离婚协议书中应当注意的六大难点

第一篇：离婚协议书中应当注意的六大难点

离婚协议书中应当注意的六大难点

发布日期：2013-03-19 作者：王翔律师

现代社会离婚率居高不小，很多人离婚是直接到民政局签订离婚协议的。离婚协议的拟定十分重要，很多约定不严密的离婚协议会导致诉讼的发生。在此，提供离婚协议书中的九大难点，供读者参考。

一、关于孩子抚养以及探视的约定和处理。

1、抚养费支付期限。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

（一）（以下简称《婚姻法解释

（一）》），第20条规定：婚姻法第21条规定的“不能独立生活的子女”，是指尚在校接受高中及其以下学历教育，或者丧失或未完全丧失劳动能力等非因主观原因而无法维持正常生活的子女。

一般而言，无特殊情况（例如孩子丧失或部分丧失劳动能力）离婚协议对抚养费的约定是给付到孩子18周岁或独立生活为止。根据我国法律规定，到孩子完成高中教育时，父母就没有义务再对孩子支付抚养费。但在现实情况中，孩子上大学甚至大学毕业后仍不能完全独立生活，依靠父母资助的情况相当普遍。如果你们对抚养期限没有约定，则默认抚养费支付至高中教育完毕；在你们对抚养期限有明确约定的情况下，适用你们的约定。比如，你们约定支付抚养费至孩子大学毕业止，若一方在孩子上大学后拒不履行，孩子有权根据离婚协议向其主张抚养费用。

2、抚养费支付方式

《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干

具体意见》第8条规定：抚育费应定期给付，有条件的可一次性给付。如果你希望他一次性支付孩子的抚养费用，根据有关司法解释和司法实践来看，你的这种要求往往很难得到法院的支持。法院判决或调解一次性支付孩子的抚养费的情况往往具备以下几个条件： 第一、一方要求一次性支付； 第二、另一方同意一次性支付；

第三、另一方完全有一次性支付的能力； 第四、不损害他人权益。

抚养费的给付一般以按月给付为原则，如果子女归你直接抚养，在他有能力的前提下，可以和他协商一次性支付子女的抚养费用。若对方不同意一次性给付，最终采用的是按月支付的方式，如果你对他的支付信用产生怀疑，可以考虑以他的个人财产设立担保，以保证他抚养费的执行。

3、关于探视权的约定和处理。

《婚姻法》规定，离婚后不带孩子的一方有探视孩子的权利，带孩子一方及其家人不得阻挠。在离婚协议中，探视权往往不被当事人所重视，只是在离婚协议中简单写上孩子归某方抚养，对于探视的时间、地点、方式有明确约定的不多，导致离婚后一旦产生争议，还要再次通过法院确认，增加了当事人的经济成本和时间成本。因此，你必须十分重视离婚协议中关于子女探视权的相关规定，并作出明确约定，要强调细节。一般而言，在你们的离婚协议中，约定每月探视的次数不宜过多，若探视过度频繁，会给双方带来很多不便，并会影响孩子的正常生活和学习。等孩子10周岁以上，具体探视的时间及方式，还可以听取孩子的意见，以孩子的独立意志为转移。

二、关于户口的约定和处理

离婚协议中，对于分割房屋中的户口迁移问题，应当予以重视。实践中，离婚后如果房子归你，而他的户口仍在你的房子里，会对你再售房产生不利的影响。即使你们在离婚协议中约定，他应在离婚后的一段时间后将户口迁出，但如果拒不迁出，你也往往难找到相关部门处理，法院也一般不会受理以户口强迁为诉讼请求的侵权案件，而是以归户口管理机关为公安机关为由让你找公安管理部门解决。而公安机关的答复往往是此类请求不符合强迁的法律规定，因此往往也是难以办理。

此类纠纷在离婚案件中的比例虽然不大，但时常也有此类情况的发生，因为缺乏有效的相关规定，导致当事人投诉无门。实践中，如果他户口拒不迁出，可能导致你的房屋转让的不便。不妨在离婚协议中约定，如果他在约定期限不予迁出户口，每逾期一日应向你支付XX元的不便补偿；若你在转让该房时，因为他户口不能迁出原因对房价产生影响，他应赔偿你相应的差价部分。

