采用PPP应当注意的几个关键问题

第一篇：采用PPP应当注意的几个关键问题

采用PPP应当注意的几个关键问题

今年以来，财政部力推PPP模式，引起各级政府学习PPP的热潮，但是，如何真正做好一个PPP项目却不是一件容易的事情。PPP模式自从作为一种项目融资模式引入到我国以来，已经有不少项目的实践经验，但是，此次财政部力推的PPP模式，并非以前的项目融资而是一种管理模式，融资只是PPP项目过程中一个环节。在管理模式下，成功使用PPP模式应当注意以下几个关键问题：

一、正确理解PPP 要想成功采用PPP模式，首先要正确认识PPP的内涵和特点。如果不能正确认识PPP，很难能够达到采用PPP的目标要求。

1、PPP是一个管理模式而非融资模式

任何一个PPP项目的实施，都会有一个SPV（特殊目的载体）的执行机构，一般来说，SPV是由政府公共部门和若干家企业共同组成。一个PPP项目的资金来源全部由SPV来筹集，一方面是SPV的自有资金，另一方面是由以SPV为主体的融资。因此，在PPP项目中，融资是企业的事情而非政府。PPP作为一种管理模式，是指政府公共部门与民营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现政府公共部门的职能并同时也为民营部门带来利益。其管理模式包含与此相符的诸多具体形式。通过这种合作和管理过程，可以在不排除、并适当满足私人部门的投资营利目标的同时，为社会更有效率地提供公共产品和服务，使有限的资源发挥更大的作用。融资只是PPP的一部分内容，而非PPP全部。英国在最早采用PPP时，除了缺少资金外，一个重要原因是当时政府项目超预算和超工期都是一种普遍现象，为了解决这些问题，政府才决定采用PPP模式。

2、PPP具有多样性

早期人们习惯于将PPP与BOT、PFI、TOT、BOOT等形式并列看为项目融资形式，而这处看法的错误是显而易见的，他们都是利用和民营部门合作来完成公共部门的任务，因此说，PPP是他们诸多形式的总称。说PPP具有多样还不止这些，目前世界各国以及多边金融国际机构对PPP的分类都不尽相同。如英国将PPP分为两大类别，一是由政府付费也就是他们所说的纳税人付费的项目称为PFI，另一类是由使用者付费的项目，称为特许经营。世界银行将PPP分为五类，而亚洲发展银行分类更多。事实上，采用什么样的PPP形式是根据不同政策需求决定的，不同的政策需要不同的PPP形式。例如：对于新建的基础设施一般采用BOT的形式，而已经建设成的基础设施更多采用TOT的形式。因此说，不同的政策要求可以选择适合政策目标的PPP形式。

3、PPP具有复杂性 一个PPP项目涉及多方利益，首先是政府公共部门，它代表公众追求的是公平；其次是民营部门，它追求的高效率和高收益；再次是公众希望得到更多物美价廉的公共产品和服务。如何将三者的利益协调一致是一个非常困难的事情。除此之外，还要涉及一个未来二、三十年的运营过程，在这个长期的过程中，会发生什么情况谁也说不清楚，例如物价、汇率、经济周期、各种调控等都会对项目产生直接或间接影响。据英国专家介绍了，一个PPP合同有上万页之多，可见一个PPP项目所涉及的问题之多了。基于PPP的复杂性，我们就有必要在一个项目采用PPP模式之前，做相当认真的准备工作，这个工作可能是漫长的过程，有时需要较长时间，如果不能做好充分的准备工作而急忙上马的话，后面就会导致一系列的问题。

4、PPP具有长期性

一个PPP项目一般需要二、三十年或更长时间，如果仅仅有三、五年的话可能实现不了采用PPP所要达到的目标。我们近几年所采用的BT就是这个情况，一般仅有三到五年时间让政府回购，对政府而言，没有实现当初采用PPP所在达到的结果，相反会更加加剧了财政负担导致政府债务的一个主要来源。试想如果将BT项目延长到二、三十年，并将管理维护也由民营部门负责，民营部门一定会将项目质量建设的非常好，因为这将影响到后面几十年的维护成本，而每年政府在该项目的支出也会大幅度降低，从而减少财政支出压力。当然这种由财政完全支付的项目应当受到本地财政收支预算的约束，不能一味采用这种方式上项目，一旦规模过大，超过财政承受的能力，会给地方政府带来更大的风险。

