房地产财务管理 复习资料

第一篇：房地产财务管理 复习资料

简答题 简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资 什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

第二篇：财务管理复习资料

第一章 总论

1、财务管理概念 企业组织财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作（财务管理就是在特定整体目标下，对资金筹集、投放和分配的管理工作—书上）

2、4个财务活动；①筹资（借款 债券 商业信用）②企业内部投资③企业日常经营活动④利润分配（纳税 偿债 提取公积金 提取留存收益 利润分配）

3、7个财务关系；1直接投资 经营者与所有人的关系，2借款 与债权人之间的关系，3与受资人的关系，4与债务人之间的关系，5企业内部各单位之间的关系，6企业与职工之间的关系，7企业与税务部门之间的关系

4、财务管理的原则；1资源的合理配置原则，2收支平衡原则，3盈利与风险均衡原则，4成本效益原则，5弹性原则，6利益关系协调原则

5、财务管理的目标；1企业目标对财管的要求：①生存阶段 以收抵支，到期偿债②发展阶段 以多余资金获得投资机会③获利阶段 尽一切可能获取最大利润。2财务管理的最终目的：①利润总额最大化—最简洁的目标②资本利润率或每股利润最大化（书上：股东财富最大化—广为接受的目标）③股东（企业）价值最大化(目前企业管理目标)（书上：企业社会价值最大化—前卫的目标）

6、财务管理环境：法律环境（企业组织法律规范，税务法律法规，财务法律法规），经济环境（经济周期（复苏，繁荣，衰退，萧条），经济发展速度，经济政策（财政，货币，产业），金融环境（金融市场，金融工具（货币市场工具和资本市场工具），金融机构）第二章

1、时间价值：在剔除风险或通货膨胀条件下，资金经过一段时间投资和再投资所增加的价值（是扣除风险报酬和通货膨胀贴水后的真实报酬率）

2、年金：是一系列收付款项，收付的金额、间隔期相等。折旧、利息、租金、保险费均表现为年金的形式。根据付款方式不同，年金可分为：普通年金、预付年金、延期年金、永续年金。一次性收付款项的终值：FV=PV*FVIF=PV*(1+i)^n 现值PV=FV*PVIF=FV/(1+i)^n

年终现值：FVA=A*FVIFA年金现值：PVA=A*PVIFA

3、风险：是指企业遭各项难以预料或控制的因素，使企业的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。分类：按风险的来源：经营风险、财务风险；按风险是否可分散：系统风险、非系统风险。

4、报酬分为：必要报酬率、预期报酬率、实际报酬率。预期报酬的标准差越大，表明该变量取值偏离其期望值程度越大，报酬率的标准差一定程度上反映出投资风险的大小。

标准离差率（变异系数）是标准差与期望值之比，其值越大说明风险越大。第三章 财务分析

1、财务分析：是以企业的财务报表等资料为基础，采用专门的方法，借助于一系列财务评价指标，对企业的财务状况、经营成果及发展趋势进行分析和评价，为企业投资者、债权人、管理人员及其他相关人员掌握企业财务状况和进行经营决策提供财务信息的一项管理活动。

财务分析的作用：财务分析是评价企业财务状况和经营成果的重要依据；是企业实现理财目标的重要手段；是企业实施经营决策的重要步骤。

2、财务分析的内容：偿债能力分析；营运能力分析；盈利能力分析；发展能力分析。

3、财务分析的基础是财务报表，财务报表主要包括：资产负债表、利润表、现金流量表。

4、财务分析方法：比较分析法，比率分析法，因素分析法（连环替代法，差额分析法）

5、比率分析法19个指标；A偿债能力比率分析：短期偿债能力比率分析：1流动比率=流动资产/流动负债；2速动比率=（流动资产—存货）/流动负债；3现金流动负债比率=经营活动产生的现金净流量/流动负债；长期偿债能力比率分析：4资产负债率=负债总额/资产总额×100% ；5权益乘数=资产总额/权益总额=资产总额/（资产总额—负债总额）=1/(1—资产负债率)；6利息保障倍数=（税前利润+利息费用）/利息费用。B营运能力比率分析7应收账款周转率=赊销收入/应收账款；8存货周转率 =销售产品成本/存货；9流动资产周转率=销售收入/流动资产；10固定资产周转率=销售收入/固定资产；11总资产周转率=销售收入/资产总额。C盈利能力比率分析12销售利润率=净利润/销售收入×100% ；13资产报酬率=净利润/资产总额×100% ；14权益报酬率=净利润/权益总额×100% 15每股盈利=（净利润—优先股利）/流通在外的普通股股数 ；16市盈率=每股市场价格/每股盈利D发展能力比率分析17营业收入增长率=本年营业收入增长额/上年营业收入总额*100% ；18资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益*100% ；19技术投入比率=本年科技支出/本年营业收入*100%

6、杜邦分析；（以权益报酬率为核心，又叫净资产收益率）资产报酬率=净利润/资产总额=（净利润/销售收入）×（销售收入/资产总额）=销售利润率×资产周转率。企业要提高资产报酬率，基本上有两个途径：一是提高销售利润率，二是加快资产周转速度。提高销售利润率则意味着要做好成本控制，扩大销售。而改善资产周转率则要充分高效利用各项资产。

权益报酬率=净利润/权益总额=（净利润/资产总额）×（资产总额/权益总额）=资产报酬率×权益乘数。权益乘数反映公司对债务资金利用的程度，权益乘数越高，企业利用的债务越高。

7、财务综合分析：横向比较分析，纵向比较分析，与行业和竞争对手比较，杜邦分析。第四章 筹资管理

1、筹资：就是企业根据生产经营、对外投资等对资金的需要，通过对一定的筹资渠道，运用适当的筹资方式，经济有效地获取所需资金的行为。

2、筹资管理：是指企业作为筹资主体，根据其生产经营，对外投资和调整资本结构需要，通过筹资渠道和金融市场，运用筹资方式，经济有效的筹措和集中资本的活动。

3、企业筹资的动机：

一、设立性筹资。企业在设立时，要按照既定的生产经营规模确定资金需要量，并筹措所需要的资金。

二、扩张性筹资动机。是企业因生产经营规模或增加对外投资的需要而产生的的追加筹资动机。

三、偿还债务。

四、混合型筹资动机。指企业同时为了扩张规模和调整资本结构而产生的筹资动机。

五、调整型筹资动机，是企业因调整现有资本结构的需要而产生的筹资动机。

4、企业的筹资渠道：银行、个人（其他公司）、企业、国家、政府、外资、企业自身内部留存、其他非银行金融机构。

5、企业的筹资方式：

一、吸收直接投资：企业以协议形式筹集政府，法人，自然人等直接投入的资本。

二、发行股票：股份公司按照公司章程依法发售股票直接筹资。

三、利用留存收益：企业将实现的净利润留存于企业，形成企业的资金能来源。

四、向银行借款：各类企业按照借款合同从银行等金融机构借入各种款项的筹资方式。

五、发行债券： 企业按照债券发行的协议通过发行债券直接筹资。

六、利用商业信用：企业通过赊销商品预收贷款等商品交易行为筹集短期资本的一种筹资方式。

七、租赁筹资：企业按照租赁合同租入资产从而筹集资本的方式。

6、企业筹资的类型：权益资本，是企业依法取得并长期拥有，自己调配运用的资本。由实收资本，资本公积，盈余公积，未分配利润组成。债务资本：亦称介入资本，是企业依法取得并依约运行，按期偿还的资本。第四章

6普通股：公司发行的代表股东享有平等的权利，义务，不加特别限制，股利不固定的股票。特点：普通股股东享有公司的经营管理权；普通股股利分配在优先股之后进行；公司解散消算时，普通股股东对公司剩余财产的请求权位于优先股之后。；公司增发新股时，普通股股东具有认购优先权。普通股分类：有无记名：记名股票、无记名股票；是否表明金额：面值股票、无面值股票；投资主体：国家股、法人股、个人股；发行时间：始发股、增发股；发行对象上市时间：A/B/H/N。

