施工合同审核要点

第一篇：施工合同审核要点

建设工程合同审查注意要点

一、建设工程合同审查的要点

1、这类合同特别要注意审查合同总额或称工程总价和款项支付条款之间的联系，别要注意是否有对工程款的审计的条款。有些合同在工程概况条款中约定了合同总额，该数额是确定的，但在付款条款中又约定了经审计后再付款，显然，这样的合同条款是相互矛盾的，因当在合同总额中写明是暂定数额，具体款项案审计结果确定。

2、工程类合同涉及大量的合同附件，要注意与合同的相关条款的一致性。

3、竣工验收条款和付款条款是紧密联系的，因此要注意审查竣工验收条款。此外，竣工验收又关系到交付、保修期等。

4、注意违约责任的约定，特别要注意到工期延误、因工程质量问题造成无法验收时的违约责任等。

5、对于经过招投标程序的，还需要审查有关的招投标文件与合同约定是否相符。

二、签订建设工程合同的注意事项

1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定

目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的GF-2013-0201《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订 “专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。

有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》(试行)、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。

2、严格审查发包人资质等级及履约信用

施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。

根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。

3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容

“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。

1)实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种方式，均应在合同中予以，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。

2)根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。

3)建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场签证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。

4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定

一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。

5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系

尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限

《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定歈 及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。

7、不可抗力要量化

施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。

国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷

第二篇：建筑施工合同审查审核要点

建筑施工合同审查审核要点

2013-10-12 19:31:33| 分类： 法学话题 |举报|字号 订阅

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施工总承包合同的纠纷来源于合同条款，合同条款的约定需要准确、清晰的描述，合同条款的约定需要尽可能覆盖所有履行过程中的问题。本文通过以房地产开发公司的角度，总结部分易引起纠纷的合同条款，供甲乙双方参考，并在今后的工作中加强合同评审的力度、重视性和严肃性，提高合同条款精度。

施工总承包合同是施工结算的最终依据，也是工程纠纷的源头，合同不规范或者合同文字性描述的含义存在分歧都是导致合同履行过程中的纠纷的原因。另外，中国文字的一字多义性，甚至语气不同表达意思就截然不同的性质，使我们在合同订立过程中应该从不同方面推敲合同的每一句话、每一个条款，才能有效控制纠纷的风险。这一点，从某些项目业主对合同要求也能从侧面感觉到他们对此的深刻体会，也就是通常他们要求合同越厚越好的道理。同样对于我们的施工单位更为重要。虽然从法律角度，甲乙双方是平等的，但是在实际上乙方往往处于不利的角色，如果合同存在分歧，乙方受损失的几率要大得多。此外，合同风险往往来源于合同的约定，合同的约定的疏忽往往来源于我们在订立合同的时候的疏忽大意及碍于面子的妥协，也包含部分懒惰心理以及对合同评审的不重视性和不严肃性。实际上，甲乙双方都希望能够把施工过程中可能存在的问题的处理方式都约定好，避免将来的纠纷，它是一把双刃剑，很难预测对哪一方的伤害。

在此，我仅以房地产开发公司的角度，在定额取费结算前提下总结了部分条款，以供大家参考，使我们有所启示。

一、措施费方面

1、合同条款必须明确甲方分包项目队伍水电费问题等费用的计取方式，以及甲方的四通一平的标准。

2、现场监理、甲方办公区以及分包单位的临设办公费用及地点的提供和费用计取方式。

3、措施费的规定：马蹬筋的分布及形式，模板支设方式、塔吊、脚手架等措施费的计取必须依据相应经甲方认可的措施方案，且方案与实际发生一致，此方案才生效。避免施工方上报一套，实际操作另一套，给甲方造成的不合理成本。或者建议根据投标方案一次性包死，施工过程中无论何种原因造成的措施费的增减均不得调整。总之，此类费用最好落实到能精确计算的地步。

4、明确由于为避免不可抗力所采取的预防措施的提前发生费用的计取。

5、明确甲方分包项目的成品保护措施及费用计取方式。

二、配合费方面

1、合同条款应规定总包方不得再收取甲方分包项目分包方的不合理费用及违约责任。原因为施工中由业主方分包的项目，通常都是甲方在招标完后确定的，并给予总包方一定的总包管理配合费。但是在总包管理中若总包方恶意再收取分包方费用时，由于分包方的合同价款为竞争价，因此会造成分包方偷工减料，降低质量。

2、合同条款必须明确总包配合管理费的内容。应在招投标时施工单位列明项目及费用。

3、关于电梯等大型项目的配合费的计算问题和所包含的服务内容，以及对外政府部门上缴的保险、招标交易费等的问题的由谁承担的问题。

三、材料调差方面

1、明确信息价的最终调差依据。是以投标时季度信息价为结算依据还是以施工过程中加权季度信息价为结算依据。以及由于双方原因造成工期拖延时该调差部分的处理方式。

2、应明确材料认价的界限，避免定额低的项目乙方也要求认价，尽量避免认价的材料发生，最好是把信息价与市场价的差额体现在让利上。

四、变更签证方面

1、合同条款应规定现场签证、洽商等文件的具体人员签字并盖章有效，明确应由经办人、主管、项目负责人共同签字后才能生效。这样规范后有利于管理，有利于结算。避免因甲方个别人员给公司造成的损失。