二、准确把握风险分配原则

PPP的风险分配原则是让最有能力承担风险的一方承担风险。PPP为什么选择这样的分配原则而不是一般的分配原则，因为PPP是政府与社会资本的合作而不是竞争。经济学家马歇尔在他的《经济学原理》中曾说：竞争可以是建设性的，也可以破坏性的，即便是建设的时候，也没有合作有利。经济学中博弈论囚徒困境的模型也告诉我们，合作有利于竞争，如何都选择自己的利益最大化，最终结果是对双方不利的，而只有考虑对方的利益的时候才能实现双方利益最大化。因此，合作有利于竞争。可以，如何实现这种合作而不是竞争呢，博弈论同样告诉我们，纳什均衡的结果是对双方不利的，也就是说，虽然说分配原则上是让最有能力承担风险的一方来承担，如何来实现这个分配目标呢？唯一的办法是通过合同来约束，如果没有合同的约束，没有任何一方愿意承担更多的风险。一般人都会认为政府承担风险的能力会更强，其实不是这样，政府可能对部分风险有较强的承担能力，而对另外的风险民营部门承担能力会更强些。例如市场风险或运营风险一般由民营部门来承担会更好些，民营部门对市场的敏感性要比政府高得多，民营部门会根据市场微小的变化来调整运营的策略，而政府在这方面就会弱很多，主要是政府对市场的敏感度不够。相反政府对政策所导致的风险承担能力会大大高于民营部门。例如某个领域收费项目年限的调整政策的变化，如果让民营部门承担就不尽合理，而政府承担就会有更多的应对办法。总之，风险分配是一个PPP项目成功的关键因素之一，如果不能合理分担风险，PPP项目会遇到诸多问题甚至导致失败。

三、合理确定利益调整机制

盈利而不暴利是PPP项目的收益的一个基本原则。为什么是这样的原则呢？企业盈利是正常的，企业经理人是为股东服务，为股东获得利益最大化，而PPP项目是一个长期而稳定的收益的项目，为了让PPP项目正常运营，政府不可能让PPP项目处于亏损状态，众所周知，你不可能让一个亏损的企业为公众提供优质的公共产品和服务。在确保企业不亏损的同时，也不会让企业获得超额利润，因为这是公共产品或服务，他涉及公众利益，如果是超额利润，必然让公众承担了更多的成本。事实上，这也是在国外PPP饱受质疑的一个重要原因。过去我们研究PPP时，经常说的是利益分享，而现在提出了利益调节机制而不再是分享。因为，基于前面的原因，政府不应当分享项目的利润，而应当调节项目的利润。如何实现这个原则呢？一般也通过合同约束，在合同中规定，当利润低的时候政府给予适当的补贴，如果收益高的时候政府会通过价格或其它方式降低经营的收益，让经营者总在一个适度的范围内获得长期而稳定的收益。这样既不让经营者因亏损运营不下去，也不会因产生超额的利润而让公众承担更高的成本。例如北京四号线，通过对铁轨的租用，来调整PPP公司利润空间。

四、监督管理

监督管理是成功实施PPP的基础，如果一个PPP项目没有很好的监督就很难达到采用PPP所想达到的结果。而实现有效监督最好的办法是公开透明，可以说公开透明是监管的基础。监督可分这三个方面：一是过程监督；三是质量监督；三是成本监督。为什么说要公开透明呢？因为公共投资项目本来是政府职能，由预算资金来实现，而采用PPP模式是让民营部门来建设并运营，而民营部门的是不会向社会公开的，所以公众难以了解自己所享受到的公共产品或服务的成本是多少，这也是PPP项目在国外饱受质疑的另一原因。因此，为了加强监督，有必要让经营者公开运营成本，特别经营者提出需要提高价格时，更应该让其公开经营成本后再讨论是否提高其产品价格。监督的另一重要方式是公开招标，特别要实行真正意义上招标。对于收费年限和投资回报率等问题都可以通过招标的方式达到最有效的结果，而不是通过谈判达到所要的结果。

第二篇：加快推进PPP模式的几个关键问题

加快推进PPP模式的几个关键问题

国家明确提出和创导PPP模式，并且推出了一系列政策举措和工作要求。对于宁波来说，当前加快推进PPP模式，需要着重解决思想认识、项目生成、运作机制和管理体制等方面的现实问题。