7股票的销售式：①自销方式：指股份公司自行直接将股票出售给投资者，而不经过证券经营机构承销。

②承销方式：指发行公司将股票销售业务委托给证券承销机构代理。

包销：由发行公司与证券经营机构签下承销协议，全权委托证券承销机构代理股票的发售业务。代销;证券经营机构代理股票发售业务。

8股票发行的价格确定：a等价：以股票面值为发行价格发行股票。

b市价：以公司原发行同种股票的现行市场价格为基准来选择增发新股的发行价格。

c中间价：以股票市场价格与面额的中间值作为股票的发行价格，股票发行不能折价，即低与票面金额。

普通股筹资的优点：没有固定利息负担；没有固定到期日，不用偿还；筹资风险小；能增加公司信誉；筹资限制少；缺点：资金成本高；容易分散控制权；引起股价下跌。

优先股：公司发行的优先于普通股股东分取股利和公司剩余财产的股票。

优先的股东权利表现在3个方面：优先分配股利权，优先分配公司剩余财产权，部分管理权。

分类：累积优先股和非累积优先股；参与优先股和非参与优先股；可转换优先股和不可转换优先股；可赎回优先股和不可赎回优先股。

优先股的优点：一般没有固定的到期日，不用偿付本金；股利的致富既固定又有一定的灵活性；保持普通股股东对公司的控制权；提高借款能力。缺点：筹资成本高；筹资限制多；可能形成较重的财务负

担。

信用条件：信贷额度，周转信贷协议，补偿性余额，借款的抵押，利息的偿还。

9短期债务资本的筹集：a,商业信用：指商品交易中以延期付款或预收贷款进行购赊活动而形成的借贷关系。

b,银行借贷：企业根据借贷合同向银行介入的款项。短期借款的信用条件：信道额度，借款企业与银行间正式或非正式协议规定企业借款的最高额限。周转信贷协议：银行对周转信贷额度负有法律义务，并因此向企业收取一定的承诺费用。补偿性余额：银行要求企业将借款的10%—20%的平均存款余额留存银行。

10发行债券：a，负债是债务人为筹集债务资本而发行的，约定在一定期限内向债权人还本付息的有价债券。

b债券的种类：按是否记名分为记名债券和无记名债券，；按有无抵押担保分为抵押债券和信用债券；按利率的变动性分为固定利率债券和浮动利率债券；按是否可上市流通分为上市债券与非上市债券；按发行主体分为国债，地方债和政府债券。c债券的构成要素：债券面值，债券期限，票面利率，发行价格

d债券发行价格的确定：⑴决定因素：①债券面额，最基本因素②票面利率，即债券的名义利率，一般而言，债券的票面利率越高，发行价格越高，反之越低。③市场利率，是衡量债券票面利率高低的参照系，一般而言，债券的市场利率越高，债券的发行价格越低，反之就越高。④债券期限，债券的期限越长，债权人的风险越高，债券的发行价格越低，反之就越高。

⑵确定方法：债券发行价格=债券面额/（1+市场利

率）n+∑债券年息/（1+市场利率）t

；市场利率>票面利率——折价发行；市场利率<票面利率——溢价发行；市场利率=票面利率——等价发行

11租赁筹资：①种类：a,经营租赁：由出租人向承租企业提供租赁设备，并提供设备维修保养和人员培训等的服务型业务。特征：承租企业根据需要可随时向出租人提出租赁资产；租赁期较短；在设备租赁期间内，承租企业可按规定提前解除租赁合同；出租人提供专门服务；租赁期满或合同终止时，租赁设备由出租人收回。

b融资租赁：是有租赁公司按照承租企业的要求融资购买设备，并在契约或合同规定的较长期限内提供给承租企业使用的信用性业务。特点：⑴一般由承租企业向租赁企业提出正式申请，由租赁公司融资购进设备租给承租企业使用；⑵租赁期限较长，大多为设备耐用期限的一半以上；⑶租赁合同比较稳定，在规定的租期内非经双方同意，任何一方不得中途解约；⑷有成组企业负责设备的维修保养和保险，但无权自行拆卸改装；⑸租赁期满时，按事先约定的办法处置设备，一般有退还，续租和留购三种选择，通常由承租企业留购。

②租金的确定：a,决定租金的因素：租赁设备的购置成本；预计租赁设备的残值；利息（租赁公司为承租企业购置设备融资而应计的利息）；租赁手续费；租赁期限；租金支付方式

b.计算方法：平均分摊法：A=(C-S)+I+F/NA=每次支付租金，C=租赁设备的购置成本，S=租赁设备预计残值，I=租赁期间利息，F=租赁期间手续费，N=租期

等额年金法：A=PVAN/(P/A,i,n)

A=每年支付租金，PVAN=等额租金现值，（P/A,i,n）=等额租金现值系数，n=支付租金期数，i=组费率 第五章投资管理

投资：是指特定经济主体（包括国家、企业、个人）为了在未来可预见的时期内获得收益或资金增值，在一定时机向一定领域的标的物投放足够数额的资金或实物等货币等价物的经济行为。

投资分类：直接投资与间接投资；短期投资与长期投资；对内投资与对外投资；初创投资与后续投资。对内投资：是指把资金投向企业内部、购置各种生产经营资产的投资，其中购置固定资产的投资又叫项目投资。

项目投资是一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

项目计算期的构成；建设期和生产经营期（n=s+p）投资资金构成；原始投资：建设投资（固定资产投资，无形资产投资，开办费投资）流动资金（垫付流动资金/营运资金投资）

·现金流量 项目投资决策中，现金流量是指投资项目在其计算期内各项现金流入量与流出量的统称。注：①现金 广义上的现金包括货币资源的变现价值，而不是账面成本。②现金流入量与现金流出量相抵，便是净现金流量，净现金流量可正可负，一般取正为流入，负为流出。·净现金流的确定。

根据定义直接计算：营业现金流量=营业收入-付现成本-所得税；根据税后净利推导计算：营业先进流量=税后净利+折扣；根据所得税推导计算：营业现金流量=营业收入*（1-税率）-付现成本*（1-税

率）+折旧*税率

①建设期净现金流量=—原始投资额 ②经营期净现金流量=营业收入—付现成本—所得税=该年利润+该年折旧+该年摊销+该年利息 ③终结现金=该年经营现金流量+回收额（残值+垫支流金）

投资决策，对各个可行方案进行分析和评价，并从中选出最优方案的过程。

评价指标：①不考虑时间价值：非贴现指标：静态投资回收期，投资报酬率 ②考虑时间价值：贴现指标：投资决策指标：①净现值②净现值率③获利指数④内含报酬率⑤静态投资回收期，动态投资回收期，会计收益率 投资评价基本方法

1净现值法。净现值（NPV），指投资项目未来净现金流量的现值与原投资客观值之间的差额。NPV=∑

（NCFt

t）/（1+i）；NPV>0时，该项目偿还本息仍有余收益，项目可行；NPV=0时，该项目偿还本息仍有无余收益，项目无收获；NPV<0时，项目收益

不足偿还本息，项目不可行。

2净现值率法。净现值率（NPVR）=项目净现值/原始投资现值

3获利指数法。获利指数（PI）=投产后的净现金流

量现值合计/原始投资现值合计=∑n

t=s+1

NCFt÷∑nt

t/(1+i)t=sNCFt/(1+i)=1+净现值率=1+NPVR

获利指数含义：一元原始投资可望获得的现值收益。PI>1,可行；PI=1，不获利；PI<1，不可行。4内含报酬率法。（IRR）指项目可望达到的收益率。∑n/(1+IRR)t

t=0NCFt=0。IRR>行业基本折现率，可行；=行业基本折现率，不获利；<行业基本折现率，不可行。

5回收期：投资项目未来现金流量与原始投资相等时，所经历的时间。6投资报酬率法。投资报酬率=平均现金流量/原始投资额

7会计收益率=年平均利润/原始投资额*100% 评价投资项目财务可行性的要点

可行的条件①净现值NPV≧0②净现值率NPVR≧0③获利指数PI≧0④内部收益率IRR≧行业基准折现率⑤包括建设期的静态投资回收期PP

1固定资产更新决策 比较原设备的现值和更新设备的现值。注①旧设备的原值属沉没成本，不予考虑。②其变现价值属机会成本，可以看作继续使用旧设备的初始投资。2 资本限量决策3 投资开发时机决策 4 投资期决策 商业信用的形式：应付账款，商业票据，预收货款。对外投资：是企业在其主要经营业务以外，以现金、实物、无形资产或者以购买股票、债券等有价证券形式向其他单位进行的投资。

