第一篇：2018建设与房地产法规(01856)
案例分析一
【案由概述】
2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。
【原告诉称】
陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。
【被告辩称】
海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
【一审案件事实及证据】
经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。
问 题：
一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？
二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？
三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？
四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？
五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？
六、常见的效力待定合同有哪些？
七、本案该如何判决？
答：
一、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。
二、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。
根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。
表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。
四、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。
共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”
共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。
本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。
五、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。
根据《合同法》第396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。
六、狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。
《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。”
《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
七、法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。
海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948元，判决生效后七日内履行
案例分析二
【案由概述】
2001年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。
【原告诉称】
杨正文起诉至原审法院称：2001年11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。我应在2001年11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在2001年12月31日前换签正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自2002年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。
【被告辩称】
鼎恒公司辩称： 这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。
【案件事实及证据】
2001年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于2002年10月31日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。
问题：
1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？
2、本案中的认购书是否有效？为什么？
3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？
4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？
答：
1、（1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。
（2）本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
就本案的具体情况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品房的基本状况（位置和面积确定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等等基本内容作出明确的约定，总体上已经符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，亦即满足了认购书被认定为商品房买卖合同的第一个条件。在认购书中，双方所约定房款，杨正文已经于2001年11月6日全部付清，国此，也满足了认购书认定为商品房买卖合同的第二个条件，即“出卖人已经按照约定接受购房款”。因此，本案中所涉及的商品房认购书应当认定商品房买卖合同。
2、本案中的认购书无效，因而也就不能要求继续履行认购书。本案的认购书被认定为商品房预售合同，但无效，因为：
根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：（1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划可证和施工许可证；（3)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
具体就本案来看，本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合同，即商品房预售合同。直至二审阶段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的预售许可证，因此，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，应当认定为无效合同。无效合同从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不承认此类合同的法律效力。
3、认购书既然被认定无效，就应该依据《合同法》的规定，合同没有履行的，停止履行。已经履行的，恢复原状、赔偿损失。因此被告应返还原告购房款。同时由于被告没有取得商品房的预售许可证，就与购房人签订购房合同，被告的违法行为导致合同无效，因此，被告在恢复原状之外，还应对原告所受损失承担赔偿责任。具体到本案，就是原告购房款的利息损失。利息计算时间为2001年11月1日至返还之日止。按中国人民银行同期对单位贷款利率给付杨正文该款利息。(《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)
4、原告不能要求支付违约金。因为当事人对违约金没有约定。
案例分析三
案情：甲公司签发金额为1 000万元、到期日为2006年5月30日、付款人为大满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A楼房不过户。