2、合同条款必须明确土方、商砼运距应有签证，无签证视同未发生，且必须在事前经甲方确认，事后的责任由施工方承担。

3、明确签证零星用工的计算方法，变更、拆除工程等应按规定执行定额。避免乙方因定额价格低而出现双方的分歧，并规定违约责任。

4、明确签证变更的项目为合同的工程内容的一部分，乙方不得拒绝工程内容中的变更签证项目。

5、应规定发生增加工程变更签证时承包人高估冒算的责任。

五、工期方面

1、明确总包单位对总工期负全责，因甲方分包项目延误工期的处理方法。

2、明确合同工期严格规定最终项目工期为整体工期，不分单体、单专业工期。工期拖延违约责任以最后一个单位单项工程完开始计取。

3、因签证变更或甲方原因引起的工期拖延必须是关键工期上的延误，必须经监理甲方认可的书面签证方可作为索赔依据。

4、因工期延误外的索赔（如材料涨价等）的处理方式，应由责任方承担。

5、明确变更、签证引起工期的延误对对方造成的损失的费用计取问题。

六、质保金方面

1、明确质保金返还的年限，质保金的结算方式。质保金在质保期满无息返还，质保期间发生的甲方维修费用的规定。

2、质保期均从最后一项单位单项工程工期竣工合格日开始计算。

3、大型设备的各配件质保期的规定。

4、质量保证期中的维修项目的再次的保修期限和保修金的问题。

七、不可抗力方面

1、关于现场一周连续停电不超过及超过8小时的停电问题所涉及的费用及损失计取方式。

2、应明确不可抗力发生后施工方应积极采取措施进行把损失降到最低的责任。

3、因甲方的原因（图纸等）尽量在合同谈判时以让利的方式予以不计。

4、不可抗力的范围界限，比如火灾等人为因素的是否属于不可抗力。

5、为了避免此类风险，须明确工程一切险所涉及的范围及双方关于此费用的计取。若不计取发生的损失由甲方承担，若甲方给予计取后乙方未上险损失由乙方承担。此类问题都应在合同中加以明确。

八、其他方面

1、必须表明给物业公司移交的有关事宜，比如最好明确施工单位必须配合甲方顺利移交给物业公司的义务。

2、对外备案合同可以签订价格相对低的平米包干固定价形式，避免阴阳合同引起的纠纷后处于被动。

3、注意优先受偿权的问题及仲裁机构的确定，尽量规定到公司熟悉的所在地处理。

4、违约费用的利息问题计取方法。

5、规定上报预算的偏差大的问题的处理方式。必须能达到工程量计算与预算一一对应的程度。

6、应明确结算审核由甲方出具的还是审核机构出具的为准。

7、合同终止时承包人的索赔仅限于直接损失，由于间接损失无法估量，可大可小，所以尽量避免此类间接索赔的发生。在合同中最好明确不计取此类间接费用。

总之，对合同条款的不断深入了解，提高合同条款的精度

建筑工程施工合同审核审查要点

（主要针对99版、相对重点）

1、注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

（1）对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。

（2）2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：

（一）承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的；

（二）没 有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

（三）建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的；

（四）承包人非法转包建设工程的；

（五）承包人违法分包建设工程的。

因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

2、注意工程承包范围的审查

整体比较简洁；注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致；

包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等等。

3、注意标明开工日期的成立标志

项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。

实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准（开工令等证实）；

施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。

4、注意审查组成合同文件的顺序

首先需标注：在前者优先；

其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

5、注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置

对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

一、明确工程师授权范围；

二、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。

6、注意审查对安全文明施工的约定

一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

7、注意审查对于工期顺延的约定

一、工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令（停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据；

二、工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。（视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。）

8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序

（1）程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前

小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。

（2）通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

9、注意审查合同价款的确定方式

一般有三种方式：

（1）采用固定价格合同，注意约定合同价款中包括的风险范围，如：

“钢材价格的市场变化（8%）”

注意风险费用的计算方法：

（如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。）

（2）采用可调价格合同，合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项

元以内不予计取，元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。

（3）采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意审查工程进度款支付方式

（1）方式：节点形象进度，按比例；工程量，按比例。

（2）按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。

11、注意审查关于工程变更的约定

未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更；承包方原则不作变更；但实务上需做变更。

确认流程：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后

日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。施工期间变更调整单项

元以内不予计取，元以上单项的变更于竣工决算时调整。

12、注意审查关于竣工验收和结算的约定

此阶段的程序设置：

（1）验收过程；（四主体加质检站）

（2）工程交付；

（3）资料交付；（视为条款、移交资料明细）

（4）竣工结算。（时间、视为条款）

重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。

13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点

（1）对于履约保证金（或保函）的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定；

（2）对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。

（3）对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。

违约金：可与延期通比例的约定。

（4）对于优先受偿权的约定；

（5）对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。（留置权）

（6）对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。

（7）对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。

（8）对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。

（9）关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。（10）对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。

14、关于合同生效时间、地点效力的约定审查

签字盖章时、履约保证金交纳时（附生效条件）等；合同签订地、项目所在地。

15、关于争议解决途径、地点的约定审查

诉讼和仲裁的选择；

工程所在地、合同签订地、原告所在地、承包方或发包方所在地、第三方。

16、其他注意点：

质量约定：合格、市优、省优、国优。

材料：甲供、乙供；与约定品牌不符合的认定与罚则。

保险：工程一切险；甲乙双方的人身险。

农民工工资支付的承诺。

关于公章使用和款项支付。

（1）项目部公章：设定权限；

（2）款项：转账、一个帐户。

专业工程分包合同审核审查要点

（桩基、幕墙、弱电、绿化、室外配套、暖通、混凝土、脚手架、钢筋、中央空调、特殊墙面地面等等）

1、注意审查分包人资质

2、注意审查分包人的责任范围

分包工程承包人应当按照分包合同的约定对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。总包合同条款：指发包人与承包人签订的施工总承包合同条款。

3、注意审查发包、总包、分包人的关系约定分包人、发包人、承包人之间的关系

明确在分包条件下：

（1）发包人与分包人是本分包合同主要权利义务的承担者。发包人负有支付分包工程价款义务和取得分包工程的权利；分包人负有按时、保质交付分包工程的义务和享有获得分包工程价款的权利。