分类：性质不同：直接投资、间接投资；时间长短：短期投资、长期投资；投资形式的产权关系：股权投资、债券投资。

目的：保值、增值；得到对方企业部分控股权； 原则：盈利性；安全性；流动性；整体性。

对外投资方式：合资经营、合作经营、并购控股。(对外间接投资)证券投资含义：证券投资指投资者将资金投资于股票，债券，基金及衍生证券等资产，从而获得收益的一种投资行为。

2特点：流动性强，价值不稳定，交易成本低。3投资对象：国债是企业进行短期投资的主要对象。证券按其投资对象不同，可分为以下几种：a债券投资，b股票投资，c基金投资，指投资者通过购买投资基金股份有限公司或受益凭证来获取收益的投资方式。d,期货投资，指投资者通过买卖期货合约躲避价格风险或赚取利润的一种投资方式。f,期权投资g,证券组合投资。4证券投资收益率的四个指标：①息票收益率=支付的年利息（股利）总额/证券的面值

②本期收益率=支付的年利息（股利）总额/证券的市场价格

③到期收益率：a,短期证券到期收益率=（证券利息收入+证券卖出价-证券买入价）/（证券买入价×到期年限×100﹪）b,长期证券到期收益率=P=F1/

（1+i）1+F23/(1+i)n

2/(1+i)+F3/(1+i)+…+Fn(i为到期收益率，ft为证券第七年的现金收入，n为期限，p为证券的当期市场价格)④持有其收益率：a短期持有收益率=（持有期间利息收入+证券卖出价-证劵买入价）/（证券买入价×持有年限×100﹪）。b,长期持有收益率= P=F1/

（1+i）1+F23n

2/(1+i)+F3/(1+i)+…+Fn/(1+i)

5债券投资特征：债券的安全性，债券的偿还性，债券的流动性，债券的收益性。6债券的收益率的计算：①票面收益率=债券年利息/债券面值×100﹪；②直接收益率=债券年利息/债券买入价×100﹪；③持有期收益率：a,息票债券持有期收益率常用的计算公式：持有期收益率=

﹝债券年利息+（债券卖出价-债券买入价）÷持有年限﹞/债券买入价×100﹪；b,一次还本付息债券持有期收益率的计算公式：持有期收益率=〔（债券卖出价-债券买入价）÷持有年限〕/债券买入价×100﹪c,贴现债券持有期收益率的计算公式：贴现债券持有期收益率=（债券卖出价-债券买入价）÷持有年限/债券买入价×100%④到期收益率：a,短期债券到期收益率：到期收益率=（到期本息和-债券买入价）÷剩余到期年限/债券买入价×100% b,长期债券到期收益率：⑴到期一次还本付息债券

y=（t

√m——+——n——×—

—i——/——P——V——）-1,PV为债券买入价，i为债券票面年利息，N为债券偿还期限，m为债券面值，t为债券剩余流通年限。⑵分期付款债券：

PV=I/(1+y)1+I/(1+y)2+…+I/(1+y)t+M/(1+y)t

(PV债券买入价，M债券面值，t剩余付息年数，I当期债券票面利息)

7债券的估价：①一般情况下估价模型：P=∑

i*m/(i+k)t+m/(1+k)n=∑I/(i+k)t+m/(1+k)n

(p为债券价格，i为债券票面利息率，m为债券面值，I为年利息，k为市场或投资人要求的必要收益率，n为付息期数)②一次还本付息且不计复利的估价：

P=(M+M*i*n)/(1+k)n

③零票面利率债券的估价

P=M/(1+k)n

8股票收益率计算：①本期收益率=年现金股利/本期股票价格×100%②持有期收益率={（出售价格-购买价格）÷持有年限+年现金股利}/本期股票价格×100%

9股票估价①短期持有，未来准本出售的股票V=∑

Dt/(1+k)t+Vn/(1+k)n

(V为股票内在价值，Vn为未来出售时预计的股票价格，K为投资者要求的必要资金收益率，Dt为第七期的预期股利，n位预计持有股票的期数)②长期持有股利稳定不变的股票v=D/K（D为每年固定股利）

③长期持有，股利固定增长的股票V=Do(1+g)/k-g=D1(K-g)(Do为上年股利，g为每年股利比上年增长)。10基金种类：①根据组织形态的不同，可分为契约型基金和公司型基金②根据变现方式的不同，可分为封闭型基金和开放型基金③根据投资标的的不同，可分为股票基金，债券基金，期贷基金，期权基金，认股权证基金，专门基金。11基金定义：是一种利益共享，风险共阻的集合投资方式，即通过发行基金股份或受益凭证等有价证券聚集众多的不确定投资者的出资，交由专业投资机构经营运作，以规避投资风险并谋取投资收益的证券投资工具。

12基金的投资策略①平均成本投资策略，指在均衡的时间间隔内按固定的金额分次投资于同一种证券。②固定比重投资策略，要数将资金按比例分配投资于各类证券，使持有的各类证券市价总额达到设定的比重。③分级定量投资策略，基本做法：设定投资对象的价格涨跌等级，价格每上升一个等级就抛售，价格每下降一个等级就买卖5万份证券。第六章 流动资产

流动资产包括现金，应收账款，存货。

1现金的持有成本：机会成本，短缺成本，管理成本。

2现金持有动机：交易需求、预防需求、投机需求。3最佳现金持有量的确定：①成本分析模式，分析持有现金的相关成本，并使持有现金的相关总成本最低，在现金有关成本中，管理成本属于固定成本，机会成本与现金持有量成正比例变动，短缺成本与现金持有量呈负相关。②存货模式，最佳现金持有量：TC=T1+T2=QI/2+TF/Q(TC为存货分析模式下的相关总成本，T1为相关的机会成本，T2为相关的转换成本，Q为二次交易资金量，即最佳现金持有量，I为有价证券收益率，T为一个周期内货币资金总需求量，F为每次转换有价证券的固定成本)，当TC的一阶导数为0时，TC取得极小值。3现金日常管理①加速收款速度：银行业务集中法；锁箱法；给予顾客适当的折扣2推迟现金支付：使用现金浮游量；推迟应付账款的支付；采用分期付款；采用汇票付款；利用信用；改进工资支付方式。4应收帐款成本①机会成本=维持赊销业务所需要的资金×资金成本率；应收账款平均余额=年赊销量×平均收账次数/360；维持赊销业务所需要的资金=应收账款平均余额×变动成本/销售收入②管理成本③坏账成本

5应收账款日常管理：①应收账款追踪分析②应收账款账龄分析③应收账款变现保证率分析=（当前所需资金总额-当前其他稳定收入现金总额）/当前预计应收账款总额④坏账准备制度 应收账款信用成本的确定：信用标准，信用条件（信用期限，现金折扣），收账政策.信用标准：是指客户获得企业商业信用所用具备的最低条件，通常以预期的坏账损失率表示。

信用条件：是指企业接受客户信用定单时所提出的付款要求，主要包括信用期限、现金折扣及折扣期限。信用条件的基本表示如2/10,n/45,其含义为：客户如果能在发票开出10日内付款，可以享受2%的现金折扣，如果放弃折扣优惠，则全部款项必须在45日内付清。

收账政策：是指当客户违反信用条件，拖欠甚至拒付账款时企业采取的收账政策与措施。

6存货管理成本：取得成本，储存成本，缺货成本 7存货的日常管理：①存货的经济批量管理：能够使一定时期存货的相关总成本达到最低点的进货数量。存货的经济批量Q=√2DP/C.最小相关总成本TC=√2DPC（D为某种存货的全年需要量；P为平均次进货费用；C为单位存货平均储存成本）②存货ABC分类管理;ABC控制法是根据各种存货占全部存货的金额大小分ABC三类，A类物品是指品种数量少价值高的物资，成本金额约占全部存货的70%，这类物品需集中精力管理；C类指品种数量多且价值低的物品，其成本金额约占总金额的10%，一般集中采购，不必花大精力管理；B类成本金额约占全部金额的20%，应给予相当程度的重视，根据重要程度及采购难易程度有效管理。第七章利润分配管理

1企业利润的构成①营业利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-财务费用-销售费用+投资收益②利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出③净利润=利润总额-所得税总额

