之日起_______个工作日内，甲乙双方共同或甲方委托乙方按照房地产抵押登记规定向________市或(县)房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领房地产其他权利证明。

第十二条抵押期间，甲方应为抵押房屋(当物)购买保险，保险费由甲方承担，保险单交由乙方保管，抵押期间，乙方为保险赔偿的第一受益人。

第十三条本合同第十一条约定的抵押登记办理完毕后______日，乙方向甲方签发当票，并应在当票上注明本合同编号。本合同法律效力独立于当票，不受当票的效力影响。本合同项下的当物续当，本合同约定的事项在续当期间继续有效。

第十四条甲方按约全部履行本合同义务，清偿当金本息、支付完毕相关费用，即可赎当。甲方委托乙方在赎当之日起10日内到原房地产抵押登记部门申请办理房屋(当物)抵押注销手续。

第十五条本合同经甲、乙双方签字盖章，并按第十一条约定办妥房屋(当物)抵押登记之日起生效。若抵押房屋(当物)为多人共同共有，所有共有人在本合同签字盖章即证明其同意将共有的房屋(当物)及所属土地使用权以不转移占有的方式抵押给乙方，作为本典当合同的担保。本合同一式叁份，甲乙双方各执壹份，房地产抵押登记部门存档壹份。

第十六条涉及本合同所有的通知事项应寄往本合同首页所列的地址。任何一方变更地址和联系电话的，应及时通知对方，并得到对方的确认后，变更事项方才生效。怠于履行通知义务导致通知无法送达对方的，由负有通知义务的一方承担责任。

第十七条本合同未尽事宜，双方协商并依照相关法律、法规等规定办理。第十八条因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请金华市仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。诉讼管辖地为乙方所在地人民法院。

甲方(签字和盖章)：乙方(签字和盖章)：

日期：年月日

第四篇：房地产抵押典当合同

当户(出典人)：(以下称甲方)

住所(地址)：

身份证号码：

抵押房产位置：

联系电话：

典当行(抵押权人)(以下称为乙方)

公司地址：

企业代码证号：

联系电话：

根据中华人民共和国有关法律、法规及其相关规定，甲方向乙方申请办理贷款事宜，双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，特订立本合同，以兹共同遵守。

一、甲方应如实填写《房地产抵押典当申请表》并按照乙方制定的《房地产抵押典当须知》的要求提供相应资料证件。乙方应审查核实甲方所填写的相关资料、证件。

二、甲方因资金周转需要，自愿将坐落在__市__区__小区__栋__单元__层__号(房屋)所有权证号，建筑面积：__平方米，自有房产__作为抵押物向乙方申请贷款。

三、根据甲方实际申请贷款金额，经乙方审核确定向甲方贷款人民币__万元整(大写)

四、甲方与乙方商定，贷款期限自__年__月__日起至__年__月__日止。

五、甲方与乙方商定，本合同同项下的典当综合服务费率每月为贷款金额的__%。续当时，甲方每月__日前向乙方缴纳综合服务费，典当期限届满后五日内，甲方既不赎当，又不续当，即为绝当。绝当后甲方自愿放弃抵押的房产，同意乙方对该房产按照有关规定处理，以此来抵押典当行的贷款本息和综合服务费，并自愿协助或承担办理过户手续。

六、甲方有合法住处地址为：__建筑面积：__平方米(另附产权证复印件)房产绝当后合法住所的产权人同意甲方在该房屋居住(证明材料一份)。乙方在行使本合同抵押物的处分权时，应向甲方和抵押物的合法占有人发出书面通知，在该通知发出五日内，甲方或其他合法占有人应当立即无条件交出抵押物，搬至第二处住所居住。

七、抵押物的保险

1、甲方须在乙方指定的时间内，到乙方指定的保险公司并按甲方指定的保险种类为该抵押物购买保险。投保金额不得少于重新购置该抵押物遭受自然灾害及其他意外事故所导致的破坏、损毁;抵押期限内，甲方不得以任何理由中断或撤销上述保险，否则，甲方须无条件赔偿乙方因此所收到的一切损失。如果甲方不履行还款的义务，抵押人应继续购买保险，直至借款合同项下贷款本息全部还清为止。

2、甲方在保险手续办理完毕五日内，将保险单正本交由乙方保管。保险单的第一受益人须为乙方，保险单不得附有任何损害或影响乙方权益的限制条件，或任何不负责赔偿的条款。

3、甲方不可撤销的授权委托乙方为其上述保险事项的代表人接受或支配保险赔偿金，将保险赔偿金用于修缮该抵押物的损坏部分或清偿本合同项下甲方所欠乙方的所有款项。

4、甲方如违反上述保险条款，乙方可依照本合同之保险条款规定，代表购买保险，所有费用均由甲方支付。

5、抵押期间，该抵押物发生保险责任以外的损毁，甲方应就损坏部分及时提供新的担保，并办理相应新的手续。

八、在甲方既不按期交付综合服务费，又不按期还款的情况下，乙方有权处理该房产。甲方自愿放弃诉讼和抗辩权，在此不可撤销的授权委托乙方有权直接处分该房产，并以缩短款项偿还贷款本息和综合服务费。