其后，甲公司以A楼房作价1 000万元、丙公司以现金1 000万元，出资共同设立丁有限公司。某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占有、使用A楼房。
2005年9月，丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10％的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50％、40％和10％的股权；注册资本仍为 2 000万元。
丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元提供了连带责任保证担保。同时，乙公司将其持有的上述1 000万元汇票背书转让给陈某。陈某要求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“同意担保，但A楼房应过户到本公司。”陈某向大满公司提示承兑该汇票时，大满公司在汇票上批注：“承兑，到期丁公司不垮则付款。”
2006年6月5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对A楼房行使优先受偿权。同时，乙公司就A楼房向清算组申请行使取回权。（司考）
问题：(1)丁公司的设立是否有效？为什么？(2)丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？
(3)丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？
(4)陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？
(5)B银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？(6)各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责任？
答：
（1）有效。甲承担出资不实的责任。
（2）不合法。丙公司实为抽头出资的行为。第三十六条 公司成立后，股东不得抽逃出资。（3）无效。（第十六条 公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。
前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。）
（4）陈某的属于破产债权。贾某的不属于破产债权，而为股东出资。‘
（5）B银行可以申报破产债权，但不享有优先受偿权。乙公司仍是A楼房的产权人，可以要求取回。
（6）向甲公司、丙公司和会计师事务所追索。甲公司虚假出资，乙公司非法抽逃出资，应对债权人承担连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时，甲公司出资不实，仍验资，应在虚假验资范围内承担责任。见《公司法》第208条规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。
案例分析四
【案情介绍】
赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。
【原告诉称】
赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。
【被告辩称】
海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。
【问题】
一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：
答：惩罚性赔偿。本案中，原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款，亦即适用惩罚性赔偿规则。惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
2003年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
二、本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？
答：不能。因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为。
三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？
答：
第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。根据最高人民法院《关于＜担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。也就是说，房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权。因此，根据我国现行法律和司法解释的规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的
《商品房解释》第八条规定，只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的，出卖人就属于恶意违约，要承担惩罚性赔偿责任。
第二问：为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能，法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让，但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益，转让财产必须受到一定的限制。
《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
《关于适用＜担保法＞若千问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其余部分债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《物权法》第一百九十一条规定： 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？ 答：
1、《消费者权益保护法》（1999年1月）第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍。”这一条款在开创了我国惩罚性赔偿之先河。
2、《合同法》(1999年10月)第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”这是我国现行法律对惩罚性赔偿进一步确定。
《合同法》第一百一十四条第二款的规定看，对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于损失的情况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。
3、《商品房销售管理办法》（2001年6月）第二十条规定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
4、《关于审理商品忘记买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月）的第八条、第九条的规定，见上文。
案例分析五
【案情介绍】