（2）承包人与分包人之间是总分包关系，承包人负有协调总包工程与分包工程关系、配合分包工程施工、进行工程现场安全、文明、消防等管理义务，享有获取总包管理费、总包配合费的权利；分包人负有服从总包管理、支付总包配合费的义务，享有取得承包人配合施工的权利。

（3）发包人与承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的义务。发包人负有支付总包管理费的义务，承包人负有以有经验的承包人身份积极配合发包人管理分包工程的义务。

4、分包工程的工程量确认

经工程师确认的计量凭证是发包人与分包人进行工程价款结算时计算工程量的依据。

5、审查对于工程量变更的约定

工程变更

（1）分包人应根据以下指令，以更改、增补或省略的方式对分包工程进行变更： ① 发包人作出的变更指令。

② 工程师根据总包合同、分包合同约定的权限作出的变更指令。

（2）分包人应在工程变更确定后14天内向发包人、工程师提出变更分包工程价款的报告，发包人、工程师应在收到变更报告的14天内予以确认，分包人根据确认结果调整合同价款。

（3）分包人在双方确定变更后14天内不向承包人提出变更分包工程价款的报告，视为该项变更不涉及合同价款的变更。发包人、工程师无正当理由逾期未予确认或未提出修改意见的，视为该变更报告内容已被确认。

6、注意审查竣工验收的专业技术要求

（1）发包人应当在分包工程竣工验收后24小时内签署竣工验收报告。工程竣工验收后分包人应在专用条款约定的时间内按照本合同协议书约定的合同价款及本合同专用条款约定的合同价款确定方式和调整内容，完成工程竣工决算报告，向发包人和承包人送交竣工决算报告及完整的决算资料各一份。承包人收到竣工决算报告和决算资料后，应专用条款约定的时间内完成初步审核，将初审意见提交发包人或工程师。发包人或工程师收到分包人的竣工决算报告、决算资料以及承包人的初审意见后，应在专用条款约定的时间内进行确认。

（2）分包人未在专用条款约定的时间内提交分包工程决算的，发包人要求移交分包工程，分包人应当移交。发包人或工程师未在专用条款约定的时间内完成工程决算的审核确认，从期限届满的第二天起计算利息。发包人或工程师超过约定期限达三个月仍未完成审核确认的，该期限届满，视为分包工程决算已被确认。

（3）经发包人或工程师、承包人、分包人确认的分包工程决算报告是发包人与分包人进行工程结算、支付工程结算价款的依据。

（4）结算价款的支付时间和金额由双方在专用条款中约定。

（5）分包工程竣工验收后，分包人应继续负责分包工程的保护和维修，承担相关费用，配合承包人做好总包工程的竣工验收工作。分包人应根据承包人的指令移交分包工程。

7、注意审查合同价款与支付的内容确定方式：

（1）单价固定合同最终价款的确定方式：本合同协议书约定的合同价款为单价固定、工程量暂估的价款。分包人报价书中所列单价为综合单价，已含税金、利润和政府规费，该单价为不变价，任何条件下均不予调整。工程量根据通用条款第22条规定的程序进行确认。

分包工程最终价款＝分包人所报单价×经确认的工程量

（2）总价固定合同最终价款的确定方式：本合同协议书确定的合同价款是分包人完成分包范围内工程并承担保修责任的全部价款，除非发生通用条款第22条规定的工程变更，否则该合同价款即为双方最终结算价款，不予调整。

分包工程最终价款＝协议书确定的合同价款＋工程变更追加价款

（3）按实结算合同最终结算价款确定方式：本合同协议书约定的合同价款是依据分包人的工程预算而暂定的工程价款。工程竣工验收后，双方按

定额和

费用定额以及工程所在地造价管理部门公布的材料人工机械台班等信息价和双方计量确认的实际工程量进行按实决算。

分包工程最终价款＝工程决算价款

（4）他确定工程最终价款的方式。

8、注意审查分包人违约责任的设置

（1）分包人转包或再分包本工程的，承包人有权解除合同，分包人应向发包人支付分包工程合同价款10％的违约金。

（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列规定处理：

① 分包工程的延期未造成总包工程延期竣工的，分包人应向发包人承担工期违约责任，支付延期竣工违约金，违约金标准为每天

元。

② 因分包工程延期竣工导致总包工程延期竣工的，分包人还应向承包人支付延期违约金，违约金标准为每天

元。

（3）分包工程质量未达到本合同约定的质量目标，分包人应向发包人承担违约责任，违约金为，同时因分包工程质量达不到约定标准造成总包工程达不到总包合同约定标准的，分包人还应向承包人支付分包工程合同价款

％的违约金。

（4）分包人的其他违约责任：分包人违反本合同义务，造成发包人、承包人其他损失的，应承担赔偿责任。

第三篇：代理合同审核要点

代理销售合同审核要点

一、代理方式

独家代理的，甲方自行销售及委托第三方销售的均视为我方业绩，并结算佣金；联合代理销售的，业绩归属及确认的流程是否有，表述是否清晰。

二、代理期限

方案

1、签约代理合同：

⑴ 本合同期限自 年 月 日至 年 月 日止。⑵ 本合同代理期限自本合同签署之日起至 年 月 日止。

方案

2、“本合同代理期限自本合同签订之日起至乙方代销售房源销售完毕止。”（对于甲方诚信度较高，预期效益较高的项目）方案

3、与项目销售证件挂钩表达方式：

⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一张预售许可证取得之日起 个月止。

⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一张预售许可证取得之日起 个月止。

方案

4、与项目开盘挂钩表达方式：（开盘条件：可售房源已取得本项目预售/销售许可证并完成相应的网上申请手续、销售合同（商品房预售合同/商品房出售合同/商品房买卖合同的简称，下同）文本经甲方确定、甲方已落实按揭银行、销售价格和优惠原则已确定，可售房源在媒体广告正式公布对外销售之日，同时具备以上条件之日为开盘日期。本项目开盘日期由甲乙双方共同确定）⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一批房源开盘之日起 个月止。

⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一批房源开盘之日起 个月止。

三、有考核的，销售成功业绩计算标准应当明确并与佣金结算标准区分，计算销售率的，应当明确销售率的概念，计算依据是面积还是套数；分批次开盘并考核的应当双方确认批次房源与批次开盘日期。

方案1：房屋的销售以套为出售单位。购房者签署销售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售计入销售业绩。

方案2：购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。

购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款资料收齐后7日视为该房屋销售成功计入销售业绩。方案3：购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。

购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款银行审批通过之日视为该房屋销售成功计入销售业绩。

四、佣金结算

按照具体支付方式，明确具体的结算支付日期，切忌仅约定“在……后支付”，没有具体日期。如每个月（或季度、或达到一定条件之日起）的第★日前由乙方向甲方送交上个月（季度或期）已销售成交的房屋清单明细表和请佣表，甲方应乙方送交请佣表后★个工作日内审核并向乙方支付上个月（季度或期）佣金。★ 如佣金按照销售业绩需要补差的，应当在条件具备后及时补差，补差的日期也应当明确具体。各档之前不应当有空档。如约定销售率在0－30％、31％－60％，61％－90％如何结算，导致30％－31％、60％－61％之间出现空挡，约定不明确。★ ★ 如每期佣金结算非全额，留存部分至代理期限届满或者交房才结算的，须明确在届满后或房屋买卖合同约定的交房日期后几日内支付。如有溢价的，应当明确具体结算条件及日期

补充特殊情况下佣金结算：

☆甲方或甲方代表书面确认同意客户延期付款或分期付款或延期办理贷款或合同签约时未撤销在建工程抵押的，则以首付款到帐且销售合同签约视为该套已房屋销售成功并结算佣金。

☆若由于甲方原因（包括甲方拒绝按确认的商品房认购合同或销售合同样本与购房者签订合同）造成购房者无法签订销售合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记、抵押登记或者同意退房的，则该房屋视为乙方已成功销售并结算佣金。

☆甲方关系客户或甲方自行销售的是否计算我方业绩，是否结算我方佣金，该部分房源是否须控制在一定的比例范围内（按照面积还是套数应当明确），否则超出范围的应当按照约定支付我方佣金都应当明确。有团购的应当明确概念及比例，以及佣金结算比例。

☆如代理合同提前终止或者解除的，应当在合同提前终止或者解除之日起支付我方应得补差佣金及留存的佣金。

五、费用承担

售楼处（含外接待中心）和样板房的装修及日常运营费用（包括但不限于水、电、电话、网络、保安保洁、绿化等）和项目的营销推广费用等（包括本项目销售中投入的媒体广告、楼书、售楼处装饰及家具、保安保洁保绿、现场气氛营造、DM单制作、电视CF制作、房展会展览费用、销售道具制作费用、整体和单体建筑模型、效果图、灯箱广告、看板、房型家配图、引导旗、横幅、小区围墙广告、工地环境美化和造景等及相应的广告宣传活动）全部由甲方承担。

六、保证金

1、建议尽量不要约定有保证金，除非该项目收益高、开发商诚信好，且取得是独家代理。尤其是结算佣金时非全额结算，留存一部分至房屋交付的项目或者是达到一定考核指标才进行佣金结算的项目，更加不应当提供保证金。

2、保证金返还时间：本项目完成一定销售目标之日起或乙方不再进行本项目销售代理之日起7个工作日（以条件先成就之日为准）。如甲方逾期返还保证金，甲方除应返还保证金外，还应承担到期应还保证金的日万分之五滞纳金。

3、保证金的扣除条件尽量要客观、量化。

七、责任承担

1、涉及到房屋建设和销售的合法性，工程施工、工程进度、房屋质量、房屋产权、房屋交付、装修标准，交房期限，配套设施等方面引起的争议，由甲方负责处理，并承担由此发生的一切费用。

2、房屋销售行为方面（接待方式、方法、态度）引起之争议，由乙方负责处理，并承担由此发生的一切相关费用。

3、甲方应按时向乙方支付合同约定的佣金，每逾期一天，按到期应付款的日万分之五承担滞纳金；逾期支付超过三个月，则乙方有权撤场并单方面终止本合同,甲方还应当承担乙方的前期投入成本。

4、在本合同代理期内，若甲方或乙方任何一方擅自提前终止或解除合同，应向对方按未销售物业销售底价确定的总销金额的 %支付合同违约金。

第四篇：合同审核要点及方法

合同审核要点及方法

作为一名从事法律业务的工作人员，起草或审核合同的能力应当说是一项最基本、最重要的素质，也是一项反映其所掌握的法律知识水平高低和将其运用于法律实践能力大小的综合测评指标。

第一方面：决策审查过程

含义：依据组织的长远规划、战略目标、近期工作计划，对相关项目进行市场、政策、方向等方面的评估，进而对合同缔约目的、预期效果进行决策性分析，形成合同起草指导意见，并对合同草稿进行立意审查的过程。

该项审查实质上是前合同事务，但对合同的起草修改起至关重要的作用。其责任部门为组织的最高决策机构。法律事务机构以及相关职能机构可以提供咨询建议。

该阶段，合同审查者注意事项：

1、把握合同的缔约目的，围绕缔约目的设定权利义务。

缔约目的是合同的灵魂，没有缔约目的也就不存在合同。所以，理解并具体化缔约目的是起草合同的首要任务，如果目的都搞错了，就算权利义务设定的再完美，操作流程再严密都不会达到预期的效果，也会使得合同完全失去原有的意义。