2股利支付程序：股利宣告，股权登记，除息日，股利支付。

3股利分配政策的类型①剩余股利政策：是企业在保持其最佳资本结构的前提下，税后利润的分配首先满足企业发展的资金需求，如果还有剩余，才将剩余的税后利润用于发放股利，如果没有剩余就不发放股利。②稳定股利额政策：是企业每年发放给股东的股利额是固定的，并在较长的时间内保持不变。只有当企业认为未来的盈余将有显著且稳定的增长时，或遇到较长时期的通货膨胀时，才考虑提高股利发放额。③固定股利支付率政策：指企业先确定一个固定的股利支付率，每年按此固定的比率从税后利润中支付股利，④低正常的股利加额外股利政策：指企业将正常发放的股利固定在一个较低的水平上，然后视经营状况在临时确定并支付一笔额外的增长股利。

4利润分配项目;①弥补亏损（政策性亏损，经营性亏损）②提取盈余公积（法定盈余公积金，任意盈余公积金）③提取其他项目的基金（如职工福利）④向投资者分配利润（支付优先股股利；提取任意公积金；支付普通股股利）

5.影响股利政策的因素：法律因素（资本保全，公司积累，无力偿付债务的规定），股东因素（稳定的收入和税负，控制权的稀释），公司的因素（盈余的稳定性，资产的流动性，筹资能力，投资机会，——

资本成本，偿债需要），其他因素（债务合同约束，通货膨胀）。

6利润分配的顺序：弥补以前亏损，提取法定盈余公积金，提取法定公益金，支付优先股股利，提取任意盈余公积金，支付普通股股利。

7股利支付程序：股利宣告日，股权登记日，除息日，股利发放日，8股利支付方式：现金股利，财产股利，负债股利，股票股利

第三篇：房地产财务管理

房地产企业财务管理及成本控制实务

财务管理内容包括：

机构职能及岗位职责、会计处理流程及软件档案管理、资产管理（各资产项目）、资金筹集及运用管理、成本控制管理内容：

开发项目的成本构成：

开发成本（一级）

道路、桥梁开发成本（二级）

房屋开发成本（二级）

土地成本及拆迁补偿费用（三级）、前期工程费（三级）（规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整、三通一平）、基础设施费（三级）（供水、电、气、排污、排洪、通信、绿化、照明、环卫设施、道路等）

建筑安装费（三级）（区分不同的施工方式，自营、发包）

公共配套设施费（三级）（居委会、派出所用房、会所、停车（场）库、变电站、热力站、水厂、文体场馆、邮电通讯、幼儿院、医院、学校、门卫、水塔、商店）

开发间接费用（三级）（开发企业在施工现场组织管理开发产品而发生的费用）（如管理人员工资福利折旧费，修理费用办公费，劳保费）、三项期间费用、税费。

成本预算管理（预算的编制、预算的执行与调整、预算的考核）

开发过程中的成本控制：设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、工程结算阶段。

成本核算管理：核算对象的确定、成本项目的设置、成本的归集与分配、成本的核算。

第四篇：房地产复习资料

1房地产的分类：a.按房屋的用途划分（居住用房、办公用房、商业营业用房、其他用房）b.按房屋的所有权性质划分（国有房产、劳动群众集体所有、公民私人所有用房、涉外房产、其他房产）c.按房屋所有制和管理形式划分（公有房产、全民单位自管公有房产、集体单位自管公有房产、代管房产、拨用房产、中外合资房产、外国房产、私有房产、其他房产）。

2地产的分类：1.生活居住用地2.工业用地3.对外交通运输用地4.商业、金融业用地5.仓库用地6.科教事业用地7.党政机关用地8.市政公用设施9.卫生防护用地11.特殊用地12.其他用地。3房地产的特征：a.房产的物理特征：1.固定性2.单件性3.耐久性

4.有限性b.房地产的经济特征：1.地产价格常要借助房产价格表现出来2.房地产开发周期长、投资大3.房地产投资的流动性较差4.房地产具有保值性和增值性c.房地产的社会特征：1.房地产在生产经营过程中涉及复杂的法律关系2.房地产往往受到福利制度和社会保障制度的影响3.房地产消费反映出较强的社会风俗和生活习惯。4房地产市场的类型：1.房产市场2.地产市场3.房地产金融市场4.房地产劳务市场5.房地产技术信息市场

5房地产市场的主体与客体：主体分为：供应商、需求方、融资方、代理方。客体主要是指作为房地产市场的中介和房地产经纪人。6房地产市场的特点：1.房地产市场的都市性2.房地产市场的区域性

3.房地产市场的垄断性4.房地产市场的统一性5.房地产市场供给的稀缺性。

7房地产市场的功能：1.为参与者提供交换场所和机会2.为参与者提供各种经济、技术信息。

8房地产市场的作用：1.可以促进房屋生产的产业化和住宅消费的商品化2.可以促进居民消费结构的优化3.可以促进中国产业结构的合理化4.可以调节城镇住房的供求关系。

9为什么要对房地产市场管理：1.市场经济体制本身要求政府对房地产市场采取必要的宏观管理措施2.国民经济总量平衡的目标要求对房地产市场加强管理3.要调整和优化产业结构必须对房地产市场加强管理4.房改工作的推进要求对房地产市场加强管理。

10房地产市场管理的目标：1.创造良好的房地产市场条件，保障房地产市场机制的运行2.促进房地产经营企业公平合理的竞争3.保证房地产市场中房屋总供给与总需求的基本平衡4.维护房地产交易各方的利益。

11房地产市场管理的原则：1.统一领导分级管理、相互协调2.多种管理手段相结合3.管而不死，活儿有序4.为基层服务的原则。12房地产市场管理的内容：a.从交换关系的角度来看：1.房地产买卖市场的管理2.房地产租赁市场的管理b.从管理机构的角度来看：

1.房地产的产权管理、产籍管理、行业管理2.房地产市场的工商行政管理（房地产交易秩序的管理、房地产交易合同的管理、房地产企业经营资质的管理、房地产信息的管理）3.房地产市场的税收管理（房地产、契税、营业税、所得税、工地增值税）。

13房地产市场管理的手段：计划手段、经济手段、法律手段、行政手段。

14市场营销的内涵：1.市场营销 是创造性的活动2.市场营销是自愿的交换活动3.市场营销是满足人们需求的活动4.市场营销是系统的管理过程5.市场营销是企业参与社会的“纽带”。

15房地产市场营销的特点：1.营销产品的地域差异性2.营销活动的社会复杂性3.营销决策的时机的重要性4.营销技术的专业性。16房地产营销决策过程：1.认识问题2.拟定各种行动方案3.收集资料4.评估备选方案。

17房地产市场营销环境的特点：1.客观性2.不可控性3.关联性4.层次性5.差异性6.动态性。

18房地产市场营销微观环境分析包括：1.房地产开发商自身2.房地产开发商的供应者（表现：1.资源供应的可靠性是房地产市场营销活动顺利开展的前提2.资源的质量将直接影响房地产产品的质量3.资源价格的变动，导致开发成本随之同方向变动，但对营销活动的影响较为复杂。）3.房地产开发商的顾客4.房地产营销中介5.房地产开发商竞争者6.房地产开发商的公众（分类：金融类公众、新闻媒体类公众、政府及垄断机构类公众、社会团体类公众、地方公众、内部公众、其他公众）。

19房地产市场营销宏观环境分析：a.自然环境（1.土地资源日趋紧张2.环境破坏日益严重3.政府对环境的干预度日渐加强）b.人口环境（1.城市人口规模与增长2.城市人口构成3.家庭结构变化）d.技术环境e.经济环境（1.经济发展水平2.居民收入水平3.物价水平变动4.货币政策）f.政治法律环境（1.房地产市场宏观调控政策2.房地产法律法规）g.文化环境。

20、Swot分析的步骤：1.界定清楚分析对象2.构造swot分析矩阵，进行swot分析3.进行swot评价，选择发展战略。

21房地产市场需求的特点：一房地产市场需求的多样性与层次性、二房地产市场需求的双重性与综合性、三房地产市场需求的可替代性与关联性。

22房地产购买行为的主要影响因素：一心理因素（动机、知觉、学习、态度）、二个人因素（年龄、家庭生命周期、职业、经济状况、生活方式、个性特征）、三社会因素（相关群体、角色和地位、社会阶层）、四文化因素。