北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系中海雅园开发商。1999年2月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住小区管理办公室（以下简称海淀小区办）核准同意，公布中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约。该公约中物业管理委员会的权利第二项约定：采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；第八项约定：前款规定的事项，必须经产权人大会通过；物业管理委员会成立前，由开发企业指定物业管理公司对本物业进行管理。中海雅园的业主在入住前，均签署了承诺书，对该公约的条款、规定承诺严格履行、遵守。2001年5月20日，中海兴业公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。2001年6月15日，海淀小区办批准中海雅园组建物业管理委员会，第一届物业管理委员会任期一年。2002年2月28日，中海雅园管委会与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托合同，该合同未实际履行。第一届中海雅园管委会届满后，未召开产权人大会，选举新的管委会委员。2003年3月28日，中海雅园管委会又与北京均豪物业管理有限公司签订中海雅园物业管理委托合同，该公司亦未进人中海雅园小区进行物业管理。中海雅园管委会在选聘、解聘物业管理企业前，未按中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约的约定，经过产权人大会通过并授权。2003年，中海雅园管委会诉至法院，要求中海世纪公司无条件撤出小区。
中海世纪公司辩称：中海雅园管委会不具备对我公司提出本诉讼的主体资格。是否解聘物业管理企业的是业主大会的权利，不是业主委员会的权利，在没有业主大会委托的情况下，业主委员会无权对物业管理企业提起诉讼。原告的合法存续期间已经于2002年6月15日届满，已经不具备合法存续资格，不符合民事诉讼法适用意见中关于其他组织的规定。原告在起诉书中引用的判决书内容不符合证据的有关规定，(2002）海民初字第9241号民事判决书现在还未发生法律效力，不能作为本案的定案证据。中海雅园开发单位中海兴业公司在2001年5月20日和被告签订物业委托合同，在我方未被正式解聘前仍为中海雅园惟一合法物业管理公司，并应按委托合同继续履行物业管理义务。中海雅园第一届物业管理委员会另行招聘物业管理单位行为不是出于业主大会的授权和决议，原告的部分组成人员不具备担任物业管理委员会委员的资格，是其第一届物业管理委员会的一意孤行。我方目前对中海雅园进行物业管理，完全是基于产权人的意见，我方行为并无不当。原告主任胡密珍至今拖欠物业管理费用已经达355多元，故原告的行为根本不能代，中海雅园产权人的意见。故不同意原告的诉讼请求。
问题：
一、通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理企业之间，那么本案中开发商中海兴业公司能否与中海世纪公司签订的中海雅园物业管理合同？该合同是否有效？为什么？ 答：能。有效。
虽然通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理企业之间的。但实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，业主的入住是一个逐渐的过程，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。不但这个过程中需要物业管理企业提供物业管理服务，甚至在物业的建设阶段往往就需要物业管理的前期介人了。这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理法律关系不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的。
本案中，中海世纪公司是因为在前期物业管理阶段接受开发商的委托与之签订前期物业服务合同而承担小区管理服务任务的。由于物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业服务合同，只能在被业主大会选聘之后，和业主委员会签订统一的物业服务合同。
1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》对前期物业管理作了原则性的规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”
《物业管理条例》对此问题则作出更为详尽的规定，其中第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，在物业建成之后，业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，不可能由业主委员会代表业主与业主天会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业管理企业之间签订，这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。本案中，开发商中海兴业公司与物业管理企业中海世纪公司所签订的物业管理合同即属于前期物业服务合同。
建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有一次选聘物业管理企业的优先权、能够签订前期物业服务合同的合理依据。本案中的前期物业服务合同依法成立并且生效，也得到合同有关各方的切实履行，有关条款所确定的权利义务应得以遵守。尤其需要注意的是，该合同明确约定了管理期限为五年。
二、管理规约应有业主大会制定，本案的开发商中海兴业公司能否制定业主临时公约？为什么？ 答：能。
订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于业主大会。但在前期物业管理阶段，基于物业的正常使用和已经人住业主共同利益的考虑，存在制定业主共同遵守准则的需要，业主公约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定业主公约之前存在的业主公约，称为业主临时公约。《物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。《条例》第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。本案中，作为建设单位的中海兴业公司所制定的《房屋使用、管理、维修公约》经北京市海淀区居住小区管理办公室核准同意，而发生相应的效力
业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，这是因为建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，即第一业主，而且这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定业主公约的基本依据。
业主临时公约在业主成立业主大会后，业主通过业主大会会议表达自己的意志，决定制定新的业主公约，或者修改业主临时公约，当然也可以继续保持业主临时公约，但此时的业主临时公约经过业主大会的审议通过以后已经转化为正式的业主公约了。
三、本案的物业管理委托合同约定的5年管理服务期限提前终止？
答：需待中海雅园物业管理区域内的业主大会成立，选聘出新的物业管理企业后，在业主委员会代表全体业主与该物业管理企业签订的物业服务合同生效的条件下，才能使前期物业服务合同提前终止。《物业管理条例》第二十六条明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
四、本案中海雅园管委会诉请法院判决中海世纪公司无条件撤出小区？为什么？
答：不能。
首先，中海世纪公司是依据海淀小区办核准同意的中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约受聘的。符合公约规定。
其次，中海兴业公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。在本案中，前期物业服务合同仍然处于约定期限范围内。
最为重要的是在此物业服务期间业主大会也没有作出选聘新的物业管理企业的决定,而选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职权，而非业主委员会的职权，业主委员会只能在业主大会选聘出新的物业管理企业情况下，才能代表业主与该新的物业管理企业签订物业管理服务合同。本案中，中海雅园管委会未经业主大会决议，是无权解聘物业管理企业的，其未经业主大会授权与其他公司所签订物业管理委托合同也是无效的。因此，该前期物业服务合同仍然生效，相关权利义务仍然需要遵循。中海雅园管委会也不能诉请法院判决中海世纪公司无条件撤出小区。
第二篇：建设与房地产法规复习考卷及答案（精选）
建筑与房地产法规复习考卷及答案
1.以下选项中，属于行政处分的有（）
A.警告
B.行政拘留
C.剥夺政治权利