九、在合同有效期内，甲方如发生分立、合并，由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务，甲方被宣布解散或破产，乙方有权提前处分其抵押财产。

第五篇：房地产典当模式研讨

房地产抵押贷款的风险控制研讨 房地产的趋势论证一下啊

目前公司已经 同意放贷的21个房地产贷款融资项目中，房产产权抵押9个，土地使用权抵押项目6个，在建工程抵押项目6个；

一.影响“当物”的价值的风险因素

(一)房产抵押

产品形式：住宅商业（写字楼、商场、底店）公共服务设施的产权 独立产权（可分割的如商场）、硬通货（很好的流动变现能力）

易处置（抵押物处置房价卖不上去、出售时机受限、急于出手）

区域性、租赁合同 影响变现能力、使用年限 影响价格

每个抵押物又有的他的特性（配套要交用的 产权转移的 非商业用途 不能取得产权证 或取得产权证而不能在市场交易的）：是否为硬通货 能流通的 易变现的 湖南长沙项目比较特别：

怎么调查？房管局

(二)土地抵押

1.土地性质：村属、个人宅基地、工、农业、科研、教育、军产用地等，产权要清晰

2.拆迁，非常敏感

3.生地，没有达到“七通一平”大市政的规划

4.土地出让金未交清

5.出让年限

6.长时间未开发 即将收回

7.地下有文物、管线、军缆线 污水管线等

(三)在建工程抵押

前提“五证”齐、基本达到交房标准的前提下可做，“开发贷”（类似于四证齐的在建工程抵押类似银行），风险比较大，暂不考虑的。

但是在我们公司中不愿和在建工程的房地产企业合作 也就是说不愿意和开发贷的企业合作 即使合作也是用别的项目的土地或房产抵押 在组合本项目的“四证”单纯的四证不予以贷款更愿意找更优质的项目 更优质的客户

另外目前融资的渠道哪些？银行 股市 信托 典当 和委托贷款低息借贷等

二.折当率合理

三.四.还款来源可靠

“坚持走房地产行业融20年不动摇”为什么要进入房地产行业？ 行业有什么特点？房地产是个资金流需求比较大的行业他的资金运用又是在很短的时间内需要大量的资金 可以再发展20年 目前，全国房地产企业几万家我们的机会但是多数是有地没有钱大势很好 房子买好了 就可销售回款这是现在很多行业所不具备的 而且房价在不断的上涨

房地产的特点：

为什么我们的审批的通过率低？我们作为所站的角度：客户的角度 行业典当的角度 公司对于项目的风险控制点最后你拿什么还？ 为什么要看你的账务 为什么要多方位了解你的公司后期风险控制

你拿到钱以后是否真正能够解决你的问题，解决你“谷底”的问题 在这个谷底 为你搭建一座桥梁 你过去了 就开始走上升通道

但是很多时候一些开发商都是项目！没有土地或房产，那怎么办？这是我们应该在做房地产中应该探索的 创新的 怎样能兼顾到风险控制有考虑到将资金投入到房地产中 优质项目 同时做一个”资金池”资金池中依托于一些优质的房地产项目 不能做哪些风险较大的项目 资金池中的资金就是向大众发行的信托产品 连续不断

现在，我们国家这方面的问题尤其突出。一方面来讲，开发商急着找钱，但是又没有太多融资渠道，除了贷款，就是一些股权投资，这还不是从公募这个渠道来的，而是一些定向募集的资金。通常，上市公司，如上市的房地产公司可以通过定向增发，配售或一些基金等等，这些手段获得资金。但是如果是非上市的房地产公司呢？除了贷款是没有其他的融资渠道的，尤其是国家规定了35%的自由资金比例以后，它们的融资就更难了，基本是捉襟见肘。所以在这种背景情况下我才提出了能不能通过特别是产业基金这类形式来达到房地产开发融资的目的。其实有一次我跟一个美国哈佛的专门研究房地产的的教授聊过这个问题，他说，西方的国家，特别是美国也面临着这种状况。就开发来讲，除了我前面提到的渠道，其他可能的方法就是私募，但是这笔钱只能用于开发，而就REITs来讲是不允许投资在这类风险大的项目的。美国的监管思路和我国的监管思路差别在：美国的监管当局通常是考虑到从公募或二级市场上向一般的老百姓销售的REITs单位跟基金单位一样,都是一个单位一个单位的，它的很多投资人都是普通的老百姓，因此不能给它增加太大的风险，所以从这个角度来说，拿老百姓的钱投资到风险大的开发项目里面风险是不可控的，所以各国的法律也都是不允许REITs投资到房地产开发项目中。另外一个角度来讲，也正是因为如此，就房地产开发商的资金问题，美国的监管当局要考虑一个合格投资人的问题，所谓的合格投资人不是我们的QDII或QFII，它的意思是指，如果风险大的项目或风险大的企业、产业，最好是能承受风险或危险的这些人来做配对或匹配，一般的老百姓最好是匹配到那些成熟物业，可是有一部分人是经得起风险的，当然，相对来讲，他要求的回报率可能要高点，那干脆就让产业基金干这个事。所以我并不是主张把这两个市场混同起来，将私募的产业基金跟二级市场的REITs相混淆，其实我在很多场合都强调二者的区别，但好象大家仍没有完全理解。