23房地产消费者购买行为的描述：一谁来购买房地产、二为什么要购买房地产、三在哪里购买房地产、四在何时购买房地产、五购买什么房地产、六如何购买房地产。

24房地产消费者购买决策的过程：一确认需求、二收集信息（个人来源、经验来源、公众来源、商业来源）、三评估选择、四购买决策、五购后行为。

25房地产市场发展战略（三种）及各种战略适用于什么情况：一密1.房地产的物理特征有 固定性 单件性 耐久性 有限性 集型发展战略（市场渗透、市场开发、产品开发）适用于:现有产品2.房地产市场的交易主体可分为 供应方 需求方 融资方 代理方或现有市场尚存在营销机会的情况。即当企业准备发展壮大时，应该3.房地产购买行为的主要影响因素包括 心理因素 个人因素 社会因首先考虑企业的现有产品是否有改进的可能，或者是否存在尚未发掘素和文化因素 的市场机会，从而以现有产品和市场为基础，从中挖掘更大的市场潜房地产促销方式主要有 人员促销 非人员促销阿 力。二一体化战略（后向一体化、前向一体化、水平一体化）适用于:4.房地产市场细分的原则有 差异性原则 可衡量性原则 可进入性在企业财力较为富裕时，或者“业务链”上供（或销）对该企业营销原则和可盈利性原则 有较大影响的情况下才考虑采用。三多样化战略（同心多样化、水平1.以下哪种环境中，企业适合采用发展型战略（A）A企业内部优势多样化、复合多样化）适用于：当企业的财力富裕，但是在目前的业明显，外部机会充分B外部机会充分，但企业内部存在劣势 务领域又没有更多或更好的发展机会，或者如果在目前的业务领域里C企业内部优势明显，外部存在威胁D企业内部存在劣势，外部存继续经营，风险过于集中，可考虑采取多样化发展战略。在威胁 26房地产市场基本竞争战略：一总成本领先战略、二差异化战略、2.一下哪种情况不适用于低开高走调价策略（B）A楼盘综合素质较三专一化战略 高，初期优势不明显或者市场发展趋向不明B产品具有创新性，27房地产市场调查的原则：一准确性原则、二及时性原则、三针对卖点独特而鲜明C 大盘或超大盘D 同类产品供应量大，竞争激烈 性原则、四系统性原则、五竞技性原则。3.房地产促销组合策略包括（D）28房地产市场调查的类型：一探测性调查、二描述性调查、三因果A推式策略B 拉式策略C推拉结合D 以上都是 性调查 4.下面哪项不是房地产广告的特点（C）29房地产市场调查的内容：一宏观环境调查、二城市房地产市场需A区域性和针对性B时效性C差异性 D独特性 求状况调查、三消费者购买行为调查、四城市房地产供应状况调查、5.房地产新产品开发的创新策略包括（D）五项目中长期主要竞争者调查。A房地产产品的规划设计创新B房地产产品的开发过程创新30房地产市场调查的程序：一调查准备阶段（提出问题，明确目标；C房地产产品的服务创新D以上都是 进行初步情况分析，必要时进行非正式调查；确定需要收集的资料信 息，选定资料搜集方法；调查问卷设计；拟定调查计划书；建立调查组织）、二正式调查阶段、三分析总结阶段 31房地产市场预测的作用：一准确的市场预测是房地产开发商进行营销决策的前提、二准确的市场预测是房地产开发商制定营销策略的依据、三准确的市场预测是房地产开发商提高经济效益的重要基础。32房地产市场预测的类型：一房地产宏观市场预测和房地产微观市场预测、二短期预测、中期预测和长期预测、三定性预测和定量预测。33房地产市场预测的内容：一房地产市场需求预测、二房地产市场供给预测、三房地产市场价格预测、四房地产市场销售前景预测。34房地产市场预测的程序：一明确预测目标、二拟定预测计划、三收集整理资料、四选定预测方法，建立预测模型、五分析评价预测结果、六写出预测报告

35、房地产市场细分的原因（作用）：1）任何一家开发商都不可能满足整个市场对房地产产品的所有需求，而只能满足部分需求。因此，开发商必须在市场细分的基础上，选择一个或几个目标市场，之后还应进行有效定位。2）发现新的市场机会。3）开发商制定和调整营销策略。4）实现最佳经济利益。

36、房地产市场细分的原则：1）差异性原则2）可衡量性原则3）可进入性原则4）可盈利性原则。

37、房地产整体产品的内涵：为人们提供多种需求的物质实体和相应的服务结合体。包含核心产品、形式产品、延伸产品等三个层次。1）核心产品：基本利益和使用功能。比如满足居住需要，获得办公、生产的场所，获取保值增值受益实现投资，满足炫耀。2）形式产品：核心产品的基本载体和借以实现的形式。包括区位、质量、户型、外观造型等等。3）延伸产品：获得的附加服务和利益。包括信息咨询，说明书，按揭保证，装修，物业等。

38、房地产产品规划的原则：1）先总后分原则2）先外后内3）先弱后强4）先实后虚5）先分后合6）先专后普。

39、房地产产品组和 1）产品组合的广度：开发商的产品组合所拥有的产品线数目。拥有的产品线越多，产品组合的广度越宽，反之越窄。2）深度：开发商的每条产品线中所拥有的产品项目的平均数，计算公式：深度=产品项目总数/产品线总数。40、房地产新产品种类：1）全新型房地产新产品2）更新型3）改良型4）仿制型

41、房地产定价方法： 1）成本导向定价法：定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。主要包括：成本加成定价法，目标收益定价法。2）需求导向定价法：基于消费者需求，依据消费者对产品的价值的理解和需求强度来制定产品价格。包括：认知价值定价法，区分需求定价法。3）竞争导向定价法：以竞争对手价格为基础，综合考虑竞争双方的力量对比和各自产品特色的条件下，制定价格。包括：高于对手价格定价，低于对手价格定价，随行就市定价。（高于对手价格定价：适用于在区域性市场处于领导者地位的开发商的产品，或者特色鲜明的产品。）4）可比楼盘化量化定价法：又称市场比较法，是最常用的方法。将本楼盘和周边楼盘或可比性强的楼盘进行比较，进而确定本楼盘价格的定价方法。关键点有三：一是楼盘选择，二是可比因素选择，三世权重确定。成本定价时下限，需求定价是上限，竞争是定价重要参考。

42、房地产分销渠道的类型及优缺点（1）分销渠道的类型：按层次分为长短渠道，按每层中间商数量分为宽窄渠道（2）房地产分销渠道的类型和优缺点 1）直接分销优缺点。优点：第一、节省销售费用，第二、利于更好掌握目标市场动态，第三、有效控制节奏和销售价格，第四、树立良好企业形象。缺点：销售力量不足，销售人员素质不高，市场覆盖面不够 2）间接分销优缺点。优点：第一、营销专长上，代理商更专业，第二、代理商拥有客户资料丰富。缺点：第一、开发商市场敏感度下降，第二、开发商对销售节奏难以把握，第三、代理费使开发商销售费用增加，加重了购房者负担，第四、选择了素质差的代理商，不利于开发商信誉。3）第三种渠道模式，开发商和代理商联合一体分销模式。

第五篇：《财务管理》复习资料小抄

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一、单项选择题

1.企业同其所有者之间的财务关系反映的是（A）

A．经营权与所有权的关系B．纳税关系C．投资与受资关系D．债权债务关系

2.企业的管理目标的最优表达是（C）

A．利润最大化B．每股利润最大化C．企业价值最大化D．资本利润率最大化

3.出资者财务的管理目标可以表述为（B）

A． 资金安全B． 资本保值与增殖C． 法人资产的有效配置与高效运营D． 安全性与收益性并重、现金收益的提高

4.扣除风险报酬和通货膨胀贴水后的平均报酬率是（A）

A． 货币时间价值率B． 债券利率C． 股票利率D． 贷款利率 o 5.两种股票完全负相关时，把这两种股票合理地组合在一起时，（D）A． 能适当分散风险B． 不能分散风险C． 能分散一部分风险D． 能分散全部风险