有了这样的约定，他一般会积极配合将户口在最短时间内迁出，避免自己的麻烦。当然，协议时，如果他不肯加上延时补偿条款，你就得自己衡量是否愿意承担法律风险了。如果上法院，法院可能会在调解书中加上“一方应在离婚后的30日内将户口迁出”之类的语句，但生效法律文书的执行问题往往难以解决，当然，如果他有条件迁出，则执行起来相对容易一些。

三、如果要分割的房产涉及银行贷款抵押如何操作

如果你在离婚中遇到分割有抵押的房屋就要注意了，一般你们就房产分割达成离婚协议后变更主贷人，银行一般会同意，并配合办理贷款合同变更手续。但是，如果你们原来的房屋抵押贷款周期较长，而变更后的主贷人月工资收入较低，且不足每月还贷金额的2倍，银行一般不会同意变更主贷人。因此，你们在协议分割房产前要注意银行对变更主贷人或减少共同抵押人是否同意，并采取另行提供担保等补救措施，或听取专业人士的意见。

另外，在办理银行贷款变更手续中，银行一般会严格要求当事人双方到场，一方到场银行会拒绝办理变更手续。如果一方当事人不到场，可以委托代理人（包括律师）委托办理变更手续，相关委托书必须办理公证。即使你们不涉及银行贷款，如果你们到房地产交易中心办理产权变更手续，房地产交易中心一般也要求夫妻双方均到场，除非有经过公证的授权委托书的代理人代为办理。

为确保你们双方履行离婚协议，你们在离婚协议中应该明确不履行义务的惩罚措施，这样，才能促使义务人履行义务。比如，逾期不支付房屋对价的惩罚办法、不配合办理产权变更手续的法律后果等。

根据离婚协议变更房屋产权免契税。比如，原来房产证有你们双方的名字，现离婚协议约定房子归你所有，你们双方办理产权变更手续时，不应该再缴纳契税了。

根据国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函〔１９９９〕３９１号 １９９９年６月３日）的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

四、关于银行存款和股票的约定和处理

1、关于银行存款的约定和处理。

如果你平时不注意家里面的经济钱财情况，而整日忙于事业，可能你还不知道家里的积蓄被存于哪个银行，甚至家里有多少存款都不知道。为了使财产分割透明化，以及防止财产的漏分和日后的隐匿，在离婚协议中明确共同存款的数额，以及现存于谁的名下、存于哪一个银行也是非常有必要的。如果他在离婚后不履行义务，你也好及时到法院起诉，根据离婚协议记载的存款信息及时查到存款的支取情况及钱款的去向。如果你们仅在离婚协议中约定，“各自名下的存款归各自所有”，这样虽然简洁，但尚有不利之处在于，如果他还有你不知道的存款，这样约定处理方法后，即使离婚后你又知道他还有银行存款，也很难要求分割，毕竟，你已经同意“离婚时各自名下的存款归各自所有”。因此，这样的约定对有钱不报者有利，这样的约定，可能会使夫妻的财产分割实际上不公平。为达到公正公平的目的，建议你们在离婚协议中，将截止到离婚协议签订之时，双方名下的银行存款情况详细列出，包括开户行、开户名、账号、存款余额、币种等。这样，离婚后一方若发现另一方没有记载在离婚协议上的存款，便可以通过诉讼形式要求分割甚至要求故意隐匿一方予以少分甚至不分。

2、关于股票的约定和处理。

离婚协议中，你们可能还会涉及股票的分割。假如分割他名下的股票，你们在协议中只是写上他名下股票的总市值恐怕过于简单，如果他不履行给付义务，而你起诉到法院后，由于不知对方的具体股市信息，查询

起来就会比较麻烦和困难。因此，在离婚协议时，如果写明股东代码、账号，以及在何证券交易所开户，将会大大省去不必要的麻烦。另外，现实中常常有请他人代为炒股的情况，即夫妻一方用共同财产炒股，但不是以自己的名字开户，而是借他人的名义，在他人账号下用夫妻双方共有的资金进行股票炒作。很多当事人在离婚协议中注意到这一点，并明确约定这部分股金为共同财产。但是，这样的约定不能被法院直接采纳，如果代炒人不承认代炒关系或户头借用关系，或对代炒的资金数额、股票种类有异议，法院将很难支持夫妻一方的要求。因此，在离婚协议中上，你们若存在这样的情况，制订必要的条款让代为炒股人签字，甚至另行制订一个关于股票情况的协议由三方签字，是非常必要的。