D.降级
E.撤职
ADE 2.建设单位申请领取施工许可证时必须有已经落实的建设资金。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）A.20%
B.30% C.40% D.50% D 3.在城市规划区内进行建设需要申请用地的，建设单位在依法办理用地批准手续前，必须先取得该工程的（）
A.施工许可证
B.建设工程规划许可证
C.拆迁许可证
D.建设用地规划许可证
D 4.某工程符合法定开工条件，但因工期紧未办理施工许可证或开工报告审批手续即开始施工，对此，主管部门适当的处理为（）A.责令停止施工
B.责令其改正
C．只对建设单位罚款
D.只对施工单位罚款
B
5.建设工程因故中止施工一年者，恢复施工时，该建设单位应当（）A.报发证机关核验施工许可证
B。重新领取施工许可证 C．向发证机关报告
D.向发证机关备案
A 6.建设工程领取施工许可证后因故不能正常开工可申请延期，但延期以两次为限，每次不超过（）个月。A.B.4 C.5 D.6 A 7.某工程按国务院规定于2008年6月1日办理了开工报告审批手续，由于周边关系协调问题一直没有开工，同年12月7日准备开工时，建设单位应当（）
A.向批准机关申请延续
B.报批准机关核验施工许可证 C．重新办理开工报告审批手续
D.向批准机关备案
C 8.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能开工又不申请延期超过时限的，施工许可证（）A．自行废止
B.应报发证机关核验 C.应由发证机关收回
D.由施工单位重新申办
A 9.建设工程施工许可证的申请主体是该工程的（）A.施工单位
B.建设单位
C.监理单位
D.咨询服务单位
B 10.施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其（）许可的范围内承揽工程。
A.资质等级
B.注册资本
C.专业技术人员能力
D.技术装备
A 11.按照《建筑企业资质管理规定》，建筑业企业资质分为（）三个序列。
A.特级、一级、二级
B.一级、二级、三级
C．甲级、乙级、丙级 D.施工总承包、专业承包和劳务分包
D 12.两个以上不同资质等级的单位联合承包工程，其承揽工程的业务范围取决于联合体中（）的业务许可范围。A．资质等级高的单位
B.资质等级低的单位
C．实际达到的资质等级
D.核定的资质等级
B
13.无证经营的包工头王某的农民工建筑队，挂靠在具有二级资质的某建筑公司下承包了一栋住宅楼工程，因工程质量不符合质量标准而给业主造成了较大的经济损失，此经济损失应由（）承担赔偿责任。
A.王某
B.某建筑公司
C.某建筑公司和王某连带
D.双方按事先的约定
C 14.依据《建筑法》的规定，超越本单位资质等级承揽工程应承担的法律责任包括（）
A.责令停止违法行为，处以罚款 B．可以责令停业整顿，降低资质等级 C．给以警告，限期整改 D．情节严重的，吊销资质证书 E.有违法所得的，予以没收
ABDE 15.《招标投标法》规定，招标投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，其中，公开原则主要是指招标投标活动的（）A．资格审查标准公开
B.招标信息公开和招标投标过程公开 C．评标标准和方法公开
D.评标过程公开
B 16.依法必须招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）个工作日。A．5 B.10 C.15
D.20 D 17.对于招标单位对中标人发出的中标通知书，下列说法中正确的是（）
A．中标通知书属于要约 B．中标通知书属于要约邀请
C．中标通知书对招标人不具有法律效力
D.中标通知书发出后，中标人放弃中标项目的，应当承担缔约过失责任
D 18.根据《招标投标法》及有关规定，下列项目中不属于必须进行施工招标的工程建设项目范围的是（）A.某城市的地铁工程
B.国家博物馆的修缮工程 C．某省的体育馆建设项目
D.抢修的堤坝工程
D 19.甲、乙两个施工单位组成施工联合投标某图书馆工程，甲为施工
总承包一级资质，乙为施工总承包二级资质，则下列说法错误的是（）
A.该施工联合体应按施工总承包二级资质确定等级
B．如果该施工联合体中标，甲、乙应就各自承担的工程与建设单位签订合同
C．如果该施工联合体中标，甲、乙应就中标项目向建设单位承担连带责任
D．以联合体牵头人名义提交的投标保证金，对其各方成员具有约束力。
B 20.某市建设行政主管部门派出工作人员王某，对该市的体育馆招标活动进行监督，则王某有权（）
A．参加开标会议
B.作为评标委员会的成员 C.决定中标人
D.参加定标投票
A 21.某住宅项目进行公开招标，投标人在提交投标文件截止时间后，招标人发现投标人少于三个，此时（）
A．应正常开标
B.依法重新招标
C.可进行招标
D.可改为邀请招标
B 22.某高速公路项目进行招标，按照招标投标法律法规的规定，开标后允许（）
A.投标人更改投标书的内容和报价 B．投标人再增加优惠条件 C．评标委员会要求投标人澄清问题
D．招标人要求招标文件中说明的评标定标办法
C 23.根据《招标投标法》有关规定，评标委员会中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的（）
A．二分之一
B.三分之二
C.三分之一
D.四分之一
B 24.根据《招标投标法》，以下关于招标代理的表述正确的有（）A．招标代理机构是建设行政主管部门所属的专门负责招标投标代理工作的机构
B．招标代理机构是社会中介组织
C．招标代理机构应当具备经国家建设行政主管部门认定的资格条件 D．建设行政主管部门有权为招标人指定招标代理机构 E．所有的招标都必须委托招标代理机构进行
BC 25.某港口建设项目向社会公开招标，招标文件中明确规定提交投标文件的截止时间为2006年6月2日上午9点，则下列说法正确的有（）
A．开标时间为2006年6月2日上午9点至2006年6月3日上午9点
B.开标应由该市建设行政主管部门主持 C．开标邀请所有投标人参加
D.开标时，由投标人当众检查投标文件的密封情况
E．招标人对2006年6月2日上午9点15分送达的投标文件不予受理
CDE 26.某政府投资的工程项目向社会公开招标，并成立了评标委员会，该项目技术特别复杂、专业性要求特别高。则下列说法正确的有（）A.评标委员会由该市的建设行政主管部门负责组建 B.评标委员会成员的名单在开标时予以公布
C．评标委员会由9人组成，其中技术、经济等方面的专家为6人 D．评标委员会的专家成员可以由招标人直接确定 E.招标人可以直接授权评标委员会确定中标人
CDE
27．我国对工程总承包不设立专门的资质，但承接施工总承包业务的企业，必须企业（）总承包资质 A.勘察
B.设计
C.施工
D.项目管理
C 28．工程建设中，总承包单位和分包单位就分包工程承担的连带责任属于（）连带责任
A.法定
B.约定
C.义务
D.赔偿
A
案例分析一
某市大学城园区新建音乐学院教学楼，其中中庭主演播大厅高5.4M,双向跨度38M,设计采用现浇混凝土井字梁。在演播大厅屋盖混凝土施工过程中，因西侧模板支撑系统失稳，发生局部坍塌，使东侧刚浇筑的混凝土顺斜面往西侧流淌，致使整个楼层模架全部失稳而相继倒塌。整个事故造成3人死亡，轻伤10人，经济损失80万元。问题：工程重大事故分为几个等级？给出各等级的划分依据？该工程质量事故应划为哪类？ 见书本P223
案例分析二
2010年3月12日，某房地产开发公司就某住宅小区建筑项目公开招标，共有A、B、C、D四家建筑公司参加投标，规定的投标截止时间为5月5日，5月8日在当地招投标监督管理办公室主任主持下组织了开标。
评标委员会由7人组成，其中2人为建设单位总经理、招投标管理办公室1人，招标人代表1人，技术经济专家3人。后经评标委员会评标确定D企业中标，2010年5月12日招标人向D企业发出了中标通知书，并于2010年6月22日双方签订了书面合同。问题：
1.请指出开标工作存在的不妥之处，并说明理由？
2.请指出评标委员会组成的不妥之处，并说明理由？ 3.招标人签订合同的日期有何不妥，说明理由？
1.不妥1 规定的投标截止时间为5月5日，5月8日组织开标； 不妥2 在当地招投标监督管理办公室主任主持下组织了开标 按照《招标投标法》的规定，开标应在确定的提交投标文件的截止时间的同一时间进行；
按照《招标投标法》的规定，开标应由招标人主持；