一、着眼三个维度强化对PPP模式的认识

当前加快推进PPP模式应从三个维度综合立体地看待其重要意义，即创新投融资模式化解债务问题、引进社会资本促进投资转型和引入市场机制优化公共治理，不可失之偏颇。

从化解债务问题来看，要综合运用发行地方债券开展地方债置换和实施PPP模式等解决措施，稳步推进债务问题的解决。加快推进PPP模式是解决问题的主动创新之路，发行地方债券开展地方债置换是稳健推进之路，要在两者之间做好平衡，既保证整体债务问题平稳过渡，又有新的发展动力。对于存量公益投资项目来说，如能够从地方融资平台单独分离出来，且具备市场化运作收益基础，应该鼓励分离出来做PPP。对于增量的公益投资项目，要优先采用PPP模式，积极谋划具体的运作方式。

从促进投资转型来看，积极谋划推进有效投资稳定经济增长总体水平，是加快推进PPP模式的转型命题。从过去政府单方推进项目建设的实践来看，项目的谋划生成容易走偏，一些产出效益低下、社会效益也不突出的项目，容易在政府投资冲动下产生。加快推进PPP模式，加强政府与社会资本的合作，深入开展项目可行性研究，以社会资本的市场化运作机制来提升项目生成的有效性。

从优化公共治理来看，在引入市场机制后政府公共服务的供给将更加市场化，很多过去政府为主提供的公共服务都可以大胆尝试购买的方式引入社会化运营机制。优化公共服务供给提升社会治理水平，应是这次推进PPP模式的更深远的意义所在，因此在制定推进PPP模式实施意见时，不要只着眼于投融资模式创新，要有更宽泛的视野，否则制定的有些意见会成为今后公私合作的绊脚石。

二、通过三大途径加快推进PPP项目生成

当前，加快生成推出宁波的PPP项目是工作推进的首要，没有PPP项目储备，后续一切工作都是空话，没有实际意义。可按改造存量、增量谋划和积极储备三个途径，尽快推出生成一批PPP项目。

改造存量项目。认真甄别筛选融资平台公司的存量项目，积极开展PPP模式的改造与应用；对适宜开展PPP模式的在建和已建项目，也可以植入PPP模式对原项目进行升级改造或者合作运营。对于存量项目的改造要注重平稳推进的原则，不能过快过急，因为植入PPP模式一旦陷入泥潭中将影响项目建设的稳步有序推进。

谋划增量项目。根据产业发展新趋势，适时谋划提出新项目，按照PPP模式进行培育开发，如在财政部首批30个试点项目中，天津就提出了建设新能源汽车公共充电设施网络项目，其谋划能力已经超出了一般的污水处理和公路项目，值得宁波学习。要加大宣传，引导社会投资人根据市场发展需求和自身投资意愿，按照PPP模式设计生成项目，报相关主管部门，积极开展合作。

建立PPP项目储备库。按照谋划类、推介类、实施类等分类建立市级PPP项目储备库，及时向社会公布项目清单。所谓抛砖引玉，要通过项目储备库的建设，尽早尽快地吸引有实力的投资机构参与到宁波PPP项目的洽谈与合作中来，在谈判合作中又可以不断地对储备项目进行科学合理调整谋划。

三、把握三个关键问题加快推进PPP项目实施 PPP模式的实质是通过给予私营公司长期的特许经营权或收益权来换取公共产品加快建设和有效运营，因此，加快推进PPP项目实施需要特许经营制度、收益机制优化和融资新模式对接等一系列关键制度支撑。

特许经营的法律保护。开展基础设施和公用事业特许经营，是重要的改革和制度创新，事关社会资本进入到PPP模式的信心关键和制度基础。今年4月份，国家发改委公布的《基础设施和公用事业特许经营管理办法》，就是着眼于此关键问题推出的针对PPP模式特许经营问题的管理办法。管理办法明确指出，社会资本进入特许经营领域必须签订书面特许经营协议，并明确特许经营者和政府的权利义务。特许经营者取得的特许经营权受法律保护。宁波要这个管理办法基础上，尽快结合本市实际情况制定基础设施和公用事业特许经营管理办法。