在搞清缔约目的的基础上，要把握好指导思想，设定正确的权利义务走向和平衡，综合考虑对合同操作有影响的市场条件、政策环境等因素，使合同的内容和操作围绕缔约目的发挥作用，否则将使合同产生“先天缺陷”，引发“后天不足”。

2、考虑合同订立后的可变更可能。

当今社会，瞬息万变，且不说自然事件和社会因素非我们自然人或单个组织能力所能抗拒的不可抗力外，就连市场主体自身的变革或变化有时也是让人意想不到的，并且无法预测。所以，我们在订立合同时，必须要考虑到法律//教育网合同订立后履约过程中所可能发生的一些影响合同正常履行的因素。如自然事件中的台风、洪水等不可抗力事件，社会因素中的国家法律政策调整、市场价格重大波动等重大情势变更事项，微观方面可能遇到的合同一方当事人死亡、企业终止清算、破产倒闭或重组并购等事项。

未雨绸缪，起草或审核合同时，对影响合同变动的因素考虑得越周密细致，就越能避免纠纷，当事人的合同权益也就越容易得到保障。

第二方面：主体审查过程

含义：依据相关政策法规、合同缔约要求、相关技术标准，对签约双方进行主体资格、项目资质、缔约信誉、资信能力、人员构成等方面的审查过程。

该项审查实际上是从合同衍生出来的相关审查项目，其责任部门为组织的职能机构、法律事务机构。

该过程中，审查者注意事项：

1、注意合同主体的合法和真实。

市场经济强调缔约自由，为了追求利润，许多组织采取各种欺诈的手法，制造主体合法、真实的假相，达到签约（欺诈）的目的，严重干扰了市场秩序。虽然，从法律上讲，因该种动机签订的合同无效，而且可以依照相关救济条款进行责任追究。但是同样会给组织带来人力、物力、财力上的重大损失。所以合同主体的合法真实是合同审查的重要项目之一，是关系合同目的能否实现的前提之一。

另外，还要注意审核或确认负责签订合同的单位或个人是否已取得相应的合法授权，以防止无权代理或超越代理权限订立合同的情形存在。当然，自已一方的主体是否适格（例如不是独立法人、法人名称不对、印章和名称不一致等），也要进行审查，防止所签订的合同无效。

2、注意合同主体是否具备相关的资质或许可。

对某些业务领域，按照相关的法律或法规规定，需要合同一方或双方主体必须具备相应的资质或经营许可才可从事。如建设工程设计合同需要国家建设部门核发的设计资质、建设施工合同要求业主有“报建”的整套资料、物业服务管理合同需要物业管理资质、部分外贸或进出口合同需要的行业特殊代理权资质或经营许可、从事房地产开发业务需要开发资质、从事药品生产或经营需要药品批号、生产或卫生许可等。

对实行资质管理或特殊许可的业务，若签约一方不具备相应的从业资质或经营许可，由此所订立的合同一般属于违反国家法律法规的合同。一旦纠纷产生，容易被确认为无效合同。

另外采用假的资质进行欺诈也是很常见的。审查相关资质和许可要求审查者深入了解相关专业知识。

3、注意对资信能力、业绩、人员等进行审查。

一个组织的资信能力是影响其履约能力的重要因素，一个规模较大、信誉良好、业绩出色的组织同样有可能因为资金周转的问题而影响其具体项目的操作，从而可能造成缔约方的损失，轻则延误履行期限，重则违约不能履行。因此，重大工程项目、重要项目或者较大额度的采购等合同要求对方出具履约保证金函，这样才能从资信上促进对方积极履约。另外在后期质量保证期内，要求对方出具质保金、保函是当前普遍的、可行的方法。

另外，过往业绩和人员素质也是缔约目的实现的保障之一，对业绩和人员的资料审查应该列入合同关键审查项目之一。

第三方面：可行性审查过程。

含义：依据法律法规、行业规定、缔约目的，综合考虑组织所处环境、软硬件条件、操作习惯等，对合同标的、设定履行方式、技术要求等内容，进行可操作性审查，确保合同履行能实际履行的过程。

该项审查责任部门为企业职能机构和法律事务机构。

该过程中，审查者注意事项：

1、合同标的约定要求详细、明确，做到指向对象具体。

合同的标的是最能体现缔约目的、合同性质的核心内容，相当于我们写文章时所表述的文章中心思想。所以，我们在起草合同时，最好要单独写明“合同标的”这样一条内容，以便让人一看便知合同的大概内容。

从法律功用角度讲，通过“合同标的”条款还能够更好地界定合同的性质。对“合同标的”的描述务必要达到“准确、简练、清晰”的标准要求，切忌含混不清。如对合同标的为货物买卖的，一定要写明货物的名称、品牌、计量单位和价格，切忌只写“购买沙子一车”之类的含糊描述；如对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等，切忌只写“按照行业的通常标准提供服务或达到行业通常的服务标准要求等”之类的描述。否则，一旦纠纷产生，往往就造成“合同约定不明”的状况。

2、合同的履行方式一定要具有可操作性。

围绕缔约目的设定的合同双方的履行方式、操作流程是合同标的实现的关键，不同性质、类别的合同在履行上有不同的方式，如采购合同的货物转移；工程施工合同的进度施工；技术开发合同的知识产权转移；安装合同的设备交付使用等，但各类合同的履行也有其共同的地方，根据合同双方履行的一般过程，主要涉及以下几个方面内容：履行期限、履行地点、标的完成（运输）方式、保险、付款方式、质量保证等等，这些内容的设定一定要结合组织的实际来进行，如期限要和相关项目紧密配合、地点设定要遵循便利原则、付款要以促进标的完成为目标、质保期和质保金要合理有效等。