2.评标委员会的组成2人为建设单位总经理、招投标管理办公室1人，招标人代表1人，技术经济专家3人存在不妥；
评标委员会的成员应从专家库中抽取，项目主管或行政监督管理部门的人员不得担任评标委员会成员、公证人员一般不得担任、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3.3.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内订立书面合同，材料分析题
一、某建设单位自行组织对一建设项目的招标，招标文件中规定，从2007年2月7日开始接收投标文件，截止时间为3月27日。组 建了一个9人的评标委员会负责评标。到2007年3月26日已有甲、乙、丙、丁、戊五家单位参加投标，2007年4月8日评标委员会提出书面评标报告，推荐甲、丙、丁为中标候选人，排名依次为丙、甲、丁。2007年4月20日，建设单位确定中标人，并于当日向中标人发出中标通知书。
试根据上述材料，回答以下问题： 1.此次招标的开标时间为（）
A.2007-2-7
B.2007-3-26 C.2007-3-27
D.2007-4-8 2.单位不能确定（）为中标人。A．甲
B.乙
C.丙
D.丁
3根据《招标投标法》有关规定，招标人与中标人应于（）前，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A．2007-4-23
B.2007-5-C.2007-5-8
D.2007-5-20、4.这个评标委员会中，技术、经济等方面的专家不得少于（）A.3人
B.5人
C.6人
D.9人 5.此次招标的开标应由（）主持。
A.建设单位
B.招标委员会成员
C.投标人
D.聘请专业人员
6.评标委员会成员名单应当（）
A.在确定后向投标人公布
B.在开标前向投标人公布 C.在开标前向社会公布
D.在中标结果确定前保密
二、甲监理公司接受乙建设单位委托承担一项工程项目的监理任务，王某是甲监理公司承担此任务的总监理工程师，监理过程中，王某发现工程设计不符合合同约定的质量要求，王某直接找上设计单位，设计单位按照合同要求改正，王某看图已符合要求，并未将此事报告给建设单位。
1.甲监理公司与乙建设单位之间是一种（）关系。A.代理
B.委托代理
C.相互责任
D.监督与被监督
2.上述场景中，王某的做法欠妥，在发现工程设计不符合合同约定的质量要求时，应当（）
A．要求设计单位改正并报告给建设单位 B.直接要求施工单位整改 C.报告建设单位要求设计单位整改 D.建议建设单位修改合同
3.根据《建筑法》规定，（）可以规定实行强制监理的建筑工程的范围。
A.县级以上人民政府
B。省级以上人民政府 C.市级人民政府
D.国务院
4.根据《建筑法》规定，实行监理的建筑工程，是由（）委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。
A.建设单位
B。施工单位
C.建设主管部门
D.地方以上人民政府
三、甲施工单位和乙方建设单位签订了某工程地下室钢筋混凝土工程的施工合同，合同中规定，工程所需用的所有商品混凝土由建设单位负责供应，其余材料由施工单位负责采购。准备材料到来以后，根据有关规定，该商品混凝土和其他材料被送往有关部门检测，检测结果表明都是合格的。
1.甲在该地下室底板钢筋绑扎完成，准备浇筑混凝土时，按照《建设工程质量管理条例》的规定，应当通知（）。A.乙单位和监理单位
B.乙单位和质量监督机构
C.监理单位和质量监督机构
D.质量监督机构和安全生产监督机构 2.本工程中涉及结构安全的有关材料采取见证取样的方式，则检测机构应当是（）的中介机构。
A.具有独立法人资格
B.隶属于建设单位或监理单位 C．隶属于施工单位
D.隶属于质量行政主管部门
3.甲单位的施工人员对涉及结构安全的试块，应在（）监督下现场取样。
A.建设单位和设计单位
B.设计单位和监理单位 C．建设单位和监理单位
D.建设单位或监理单位
4.《建设工程质量管理条例》规定，（）应当监理质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.建设单位
四、某建设单位承接了一花园小区的改造工程，建设工程合同价格为800万元，工期为18个月，根据《建筑法》的有关规定，该单位在开工前应向该工程所在地的人民政府城管部门领取许可证。1建设单位申请领取的许可证是（）
A.建设许可证
B.施工许可证
C。安全生产许可证
D。规划许可证
2.根据有关国家规定该建设单位申请领取施工许可证时的到位建设资金至少要达到（）万元。30% A.80
B.120
C.200
D.400 3.如果此建设工期为9个月，则到位资金原则上不得少于工程合同价的（）
A．20%
B.30%
C.40%
D。50% 4.根据《建筑法》规定，申请领取施工许可证不必具备下列条件中的（）
A．在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证 B．已经确定建筑施工企业 C．建设资金已经落实 D．拆迁工作已经全部完成
5.下列各项必须申请施工许可证的工程是（）Ａ.故宫的修缮工程
Ｂ.某军区军用设施工程
Ｃ.某地为抗击洪灾抢建的堤坝 Ｄ。某建筑面积为３５０平米的单栋别墅
五、甲是一房地产开发商，欲在新华路开发一小区，现想将该建筑工程发包。甲经研究后，决定采取招标的方式发包。乙施工单位经过竞标后中标，后乙又将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给丙、丁两家单位。
1.如该工程不适用于招标发包的，甲单位（）
A．应自行施工
B。不得施工
C。可直接发包
D。可委托招标 2．甲实行招标发包的，应当将建筑工程发包给（）A．依法中标的承包单位
B。具有相应资质的承包单位
C．监理工程师指定的承包单位
D。国务院行政主管部门指定的承包单位
3.下列各项行为有效的是（）A.乙非法转包
B。乙违法分包建设工程
C．乙将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人
D．乙将其承包的部分建筑工程转包给他人
4.根据《建筑法》规定，乙单位有违法行为的，对因转包工程不符合规定的质量标准造成的损失的责任承担,下列说法正确的是（）A.乙承担全部责任
B。乙、丙、丁均摊 C．乙承担主要责任、丙、丁承担次要责任 D．乙、丙、丁承担连带赔偿责任
第三篇：房地产政策与法规教学大纲
《房地产政策与法规》教学大纲
Real waste Marketing 课程编号：
学时数及学分： 36学时 2学分 教材名称：《房地产法规》 作者：王照雯、寿金宝 出版社：机械工业出版社 出版时间： 2008年11月 本大纲主笔人：汪夏苇
一、课程的目的、要求和任务
改革开放以来，我国的房地产业得到了迅速发展。房地产业的兴起，促进了房地产相关产业的发展，也促进了房地产有关方面的法制建设。通过本课程的学习，使学生能结合我国房地产业发展和管理的实践，较全面地了解我国房地产管理法律制度的基本内容和一些重要的法律规则，并能利用所学的知识，解决实际遇到的有关房地产的法律法规方面的问题，判断是非，保护自己的合法权益，为学生将来从事房地产业工作奠定基础。
本课程通过对“三个基本”的把握，正确认识和理解本课程的性质、任务及研究对象，全面了解课程的体系、结构，这是学好本课程的关键；其次，在学习的过程中，要根据大纲的教学要求，按照三个层次，即了解、领会、掌握，分清轻重，把握重点，以求学会学精；再次，学习要紧紧围绕“三个基本”，即每章节中的基本概念，基本知识，基本方法，打好基础，在理解的基础上，再联系实际，学以致用。因鉴于本课程属应用学科，因此，在学习中要坚持理论联系实际。
二、大纲的基本内容及学时分配 第一章 房地产法规概述
1、教学目的、要求： 本章讲述房地产的概念、特点、分类。要求掌握房地产的概念、特征、调整对象和作用，了解中国房地产法的发展简史。
2、教学内容：
了解房地产的概念、分类、特点和房地产法的发展概况 掌握房地产法的概念、特征以及与其他相关法的关系 了解整个房地产立法的体系。
3、重点、难点：
掌握房地产法的调整对象和立法原则
4、学时安排： 2学时
第二章 房地产法律关系
1、教学目的、要求：
本章讲述房地产法律关系的概念及其三大构成要素。重点掌握构成房地产法律关系的三要素的内涵，结合具体法律关系案例，能分析出主体、客体、内容的具体指向物。
2、教学内容：
1）了解房地产法律关系的内涵