五、关于公司股权的约定和处理

如果你们一方或双方在某公司拥有股份，离婚财产分割通常的做法是，夫妻共同约定一方持股，给予另一方对价补偿。如果这样约定，只需双方协议并书面明确价款及支付方式即可。但是，如果你们决定将一方拥有的公司股权部分或全部给付另一方的，还必须符合《公司法》的相关规定。

《婚姻法解释

（二）》规定，审理离婚案件中，涉及分割夫妻共同财产中以一方名义在有限责任公司的出资额，另一方不是该公司股东的，按以下情形分别处理：

第一种、夫妻双方协商一致将出资额部分或者全部转让给该股东的配偶，过半数股东同意、其他股东明确表示放弃优先购买权的，该股东的配偶可以成为该公司股东；

第二种、夫妻双方就出资额转让份额和转让价格等事项协商一致后，过半数股东不同意转让，但愿意以同等价格购买该出资额的，人民法院可以对转让出资所得财产进行分割。过半数股东不同意转让，也不愿意以同等价格购买该出资额的，视为其同意转让，该股东的配偶可以成为该公司股东。

六、离婚协议中，涉及他给你钱款如何进行操作

如果你们的离婚协议中，涉及他给你金钱，最好具体明确给付的具体金额和具体期限之外，另行约定他不按以上规定履行所应承担的违约责任。比如，他在办理完离婚手续后的一个月内给你支付人民币10万元。若不按期支付，延期给付部分按同期银行贷款利率的双倍计算罚息。这样，如果他想不按期履行，自己就会感到罚息的压力，从而可以达到惩戒的目的，同时对你也有补偿作用。

以上是笔者归纳的离婚协议中的六大难点。在离婚诉讼中，法院的法官也会组织调解，在确定调解方案时也需要考虑上述六大问题。

第二篇：农村土地流转中应当注意的问题

土地流转工作中值得注意的几个问题近年来，农村土地流转工作在全国各地大有提速之势。素有山西“乌克兰”之称的运城市，更是把解决今后“谁来种地”、“怎么种地”的问题当作大事来抓，一时在全市出现了加快土地流转工作热的现象。截至目前，全市农村土地流转面积154万亩，约占家庭承包经营耕地总面积的20%，已有四分之一的农户成为耕地流出户。

面对这种土地流转的热现象，运城市政协进行了深入广泛的调研。在调研中，首先看到了一些可喜变化，土地流转主体出现多元化、流转形式呈现多样性、示范带动效应初步显现、流转双方尝到了共赢的甜头。但是，面对这种土地流转热，我们也进行了一些冷思考，发现有7个问题值得注意。

一是有贪大求快的倾向。个别地方还存在靠行政命令下指标、定任务、赶速度的情况。有流转面积越大越受鼓励支持的倾向。若不加以正确引导，容易造成流入主体盲目扩张，盈利压力倍增，违约违规的风险；也容易出现违背流出主体意愿，强行搞流转的问题。二是“非粮化”趋势明显。在调研过程中，我们实地查看了十余处土地流转后的经营情况，只在临猗县牛杜镇看到一家农户流转了300亩土地种植小麦和玉米，其余全是种植经济作物和林木等。由于流入主体经营成本加大，种粮不合算，甚至要赔钱，因此土地流转的速度越快，“非粮化”趋势就越严重。

三是土地流转欠规范。土地流转后有的将部分耕地用于非农设施建设。个别土地流入大户因流转规模过大，导致经营能力和管理水平

跟不上。有的合同中有关失地农民权益的保障措施缺失。有的流转工作民主程序不健全。多数地方没有建立土地流转保证金，一旦流入主体经营失利，农民利益难以保证。特别是有些合同违规违法，将流转期设定为50年，甚至长达70年，严重超越了《农村土地承包法》中规定的30年剩余年限。

四是村委会履职缺位。村委会作为基层群众性自治组织，依法享有“管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产”的管理权。但是，在不少地方的土地流转合同中，村委会职责基本没有体现。村委会监管责任的缺失给日后工作埋下诸多隐患。