6.普通年金终值系数的倒数称为（B）。

A、复利终值系数B、偿债基金系数C、普通年金现值系数D、投资回收系数 7.按照我国法律规定，股票不得（B）

A 溢价发行 B 折价发行C 市价发行 D平价发行

8.某公司发行面值为1，000元，利率为12%，期限为2年的债券，当市场利率为10%，其发行价格为（C）元。

A 1150mB1000C1030D 9859.放弃现金折扣的成本大小与（D）

A 折扣百分比的大小呈反向变化B 信用期的长短呈同向变化:: C 折扣百分比的大小、信用期的长短均呈同方向变化D 折扣期的长短呈同方向变化 10.在下列支付银行存款的各种方法中，名义利率与实际利率相同的是（）。A 收款法B 贴现法C 加息法D 余额补偿法

11..最佳资本结构是指企业在一定时期最适宜其有关条件下（D）。

A、企业价值最大的资本结构B、企业目标资本结构C、加权平均的资本成本最低的目标资本结构D、加权平均资本成本最低，企业价值最大的资本结构

12.只要企业存在固定成本，那么经营杠杆系数必（A）

A 恒大于1 B 与销售量成反比C 与固定成本成反比 D 与风险成反比 13.下列筹资方式中，资本成本最低的是（C）

A 发行股票 B 发行债券C 长期贷款D 保留盈余资本成本:假定某公司普通股雨季支付股利为每股1.8元，每年股利增长率为10%，权益资本成本为15%，则普通股市价为（B）A 10.9B 25C 19.4D 7

15.筹资风险，是指由于负债筹资而引起的（D）的可能性

A 企业破产B 资本结构失调C 企业发展恶性循环D 到期不能偿债 16..若净现值为负数，表明该投资项目（C）。

A.为亏损项目，不可行 有B.它的投资报酬率小于0，不可行

C.它的投资报酬率没有达到预定的贴现率，不可行D.它的投资报酬率不一定小于0，因此，也有可能是可行方案t

17．按投资对象的存在形态，可以将投资分为（A）

A． 实体投资和金融投资B． 长期投资和短期投资C． 对内投资和对外投资D． 独立投资、互斥投资和互补投资 18.“6C”系统中的“信用品质”是指（A）

A． 客户履约或赖帐的可能性B． 客户偿付能力的高低C． 客户的经济实力与财务状况D． 不利经济环境对客户偿付能力的影响 19.以下属于约束性固定成本的是（D）

A． 广告费B． 职工培训费C． 新产品研究开发费D． 固定资产折旧费,20.从数值上测定各个相互联系的因素的变动对有关经济指标影响程度的财务分析方法是（A）

A． 因素分析法B． 趋势分析法C． 比率分析法D． 比较分析法 21.以下指标中可以用来分析短期偿债能力的是（B）

A． 资产负债率B． 速动比率C． 营业周期D． 产权比率 22.关于存货保利储存天数，下列说法正确的是（A）

A． 同每日变动储存费成正比B． 同固定储存费成反比C． 同目标利润成正比D． 同毛利无关

23．某企业的应收账款周转期为80天，应付账款的平均付款天数为40天，平均存货期限为70天，则该企业的现金周转期为（B）A． 190天 B． 110天C． 50天 D． 30天

二、多项选择题

1.财务管理目标一般具有如下特征（BCD）

A.综合性B.相对稳定性C.多元性D.层次性E.复杂性

2.下列各项中，属于长期借款合同例行性保护条款的有（BC）。

A 限制现金股利的支付水平B 限制为其他单位或个人提供担保C 限制租赁固定资产的规模D 限制高级管理人员的工资和奖金支出E.贷款的专款专用

3.企业的筹资渠道包括（ABCDE）

A 银行信贷资金B 国家资金C 居民个人资金D 企业自留资金E 其他企业资金

4.企业筹资的目的在于（AC）

A 满足生产经营需要B 处理财务关系的需要C 满足资本结构调整的需要D 降低资本成本E 促进国民经济健康发展 5.影响债券发行价格的因素有（ABCD）

A 债券面额B 市场利率C 票面利率D 债券期限E 通货膨胀率 6..长期资金主要通过何种筹集方式（BCD）

A 预收账款B 吸收直接投资C 发行股票D 发行长期债券E 应付票据 7.总杠杆系数的作用在于（BC）。

A、用来估计销售额变动对息税前利润的影响B、用来估计销售额变动对每股收益造成的影响C、揭示经营杠杆与财务杠杆之间的相互关系D、用来估计息税前利润变动对每股收益造成的影响: E、用来估计销售量对息税前利润造成的影响

8.净现值与现值指数法的主要区别是（AD）。

A.前面是绝对数，后者是相对数 B 前者考虑了资金的时间价值，后者没有考虑资金的时间价值C 前者所得结论总是与内含报酬率法一致，后者所得结论有时与内含报酬率法不一致D 前者不便于在投资额不同的方案之间比较，后者便于在投资额不同的方案中比较E.两者所得结论一致 9．信用标准过高的可能结果包括（ABD）

A．丧失很多销售机会。B．降低违约风险C．扩大市场占有率D．减少坏账费用。E．增大坏账损失

10企业在组织账款催收时，必须权衡催账费用和预期的催账收益的关系，一般而言（ACD）

A．在一定限度内，催账费用和坏账损失成反向变动关系。B．催账费用和催账效益成线性关系。C．在某些情况下，催帐费用增加对进一步增加某些坏账损失的效力会减弱。D．在催账费用高于饱和总费用额时，企业得不偿失。E． 催帐费用越多越好。

11.存货经济批量模型中的存货总成本由以下方面的内容构成（ABC）A.进货成本B.储存成本C.缺货成本D.折扣成本E.谈判成本 12.以下关于股票投资的特点的说法正确的是（AC）

A． 风险大B． 风险小C． 期望收益高D． 期望收益低E． 无风险 13.企业在制定目标利润时应考虑（ADE）A． 持续经营的需要B． 成本的情况C． 税收因素D． 资本保值的需要E． 内外环境适应的要求

14．在现金需要总量既定的前提下，则（BDE）

A．现金持有量越多，现金管理总成本越高B．现金持有量越多，现金持有成本越大。C．现金持有量越少，现金管理总成本越低。D．现金持有量越少，现金转换成本越高。E．现金持有量与持有成本成正比，与转换成本成反比。

15.下列项目中属于与收益无关的项目有（ADE）

A．出售有价证券收回的本金。B．出售有价证券获得的投资收益。C．折旧额。D．购货退出F． 偿还债务本金

16．在完整的工业投资项目中，经营期期末（终结时点）发生的净现金流量包括（ABDE）

A． 回收流动资金B． 回收固定资产残值收入C． 原始投资D． 经营期末营业净现金流量E． 固定资产的变价收入 17．下列说法正确的是（BCD）

A． 净现值法能反映各种投资方案的净收益B． 净现值法不能反映投资方案的实际报酬C．平均报酬率法简明易懂，但没有考虑资金的时间价值D． 获利指数法有利于在初始投资额不同的投资方案之间进行对比E．在互斥方案的决策中，获利指数法比净现值法更准确

18．固定资产折旧政策的特点主要表现在（ABCD）

A． 政策选择的权变性B． 政策运用的相对稳定性C． 政策要素的简单性D． 决策因素的复杂性E． 政策的主观性

19．折旧政策，按折旧方法不同划分为以下各种类型（CD）A． 长时间平均折旧政策B． 短时间快速折旧政策C． 快速折旧政策D． 直线折旧政策E． 长时间快速折旧政策

20．下列能够计算营业现金流量的公式有（ABCDE）A． 税后收入－税后付现成本＋税负减少B． 税后收入－税后付现成本＋折旧抵税C． 收入×（1－税率）－付现成本×（1－税率）＋折旧×税率D． 税后利润＋折旧E． 营业收入－付现成本－所得税

三、名词解释3.筹资规模

筹资规模是指一定时期内企业的筹资总额。它的特征是：层次性、筹资规模与资产占用的对应性、时间性。4.抵押借款

抵押借款是企业用抵押品为抵押向银行借款。抵押品可以是不动产、机器设备等实物资产，也可以是股票、债券等有价证券，企业到期不能还本付息时，银行等金融机构有权处置抵押品，以保证其贷款安全。6.资本成本

在市场经济条件下，企业筹集和使用资金，往往要付出代价。企业的这种为筹措和使用资金而付出的代价即资本成本。在这里，资本特指由债权人和股东提供的长期资金来源，包括长期负债与股权资本。资本成本包括筹资费用和使用费用两部分。7.筹资风险