2）掌握房地产法律关系的三大构成要素——主体、客体和内容的内涵及各自所涉及的范围
3、重点、难点：
掌握房地产法律关系形成的条件和保护途径
4、学时安排： 2学时
第三章 土地所有权
1、教学目的、要求：
本章讲述我国的土地所有制度及其不同形式，土地所有权的内涵及其特征。掌握我国土地所有权形式，理解同西方土地私有制国家相比，我国土地所有制的独有的优越性。重点掌握土地他项权利在实际中的表现和应用。
2、教学内容： 土地所有制和土地所有权的内涵 土地所有权包含的权利及表现特征
3、重点、难点：
掌握主要他项权利内涵以及他项权利的运用
4、学时安排： 2学时
第四章 城市规划和建设法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述城市规划法、住宅建设法律制度和建筑工程管理法律制度的基本内容，涉及房地产开发时，这三者之间的相互关系。重点掌握城市规划法的基本内容和具体实施过程。
2、教学内容： 城市规划法内涵
城市规划法的具体内容、城市规划实施的具体程序和规定 房地产开发项目的勘察设计的有关管理措施
3、重点、难点：
掌握城镇住房制度改革的主要内容和具体措施
4、学时安排： 3学时
第五章 土地征用与房屋拆迁管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述我国土地征用制度的特点和立法原则。要求掌握土地征用的概念和特征、土地征用的原则、土地征用的审批权限。了解房屋拆迁的法律特征。
2、教学内容：
土地征用与房屋拆迁管理法律制度的发展概况 土地征用与城市房屋拆迁的概念和原则
土地征用的审批权限、土地征用的补偿标准、城市房屋拆迁的方式
3、重点、难点：
掌握土地征用与城市房屋拆迁的程序、补偿和安置的相关规定
4、学时安排： 3学时
第六章 土地使用权
1、教学目的、要求：
本章讲述划拨土地使用权、出让土地使用权和集体土地建设用地使用权的特征、取得方式以及行使规则。要求掌握土地使用权的概念、特征和类型，土地使用权的取得、变更 和终止，国有土地使用权出让的方式和期限，把握集体土地使用权的概念和特征，了解集体土地建设用地使用权。
2、教学内容：
我国土地使用权制度的现状和特点
国有土地使用权的划拨、出让、转让、出租、抵押 国有土地使用出让、出租抵押的特点和相关程序
3、重点、难点：
掌握我国有土地使用权出让的方式、期限和当事人的权利与义务
4、学时安排： 3学时
第七章 房地产开发管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述房地产开发企业及其活动在房地产业等国民经济发展中的作用，国家有关房地产开发建设管理的法律、法规和基本管理制度。要求掌握房地产开发的概念和特征，了解房地产开发企业及建设管理法律制度。
2、教学内容：
房地产开发特征、我国房地产开发管理立法状况与基本原则 房地产开发企业的设立条件和资质管理制度及工程监理作用 房地产开发的概念以及房地产开发中存在的问题
3、重点、难点：
掌握房地产开发建设的原则、要求以及对项目施工质量的责任和义务
4、学时安排： 3学时 第八章 房地产交易管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述房地产交易的主要方式、特点、一般条件，房地产转让、商品房欲售、已购公房出售、房地产租赁及抵押。要求掌握房地产交易管理立法的原则、房地产转让的概念及方式、转让的条件，把握房地产抵押的有关知识，了解商品房预售、房屋租赁的有关知识。
2、教学内容：
各类房地产交易的概念和特征
熟悉各类房地产交易应遵循的规则和房地产转让、房地产抵押、商品房预售的相关规定
3、重点、难点：
掌握房地产转让的合同内容和房地产抵押的程序与有关要求
4、学时安排： 3学时
第九章 房屋中介服务管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述房地产经纪活动管理制度和价格评估管理制度，分析了目前我国房地产中介服务管理法律制度中存在的问题。要求掌握房地产中介服务的概念和特征，房地产估价师、经纪人资格管理，房地产价格评估的概念和必要性。了解目前我国房地产中介服务管理法律制度中存在的问题。
2、教学内容：
各类房地产中介服务的概念、特征 我国房地产中介服务业的发展趋势 掌握我国房地产中介服务活动中存在的问题
3、重点、难点：
掌握我国对从事房地产中介服务的企业和从业人员的有关规定
4、学时安排： 3学时
第十章 房地产市场管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述房地产交易中“税”和“费”的主要组成部分，房地产价格的特征。要求掌握我国土地税和房产税的税种、房地产税的概念和作用、房地产价格的概念、特征，了解房产税的征税对象和计税依据，把握我国房地产价格管理立法的现状和存在的主要问题，了解改进对策
2、教学内容：
我国房地产价格、房地产流转中的税费的立法现状
房地产买卖合同、房地产价格、房地产税费、住房公积金管理的概念和特征
3、重点、难点：
掌握我国对房地产价格和各种房地产流转中的税费的有关规定
4、学时安排： 2学时
第十一章 房地产权属管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述地产权属管理法律制度的功能、产生和发展，阐述了权属证书的效力。要求掌握房地产权属登记法律制度的功能，土地及城市房屋权属登记的特征和程序，把握房地产权属登记的意义和要求，了解当前我国房地产权属登记中存在的主要问题。
2、教学内容：
我国房地产权属登记中存在的主要问题 土地登记的特征、种类、程序及相关要求
我国房地产登记机关的职责和城市房屋权属登记的范围与种类
3、重点、难点：
掌握权属证书的种类和效力
4、学时安排： 2学时
第十二章 房屋的赠与和继承
1、教学目的、要求：
本章讲述作为房地产转让范畴内的房屋赠与与房屋继承的异同，要求掌握房屋赠与和房屋继承的含义、房屋赠与的方式及其成立、生效和撤销条件；结合案例学习，重点掌握房屋赠与的程序。
2、教学内容：
房屋赠与、房屋继承的含义
房屋赠与合同的特点、赠与条件和房屋继承的特点 房屋赠与的方式、赠与成立、生效和撤销条件
3、重点、难点：
掌握房屋赠与的程序和房屋遗产分配的原则与方式
4、学时安排： 2学时
第十三章 物业管理法律制度
1、教学目的、要求：
本章讲述物业管理的概念、特点以及物业管理收费管理制及其存在的问题。要求掌握物业及物业管理、物业管理与传统房屋管理的区别，把握物业管理法律体系，了解目前的物业管理收费中存在的问题。
2、教学内容：
物业管理法律制度的现状和存在问题 物业管理的类型、管理服务内容和行为规范 物业管理企业的资质管理的有关规定
3、重点、难点：
掌握物业接管验收、履行《物业服务合同》的有关规定
4、学时安排： 3学时
第十四章 房地产纠纷处理
1、教学目的、要求：
本章讲述房地产纠纷的特征和产生的原因、调处的原则和途径。要求掌握房地产纠纷的概念和特征、房地产管理中的民事诉讼，把握房地产管理中的行政诉讼，了解房地产纠纷产生的原因及类型。
2、教学内容： 房地产纠纷的特征和类型及处理房地产纠纷的原则 房地产行政诉讼、民事诉讼和仲裁的概念和程序 房地产纠纷解决的途径和方法
3、重点、难点：
掌握选择适当的方法维护自己的合法权益
4、学时安排： 3学时
三、与其它课程的关系（前期课程、后续课程）
本课程的先导课程为房地产经济学、房地产开发与经营等专业基础课程。
四、教学方式
1、注重理论与实际相结合。
2、采用板书与多媒体相结合教学手段。
3、注重培养学生的分析问题和解决问题的能力。
五、考核方式
1、期末闭卷笔试 占总成绩的85％
2、平时成绩（作业、课堂讨论和小论文等）占总成绩的15％
六、参考书目
1、李延荣，周珂．房地产法．北京：中国人民大学出版社，2000
2、葛恒美，李延荣主编．土地法教程．北京：中国大地出版社，1996
3、符启林．房地产法，北京：法律出版社，1997
4、温世杨，宁立志主编．房地产法教程．武汉：武汉大学出版社，1998
5、俞兆平主编．房地产法与律师实务．北京：人民法院出版社，1998 主要参考法规 ： 1 ． 《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年颁布。2．《中华人民共和国土地管理法》，1996年颁布，1998年修订。3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，4．《城市房地产开发经营管理条例》，1998年发布。