五是乡镇农经站力量薄弱。大多数乡镇农经站只有一名工作人员，工作经费少、工作条件差。人少事繁，很难承担起政策宣传、合同管理、化解矛盾、农民培训等重要工作。

六是科技含量普遍不高。农业现代化设施、农产品品牌和品种、农业先进技术，大多还停留在一般化水平上；土壤污染、农药化肥使用量过大，导致农产品质量不高，能叫得响的品牌和高端产品比重很小。

七是保障措施普遍缺失。多数流转合同中，没有涉及失地农民的社保条款，没有风险保障措施。一旦失地农民丧失劳动能力，收入将急剧下降，仅靠微薄的土地租金很难维持生活。如果流入主体经营失利或遇重大灾害，租金支付困难，流转双方就会产生矛盾和纠纷，给社会稳定带来隐患。

为了正确引导和积极稳妥地搞好土地流转工作，以便对出现的问

题有应对之策，特提出如下建议。

一、应正确引导稳步推进，切忌冒进求快。各级政府应正确引导、稳妥推进土地流转工作，避免“夹生饭”，杜绝后遗症。应坚持“依法、自愿、有偿”的原则，因势利导，不下硬性指标；宣传引导，不搞行政命令；因地制宜，不搞一刀切；规模适可而止，不宜盲目求大；用典型引路，不冒进求快。应以市场调节为主，鼓励农户之间进行中小规模流转。单户流转宜根据实际情况控制在适度规模。同时，政府应加强引导和必要的审核、监管，保证土地流转在取得实效中稳步推进。

二、应加大粮食靶向扶持力度，遏制“非粮化”倾向。粮食安全已上升为国家战略。总书记讲，“饭碗一定要端在自己手里。”因此，要制止土地流转“非粮化”倾向，必须要有应对的政策性措施。一是划定基本粮田红线。二是改善农业基本条件的项目款要定准靶向，直接补给种粮大户。三是在农机、仓储、良种、农资、水利设施等项目上加大补贴力度。四是每年按照种粮面积和产量，采取以奖代补的方式对种粮大户进行奖励，充分调动种粮积极性。

三、应严格规范土地流转合同，强化监管服务机制。一是各级政府应做好农村承包土地流转的跟踪监管工作，建立种植业结构调整的审核机制，不得以任何名义改变流转土地的农业用途；要求流转主体双方签订土地保护责任书，将流转土地的位置、数量和保护责任与义务落到实处；进一步明确农业、国土等部门保护农村土地的责任，强化执法监察和动态监管，确保土地数量不减少，质量有提高，用途不

改变。二是建立健全县乡村三级土地流转服务体系，依据各自职能，全面开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询、合同管理、技术培训、纠纷调处等服务工作。三是加强和充实乡镇农经站的力量，保证工作经费，改善工作条件，提高人员素质，提升服务水平，确保土地流转工作健康有序进行。

四、应建立和完善保障机制，维护农民基本权益。一是各级政府应进一步加大财政对农村社会保障的倾斜力度，坚持广覆盖和低起点的原则，在农村逐步完善以养老保险、医疗保险和最低生活保障为主的社会保障机制。二是提倡在大型流转项目的合同条款中，对流出土地的农户给予更多的保障。三是应设立土地流转保证金，防止流入主体经营失利，将来把矛盾和风险转嫁给政府。四是建立土地流转风险基金，应对自然灾害等风险，有效解决农业保险认定难、赔付难和标准低的问题。

运城市政府希望通过总结农村土地流转中出现的以上各种问题，反复总结，为农民朋友们解决土地流转中的问题，扎扎实实为农民朋友们做好服务。

第三篇：课程设计中应当注意的问题论文

课程设计，是一个多义词词条。它可以指“为掌握某一课程内容所进行的设计”，见概念中的课程设计（Practicum），此含义的课程设计也称作“课程实习”；也可以指“对某一门课程进行教学策划的研究活动”，见概念中的课程设计（Curriculumdesign），此含义的课程设计也称作“课程开发”。下面是小编为你带来的 课程设计中应当注意的问题论文，欢迎阅读。

摘 要： 文章阐述了课程对于教学质量提高的重要性，详细论述了课程设计的原则，包括与人才培养方案的关系、基本定位、培养目标、学习内容与学时分配、教学形式、考核与评价、课程衔接和与多种课外教学相结合等，旨在帮助教育工作者更好地开展教学工作。