收益机制优化。公益投资类项目，大部分收益比较低，本身市场化运作是有难度的，除了排污治理和公路设施的收益机制较好以外，其他大部分领域的项目都需要进行收益机制优化。一是收益资产捆绑。对于基础设施公共领域项目经济强度不高、项目营收的财务现金流一时难以支撑的项目，捆绑其他收益性资产或以资产分包方式来间接改善项目投资收益状况是有必要的。比如铁路、地铁通常会连带站区或部分路线两侧的土地开发等。二是政府给予运营补贴方式，从“补建设”向“补运营”转变，采取适当的运营补贴，使项目具备覆盖利息支出后能有一定的收益。近期，银行利率在国家推动下不断下行，以及国家对地方债实施的一系列救助制度，将使得公益类项目的收益基础也大大提升，相信在更多的收益机制优化下，PPP项目实施的盈利性基础会越来越好。

融资新模式对接。PPP项目周期很长，既要提高社会福利、又要降低财政负担，同时还要对社会资本保持足够的吸引力，必然对于大规模低成本长期限的资金有较高需求，但寻找这样的资金并不容易。为了解决融资难的问题，在推动PPP项目的融资便利性方面，近期中央和各部委也在积极推进各项安排，如大力发展债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划等融资工具；支持重点领域建设项目采用企业债券、项目收益债券、公司债券、中期票据等方式通过债券市场筹措投资资金；推动铁路、公路、机场等交通项目建设企业应收账款证券化等。这些融资的体制改革为推动融资方式转变打下了一定基础，宁波需要通过试点运用尽快对接国家创建的融资新模式。从宁波自身来看，当前比较重要的是要研究探索设立产业基金，专门用于城市公共服务和基础设施方面的PPP项目建设，按照总的PPP项目投资总金额的一定比例确定基金规模，同时积极鼓励产业基金通过探索运用QFLP、自贸区跨境贷款等创新融资模式来增加融资多样性。

四、强化三大管理理顺PPP项目的管理体制

项目建设中的协调管理。宁波在此前缺乏PPP协调管理机构，是PPP模式开展较慢的原因之一。一个PPP项目的成功实施需要较长的准备工作，宁波应着手建立PPP工作机制，在PPP模式工作领导小组中，以发改和财政为核心，推动设立PPP协调管理机构，加强对风险分担、竞争机制、政府合理承诺、后续合同管理等方面的统一指导。同时，要高度重视投资咨询中介的专业力量，通过与这些专业机构的合作，既加快推进宁波PPP项目实施，也强化与金融机构、国内外战略投资者的合作。

项目审批中的财政管理。PPP项目物有所值和财政可承受能力评估是PPP项目管理中的核心环节，这两项工作做好了才能避免PPP项目选择上的盲目性，才能对财政在PPP项目中的隐性风险作出清晰准确的判断。但物有所值的证明和财政可承受能力评估并非易事，如果没有较强的专业评估判断能力，也许根本起不到把关的作用，只会成为项目推进的拦路虎。因此，财政部门要高度重视项目审批中的物有所值和财政可承受能力评估两项工作，加强工作能力培训和学习，提升项目分析评估的专业能力。

运营过程中的国有资本管理。现在很多民营企业不大愿意跟政府项目合作，倒不一定是因为项目收益问题，国有资本在公私合营中的管理问题是民营企业比较头疼的，主要是国有资本管理对公司运作的限制条款太多，因此有必要在签订PPP项目合作时，将公司管理中可能涉及到国有资本管理的提前细化考虑，国有资本管理针对PPP项目也要有相应专门的便利化管理办法。

第三篇：高中数学需要注意的几个关键问题

高中数学需要注意的几个关键问题

在日常与学生接触过程中，常有学生这样抱怨：“不知道为什么，有时候看起来很简单的数学题目，我往往不能拿到满分。”

为什么看起来很简单的题目，我们总是不能拿到满分呢？其实，这就是因为我们在做数学题目的过程中，走进了这样几个误区：

其一，重结果，轻过程。其二，对做错的题目，没有提起足够的重视。

1.先说第一点，重结果，轻过程。

相信，很多同学都曾犯过这样的错误：拿到一道题目之后，看题目很简单，就会急于下笔。结果，思维活跃，笔走龙蛇，虽然很快就得出了答案，却因为匆忙之中丢掉了不少步骤，不能顺利拿到满分。针对这种情况，我们该怎么办呢？

一位数学成绩优秀的同学这样分享经验：

“很多同学数学思维很好，但是一下笔就丢分，这就要求我们平时练习时一定要把每个解题步骤都写全。”

数学备考自然要做题，但是，有些同学只关注结果，答案对了就行了，不重视步骤，这显然就的非常不明智的。要知道，在解答数学题目的过程中，每一个步骤都关系着最终的结果，一步错，则差之毫厘谬以千里。所以，在做数学题目的过程中领悟各种解题思路和方法才应该是我们做题的最终目的。