5．《城市住宅小区物业管理服务收费暂行牡法》，1996年发布。6．《城市房屋拆迁管理条例》，2001年发布。
7，《城市房地产交易价格管理暂行办法》，1994年发布。8，《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，9．《城市房屋权属登记管理办法》，1997年发布。
10．《中华人民共和国房地产税暂行条例》，1986年发布。
11．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1993年发布。
12．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，1997年发布o 13．《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，1997年发布。14．《商品住宅价格管理暂行办法》，1992年发布。
15．《中华人民共和国担保法》，1995年颁布。
第四篇：2018《建设与房地产法规(实践)》真题+解答
2018《建设与房地产法规》实践考卷
一、考核目标
《建设与房地产法规》实践课程为工程管理专业必修课程，旨在与理论课程教学体系有机结合、互相渗透，使学生加深对建设与房地产法规的理解；掌握运用建设与房地产法规理论指导工程实践；培养学生对工程管理项目的综合判断及应用能力。进一步提高实践技能和综合素质，成为理论知识够用、职业技能实用的工程管理应用型人才。
二、考核方式
要求根据案例分析资料，提交一份实践报告，根据学生实践报告进行考核。
三、考核内容及要求
内容：从案例分析资料中任选其中两个，回答问题。
要求：
1.回答问题要紧扣案例资料。内容围绕主题，主题突出； 2.文字通顺流畅，表述恰当。3.独立完成
实践报告要独立完成，必须杜绝一切抄袭、剽窃行为；也不得请他人代写。
案例分析一
【案由概述】
2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。【原告诉称】
陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。【被告辩称】
海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。【一审案件事实及证据】
经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。
问 题：
一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？
二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？
三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？
四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？
五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？
六、常见的效力待定合同有哪些？
七、本案该如何判决？
案例分析二
【案由概述】
2001年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。【原告诉称】
杨正文起诉至原审法院称：2001年11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。我应在2001年11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在2001年12月31日前换签正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自2002年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。
【被告辩称】
鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。
【案件事实及证据】
2001年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于2002年10月31日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。
问题：
1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？
2、本案中的认购书是否有效？为什么？
3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？
4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？
案例分析三
案情：甲公司签发金额为1 000万元、到期日为2006年5月30日、付款人为大满公司的汇票一张，向乙公司购买A楼房。甲、乙双方同时约定：汇票承兑前，A楼房不过户。其后，甲公司以A楼房作价1 000万元、丙公司以现金1 000万元，出资共同设立丁有限公司。某会计师事务所将未过户的A楼房作为甲公司对丁公司的出资予以验资。丁公司成立后占有、使用A楼房。2005年9月，丙公司欲退出丁公司。经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10％的股权。丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50％、40％和10％的股权；注册资本仍为 2 000万元。
丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元提供了连带责任保证担保。同时，乙公司将其持有的上述1 000万元汇票背书转让给陈某。陈某要求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“同意担保，但A楼房应过户到本公司。”陈某向大满公司提示承兑该汇票时，大满公司在汇票上批注：“承兑，到期丁公司不垮则付款。”
2006年6月5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对A楼房行使优先受偿权。同时，乙公司就A楼房向清算组申请行使取回权。问题：
1、丁公司的设立是否有效？为什么？
2、丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？
3、丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？
4、陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？
5、B银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？
6、各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责任？
案例分析四
【案情介绍】
赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。【原告诉称】
赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。【被告辩称】
海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。
【问题】
一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：
二、本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？
三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？
四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？
案例分析五
【案情介绍】