关键词： 课程设计 教学质量 注意问题

课程是教学的关键，任何一个阶段的教育都必须围绕课程开展，并且以课程为基础。应该说，没有很好的课程设计与实施，教学过程就是海市蜃楼，教育工作就是一幅不成功的绘画作品。2010年7月教育部颁布的《国家中长期教育改革和发展规划纲要》（2010-2020年）明确指出把提高质量作为教育改革发展的核心任务[1]。提高教学质量的首要任务是课程的有效改革，将教育的宗旨真正落实到课程教学中。

一、与人才培养方案的关系

课程设计必须围绕人才培养方案开展，人才培养方案是专业培养的纲领性文件，引领整个专业的培养目标，其内容是通过专业阶段的学习，让学生实现知识与能力目标，其中最重要的教学过程就是课程设置。通常和人才培养方案配套的一个重要文件就是教学进程表，规定了学制与学分，每个学期需要完成的课程内容，因此课程设计必须围绕人才培养方案开展。

二、基本定位

任何一门课程都要有一个基本定位，定位的内容就是定义该门课程在专业课程中的地位，往往分为核心课、非核心课及拓展课等内容。核心课时专业课中基础的内容也是最重要的几门课程，核心课培养学生专业技能，通常核心课会与职业资格认证挂钩。非核心课是核心课的延伸，核心课培养不了的技能需要非核心课完成。拓展课程通常是知识的提升和思维的拓展，这些课程在专业教学中主要的表现形式是前沿知识的讲座。

课程的定位需要说明通过该门课程的学习，学生能掌握哪些知识与技能，理解哪些内容，等等。课程的定位不能太高，有些老师为了突出其课程的重要性，往往把课程的定位定得太高，导致教学内容难以设计。课程定位前，必须了解学生的情况，也就是学情分析。学情分析不是得出学生的优点与缺点，而是知道学生心理与智力的发展状况，前面所学课程已经掌握的内容。

三、培养目标

课程的培养目标是课程定位的详细阐述，培养目标在高等职业教育领域比较流行的格式就是专业能力、方法能力、社会能力三部分内容。专业能力是与专业挂钩的技能体现，也是将来工作时用人单位要求的劳动技能内容。方法能力是学习能力，获取知识支撑的能力，科学思维、协作、创新的能力。社会能力主要反映社会和谐相处的能力，在学习阶段表现出来的就是团队的合作和互相沟通、包容的能力。

四、学习内容与学时分配

课程的内容就是教学内容，很多学校在设计内容时会采用项目化或者模块化的形式。内容设置要做到难度适中，学生容易掌握的标准。过难的内容学生接受不了，教学就流于形式。过于简单学生会感觉学不到东西，兴趣往往在短时间提高后又会降低。内容设计前，最好能做好调研工作，和相关企业、院校进行交流，将内容设计得科学、合理。

学时分配是将课程的总学时在每个教学单元进行合理分配。在单元教学中，学时往往体现出教学的复杂性。学时要涵盖全部内容，必须做到重点与难点在学时规定中，补充性的内容可以安排在课后自学等。

五、教学形式

一门课程的教学，不能仅用简单的教学形式。现代教学中，主流形式有任务驱动法、项目管理法、小组团队法、讲练结合法、多媒体讲授法等。要根据实际教学情况，不断调整教学形式。如在基础课中，多采用多媒体讲授法与教师引导法，教师通过多媒体课件的展示，告诉学生应当掌握哪些内容，对于学生不清楚或者不太容易理解的部分，需要进行引导，让学生寻求问题的解决方式。在实践课中，绝大部分教师会采用任务驱动或者项目驱动的形式，将课程需要掌握的技能演化成几个任务或者项目，然后拆解，分成若干个实验，根据实验内容，依托实验室环境，让学生独立完成操作过程，这样教学教师起到的就是演示与指导作用。

六、考核与评价

课程目标最终能否实现，现阶段主要通过考核与评价体现，尽管这样的过程并非十分科学，但考核与评价不能单靠一张试卷的成绩确定，过程性的内容要融入考核评价中，如学生的考勤、作业、实验等。需要注意的是，分阶段的考核能及时反馈学生的学习情况，老师能做到第一时间了解、调整。因此，将分阶段的考核与最终考核结合，不仅体现了学生对该门课程的掌握情况，而且提高了教学质量。