2.再说说第二点，对做错的题目，不能提起足够的重视。

也许你也曾有过这样的经历：在做题时，碰到了一道似曾相识的题目，往往拿不定主意究竟该用哪种方法去解，有时候虽然做出来了，结果还是不免以错误收场。这其中的原因何在呢？就是因为我们对错题没有引起足够的重视。没有将那些做错的题目及时消化吸收。

那些数学成绩优秀的学生从来不会这样做，一位顺利考入清华大学的学子就这样说： “在学习数学上，我并没有下很大的功夫，只是习惯每天将做错的题目整理一遍。数学题量大，老师每天都会发一张试卷，头天做了第二天就讲评。老师每次讲评之后就，我就会把那些做错的题目整理到错题本上，A4大小的本子，我记了不少页，每页至少两三道题，多则七八道，到每次考试时，光是看这些错题就能花费我一天的时间。对这些错题，我会重新整理一下思路，再着手推理一遍，如果是因为方法上的问题错了，就会及时去请教老师。”因为一直坚持这样做，我在做数学题目的时候就很少遇到‘被相同的石头绊倒’的情况。的确，学习数学最怕的就是懒惰，遇到不南昌播音主持培训懂的问题、容易做错的题目，一定不能心存大意，而要用心弄清楚每一个知识点。不断重复自己做错的题目，标清自己每一个错误点，在改错本上清晰地写出每一步，直至把这些模糊的知识彻底弄懂为止。一步一个脚印地走下去，你的数学成绩就能日见起色。

第四篇：买房应当注意哪些问题

买房前需要了解的几个指标

对多数经历过和正在经历的人来说，买房不是件轻松事。其实，购房是件改善生活的高兴事，本应该是轻松愉快的；要让你的购房经历轻松自如，无非是朝着舒服的方向去做，只要不冒险买无证房、不贪心买价低质次房、不冲动买天价概念房……便可实现你的轻松购房梦。

“买房看五证”已成为每一个购房人最先掌握的基本原则。其实，这五证手续办理过程中都存在联系———从《房地产开发资质证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程施工许可证》，具备了这些证件，才能领到《商品房预售许可证》。所以只要项目具备《商品房预售许可证》，您基本上就可以放心了。不过，购房者应特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。这一证最好到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。

看房的关键指标在了解完你打算选购的房屋是否具有合法销售的资格后，接下来就要了解，房屋是否住得舒适，你可以根据以下关键几个指标来进行判断。

指标一：住宅的使用率在你掏钱买的面积中，一部分是楼内所有业主都要分摊的公摊面积，另一部分才是落实到自家地盘上的使用面积，使用率反映的是使用面积与总面积之间的比值，计算方法是使用面积／建筑面积×100%。

指标二：楼间距即从一栋楼的首层到另一栋楼首层的直线距离。一般来说，两个楼房南北之间的距离，如果能大于或等于1倍，就会比较舒适，比如说，南排房间的高度为18米，那么北排房间距它的距离如果能大于或等于18米，就比较好了。

指标三：住宅的开间住宅的开间就是住宅的宽度，又叫面宽，习惯上，人们把一个房间的主采光面称为面宽，它主要决定了房间的采光条件。

指标四：住宅的进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长，一般被限制在5米左右。对于板楼来说，进深在13米左右比较合适。

指标五：住宅的层高住宅的层高是指下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的高度要合适，太低了显得压抑，太高了使用起来能耗较高，不太经济。厦门的层高一般在2.8米左右。

指标六：住宅的净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。即层高和楼板厚度的差叫“净高”，在层高一定的情况下，千万不要以为净高越高越好，因为楼板的厚度是有规定的，事关安全，千万马虎不得。

一般来说，在决定买房之前，了解一下上述指标，就可以对房屋的居住品质大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情况发生。当然，除了上述指标外，房屋的户型结构也是决定居住品质的重要方面。