北京中海兴业房地产开发有限公司（以下简称中海兴业公司）系中海雅园开发商。1999年2月，中海兴业公司报经北京市海淀区居住小区管理办公室（以下简称海淀小区办）核准同意，公布中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约。该公约中物业管理委员会的权利第二项约定：采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；第八项约定：前款规定的事项，必须经产权人大会通过；物业管理委员会成立前，由开发企业指定物业
管理公司对本物业进行管理。中海雅园的业主在入住前，均签署了承诺书，对该公约的条款、规定承诺严格履行、遵守。2001年5月20日，中海兴业公司（甲方）与中海世纪公司（乙方）签订中海雅园物业管理全权委托合同，约定甲方委托乙方对中海雅园进行物业管理，委托管理期限为5年。2001年6月15日，海淀小区办批准中海雅园组建物业管理委员会，第一届物业管理委员会任期一年。2002年2月28日，中海雅园管委会与北京金罗马物业管理有限公司签订物业委托合同，该合同未实际履行。第一届中海雅园管委会届满后，未召开产权人大会，选举新的管委会委员。2003年3月28日，中海雅园管委会又与北京均豪物业管理有限公司签订中海雅园物业管理委托合同，该公司亦未进人中海雅园小区进行物业管理。中海雅园管委会在选聘、解聘物业管理企业前，未按中海雅园北区房屋使用、管理、维修公约的约定，经过产权人大会通过并授权。2003年，中海雅园管委会诉至法院，要求中海世纪公司无条件撤出小区。
中海世纪公司辩称：中海雅园管委会不具备对我公司提出本诉讼的主体资格。是否解聘物业管理企业的是业主大会的权利，不是业主委员会的权利，在没有业主大会委托的情况下，业主委员会无权对物业管理企业提起诉讼。原告的合法存续期间已经于2002年6月15日届满，已经不具备合法存续资格，不符合民事诉讼法适用意见中关于其他组织的规定。原告在起诉书中引用的判决书内容不符合证据的有关规定，(2002）海民初字第9241号民事判决书现在还未发生法律效力，不能作为本案的定案证据。中海雅园开发单位中海兴业公司在2001年5月20日和被告签订物业委托合同，在我方未被正式解聘前仍为中海雅园惟一合法物业管理公司，并应按委托合同继续履行物业管理义务。中海雅园第一届物业管理委员会另行招聘物业管理单位行为不是出于业主大会的授权和决议，原告的部分组成人员不具备担任物业管理委员会委员的资格，是其第一届物业管理委员会的一意孤行。我方目前对中海雅园进行物业管理，完全是基于产权人的意见，我方行为并无不当。原告主任胡密珍至今拖欠物业管理费用已经达355多元，故原告的行为根本不能代，中海雅园产权人的意见。故不同意原告的诉讼请求。
问题：
一、通常情况下，物业管理法律关系是建立在业主和物业管理企业之间，那么本案中开发商中海兴业公司能否与中海世纪公司签订的中海雅园物业管理合同？该合同是否有效？为什么？
二、管理规约应有业主大会制定，本案的开发商中海兴业公司能否制定业主临时公约？为什么？
三、本案的物业管理委托合同约定的5年管理服务期限提前终止？
四、本案中海雅园管委会诉请法院判决中海世纪公司无条件撤出小区？为什么？ 从案例分析资料中任选其中两个，按要求回答问题。
解答：
第一：案例分析“二”回答问题：
1、（1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。
（2）本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
就本案的具体情况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品房的基本状况（位置和面积确定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等等基本内容作出明确的约定，总体上已经符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，亦即满足了认购书被认定为商品房买卖合同的第一个条件。在认购书中，双方所约定房款，杨正文已经于2001年11月6日全部付清，国此，也满足了认购书认定为商品房买卖合同的第二个条件，即“出卖人已经按照约定接受购房款”。因此，本案中所涉及的商品房认购书应当认定商品房买卖合同。
2、本案中的认购书无效，因而也就不能要求继续履行认购书。本案的认购书被认定为商品房预售合同，但无效，因为：根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：
（1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划可证和施工许可证；
（3)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。具体就本案来看，本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合同，即商品房预售合同。直至二审阶段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的预售许可证，因此，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，应当认定为无效合同。无效合同从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不承认此类合同的法律效力。
3、认购书既然被认定无效，就应该依据《合同法》的规定，合同没有履行的，停止履行。已经履行的，恢复原状、赔偿损失。因此被告应返还原告购房款。同时由于被告没有取得商品房的预售许可证，就与购房人签订购房合同，被告的违法行为导致合同无效，因此，被告在恢复原状之外，还应对原告所受损失承担赔偿责任。具体到本案，就是原告购房款的利息损失。利息计算时间为2001年11月1日至返还之日止。按中国人民银行同期对单位贷款利率给付杨正文该款利息。(《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)
4、原告不能要求支付违约金。因为当事人对违约金没有约定。第三：案例分析“三”回答问题：
（1）有效。甲承担出资不实的责任。
（2）不合法。丙公司实为抽头出资的行为。第三十六条公司成立后，股东不得抽逃出资。（3）无效。（第十六条公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。）（4）陈某的属于破产债权。贾某的不属于破产债权，而为股东出资。
（5）B银行可以申报破产债权，但不享有优先受偿权。乙公司仍是A楼房的产权人，可以要求取回。
（6）向甲公司、丙公司和会计师事务所追索。甲公司虚假出资，乙公司非法抽逃出资，应对债权人承担连带责任；会计师事务所明知丁公司设立时，甲公司出资不实，仍验资，应在虚假验资范围内承担责任。见《公司法》第208条规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。
第五篇：建设管理与法规
《建设管理与法规》结课论文内容及要求
1．论文题目自拟。
2．论文应包括下述两部分内容：
第一部分：论述通过本课程学习了哪些法律法规，总结各部分主
要内容（不少于500 字）；
第二部分：（不少于1000 字）你对哪一部分内容印象最深刻；或
认为哪一部分内容最重要；或对你的工作、学习帮助最大，等等。
结合你的所见、所闻、上课案例、视频或搜集相关案例进行论述。
3．格式要求
1）封面及论文要求：由各班统一复印（参见下页样式），A4 页面，左侧装订。．．．．．
2）论文．．必须手写．．．．，要求工整、清晰。A4．．复印纸誊写．．．．．。
3）应包括下列内容：
论文题目；
关键词（3～5 个）；
正文字数不少于1500 字；分两部分撰写并标明“第一部分”和“第．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二部分”．．．．；
参考文献（不少于5 篇）。
4．重要提示
1）互相抄袭者以不及格计。
2）论述自己的观点和看法。．．．．．．．．．．．
5．时间要求月10 日前由各班长收齐统一上交。
6．请将本页附在封面与正文之间。．．．．．．．．．．．．．．
《建设管理与法规》
结课论文
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2010.12
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