3、对合同相关事项内容要有相应约定。

相对于合同主体、标的、技术标准等重要合同内容来说，有些合同内容很容易被忽视，甚至在合同中完全没有体现，如不可抗力、合同保密、技术开发、质量保证等等，其实从合同履行的可行性上来说，这些也是极其重要的，例如在工程建设合同中，不可抗力发生的机率就非常之高，而因此损失的承担是一个需要严格界定，而又没有相关统一标准的，容易产生纠纷的内容之一，因此对其进行周密的预计，和详细的规定也就成为提高合同可行性的需要了。同样道理合同保密、质量保证、技术开发等内容虽然不和合同标的直接发生联系，但是却是有违缔约目的的内容，需要从缔约目的和后期利益的角度对其相关条款加以重视和完善。

第四方面：合法性审查过程

含义：依据相关法规、规定、缔约项目性质、行业操作规定，对合同标的、条款内容、法律术语、签订方式、履行条件、要否登记等相关事项是否与之冲突，致使合同无效的情况进行审查的过程。

该项审查责任部门为企业法律事务机构。

该过程中，审查者注意事项：

1、不同合同性质类别具有各种特殊性。

依据缔约目的的性质，合同法把合同分成了15个大类，并进行了相关内容的具体规定，对合同起草者或审查者来说，这是法定依据。其实在日常合同具体事务中，我们还可以按照不同的标准，对合同进行更加具体的分类，便于事务操作。合同的类别不同，合同的性质自然也就不同。对合同进行分类的意义就在于能够充分认识到不同类别合同的特殊性，从而在起草或审核合同时提醒我们需要特别注意的某些合同内容或要素，如合同的主体资格、生效要件、付款方式、售后服务及保密事项等条款内容。另外，针对合同的特殊性，当事人还可以就各方的权利或义务作出一些特别的约定。对这些特殊的约定一定要尽可能地表述完整准确，要注意其合法性问题，避免与现行法律规定相抵触或冲突。

2、法律用语的准确是合法性审查的重要内容。

当事人之间订立的书面合同属于非常严肃的法律文件，其中许多内容需要以法律术语加以界定和规范，使合同的内容明确、清晰，不会产生歧义、异议，另外对有些容易产生纠纷的地方，相关法律法规、行业规定用法律语言都作出了明确细致的规定。所以，在起草或审核合同时应当按照法律文件的一些书写标准或要求去做，其中包括尽可能地使用或推广大家共同认可的一些规范性法律//教育网法律用语，以避免大家在理解合同时产生不应有的歧义。如在审核合同时，发现一些常见的法律用语错误像“定金”与“订金”不分、“权利”与“权力”混淆、“抵押”与“质押”混用的情形等。另外，还发现不少合同中出现类似“一方对另一方罚款”等明显违反“合同各方法律主体地位平等”的用语或表述。其实，上述每个法律用语都是有其特别含义的，随意滥用可能要闹笑话，甚至直接影响到合同内容的有效性和当事人需承担的法律责任之大小。

第五方面：风险性审查过程

含义：依据缔约性质、类型、习惯以及市场情况，对缔约目的、合同履行、不可抗力等方面进行风险预测评估，并作出相关调整修改的过程。

该项审查责任部门为企业最高决策机构，法律事务机构以及相关职能机构提供咨询建议。

该过程中，审查者注意事项：

1、注意各方责任分担的合理。

诚实信用、等价有偿、买卖公平是市场交易的基本法则，在合同的具体内容中必须能够体现这些法则。我们在起草或审核合同时，切忌只片面强调一方当事人的权利而忽略其义务或片面强调一方当事人的义务而忽略其权利的情形。因为按照合同法关于“合同对价”的基本要求，一方当事人享有权利必须以承担一定的义务为前提，反之就是一方当事人承担义务必须以享有一定的权利为基础。法律禁止以强凌弱的“不平等条约”存在；对责任分担显失公平的合同，合同法赋予受不公平条款约束的一方当事人一定期限内的合同撤销权。尤其是起草涉及多方利益的“格式合同”时，一定要注意各方责任分担的合理性，切忌侵害多数人利益的“霸王条款”出现。因为在合同约定中，若各方责任分担不合理，不仅有违基本的商业道德，而且一旦产生纠纷，此类条款很容易成为众矢之的，从而毁坏商家的信誉，且容易被法院或仲裁机构确认为无效条款。

2、注意交易实施的安全。

当事人之间订立书面合同的目的就是明确交易各方的权利义务关系，更好地保证交易实施的安全。所以，在起草或审核合同时应特别注意能够保障交易顺利实现的条款内容。如当事人选择的付款期限和付款方式条款、合同履行的担保条款等是否存在不符合实际或无法保证交易安全的情形。尤其是在大宗货物买卖、不动产买卖和国际贸易类的合同中，这些条款内容显得尤为重要。另外，有关合同的签订地、履行地（如交货地点等）、标的物所在地及合同纠纷的管辖地、解决方式等条款内容如何约定也直接关系到交易的能否顺利实现或交易的安全，在给当事人起草或审核合同时同样不要忽视此类条款内容。

3、注意考虑合同纠纷发生的可能。

当事人之间通过订立合同所建立的是一种动态的债权或债务关系，一方权利之实现有赖于另一方义务之履行；换句话说，合同之债仅是一种信用上的法律关系，若合同一方当事人违反“诚实信用”原则，则另一方当事人的权利就存在灭失的可能性，尽管其可以通过法律上的救济途径来保障其权利实现。但由于合同之权利是一种私权利，法律对私权利进行保护的主要依据就是当事人之间订立的合同。所以，要求起草或审核合同的人员必须具备“法律的头脑”和“商业的意识”，在起草或审核合同时一定要充分考虑到发生合同纠纷的法律风险，在合同中尽可能的将双方的权利义务及违约责任条款约定清楚。这样，即便将来真地发生纠纷，依据合同约定的内容也比较容易确定各方所应承担的法律责任，尽可能地避免法官滥用司法上的自由裁量权。