筹资风险又称财务风险，是指由于债务筹资而引起的到期不能偿债的可能性。股权资本属于企业长期占用的资金，不存在还本付息的压力，从而其偿债风险也不存在。而债务资金(本)则需要还本付息，所以筹资风险是针对债务资金偿付而言的。9.证券投资风险

证券投资风险是指投资者在证券投资过程中遭受损失或达不到预期收益的可能性。它可以分为两类，即经济风险和心理风险。证券投资所要考虑的风险主要是经济风险。13.零息债券

零息债券又称纯贴现债券，是一种只支付终值的债券。16.保险储备

保险储备是企业为了防止意外情况的发生而建立的预防性库存，保险储备一般不得动用。20.收支预算法

收支预算法就是将预算期内可能发生的一切现金收支项目分类列入现金预算表内，以确定收支差异，采取适当财务对策的方法。收支预算法意味着：在编制现金预算时，凡涉及现金流动的事项均应纳入预算，而不论这些项目是属于资本性还是收益性的。

四、简答题

1.简述企业的财务关系。答：企业的财务关系是企业在理财活动中产生的与各相关利益集团间的利益关系。企业的财务关系主要概括为以下几个方面：（1）企业与国家之间的财务关系，这主要是指国家对企业投资以及政府参与企业纯收入分配所形成的财务关系，它是由国家的双重身份决定的；（2）企业与出资者之间的财务关系，这主要是指企业的投资者向企业投入资金，参与企业一定的权益，企业向其投资者支付投资报酬所形成的经济关系；（3）企业与债权人之间的财务关系，这主要是指企业向债权人借入资金，并按借款合同的规定按时支付利息和归还本金所形成的经济关系；（4）企业与受资者之间的财务关系，这主要是指企业将闲散资金以购买股票或直接投资形式向其他企业投资所形成的经济关系；（5）企业与债务人之间的财务关系，这主要是指企业将其资金以购买债券、提供借款或商业信用等形式出借给其他单位所形成的经济关系；（6）企业内部各单位之间的财务关系，这主要是指企业内部各单位之间在生产经营各环节中相互提供产品或劳务所形成的经济关系；（7）企业与职工之间的财务关系，这主要是指企业向职工支付报酬过程中所形成的经济关系。

2.简述企业价值最大化是财务管理的最优目标。

答：财务管理目标是全部财务活动实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理目标有利润最大化、每股利润最大化（资本利润率最大化）、企业价值最大化等几种说法。其中，企业价值最大化认为企业价值并不等于帐面资产的总价值，而是反映企业潜在或预期获利能力。企业价值最大化目标考虑了取得现金性收益的时间因素，并用货币时间价值的原理进行了科学的计量；能克服企业在追求利润上的短期行为；科学地考虑了风险与报酬之间的联系，充分体现了对企业资产保值增值的要求。由上述几个优点可知，企业价值最大化是一个较为合理的财务管理目标。10.简述发行优先股的利弊所在。

答：优先股作为一种筹资手段，其优缺点体现在：（1）优点：第一，与普通股相比，优先股的发行并没有增加能够参与经营决策的股东人数，不会导致原有的普通股股东对公司的控制能力下降；第二，与债券相比，优先股的发行不会增加公司的债务，只增加了公司的股权，所以不会像公司债券那样增加公司破产的压力和风险；同时，优先股的股利不会象债券利息那样，会成为公司的财务负担，优先股的股利在没有条件支付时可以拖欠，在公司资金困难时不会进一步加剧公司资金周转的困难。第三，发行优先股不像借债那样可能需要一定的资产作为抵押，在间接意义上增强了企业借款的能力。（2）缺点。首先，发行优先股的成本较高。通常，债券的利息支出可以作为费用从公司的税前利润中扣除，可以抵减公司的税前收入，从而减少公司的所得税；而优先股股利属于资本收益，要从公司的税后利润中开支，不能使公司得到税收屏蔽的好处，因而其成本较高。其次，由于优先股在股利分配、资产清算等方面具有优先权，所以会使普通股股东在公司经营不稳定时的收益受到影响。

19.为什么在投资决策中广泛运用贴现法，而以非贴现法为辅助计算方法？ 答：原因是：（1）非贴现法把不同时点上的现金收支当作无差别的资金对待，忽略了时间价值因素，是不科学的。而贴现法把不同时点上的现金收支按统一科学的贴现率折算到同一时点上，使其具有可比性。（2）非贴现法中，用以判断方案是否可行的标准有的是以经验或主观判断为基础来确定的，缺乏客观依据。而贴现法中的净现值和内含报酬率等指标都是以企业的资金成本为取舍依据的，这一取舍标准具有客观性和科学性。21．简述应收账款日常管理。

答：应收账款的日常管理包括：应收账款追踪分析、应收账款账龄分析、应收账款收现率分析和应收账款准备制度。（1）应收账款的追踪分析的重点应放在赊销商品的销售与变现方面。客户在现金支付能力匮乏的情况下，是否严格履行赊销企业的信用条件，取决于两个因素：一是客户的信用品质，二是客户现金的持有量与可调剂程度（如现金用途的约束性、其他短期债务偿还对现金的要求等。对应收账款进行追踪分析，有利于赊销企业准确预期坏账可能性，提高收账效率，降低坏帐损失。

（2）应收账款账龄分析，即应收账款结构分析。应收账款的结构是指企业在某一时点，将发生在外各笔应收账款按照开票周期进行归类（即确定账龄），并计算出各账龄应收账款的余额占总计余额的比重。对于不同拖欠时间的账款和不同品质的客户，采取不同的收账方案。（3）应收账款收现保证率是适应企业现金收支匹配关系的需要，所制定出的有效收现的账款应占全部应收账款的百分比，是二者应当保持的最低的结构状态。应收账款收现保证率== ；式中其他稳定可靠的现金来源是指从应收账款收现以外的途径可以取得的各种稳定可靠的现金流入数额，如短期有价证券变现净额、可随时取得的短期银行贷款额等。应收账款收现保证率应当成为控制收现进度的基本标准，因为低于这个标准，企业现金流转就会出现中断。（4）应收账款准备制度即遵循谨慎性原则，对坏账损失的可能性预先进行估计，提取坏账准备金。按规定，确定坏账损失的标准主要有两条：1。因债务人破产或死亡，依照民事诉讼法以其破产财产或遗产（包括义务担保人的财产）清偿后，确实无法收回的应收账款。2。经主管财政机关核准的债务人逾期未履行偿债义务超过三年仍无法收回的应收款项。只要符合任何一条即可按坏账损失处理。

22.简述判断证券投资时机的方法？

答：证券投资时机就是买卖证券的时机。投资理论认为，投资时机判断的方法主要有：①因素分析法。因素分析法就是依据单一或综合因素对证券投资者心理和买卖行为的影响来分析证券市价变动趋势的方法。②指标分析法。指标分析法就是根据有关经济指标，如价格指数、涨跌指数、价格涨跌幅度、市盈率、上市公司的各项财务指标等的变动趋势来分析判断证券市场未来走向的方法。③图示分析法。图示分析法就是将一定时期证券市价的变动情况绘制成走势图，投资者借以判断价格峰顶或低谷的形成，从而找出买卖时机的方法。

23.简述不同证券投资各自的特点？

答：证券投资主要分为四种类型，即政府债券投资、金融债券投资、企业债券投资和股票投资。①政府债券和金融债券的特点。在我国，这两种投资方式可视为无差异投资。这两种投资方式主要的优点是风险小、流动性强、抵押代用率高及可享受免税优惠等。但由于政府债券和金融债券的风险小，所以收益率也较低。②企业债券与企业股票。相对于政府债券和金融债券，企业债券与企业股票的风险与收益相对要高些，尤其是股票的风险与收益都远远大于政府债券和金融债券。从流动性上讲，企业债券或股票流动性较政府债券和金融债券要低些。由于企业证券的风险较高，因此，其抵押代用率不及政府债券与金融债券。另外，无论是企业债券还是企业股票，均得不到投资收益的税收减免优惠。