七、课程衔接

课程往往有衔接性，有其前置课程，也有相关后续课程。课程不是独立的，它要根据前面学生所学的内容展开教学，也要通过本身的效果影响后续课程。前置课程的教学目标往往是后续课程的基础。课程的有效衔接可以贯穿整个专业阶段的学习，课程目标能体现出专业的目标。

在衔接课程时，需要关注课程的分类。通常分为同类或者同性质的课程，其衔接程度比较高，否则就较弱。要认识到课程的衔接不是内容的重复，而是提升过程。重复是一种浪费性教学，但是提升是在紧凑的基础上的突破。

八、与多种课外教学相结合受教学进程的影响，课程完全依靠课堂教学是不够的，需要辅以多种课外教学过程，如学生技能竞赛、社团活动、社会服务等，传统意义上的课外教学主要局限于课前预习与课后复习，现代课外教学形式多种多样，如微课等。课外教学需要学生具备自主学习的能力，教师做好相应的引导工作。

本文主要针对现阶段的课程设计做了总体描述，课程是教育的关键，是提高教学质量的核心内容。任何一门课程的设计必须关注社会的需求与学生的情况，结合教学条件，有效开展实践，对学生知识的掌握与能力的培养起到不可估量的作用。

第四篇：买房应当注意哪些问题

买房前需要了解的几个指标

对多数经历过和正在经历的人来说，买房不是件轻松事。其实，购房是件改善生活的高兴事，本应该是轻松愉快的；要让你的购房经历轻松自如，无非是朝着舒服的方向去做，只要不冒险买无证房、不贪心买价低质次房、不冲动买天价概念房……便可实现你的轻松购房梦。

“买房看五证”已成为每一个购房人最先掌握的基本原则。其实，这五证手续办理过程中都存在联系———从《房地产开发资质证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程施工许可证》，具备了这些证件，才能领到《商品房预售许可证》。所以只要项目具备《商品房预售许可证》，您基本上就可以放心了。不过，购房者应特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。这一证最好到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。

看房的关键指标在了解完你打算选购的房屋是否具有合法销售的资格后，接下来就要了解，房屋是否住得舒适，你可以根据以下关键几个指标来进行判断。

指标一：住宅的使用率在你掏钱买的面积中，一部分是楼内所有业主都要分摊的公摊面积，另一部分才是落实到自家地盘上的使用面积，使用率反映的是使用面积与总面积之间的比值，计算方法是使用面积／建筑面积×100%。

指标二：楼间距即从一栋楼的首层到另一栋楼首层的直线距离。一般来说，两个楼房南北之间的距离，如果能大于或等于1倍，就会比较舒适，比如说，南排房间的高度为18米，那么北排房间距它的距离如果能大于或等于18米，就比较好了。

指标三：住宅的开间住宅的开间就是住宅的宽度，又叫面宽，习惯上，人们把一个房间的主采光面称为面宽，它主要决定了房间的采光条件。

指标四：住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长，一般被限制在5米左右。对于板楼来说，进深在13米左右比较合适。

指标五：住宅的层高住宅的层高是指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的高度要合适，太低了显得压抑，太高了使用起来能耗较高，不太经济。厦门的层高一般在2.8米左右。

指标六：住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高和楼板厚度的差叫“净高”，在层高一定的情况下，千万不要以为净高越高越好，因为楼板的厚度是有规定的，事关安全，千万马虎不得。

一般来说，在决定买房之前，了解一下上述指标，就可以对房屋的居住品质大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情况发生。当然，除了上述指标外，房屋的户型结构也是决定居住品质的重要方面。

购房杀价18式

第一式：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二式：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三式：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四式：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五式：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六式：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七式：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八式：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九式：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十式：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。

第十一式：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十二式：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三式：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四式：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五式：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十六式：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七式：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八式：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

买房及签合同应注意的重大事项

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

第五篇：法律文书写作中应当注意的问题(三)

【前言】今天我受院里的委托来和大家一起学习一下法律文书写作当中要注意的几个问题。谚语说“兵行诡道是正道，文走曲径是坦途”。那么对于我们的法律文书写作是不是也要走曲径呢？答案是否定的。因为我们法律文书的受众也就是读者想要看的重点在于结论以及结论所依据的理据，所以我们的法律文书要求的是严谨、平实和技术。