第六方面：完整性审查过程。

含义：依据合同法、合同范本、行业规定、交易习惯以及双方缔约目的，就合同条款的完整、内容的全面、权利义务的一致等方面，进行审查的过程。

该项审查责任部门为企业法律事务机构。

该过程中，审查者注意事项：

1、注意合同内容的前后一致性。

合同作为对当事人各方都非常重要的一项法律文件，在内容上必须讲求逻辑严谨、前后一致，不能前后内容相互矛盾不

一、主合同内容和附件内容相互抵触冲突。如果存在合同内容的前后不一致情形，一旦产生纠纷，就会让人无所适从。所以，在起草或审核合同时一定要注意合同内容的前后一致性，注意对合同前后内容产生矛盾或冲突时的处理原则作出约定，如“是以主合同内容为准，还是以合同附件内容为准”等必须在主合同中约定清楚。

第五篇：合同审核的要点

合同审核要点-国外代理协议

涉外协议同国内协议在很多地方上有不同。虽然很多要素可以导致一个合同成为涉外合同，但是我觉得最常见的就是因为合同主体位于不同的法律空间，因而导致合同成为涉外合同。

关于涉外合同，突出特点是法律适用和争议解决同国内合同有较大的区别，中间可能还涉及到很多国际贸易术语和交易习惯。其实合同意思自治基本上已经成为全球任何的原则，因此审核涉外合同除了要注意涉外合同的本身特点之外，其他还是注意一些商务条款的内容，是否会涉及到法务和财务的风险。

今天需要审核的是一个Agency Agreement。国外代理协议，商务角度上来说通常为位于国内的主体，代理位于国外的主体为一定行为的合同，现在接触比较多的是代理销售协议。在审核一个代理销售协议的时候，基本要点如下：

1.合同主体

要确认合同对方的主体，涉及到国外对方的主体资格审查。资格审查可能直接关系到如何去选择法律适用和争议解决的地点。

主体是否为有效存在的法律主体

主体是否有资格订立相应的合同

涉外主体的国籍、注册地址、联系方式是否明确

国内主体是否为本集团内的应该签订合同的公司（集团公司比较常用）

鉴于我们集团的销售团队在内地，因此当我们作为代理方的时候，有的时候我们会使用位于境外的集团公司签订代理合同，而具体执行由内地的销售团队来进行。这样的好处是在支付代理费用的时候避免了收取外汇的麻烦；同时也利于利润转移国外，节省税负。

2.代理销售内容的描述

代理的性质。按照通常做法，代理一般有三种，普通代理、独占代理和独家代理。十分要注意的是，在代理协议中一定要明确规定不同性质代理的内容。即是否委托方有权利在新的代理区域内委托新的代理方；委托方是否有权在代理区域内进行直接销售；新代理方是否有权进行新的委托等；

代理的区域。

最低销售额。很多经销协议中会有最低销售额的概念。代理协议中也可以约定要求代理方在一定期限内至少销售一定量的产品。这个内容通常是用来保护委托方的利益的。

3.代理模式

一般来说，代理产品的价格都是由委托方来确定的；而代理方只是按照委托方的价格进行销售产品。

这里比较关键的是约定代理方是否出现在合同中。

作为委托方来讲，参与签订销售合同，有利于保护自己的客户资源；

作为代理方来讲，让委托方签订销售合同，有利于限制自己的责任。

4.合同标的-代理产品的描述

代理产品的描述应该清楚，可以在附件中列明；

5.代理产品的价格

关于价格如何约定应该在合同中列明；

6.客户资源保护

可以资源保护对于委托方和受托方来讲都具有意义。需要委托方和受托方有一定利益的平衡。

7.违约责任

明确委托方和代理方的责任划分。

8.知识产权保护

鉴于国际知识产权保护的地域性，约定知识产权保护无论对于委托方还是对于受托方都有一定的意义。

对于委托方来讲，可以声明超出地域外的销售，如果出现了代理产品侵权的情况，则委托方将不负责任；

对于受托方来讲，可以声明如果产品在区域内出现了侵犯知识产权的情况，由委托方承担责任或者负责处理争议。这种责任承担虽然不能对抗第三方，但是这种约定可以尽可能的减少受托方的损失。

9.法律适用

我们在实践中通常做法是：

国内的话选择仲裁机构作为争议解决地点；国外的话选择法院。这种做法只是沿袭了公司以前的做法。因为很多代理合同是英文的，如果选择仲裁机构，在语言上就没有障碍，而且具有时效性。在国外，因为不了解国外的情况，因此觉得选择法院可以更好的保护国内主体的利益；

具体争议解决地点选择无论委托方和受托方都倾向于选择自己所在地作为争议解决地点，作

为平衡，通常选择第三方。我们在实践中，如果合同双方在国内都有分支机构，我们则推荐选择香港法律，因为可能相对其他方来讲我们对于香港可能更为熟悉。

作为法律适用，各方通常也倾向于选择适用本方的法律，所以在实践中倾向于选择第三方的法律。其实这一点上来看，只能从公平的角度去解释。因为实际上选择一个彼此都不熟悉的法律去解释双方拟定的合同条款，在合同权利义务上对于双方来讲都会出现不确定性。