五、综合计算题

1..某人在2002年1月1日存入银行1000元，年利率为10%。要求计算：每年复利一次，2005年1月1日存款账户余额是多少？

解：2002年1月1日存入金额1000元为现值，2005年1月1日账户余额为3年后终值。

2005年1月1日存款账户余额=1000×1.331=1331(元)其中，1331是利率为10%，期数为3的复利终值系数。2.某企业按(2／10，N／30)条件购人一批商品，即企业如果在10日内付款，可享受2％的现金折扣，倘若企业放弃现金折扣，货款应在30天内付清。要求：(1)计算企业放弃现金折扣的机会成本；(2)若企业准备放弃折扣，将付款日推迟到第50天，计算放弃现金折扣的机会成本；(3)若另一家供应商提供(1／20，N／30)的信用条件，计算放弃现金折扣的机会成本；(4)若企业准备要折扣，应选择哪一家。

答(1)(2／10，N／30)信用条件下, 放弃现金折扣的机会成本＝

(2%/(1-2%))×(360/(30-10))=36.73%(2)将付款日推迟到第50天：放弃现金折扣的机会成本＝(2%/(1-2%))×(360/(50-10))＝18.37％(3)(1／20，N／30)信用条件下：

放弃现金折扣的机会成本＝(1%/(1-1%))×(360/(30-20))＝36.36％

(4)应选择提供(2／10，N／30)信用条件的供应商。因为，放弃现金折扣的机会成本，对于要现金折扣来说，又是享受现金折扣的收益，所以应选择大于贷款利率而且利用现金折扣收益较高的信用条件。

3.某企业按照年利率10%，从银行借入款项800万元，银行要求按贷款限额的15%保持补偿性余额，求该借款的实际年利率 解：每年支付利息 = 800╳10% = 80，实际得到借款 = 800╳（1-15%）= 680，实际利率 = 80/680 = 11.76%

4.某周转信贷协定额度为200万元，承诺费率为0.2%，借款企业内使用了180万，尚未使用的额度为20万元。求该企业向银行支付的承诺费用。.解：承诺费 = 20万元 ╳ 0.2% = 400元。

5.某企业向银行借款200万元，期限为1年，名义利率为10％，利息20万元，按照贴现法付息，求该项借款的实际利率。.解：实际利率=20/（200-20）=11.11％

6.某公司发行总面额1000万元，票面利率为12％，偿还期限5年，发行费率3％，所得税率为33％的债券，该债券发行价为1200万元，求该债券资本成本。

解：资本成本=[（1000×12%）×（1-33%）]/ [1200×（1-3%）] = 80.4/1164=6.91%

7.某企业资本总额为2000万元，负债和权益筹资额的比例为2:3，债务利率为12％，当前销售额1000万元，息税前利润为200万，求财务杠杆系数。解：债务总额 = 2000 ×（2/5）=800万元，利息=债务总额×债务利率=800×12%=96万元，财务杠杆系数=息税前利润/（息税前利润-利息）=200/（200-96）=1.92 8.某公司发行普通股600万元，预计第一年股利率为14%，以后每年增长2%，筹资费用率为3%，求该普通股的资本成本。

解：普通股的资本成本=(600×14%)/[600×(1-3%)]+2% = 16.43% 9.某公司有一投资项目，该项目投资总额为6000元，其中5400元用于设备投资，600元用于流动资金垫付，预期该项目当年投产后可使销售收入增加为第一年3000元，第二年4500元，第三年6000元。每年追加的付现成本为第一年1000元，第二年1500元，第三年1000元。该项目有效期为三年，项目结束收回流动资金600元。该公司所得税率为40%，固定资产无残值，采用直线法提折旧，公司要求的最低报酬率为10%。要求：（1）计算确定该项目的税后现金流量；（2）计算该项目的净现值；

（3）如果不考虑其他因素，你认为该项目是否被接受。解：（1）计算税后现金流量：

时间 第0年 第1年 第2年 第3年 第3年

税前现金流量-6000 2000 3000 5000 600 折旧增加 1800 1800 1800利润增加 200 1200 3200税后利润增加 120 720 1920

税后现金流量-6000 1920 2520 3720 600（2）计算净现值：

净现值=1920×0.909+2520×0.826+(3720+600)×0.751－6000=1745.28+2081.52+3244.32－6000=1071.12元（3）由于净现值大于0，应该接受项目。

10.某公司年初存货为10000元，年初应收帐款8460元，本年末流动比率为3，速动比例为1.3，存货周转率为4次，流动资产合计为18000元，公司销售成本率为80％求：公司的本年销售额是多少？ 解：①流动负债＝18000/3＝6000元,期末存货＝18000-6000╳1.3＝10200元平均存货＝（10000+10200）/2＝10100元 销货成本＝10100╳4＝40400元 销售额＝40400/0.8＝50500元

11.某公司2001年销售收入为125万元，赊销比例为60％，期初应收帐款余额为12万元，期末应收帐款余额为3万元，要求：计算该公司应收帐款周转次数。

解：① 赊销收入净额＝125╳60％＝75万元 应收帐款的平均余额＝（12+3）/2＝7.5万元 应收帐款周转次数＝75/7.5＝10次

12.某公司年营业收入为500万元，变动成本率为40%，经营杠杆系数为1.5，财务杠杆系数为2。如果固定成本增加50万元，求新的总杠杆系数。解：原经营杠杆系数1.5=（营业收入-变动成本）/（营业收入-变动成本-固定成本）

=（500-200）/（500-200-固定成本），得固定成本=100；

财务杠杆系数2=（营业收入-变动成本-固定成本）/（营业收入-变动成本-固定成本-利息）::: =（500-200-100）/（500-200-100-利息）得：利息=100

固定成本增加50万元，新经营杠杆系数=（500-200）/（500-200-150）=2 新财务杠杆系数=（500-200-150）/（500-200-150-100）=3所以，新的总杠杆系数=经营杠杆系数╳财务杠杆系数=2╳3=6

13.某公司的股票的每股收益为2元，市盈率为10，行业类似股票的市盈率为11，求该公司的股票价值和股票价格。

解：股票价值 = 11╳2=22元,股票价格 = 10╳2=20元

14.某投资人持有ABC公司的股票，每股面值为100元，公司要求的最低报酬率为20%，预计ABC公司的股票未来三年的股利呈零增长，每股股利20元，预计从第四年起转为正常增长，增长率为10%，要求：计算ABC公司股票的价值。

解：前三年的股利现值 = 20╳2.1065=42.13元

计算第三年底股利的价值=[20╳（1+10%）]/（20%-10%）=220 计算其现值=220╳0.5787=127.31元

股票价值=42.13+127.31=169.44元（其中，2.1065是利率为20%，期数为三的年金现值系数；0.5787是利率为20%，期数为三的复利现值系数）15．某公司只生产一种产品，单位销售价格为200元，单位变动成本为160元，求：该产品的贡献毛益率。解：变动成本率 =160/200=80%，贡献毛益率 = 1-变动成本率 = 1-80%=20%

16．某公司只生产一种产品，年固定成本为30万元，单位销售价格为150元，单位变动成本为120元，求保本销售量和保本销售额。

解：保本销售量=固定成本/（单位销售价格-单位变动成本）= 300 000/（150-120=10 000件；

保本销售额=保本销售量╳单价 = 10000╳150=1500 000 17．某公司2002年的主营业务收入为800万元，固定资产原值为500万元，累计折旧为100万元，求固定资产周转率。

固定资产周转率 = 主营业务收入/固定资产净值 =（800/400）╳100%= 200%

18．某公司的有关资料为：流动负债为300万元，流动资产500万元，其中，存货为200万元，现金为100万元，短期投资为100万元，应收帐款净额为50万元，其他流动资产为50万元。m 求：（1）速动比率（2）保守速动比率

解：速动比率 =（流动资产-存货）/流动负债 =（500-200）/300 = 1 保守速动比率 =（现金+短期投资+应收帐款净额）/流动负债 =（100+100+50）/300 = 0.83

19．某公司2001年销售收入为1200万元，销售折扣和折让为200万元，年初应收账款为400万元，年初资产总额为2000万元，年末资产总额为3000万元。年末计算的应收账款周转率为5次，销售净利率为25%，资产负债率为60%。要求计算：（1）该公司应收账款年末余额和总资产利润率；（2）该公司的净资产收益率。

解：（1）应收账款年末余额=1000÷5×2－4000=0

总资产利润率=（1000×25%）÷[（2000+3000）÷2]×100%=10%

（2）总资产周转率=1000÷[（2000+3000）÷2]=0.4（次）净资产收益率=25%×0.4×[1÷（1－0.6）]×100%=25%