法院法律文书写作中应当注意的问题

（2009年10日上午9点，大审判庭讲稿）

（三）【要探讨的话题】 精确或模糊

翻开每一本法律文书写作指导书籍，几乎都会告诉你：法律文书需要的是精确再精确，这确实是法律文书写作的重中之重。

法律唯有精确才能区分各自权利义务的界限。体现法律精确性的典型例子莫过于国际贸易当中信用证审查的“镜像标准”。“镜像标准”曾经是英美法院所援用的主要审单标准之一，即要求信用证项下的单据要与信用证条款的描述要像镜像一样完全一致、不差分毫。任何偏差，哪怕是很细微的，都将导致信用状失效。

法律的精确有时候甚至关乎一个人的生命和自由。坊间流传，当年武松杀死西门庆后，被收监候判。由于武松属报复性故意杀人，按宋律应判死刑。后来有个押司（相当现在的律师），出于对英雄好汉的同情，有意为其开脱，在原状词中改将“仇杀”一词改为“斗杀”。一字之差，性质就变 1 了，报复性的故意杀人改成了相互斗殴而致死人命，罪不致死，从而保留了武松的性命。

又如2008年的一个盗窃案，一个保安在柜员机上171次的取款，竟然颠覆了多年以来，法律人一直以为毫无歧义的“秘密窃取”一词的含义。一时之间，何谓“秘密”、何谓“窃取”，竟然连一众法学大腕们都众说纷纭，这让法院左右为难，最后只好对“秘密”一词采取扩张解释，认为只要嫌疑人在犯案时自认为无人知晓，就构成“秘密”。但是，这种依据犯罪嫌疑人主观意志判断其行为特征的解释方法显然难以令人信服。

有更多的例子，似乎都可以说明对精确性的追求可以更加彰显法律的力量。所以，甚至一些“极端的概念法学家认为，法律概念内涵可以做到逻辑计算那样的精确，法律规则可以通过概念化并借助不同层次的抽象达成完整无缺的体系。”

但还有更多的例子证明，对法律精确无比的追求是不切实际的。越精确往往意味着越刻板和僵化。现实世界是丰富多彩的，失去了一定弹性和灵活度的法律，很难适应现实的多样化需要。

因此，法律实务当中运用模糊词语的现象俯拾皆是。有学者介绍，在澳大利亚和英格兰，约40%的法庭活动需要对特定的立法条款的意义做出裁决；在美国各级法院，普遍采用词典作为审理案件，解释法律文本的辅助工具；在我国，有学者统计我国《刑法》法条后发现，从《总则》到《分则》运用模糊词语共一百余条，占全部条文的50%以上。

在法律文书写作当中，恰当地使用模糊性词语有时候更有利于保护当事人的利益和促进交易的成功。可见，法律语言中模糊性的存在不仅不会损害法律的准确性和力量，相反会有助于消除法律本身刚性有余而柔性不足的缺陷。

这个规律告诉我们，只有将不确定性这头暴躁的牛圈养在词语和定义筑成的栏圈之内，才能有效地控制不确定的风险。

简洁或啰嗦

中文里面有“惜墨如金”的说法，法律文书将中文的这一特点发挥到极致。论点鲜明、论述简练和结构严密，系其典型特征。具体而言，一个句子能够表达的意思，绝不用两个句子；一个较短的句子能够表达的意思，就绝不用较长的句子。

例如有人主张将判决所依据的法律法规，如《民法通则》、《合同法》、《公司法》等，一股脑地罗列在判决正文当中，以求给当事人“一种合法严谨感觉”，并将之引以为经验之谈。这样的做法实际上是本末倒臵，不值一提。

但是，法律文书在某些特定情形下，需要很啰嗦。一份好的法律文书，对于重点问题的叙述，应当很啰嗦，反复说，从多个侧面说，正面说，反面说；从实体上剖析，从程序考虑如何保障；从时间、经济成本等不同角度反复论证等。

当然，文书的简洁或啰嗦，其实都是相对的，需要围绕文书的立意和终极目的灵活变化。

【关于创新与保守】

法律文书也存在着一个保守和创新的问题。究竟什么时候保守，什么时候创新，这个尺度需要法律职业人依靠自己的技能和经验在实务当中自行控制和把握。但是，保守或创新的基点应该是法律，所有争取权利或者减轻责任的行为都应该在法律允许的范围内进行。

超越法律之外的所谓创新，其实不过是掩耳盗铃。只有保守地遵从法律，创新才有价值。

非常感谢大家，希望同志们多批评指正，谢谢！