10.代理佣金的规定

要约定代理方的佣金支付方式。为了维护代理方的利益，有的时候会约定客户先支付费用给代理方，再由代理方支付给外方，这样可以防止外方拒付佣金，当时通常外方不会同意这种支付方式。

因此如何保证代理方一定能够获得代理佣金是一个比较重要的问题。

各位前辈对代理协议的看法集汇：

1.是否答应客户要求获得独家代理权，这更多的是一个业务考虑的问题。法律上而言，授予客户独家代理权或者一般代理权都是可以的。因此，是否答应得由贵司根据自己的业务以及对独家代理利弊的分析而定。

授予对方独家代理，意味两点最核心的：一是贵司不能再与该地区的其他进口商订立代理协议，且一般的做法是即使贵司自己开发的客户，也需要向对方支付代理费。二是贵司出口到该地区的货物都需要通过该独家代理商进行。

在是否授予对方独家代理的情况下，贵司需要考虑如下问题：第一，该客户的进口量有多大？如果占贵司出口该地区的量不是绝对性的大，则可以考虑不授予。第二，该客户对该地区该商品进口市场的控制能力控制如何？控制差的显然不能成为独家代理商，毕竟贵司今后一段时期内在该地区的促销工作都寄托在该客户身上了。第三，贵司对该客户的信赖程度如何？代理权的授予都是基于双方的信赖关系。独家代理的信赖程度就更高于一般的普通代理。并且，今后在处理该地区的销售事宜、促销、商标等等，均需要依赖该客户。

和客户订立独家代理协议时，应当注意到如下几个核心问题。第一，授予代理权的期限。原则上期限不能一次性太长，这样可以便于调整，不至于发生问题无法终止协议。第二。代理权的区域。代理权的区域要明晰，这涉及到竞争范围。第三，对客户的考核指标，也就是客户作为独家代理商应当完成的最低销售量（额）。完不成的处理方式。第四，贵司在该地区可否自行开发业务？如有该地区的客户自己找上贵司，是否需要付代理商代理费？第五，代理费的确定标准和支付方式。第六，何种情况下，贵司可以提前解除独家代理协议？等。

总之，独家代理协议的订立，是一个非常有技巧的问题，贵司需要根据贵司的业务需要，根据对方国家的法律、我国的法律来确定。并且，由于独家代理协议是一个较长期的、需要持续履行的协议，因此越细致越好。至于很多网站登载的独家代理协议，可以参考，但是不能照搬，因为这些协议只是规定独家代理的一些基本问题，欠缺全面性，更为重要的是，该些协议的针对性不强，不能个性化地满足不同企业的需求。因此，建议您就此咨询有经验的从事国际贸易律师或者咨询人员。

2.个人认为首先应该分析该市场的前景和容量，以及将要合作单位的实力和对本产品的销售力度是如何的，还有贵公司对该市场所希望达到的目的和要求是怎样的等；合作是双方的，有时不要为了目前的短期利益而放弃了长期的战略经营。

3.看了各位发表的见解，我也想说说我公司的情况和我个人的看法。

独家代理是一个关系到每家公司海外业务能否成功的关键问题。独家代理的选择一定要慎重，如果选择不好的话就会使公司在该地区的业务很被动。国内一家知名的家电集团在中东地区就因独家代理的问题而无法有效的开拓市场，丧失了在该地区的市场份额。当初该集团在选择这个地区的独家代理时就是因为没有很好的进行考察，而是感动予该代理商一次次的电话和三番五次到中国企求独家代理的执着而与之签定了长期的独家代理协定。结果在多年以后，该集团发现当初选择的独家代理尚并没有做独家代理的实力也没有认真开拓市场的愿望。这时该集团想收回独家代理权时，独家代理却提出以1000多万美元为撤消独家代理权的条件。但谈判失败，至今独家代理的问题仍没有很好的解决。

通过这个例子我想各位一定对独家代理的问题会有更加谨慎的考虑。现在我们加入了WTO,外国公司蜂拥的进入中国，而我们如何应对这种残酷而又现实的问题呢？所以我们不仅要在国内与这些实力雄厚的公司竞争，更要走出去在成熟的国际环境中与它们竞争，并找出自己的不足，完善自己。

我公司是一家特种汽车制造商，现在要在中东合资建工厂。在此期间我们也遇到了独家代理的问题。中东的商人有很多想做我们的独家代理，但又不原承诺的太多。所以通过这些事情，我们针对这一问题正在找寻合适的解决方案，但都不成熟。其中有一个想法就是如果要在当地办公司或建厂的话，不妨可以和独家代理的候选人商谈，让它们出资金作为合资企业的股份来确定独家代理。这样一方面可以排除一些实力不够资格的候选人，另外也可以很好的对其进行控制和管理。但他们的出资比例不应太大。代理协议的期限也要应根据具体情况而定。

4.在签订协议时，是否还应考虑到以下问题：

1独家代理商对我方产品的推广力度？

2我方产品在期所有产品中所占的比重以及所处的地位。

如果我方产品在其公司销售中属于附属产品则完全没有必要给予独家代理。

3独家代理商在目标市场可以提供的各项售后服务

4所提供的服务的质量与我方所提供的服务质理是否相同

*比较特殊的问题：现在很多公司都采取全球采购，如果一家公司在中国向贵司采购商品，再配送到印度分公司使用，是否侵害了独家代理商的利益？？

这个问题最好事先明确，否则象我一样发生问题后再协商，真的很麻烦。

5.我司的经验是:如果企业不想投入大量的人力,物力来进行海外市场调研和拓展,而又不想放弃该市场的其他潜在份额时,可以与对方签定一个短期的独家代理协议,而协议的内容则取决于双方公司的实力.6.根据我的经验，几乎所有的印度、巴基斯坦、孟加拉等南亚客户都会提出这种要求，请一定慎重考虑。