购房杀价18式

第一式：不要表露对物业有好感，让对手不知道你的意图，无法争取主动。

第二式：告知对方已看中其他物业并付定金，看对手是否愿意开出更有吸引力的价格。

第三式：告知对方已看中其他物业并已付定金，但亦喜欢此物业，是否能再便宜点以补偿已付出不能退还的定金。

第四式：告知对方已购置物业，但要等现有物业出售后才能买，因此要求卖方在付款方法上再优惠些。

第五式：不停地找物业的缺点，要求降价。

第六式：告知自己很满意，但家人有其他的想法，如果房价便宜则可以解决问题；或者表现出强烈的购买欲望，迫使对方降价格。

第七式：告知准备一次性付款，要求最优惠的价。

第八式：带着5000元，说只要售价合适就马上决定购买。

第九式：如果实在谈不下去，不防抬腿就走，让卖方担心失去你这个有强烈购买欲的客户。

第十式：与其他物业的价格作比较，要求对方再降价。

第十一式：告知能力有限买不起，要求再便宜一点。

第十二式：告知资金在外地或外国，购房款需慢慢支付，以争取更优惠的付款条件。

第十三式：告知物业管理费太贵，不能支付，要求送物业管理费。

第十四式：告知自己现金积压在股市或其他生意上，想购置房子，但希望付款条件或售价能更优惠些。

第十五式：告知这房子是别人送给自己的，自己不想掏钱买，因此预算有限，就这么多钱，不卖就算了。

第十六式：告知从朋友处已知有多少优惠，要求同样的待遇。

第十七式：告知自己没有找代理行，直接与开发商交易希望能免佣金。

第十八式：与谈判人员、销售人员成为朋友，凭交情争取拿到该项目的最优惠的价格。

买房及签合同应注意的重大事项

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

第五篇：商业计划书**应当注意哪些问题[定稿]

商业计划书**应当注意哪些问题

一、企业要明白撰写商业计划书的目的。

在实际接触企业过程中人们发现，很多企业认为书写商业计划书的目的就是为了融资，这是不对的。商业计划书的写作本质是企业对自己经营情况和能力的综合总结和展望，是企业通过全方位展现战略思路及战术执行能力，来突出企业的投资价值。那些善于思考和总结的企业即使不融资也会经常按照商业计划书的模式和要点来反思自身的经营情况，从而提高企业的综合素质。最让投资人感到头疼的是他们经常会收到一些与实际情况不符合、抄袭拼凑、胡乱应付的商业计划书，企业糊弄的其实是他们自己。

二、商业计划书先要全面介绍企业，然后才是具体项目的介绍。

很多企业在商业计划书中花大量篇幅介绍他们要做的一个技术、一个项目或一种业务，从而忽略了对企业的全面介绍。因为对于成熟的投资人来说，他们很多时候要投资的是一个可持续发展的企业，一个有核心团队的日常运营的企业，这个企业需要有可持续的长期推出的项目和技术。项目只是企业发展中的某一个具体的业务形态，不能代表企业自身。所以一定要注意商业计划书**58jihua.com/的出发点首先是企业而不是具体的技术或项目。就具体项目而言，应该注意突出以下几点

1、项目的竞争力要强，不仅要有独创性，更要有可持续性，特别是在实施后，能够为投资人和客户带来衡量的价值;项目最好选择市场竞争不是很激烈，而其核心产品又不容易被替代，产品的生命周期足以支持生产收入和利润，能给投资人带来可观的回报;

2、创业项目对投资人的投资回报率也是所有风险投资人比较关注的，仅仅通过在计划中确定一个准确的较为具体的投资回报可能比较困难，但可以通过回报的形式，如在国内外资本市场上市来体现，也可以通过项目实施后其真实的营业收入和利润来体现。值得注意的是：对于商业计划书里面的财务和融资部分，许多企业缺乏基本的认知，以为随便拼凑一些数字就可以表明企业有多赚钱，融资金额也越大越好。但对于专业的投资机构而言，可以很容易地发现企业财务数据的漏洞和对资金的需求实情。所以企业切不可随便编造数据，漫天要价。

特别需要注意的是，很多企业在这部分当中常常把项目的投资论证当作企业的投资论证，从而偏离了商业计划书的本意，即企业融资，不是项目融资!此外，在财务预测中，夸大销售，夸大利润等等现象比比皆是，投资人早有心理准备，会非常仔细地推敲企业提供的每一个数据。对于融资额，许多企业也是随便给个大数，缺乏科学实际的论证和支持。因此，建议企业在这部分一定要实事求是，态度诚恳，这样反而会得到机构投资人的认同和理解，而且还能和企业一起把财务预测和融资事宜商讨清楚。

对企业来说，最后还要记得商业计划书要言简意赅，切忌长篇大论，粘贴拼凑。一份简练清晰、句旬中的的商业计划书也是投资人乐于看到的。

商业计划书**